Sentencia Civil 32/2009 Audiencia Provincial de Segovia Civil-penal Única, Rec. 70/2009 de 26 de febrero del 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SEGOVIA

SENTENCIA: 00032/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN ÚNICA

SEGOVIA

S E N T E N C I A Nº 32 / 2009

C I V I L

Recurso de apelación

Número 70 Año 2009

Juicio Ordinario nº 593/07

Juzgado de 1ª Instancia de

S E G O V I A Nº 4

En la Ciudad de Segovia, a veintiséis de febrero de dos mil nueve.

La Audiencia Provincial de esta capital, integrada por los Ilmos. Sres. D. Andrés Palomo del Arco, Pdte.; D. Ignacio Pando Echevarria y D. Rafael de los Reyes Sainz de la Maza, Magistrados, ha visto en grado de apelación los autos de las anotaciones al margen, seguidos a instancia de D. Victor Manuel , mayor de edad, con domicilio en Segovia, C/ DIRECCION000 , nº NUM000 , NUM001 ; contra D. Augusto , mayor de edad, con domicilio en Segovia, C/ DIRECCION001 , nº NUM002 , NUM003 ; sobre juicio ordinario, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en primera instancia, recurso en el que han intervenido como apelante, el demandado, representado por el Procurador Sr. Galache Diez y defendido por el Letrado Sr. García Noriega; y como apelado el demandado, representado por el Procurador Sr. Santiago Gómez y defendido por la Letrado Sra. García Bayón y en el que ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Rafael de los Reyes Sainz de la Maza.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia de los de Segovia, nº 4, con fecha veintinueve de septiembre de dos mil ocho , fue dictada Sentencia, que en su parte dispositiva literalmente dice: "FALLO: Que, estimando la demanda interpuesta por la representación de Victor Manuel contra Augusto , condeno al referido demandado a abonar al demandante la cantidad de 16.731,84 euros, más los intereses a que se refiere el artículo 576 de la LEC , con expresa imposición a la parte demandada de las costas causadas."

SEGUNDO.- Notificada que fue la anterior resolución a las partes, por la representación procesal de el demandado, se anunció la preparación de recurso de apelación, con enumeración de los pronunciamientos que se impugnan, al tenor que es de ver en su escrito unido en Autos, teniéndose por preparado el mismo, emplazándose a la recurrente para que en plazo interponga la apelación anunciada; y notificada dicha resolución a las partes, por los apelantes se interpuso para ante la Audiencia en legal forma el recurso anteriormente anunciado, en base a lo establecido en los arts. 457 y ss de la Nueva Ley de Enjuiciamiento Civil , dándose traslado a la adversa y emplazándola para oponerse al recurso o impugnarlo, y realizado el citado trámite en plazo, se acordó remitir las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Recibidos los autos en este Tribunal, registrados, formado rollo, turnado de ponencia y personadas las partes en tiempo y forma, señaló fecha para deliberación y fallo del citado recurso, y llevado a cabo que fue, quedó el mismo visto para dictar la resolución procedente.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la Sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Segovia en los autos nº 593/07, por la que se condenó a D. Augusto a satisfacer al actor la cantidad de 16.731'84 € en concepto de honorarios y por la labor de mediación realizada en la suscripción del contrato que se aportó como documento nº 1 con la demanda, se formula recurso de apelación por el demandado alegando lo siguiente: 1º) que el referido contrato suscrito entre él y D. Federico era una opción de compra, y no una promesa de compra como aduce el actor y se concluye en la Sentencia impugnada; 2º) que con el actor le liga un contrato de agencia inmobiliaria, en virtud del cual se devengan honorarios a favor de aquél si su actividad resulta eficaz al celebrarse y tener positiva realidad jurídica el contrato o negocio objeto de la mediación; 3º) que aunque la Sentencia de instancia resulta contradictoria, sin embargo concluye que el derecho de cobro del agente no es automático, o lo que es lo mismo, no se devenga comisión alguna a su favor por la mera presentación de las partes que pudieren intervenir en el contrato a suscribir, sino que se vincula a la realización de la compraventa, lo que en el caso de autos aún no se había producido; 4º) a pesar de lo que se expresa en la Sentencia impugnada, no hay nada que sustente la afirmación de que hubiese dado muestras de su voluntad de no querer cumplir con las condiciones que asumió en el contrato, sino que comprometiéndose a realizar una gestiones urbanísticas, aún siguen en curso, no expresándose prisa o desconformidad con el comprador, ni burlándose los derechos del agente, cuyos honorarios están supeditados a un negocio futuro que aún no se ha producido; y 5º) que la pretensión del actor de percibir los honorarios independientemente de la realización del negocio, no sólo se opone a la Jurisprudencia, sino también al sentido común.

Concluye que lo suscrito entre él y D. Federico fue un contrato de opción de compra en el que hay que distinguir dos fuentes de honorarios para el agente inmobiliario: el porcentaje de premio sobre la prima de opción que haya percibido el vendedor; o bien sobre el precio de la compraventa, que se devengará cuando tenga lugar y si es que definitivamente se concierta, o cuando no tuviera lugar por su causa.

SEGUNDO.- Tal y como se expresa en la Sentencia impugnada, la resolución del presente litigio, - y por ende la del presente recurso, - pasa por determinar la naturaleza jurídica del referido contrato, para lo cual se barajaban las siguientes posibilidades: o se trataba de un contrato de compraventa; o de una promesa de venta; o de un contrato de opción de compra, que es como las parte contratantes lo titulaban.

El Juzgador de instancia, tras exponer las características que definen la opción de compra, excluye que lo fuera el documento aportado como doc. nº 1 acompañado con la demanda. Ahora bien, tampoco concluye que fuere una promesa de venta o que se tratare de una compraventa. A pesar de ello estima la demanda, al culpabilizar al demandado de la imposibilidad de que se perfeccione la compraventa del inmueble objeto del contrato suscrito, afirmando que la gestión que realizó el actor y en virtud de la cual exige los honorarios que consideran se devengaron por ello, fue eficaz y en consecuencia deben ser abonados. Tales argumentos y conclusiones no son compartidos por esta Sala, entendiéndose que el contrato suscrito es una opción de compra sometido a condición suspensiva.

Para calificar el contrato debe partirse fundamentalmente de la parte expositiva del mismo, así como de sus diferentes estipulaciones. Y a tales efectos es clara la primera ellas. Según la misma, D. Augusto concede la presente opción de compra a Proyectos San Millán, S.L. por la finca descrita en el expositivo primero del documento. En la estipulación 3ª se fija el precio de la futura compraventa, y en la 2ª el de la opción.

Si la especialidad de la situación jurídica de la promesa bilateral de compra y venta estriba en que las partes se comprometen a celebrar un futuro contrato sobre las líneas de otro primero, - auténtica ley de bases del siguiente y cuya fuerza vinculante queda atemperada a su esencia de "obligarse a obligarse", - con la consecuencia e intención de diferir para un momento posterior la celebración del contrato de compraventa, es obvio que ello no puede predicarse del contrato que liga a D. Augusto y Proyectos San Millán, S.L. A diferencia de lo que ocurre con el contrato de compraventa, que rige por las reglas de este específico contrato, como reiteradamente viene estableciendo la Jurisprudencia del TS (STS de 23-3-95 , entre muchas otras), la promesa de compra o venta se rige simplemente por las normas generales relativas a las obligaciones y contratos, descartando, en consecuencia, el criterio de equiparación e identidad entre ambas figuras jurídicas. Si ello es así, uno de los efectos que dicho contrato produciría sería el de que cada parte podría exigir a la otra el cumplimiento de lo estipulado, de conformidad con lo previsto en los arts. 1.258, 1.278 y concordantes del CC, en este caso la formalización definitiva de la compraventa que se quiso diferida, pues al ser bilateral, ambas partes tienen el deber y el derecho de poner en vigor el contrato comprometido

Pues bien, si se examina el contrato referido, e independientemente de que la intención de Proyectos San Millán, S.L. al suscribirlo fuese el adquirir la finca objeto del mismo libre de toda carga y gravamen, arrendamiento y ocupantes (expositivo 3º), lo cierto es que ninguna posibilidad existe de que el futuro vendedor pueda instar la conclusión de dicha compraventa, o lo que es lo mismo, exigir el cumplimiento del contrato suscrito, ya que queda vinculado a la libre decisión y voluntad de la futura compradora; ni si quiera podría exigir que ésta ejercite la opción conferida, caso de que finalmente la finca se encontrare en las condiciones en las que sólo había mostrado interés e intención de adquirirla. Basta para llegar a tal conclusión una mera lectura de la estipulación 4ª del contrato, puesta en conexión con la 1ª y el expositivo tercero anteriormente transcrito. Era sólo el vendedor el que una vez que se dieran y acreditasen las anteriores circunstancias referentes a las posibles cargas y ocupantes del inmueble, podría instarla en el plazo de 40 días hábiles conferido a tales efectos. Si ello es así, es obvio que no les vinculaba una promesa de venta, y menos aún una compraventa.

