Sentencia Civil 71/2024 Audiencia Provincial Civil de Alicante nº 6, Rec. 8/2023 de 29 de febrero del 2024

PRIMERO.- Se interpone frente a la sentencia de instancia

-que acogía íntegramente las pretensiones de la demanda interpuesta frente a COVIL DESARROLLOS Y PROYECTOS S.L. (en adelante, COVIL), y sustancialmente las ejercitadas frente a IVALCASAS S.L.(en adelante, IVALCASAS)- sendos recursos de apelación en solicitud de que se dicte nueva resolución por la que, con estimación de los mismos, se acuerde la desestimación de la demanda, con condena a la parte actora de las costas causadas en ambas instancias.

La sentencia de instancia vino a estimar íntegramente la demanda interpuesta frente a COVIL y, tras rechazar las excepciones de falta de legitimación activa, pluspetición y mala fe de los demandantes así como la aplicación de la doctrina "rebus sic stantibus", declaró que había devenido imposible el contrato original (de compraventa y permuta) suscrito por las partes en el año 2006, condenando a la demandada a abonar a los actores, en virtud del mismo, la suma de 240.000.-€, como prestación por equivalente. En cuanto a la demanda interpuesta frente a IVALCASAS, se estimó sustancialmente la misma y, acogiendo la pretensión ejercitada con carácter subsidiario (también frente a COVIL), se declaró la nulidad del contrato de compraventa de la finca nº NUM000 suscrito entre ambas demandadas en el año 2014 por ilicitud de causa, con los efectos legales inherentes a dicha declaración. Todo ello con condena en costas a ambas demandadas.

La parte demandada COVIL imputa a la resolución recurrida error en la valoración de la prueba y, en su virtud, impugna en su recurso tanto el pronunciamiento desestimatorio de la pluspetición alegada, insistiendo en la falta de legitimación activa de los demandantes y en la validez del contrato de 25 de mayo de 2016, como el pronunciamiento que declara la nulidad del contrato de compraventa de la finca nº NUM000, insistiendo en su validez.

La codemandada IVALCASAS centra su recurso de apelación en el pronunciamiento que declara la nulidad del referido contrato de compraventa, discutiendo la valoración de la prueba que hace el juzgador de instancia para llegar al mismo.

La parte actora se ha opuesto al recurso interpuesto.

SEGUNDO.- Cabe recordar en este punto que si la prueba practicada en el procedimiento se pondera por el Juez a quo de forma racional y asépticamente, sin que pugne con normas que impongan un concreto efecto para un determinado medio de prueba, llegando a una conclusión razonable y correcta, tal valoración debe mantenerse y no sustituirse por la subjetiva de quien impugna la expresada valoración. Tras la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, de 7 de enero, la misma inmediación ostenta el Tribunal de Primera Instancia que el Tribunal de Apelación por cuanto que, a través del soporte audiovisual donde se recogen y documentan todas las actuaciones practicadas en el acto del Juicio (incluida la fase probatoria), el órgano Jurisdiccional de Segunda Instancia puede apreciar por sí mismo, no sólo el contenido de las distintas pruebas que se practiquen, sino también la actitud de quienes intervienen y la razón de ciencia o de conocer que expresan (partes, testigos o peritos) al efecto de examinar si esas pruebas se han valorado o no correctamente. De tal forma que la Sala no tiene que aceptar la valoración de la prueba del Juzgado de 1ª instancia, sino que directamente asume la instancia y es ella la que valora de nuevo la prueba practicada, en cuyo resultado coincidirá o no con el Juzgado; pues el recurso de apelación confiere plenas facultades al órgano judicial "ad quem" para resolver cuantas cuestiones se le planteen de hecho o de derecho, por tratarse de un recurso ordinario que permite un "novum iudicium" ( STC 152/1998, de 13 de julio). La STS de 6 de mayo de 2009 dice que " La apelación coloca al juzgador de segunda instancia en la misma posición del de la primera, con plenitud jurisdiccional para la valoración de la prueba, pero la "revisio prioris instantiae" en que consiste el recurso no le autoriza para prescindir de las apreciaciones del juzgador "a quo" sin dar otras razones distintas, o decir por qué se rechazan."

