Sentencia Civil 169/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 557/2022 de 28 de marzo del 2024

PRIMERO.- Antecedentes del debate

I. La mercantil Random Auguris, S. L. promovió acción judicial frente a la Subcomunidad de Propietarios de la calle Colón, número 48-52, de Sant Vicenç de Castellet, y consignaba en su demanda inicial, sucintamente expuestos, los siguientes antecedentes de hecho:

a) La sociedad actora es propietaria de la finca situada en la CALLE001, perteneciente a la subcomunidad demandada.

b) En fecha de 18 de julio de 2019 se celebró Junta General Extraordinaria de Propietarios, en cuya convocatoria se incluía el siguiente orden del día:

"1. El propietario del DIRECCION000 pide permiso a la Comunidad para poner un aparato de aire acondicionado en la terraza comunitaria de la finca.

2. El propietario del DIRECCION000 pide permiso a la Comunidad para poder instalar un letrero en la fachada de la entrada de su vivienda/local".

Se advertía en la propia convocatoria que los propietarios que mantuvieran deudas pendientes con la comunidad tendrían voz pero no gozarían de derecho de voto.

c) La comunidad incurrió en infracción del artículo 553-21.4 a) del Codi Civil de Catalunya por cuanto no se incluyeron en el orden del día determinados asuntos que fueron oportunamente propuestos por los responsables de Random Auguris, S. L. mediante burofax de 19 de junio de 2019.

d) En el acta de la junta de 18 de julio de 2019 se hizo constar la asistencia, representación y votación del PISO000, pero la realidad es que el dueño de dicha vivienda ni siquiera asistió a la reunión, ni otorgó representación para que un tercero votara en su nombre, por lo que los acuerdos adoptados deben reputarse nulos.

e) Además, otros muchos propietarios no se encontraban al corriente del pago en la fecha de celebración de la sesión, por lo que legalmente no podían emitir su voto por su condición de morosos.

f) Tanto en el acta de la sesión de 18 de julio de 2019 como en su anexo se detectan diversas infracciones formales de los requisitos exigidos por el artículo 553.27 del Codi Civil de Catalunya.

g) El acuerdo aprobado en relación con el punto 1º del orden del día -permiso otorgado al propietario del DIRECCION000 para instalar un aparato de aire acondicionado en la terraza comunitaria de la finca- debe en todo caso considerarse nulo por cuanto en dicho acuerdo se advierte que no se permitirá en aquel espacio ninguna otra instalación sin el permiso de la comunidad de propietarios, lo que comporta un trato discriminatorio y perjudicial para Random Auguris, S. L., que con anterioridad había formulado la misma solicitud.

h) También deben catalogarse como nulos los acuerdos relativos a los puntos 2 y 3 del acta. El primero de ellos, porque aborda un extremo que escapa a las competencias de la comunidad de propietarios y porque en realidad se aceptó la colocación de un letrero a uno de los vecinos sin ni siquiera someter la cuestión a votación; y el segundo, por referirse a un asunto que no estaba incluido en el orden del día, por lo que no podía legalmente ser objeto de votación.

i) También se impugna el anexo al acta de 18 de julio de 2019, ya que tal anexo no contiene ningún acuerdo que pudiera haberse adoptado en la sesión celebrada en aquella fecha.

Al amparo de los antecedentes expuestos se interesaba en la súplica de la demanda la declaración de nulidad de los acuerdos recaídos en relación con los puntos 1, 2 y 3 de la sesión comunitaria de 18 de julio de 2019, así como del anexo al acta de dicha junta, y se ordenase a la comunidad demandada convocar una junta general extraordinaria en la que se incluyesen los puntos del orden del día propuestos por Random Auguris, S. L. en su burofax de 19 de junio de 2019.

