Sentencia Civil 73/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 17, Rec. 313/2022 de 29 de enero del 2024

PRIMERO: Planteamiento del litigio y resolución en primera instancia.

El 13 de mayo de 2019, la actora, Doña Isidora, actuando como compradora, y la entidad mercantil QUINTSEA, S.L., en calidad de vendedora y representada por el Sr. Roque con DNI nº NUM000, suscribieron un contrato de ARRAS PENITENCIALES. Este contrato versaba sobre la adquisición de una vivienda ubicada en la actual DIRECCION000, nº NUM001 (Edificio " DIRECCION001"), entre las CALLE000 y DIRECCION002, en el municipio de Esparreguera.

En el transcurso de esta transacción, la Sra. Isidora procedió a entregar la suma de 20.000.-€ (VEINTE MIL EUROS) como arras penitenciales. Este importe se sumaba a los 6.000.-€ previamente entregados en calidad de reserva el 30 de abril de 2019.

Adjunto al presente, se encuentra el documento número 1, que corresponde al contrato de arras firmado por ambas partes en fecha 13 de mayo de 2019, así como el comprobante de pago de la mencionada suma de 20.000.-€, fechado el 14 de mayo de 2019, el cual fue efectuado por mi mandante.

El contrato estipuló la obligación de la mercantil QUINTSEA, S.L. de vender a mi mandante la propiedad antes mencionada por la suma de 91.000.-€ (NOVENTA Y UN MIL EUROS), estableciendo la siguiente forma de pago:

I. En relación con SEIS MIL EUROS (6.000.-€), entregados como reserva el 30 de abril de 2019.

II. Respecto a VEINTE MIL EUROS (20.000.-€), considerados recibidos mediante transferencia bancaria como arras penitenciales, utilizando el comprobante como carta de pago.

III. En cuanto al resto, por un importe de SESENTA Y CINCO MIL EUROS (65.000.-€), la parte compradora efectuará la entrega a la vendedora en el momento de la firma de la Escritura Pública de compraventa.

En virtud de lo acordado en el contrato de compraventa, ambas partes convinieron que la entrega de la posesión de la vivienda se llevaría a cabo en conjunción con la formalización de la escritura pública de compraventa. Conforme al pacto cuarto del acuerdo, esta formalización se estableció, como fecha límite, para el mes de SEPTIEMBRE DE 2019, debiendo realizarse ante el Notario designado por la vendedora, ahora demandada. Para garantizar una correcta notificación, se acordó que la fecha de otorgamiento de la escritura debía ser comunicada a mi mandante con un preaviso mínimo de siete días.

A pesar de estas disposiciones, y alcanzada la fecha máxima fijada en el contrato para la formalización de la compraventa, es decir, SEPTIEMBRE DE 2019, la demandada no proporcionó a la actora ninguna comunicación respecto a la fecha en que se llevaría a cabo el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, ni realizó gestiones para agendar una cita en alguna notaría. Este incumplimiento por parte de la demandada constituye una violación de las obligaciones asumidas en el contrato de arras suscrito el 13 de mayo de 2019.

Después de varios meses de infructuosos intentos por parte de mi mandante para formalizar la escritura de compraventa, el 15 de julio de 2020, se envió un Burofax a la demandada (entregado el 17 de julio del mismo año). En este documento se le exigía de manera imperativa que compareciera el 22 de julio de 2020, a las 13:00 horas, ante la Notaría de Sant Andreu de la Barca, para firmar la escritura pública de compraventa del inmueble adquirido por la Sra. Isidora, bajo las condiciones previamente pactadas. Este requerimiento no fue cumplido por la sociedad demandada, como se evidencia en el Acta de 22 de julio de 2020, realizada por el Notario D. Miguel Agustín Tort, que certifica la ausencia de la demandada en la fecha estipulada.

Adjunto al presente, se encuentra el Documento Número 2, que corresponde al Burofax enviado el 15 de julio de 2020 a la demandada, junto con el justificante de entrega que confirma lo expuesto. También se adjunta el Documento Número 3, que corresponde al Acta de 22 de julio de 2020, emitida por el Notario D. Miguel Agustín Tort.

