Sentencia Civil 347/2025 , Rec. 1312/2019 de 25 de junio del 2025

PRELIMINAR.- Objeto del juicio y de la controversia.

En el presente procedimiento la parte actora ejercita una acción de impugnación de acuerdos de la Junta de Propietarios de 28 de octubre de 2019 (puntos 3º, 4º y 5º), de 20 de marzo de 2019 (punto 3º) y de 23 de mayo de 2019 (punto 9º).

Alega, en síntesis:

-Con respecto al punto tercero del Orden del Día de la Junta de 28 de octubre de 2019, que lo aprobado fue una propuesta de Estatutos, en cuyo caso nada tiene que objetar. Sin embargo, aduce que, en caso de considerar que lo aprobado son los Estatutos de la Comunidad los mismos serían nulos o subsidiariamente anulables por no haber sido aprobados por unanimidad. Subsidiariamente, interesa la nulidad de los arts. 6, 9, 15, 16 y 19 de los Estatutos por ser contrarios a normas imperativas de la LPH.

-En cuanto al punto cuarto del Orden del Día de la Junta de 28 de octubre de 2019 sostiene que el punto relativo a "práctica de deportes de pelota en la zona común" es nulo o subsidiariamente anulable por falta de correspondencia entre la convocatoria y lo debatido y votado en Junta y consignado en acta.

-Con respecto al mismo punto anterior sostiene que el acuerdo de "retirar de las normas de uso de la piscina la obligación de uso de gorro de baño y la obligación de retirar las sillas de playa después de su uso" no fue sometido a votación y, por tanto, no fue adoptado. Subsidiariamente insta su nulidad o anulabilidad.

-En cuanto al punto quinto del Orden del Día de la Junta de 28 de octubre de 2019 sostiene que el acuerdo relativo a ordenar el cierre de la puerta abierta por demandante no llegó a adoptarse. Subsidiariamente, solicita su nulidad o anulabilidad.

-En cuanto al punto tercero, apartado c, del Orden del Día de la Junta de 20 de marzo de 2019 que no se adoptó el acuerdo para pedir al demandante el cierre de la puerta sino que se pospuso para una junta posterior. Subsidiariamente solicita la nulidad o anulabilidad de dicho acuerdo por causar un perjuicio al demandante que no está obligado a soportar y por contravenir los arts. 16 y 17 de la LPH al no haber sido sometido a votación y no estar el asunto incluido en el Orden del Día.

-Finalmente, en cuanto al punto noveno del Orden del Día de la Junta de 23 de mayo de 2019 que no se adoptó el acuerdo para pedir al demandante el cierre de la puerta. Subsidiariamente solicita la nulidad o anulabilidad de dicho acuerdo por causar un perjuicio al demandante que no está obligado a soportar y por contravenir el art. 17 de la LPH.

La parte demandada se opone a lo solicitado con base en los siguientes argumentos expuestos sucintamente:

-Exce pción procesal de falta de legitimación pasiva por tratarse la demandada de una comunidad de bienes que carece de la misma ( art. 6 de la LEC) . En relación con lo anterior, excepción de litisconsorcio pasivo necesario por necesidad del actor de demandar a todos los componentes de la comunidad que puedan verse afectados ( art. 12 de la LEC) .

-La Ley de Propiedad Horizontal no resulta aplicable por encontrarnos ante una comunidad de bienes sometida a los arts. 392 y ss. del Código Civil.

-Vali dez de los acuerdos adoptados, que fueron debatidos y votados y, en el caso de los Estatutos se introdujeron modificaciones.

-En cuanto a la apertura de la puerta defiende que no se acreditan los pactos con el promotor para permitir su apertura y, que en todo caso tales acuerdos no vinculan a la comunidad.

Procede, por lo tanto, resolver sobre las cuestiones planteadas. No así, como se planteó por la parte demandada en sede de conclusiones, sobre las excepciones opuestas, por tratarse de cuestiones ya solventadas en autos de 18 de diciembre de 2020 y 16 de marzo de 2021 en sentido desestimatorio ( arts. 416 y ss. de la LEC) .

PRIMERO.- Norma aplicable.

