Sentencia Civil 773/2022 Audiencia Provincial de Salamanca Civil-penal Única, Rec. 438/2022 de 29 de noviembre del 2022

Primero.- La parte actora fundamentó su recurso de apelación, en síntesis, en los siguientes motivos:

- Infracción del art. 1.204 del Código civil y de la jurisprudencia del TS, expresiva de que la novación exige que el "animus novandi" aparezca claramente expresado, no pudiendo presumirse su existencia.

- Inexistencia de abuso de derecho en los actores. Inexistencia de actos propios de los mismos con los que se contradiga su conducta actual. Inexistencia de retraso desleal en el ejercicio de su derecho. Infracción de la doctrina establecida por el Tribunal Supremo en torno a estas tres figuras.

Por su parte la demandada fundamentó su recurso de apelación, en síntesis, en los siguientes motivos:

- Existencia de cuestión compleja e inadecuación procedimental. Y en caso de no existir la misma, la necesidad de entrarse a valorar la moderación de la renta por aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

- Reequilibrio del contrato, debido a la modificación de las circunstancias derivadas de la pandemia del covid-19.

Segundo.-Recurso de apelación de la parte actora.

Ineludiblemente hemos de comenzar por indicar que es indudable el carácter restrictivo con el que debe interpretarse la naturaleza extintiva de una modificación o novación contractual. En este sentido la STS, Civil sección 1 del 11 de febrero de 2016 ( ROJ: STS 352/2016 - ECLI:ES:TS:2016:352 ), Sentencia: 41/2016 Recurso: 2013/2001 , Ponente: FRANCISCO JAVIER ORDUÑA MORENO, declaró que " como ya tiene declarado esta Sala entre otras, STS de 31 de julio de 2015 (núm. 451/2015 ), en nuestra teoría general del Derecho de obligaciones, fuera de una expresa declaración de voluntad de las partes al respecto, la novación extintiva comporta la sustitución de la obligación inicialmente pactada cuando la nueva obligación alcanzada presenta una clara incompatibilidad objetiva o contradicción con la reglamentación de intereses prevista en la primitiva relación obligacional.

En esta línea, también hay que precisar que cuando existe contradicción entre las partes corresponde a los tribunales de justicia la valoración o interpretación del alcance jurídico de los hechos que determinan el fenómeno de la novación, esto es, si tales hechos comportan un efecto sustitutorio de la obligación y, en tal caso, si dicho efecto sustitutorio se proyecta de un modo propio o extintivo sobre el originario vínculo obligacional, o por el contrario si se proyecta de un modo impropio o meramente modificativo de dicho vínculo obligacional. En principio, la valoración jurídica realizada en la instancia debe prevalecer en casación, y a ella habrá de estarse cuando dicha valoración resulte coherente y razonable ( STS de 3 de noviembre de 2004 ), o cuando no se revele falta de racionalidad o de lógica ( SSTS de 4 de marzo de 2005 , 16 de marzo de 2006 y 1 de julio de 2006 , entre otras)".

De esta suerte en el presente caso no cabe sino concluir de acuerdo con la doctrina expuesta, que nos encontramos ante una novación contractual meramente modificativa y no extintiva, puesto que en todas las facturas correspondientes a las mensualidades en las que los arrendadores aplicaron bonificación de renta se hizo constar expresamente que se trataba de una BONIFICACIÓN ESPECIAL. Y se decía: "La bonificación especial se realizará sólo las mensualidades que la propiedad considere oportuno. La misma debe considerarse un detalle hacia el arrendatario como ayuda a paliar las vicisitudes económicas actuales sin que genere ningún derecho ni varíe las condiciones del contrato".

Por consiguiente, es claro que no concurre ninguno de los supuestos en los que según la doctrina jurisprudencial antes citada cabe hablar de novación extintiva del contrato, a saber:

-No hay una expresa declaración de voluntad de las partes al respecto, sino antes bien al contrario, una declaración de voluntad expresa de la naturaleza meramente temporal y modificativa y no novativa del cambio habido, pues en las facturas de la rentas giradas año tras año durante la vigencia de la modificación tan expresa como claramente se decía por el arrendador y se aceptaba por el arrendatario que " la bonificación especial se realizará sólo las mensualidades que la propiedad considere oportuno. La misma debe considerarse un detalle hacia el arrendatario como ayuda a paliar las vicisitudes económicas actuales", y por si hubiera alguna duda se terminaba diciendo : " sin que genere ningún derecho ni varíe las condiciones del contrato". Expresamente las partes aceptaron que la renta seguía siendo la pactaba y no se variaba, sino que solo se bonificaba temporalmente, " como ayuda a paliar las vicisitudes económicas actuales", se explicitaba".