En fecha 22 de julio de 2020, la demandada respondió mediante Burofax a esta parte, alegando que no asistiría a la firma propuesta debido a que la propiedad aún no figuraba en el Registro de la Propiedad a nombre de la mercantil QUINTSEA, S.L., ni se encontraba libre de cargas. Alegaron que esperarían hasta que la titularidad estuviera debidamente registrada, contradiciendo así lo pactado en el contrato de arras.

Ante el reiterado incumplimiento y en respuesta a la comunicación recibida, esta parte envió un Burofax el 23 de julio de 2020, entregado a la demandada el 27 de julio del mismo año, notificando la RESOLUCIÓN EXPRESA DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA debido al incumplimiento deliberado de sus obligaciones. Se requirió el pago de la suma de 46.000.-€ (CUARENTA Y SEIS MIL EUROS) en un plazo de 72 horas desde la recepción de dicho Burofax.

Se adjuntan como Documentos Número 4 y 5 los Burofax remitidos entre las partes y los justificantes de entrega, que corroboran lo expuesto.

La actora solicita " Que, teniendo por presentado este escrito, junto con los documentos y copias que al mismo se acompañan, se sirva admitirlos, teniendo por formulada DEMANDA DE PROCEDIMIENTO ORDINARIO EN EJERCICIO DE ACCIÓN DE RECLAMACIÓN DE CANTIDAD, POR IMPORTE DE 46.000.-€ (CUARENTA Y SEIS MIL EUROS) contra la mercantil QUINTSEA, S.L, dictándose Sentencia en su día por la que se condene a la demandada a abonar a mi mandante la cantidad reclamada, con más los intereses devengados desde la presente demanda, con expresa imposición de las costas causadas en el presente procedimiento."

La mercantil demandada, QUINTSEA, S.L, rechaza la pretensión de la actora, y expone los hitos procesales como hechos que justifican el cumplimiento por parte de la mercantil de lo acordado en el contrato.

A. En el marco del procedimiento judicial ante el Juzgado de Primera Instancia 5 de Martorell, Autos 788/14-c, mi representado se presenta el 11 de febrero de 2019 como tercero que mejora la postura de la subasta. Posteriormente, el 22 de marzo de 2019, notificado el 1 de abril de 2019, el Juzgado le requiere mediante Decreto de Observación (DO) que consigne el 5 % del valor de tasación de la finca, obligación que cumple el 5 de abril de 2019.

B. Hacia finales de marzo de 2019, la actividad en el Juzgado se ve suspendida debido a deficiencias en el edificio. Esta interrupción, combinada con el retraso generalizado en la actividad judicial debido a la gran cantidad de asuntos, provoca una ralentización significativa del procedimiento. En este contexto, mi mandante firma tanto el contrato de reserva como las arras, ya habiendo consignado el 5 % como tercero mejorando la postura del ejecutante. Esta circunstancia es notificada a la compradora, advirtiéndole de las vicisitudes y la necesidad de dictar el correspondiente Decreto de Adjudicación.

C. Finalmente, el 12 de noviembre de 2019, notificado el 15 del mismo mes y año, se emite un Decreto aprobando el remate a favor de mi representado, otorgando un plazo de 20 días a mi mandante para la consignación del resto del precio. Este paso se confirma mediante el documento número cinco.

D. La consignación del saldo restante por parte de mi mandante se realiza el 13 de diciembre de 2020, como se demuestra en el documento número seis.

E. Aunque solo restaba dictar el Decreto de adjudicación y expedir el mandamiento para que el Registrador de la Propiedad inscribiera a nombre de mi mandante la finca, una serie de incidentes, la resolución de cuestiones sobre costas e intereses, y la obligación de informar a la Generalitat sobre la adquisición para tanteo y retracto, coincidieron con la irrupción de la crisis del COVID-19, lo que supuso la paralización de la actividad judicial durante aproximadamente tres meses.

