Sentencia Civil 18/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 16, Rec. 986/2021 de 29 de enero del 2024

PRIMERO.- Planteamiento del litigio.

1.- Doña Casilda formuló en su día demanda de juicio ordinario contra don Domingo ejercitando, al amparo del art. 1.454 del CC, acción de solicitud de arras duplicadas, todo ello en reclamación de la cantidad de 42.000 euros más intereses y costas.

En apoyo de su reclamación, la actora expone que el 31 de julio del 2014 suscribió con Tu Inmobiliaria SCP, entidad que intervenía en nombre y representación del vendedor Sr. Domingo, un contrato de arras penitenciales cuyo objeto era la finca NUM000 sita en la CALLE000 nº NUM001, parcela NUM002 de Esplugues de Llobregat, abonando en el concepto expuesto la cantidad 21.000 euros. El precio total acordado era de 209.900 euros de modo que restaba un importe pendiente de 188.900 euros y la escritura debía ser otorgada en el plazo máximo de 3 meses, es decir, como mucho el 31-10-2014. Afirma la demandante que fueron transcurriendo los meses sin que nadie contactara con ella hasta que, finalmente, remitió un burofax al representante de vendedor citando a este último en la notaría designada el día 31-10-2014, habiendo comparecido únicamente el Sr. Ángel Jesús de la inmobiliaria intermediaria pero sin poderes para el otorgamiento de la escritura

2.- El Sr. Domingo no discute en su contestación los hechos base de la relación contractual que afirma la demandante. Sin embargo, muestra su sorpresa por el hecho de que doña Casilda no haya dirigido su reclamación a la agencia inmobiliaria que era la responsable de la operación y la que se encargaba de efectuar todos los trámites relacionados con la compraventa. El demandado niega haber suscrito el contrato de arras y afirma que no ha recibido los 21.000 euros entregados por la actora ya que únicamente habría percibido la cantidad de 3.700 euros. Entiende el Sr. Domingo que la única responsable del perjuicio que haya podido sufrir la demandante es la entidad Tu inmobiliaria SCP la cual le habría comunicado el 24-3-2015 que tenía a su disposición la cantidad de 4.897 euros pendiente de las arras, importe que don Domingo afirma no haber aceptado.

SEGUNDO.- La sentencia y el recurso de apelación.

3.- La sentencia dictada en primera instancia rechaza totalmente los pedimentos de la demanda principal al acoger la excepción de falta de legitimación pasiva esgrimida, según el Sr. Juez "a quo", por el demandado en su contestación. Entiende el juzgador de instancia que el demandado "en ningún momento participa en las arras directamente negando haber recibido las mismas y siendo la entidad "Tu inmobiliaria" la firmante del contrato y la receptora directamente de las arras. Por ello, considera que no se puede exigir al Sr. Domingo el abono del importe solicitado por la demandante.

4.- La Sra. Casilda se alza contra la sentencia considerándola no conforme a derecho al incurrir en error se entiende que en la valoración de la prueba aun cuando en el recurso se utiliza la rúbrica de "incongruencia". Expone la recurrente que sí existió el encargo de la gestión de la venta de la finca por parte del demandado tal y como él mismo acepta en la contestación de modo que este hecho no resultaría controvertido en la litis; que, en otro caso, se le generaría indefensión a la actora que habría procedido a solicitar la declaración testifical del agente inmobiliario; que el demandado sí percibió al menos una parte del importe abonado en concepto de arras, cantidad que ha hecho suya, y que la intermediaria ha puesto a su disposición otros 4.897 euros; que el contrato de arras no ha sido impugnado en cuanto a su autenticidad; que la actuación de la agencia inmobiliaria vincula al vendedor sin necesidad de que intervenga personalmente en la operación; y que el responsable de la devolución de las arras es el propietario y vendedor de la finca de modo que la posible responsabilidad de la mediadora inmobiliaria no excluiría a la del demandado sino que, en todo caso, se añadiría a la misma.

Por su parte, el apelado defiende la corrección de los argumentos y conclusiones fijados en la sentencia impugnada cuya confirmación solicita, reiterándose, en esencia, en lo expuesto en la contestación a la demanda.

5.- No se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia de instancia de acuerdo con los que se expondrán a continuación en la presente resolución.

TERCERO.- El encargo de venta: mandato y representación. Mandato aparente y ratificación tácita.

6.- El CC regula el contrato de mandato en los arts. 1.709 y SS, pudiendo ser este contrato representativo ( arts. 1.725 y 1.727) o sin representación ( art. 1.717). Por su parte, el art. 1.259 CC establece que el contrato celebrado a nombre de otro por quien no tenga su autorización o representación será nulo, a no ser que lo ratifique la persona a cuyo nombre se otorgue antes de ser revocado por la otra parte contratante. Esta nulidad no es la absoluta o radical porque puede ser neutralizada por la ratificación expresa o tácita del dueño del negocio ( STS 18-3-1999). La SAP Sevilla -5ª 11-1-2010 establece con claridad la doctrina general sobre el mandato y la representación cuando señala: "El mandato es definido en el artículo 1.709 Código Civil como el contrato por el que se obliga una persona a prestar algún servicio o hacer alguna cosa, por cuenta o encargo de otra. Estamos ante un contrato consensual, cuya validez va a depender del consentimiento de las partes, siendo indiferente que sea expreso o tácito, y en cuanto a la forma que sea verbal o por escrito, aunque es esencial que quede plenamente concretada las facultades conferidas al mandatario. La doctrina considera que es esencial del mandato que se confiera la representación al mandatario, aunque no es indispensable, como señala la jurisprudencia. Aunque el Código Civil no establece claramente la separación de ambas instituciones, sin embargo, es evidente. El mandato estrictamente afecta a la relación interna entre mandante y mandatario, mientras que el apoderamiento transciende a lo externo y provoca que se vincule al representado con el tercero, siempre que el representante actué dentro del ámbito del poder conferido.

Las consecuencias del mandato puro se recogen en el artículo 1.717 del Código Civil , en concreto, al no actuar el mandatario con representación, el mandante carecerá de acción contra el tercero con el cual ha contratado el mandatario, ni éste contra el mandante, el único obligado es el mandatario, sin perjuicio de las acciones entre mandante y mandatario, con la excepción de que se trate de cosa propia del mandante, y que ello sea manifiesto, como señala la Sentencia de 1 de diciembre de 1.982 : "el párrafo segundo del artículo 1717 excepciona el caso de que se trate de cosas propias del mandante, situación en la que se produce una "contemplatio domine" tácita, generándose un poder de apariencia "ex facti circunstantiis sive ex re" ( sentencias de 8 de junio de 1966 y 28 de noviembre de 1973), siempre que sea manifiestamente ajeno el bien o interés a que se contrae el negocio y resultar esta circunstancia conocida de la otra parte".

En el mandato representativo el mandatario, entre otras obligaciones, asume no traspasar los límites del poder, artículo 1714, aunque no se considera que se traspase si se concluye el negocio de una manera más ventajosa para el mandante que las señaladas por éste, artículo 1715. Por ello, se entiende que aún cuando se especifiquen claramente los limites por el mandante, el mandatario debe tener un cierto margen de autorresponsabilidad e iniciativa. Debe en todo momento actuar de conformidad con las instrucciones recibidas y a falta de ellas hará todo lo que, según la naturaleza del negocio, haría un buen padre de familia. En cuanto a las consecuencias frente a tercero, en el supuesto del mandato representativo, queda obligado exclusivamente el mandante, artículo 1725".

7.- En relación a la extralimitación del mandatario, la STS 30-6-2009 fija la doctrina de la jurisprudencia cuando indica: "Como señala la sentencia de esta Sala de 27 de enero de 2000, se produce uso incorrecto del mandato en el supuesto de extralimitación en el ejercicio del mismo, conforme al artículo 1714 del Código, pues las facultades concedidas a los mandatarios para realizar negocios jurídicos por cuenta del mandante tienen su origen en la conforme declaración de voluntad que proviene del mismo, a la que deben de acomodarse y ajustarse, lo que no autoriza al mandatario a excederse para llevar a cabo negocios con terceros que no eran los previstos, ni queridos y por tanto autorizados por quien otorgó el poder. El exceso del mandato repercute en las relaciones creadas por consecuencia del ejercicio abusivo, en el sentido de que el mandante puede considerarse ajeno a los mismos, los que carecen de validez y eficacia frente al principal, por no conformarse a su voluntad, respondiendo entonces el mandatario personalmente de las obligaciones que vino a contraer ( arts. 1101 y 1718 del Código Civil art.1101 EDL 1889/1 art.1718 EDL 1889/1 ). Añade dicha sentencia textualmente que " la extralimitación o no, ha de determinarse atendiendo no de manera automática y sumisa a la literalidad del poder, sino principalmente a la intención y voluntad del otorgante en orden a la finalidad para la que lo dispensó y en relación a las circunstancias concurrentes "; extremos que se han de completar con la consideración de las relaciones existentes entre mandante y mandatario y la naturaleza de los actos efectuados, en particular su trascendencia en cuanto a posibles terceros de buena fe".

8.- La doctrina general que se acaba de señalar ha merecido algunas puntualizaciones posteriores por parte de la Juriprudencia. Así, se ha definido la figura del mandato aparente que ocurre "cuando el mandante aparente, con su comportamiento, genera en el tercero con quien se relaciona la convicción de la existencia del mandato, corroborado por la actitud del mandatario que actúa frente al tercero bajo esta apariencia de representación. En el primer caso existe un verdadero mandato, en el segundo, aunque no existe, la apariencia generada frente al tercero de buena fe provoca que no pueda verse perjudicado por la ausencia de poder de representación" ( STS 27-11-2012). Con posterioridad, la STS 7-7- 2021 recuerda que "la jurisprudencia hace tiempo que se hizo eco de la doctrina que entendía que debía ser mantenido en su contrato quien lo realizó de buena fe con un representante aparente ( SSTS 24 de noviembre de 1989, 27 de septiembre de 1995, 222/1999, de 18 de marzo y, más recientemente, la sentencia 266/2008, de 14 de abril). Para su apreciación, se exige que el tercero haya fundado su creencia de buena fe no en meros indicios sino en la consistencia de una situación objetiva, de tal significación o fuerza reveladora que el haberla tomado como expresión de la realidad no puede imputársele como negligencia descalificadora. En este sentido, en la sentencia 266/2008, de 14 de abril, nos referíamos a que la confianza del tercero en la existencia del poder fuera razonable y no debida a su negligencia".

Posteriormente, la sentencia 695/2013, de 20 de noviembre, con cita de las anteriores, tras recordar que cuando una persona actúa como representante de otra, pero sin poder de representarla, sus actos no vinculan al principal, salvo en el caso de que hubiera ratificación del mismo ( art. 1259 CC), añade que "si alguien con sus declaraciones o su conducta induce al tercero de buena fe a creer razonablemente que se le había concedido poder para llevar a cabo el acto representativo, se considera como si dicha persona estuviera apoderada".

La sentencia 503/2014, de 7 de octubre, con cita de la 707/2012, de 27 de noviembre, en un caso de insuficiencia de poder, apreció que el mandatario "actuó bajo mandato aparente", y explicó que "esta figura se da cuando el mandante aparente, con su comportamiento, genera en el tercero con quien se relaciona la convicción de la existencia del mandato, corroborado por la actitud del mandatario que actúa frente al tercero bajo esta apariencia de representación" (en el caso, los mandatarios de la vendedora estaban integrados en uno de los departamentos legitimados para vender, lo que permite entender razonablemente explicable la confianza en la verdad de la apariencia creada).

9.- En lo que hace referencia a la ratificación, en fin, la STS 7-7-2021 recuerda que "El párrafo segundo del art. 1727 CC admite que la ratificación pueda hacerse no sólo de forma expresa, sino también tácitamente, sin que, en principio, exista inconveniente para que pueda aplicarse a los supuestos del art. 1259 CC , a los efectos de reconocer validez al negocio realizado por quien no tenía poder suficiente para obligar a un tercero.

En este sentido nos pronunciamos en la sentencia 919/2011, de 23 de diciembre : "los contratos celebrados por quien no ostenta la representación con la que dice actuar no son radicalmente nulos o inexistentes ya que, el segundo párrafo del artículo 1259 del Código Civil , después de indicar que '[e] l contrato celebrado a nombre de otro por quien no tenga su autorización o representación legal será nulo ', añade ' a no ser que lo ratifique la persona a cuyo nombre se otorgue antes de ser revocado por la otra parte contratante '. Se trata, como sostiene la sentencia 774/2010, de 17 de noviembre , de un negocio jurídico incompleto cuya efectividad depende de la ratificación por el dueño del negocio jurídico, que puede o no aceptarlo expresa o tácitamente y en el presente caso, con independencia de que las manifestaciones de una de las partes constituyesen por sí mismas un verdadero reconocimiento de deuda, no se ha negado que la sociedad asumió su contenido".

Por su parte, la Sentencia 774/2010, de 17 de noviembre , después de reiterar que la jurisprudencia ha admitido "la posibilidad de ratificar un contrato en forma tácita, a los efectos previstos en el artículo 1259 del Código Civil ( SSTS de 13 de noviembre de 2001 , 10 de julio de 2002 , 5 de diciembre de 2003 , 4 de febrero de 2005 , 6 de junio de 2008, RC n.º 1743/2001 ), añade "que la voluntad de que se ejecute un contrato incluye la de admitirlo ( STS 28 de junio de 2004, RC n.º 2268/1998 ), pues es un comportamiento que objetivamente revela de manera inequívoca la voluntad de ratificar el negocio jurídico ( STS 28 de diciembre de 2007, RC n.º 4905/2000 )".

La sentencia 67/2010, de 11 de febrero , apostilla que "la ratificación tácita tiene lugar cuando el mandante sin hacer uso de la acción de nulidad por él ejercitable, acepta en su provecho los efectos de lo ejecutado sin su autorización, poniendo con ello de manifiesto su consentimiento concordante con el del tercero ( SSTS 27 de diciembre de 1966 ; 10 de octubre de 1963 ; 10 de mayo de 1984 ; 3 de julio 1987 ; 18 de diciembre 2006 ; 10 de mayo 2007 )" .

Así, la sentencia que se analiza concluye que "para que exista una ratificación tácita debe haber un comportamiento del principal, mediante actos concluyentes, que entrañe una inequívoca aceptación de lo hecho por el mandatario y sea, por ello, contradictorio con un posterior ejercicio de la acción de nulidad. Para que conlleve una ratificación tácita, este comportamiento objetivamente tiene que ser interpretado como aprobación o conformidad con la gestión del representante".

CUARTO.- La aplicación de la doctrina anterior al caso de autos.

10.- A la hora de abordar la aplicación de la doctrina expuesta al concreto supuesto de autos, procede efectuar las siguienes consideraciones:

(i) Resulta acreditado que el Sr. Domingo encargó a la entidad Tu Inmobiliaria SCP la gestión de la venta de la finca de su propiedad sita en la CALLE000 n NUM001, parcela NUM002 de Esplugues de Llobregat. En efecto, en la contestación a la demanda se reconoce de forma expresa hasta en dos ocasiones que la inmobiliaria era "la responsable de toda la operación y quien se encargaba de efectuar todos los trámites relacionados con la compra-venta de la finca". Y se añade que "debe tenerse en cuenta que mi representado -el demandado- confió plenamente en la Agencia, creyendo en su profesionalidad y que por tanto se encargaría de efectuar las gestiones necesarias para llevar a cabo la compra- venta". Por otra parte y en consonancia con lo anterior, en la audiencia previa se reconoce por la letrada del demandado la existencia del encargo de venta. A tal fin, el demandado entregó a la agencia la documentación sobre la finca (registral y catastral) que después se adjuntó al contrato de arras así como las llaves del inmueble a fin de que pudiera ser enseñado a los posibles interesados, tal y como, en su caso, expone la actora con claridad en el interrogatorio.

(ii) No resulta controvertida en autos la suscripción el 31-10-2014 del contrato de arras objeto del procedimiento. El documento se aporta con la demanda y su autenticidad no se ha impugnado de contrario. En la primera página consta de forma expresa que la inmobiliaria no actúa en nombre propio sino que lo hace en representación de la propiedad (el demandado) de quien tiene encomendada la gestión e intermediación en la venta de la finca. No puede olvidarse, además, que la suscripción de un contrato de arras como preparación de la posterior formalización de la operación en escritura pública, no constituye un acto extraordinario sino, por el contrario, muy habitual y frecuente en las compraventas de inmuebles. Por tanto, resulta perfectamente posible entender, desde el punto de vista de la buena fe ( art. 1258 CC), que este contrato formaba parte, como un elemento más, de la operación encomendada a la inmobiliaria. Resta por indicarse que el demandado no indica en ningún momento en su contestación que hubiera dado instrucciones claras a la inmobiliaria a fin de que no suscribiese ningún tipo de contrato de arras.

(iii) El Sr. Domingo reconoce en la contestación haber percibido de la inmobiliaria la cantidad de 3.700 euros. En el hecho segundo de su escrito el demandado viene a reconocer que recibió ese importe en concepto de arras cuando señala que "mi mandante nunca percibió la cantidad de 21.000 euros sino una cantidad muy inferior en concepto de arras". Es cierto que, más adelante y ya en el hecho 3º, el demandado afirma que le entregaron 3.700 euros pero sin conocer el concepto por el que percibía la cantidad. Sin embargo, en el caso de autos no ha existido ninguna reserva (la defensa del demandado pregunta sobre esta cuestión a doña Casilda en la vista cuando este hecho no había sido alegado en el pleito en ningún momento) y la venta no ha llegado a formalizarse. Por tanto, el abono de una importante cantidad por parte de la mediadora inmobiliaria únicamente podría entenderse en concepto de arras. Además, en base a la doctrina de los propios actos (hoy art. 111-8 CCCat) ya no puede el demandado pretender negar lo antes admitido en la propia contestación. En cualquier caso, si el Sr. Domingo, faltando a la diligencia exigible propia de cualquier buen padre de familia, recibe el dinero sin más y lo hace suyo sin verificar en forma alguna la razón del pago por parte de la inmobiliaria, debe entenderse que está ratificando tácitamente el acto o negocio en virtud del cual la agencia ha obtenido esa cantidad.

(iv) Es más, el 24-2-2015 la agencia Tu Inmobilaria SCP notifica mediante burofax al demandado que tiene a su disposición otros 4.897 euros procedentes del contrato de arras de 31-7-2014 suscrito con la actora. El Sr. Domingo, que ya había sido emplazado en la litis y, por tanto, conocía la reclamación de la Sra. Casilda, no mostró ninguna sorpresa por el burofax ni dirigió tampoco a la agencia comunicación alguna mostrando su queja o, cuanto menos, su oposición a las arras suscritas. El demandado, por el contrario, se mostró totalmente pasivo y no emitió ninguna respuesta, limitándose después a alegar en la contestación que no ha recogido el dinero ofrecido, hecho respecto del cual únicamente consta su manifestación. Resta por decirse que a día de hoy no consta que el demandado haya dirigido a la inmobiliaria ningún tipo de reproche ni de exigencia de responsabilidad por su actuación en el supuesto de autos.

A la vista de todo lo anterior forzoso resulta concluir que la entidad inmobiliaria actuó en el ámbito del encargo de gestión de la venta de la finca efectuado por el Sr. Domingo; y que, cuanto menos, concurre un supuesto de mandato aparente en relación a la actuación de Tu Inmobiliaria SCP al suscribir el contrato de arras, es decir, un mandato del vendedor cuya apariencia resultaba razonable para la demandante de acuerdo con las circunstancias concurrentes y con las reglas de la buena fe negocial. Por otra parte, cabe considerar también que el demandado ratificó tácitamente la operación al hacer suyos sin más los 3.700 euros que se le ofrecieron por la intermediaria y que procedían de las arras abonadas por la actora. De este modo, el contrato de arras debe entenderse válido y eficaz así como vinculante para el vendedor-propietario. Todo lo anterior sin perjuicio de las responsabilidades que pudieran existir en el ámbito interno de la relación entre la agencia inmobiliaria y el demandado.

Así las cosas, a la vista de todo lo anterior esta sala no puede compartir la valoración del juzgador de instancia por lo que se acoge el recurso de apelación lo que conlleva la estimación de la demanda con imposición al demandado de las costas de la primera instancia. No se hace imposición de las costas de la segunda instancia ( arts. 394.1 y 398.1 Lec).

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,