Como hemos dicho este tribunal en apelación puede valorar de modo completo y de forma distinta las pruebas obrantes en la causa, llegando a conclusiones contrarias a las de instancia; pero si el criterio del tribunal a quo es razonable y sus conclusiones vienen suficientemente respaldadas por la prueba practicada y convencen suficientemente al tribunal de alzada, no debe acogerse el punto de vista del apelante, solucionando el conflicto de modo diferente al de instancia con otra argumentación, aunque pueda ser igualmente razonable. La segunda instancia ha de limitarse, cuando de valoraciones probatorias se trata, a revisar la actividad del Juzgador a quo, en el sentido de comprobar que ésta aparezca suficientemente expresada en la resolución recurrida y no resulte arbitraria, injustificada o injustificable ( STS de 16 de junio de 1970, 14 de mayo de 1981, 22 de enero de 1986, 18

de noviembre de 1987, 30 de marzo de 1988, 1 de marzo y 28 de

octubre de 1994, 3 y 20 de julio de 1995, 23 de noviembre de

1996, 29 de julio de 1998, 24 de julio de 2001, 20 de noviembre

de 2002 y 3 de abril de 2003).

Pues bien, las alegaciones que efectúa la parte ahora apelante, COVIL, lo único que pretenden es hacer valer su criterio personal, sobre el más objetivo e imparcial del Juez "a quo", cuyas acertadas conclusiones debemos acoger, esencialmente por los siguientes motivos:

1.- Comenzando por la falta de legitimación activa en la que insiste el recurso, efectivamente en el acuerdo privado de

25 de mayo de 2006 es la propia codemandada (COVIL) la que reconoce la intervención del aquí codemandante Sr. Ruperto en su condición de heredero de su difunta madre, por lo que no puede prosperar ahora el intento de negarle esa condición. Y no hay más que ver los cuadros insertos en los exponendos I y V de dicho documento contractual, para observar cómo es la propia mercantil la que incluye a los aquí demandantes como vendedores titulares del derecho a recibir dos pisos y sus anejos, derecho que es totalmente independiente del de su hermano Leopoldo, con el que no cabe confundir.

Trascendental en este punto resulta la circunstancia de que Dª. Mercedes solo era titular -véase la escritura pública, doc. 1 demanda- del usufructo vitalicio de una de las dos fincas registrales objeto de la escritura de compraventa y permuta de 26 de octubre de 2006 (nº NUM001 y nº

NUM002 del Registro de la Propiedad nº 8 de Murcia; de la primera de ellas), como también lo era de ese mismo derecho de usufructo respecto a la finca objeto del contrato suscrito por su otro hijo Leopoldo con COVIL (doc. 3 de esta parte). Por ello, y siendo así que el usufructo es un derecho personalísimo que se extingue por la muerte del usufructuario, el heredero que en su día adquirió la nuda propiedad ahora será titular del pleno dominio, produciéndose lo que se denomina consolidación del dominio.Por lo cual, resulta estéril la confusión de derechos hereditarios que plantea la apelante en su recurso al objeto de negar la legitimación de los demandantes, debiéndose confirmar el pronunciamiento de rechazo de la excepción planteada.

2.- En cuanto a la excepción de pluspetición, basada en el acuerdo privado de 25 de mayo de 2016, en el que se pactaba dar por resuelto el contrato original de compraventa y permuta con la entrega a cada vendedor de la suma de 60.000.- € por piso y anejos, en lugar de los 120.000.-€ inicialmente acordados en éste, hemos de hacer nuestros los razonados argumentos del juzgador de instancia. En aplicación de los artículos 1281 y 1282 CC, interpretando literalmente la letra del contrato así como en atención a la actuación posterior de los litigantes con la suscripción de una prórroga para el pago hasta el 30 de junio de 2017, hemos de convenir que, ciertamente, el plazo pactado era esencial, de modo que sólo cabría dar por resuelto el contrato original de compraventa y permuta "siempre que" se efectuara el abono de los 60.000.-€ estipulados en ese plazo. Pero no tres años después, como así se pretendió (doc. 6 demanda). Las transacciones alcanzadas con otros vendedores, como bien señala el juzgador a quo, no pueden vincular a los aquí demandantes ( art. 1257 CC). Respecto de éstos últimos debe acudirse a los acuerdos incluidos en el contrato de 2006 que, no pudiéndose dar por resuelto al incumplirse el posterior acuerdo de 2016, han devenido imposibles en su cumplimiento, por lo que ha de aplicarse la prestación por equivalencia establecida en el mismo.