La parte actora basa su demanda, con carácter principal, en la aplicación de la LPH, entendiendo que nos encontramos ante una comunidad de propietarios. Por el contrario, la parte demandada entiende que la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 C.B. es una comunidad de bienes sujeta a los arts. 392 y siguientes del Código Civil.

En este punto resultan relevantes los siguientes datos:

-No se discute que inicialmente la comunidad surgió como comunidad de bienes. Así lo reconocieron los testigos Sr. Rosendo y Sr. Luis Angel, apoderado de la promotora DIRECCION002. y antiguo secretario de la comunidad, respectivamente.

-Desde un inicio, a las Juntas se convocaba a todas las personas que ostentaban una titularidad sobre la parcela 11:11.

-En las actas se recogían referencias a la LPH, como consta documentalmente y como reconoció la administradora Dña. Ángeles, que explicó que intenta aplicar los mismos criterios en las comunidades de propietarios y en las comunidades de bienes. Así, se recogen menciones a la obligación de encontrarse al corriente de pago de las cuotas para no verse privado del derecho a voto o la circunstancia de que las Juntas se convocan por el Presidente.

En este punto conviene citar el artículo 2.b) de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que la misma también será de aplicación "a las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal. Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros".

Es decir, se aplica la Ley de Propiedad Horizontal a las denominadas comunidades de facto,que sin haber otorgado la correspondiente escritura pública de división horizontal, no haberla inscrito en el Registro de la Propiedad, sí forman una comunidad de espacios privativos y elementos comunes.

La jurisprudencia ya venía reconociendo la propiedad horizontal de facto,incluso antes de la reforma operada en la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley 8/1999, de 6 abril. El hecho de la falta de constitución y de funcionamiento formal de la propiedad horizontal no impide su existencia. Concluyéndose que la posibilidad de que haya situaciones regidas por las normas de la propiedad horizontal sin que haya habido título constitutivo de la misma es evidente y así la reconoce el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal, en la redacción que le dio la Ley 8/1999, de 6 de abril, cuando dice que la ley será de aplicación no sólo a las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo establecido en el artículo 5, mediante otorgamiento de título, sino también a aquéllas comunidades que, reuniendo los requisitos del artículo 396 del Código Civil, no lo hubiesen otorgado.

Ese reconocimiento ha sido producto de una obviedad, pues cuando se ha constituido una situación de factoidéntica o semejante a las tipificadas en la legislación de propiedad horizontal, no puede dejar de aplicarse esa legislación, no siendo precisa la unanimidad para su formalización. Ello no es predicable sólo de los bloques de pisos, sino también de las urbanizaciones ( SSTS 33/2020, de 21 de enero; 780/2010, de 24 de noviembre; 398/2009, de 28 de mayo, entre otras).

Consecuencia de lo anterior es la indivisibilidad que prevé el párrafo segundo del artículo 396 del Código Civil y en el artículo 4 de la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que determina que no resulten de aplicación los preceptos del Código Civil referidos a la cesación en la situación de comunidad ( SSTS 780/2010, de 24 de noviembre y 398/2009, de 28 de mayo)

Al tratarse de una propiedad horizontal, a la comunidad se le aplican las normas de la Ley de Propiedad Horizontal. Así lo dispone el artículo 1.1 de dicho texto legal. Adviértase que, según la tesis de la demandada, cualquier comunero podría pedir la disolución de la comunidad de bienes sobre la parcela litigiosa, bien mediante la división material, bien mediante la venta en pública subasta con licitadores extraños ( artículo 404 del Código Civil) . Lo cual es impensable en este caso, lo que refuerza la aplicabilidad del artículo 4 de la Ley de Propiedad Horizontal, y por lo tanto que se trata de una comunidad de propietarios regida preferentemente por la Ley de Propiedad Horizontal.

En el presente caso, de las circunstancias expuestas anteriormente no cabe duda de que la comunidad demandada ha venido actuando como una comunidad de propietarios, aplicando las disposiciones de la LPH y actuando de hecho como tal.

En conclusión y en base a la jurisprudencia expuesta, no resultan aplicables exclusivamente las normas del Código Civil que regulan la comunidad de bienes, cuyos preceptos, en todo caso, también remiten a la Ley de Propiedad Horizontal con carácter preferente.

SEGUNDO.- Punto tercero del Orden del Día de la Junta de 28 de octubre de 2019.