Será por tanto necesario retomar la posibilidad excluida por el Juzgador de instancia en la Sentencia impugnada, al objeto de poder concluir si el contrato que vincula a las partes es o no una opción de compra. Tras exponer una completa doctrina a cerca de lo que supone y caracteriza a dicha figura contractual, la rechaza al entender que como la perfección de la futura compraventa no se dejaba a la sola voluntad unilateral del comprador optante, sino al cumplimiento por parte del vendedor de una serie de condiciones previas, tal circunstancia desnaturalizaba el contrato de opción celebrado, pues dejaba la perfección de la compraventa más a merced de aquél que del comprador.

Tales conclusiones no pueden ser compartidas. Y es que la posibilidad de optar o no del futuro comprador no estaba ligada al cumplimiento de unas meras formalidades o condiciones dependientes de la exclusiva voluntad del vendedor, sino al hecho de que la finca objeto del contrato estuviere libre de cargas y moradores, no iniciándose el plazo de opción dado hasta que tales circunstancias no se acreditasen. Es por ello por lo que se entiende que el contrato suscrito es una opción de compra sometido a condición suspensiva, cual es que la finca se encontrare definitivamente libre de cargas, arrendamiento y ocupantes, y para lo cual el vendedor se comprometía a llevar a cabo las acciones legales pertinentes para desalojar a la familia que la ocupaba. Sólo una vez que se produjera tal evento, el contrato de opción de compra desplegaría todos sus efectos, de conformidad con lo previsto en los arts. 1.113 y 1.114 del CC .

Desde luego no se ha acreditado que tales gestiones no se hubieren llevado a cabo; tampoco que no fructificasen por causas imputables al propio promitente; o que el desalojo de la finca sólo fuera posible por la propia voluntad de éste, siendo jurídicamente factible hasta el punto de que el no conseguirlo sólo a él le fuera imputable. En definitiva, el actor no ha probado que el cumplimiento de tal condición, que es a la que realmente está sometida la opción de compra suscrita, dependa de la exclusiva voluntad del promitente como para estimarla nula de conformidad con lo previsto en el art. 1.115 del CC .

Ciertamente dicho contrato de opción de compra ha devenido de imposible cumplimiento en cuanto que los propietarios de la misma, D. Augusto y su cónyuge, la han aportado a la sociedad de responsabilidad por ellos constituida en fecha 29 de mayo de 2.006, tal y como se desprende de la certificación registral de la finca obrante al folio 21 de las actuaciones. Pero en la inscripción que motivó dicha aportación no consta que la finca entonces estuviere libre de arrendatarios. Tampoco se ha acreditado que efectivamente lo estuviera en dicha fecha.

Por tanto, como ya declarase el Juzgador de instancia en la Sentencia impugnada, puede hablarse de la existencia de un verdadero contrato de opción de compra, al ser esa la intención manifestada por ambos contratantes en prueba de interrogatorio, coincidente además con la propia literalidad del mismo. Como establece el art. 1.281 del CC , si los términos de un contrato son claros habrá que estar al sentido literal de sus cláusulas, y más en este caso en que se ha acreditado que responde a la verdadera intención de los contratantes.