3.- Consideraciones que son en su mayoría de reiterar en cuanto a la mala fe que se trata de imputar a la actuación de la parte actora. Coincidimos nuevamente con el juzgador a quo.

La actuación de cada contratante, en la defensa de sus derechos e intereses, es personalísima y no puede vincular ni predeterminar el resultado de las restantes.

Por mucho que se insista en el recurso sobre el hecho de que, además de los demandantes, había otros 7 vendedores que firmaron el mismo acuerdo privado el 25 de mayo de 2016, los cuales aceptaron finalmente la compensación establecida en el mismo (60.000.-€) por lo que a todos ellos se les debe tener como una sola parte, no puede sino llevarnos a dar la misma respuesta ya adelantada: el mero hecho de que todos prestasen su consentimiento en un solo documento no puede conllevar que la relación contractual inicialmente establecida de modo independiente entre COVIL y cada uno de los vendedores se transforme en un único negocio jurídico en el que todos aquellos actúan como una sola parte, hasta el punto de que puedan disponer los unos (o la mayoría) de los créditos (derechos e intereses) de los otros.

4.- En relación con el punto anterior y en cuanto a la falta de intimación y/o reclamaciones previas por parte de los demandantes desde que se incumplió el plazo estipulado en el contrato de 25 de mayo de 2016 hasta agosto de 2020, cuando finalmente se ofreció a todos los vendedores el abono de las sumas establecidas en dicho acuerdo, pasa por alto la apelante la querella que, junto a otros tres vendedores, interpusieron en el año 2018 (doc. 17 demanda), que dio lugar a la tramitación de Diligencias Previas por presunto delito de alzamiento de bienes ante el Juzgado de Instrucción nº 2 de Alicante.

El ofrecimiento de pago a los vendedores se realizó el 4 de agosto de 2020 (doc. 39 contestación) cuando todavía estaban "vivas" estas diligencias previas pues, tras el auto de archivo dictado por el Juzgado de Instrucción, no hubo auto firme de sobreseimiento hasta el 17 noviembre de 2020 (Sección Tercera, Audiencia Provincial Alicante, doc. 19 demanda).

Por lo cual, tanto el ofrecimiento de pago realizado en agosto de 2020 como la aceptación del mismo por parte de algunos vendedores puede enmarcarse en el ámbito del contencioso todavía abierto en ese momento ante la jurisdicción penal, y con la finalidad de poner fin al mismo. Y pertenece a la estricta esfera del derecho individual de cada uno de los implicados aceptar o no ese ofrecimiento.

En todo caso, el acuerdo de 25 de mayo de 2016 quedaba ya en ese momento muy atrás. Hasta el punto de que, a la vista de su incumplimiento, algunos vendedores llegaron ejercitar las acciones penales descritas. Por ello, que en la oferta de pago y en el recibo que se hizo firmar a los vendedores que lo aceptaron se incluyera una referencia a dicho acuerdo, no pasa de ser algo anecdótico y sin mayor trascendencia jurídica, mucho menos para los que no firmaron el mismo.

5.- Sólo cabría añadir, con relación al acuerdo privado de

25 de mayo de 2016, y en respuesta a las alegaciones del recurso, que no se trata tanto de que el plazo fijado en el mismo sea o no esencial y proceda tenerlo (o no) por resuelto dado su incumplimiento (y el de su prórroga); lo relevante es que este acuerdo, al no cumplirse en sus propios términos, no puede dar lugar a la resolución del contrato de compraventa y permuta suscrito en el año 2006 y, por tanto, no se puede oponer al cumplimiento que del mismo se reclama en la presente litis.

Además, al contrario de lo que se defiende en el recurso de apelación de COVIL, en el contrato de compraventa y permuta de 2006 (doc. 1 demanda) sí se pactó un plazo de entrega, en su estipulación VII, a saber: 2 años desde la fecha de concesión de la licencia de obras, que había de solicitarse en un plazo de 6 meses desde la firma de la escritura (26 octubre 2006). Plazo a todas luces sobrepasado.

6.- En cuanto a las alegaciones del recurso relativas al alto porcentaje (87%) que la parte demandante habría recibido

-de aceptar los 60.000.-€ ofrecidos por cada piso- sobre el valor total inicial pactado en el año 2006, podrían tener mayor encaje dentro del fundamento que pretendía la aplicación de la "cláusula rebus sic stantibus" y que mereció un pronunciamiento desestimatorio en la sentencia de instancia -el cual no ha sido objeto de impugnación en el recurso de apelación- pero en ningún caso puede servir para defender la validez del acuerdo de mayo de 2016 ni, mucho menos, la eficacia resolutoria del mismo sobre las obligaciones asumidas en el contrato de compraventa y permuta del año 2006.