II. La representación de Subcomunidad de Propietarios de la CALLE000, de Sant Vicenç de Castellet se opuso a la acción así descrita al amparo de las siguientes alegaciones, que se transcriben también de forma resumida:

a) En la demanda se silencia que en fecha 24 de octubre de 2019 la Subcomunidad de Propietarios de la CALLE000, de Sant Vicenç de Castellet celebró una junta extraordinaria en la cual se trataron todos y cada uno de los puntos del orden del día que Random Augurios, S.L. solicitó en el burofax dirigido al administrador del inmueble en fecha 19 de junio de 2019.

b) Aunque se admitiese que quien asistió a la junta y votó en nombre de la propiedad de la vivienda PISO000 no contaba con poder suficiente de su titular para actuar en su representación, ello no comportaría la nulidad de los acuerdos, puesto que, aun prescindiendo del voto emitido por tal asistente, los mencionados acuerdos se habrían conformado igualmente con la concurrencia de las mayorías legalmente exigidas.

c) En relación con la supuesta existencia de propietarios con cantidades pendientes de pago, lo cierto es que la sesión de 18 de julio de 2019 no tenía naturaleza de junta ordinaria en la que se aprueban las cuentas de la comunidad, y de la que resultarían, en su caso, las deudas vencidas y exigibles a cada departamento.

d) En todo caso, la actora no puede acreditar los propietarios concretos que en la fecha de celebración de la junta tenían a su cargo deudas vencidas y exigibles con la comunidad.

e) Ninguna de las infracciones en que pudiera haberse incurrido respecto a lo previsto en el artículo 553.27 del Código Civil de Cataluña son susceptibles de desembocar en la nulidad de los acuerdos adoptados, ni comportan lesión alguna de los intereses de la mercantil actora.

f) Aunque el tercero de los acuerdos no figuraba en el orden del día de la convocatoria de la junta, la comunidad puso en conocimiento de los propietarios temas de interés y que podían ser relevantes para la vida comunitaria.

g) Es improcedente la impugnación de un anexo al acta en el que no se adopta acuerdo alguno, y además refleja una petición que la propia Random Auguris, S. L. había formulado y a la que se ha dado cumplimiento con anterioridad a la presentación de la demanda.

III. La magistrada de primera instancia desestimó la demanda al amparo de las siguientes consideraciones:

a) Aunque la comunidad demandada incumplió el artículo 553-21.4 del Codi Civil de Catalunya, al no incluir en el orden del día de la junta de 18 de julio de 2019 los asuntos propuestos por la actora, resulta también acreditado que en la posterior junta de 24 de octubre de 2019 sí se incluyeron aquellos puntos en el orden del día y fueron sometidos a votación todos los asuntos propuestos por la demandante.

b) También constituye un defecto formal la circunstancia de que en la convocatoria de la junta de 18 de julio de 2019 no se incluyera la relación de los propietarios que no estuvieran al corriente de las deudas vencidas con la comunidad, pero ello tampoco puede comportar la nulidad de los acuerdos, dado que para ello habría sido necesario acreditar que el número de propietarios morosos habría incidido en el resultado de las votaciones.

c) Lo propio debe predicarse aun en el supuesto de que alguno de los que intervinieron en la votación no ostentara la representación del propietario en cuyo nombre afirmó intervenir, ya que la eventual supresión de su voto no habría impedido tampoco alcanzar las mayorías necesarias para la aprobación de los acuerdos.

d) Los defectos formales en los que pudiese haberse incurrido conforme a lo estipulado en el artículo 553-27 del Codi Civil de Catalunya tampoco llevan acarreada la consecuencia de la nulidad pretendida por la actora.

e) En consecuencia, no procede declarar la nulidad de ninguno de los tres acuerdos adoptados en el seno de la junta, como tampoco la del anexo al acta, por no contener un acuerdo susceptible de impugnación.

Impuso las costas a la parte actora.

