Sentencia Civil 242/2025 , Rec. 90/2024 de 27 de junio del 2025

PRIMERO.-Se presenta demanda por D. Conrado frente a la comunidad de propietarios el edificio sito en el DIRECCION000, de esta ciudad de La Coruña.

Se refiere en el escrito rector que el actor y su esposa son propietarios del chalé sito en el DIRECCION000, de La Coruña, inmueble en el que vienen sufriendo importantes filtraciones continuadas desde finales del año 2019a consecuencia del mal estado de la terrazasituada en la parte posterior de la vivienda, al estar dañada y en mal estado su impermeabilización, afectando al salón del sótano de la vivienda,causando importantes daños en el techode esta dependencia.

El actor requirió a la comunidad demandante mediante correo electrónico de 17 de octubre de 2019 para que se procediera a la reparación de la terraza, y lo reiteró el 19 de abril de 2020, y el 5 de junio de 2020.

Finalmente, el actor procedió a la reparación de la terraza a su cargo (obra acometida por la entidad Alturas del Noroeste S.L. y con la intervención del arquitecto Sr. Lucas) y remitió la factura de la misma a requerimiento del administrador de la comunidad demandada (la solicitud de éste es de 9 de julio de 2020 y la remisión de la factura es de 14 de julio del mismo año). Por otra parte, la aseguradora de la comunidad abonó los gastos por filtraciones en el salón.

El importe de reparación de la terraza abonada por el actor ascendió a 3.850 €,cuya reclamación es el objeto del presente procedimiento, añadiéndose los intereses legales desde la fecha del abono de la reparación (8 de julio de 2020).

Como consideración preliminar ha de censurarse abiertamente que el litigio se haya engrosado indebidamente, tanto en su fase de alegaciones como de proposición de prueba, aportando informes periciales que se dedican, principalmente, a la resolución de un problema jurídico, ajeno a la cualificación y función de los peritos, siempre tentados a abarcar parcelas que no les competen.

A la vista de la contestación, y para sintetizar, la cuestión nuclear del presente procedimiento es determinar si la terraza de la que provienen las filtraciones al sótano es elemento común o elemento privativo, pues ello determinará si hay o no responsabilidad de la comunidad demandada.

El primer aserto es que la naturaleza de la comunidad demandada es de propiedad horizontal tumbada ( art. 24 de la LPH) .

La segunda afirmación es la existencia de una presunción de naturaleza común, conforme a la regla general de que «(...) en régimen de Propiedad Horizontal, lo que no es privativo es común (...)» como recogen, por ejemplo, las SSTS 452/2009, de 4 de junio, y 606/2021, de 15 de septiembre. En esta última se expone:

(...) no deduciéndose del título constitutivo, de forma clara, el carácter privativo de dicho espacio, este goza (a falta de prueba en contra) de la presunción de ser común, conforme a la regla general de que, "[...] en régimen de Propiedad Horizontal, lo que no es privativo es común [...]" ( sentencia 452/2009, de 4 de junio , FD 2.º).

La tercera consideración es que la circunstancia de que un espacio sea sólo utilizado por el titular de un predio y no por los titulares del resto de predios o fincas que integran la comunidad no es óbice para su consideración como elemento común (v.gr. repárese en las terrazas a nivel, de acceso y uso exclusivo de un único propietario). Los elementos comunes, como los privativos, admiten el uso por solo alguno o algunos de los propietarios, y el uso por todos ellos no constituye presupuesto necesario e inexcusable de su existencia.

Por último, el artículo 396 del Código Civil, al enumerar los distintos elementos comunesde un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal, hace referencia a las conducciones, canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua;las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo. Por su parte el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, al describir el régimen de propiedad horizontal, atribuye al propietario de cada piso o local el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario.

De la regulación conjunta de ambos artículos se deduce que el legislador utiliza dos elementoso criterios esenciales a fin de determinar si un elementoes comúno privativo,cual son que estén comprendidos dentro de los límites del piso o local, y en segundo lugar que sirva de forma exclusivamente al propietario del correspondiente piso o local.

Expuesto lo anterior, hemos de inquirir si la terraza litigiosa ha de considerarse elemento común o privativo.

Comenzando por el segundo presupuesto, es indudable que la terraza sirve únicamente al comunero demandante. Ahora bien, esto, como ya referimos, no es suficiente. Es preciso, que el elemento en disputa esté incluido dentro de los límites del inmueble privativo, y para ello hemos de acudir a los distintos medios de prueba, que pueden ser variados, y que no tienen por qué predominar unos sobre otros.

Tal y como se reseña en el informe pericial de D. Olegario, y que en este extremo ni siquiera es controvertido, la terraza a nivel es cubierta no sólo de la planta semisótano de la propia vivienda, sino también del local social que se encuentra bajo rasante,con lo cual adquiere la naturaleza de elemento común, en el modo que reiteradamente se ha pronunciado el Tribunal Supremo sobre las terrazas que al tiempo que son de uso exclusivo de un comunero tiene la función de cubierta de todo o de alguna parte del complejo, como es el caso y como se comprueba en la figura 8 de aquel informe pericial (la terraza es cubierta del espacio verde, privativo, y de los espacios azules, comunitarios). Ahora bien, dicho esto, la terraza podría haber sido desafectada y atribuírsele naturaleza privativa (v.gr. STS 623/2024, de 8 de mayo, y las que cita) y así lo consideramos a la vista del conjunto probatorio, fundamentalmente de la descripción de la finca n.º NUM000 en el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal (escritura de escritura de 21 de febrero de 1995).En efecto, en la descripción, en primer lugar, por una parte de determina la superficie de la vivienda, y, por otra, se indica que «Tiene a su frente, y fondo, una extensión destinada a jardín y de zona de esparcimiento de aproximadamente setenta metros cuadrados», especificaciones (denominación y extensión superficial) que no tendrían sentido en la descripción privativa, si no fuera porque se le atribuye tal naturaleza a estos espacios (cuando alude a fondo es donde se sitúa la terraza); en segundo lugar, y de mayor relevancia que la circunstancia anterior, es que en la propia descripción se hace figurar «(...) y fondo, vial que rodea al Complejo Urbanístico», lo que denota que se está comprendiendo entre lindes aquella «zona de esparcimiento», ya que de no ser así habría de lindar con ésta terraza, al menos en parte (dos de las tres plantas); y en tercer lugar, y coadyuvando a la interpretación avanzada, en los estatutos se atribuye naturaleza privativa no sólo a las obras y espacios interiores de las viviendas, sino también a los «espacios descubiertos» expresión que, a la vista de la fisonomía del inmueble bien puede atribuirse a la terraza a nivel.

En atención a todo lo anterior, y siendo la terraza un elemento privativo, al menos en superficie, no puede hacerse responsable a la comunidad de su defectuoso mantenimiento, y, en consecuencia, a reintegrar el precio de las obras ejecutadas en aquella superficie, sino al propio actor ( artículo noveno 1. b) y décimo de la LPH) .

SEGUNDO.-De acuerdo con lo dispuesto en el art. 394 de la LEC y dadas las dudas de hecho que presentaba la controversia es por lo que no se estima procedente la imposición de costas.