PRIMERO.- Ejercita la parte actora, AENA S.M.E., acción de desahucio respecto del local P10LC017, del que resultó adjudicatario el demandado en el expediente NUM000, por expiración del plazo previsto en el contrato de 27/07/2010 y se declare la resolución del contrato de arrendamiento, del que se fueron sucediendo diversas novaciones hasta la última de ellas, el 27/12/2019, en la que se pactó una duración hasta el 30/06/2021.
Aduce que, no habiendo tenido éxito las negociaciones para la firma de un nuevo contrato, el 28/06/2021 se remitió una comunicación al demandado en la que se le requería para que procediera a devolver el local en el día siguiente al vencimiento, esto es, el 01/07/2021, sin que lo haya verificado a día de hoy.
A ello se opone Onesimo, alegando:
- Litisconsorcio pasivo necesario, por naturaleza del servicio público sanitario que se presta, la legislación aplicable a la relación jurídica, administrativa y civil, debemos tener en cuenta que, la Sentencia que resuelva el presente necesariamente afecta a la Consellería de Sanidad y Consumo de les Illes Balears por las obligaciones y derechos que ostentan estas Administraciones al respecto, que afectan a la función pública y sanidad pública,
-que existe litispendencia respecto el procedimiento entablado por el demandado ante la jurisdicción contencioso-administrativa, procedimiento nº 495/2019 de la Sala nº 1 de lo Contencioso-administrativo del TSJIB, por el que solicita se dilucide si la Conselleria de Salud debe autorizar el traslado de la Farmacia
-que existe abuso de derecho y mala fe por la demandante, ya que en las negociaciones pretendía imponer unas condiciones abusivas, en el burofax sólo se le dio 1 día para el desalojo y los actos de AENA posteriores al 30/06/2021 demostraban que querían que se quedara en el local. Por ello, solicita la desestimación de la demanda con imposición de costas a la parte actora.
La sentencia de instancia aprecia la existencia de cuestión compleja, y acuerda sobreseer el procedimiento imponiendo las costas a la parte actora. Contra ella se alza en apelación la parte actora.
SEGUNDO.- A fin de contextualizar la controversia que se somete a decisión de la sala, hay que partir de las siguientes premisas:
-D. Onesimo fue autorizado por Resolución de la Directora General de Farmacia de la Consejería de Salud y Consumo del Gobierno de las Islas Baleares para instalar una farmacia en el aeropuerto de Menorca.
-En el expediente de AENA, NUM000 resultó adjudicatario directo, otorgándose el contrato de 27 de julio de 2010 cuyo objeto es "la concesión del local nº P10LC017..." con una duración de la concesión de 5 años. En todo su texto se habla de órgano de contratación y concesionario, en referencia AENA y al Sr. Onesimo, respectivamente. Se compone de un amplio clausulado.
-El 9/11/12 se produjo una primera novación como consecuencia del Real Decreto-ley 13/2010 de 3 de diciembre, de actuaciones en el ámbito fiscal, laboral y liberalizadoras para fomentar la inversión y la creación del empleo. Se identifica a las partes como Arrendador y arrendatario. Y se dice en su EXPONEN:
I.- Que la Arrendataria era titular de una concesión administrativa otorgada por la Entidad Pública Empresarial "Aeropuertos Españoles y Navegación Aérea" ("AENA") para la explotación comercial de la actividad autorizada de Farmacia y parafarmacia en el local número P10LC017 sito en el Aeropuerto de Menorca (en adelante "Local/es).
