Sentencia Civil 112/2024 Audiencia Provincial Civil de Alicante nº 9, Rec. 684/2023 de 26 de febrero del 2024

PRIMERO.- Objeto del recurso

La sentencia recurrida estima la demanda sobre la base de las siguientes consideraciones: No es discutido que las actoras forman parte de la comunidad hereditaria que es dueña de la vivienda objeto de autos. Los demandados entienden que deben litigar todos los copropietarios del inmueble reclamado. Consta como Doc. 4 de la demanda testamento de Mauricio por el que designa heredera a María Angeles, y manifiesta tener tres hijos: Zulima, Magdalena y Roman. Y como Doc. 5 la resolución dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Orihuela por la que se homologa el acuerdo alcanzado por la heredera y legitimarios respecto a la enajenación del único bien inmueble que forma parte del activo de la herencia, consistente en la Finca objeto de esta litis. En dicha resolución sin embargo no se establece ninguna adjudicación de porcentajes, ni partición de los bienes hereditarios. Por tanto, la comunidad hereditaria sigue indivisa.

En consecuencia con lo expuesto, no se da la falta de legitimación en los actores cuando, aunque no se haya hecho constar en la demanda, de alguna manera expresan que se actúa en nombre de la comunidad y en interés de la misma, es decir, se trata de una pretensión que de prosperar redundará en provecho de la comunidad, pues en caso de prosperar la acción la comunidad hereditaria recobrará la posesión del inmueble.

Y de conformidad con dicha doctrina y criterio, acreditado que la herencia del Sr. Mauricio se halla en situación de yacencia, así como que las demandantes son herederas del mismo, dado que lo relevante es que el fundamento material de la acción, en caso de prosperar, redunde en beneficio y provecho de la comunidad a la que pertenecen las demandantes, no cabe duda de que existe la legitimación activa de las demandantes para entablar las acciones ejercitadas en la demanda, aunque no litiguen todos los miembros de la comunidad hereditaria, y por ello la excepción formulada al respecto debe ser desestimada..

... A la vista de todo lo expuesto, queda patente que no hubo una legítima cesión de la posesión de la vivienda de la DIRECCION000, pues quien dicen los demandados que se la cedió, Abel, niega este extremo. Aunque ello hubiese sido así, dicho señor no tiene la disposición de la posesión del bien, porque ni es el dueño, ni forma parte de la comunidad hereditaria que ostenta su propiedad. Como hermano de una de las propietarias no tiene título válido de ceder la posesión de la vivienda, ni negociar condición alguna, ya sea limpieza o pago de rentas, para disfrutar dicha vivienda. Consta además un título válido de contrato de arrendamiento de otra vivienda, sita en la DIRECCION001 de Torrevieja, en las fechas que los demandados alegan que se les cedió la posesión, noviembre de 2019. El hecho de que se hiciera por motivo de obtener el alta padronal no puede acogerse, pues bien pudieron hacer este contrato respecto de la vivienda objeto de autos, sita en DIRECCION000, y no lo hicieron

No es válida a los efectos de acreditar el título de ocupación de la vivienda el hecho de contratar el suministro de luz. Ha quedado acreditado que dicha contratación se hizo tras el corte del suministro anterior que estaba a nombre de la actora María Angeles (recibos de marzo a mayo de 2020 aportados como Doc. 3 de la contestación), y sin el consentimiento de los propietarios.

Así, conforme el artículo 217 LEC , procede tener acreditado el título de las demandantes, y por no acreditado contrato de arrendamiento alguno; y no existir ni título para residir en la vivienda, ni consentimiento por ninguno de los dueños de la vivienda, ni pago de merced alguna por parte de los demandados; y procede en consecuencia estimar la presente demanda, y acordar el desalojo de los demandados; si bien dejando la vivienda a disposición de la comunidad hereditaria propietaria y no sólo a favor de la actora como se solicita..".

Se recurre por la parte demandada dicha resolución alegando, en esencia, error en la valoración de la prueba, por cuanto entiende que de la prueba practicada, sí que consta acreditado que la demandada posee un contrato de arrendamiento verbal valido en relación a la vivienda objeto de autos, contrato que le fue otorgado por un hermano de una de las actoras con el conocimiento y consentimiento de la misma, como lo pone de manifiesto las pruebas a las que hace referencia en su recurso. Todo ello en los términos que constan en el recuro interpuesto.