F. No es hasta el 7 de julio de 2020, notificado el 14 del mismo mes y año, que se dicta el correspondiente Decreto de Adjudicación, como consta en el documento número siete. Mi mandante solicita el testimonio el 31 de julio de 2020, notificado el 22 de septiembre de 2020, y procede a la inscripción en el Registro de la Propiedad al día siguiente. La inscripción se lleva a cabo el 15 de octubre de 2020, según se desprende del documento número once.

G. A lo largo de todo este proceso, la Sra. Isidora estaba puntualmente informada sobre el estado del procedimiento judicial. Se adjunta como documento número doce un acta notarial que refleja mensajes entre mi representado y la intermediaria inmobiliaria ( Encarna), confirmando que la compradora estaba al tanto de la situación en todo momento. A pesar de las dificultades, la Sra. Isidora percibió mensualmente la suma de 500 € durante más de tres meses, pagados por la inquilina del inmueble ejecutado en subasta judicial, como se refleja en las notas de voz reproducidas en el documento número trece.

La demanda, con relación a la comparecencia en la notaría, esgrime que el pacto cuarto del contrato establece claramente que la fecha para la formalización de la escritura será comunicada al vendedor con un preaviso mínimo de siete días, permitiendo incluso su otorgamiento antes de la fecha indicada. No obstante, el burofax enviado a mi cliente el 17 de julio de 2020, citándolo para la notaría el 22 del mismo mes y año, incumple esta disposición al proporcionar tan solo 4 días de antelación, de los cuales 2 eran días de fin de semana. Por consiguiente, sostenemos que dicho burofax carece de validez como medio de comunicación para la firma de la escritura, ya que el contrato es explícito en cuanto a la manera en que debe llevarse a cabo la citación.

En el mencionado burofax, la Sra. Isidora reconoce plenamente que estaba al tanto de que la finca no figuraba a nombre de mi mandante, afirmando que no se ha cumplido con la obligación de suscribir la escritura de compraventa debido a que la propiedad aún no está registrada a su favor.

Este reconocimiento evidencia la mala fe de la parte contraria, que, a pesar de ser la encargada de solicitar a mi mandante la firma de la escritura durante casi un año, consciente de que era imposible cumplir con dicho requerimiento debido a circunstancias ajenas a mi representado, no lo hizo. Además, al enviar el burofax, no solo incumple el plazo acordado de 7 días, sino que también sabe que la firma no puede llevarse a cabo, remitiéndose al documento cuatro de la contestación.

Dígase que el acta notarial presentada por actora como documento número tres, cabe señalar que nunca fue notificada a mi mandante y carece de efectos resolutorios, ya que no se hace constar ningún detalle al respecto. Ítem más, la actora no acredita que estuviera en condiciones de adquirir la vivienda, ni que contara con el importe necesario, que asciende a 65.000 €, mediante cheque bancario u otro medio de pago. La falta de esta documentación relevante pone en duda la disponibilidad real de la compradora para llevar a cabo la transacción en el momento indicado.

La sentencia de instancia estima la pretensión de la actora y procede al estudio del contrato como venta de cosa ajena, admitida en nuestro derecho, como de las propias vicisitudes que menciona el demandado y no considera dichas alegaciones que pudieran desvirtuar lo pedido por la actora

SEGUNDO: Recurso de apelación de la mercantil QUINTSEA, S.L

En expositivo del contrato de arras, se especifican de manera clara las siguientes expresiones: "En calidad de parte vendedora, en curso, mediante adjudicación de subasta judicial". A pesar de las comunicaciones subsiguientes entre las partes, se destaca la omisión de informar y silenciar eventos que contradicen la narrativa interesada y desafían los fundamentos de la Sentencia en Primera Instancia. Este desatino consistió en pasar por alto los acontecimientos ocurridos después de la firma del contrato de arras.

Particularmente relevante es el tercer pacto, apartado f), que establece: "Transcurridos dos meses desde la celebración del presente contrato, se formalizará un contrato de arrendamiento en la finca sujeta a este acuerdo por un precio de 500 € mensuales. Se establece como fecha de inicio del contrato de arrendamiento el 1 de julio de 2018. Actualmente, la señora Piedad, identificada con el DNI número NUM002, reside en la vivienda y asumirá las responsabilidades del contrato de arrendamiento correspondiente".