Que como consecuencia de lo establecido en el Real Decreto-ley 13/2010 de 3 de diciembre, de actuaciones en el ámbito fiscal, laboral y liberalizadoras para fomentar la inversión y la creación del empleo, la concesión administrativa se transformó en un contrato de arrendamiento con la conformidad de la Arrendataria (en adelante, el "Contrato")
II.- Que las Partes han acordado modificar determinadas cláusulas del contrato a cuyo efecto convienen en otorgar la presente novación al mismo (en adelante, la "Novación"), rigiéndose por las siguientes,
Y a continuación recoge 5 cláusulas: Modificación de renta; Seguros; Autoprotección; Ley aplicable y fuero, y la de Vigencia del contrato: "Las Partes expresamente acuerdan que esta Novación constituye una novación modificativa y no extintiva del Contrato descrito en el Expositivo Primero. En consecuencia, las cláusulas del citado Contrato que no hayan sido alteradas o modificadas en la presente Novación, seguirán en plena vigencia. (...)"
-Se producen nuevas novaciones: 3 septiembre 2015, 5 julio 2018, 21 junio 2019 y 27 diciembre 2019. En todas ellas se recoge el EXPONEN del mismo contenido al indicado, así como la cláusula de vigencia en la que se expresa el carácter modificativo de la novación y la subsistencia de las cláusulas del primer contrato que o se vean afectadas por las sucesivas novaciones. Y se modifican el importe de la renta, la duración del contrato, que se va prorrogando, se introducen otras estipulaciones relativas a Fianza legal y garantía adicional, Cláusula de confidencialidad, Impuestos, Protección de datos, Anticorrupción.
-En la última novación de 27 diciembre 2019, se prorroga el contrato hasta el 30/6/21.
-No hubo acuerdo para renovar el contrato. La actora remite al demandado un burofax de fecha 28 junio 2021, entregado el día 29, en el que le recuerda la finalización del contrato y le requiere para la entrega del local el día 30.
-Se ha continuado con la actividad de farmacia en el establecimiento, facilitándose la renovación de llaves y pases del aeropuerto hasta agosto de 2022.
-El 7 septiembre 2021 se interpone la demanda que nos ocupa.
-En la sentencia se aprecia la existencia de cuestión compleja alegada por el demandado, y se sobresee el procedimiento.
TERCERO.- Conviene recordar lo que debe entenderse por cuestión compleja. Al efecto cabe citar la sentencia del Tribunal Supremo de 29 febrero de 2000, que dice : " ; ...por propia exigencia del procedimiento de desahucio no permite resolver dentro de él cuestiones complejas, sino tan sólo aquellas que versen sobre la simple situación de un estado posesorio y así, si concurren circunstancias ambiguas o de cierta complejidad no pueden ser objeto de discusión en este procedimiento y no procede discutir en tal juicio sumario cuestiones de propiedad, ni excepciones que tiendan a desconocer tal derecho del accionante - sentencias, por todas, de 7 de noviembre de 1904 , 26 de diciembre de 1907 , 24 de septiembre de 1913 , 9 de diciembre de 1915 , 23 de noviembre de 1917 , 12 de diciembre de 1919 , 15 de enero de 1947 , 27 de marzo de 1950 , 26 de abril de 1963 , 27 de noviembre y 14 de diciembre de 1992 "
La Audiencia Provincial de Baleares ya ha tenido ocasión de pronunciarse sobre las cuestiones complejas en los juicios de desahucio. Cabe citar la sentencia de esta misma sección 19 de mayo de 2016 (RPL 32/16, Ponente Sra. Moragues).
"CUARTO.- Tal como se ha expuesto por esta misma Audiencia Provincial -entre otras muchas, las sentencias de 27 de marzo de 2013 y 31 de octubre de 2014-, para que pueda apreciarse la complejidad tal que aborte el juicio de desahucio es preciso, ante todo, que la complejidad sea objetiva, en cuanto nacida del mismo título que invoque la demandante, y, además, que tal complejidad determine, o bien que no puede calificarse de arrendamiento la relación jurídica existente entre las partes, o bien que, estando anudadas a la relación arrendaticia contraprestaciones que excedan de las que ordinariamente se incluyen en ese tipo de contratos, lo conviertan en un arrendamiento complejo.