TERCERO.- La relación jurídica que vincula a las debe conceptuarse como de corretaje o mediación, tratándose de un contrato innominado, atípico o "sui generis", "facio ut des", pero de carácter principal, consensual y bilateral, que puede definirse como aquel contrato en virtud del cual una de las partes (mediador) se obliga, a cambio de una remuneración, a promover o facilitar la celebración de un determinado contrato entre la otra parte y un tercero, por servirle de intermediario en esa conclusión que ha de buscar al efecto (STS 5 marzo 1973 ). Se presenta revestido de atipicidad, pero está dotado de un propio contenido sustantivo, en el que predomina la función de gestión mediadora. Salvo apoderamiento y representación expresa, no interviene directamente en la conclusión de la compraventa final, aunque también es común que resulte autorizado a recibir cantidades a cuenta, aunque no se obliga por ello a responder del buen fin de la operación, salvo pacto especial de garantía. Dicho contrato se rige por las normas generales de los contratos contenidas en los arts. 1254 y ss. del CC , así como por las que son de aplicación a otros tipos contractuales afines, como son el mandato, el arrendamiento de servicios y la comisión mercantil.

Como se afirma en la STS de19-10-93 , la esencia de la mediación radica en que la función del mediador está dirigida a poner en conexión a los que «pueden ser contratantes», «sin intervención del mediador en el contrato», ni actuar como mandatario.

Aunque los servicios del agente deben ser retribuidos, tanto si el negocio proyectado se realiza con su intervención inmediata corno cuando el comitente se aprovecha de su gestión para celebrarlo directamente, tal y como el TS tiene declarado en STS de 23-991 y 4-7-94 , entre muchas otras, lo cierto es que el devengo de sus honorarios queda supeditado a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso en contra, es decir, desde que se perfecciona el contrato que le es interesado y como consecuencia de su actuación eficiente y acreditada, pues desde ese momento, es cuando el mediador ha cumplido y agotado su actividad, que es, precisamente, la de mediar y no la de vender, salvo pacto en contrario.

Pues bien, independientemente del encargo que el actor recibiera del demandado para que gestionase la venta del inmueble de su propiedad y que fue objeto del contrato de opción de compra que se aportó con la demanda, lo cierto es que gracias a su mediación e intervención, el promitente y el optante se pusieron en contacto hasta el punto de suscribir el contrato referido. Así se acredita y se desprende de la cláusula 5ª del citado contrato en el que se establece que todos los gastos que se ocasionen antes de ejecutar la correspondiente opción de compra serán de cuenta del vendedor, así como los honorarios del gestor inmobiliario Victor Manuel . Es por ello, por lo que obviamente, y de conformidad con lo anteriormente expuesto, tiene derecho a percibir los honorarios correspondientes por su eficaz gestión.

Por todo lo expuesto, y como se recoge en la Sentencia impugnada, habiendo quedado acreditado que el gestor cobraría un 3% del precio de la venta que finalmente se formalizara, debe ser parcialmente estimado el recurso de apelación formulado, en cuanto que acreditada la suscripción del contrato de opción de compra referido, el demandado deberá abonarle la cantidad de 180 €, por ser el importe de la comisión que le corresponde según el interés económico del mismo y que no es otro que el referido porcentaje sobre el precio de la opción y que ascendió a 6.000 €. Y es que no puede pretender cobrar una comisión por un contrato de compraventa que no se formalizó, entre otras razones porque no se ha acreditado que mediara en su posible suscripción, sino sólo en acercar a las partes en concertar el contrato de opción de compra que es objeto de este procedimiento, ya que como se desprende del mismo, el optante sólo estaba interesado en suscribir la compraventa y adquirir la finca si ésta se encontraba libre de cargas y de ocupantes, lo que no ocurría en el momento de perfeccionarse aquel contrato .

CUARTO.- Al no haber sido impugnado por el actor el pronunciamiento de la Sentencia de instancia en materia de intereses, habrá que estar a lo acordado en ella.

QUINTO.- De conformidad con lo establecido en los arts. 394, 397 y 398 de la LEC , no ha lugar a expresar condena en el pago de las costas causadas en ninguna de las instancias.

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación formulado, y revocando parcialmente la Sentencia de fecha 29 de septiembre de 2.008 dictada por al Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Segovia en el Juicio Ordinario nº 593/07 , debemos condenar y condenamos a D. Augusto a que abone a D. Federico la cantidad de 180 €, más los intereses a que se refiere el art. 576 de la LEC . No procede realizar pronunciamiento sobre el pago de las costas en ninguna de las instancias.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala y otra a los autos originales para su remisión al Juzgado de procedencia para su ejecución, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. Rafael de los Reyes Sainz de la Maza, de esta Audiencia Provincial, estando el mismo celebrando Audiencia Pública en el día de la fecha, certifico.