IV. La representación de Random Auguris, S. L. se alza en apelación frente a aquella decisión desestimatoria.

SEGUNDO.- Consecuencias legales derivadas de la pendencia del pago de deudas comunitarias por parte de los copropietarios. Imposibilidad legal de ejercer el derecho de voto y de impugnar los acuerdos adoptados en la sesión comunitaria

I. Aunque en el escrito de apelación interpuesto por Random Auguris, S. L. se reproducen una buena parte de los argumentos impugnatorios expuestos en el escrito de demanda, lo cierto es que la recurrente enfatiza especialmente la circunstancia de que en las votaciones intervinieron diversos propietarios que no se encontraban al corriente del pago de las deudas comunitarias, y prueba de ello es que el recurso concluye en los siguientes términos:

" En conseqüència, d'acord amb l'exposat, en el present escrit impugnem íntegrament la sentència de primera instància, com s'ha dit, en tots els seus pronunciaments i demanem que s'acollin les pretensions assenyalades en la nostra demanda, declarant-se la nul·litat dels acords adoptats assenyalats en el petitum, al no poder-se aconseguir una majoria simple per no estar al corrent de pagament cinc dels 7 propietaris que van votar, sent un d'ells el meu mandant, qui va votar en contra dels acords".

II. A fin de respaldar aquella argumentación, en fase probatoria la representación actora interesó que se recabase de la administración de fincas del edificio una certificación en la que se especificaran los propietarios que se encontraban al corriente de pago a la fecha de la celebración la junta, es decir, el 18 de julio de 2019. El objetivo de aquella solicitud era, lógicamente, verificar si en las votaciones intervinieron copropietarios morosos, pues se recuerda que el artículo 553-24.1 del CCCat dispone:

"Tienen derecho a votar en la junta los propietarios que no tengan deudas pendientes con la comunidad cuando la junta se reúne. Los propietarios que tengan deudas pendientes con la comunidad tienen derecho a votar si acreditan que han consignado judicial o notarialmente su importe o que las han impugnado judicialmente".

Y asiste la razón a la recurrente cuando mantiene que los acuerdos adoptados en la junta de 18 de julio de 2019 adolecerían de nulidad si se demostrase que en las votaciones intervinieron propietarios que no se hallaban al corriente de pago de las deudas comunitarias y que los votos emitidos por tales propietarios resultó decisiva, a efectos del cómputo, para la conformación numérica de la mayoría y la consiguiente aprobación del acuerdo.

III. La administración de fincas atendió aquel requerimiento y remitió el estado de cuentas de la comunidad y de cada uno de los copropietarios hasta el mes de octubre de 2020, pero de los extractos de movimientos se puede deducir el estado financiero de cada una de las cuentas de dichos copropietarios en la fecha de celebración de la junta cuyos acuerdos se impugnan en el presente procedimiento, es decir, 18 de julio de 2019.

De aquellos extractos se deduce que, en efecto, la mayoría de los propietarios no se encontraban al día en el pago de las cuotas comunitarias a fecha 18 de julio de 2019. Es cierto que muchos de ellos solventaron la deuda con anterioridad a la celebración de la posterior junta de 24 de octubre del mismo año, pero se insiste en que en lo que debe sopesarse a los efectos que se debaten es la existencia de deudas a fecha 18 de julio de 2019.

Pero de la documentación remitida por la administración de fincas se deduce igualmente que también la sociedad ahora impugnante, Random Auguris, S. L., tenía la condición de morosa en la fecha de celebración de la junta. Así, consta en el extracto de movimientos que desde el 1 de enero de 2019 la actora no había atendido ninguno de los recibos de cuotas, ordinarias y extraordinarias, y que la deuda a su cargo, siempre a partir de los datos facilitados por la administración de fincas, ascendía a 373,20 euros a fecha 1 de octubre de 2019. Y en la fecha de celebración de la junta, 18 de julio de 2019, la cantidad pendiente era ya de 337,29 euros.