En el supuesto enjuiciado se está ante un juicio de desahucio de los artículos 437 y siguientes de la LECLegislación citadaLEC art. 437, aunque con relevantes modificaciones, siendo sus características:
a)Se trata de un sumario, con conocimiento limitado, pues sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación ( art. 444.1), aunque -a diferencia delLegislación citadaLEC art. 444.1 art. 1579.2 LEC/1881 Legislación citadaLEC art. 1579.2 - no se limitan los medios de prueba utilizables. Consecuentemente se excluyen las cuestiones que afecten a la propiedad, a la nulidad del título y, en general, las cuestiones "complejas" derivadas, no de las alegaciones del demandado, sino del contenido del contrato ( Sentencia del Tribunal Constitucional 136/96Jurisprudencia citadaSTC, Sala Primera, 23-07-1996 ( STC 136/1996 ) ; Sentencias del Tribunal Supremo 12 de marzo de 1985 , 27 de noviembre y 14 de diciembre de 1992 , 10 de mayo de 1993 y 16 de junio de 1994 )".
b) Como tal sumario carece de fuerza de cosa juzgada (art. 447.2) Ahora bien, si ciertamente permite un plenario posterior, en éste no puede pretenderse una mera reproducción o renovación del desahucio (entre otras Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de noviembre de 1980 ) y conviene en este punto recordar la jurisprudencia del Tribunal Supremo (Sentencias, entre otras, de 19 de diciembre de 1961 , 5 de junio de 1987 y 28 de febrero de 1991 ) que atribuye al desahucio, sumario, al menos "en parte" excepción de cosa juzgada: habrá determinados aspectos del primer proceso que proyecten su eficacia sobre el segundo, máxime cuando no existe limitación de prueba, sólo de hechos (motivos de oposición).
c) Se basa en una causa resolutoria: la falta de pago de "las rentas o cantidades debidas por el arrendatario" , rentas que deben ser conformes a lo convenido ( art. 1555.1 CC Legislación citadaCC art. 1555.1 ).
Las complejidades capaces de producir la incompatibilidad con los estrictos trámites del juicio de desahucio, son las que surjan de la naturaleza del contrato, no la que crea el propio demandado con argumentos defensivos ( STS de 23 de junio de 1970 ); reiterando que: "la complejidad de las actuaciones incompatibles con los trámites del juicio verbal de desahucio no es la que crea o pueda crear artificiosamente el propio interesado, como argumento defensivo, sino la que surge de la naturaleza del contrato -natural y lógicamente del propio contrato en relación a la cuestión debatida- del que dimana el litigio" .
También es cierto que dicha complejidad se debe interpretar de forma restrictiva para evitar que de dicho modo las partes puedan dilatar un proceso y la complejidad alegada debe tener una base fáctica suficiente para poder estimar la excepción de inadecuación de procedimiento."
Y la de la sección 4ª de 5 de mayo de 2023, que comparte, lo resuelto en otra de la sección 3ª, de 13 de octubre de 2016, en similares términos:
«El artículo 447 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece en su apartado 2 que "No producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales sobre tutela sumaria de la posesión ni las que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler o por expiración legal o contractual del plazo, y sobre otras pretensiones de tutela que esta Ley califique como sumarias".
La falta de efectos de cosa juzgada aplicada a juicios sumarios faculta a las partes a promover un juicio declarativo posterior en el que se pueda conocer de la compleja situación que no pudo resolver el proceso sumario y por la cual se desestimó la demanda ( Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de diciembre de 1992 y de 29 de febrero de 2000 , entre otras muchas).
Como consecuencia de todo ello, el juicio de desahucio por falta de pago y por expiración del plazo resulta inadecuado cuando a lo largo del proceso sale a la luz la existencia de una cuestión compleja, esto es, una cuestión que, sin haber sido creada artificialmente por la demandada, revela la concurrencia de una situación en la que lo que enfrenta a las partes no es, únicamente, el pago o impago de las rentas, sino la existencia de relaciones contractuales cuyo examen y consecuencias exceden del marco del juicio de desahucio por falta de pago de las rentas o que exigen una declaración de derechos previa a poder dar satisfacción a la pretensión actora.