"Este dato resulta fundamental en el desarrollo del procedimiento y la evolución de los hechos, pero fue ignorado por el Juzgador "a quo", sin tener en cuenta las normas de interpretación de los contratos que rigen en nuestro sistema legal".

Sostiene, además, que la sentencia de instancia no tuvo en cuenta: a)La adversa aceptó la "traslación" verbal de la propiedad al ejercer de dominus de la vivienda, por ello percibió las resultas de las rentas de arrendamiento, que las hizo propias, hasta que hubiere lugar la inscripción registra del inmueble a favor de mi mandante; b)La interpretación realizada en el curso del procedimiento por la adversa es equipo, al silenciar unos datos esenciales que quiebran sus argumentaciones, tal como se ha señalado; c) Como conocemos en nuestro derecho, en base a la interpretación de los contratos podemos concluir que la compraventa causó estado, y la falta de instrumentación no es óbice para incidir que la venta se realizó.

La actora recurrida se opone al recurso

TERCERO:Decisión de la Sala.

El contrato suscrito entre las partes, 13 de mayo de 2019, intitulado, contrato de arras, se dispone lo siguiente:

"Que la sociedad mercantil QUINTSEA, S.L., es propietaria de la siguiente finca".

URBANA ENTIDAD NUMERO NUM003: Vivienda en planta NUM001, del edificio denominado " DIRECCION001" situado entre las CALLE000 y DIRECCION002, de Esparreguera. Ocupa una superficie útil de cincuenta y siete metros y cincuenta decímetros cuadrados, y consta de recibidor, tres dormitorios, aseo, lavadero, cocina, comedor-estar con terraza. LINDA; por el norte, parte con vivienda puerta NUM004 de la misma escalera y planta y parte con caja de escalera; por el sur, con terreno de la propia finca, en proyección vertical, en proyecto vertical, cuyo terreno llega hasta el linde con terreno de Saturnino; por Este, con terreno de acceso a puerta de escalera, también en proyección vertical, y con la escalera; y por el Oeste, con proyección vertical a terreno, de la propia finca, que llega hasta la prolongación de la DIRECCION002.

CUOTA: 2 por ciento. INSCRITA en el Registro de la Propiedad número 2 de Martorell, Tomo NUM005, Libro NUM006 de Esparreguera, Folio NUM007, Finca n.° NUM008."

A la fecha de la suscripción de contrato 13/05/2019, la vendedora no era propietaria de dicho inmueble, estaba sujeto a un procedimiento de ejecución. Estamos ante un supuesto de venta de cosa ajena, admitido por la doctrina legal

El TS admitió claramente la validez de la venta de cosa ajena a partir de la STS 5 julio 1958 (RJ 1958, 2537), al señalar que el hecho de que la cosa no sea propiedad del vendedor no impide el nacimiento de la obligación que asume de entregarla.

La STS 7 marzo 1997 (RJ 1997, 1643) describió la evolución jurisprudencial señalando: "L a teoría de la validez de la venta de cosa ajena, ante la cual, en un principio, fue reacia la jurisprudencia de esta Sala, está hoy admitida plenamente, dada la naturaleza consensual del contrato generador de obligaciones, entre las cuales destaca y es esencial la que tiene el vendedor de proporcionar una cosa al comprador a cambio de un precio, sin que ningún precepto exija que sea propietario de la cosa vendida, sino que ésta pueda ser entregada, bien por el vendedor ya dueño poseedor actual, bien por estar o quedar constreñido a la adquisición de la cosa para entregarla al comprador [como epítome la STS 5 mayo 1983 (RJ 1983, 2668)]".