-Por otro lado, la sustitución de la obligación inicialmente pactada, la renta inicial, y la nueva obligación, la renta bonificada, no presenta una clara incompatibilidad objetiva o contradicción con la reglamentación de intereses prevista en la primitiva relación obligacional, sino que, como perfectamente se explicitaba mes tras mes en las facturas, la bonificación obedecía a la necesidad de prestar al arrendatario una " ayuda a paliar las vicisitudes económicas actuales". Lo cual en modo alguno, como también se explicaba una y otra vez en las facturas, genera ningún derecho ni varía las condiciones del contrato.

Los arrendadores decidieron dejar de aplicar la bonificación de renta a partir del mes de Mayo de 2017. Es de suponer que tal final de la bonificación obedeció a que afortunadamente ya no era necesario ayudar al arrendatario a paliar las vicisitudes económicas actuales, sin que nadie haya probado en autos que dicho final de la bonificación supusiere una actitud unilateral arbitraria del arrendador, prohibida por el art. 1256 CC, conforme al cual la validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes. Nada permite en autos hablar de dicho arbitrio en la aplicación y cesación de la bonificación pactada.

De manera que una vez que los arrendadores decidieron dejar de aplicar la bonificación (a partir del mes de Mayo de 2017), la renta que venía obligada a pagar la compañía arrendataria demandada volvió a ser la cantidad de 17.110,71 € mensuales vigente antes de la bonificación. Tal cantidad no se corresponde, pues, con una "revisión de renta" o "estabilización de renta" realizada por los arrendadores y reclamada con efecto retroactivo, sino que esa cantidad se corresponde exactamente con la renta que estaba vigente antes de la bonificación discrecional aplicada por los arrendadores, que los arrendadores demandantes no pretenden revisar ni incrementar en absoluto. Simplemente se considera que no es necesario ya bonificar la renta contractual pactada, que seguía siendo vigente.

Procede, pues, estimar el presente recurso de apelación en lo que se refiere a la cantidad reclamada como impagada por cese de la bonificación parcial y temporal de la renta entre las mensualidades de mayo de 2017 y marzo de 2020.

Respecto del resto de la cantidad reclamada en la demanda relativa a la renta impagada de los meses de abril, mayo, junio y julio de 2020 habrá que estar a lo que se diga al analizar el recurso de apelación de la parte demandada.

Tercero.-Recurso de apelación de la parte demandada.

En dicho recurso se alega, en primer lugar, la existencia de una cuestión compleja que excede del ámbito reducido del presente juicio especial. Ahora bien, toda la argumentación de la parte demandada en su recurso de apelación se refiere a los procesos de desahucio que, efectivamente, son procesos de naturaleza especial y carecen de los efectos de cosa juzgada. De ahí que cuando se plantea una cuestión compleja debe remitirse la misma al proceso declarativo correspondiente y declararse la oportuna inadecuación del procedimiento.

Sin embargo, en el presente caso no nos encontramos ante un juicio de desahucio, sino ante un juicio declarativo ordinario o común, cuya única especialidad es que por razón de la materia debe seguirse siempre por los trámites del juicio verbal, pero sin que exista ninguna limitación de medios de ataque y de defensa ni tampoco se haya excluido en el mismo por el legislador los efectos de la cosa juzgada. Nos encontramos ante un juicio plenario en el que únicamente se reclaman unas rentas adeudadas y frente a esta reclamación pueden oponerse todas las cuestiones, complejas o no complejas, que la parte demandada tenga a bien plantear, como por ejemplo la pluspetición por no ser correcta la cantidad reclamada al entender que la renta pactada es inferior a la que se reclama. Cuestión que ha sido ya resuelta en parte al examinar el recurso de apelación planteado por la parte demandante, en el sentido de no entender errónea la cantidad reclamada puesto que la misma responde a la renta realmente pactada, una vez descontada la bonificación que temporalmente se había llevado a cabo una vez cesada la bonificación que temporalmente se había llevado a cabo.