Por la parte actora se opone al recurso e incide con sus argumentos en el acierto de la resolución recurrida. Todo ello en los términos que constan en su escrito de oposición al recurso.

SEGUNDO.- Centrado el objeto de debate, debemos indicar en primer lugar que en relación a los requisitos necesarios para el éxito de la acción de desahucio por precario, la STS. 502/21, de 7 de julio, señala que "e xiste el precario: (i) cuando hay una situación de tolerancia sin título; (ii) cuando sobreviene un cambio de la causa por cesar la vigencia del contrato antes existente, (iii) o incluso la posesión gratuita sin título y sin la voluntad del propietario ( SSTS de 3 de diciembre de 1.958 y 30 de octubre de 1.986 , entre otras). Por tanto, como declaramos en la sentencia 691/2020, de 21 de diciembre , la institución del precario sentencias de 13 de febrero de 1.958 , 30 de octubre de 1.986 y 6 de noviembre de 2008 )>".Por otra parte, como dijera la STS 134/2017 de 28 de febrero, que " esta sala ha definido el precario como "una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho" ( sentencias 110/2013, 28 de febrero ; 557/2013, 19 de septiembre ; 545/2014, de 1 de octubre )".

En relación a la legitimación de la actora

A este respecto, debemos indicar que la cuestión ha quedado resuelta en la sentencia recurrida, y dicho pronunciamiento no ha sido objeto expreso de recurso por lo que el mismo ha devenido firme, sin que pueda ser dejado sin efecto por esta sala, conforme art 465.5 de la lec y jurisprudencia que lo interpreta.

Por otra parte, esta sala en base a la prueba practicada y a los argumentos que se contienen en la resolución recurrida, a los cuales nos remitimos expresamente, consideramos que la parte actora sin que está debidamente legitimada para el planteamiento de la acción por ella ejercitada.

En cuanto al título esgrimido por el demandado

En primer lugar, en cuanto al error en la valoración de la prueba que se denuncia al respecto debemos indicar que conviene recordar que, según reiterado criterio jurisprudencial, contenido entre otras, sentencia de esta sala de 27 de abril de 2018, es que si bien los litigantes evidentemente pueden aportar las pruebas que la normativa legal autoriza, no pueden tratar de imponerla a los juzgadores, pues no puede sustituirse la valoración que el Juzgador de instancia realiza de toda la prueba practicada por la valoración que realiza la parte recurrente, función que corresponde única y exclusivamente al Juzgador y no a las partes, habiendo entendido igualmente la jurisprudencia que el Juzgador que recibe la prueba puede valorarla de forma libre, aunque nunca de manera arbitraria, transfiriendo la apelación al Tribunal de segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión.

En definitiva, en la segunda instancia, cuando de valoraciones probatorias se trata, debe respetarse el uso que haga el juzgador de primer grado de su facultad de libre apreciación o valoración en conciencia de las pruebas practicadas, al menos en principio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia. Salvo que aparezca claramente que, en primer lugar, exista una inexactitud o manifiesto error en la apreciación de la prueba o, en segundo lugar, que el propio relato fáctico sea oscuro, impreciso o dubitativo, ininteligible, incompleto, incongruente o contradictorio, porque prescindir de todo lo anterior es sencillamente pretender modificar el criterio del juzgador por el interesado de la parte recurrente. Es decir, este tribunal en apelación puede valorar de modo completo y de forma distinta las pruebas obrantes en la causa, llegando a conclusiones contrarias a las de instancia, más si el criterio del tribunal a quo es razonable y sus conclusiones vienen suficientemente respaldadas por la prueba practicada y convencen suficientemente al tribunal de alzada, cual aquí sucede, no debe acogerse el punto de vista del apelante, solucionando el conflicto de modo diferente al de instancia con otra valoración de la prueba y consecuente argumentación, aunque pueda ser igualmente razonable.

Y es que, en este caso, del examen de la resolución de instancia puesta en relación con el recurso interpuesto, no se evidencia la existencia del error en la valoración de la prueba que en definitiva se pretende. Pura y simplemente se intenta sustituir tal valoración del juzgador a quo, fundada esencialmente en la prueba practicada, y consecuente argumentación y conclusiones jurídicas, a las que expresamente nos remitimos, por otras más convenientes a los intereses de la parte recurrente.