A partir de aquellos datos la representación actora aportó durante el procedimiento un gráfico ilustrativo del estado de cuentas de cada uno de los copropietarios, en el que se reflejan las cuotas devengadas y los pagos e impagos de los respectivos condóminos y se corrobora que, en efecto, en la fecha de celebración de la junta la mayoría de los partícipes no habían saldado sus deudas. En el mencionado gráfico la apelante realiza una interpretación subjetiva de las deudas a su cargo, pues excluye dos derramas extraordinarias -enero y junio de 2019- que, sin embargo, sí las imputa como deudas de los demás copropietarios.

Pero con independencia de ello, y aun cuando se admitiera a efectos dialécticos que el estado de cuentas de Random Auguris, S. L. confeccionado por su propia representación se ajustara a la realidad, lo que es innegable es que a fecha 1 de julio de 2019 la deuda a cargo de la mencionada mercantil era de 69,81 euros, y que, agregada la cuota ordinaria de 1 de agosto de 2019 (11,97 euros), la deuda a esta última fecha ascendía a 81,78 euros, lo que revela que durante el mes de julio de 2019 Random Auguris, S. L. no abonó cantidad alguna y que, en consecuencia, el 18 de julio de 2019, fecha de celebración de la junta, adeudaba al menos 69,81 euros.

IV. Aquellos datos no resultan intrascendentes por cuanto, tal como unta la parte demandada en su escrito de oposición a la apelación, también Random Auguris, S. L. tenía la condición de morosa en la fecha de celebración de la junta, lo que le priva de legitimación para impugnar los acuerdos adoptados en su seno.

Dispone al respecto el artículo 553- 31-3 del CCCat:

"Para ejercer la acción de impugnación es preciso estar al corriente de pago de las deudas con la comunidad que estén vencidas en el momento de la adopción del acuerdo que desee impugnarse o haber consignado su importe".

La norma tiene carácter imperativo y no introduce matización alguna acerca de la entidad cuantitativa de las deudas que pudieran mantener con la comunidad los copropietarios. Si alguno de ellos no se encuentra al corriente del pago de las deudas comunitarias en la fecha de celebración de la junta, ni puede votar, ni puede ejercer la acción de impugnación de los acuerdos que se adopten.

Lo explica con nitidez la sentencia del Tribunal Superior de Catalunya de 9 de marzo de 2023:

"4. La lucha contra la morosidad en las comunidades, como expusimos en nuestra Sentencia 54/2022 de 20 de octubre de 2022 ha sido una constante preocupación del legislador, tanto estatal como autonómico.

El actual art. 553 - 31.3 del CCC fue introducido en el libro V del CCC mediante la Llei 5/2015, de 13 de mayo. Esta norma pretendía, según su Preámbulo, dar solución a gran parte de los problemas manifestados en el art. 553-1 a 59 del libro V, corregir las imprecisiones, las disfunciones y los contrasentidos detectados en la aplicación de la norma, a la vez que armonizarla y coordinarla con las otras partes del propio libro quinto y de los demás libros del Código civil .

Dice ahora el art. 553-31.3 que:

"Para ejercer la acción de impugnación es preciso estar al corriente de pago de las deudas con la comunidad que estén vencidas en el momento de la adopción del acuerdo que desee impugnarse o haber consignado su importe".

5. Para comprender su recto sentido deberemos estar tanto a los principios generales que informan el derecho civil de Cataluña ex art. 111-2 del CCC como a lo dispuesto en el art. 3.1 del CC , teniendo en cuenta la modernidad de la norma.

Así, deberemos estar, además de al sentido propio de las palabras de la ley, a su contexto y a sus antecedentes legislativos teniendo en cuenta su espíritu y finalidad.

Durante la tramitación parlamentaria de la Llei 5/2015, los sectores más interesados insistieron en poner de relieve el grave problema que se producía en las comunidades por la morosidad de algunos propietarios, que obligaba a los otros a hacer frente a los gastos comunes de todos, así como en la necesidad de concordar el texto con el art. 553-24 del CCC .