No podemos decir que la aplicación o no de dicha bonificación sea una cuestión compleja que excluye la posibilidad de reclamar las rentas adeudadas a través del juicio verbal regulado por la ley a tal efecto, puesto que en ese caso llegaríamos al absurdo de que para poder plantear un juicio plenario como es el presente juicio verbal antes debía seguirse otro juicio entre las partes donde aclarar sus posturas sobre el contrato celebrado, el cual en muchos casos puede ser celebrado no por escrito, sino de forma verbal, y por tanto puede haber discrepancias respecto de su contenido entre los litigantes, discrepancias que deberán resolverse como parte de las pretensiones y excepciones planteadas por los litigantes para llegar a la sentencia definitiva resolutoria del fondo, como manda el artículo 24.1 de la Constitución, en el que al reconocerse y proclamarse el derecho a la tutela judicial efectiva, entre otras cosas, según se dijo en una muy reiterada jurisprudencia de nuestro Tribunal Constitucional, se exige que se dicte una sentencia sobre el fondo del asunto, cuando no exista ninguna dificultad causante de indefensión para ninguna de las partes. Y desde luego ninguna indefensión se produce en un juicio como el presente cuando se entra a conocer sobre todas las excepciones planteadas por las partes, las cuales tienen plenitud de medios de ataque y de defensa.

Cuarto.- Diferente solución debe darse, sin embargo, al problema que se plantea por la solicitud de exención de la renta por parte del arrendatario durante los meses de la pandemia en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

Cláusula respecto de la cual hemos indicar que sería absurdo obligar a dejar para un posterior juicio declarativo específico el planteamiento de la misma, pues este se puede hacer tanto por vía de acción, como por vía de excepción, como ha sido el caso.

En definitiva, tal excepción no supone sino que la pretensión de la parte actora se ha encontrado en el presente caso con una defensa en lo que se refiere a los meses de la pandemia, consistente en que por aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en dichos meses no se puede cobrar ninguna renta o no se puede cobrar toda la renta pactada. Ni la doctrina ni la jurisprudencia exigen que tal excepción solo pueda ventilarse en un juicio cuando se plantee como acción y no como excepción de defensa frente a las pretensiones planteadas por la otra parte, sin necesidad de ejercer reconvención explícita. Ninguna indefensión se produce en ninguna de las partes, sino que planteada como excepción impeditiva la cláusula rebus las partes han tenido todas las oportunidades que la ley concede para acreditar en un juicio plenario como el presente que efectivamente se daban las condiciones que exige la doctrina jurisprudencial para la aplicación de dicha cláusula por la especial situación de pandemia vivida o no se daban tales condiciones. Cuestión que por ello debió ser examinada en la sentencia de 1ª instancia, cuyo silencio al respecto puede y debe sin más, ex art. 465.3 LEC, ser corregido en esta segunda instancia.