Por tanto, se dan por reproducidos en la presente resolución los acertados razonamientos de la resolución recurrida, pues como recuerda la STS de 30 de julio de 2008, "la doctrina jurisprudencial admite la fundamentación por remisión; así, si la resolución de primer grado es acertada, la que confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir los argumentos, y sólo, en aras de la economía procesal, debe corregir aquéllos que resulten necesarios ( STS de 16 de octubre de 1992); una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva, lo que sucede cuando el Juez "ad quem" se limita a asumir en su integridad los argumentos utilizados en la sentencia apelada, sin incorporar razones jurídicas nuevas a las ya empleadas por aquélla."

No obstante, y a fin de agotar las posibilidades de defensa de la parte apelante, precisaremos lo siguiente:

1.- Se alude por la demandada a un contrato de arrendamiento verbal que celebró con el sr Abel, el cual actuaba en nombre y representación de una de las actoras, que es su hermana, y que dicho señor actuó bajo el mandato y consentimiento de la misma, y les arrendó la vivienda objeto de autos por un periodo de tres años a cambio de que realizaran unas obras de reparación.

Expuesto lo anterior, lo cierto es que el sr Abel, tal y como recoge la sentencia recurrida , negó haber celebrado dicho contrato de arrendamiento, negó tener poder de disposición sobre dicha finca, y manifestó que nunca fue autorizado por ninguno de los propietarios de la finca para efectuar dicho arrendamiento, y que solo se celebró un contrato de arrendamiento con los demandados respecto de otra finca, distinta de la objeto de autos, que si es de su propiedad, así se recoge en la sentencia recurrida, y así se desprende de la declaración de dicho testigo en el acto de la vista.

2.- Que no consta probado por la parte demandada, que es quien lo alega, la existencia de un contrato verbal de arrendamiento, pues tan solo consta un encargo para la limpieza de la vivienda, pero no se prueba que dicho encargo comportara que los propietarios de la vivienda objeto de autos aceptaran de forma expresa que a cambio de dicha limpieza permitieran a los hoy demandados ocupar la finca durante tres años sin pagar renta.

3.- No consta en las fotos aportadas, la fecha de realización de las mismas, ni que las mismas se refieran a la vivienda objeto de autos, no se aporta prueba concluyente que acredite de forma cumplida cuales fueron las obras que se realizaron, ni cuál fue su importe, pues no se aporta facturas ni de materiales, ni de mano de obra.

4.- Que el hecho de que el sr Abel les enseñara la vivienda objeto de autos para su limpieza, no permite deducir que ello suponía que los propietarios de la misma autorizaban al sr Abel para arrendar dicha vivienda, pues no hay prueba objetiva y concluyente sobre tal extremo.

5.- No existe prueba objetiva y concluyente de que el sr Abel, tuviera mandato o autorización de los propietarios de la finca objeto de autos para arrendarse la a los hoy demandados. El único contrato de arrendamiento que figura aportado por los demandados firmado por el sr Abel, lo es para una vivienda distinta de la que es objeto de autos, y así lo corrobora la contestación del oficio remitido por el Ayuntamiento de Torrevieja obrante al folio 122 de autos. En relación a dichos documentos, lo cierto es que quién figura como arrendador en los mimos no es la parte actora de este proceso, ni nadie que actuara en nombre de la actora, por lo que resulta evidente que dicho título no le resulta oponible a la parte actora, en cuanto se trata de contratos en los que la actora no fue parte ni directa ni indirectamente, y dicho contrato no aparece firmado por la actora, ni por nadie que la represente.

En cuanto al hecho de que el demandada haya pagado o no las rentas, sin perjuicio de que únicamente se aportan una serie de recibos manuscritos, que no aparecen traducidos debidamente, y que no constan que se traten de rentas referidas a la vivienda objeto de autos, ni que hayan sido expedido válidamente ni por los propietarios de la vivienda ni por persona que estuviere debidamente autorizada por ellos. En todo caso, como señalábamos en la sentencia de esta sala 185/23 de 31 de marzo "... en la fecha de suscripción del contrato, la persona que interviene como arrendador carecía de cualquier facultad de administración y disposición sobre el inmueble, como consecuencia ineludible de la transmisión del derecho de propiedad, lo que a su vez invalida el efecto enervatorio de cualquier pago de rentas realizado al mismo, sin perjuicio de las acciones oportunas que puedan ejercitarse por su cobro indebido...".