La STS 11 octubre 2006 (RJ 2006, 6693) se refirió a los orígenes históricos de la figura: "l a llamada venta de cosa ajena fue admitida, como indudablemente válida, por el Digesto (18.1.28: rem alienam distrahere quem posse, nulla dubitatio est, nam emtio est et venditio), aunque el dueño pudiera reivindicarla (sed res emtori auferri potest). Y lo propio hizo la quinta Partida (Ley 19, del título 5: cosa agena vendiendo un ome a otro valdra la vendida). Aunque el Código civil guarda silencio sobre ella, esta Sala ha negado reiteradamente la nulidad del contrato por el que el vendedor se obliga a transmitir una cosa que no le pertenece en el momento de celebrarlo [ SSTS 5 febrero 1968 , 3 julio 1981 ( RJ 1981, 3043), 31 diciembre 1981 (RJ 1981, 5358 ) y 11 mayo 2004 (RJ 2004, 2733)]12. Y añadió: "Debe indicarse, sin embargo, que la venta de cosas ajenas plantea frente a las dueñas verdaderas una cuestión que no es de validez del contrato posterior, sino de oponibilidad de su eficacia transmisiva, unido al modo. Lo que significa que reconocer aquella, sin necesidad de ningún negocio accesorio de convalidación, no implica que la segunda compradora, esto es, la demandada, sea, pese a haber recibido instrumentalmente la posesión mediante la escritura ( artículo 1462 CC ), la dueña por virtud de una adquisición a non domino, ni, correlativamente, que las primeras compradoras, esto es, las demandantes, propietarias ya al perfeccionarse el segundo contrato, hayan dejado de serlo porque un tercero, que no les representa, hubiera vendido lo que era de ellas (nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse haberet: Digesto 50.17.54). Precisamente porque las verdaderas dueñas son las demandantes se mantendrá el pronunciamiento de cancelación de los asientos que publican el derecho de la demandada".

La STS 5 mayo 2008 (RJ 2008, 5502), siguiendo el precedente de la STS 11 abril 1953 (RJ 1953, 1262), distinguió entre la esfera interna y externa de la venta de cosa ajena al declarar: " La venta de cosa ajena es válida, en ningún caso se puede tildar de inexistente por falta de objeto; el objeto existe, es el piso; distinto es la falta de poder disposición (cuestión no atinente al derecho subjetivo, derecho de propiedad en este caso, sino al sujeto disponente) sobre el objeto, que da lugar a la ineficacia y puede dar lugar a la adquisición (entre otros medios, como la usucapión) a non domino en virtud del artículo 464 CC en los bienes muebles y del artículo 34 LH en los inmuebles. Precisando más, la venta de cosa ajena será ineficaz frente al verdadero propietario que podrá ejercitar acción reclamando la declaración de su ineficacia o acción declarativa de dominio o reivindicatoria sobre el objeto de aquélla. Pero entre las partes, vendedora y compradora, será eficaz".

El vendedor al momento de la venta no gozaba de cualidad de propietario, solo la adquiere por Decreto de adjudicación, mediante esa resolución se transmite el dominio, o cualquier otro derecho real, subastado a quien definitivamente se ha adjudicado el bien y a su vez es la resolución definitiva que pone fin al procedimiento hipotecario y que será objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad. Véase SAP de Barcelona, Sección 13.ª, 751/2020 de 26 de octubre (JUR 2020, 341233 y STS de Pleno (Sala de lo Civil), 842/2013, de 21 de enero (RJ 2014, 2498). Librándose el testimonio del Decreto de adjudicación a fecha 7/07/2020. Si bien ha de recordarse que el Decreto de aprobación del remate es de fecha 12/11/2019, se consigna el importe a fecha 13/12/2019.

CUARTO: Resulta de interés, atender a los pactos como contenido obligacional del contrato de arras

El propio contrato prevé " CUARTO.- La escritura pública de compraventa se efectuará como máximo por todo el mes de Septiembre de 2019 y ante el Notario que libremente designe la parte compradora. La fecha prevista para la formalización de la escritura será comunicada al vendedor por el comprador con un preaviso mínimo de siete días, pudiendo otorgarse con anterioridad a la fecha indicada en este apartado.". Cotejando las fechas, el plazo del otorgamiento de la escritura pública transcurre con exceso. Dato objetivo y el objeto de la venta a la fecha del contrato el vendedor no era su propietario, se trata, pues, de venta de cosa ajena.

La obligación del vendedor es la consumación de la venta mediante otorgamiento de la escritura pública. El contrato, expositivo primero, se emplea el vocablo " es propietaria de la siguiente finca", pacto tercero la condiciones económicas de la venta y emplea el vocablo " La expresada compraventa se llevará en su momento a cabo en los términos siguientes", y en su apartado b) de dicho ordinal " La entrega y tradición de la vivienda por parte del vendedor a los compradores tendrá lugar en el acto del otorgamiento de la escritura pública", plazo para su otorgamiento, pacto cuarto " La escritura pública de compraventa se efectuará como máximo por todo el mes de Septiembre de 2019 y ante el Notario que libremente designe la parte compradora".

La venta de cosa ajena, definida como aquella venta hecha por quien no es propietario de esta. Según el Tribunal Supremo, "Lo determinante, al fin, para entender vendida una cosa ajena es que, al perfeccionarse el segundo o posterior contrato, el vendedor no es el dueño" Véase el Fundamento de Derecho segundo de la STS de 11 de octubre de 2006, Nº de Recurso: 4490/1999, ECLI:ES:TS:2006:6598. Así pues, el alegato de la inscripción no perjudica a este tipo de contrato

Los términos empleados en el contrato son claros por sí mismos: Propiedad del bien a transmitir; precio y condiciones económicas, momento de la entrega, escritura pública con señalamiento de un plazo esencial " como máximo por todo el mes de septiembre de 2019".

Conforme a una interpretación literal supone que la escritura pública de compraventa debe llevarse a cabo como máximo durante el mes de septiembre de 2019. Esto indica que las partes contratantes tienen hasta el último día de septiembre de ese año para llevar a cabo la formalización del contrato.

Dicha formalización no acontece por el transcurso del plazo para el otorgamiento de escritura pública, amen que de la prueba documental no consta solicitud de prórroga para dicho otorgamiento ni la puesta en conocimiento de las causas que hubieran motivado el incumplimiento del plazo. En todo caso, la actora, hay requerimiento para la firma de la escritura en 15/07/2020 y le convoca para el día 22 del citado mes y año, respetando el plazo de siete días.

Así pues, ello, junto a las fechas ya mencionadas del procedimiento de ejecución, el retraso en el cumplimiento del plazo para otorgar escritura, sin constar en autos comunicación alguna a la compradora, ni que la compradora conociese la pendencia de un procedimiento de ejecución, sobre el bien que iba adquirir. No resulta adecuado manifestar que el documento de reserva ya se especificaba dicha mención, como se ha dicho

Por otro lado, se dice que la compradora entro en posesión del bien por el cobro del precio del arrendamiento, conforme pacto tercero, apartado f) "T ranscurrido DOS MESES desde la celebración del presente contrato, se constituirá un contrato de arrendamiento en la finca objeto de este contrato por un precio de 500.-€ mensuales.

Se fija como inicio económico del contrato de arrendamiento, el día 1 de Julio de 2019. Actualmente reside en la vivienda Doña Piedad, provista de DNI n.° NUM002, quien asumirá las responsabilidades del contrato de arrendamiento de la citada vivienda " e intenta aportar el documento numero uno en el escrito del recurso, demostrando dicha realidad.

A este respecto, esta sección por auto de 22/11/2022, inadmitió el documento número uno, anexo al recurso de apelación, sobre el cobro de rentas, criterio que ya se tuvo en la primera instancia, ni tan siquiera el recurrente la propuso como prueba testifical, pese a conocer sus datos. Así pues, dicho extremo que se menciona es una mera alegación huérfana de prueba, por lo que ni la valoro la sentencia ni en esta instancia.

QUINTO: Por las razones expuestas fenece el recurso de apelación sustanciado y con imposición de costas al apelante por mor al artículo 398 Lec.

Vistos los preceptos citados y demás aplicación y EN NOMVBRE DE SM EL REY