Se discute, en primer lugar, si lo aprobado en Junta fue una propuesta de Estatutos o los propios Estatutos de la Comunidad.

Para resolver la cuestión resultan de relevancia los documentos 6, 7 y 14 acompañados a la demanda.

Examinada la convocatoria de fecha 22 de octubre de 2019 se observa que como punto tercero del Orden del Día se plasma "aprobación si procede de estatutos de constitución de comunidad de bienes". A dicha convocatoria se adjuntó lo que previsiblemente se iba a someter a votación.

En el acta de 28 de octubre de 2019 se establece que "se aprueba por mayoría de los presentes y representados rehaciendo el punto 9. Voto en contra de Rafael. Se adjunta con el acta la propuesta de estatutos de la C.B. Durante el mes de diciembre de 2019 deberá de pasar por las oficinas de Gestión Coruña para su firma".

Del tenor literal de los documentos se desprende que lo que se trató de someter a votación fueron los propios Estatutos, no una propuesta previa.

Sin embargo, como declaró la testigo Dña. Petra se acordó que los propietarios pasasen por las oficinas a firmar, sin que ella ni otros propietarios lo hiciesen por discrepancias con algunos puntos.

Es decir, no se discute por nadie que los Estatutos no llegaron a aprobarse. Es más, la misma testigo indicó que a día de hoy todavía no se logró alcanzar un acuerdo para la aprobación de Estatutos.

La petición de la parte actora expresa, literalmente: "Se DECLARE que bajo el Punto 3º del Orden del Día de la Junta General de Propietarios celebrada el 28 de octubre de 2019, se acordó aprobar una propuesta de Estatutos que carecen de eficacia si no son consentidos y/o aprobados por todos los copropietarios. Subsidiariamente respecto a lo anterior y para el caso de que se entendiera que se han aprobado los Estatutos de la Comunidad, se DECRETE que son nulos o subsidiariamente se anulen; subsidiariamente a las peticiones anteriores, se DECRETE la nulidad de los arts.6, 9, 15, 16 y 19 de los expresados Estatutos".

Lo que se acordó aprobar fueron los Estatutos, no una propuesta, pero las peticiones subsidiarias se basan en la nulidad/anulabilidad de unos Estatutos y sus preceptos cuya aprobación no llegó a materializarse y por lo tanto la petición planteada no procede por cuanto es inútil.

El primer planteamiento se desestima.

TERCERO.- Punto cuarto del Orden del Día de la Junta de 28 de octubre de 2019.

Sobre la práctica de deportes de pelota.

Entiende la actora que el citado acuerdo es nulo o subsidiariamente anulable por falta de correspondencia entre la convocatoria y lo debatido y votado en Junta y consignado en acta.

Son relevantes los documentos 6, 8 y 14 acompañados a la demanda.

Examinada la convocatoria de fecha 22 de octubre de 2019 se observa que como punto cuarto del Orden del Día se recoge "deliberación y aprobación si procede sobre normas de uso y convivencia de zonas comunes". A dicha convocatoria se adjuntó el documento "Reglamento de Régimen Interior".

En el acta de 28 de octubre de 2019 se establece que "una vez leídas las normas de convivencia se decide someter a votación el punto relativo a la práctica de deportes de pelota en la zona común, siendo las votaciones las siguientes (...) Se acuerda no autorizar los deportes de pelota".

En las normas adjuntas, se desprende que se sometía a votación la prohibición de práctica de deportes de pelota en la piscina: "2.2.1 c) Queda prohibido introducir en el agua de la piscina (...) así como jugar con pelotas de cualquier clase".

El actor confirió representación a la administradora para que votase en contra del citado punto (documento 9 de la demanda), lo que así consta en el acta.

La petición de nulidad (subsidiariamente anulabilidad) del actor se basa en una falta de correspondencia entre la convocatoria y lo debatido y votado en Junta y reflejado en el acta. En efecto, la jurisprudencia exige una plena concordancia entre el contenido del orden del día y los temas que se debatirán ( STS de 12 de enero de 2012).

Sin embargo, en este caso no se ha probado por la parte actora que dicha correspondencia no exista: el orden del día es idéntico en la convocatoria y en el acta, en las normas adjuntas se prohibía la práctica de deportes de pelota, el actor votó en contra y así fue consignado en el acta, la mayoría votó a favor de prohibir (14.45537%) y así fue acordado.