Por todo lo anterior, procede estar a lo acordado en el contrato original y confirmar la condena al pago de los 240.000.-€ establecidos en el mismo, desestimando el recurso de apelación interpuesto por COVIL.

En relación con el motivo del recurso que impugna el pronunciamiento que declara la nulidad del contrato de compraventa de la finca NUM000, por la similitud del contenido de sus alegaciones, abordaremos esta cuestión a continuación, conjuntamente con el recurso de la codemandada IVALCASAS.

TERCERO.- En cuanto a la pretensión ejercitada frente a IVALCASAS en solicitud de que se declare a la misma responsable solidaria del pago de aquellos 240.000.-€, la sentencia de instancia comienza rechazando la aplicación de la doctrina del levantamiento del velo , en esencia por considerar que no se había producido un vaciamiento o volcado patrimonial desde COVIL a IVALCASAS, siendo así que aquélla, como ya declaró el Jugado de Instrucción nº 2 de Alicante al sobreseer las diligencias previas seguidas ante el mismo por un presunto delito de alzamiento de bienes, seguía siendo propietaria de dos fincas rústicas cuyo valor excedería el importe reclamado. La realidad es que una de tales fincas, la de mayor valor según las propias tasaciones practicadas por la parte demandada, fue transmitida a PROFU S.A. mediante escritura pública de 28 de julio de 2020, tratándose de la finca registral NUM003 del Registro de la Propiedad nº 8 de Murcia, que es precisamente la que resultó de la agrupación de las fincas adquiridas a los demandantes (y a otros), y cuya venta a la citada mercantil ha dado lugar a que deviniera de imposible cumplimiento el contrato de compraventa y permuta firmado en el año 2006 con aquéllos. En todo caso, este pronunciamiento no ha sido objeto de apelación.

La sentencia apelada sí estima la pretensión de nulidad contractual por ilicitud de causa, ejercitada con carácter subsidiario. Y lo hace sobre la base de una serie de ponderados y razonados argumentos que las partes demandadas no logran desvirtuar en sus recursos. Al contrario, esta Sala comparte y haces suyas todas y cada una de las valoraciones realizadas por el juez a quo, que cabe considerar plenamente acertadas y ajustadas a derecho. El Juzgador a quo razona amplia y detalladamente el resultado de la prueba documental con argumentos que no pueden sino ser respetados por este Tribunal a los que nos remitimos, y de los que extraemos las mismas conclusiones que el juez de instancia. Remisión admitida por la jurisprudencia del Tribunal Supremo ( STS de 5 de octubre de l998, STS de 30 de abril de 2002, STS de 5 de octubre de 2006, STS de 2.10.09, STS de 20 de abril de 2010 y ATS de 15 de junio de 2010).

En síntesis, cabe hacer énfasis en las siguientes consideraciones:

1.- La condición resolutoria expresa pactada en el contrato de compraventa suscrito entre COVIL e IVALCASAS sobre la finca registral NUM000 del Registro de la Propiedad de Alicante, no fue objeto de inscripción por voluntad expresa de COVIL. La condición resolutoria expresa, si no se inscribe en el Registro de la Propiedad no ofrece las mismas garantías. Como dice el juez de instancia, si no es objeto de publicidad registral no puede ser conocida por terceros que pudieran subrogarse en el ejercicio de la acción pauliana.

2.- Efectivamente, el histórico de movimientos aportado con la contestación de COVIL (doc. 48) resulta del todo insuficiente para dar por acreditado el abono de las sumas que se dicen satisfechas como pago del precio. El concepto de los cargos -"entrega de documentos para compensación"- no aclara nada al respecto, y las cantidades de los mismos, tan diversas y diferentes al plan (calendario) de pagos inicialmente pactado, abonan a esta conclusión. El histórico de movimientos de la cuenta de IVALCASAS donde se reciben aquellas cantidades (doc. 2 contestación de esta parte) nada nuevo añade, pues se trata de un documento que adolece de las mismas deficiencias. En el concepto sólo aparece la expresión "cheque compensado", en la mayoría de los casos; otras veces, "transferencia a favor de Argimiro", quien actuó como representante de COVIL en la escritura de 2006. Y el acuerdo de las partes (COVIL-IVALCASAS) para dar por justificados los plazos con el justificante de las transferencias "sin alusión al concepto", no sólo no puede ser oponible a los aquí demandantes en defensa de su eficacia y valor probatorio sino que, al contrario, constituye un indicio más de la voluntad predirigida a enmascarar la verdadera razón de aquellos pagos.