La inadecuación del procedimiento por la concurrencia de una cuestión compleja, si ésta es real y no un mero argumento defensivo, produce como efecto la desestimación de la demanda. Son cuestiones complejas las relativas a la propiedad o la condición de arrendadora de la parte demandante. Deben discernirse qué alegaciones son inconsistentes, poco fundadas o tienen escasa conexión con el objeto de debate, que deben ser rechazadas, de aquellas otras que se basan en alegaciones legítimas y suficientes para hacer al menos dudosa la actuación del demandante. La resolución de las cuestiones relativas a la concurrencia o no en el caso de la legitimación activa de las partes y a la existencia o no de un verdadero contrato de arrendamiento, excede los límites del procedimiento de desahucio y deben plantearse en un procedimiento declarativo y plenario».
CUARTO.- La apelante alega como motivo principal de su recurso: Inexistencia de cuestión compleja en relación con la naturaleza del contrato objeto de litigio. Nos encontramos ante un contrato privado de arrendamiento siendo competente para el conocimiento de las discrepancias derivadas del mismo la jurisdicción civil.
Considera que la naturaleza jurídica del contrato se planteó como una cuestión de fondo por el demandado en su escrito de oposición. Y que la sentencia incurre en error al apreciar la existencia de cuestión compleja, por cuanto basa su "ilógica" decisión en la sentencia de la Sala de lo Contencioso del T. Supremo nº 317/2021, de 8 de marzo de 2021, que es referida a los contratos de alquiler de local para realizar los servicios o actividad de restauración, por lo que no puede extenderse a la totalidad de los contratos, sino que se deberá estar a su contenido.
Pues bien. Por un lado, no es cierto que la naturaleza del contrato se planteara como cuestión de fondo. Basta acudir al escrito de demanda para advertir que en el hecho cuarto, en el que se plantea la excepción de inadecuación de procedimiento por cuestión compleja, se hace una remisión expresa a los hechos segundo y tercero, en los que se plantea la complejidad sobre la base de la actividad sanitaria desarrollada en el local arrendado, y sobre la base de la naturaleza del contrato entendiendo la subsistencia del primitivo contrato de 27 de julio de 2010.
Y por otro, que siendo cierto que la mentada sentencia del Tribunal Supremo es referida a los contratos de alquiler de local dedicados a la actividad de restauración, tal sentencia sirve de base a la juez para considerar que " no resulta descabellado o fuera de toda lógica sostener que el contrato que nos ocupa no sea un contrato de arrendamiento", lo que " exige un estudio más pormenorizado por las partes como por el órgano de enjuiciamiento que el que es propio del juicio verbal de desahucio por expiración del plazo"
Conclusión que se comparte por la Sala. Es la propia parte apelante la que indica que hay que estar al contenido concreto del contrato.
El contrato inicial de 27 julio 2010 lo era de concesión del local. Y se habla en todo momento de concesionario. Como se dice en la sentencia era por razón de la normativa existente en ese momento: La normativa aplicable en aquel momento ( artículo 82 de la Ley 4/1990, de 29 de junio , o el Estatuto de AENA, aprobado por Real Decreto 905/1991, de 14 de junio) llevó a la jurisprudencia (en el ámbito contencioso-administrativo) a declarar en supuestos similares que "no cabe duda de que nos encontramos ante una concesión demanial que habilitó en su día a la actora para la utilización privativa de un local dentro del Aeropuerto del Prat de Barcelona con destino a oficina de farmacia." ( STSJ Madrid, Contencioso sección 9 del 19 de enero de 2004 ).