Pues bien, el planteamiento de dicha cláusula exige acreditar una alteración sustancial e imprevisible de las circunstancias existentes al tiempo de la celebración del contrato en orden a la cuantificación y pago del precio pactado, en cuyo caso resultaría en efecto aplicable la doctrina sobre la llamada "cláusula rebus sic estantibus", y la teoría de la base objetiva del contrato, y la de la excesiva onerosidad sobrevenida, mediante las cuales se trata de mantener el contrato y proceder una modificación para adaptarlo las nuevas circunstancias. El Tribunal Supremo Sala 1ª, S 20-2-2012, nº 84/2012, rec. 1887/2008 . Pte: O'Callaghan Muñoz, Xavier, señaló que " la llamada "base del negocio" desarrollada por la doctrina alemana, tal como dice la sentencia de 21 de julio de 2010 EDJ2010/152948 , se funda en la correlativa equivalencia de las prestaciones en relación con el móvil impulsivo que determinó a las partes a contratar y consiste, del lado subjetivo, en una determinada representación común de las partes o aquello que esperan los intervinientes en el negocio y que les ha determinado a concluir el contrato; y del lado objetivo, en la circunstancia cuya existencia o subsistencia sea objetivamente necesaria para que el contrato -según el significado de las intenciones de ambas partes- pueda mantenerse como una regulación con sentido. Tal principio se halla presente en nuestro Código civil EDL1889/1 en algunos supuestos concretos como el de la donación inoficiosa porque se tengan después legitimarios (artículo 644), la aceptación de una herencia en la que apareciese después un testamento no conocido (artículo 997), o la repudiación de la herencia a título intestado sin noticia de ser heredero testamentario (artículo 1009). En igual sentido el Tribunal Supremo Sala 1ª, S 4-5-2011, nº 300/2011, rec. 2220/2007 . Pte: Ferrándiz Gabriel, José Ramón , se refirió a " la doctrina de la Sala Primera del Tribunal Supremo sobre la imposibilidad sobrevenida como causa de la resolución - motivo quinto: sentencias de 10 de octubre de 1980, 9 y 14 de diciembre de 1983, 19 de noviembre de 1990 EDJ1990/10485 , 24 de febrero de 1993 EDJ1993/1777 y 7 de febrero EDJ1994/1017 y 6 de septiembre de 1994 EDJ1994/7836 - o de la frustración del fin de los contratos - motivo sexto: sentencias de 9 de diciembre de 1983 EDJ1983/6553 y 20 de abril de 1994 EDJ1994/10891 -.

La imposibilidad de cumplir la prestación debida, cuando no sea originaria, sino sobrevenida respecto del momento de perfección del contrato fuente de la obligación, además de absoluta, definitiva y no imputable al deudor, libera al mismo - artículos 1182 y 1184 del Código Civil EDL1889/1 (Digesto, 50.17.185 : impossibilium nulla obligatio est) - y, en caso de que la relación de obligación sea sinalagmática, constituye causa de resolución de la misma, ya que determina una situación de incumplimiento - pese a no ser éste atribuible al obligado -.

Así lo ha declarado la jurisprudencia - con claridad, en las sentencias de 23 de noviembre de 1964 y 24 de febrero de 1993 EDJ1993/1777 -.".

Y , en fin, el Tribunal Supremo Sala 1ª, S 19-2-2010, nº 47/2010, rec. 2411/2005. Pte: Marín Castán, Francisco señala que " solo una alteración sobrevenida y verdaderamente extraordinaria de las circunstancias contempladas al celebrarse el contrato justificaría la siempre excepcional modificación de su contenido por la denominada cláusula rebus sic stantibus ( SSTS 26-6-08 EDJ2008/118930 , 25-1-07 EDJ2007/2679 y 17-11-00 EDJ2000/38871 entre otras muchas), ninguna duda cabe de que la demandada-recurrida, al dejar por completo de encargar servicios al actor-recurrente estando vigente el contrato, incumplió su prestación esencial para con dicho contratante, la de captación y selección de clientes, de suerte que mientras el actor-recurrente seguía vinculado y cumplía el contrato manteniendo la infraestructura que le exigía la concedente para poder prestar un buen servicio, ésta, en cambio se desvinculaba de hecho y vaciaba de contenido el contrato frustrando la finalidad que tenía para la otra parte contratante y faltando, en suma, a su función económica - STS 4-6-07 con cita de otras muchas- ).

En suma tales figuras son admitidas por nuestra jurisprudencia de manera muy restrictiva para los supuestos en los que se ha producido una sustancial, imprevisible e inevitable alteración de la realidad que se tuvo en cuenta a la hora de celebrar y pactar el contrato en cuestión.

El problema se circunscribe, pues, a determinar si tal alteración sustancial, imprevisible e inevitable se ha producido o no en el presente caso.

Un sector cualificado de la doctrina y la práctica civil ha considerado que es posible invocar la cláusula rebus sic stantibus et aliquo de novo non emergentibus para resolver o, cuanto menos, paliar muchas de las situaciones derivadas de la situación excepcional generada por la extraordinaria expansión mundial del Covid-19. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha sido especialmente sensible a los efectos de la crisis económica de 2008 en los contratos. Incluso el propio legislador mediante el RD 35/2020 ha regulado un marco jurídico cierto y eficaz en el campo de los arrendamientos para hacer frente a los cambios extraordinarios de circunstancias, como factor determinante para adaptar tales contratos al daño producido por la pandemia en el tejido empresarial del ramo afectado.