Dicha doctrina resulta de aplicación a este proceso, por cuanto el posible de pago de rentas, al que alude la parte demandada a la persona que le arrendó la vivienda, no surte efecto frente la actora, por cuanto que como hemos dicho el arrendador, no era el propietario de la vivienda, ni actuó en nombre de la hoy actora, que era la propietaria, ni se ha probado por el demandado que dichas rentas que dice abonadas repercutieran en beneficio de la parte actora que era la propietaria de la misma, por lo que no puede prosperar dicho motivo de recurso.

En lo referente al pago de suministros de la finca que hoy nos ocupa, según reiterada jurisprudencia, dicho pago no es motivo suficiente que ampare el derecho de la actora a ocupar la finca, por lo que la sentencia recurrida debe ser confirmada también en dicho punto y desestimado el recurso interpuesto contra la misma. En la misma línea sentencia de esta sección de fecha 28 de septiembre de 2020 en la que indicábamos. En cualquier caso, el pago de los suministros de electricidad y agua no puede equipararse al pago de una renta como contraprestación por la ocupación del inmueble, elemento esencial para la propia existencia del contrato de arrendamiento, habiendo declarado al respecto esta Sala en la sentencia nº 501/18, de 8 de noviembre , lo siguiente: "Independientemente de lo expuesto en la instancia sobre la naturaleza de esos recibos, lo cierto es que como recuerda la STS de 29 de junio de 2012 esta Sala ha declarado, en las sentencias citadas por la parte recurrente y en otras, como las de 30 noviembre 1964 , 21 noviembre 1967 , 22 marzo y 8 mayo 1968 y 30 octubre 1986 , que no constituyen merced que desvirtúe el precario ciertos pagos o gastos que haga el ocupante de la finca si no fueron aceptados por el dueño en concepto de contraprestación y mucho menos si no son periódicos y equiparables al pago comúnmente usual del alquiler...".

En definitiva, es reiterada la jurisprudencia que señala que el pago de suministros y gastos de la vivienda ocupada (incluidos impuestos, contribuciones y gastos de Comunidad, inversiones o mejoras) no constituyen contraprestación por la ocupación -es en beneficio del mismo usuario o se trata de gastos que pesan sobre el ocupante en su propia utilidad- no correspondiendo a una contraprestación en nombre propio y acordada como tal por el uso ( SSTS. 6.4.1962, 30.11.1964, 21.11.1967, 30.10.1986, 22.10.1987, ...). En similares términos cabe citar la SAP de Barcelona de 15 de julio de 2019 cuando dice: " debe tenerse presente que el pago de suministros y gastos de la vivienda ocupada (incluidos impuestos, contribuciones y gastos de Comunidad, inversiones o mejoras) no constituyen contraprestación por la ocupación - es en beneficio del mismo usuario o se trata de gastos que pesan sobre el ocupante en su propia utilidad - no correspondiendo a una contraprestación en nombre propio y acordada como tal por el uso ( SSTS. 6.4.1962 , 30.11.1964 , 21.11.1967 , 30.10.1986 , 22.10.1987 , ...). Como se ha dicho no se exige requerimiento previo de desalojo, y aún cuando la ocupación, sin título, hubiera sido tolerada y dilatada, según se ha expuesto, poner término a la ocupación solo depende de la voluntad de la propietaria"

Así, en la sentencia nº 501/18, de 8 de noviembre, en un supuesto en que la demandada basaba su derecho a ocupar la vivienda en el pago de algunos recibos de suministros y de la comunidad de propietarios, indicamos: " Independientemente de lo expuesto en la instancia sobre la naturaleza de esos recibos, lo cierto es que como recuerda la STS de 29 de junio de 2012 esta Sala ha declarado, en las sentencias citadas por la parte recurrente y en otras, como las de 30 noviembre 1964 , 21 noviembre 1967 , 22 marzo y 8 mayo 1968 y 30 octubre 1986 , que no constituyen merced que desvirtúe el precario ciertos pagos o gastos que haga el ocupante de la finca si no fueron aceptados por el dueño en concepto de contraprestación y mucho menos si no son periódicos y equiparables al pago comúnmente usual del alquiler. Séptimo.- Procede por ello la desestimación del recurso extraordinario por infracción procesal y la estimación del de casación interpuesto por la representación procesal de las demandantes doña Sacramento, doña Sara y doña Tania, por razón de interés casacional, al oponerse la sentencia recurrida a la doctrina de esta Sala, y reiterar, a los efectos previstos en el artículo 487.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , como doctrina jurispr6udencial, que la posesión de un bien inmueble a título de arrendamiento exige la prueba por el poseedor de que existe una renta como precio del arriendo, sin que el mismo pueda quedar justificado por la mera acreditación de que se han producido algunos pagos, cuando se ignora la finalidad y periodicidad de los mismos". Y en relación con la alegada autorización verbal del propietario del inmueble, declaramos en la sentencia de 25 de octubre de 2018: " En definitiva, aunque resultase ser cierto que la anterior propietaria de la vivienda autorizó verbalmente a la demandada para que permaneciese durante un tiempo en la vivienda junto a su familia, lo que no ha quedado acreditado en el procedimiento, esta autorización temporal no facultaría a la Sra. ... para ocupar el inmueble en la actualidad, pues la legitimidad de la posesión basada en la mera tolerancia o concesión graciosa del propietario se extingue cuando se revoca la concesión. Tampoco ostentaría legitimación para poseer la vivienda en base a un contrato de comodato, habiendo declarado al respecto la jurisprudencia que la cesión por tiempo indefinido de una vivienda no tiene esta naturaleza, al caracterizarse el comodato por ser temporal y limitado".

En cuanto a las obras que dice el demandado haber realizado, sin perjuicio de que las mismas no han resultado debidamente acreditadas, lo cierto es que además no constan autorizadas, ni conocidas, ni consentidas por la actora, ni que la actora, como propietaria de la vivienda las aceptara en compensación por el uso de la vivienda por la demandada, por lo que dicho motivo de recurso tampoco puede prosperar.

A este respecto, en la sentencia de esta sala 389/2022 de 25 de julio señalábamos que: "... Por lo demás, las alegaciones realizadas acerca de los trabajos de reparación que está llevando a cabo en el inmueble, el pago de gastos de comunidad, la limpieza de escalera o las negociaciones para que se le conceda un alquiler social, son irrelevantes a fin de conformar o revocar la resolución impugnada, pues en nada afectan a los referidos requisitos necesarios para la prosperabilidad de la acción de desahucio por precario.."

En la misma línea, y en un supuesto similar, en nuestra sentencia 615/2019 de 19 de noviembre señalamos: "... Frente a dicho razonamiento la parte demandada insiste que concertaron un arrendamiento verbal con un tercero que estaba habilitado para alquilarles la vivienda objeto de litigio, por lo que "la demandada no se encuentra en situación de precario, entendido éste como una tenencia sin título o por mera tolerancia del dueño, ya que Dª Adoracion deriva su derecho arrendaticio de la existencia del contrato verbal de arrendamiento, suscrito con el anterior propietario, del que se origina la relación jurídica que conlleva la existencia de la contraprestación correspondiente al importe de la renta que fue reemplazado, tal y como prevé el artículo 17.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , por el compromiso de reformar y rehabilitar el inmueble, como así se ha venido haciendo hasta la fecha".

La Sala, a la vista de la ausencia de prueba acerca de la supuesta existencia del pretendido arrendamiento "verbal" o de un "anterior propietario" (al que ni siquiera se identifica), da por reproducidos los acertados razonamientos de la juzgadora de instancia en orden a la desestimación de la demanda, debiendo recordar a la ahora recurrente que le correspondía la carga de la prueba acerca de su pretendido derecho arrendaticio ex art. 217,3º de la LEC , lo que no ha acontecido en modo alguno..".

Por lo expuesto, en base a los argumentos que se contiene en la sentencia recurrida, a los cuales nos remitimos, unidos a los que han sido expuestos por esta sala, procede la desestimación del recurso interpuesto y la confirmación de la sentencia de instancia sobre el particular.

TERCERO.- Conforme a lo dispuesto en el artículo art. 398.1 y 394 LEC, procede la condena en las costas de esta segunda instancia a la parte apelante.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;