Por lo tanto, se desestima la demanda en este punto.

Sobre las normas de uso de la piscina.

Entiende la parte actora que el acuerdo de "retirar de las normas de uso de la piscina la obligación de uso de gorro de baño y la obligación de retirar las sillas de playa después de su uso" no fue sometido a votación y, por tanto, no fue adoptado. Subsidiariamente insta su nulidad o anulabilidad.

Nuevamente son relevantes los documentos 6, 8 y 14 acompañados a la demanda.

Examinada la convocatoria de fecha 22 de octubre de 2019 se observa que como punto cuarto del Orden del Día se recoge "deliberación y aprobación si procede sobre normas de uso y convivencia de zonas comunes". A dicha convocatoria se adjuntó el documento "Reglamento de Régimen Interior".

En el acta de 28 de octubre de 2019 se establece que "se acuerda retirar de las normas de uso de la piscina la obligación de uso de gorro del baño y la obligación de retirar las sillas de playa después de su uso".

A diferencia del caso anterior, no se recogen los votos de los propietarios para autorizar el citado acuerdo, que no puede entenderse adoptado por no constar votación al respecto.

La demanda se estima en este punto.

CUARTO.- Puntos quinto del Orden del Día de la Junta de 28 de octubre de 2019; tercero apartado c) del Orden del Día de la Junta de 20 de marzo de 2019; noveno del Orden del Día de la Junta de 23 de mayo de 2019.

Punto quinto del Orden del Día de la Junta de 28 de octubre de 2019.

La parte actora sostiene que el acuerdo relativo a ordenar el cierre de la puerta abierta por demandante no llegó a adoptarse. Subsidiariamente, solicita su nulidad o anulabilidad.

Efectivamente no se adoptó acuerdo alguno para "ordenar el cierre de la puerta", aunque tampoco se discute.

Lo que se acordó fue proponer al actor cerrar la puerta abierta y la posibilidad de aperturar otra en el lateral. También se facultó a la Presidenta para dar poder a abogados y procuradores (documento 14 de la demanda).

Esta juzgadora entiende que la petición carece de fundamento porque parte de un planteamiento erróneo: en ningún momento se acordó el ordenar el cierre de la puerta, se debatieron medidas a adoptar y se aprobó por mayoría el plantear una alternativa al actor.

Punto tercero, apartado c, del Orden del Día de la Junta de 20 de marzo de 2019.

Nuevamente la petición carece de sentido.

El acta de la Junta es clara (doc. 20 de la demanda). Para empezar, la discusión sobre la puerta figura en el apartado ruegos y preguntas lo que de por sí evidencia que no nos encontramos ante ningún acuerdo y, en segundo lugar, se establece que "se comenta que se ha constatado la apertura de una puerta de acceso desde el DIRECCION001 a la zona común sin autorización de la Comunidad. Se indica que en la próxima reunión se incluirá este asunto en el orden del día para solicitar las oportunas explicaciones al propietario y solicitar a su propietario que cierre la puerta abierta y deje el muro de cerramiento en su disposición anterior a la apertura de la mencionada puerta".

Es evidente que no se adoptó ningún acuerdo en el sentido planteado.

Punto noveno del Orden del Día de la Junta de 23 de mayo de 2019.

En el mismo sentido anterior, examinada el acta de la Junta (documento 21 de la demanda) se establece que "se delibera sobre la apertura de la puerta por parte del propietario Rafael, a la parcela privada, sin el consentimiento de los propietarios de la misma. Se le ruega proceda a su cierre. Si no fuera así, en la próxima junta se adoptarán los acuerdos encaminados a instar su cierre. Se le informa, además, que actualmente puede exigir este cierre cualquier copropietario".

No consta ningún acuerdo en este sentido, únicamente deliberaciones sobre la apertura de la puerta y una petición de cierre que de no verificarse plantea que en próxima junta se acuerden medidas.

QUINTO.- Costas.

Conforme al art. 394.2 de la LEC la estimación parcial de la demanda conlleva a que no se impongan las costas a una u otra parte.

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Por todo lo expuesto,