El art. 553-24 del CCC dispone en su número 1 que tienen derecho a votar en la junta los propietarios que no tengan deudas pendientes con la comunidad cuando la junta se reúne. Los propietarios que tuviesen deudas pendientes con la comunidad tienen derecho a votar si acreditan haber consignado judicial o notarialmente su importe o que las han impugnado judicialmente. El precepto se halla en íntima relación con el art. 553-21.4 d) a cuyo tenor en las convocatorias a las juntas deberá hacerse constar la lista de los propietarios con deudas pendientes con la comunidad por razón de las cuotas, los cuales, de conformidad con el artículo 553-24, tienen voz, pero no tienen derecho de voto, de todo lo cual es preciso advertir previamente.

6. Ello sentado, la obligación de consignación o pago a la que se refieren los artículos 553-24.1 y 553-31.3 son presupuestos legales que se imponen a los propietarios que quieran primero participar en la votación y luego impugnar los acuerdos comunitarios, aunque no tengan contenido económico, con el fin de evitar que comuneros morosos puedan bloquear acuerdos adoptados por la comunidad para dar continuidad a sus servicios o garantizar la pacífica convivencia entre los vecinos.

7. Así pues, el propietario que quiera impugnar un acuerdo de la comunidad, deberá hallarse al corriente de pago de las deudas vencidas en el momento de ser adoptado el acuerdo que se pretenda impugnar judicialmente, entendiendo por "deudas" aquellas que se derivan de sus obligaciones como propietario incluido en el régimen de propiedad horizontal -cuotas ordinarias, extraordinarias y fondos de reserva- y por vencidas las no atendidas por el propietario a su vencimiento según los acuerdos de la Junta.

8. Esta interpretación es la que mejor se aviene con un criterio de equidad - art. 111-9 CCC - y de proporcionalidad que debe existir entre un requisito legal que restringe el libre acceso a la jurisdicción ( art. 24 CE ) y, por tanto, de interpretación estricta, y el cumplimiento de los fines que la ley persigue y que no son otros que incentivar el cumplimiento de las obligaciones económicas de los propietarios para con la comunidad por las cuotas devengadas para que esta pueda seguir prestando los servicios que requiera sin perjudicar a los propietarios que sí cumplen con sus obligaciones.

9. Lo mismo se deduce de una interpretación sistemática y de contexto con los restantes preceptos de la ley. En concreto, en cuanto a los privilegios que la legislación otorga a las deudas comunitarias en los art. 553-4.3 (preferencia legal de cobro); 553-5.1 (afección real de los elementos privativos); y en el art. 553-47,1 (reclamación a través de un procedimiento especial), que siempre vienen referidos a deudas derivadas del impago de los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y fondo de reserva que son los imprescindibles para que las comunidades puedan funcionar".

V. En definitiva, Random Auguris, S. L. no se encontraba al corriente del pago de las deudas comunitarias en la fecha de celebración de la junta en la que se adoptaron los acuerdos cuestionados, por lo que legalmente carece de legitimación para formular la acción de impugnación de dichos acuerdos que ahora ejercita.

El recurso de apelación, en consecuencia, no puede tener acogida.

TERCERO.- Costas

La desestimación del recurso determina la expresa imposición a la apelante de las costas devengadas en esta alzada ( artículo 398.1 en relación con el 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

CUARTO.- Recursos

A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia -dictada en un juicio ordinario de cuantía inferior a 600.000 euros- cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo, que habrá de fundarse en infracción de norma procesal o sustantiva, siempre que concurra interés casacional; no obstante, podrá interponerse en todo caso recurso de casación contra sentencias dictadas para la tutela judicial civil de derechos fundamentales susceptibles de recurso de amparo, aun cuando no concurra interés casacional. Conocerá del recurso el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya si la casación se funda, exclusivamente o junto a otros motivos, en la infracción de normas del ordenamiento civil catalán.

VISTOS los preceptos citados y demás de aplicación,