Todas las sucesivas novaciones suscritas entre las partes EXPONEN Que como consecuencia de lo establecido en el Real Decreto-ley 13/2010 de 3 de diciembre, de actuaciones en el ámbito fiscal, laboral y liberalizadoras para fomentar la inversión y la creación del empleo, la concesión administrativa se transformó en un contrato de arrendamiento con la conformidad de la Arrendataria (en adelante, el "Contrato")
Pero también recogen una cláusula de " Vigencia del contrato: Las Partes expresamente acuerdan que esta Novación constituye una novación modificativa y no extintiva del Contrato descrito en el Expositivo Primero. En consecuencia, las cláusulas del citado Contrato que no hayan sido alteradas o modificadas en la presente Novación, seguirán en plena vigencia. (...)" Y si se acude al citado contrato que no es otro que el indicado de 27 julio 2010, se aprecia que en el mismo se incluye una cláusula sexta "NORMAS OPERATIVAS" en las que se aprecia que además de las relativas a horarios de apertura y cierre, limpieza, o aspectos relacionados con la imagen comercial (rótulos, iluminación), y que pueden derivar como propias de la labor de ordenación de los espacios del aeropuerto destinados a la actividad comercial, y que es labor de AENA, incluye otras que van más allá y denotan una intervención de la misma en la propia organización empresarial, como son la relativas a las formas de pago, a los precios, promociones, publicidad; que parecen exceder del contenido propio de un contrato de arrendamiento al uso.
Es por ello que se hace necesario dilucidar la naturaleza del contrato siendo ello cuestión compleja que excede de los márgenes que impone un juicio de la naturaleza del que nos encontramos.
El rechazo del alegato principal de apelación obliga a entrar en los subsidiarios que se analizan a continuación.
QUINTO.- Denuncia el apelante, al amparo del art. 459 de la L.E.C., que se han infringido, los arts. 37 y ss, en relación a los arts. 63 y ss., por cuanto dice que la pretendida cuestión compleja debería tratarse como una posible falta de jurisdicción del orden civil mediante el incidente de declinatoria.
Alega que:
Y ello porque el problema jurídico real detrás de la decisión del Tribunal de instancia no es si la naturaleza del contrato es una cuestión compleja o no -situación que esta parte niega de plano tal y como se ha expuesto en el primer motivo del recurso-, sino que lo que realmente se cuestiona es la jurisdicción competente para conocer del asunto, esto es, si corresponde a la jurisdicción civil o por el contrario a la jurisdicción contencioso-administrativa, siendo así reconocido por la propia Sentencia recurrida al afirmar que "a criterio de esta juzgadora, para apreciar la existencia de cuestión compleja resulta más relevante el hecho de que se discuta la naturaleza jurídica del negocio suscrito entre AENA y el demandado; una materia, además, íntimamente relacionada con la determinación de la jurisdicción competente".
Y que como quiera que el demandado no planteó la correspondiente declinatoria, si el juzgador considera que pudiera existir una falta de jurisdicción, debería haber dada traslado a las partes y al Ministerio Fiscal y resolver por auto.
Pues bien. No se comparte el alegato. El demandado planteó la excepción de inadecuación de procedimiento por cuestión compleja basándose tanto en la actividad de farmacia desarrollada en el local y la regulación específica de la misma, como en la naturaleza del contrato, siendo esto último lo apreciado por la juez en su sentencia. No se plantea la falta de jurisdicción, sino la cuestión compleja basada en la naturaleza del contrato, y esto es lo que se resuelve por la juez, más allá de que contemple en su resolución que esta materia está íntimamente relacionada con la jurisdicción competente.
En ninguna infracción se incurre, se resuelve lo planteado.
SEXTO.- Por último interesa la apelante que en todo caso se ha infringido el art. 394.1 de la L.E.C. al imponer las costas, por considerar que existen serias dudas de hecho y de derecho.
En este punto entendemos debe estimarse el recurso, porque la propia apreciación de la cuestión compleja en la forma en que lo ha sido por la juez a quo, permite sostener la existencia de dudas razonables que aconsejan prudencialmente la no imposición.
SÉPTIMO.- Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y siendo la presente resolución parcialmente estimatoria del recurso de apelación, no procede pronunciamiento en costas de esta alzada.