3.- Sin olvidar la facilidad y disponibilidad probatoria de la que gozaba esta parte ( art. 217.7 LEC), que ningún documento contable ha aportado, así como la carga probatoria que pesaba sobre ella ( art. 217.3 LEC). Resultan por ello del todo improcedentes las alegaciones que se contienen en sendos recursos de apelación, pretendiendo imputar a la parte actora la carga de probar y traer al procedimiento los documentos contables de las demandadas, por el mero hecho de hallarse en registros públicos. Sin duda, a la vista del deficiente contenido de los históricos de movimientos de las cuentas bancarias aportados (docs. 48 y 2, respectivamente), las cuentas anuales y demás documentos contables de estas mercantiles habrían gozado de mayor eficacia probatoria sobre el particular. Su falta de aportación al proceso debe pesar, en definitiva, sobre la parte demandada.

4.- La ausencia de reclamaciones y/o ejercicio de acciones por parte de IVALCASAS frente a COVIL, pese al impago del precio que se deriva de lo actuado y que se ha puesto de manifiesto; y las evidentes dificultades económicas que atravesaba COVIL en el año de la compraventa de la finca en cuestión (2014), pues ya adeudaba importantes sumas de dinero a no pocos acreedores, dejando a continuación de cumplir su obligación de depositar las cuentas anuales en el Registro Mercantil, son conclusiones del juzgador de instancia que también debemos hacer nuestras. Más allá de deudas vencidas, liquidas y exigibles, lo que no pude negarse es que ya en el año 2014 COVIL atravesaba una muy delicada situación económica, como se ha puesto de manifiesto en el fundamento jurídico anterior a la luz de los documentos 22 y 28 de su propia contestación, llevando más de 5 años incumplido el contrato de 2006. La propia actuación de esta parte en el presente procedimiento, donde llegó a solicitar la aplicación de la doctrina "rebus sic stantibus" para tratar de justificar una moderación de las sumas a abonar, por la extraordinaria situación que atravesaba consecuencia de la crisis provocada por la explosión de la burbuja inmobiliaria, contradice las alegaciones que hace ahora en este punto.

5.- Sin pasar por alto la estrecha conexión entre ambas mercantiles, que pertenecen al mismo grupo, con similar objeto social y habiendo llegado a compartir el domicilio social. No habría habido ninguna dificultad para que fuera COVIL la que explotara la finca transmitida como alojamiento turístico, de modo que carece de sentido esta justificación como causa de la compraventa;

6.- Por último, en cuanto a la falta de acción que se alega en el recurso de apelación de COVIL, se trata de un hecho nuevo y, por ello, extemporáneo ( art. 456.1 LEC), toda vez que no fue alegado en la contestación a la demanda. Se decía en ella que COVIL dispone de recursos propios suficientes para atender sus obligaciones (página 21) pero no que ello suponga falta de acción por no ostentar interés legítimo los demandantes. Además, lo cierto y verdad es que, al tiempo de interposición de la demanda, COVIL sólo era titular de una finca, valorada en 222.615 euros en el año 2022 por ARCO (doc. 43 contestación), suma que es inferior a los 240.000.-€ que se reclaman en demanda, por lo que está más que justificado su interés (legitimación) para accionar la pretensión declarativa de nulidad, esgrimida con carácter subsidiario.

En definitiva, evidenciada la ausencia de causa lícita del contrato ( art. 1261 CC), debemos confirmar el pronunciamiento de nulidad que realiza el juez de instancia respecto al contrato de compraventa suscrito entre las demandadas el 30 de diciembre de 2014 sobre la finca NUM000 del Registro de la Propiedad nº 3 de Alicante, con desestimación de sendos recursos de apelación e íntegra confirmación de la sentencia de instancia, al estar ajustada a derecho.

CUARTA.- De conformidad con lo dispuesto en los artículos

394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, son de imponer las costas de esta alzada a las partes recurrentes al ser preceptivas.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,