La discusión sobre el alcance de la cláusula rebus sic stantibus no es actual, es una cuestión recurrente que surge con la concurrencia de circunstancias sociales, económicas y empresariales extraordinarias. De hecho, como consecuencia de la crisis económica de 2008 y sus consecuencias se reactivó el debate tanto teórico como práctico sobre la posible activación de esta cláusula y sus consecuencias, lo que obligó al Tribunal Supremo a perfilar una jurisprudencia que, hasta esa fecha, había sido inamovible, y dió lugar a distintos pronunciamientos judiciales para adaptar la jurisprudencia a la nueva realidad económica y social que tiene su origen en la crisis. - Cfr. TS, Sala Primera, de lo Civil, S 455/2019, 18 Jul. 2019 (Rec. 3157/2016); TS, Sala Primera, de lo Civil, S 309/2013, 26 Abr. 2013 (Rec. 155/2011)-.

Pues bien, la lectura de la Exposición de Motivos del RD 463/2020 (LA LEY 3343/2020) evidencia las extraordinarias y gravísimas circunstancias que obligaron al Gobierno a tomar la decisión de acudir a la declaración del estado de alarma. En esa Exposición de Motivos se hace referencia la situación de emergencia sanitaria, su incidencia global; se habla de una crisis sin precedentes, de su enorme magnitud, de la alteración grave de la normalidad. El marco de esta disposición legal por sí solo sirve para constatar los elementos excepcionales que normalmente ha exigido la aplicación de la cláusula, sin necesidad de acudir a las declaraciones de mandatarios de los países e instituciones mundiales que han llegado a comparar algunos aspectos de la actual situación con la generada tras la Segunda Guerra Mundial.

Y aunque el RD inicialmente estableció un período de alarma de 15 días, lo cierto es que ese estado se a prolongó durante varios meses más, sin olvidar que sin duda alguna es un hecho notorio no necesitado de prueba específica en este juicio que los efectos económicos son difícilmente mensurables y se prolongaron aún más tiempo.

Procede, pues aplicar al periodo que nos ocupa, los meses de abril, mayo, junio y julio de 2020 la cláusula rebus sic stantibus en un sentido análogo al establecido por nuestro legislador para el contrato de arrendamiento rústico en caso de peste, en el artículo 1575 CC, según el cual:

"El arrendatario no tendrá derecho a rebaja de la renta por esterilidad de la tierra arrendada o por pérdida de frutos proveniente de casos fortuitos ordinarios; pero sí, en caso de pérdida de más de la mitad de frutos, por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos, salvo siempre el pacto especial en contrario.

Entiéndese por casos fortuitos extraordinarios: el incendio, guerra, peste, inundación insólita, langosta, terremoto u otro igualmente desacostumbrado, y que los contratantes no hayan podido racionalmente prever".

Puesto que, desde luego, la citada peste o pandemia del llamado COVID 2 ha constituido durante los meses indicados una sustancial, imprevisible e inevitable alteración de la realidad que se tuvo en cuenta a la hora de celebrar y pactar, alteración que los contratantes no han podido racionalmente prever, como tampoco pudo racionalmente preverla la comunidad científica. Y que sin duda supuso para el arrendatario durante esos meses una pérdida como mínimo de más de la mitad de sus frutos. De manera que lo procedente por todo lo dicho no es sino reducir a la mitad la renta durante esos meses, lo que supone repartir equitativamente entre una y otra parte del contrato de arrendamiento objeto de juicio las consecuencias de una tan grave e imprevisible alteración sustancial de las circunstancias.

En consecuencia, se estima parcialmente el recurso de la parte demandada. Lo cual supone que la demanda inicial debe ser estimada parcialmente, al reducirse a la mitad la cantidad reclamada en concepto de renta impagada durante los meses de abril, mayo, junio y julio de 2020. Sin que ex art. 394.2 LEC quepa hacer imposición de las costas de la primera instancia a ninguna de las partes.

Quinto.- Por aplicación del art. 398.2 LEC no se hace imposición de costas a ninguna de las partes.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución.