PRIMERO.- La parte demandante ejercita contra la demandada una acción de nulidad (anulabilidad) por error vicio del consentimiento, y subsidiariamente un acción de rescisión, del contrato de compraventa de inmueble escriturado el 22/3/2017.
Alega:
-D. Feliciano, administrador de la actora, estaba interesado en la adquisición de una parcela para edificar, y recibió la llamada de D. Francisco (testigo) informándole de la existencia de una con esas características.
-Se suscribió contrato de arras el 22/2/17, precio de arras 32.000 euros, precio total 320.000 euros y se fijaba para la fecha de escritura 1 mes después.
-El 21/3/17 se constituyó la Sociedad actora.
-El 22/3/17 se firmó la escritura pública.
-Una vez, adquirida la finca, se iniciaron preparativos para poder construir una vivienda unifamiliar sobre la indicada finca.
Contactado con arquitecto de confianza y tras varias visitas a los servicios técnicos urbanísticos del Ayuntamiento de San José, verbalmente pusieron en conocimiento de mi mandante, la imposibilidad de desarrollar urbanísticamente la finca adquirida.
Interesan la nulidad (anulabilidad) por vicio consentimiento (error), al haber ocultado los vendedores la situación urbanística, haciéndose constar en la escritura que se vendía suelo urbano para construir, aportándose el recibo del IBI. Por lo que procede la recíproca restitución de prestaciones y en concepto de daños y perjuicios la suma de 27.340,25 euros, correspondientes gastos de Gestoría, Notaría y liquidación del ITP.
Subsidiariamente, solicitan la rescisión del contrato conforme al art. 1291 del C.C. y art. 27 del TR de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por RD 7/2015 de 30 de octubre. Con idénticas consecuencias.
La parte demandada se opone alegando, en síntesis,
-Que la descripción de dicha finca que recoge la escritura preparada por el Notario de los de Sta. Eulària, Sr. Cuevas Pereda, se corresponde con la que viene recogida en los libros del Registro de la Propiedad.
-Que ni en el contrato de arras ni en la escritura consta que se supedita la eficacia del negocio a la posibilidad de un aprovechamiento urbanístico inmediato de la finca.
-Que dicha finca se describa como un "solar para edificación" en modo alguno presupone que resulte inmediatamente edificable.
en la certificación catastral que se incorpora a la escritura, donde se vende como cuerpo cierto, consta que su destino es el de almacén.
-Que no consta que el representante de la mercantil compradora, perfecto conocedor de lo anterior, efectuase consulta o comprobación alguna ante los Servicios Técnicos del Ayuntamiento de St. Josep en el intervalo de tiempo que va de la formalización del contrato privado al otorgamiento de la escritura pública de compraventa (un mes).
-Que no existe vicio de consentimiento ni causa de rescisión.
La sentencia desestima la demanda.
La parte actora solicitó complemento de la sentencia al no contener pronunciamiento respecto de la petición subsidiaria, que fue denegado por Auto de 20 de junio de 2022.
Presenta recurso de apelación la parte actora.
SEGUNDO.- La apelante denuncia en primer término la infracción de normas o garantías procesales. Concretamente del art. 218 L.E.C., al no resolver la sentencia sobre su petición subsidiaria de rescisión del contrato, habiendo instado el complemento de la resolución que le fue denegado. Lo que le causa indefensión.
El motivo ha de ser estimado, examinadas las actuaciones.
El artículo 218 de la L.E.C. en el párrafo 1 del su punto 1 dispone:
Las sentencias deben ser claras, precisas y congruentes con las demandas y con las demás pretensiones de las partes, deducidas oportunamente en el pleito. Harán las declaraciones que aquéllas exijan, condenando o absolviendo al demandado y decidiendo todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto del debate
Resulta indudable que la parte actora articuló en su demanda una pretensión subsidiaria, la de rescisión del contrato de compraventa, sobre la que ningún pronunciamiento se hace en la sentencia de primera instancia, así como que instado su complemento fue denegado por la juez a quo, siendo evidente la indefensión que ello le ha supuesto .
Es por ello que procede acoger el motivo al concurrir las circunstancias previstas en el art. 459 de la L.E.C.
Apelación por infracción de normas o garantías procesales.
En el recurso de apelación podrá alegarse infracción de normas o garantías procesales en la primera instancia. Cuando así sea, el escrito de interposición deberá citar las normas que se consideren infringidas y alegar, en su caso, la indefensión sufrida. Asimismo, el apelante deberá acreditar que denunció oportunamente la infracción, si hubiere tenido oportunidad procesal para ello.
Consecuencia de ello es que la Sala deberá entrar a resolver sobre dicha petición, en caso que se confirme la desestimación de la primera de ellas.
SEGUNDO.- En cuanto a la existencia de error vicio de consentimiento.
Se alega por la apelante error en la valoración de la prueba
Debemos partir del reiterado criterio mantenido por la Sala en el sentido que, cuando a través del recurso de apelación se cuestiona la valoración de la prueba efectuada por el juzgador a quo sobre la base de la actividad desarrollada en el acto del juicio, debe partirse, en principio, de la singular autoridad de la que goza la apreciación probatoria realizada por el Juez ante el que se ha celebrado el acto de juicio, en el que adquieren plena efectividad los principios de inmediación, contradicción, concentración y oralidad, pudiendo el juzgador de instancia intervenir de modo directo en la actividad probatoria y apreciar personalmente su resultado, así como la forma de expresarse y conducirse de las partes, los testigos y peritos en su narración de los hechos y la razón del conocimiento de éstos. Tras la entrada en vigor de la LEC 1/2000 el Tribunal de apelación también puede apreciar a través del soporte audiovisual, en el que se recoge y documenta el acto de juicio, la actitud de quienes intervienen y la razón de ciencia que expresan, a efectos de analizar si las pruebas se han valorado correctamente, pero siempre teniendo en cuenta que la actividad valorativa del juzgador de instancia se configura como esencialmente objetiva, sin que quepa decir lo mismo de la de las partes, que por regla general, y con cierta lógica en ejercicio del derecho de defensa, se presenta de forma parcial y subjetiva.
Por ello, este Tribunal entiende que la apreciación y valoración de la prueba es función privativa del juzgador de instancia, que debe realizar con arreglo a las reglas de la sana crítica, siempre con la posibilidad de que la valoración probatoria se practique mediante apreciación conjunta a fin de obtener una conclusión cierta, debiendo prevalecer su criterio, por imparcial y objetivo, sobre el de las partes, de tal modo que únicamente pueden estimarse incorrectas las conclusiones obtenidas por el juzgador a quo cuando éstas resulten absurdas, ilógicas o irracionales, o cuando haya dejado de observar alguna prueba objetiva que las contradiga, pero sin que este motivo de apelación pueda servir para intentar sustituir el criterio objetivo del juzgador por el subjetivo y propio del apelante.
Partiendo de estos criterios, y una vez reexaminadas todas las pruebas practicadas, que han sido las documentales y la testifical del Sr. Francisco, intermediario en la operación por cuenta del actor, no cabe compartir las alegaciones de la recurrente en base a las cuales trata de imponer su particular e interesada valoración de las pruebas, debiendo respetar en esta alzada el recto e imparcial criterio valorativo del juzgador a quo, al no apreciar la concurrencia de ninguna de aquéllas circunstancias, antes expresadas, que justificarían su modificación.
TERCERO.- La sentencia concluye tras analizar la documental, en particular la certificación remitida por el Ayuntamiento de Sant Josep de Sa Talaia, y la testifical del Sr. Francisco:
Con base en la fundamentación jurídica expuesta, no concurre ningún vicio del consentimiento, dado que la entidad actora se dedicaba a la actividad de comprar terrenos para construir, vender o alquilar, es decir, era pleno conocedor de lo que firmaba y no se informó de la situación urbanística, en este sentido, de la misma doctrina en materia de error sustancial se ajusta plenamente a la postura que mantiene la jurisprudencia, con un solo matiz, que el requisito exigido es la excusabilidad, que significa inevitabilidad, en el sentido de que el error no haya podido evitarse mediante una diligencia normal. En el caso, existió una equivocada representación mental acerca de las condiciones de la cosa comprada; para que el error invalide el consentimiento ha de tratarse de un error excusable, es decir, aquél que no se puede atribuir a negligencia de la parte que lo alega, ya que el error inexcusable no es susceptible de dar lugar a la nulidad solicitada por no afectar al consentimiento, habiéndose pronunciado la doctrina y la jurisprudencia por su no admisión si recae sobre las condiciones jurídicas de la cosa y en el contrato intervino un letrado, o se hubiera podido evitar con una normal diligencia,
Por ello, debo desestimar en su integridad la demanda.
Discrepa la parte apelante considerando que La diligencia media exigible se superó, pues el solar que adquirió era urbano, y todo aparentaba lo indicado. Lo que no se indicó en ningún momento fueron las cargas urbanísticas existentes, y estas, para poderlo averiguar ya exige una diligencia máxima, que no se requerir a un comprador que confía en la apariencia que comprando un suelo urbano, se puede construir.
Pues bien. Conviene transcribir por su claridad la sentencia de la Sección 5ª de esta Audiencia, de fecha 25 de enero de 2021:
" SEGUNDO.- En cuanto a los requisitos para que prospere una acción resolutoria, las STS de 24 de abril de 2.010 y 1 de abril de 2.014 , indica que "el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no supone una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento pero sí que origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 cuando se "priva sustancialmente" al contratante, en este caso al comprador, "de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato", encontrándose sin duda entre las lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubieran estipulado y en condiciones para ser usada conforme su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor ( artículo 1461 CC , en relación con el artículo 1445 CC )."
Son numerosos los pleitos en los que se alega la situación urbanística como motivo de ineficacia del contrato, ya sea por error o dolo, por incumplimiento contractual, o en petición de saneamiento por vicios ocultos, y sobre el particular, debemos recordar que la normativa urbanística determina el contenido concreto del derecho de propiedad de los bienes inmuebles, al quedar el comprador directamente afectado por la situación urbanística del misma, y la controversia suele radicar en determinar el conocimiento que tenga el comprador sobre las circunstancias urbanísticas del inmueble y las consecuencias que a tal desconocimiento quepa atribuir. Al respecto, y según las circunstancias de cada caso, concreto:
A) Existen resoluciones que hacen recaer sobre el comprador la obligación de cerciorarse de la situación urbanística del inmueble adquirido mediante la consulta de los Archivos o Registros Públicos correspondientes, desplazando hacia el comprador las consecuencias adversas que de tal situación urbanística puedan derivarse. Se argumenta que el comprador pudo haber efectuado consulta en el correspondiente Ayuntamiento, y es una información que no puede ser equiparada a las cargas o servidumbres no aparentes mencionadas en el artículo 1.483 del CC , por cuanto la información urbanística está al alcance de cualquier interesado. Entre ellas, la STS de 3 de marzo de 2.000 , 17 de noviembre de 2.006 y 8 de noviembre de 2.007 , y las sentencias de la Sección Tercera de esta Audiencia de 25 de abril de 2.013 , y de la Sección Cuarta de 11 de febrero de 2.013 , y la de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sec 16 de 29 de febrero de 2.012 .
B) Por el contrario, otro grupo de resoluciones, considera que el vendedor tiene la obligación de informar sobre la situación urbanística, como elemento inherente a la buena fe contractual o bien simplemente derivado de las obligaciones impuestas por la Ley del Suelo, y ante la ignorancia del comprador considera procedente las acciones resolutorias o indemnizatorias planteadas por éste. Se argumenta que la Ley del Suelo en sus distintas redacciones, ha establecido en esencia, que el vendedor de terrenos no edificables, urbanizados o en proceso de urbanización , debe hacer constar en el contrato de transmisión las circunstancias urbanísticas que influyan en el contenido del derecho de propiedad que se adquiere ( art. 50 de la Ley de Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 12 de mayo de 1.956 , artículo 62 del TR, decreto de 9 de abril de 1.976 , artículo 45 de la Ley del Suelo de 1.992 y artículo 19 del Real Decreto Legislativo 2/2.008 de 20 de junio ). Entre las STS recaídas cabe señalar la de 17 de noviembre de 2.006 y 23 de octubre de 1.997 . Asimismo, es reiterada la que califica como incumplimiento contractual del vendedor, que provoca la resolución contractual, la carencia de cédula de primera ocupación, con la consecuente incertidumbre para el comprador respecto del uso y disfrute del inmueble ( STS de 6 de marzo , 10 de junio , 1 de octubre , 10 de octubre , 28 de octubre y 7 de noviembre de 2.013 , entre otras). En la STS de 16 de marzo de 2.011 trata de un supuesto en el que se ha producido una relevante modificación de la normativa urbanística en fechas próximas a la compraventa desconocida por las partes. En la STS de 22 de junio de 2.020 se declara la resolución por ausencia de una licencia previa de segregación, ignorada por la parte compradora.
C) En ocasiones se atiende a si el motivo está causalizado en el contrato, y la imposibilidad de obtener tal fin deriva en la ineficacia del contrato o en la indemnización correspondiente. En este sentido, la STS de 27 de marzo de 1.989 , 19 de enero de 1.990 , 28 de mayo de 1.996 .
Y continúa:
"TERCERO.- Ante esta situación, esta Sala ratifica la argumentación de la sentencia de instancia, y estima aplicable la doctrina jurisprudencial antes referida como A), y recordar que conforme a la STS 17 de noviembre de 2.006 :
&quo t;Los problemas urbanísticos, deberes y cargas derivadas de la legislación urbanística que se imponen a través de los correspondientes Planes de Ordenación, no son subsumibles en la regla del artículo 1483 del Código Civil ....... esta Sala no puede considerar que las condiciones urbanísticas puedan ser equiparadas, a los efectos del artículo 1483 CC , a las cargas o servidumbres no aparentes que no se mencionan en la escritura.
En primer lugar, porque la información urbanística está al alcance de cualquier interesado, como consecuencia del carácter público de Planeamiento,......
En segundo lugar, porque siendo ello así no puede decirse que la buena fe exigible, como comportamiento honesto y leal en los tratos ( artículos 7.1 y 1258 CC ), imponga un especial deber de información en los vendedores que venga a coincidir con lo que pueda obtenerse mediante la consulta de los Registros y de las Oficinas Públicas que la dispensan, entre otras razones porque la misma buena fe exige en la contraparte un comportamiento diligente; lo que no ocurre, desde luego, cuando se trate de circunstancias o de condiciones que estén en contradicción o supongan modificación o alteración de hecho de cuanto se refleje en los Registros o Archivos (Por ejemplo, se encuentre pendiente una modificación del Plan, o una decisión sobre su validez y/o eficacia que conozca ya la parte vendedora pero no haya trascendido al Registro o al Archivo), y es en supuestos como los apuntados cuando puede y debe tener relevancia el deber de información, así como en los casos en que la parte vendedora, mediante maquinaciones o insidias, consigue convencer a la compradora de que, no obstante la información urbanística pública, se dan en el caso otras condiciones que incitan a la adquisición"
Esta Sala se alinea con la postura expuesta y considera también que debe ratificarse la sentencia de instancia haciendo las siguientes precisiones:
-Que en la escritura pública se describe el objeto de venta como "Solar para edificación", y se anexan, nota registral en la que consta "URBANA: terreno no edificado", y certificación catastral "Datos del bien inmueble. Clase: Urbano; Tipo de parcela: suelo sin edificar". También se incorpora el recibo de pago del IBI impuesto que recae sobre bienes inmuebles de naturaleza urbana.
Lo que evidencia que lo que se vendía era un inmueble de naturaleza urbana, en el caso, una parcela calificada como urbana y sin edificar. Lo que como veremos, no significa, que no se pueda edificar en ella, como pretende la demandante.
No se estipula mención alguna que condicione la validez o eficacia alguna de la operación a que esa posibilidad de edificar fuera inmediata.
-Como se desprende del certificado remitido por el Ayuntamiento de Sant Josep: " La parcela se ubica en suelo urbano, principalmente en suelo asistemático calificado como UA4 (Tipología residencial unifamiliar aislada), y parcialmente en el área de actuación A.A.67"... "conforme al planeamiento general el A.A.67 debe desarrollarse mediante el correspondiente plan especial, proyecto de parcelación, y proyecto de urbanización, instrumentos que no se han aprobado, por tanto, se trata de un ámbito sujeto a actuaciones urbanísticas pendientes de desarrollo..."
De lo que se desprende que la parcela no es que no sea susceptible de edificación sino que para ser edificable han de llevarse a cabo determinadas actuaciones urbanísticas.
-No consta que antes de la firma del contrato de arras, ni tampoco en el tiempo transcurrido de 1 mes hasta la firma de la escritura pública, la parte actora realizara ninguna actividad indagatoria en el Ayuntamiento que le hubiera permitido conocer la realidad de la situación urbanística, que era que se adquiría un solar urbano pendiente de actuaciones de desarrollo urbanístico para posibilitar su edificabilidad. Es decir que no podía edificarse de forma inmediata.
-No puede entenderse que la parte vendedora ocultara la situación urbanística de la parcela, y si la intención de la compradora era la construcción o edificación de forma inmediata (nada se recoge en la escritura ni en las arras al efecto), bien pudo cerciorarse de la situación como se dice, en el propio Ayuntamiento o del modo que hubiera estimado oportuno. La compradora no obró con la debida diligencia que a ella le era exigible pues ella era la que, según mantiene, pretendía la inmediata construcción en la parcela.
Además dice en la demanda que tras la adquisición de la finca Contactado con arquitecto de confianza y tras varias visitas a los servicios técnicos urbanísticos del Ayuntamiento de San José, verbalmente pusieron en conocimiento de mi mandante, la imposibilidad de desarrollar urbanísticamente la finca adquirida., Y no ha quedado acreditado ni que hubiera esos contactos o visitas, ni la respuesta que en su caso, se diera, habiendo interpuesto la reclamación judicial casi tres años tras la venta.
-No debe soslayarse el hecho de que la adquirente es una sociedad cuyo objeto entre otros es " Todo lo relacionado con la adquisición de parcelas para su construcción, promoción inmobiliaria, posterior venta y alquiler. Todo lo relacionado con compraventa de viviendas para su alquiler, venta Posterior y cualquier tipo de actividad económica que sobre la misma se pueda desarrollar. (...)" lo que presupone el conocimiento del mundo inmobiliario y su sujeción a los vaivenes de la normativa urbanística, y le exige una mayor diligencia si cabe, siendo intrascendente a estos efectos que la sociedad se constituyera un día antes de la firma de la escritura pública.
No se estima, pues, el motivo de apelación y se confirma el pronunciamiento de la instancia, lo que nos lleva al análisis de la pretensión subsidiaria contenida en la demanda.
CUARTO.- Se solicita, con carácter subsidiario, la rescisión del contrato al amparo del art. 1291.5º del C.C. que indica que son rescindibles cualesquiera otros [contratos] en que especialmente lo determine la Ley.
Dice la demandante que procedería conforme lo establecido en el art. 27 del texto refundido de la Ley de Suelo y rehabilitación urbana, aprobado por el RDL 7/2015 de 30 de Octubre, al no haberse hecho constar en la escritura los deberes y obligaciones pendientes de cumplir de dicho suelo así como las limitaciones que tenía la indicada parcela conforme a los indicados artículos 7 y 27 , como son las pendientes actuaciones de transformación urbanísticas, como es la propia cesión de viales, urbanizar en su sentido amplio ( alcantarillado, alumbrado, asfaltado, etc, etc). ES decir, actuaciones de desarrollo urbano gran importancia.
Pues bien. El citado artículo 27 que lleva por rúbrica: Transmisión de fincas y deberes urbanísticos.
Recoge en su punto 2 b) . En las enajenaciones de terrenos, debe hacerse constar en el correspondiente título:
a)...
b) Los deberes legales y las obligaciones pendientes de cumplir, cuando los terrenos estén sujetos a una de las actuaciones a que se refiere el apartado 1 del artículo 7.
Y el punto 3
3. La infracción de cualquiera de las disposiciones del apartado anterior faculta al adquirente para rescindir el contrato en el plazo de cuatro años y exigir la indemnización que proceda conforme a la legislación civil.
Y el art. 7 1.1) que es el invocado por la demandante:
1. A efectos de esta ley, se entiende por actuaciones de transformación urbanística:
a) Las actuaciones de urbanización, que incluyen:
1) Las de nueva urbanización, que suponen el paso de un ámbito de suelo de la situación de suelo rural a la de urbanizado para crear, junto con las correspondientes infraestructuras y dotaciones públicas, una o más parcelas aptas para la edificación o uso independiente y conectadas funcionalmente con la red de los servicios exigidos por la ordenación territorial y urbanística.
A la vista de lo que señalan estos preceptos, aprecia la Sala que no puede afirmarse con la rotundidad que pretende la apelante que se ha producido incumplimiento alguno por parte de la vendedora demandada que permita instar la rescisión contractual.
Lo vendido es una parcela calificada como urbana, según consta en el Catastro, en el Registro de la Propiedad y expone el informe del Ayuntamiento. El que parte de ella se encuentre ubicada en área de actuación pendiente de desarrollo urbanístico, según hemos referido consta en este informe del Ayuntamiento de Sant Josep, no parece tener encaje en el precepto citado, que habla de paso de un ámbito de suelo de la situación de suelo rural a la de urbanizado.
Además indica el informe que " Se comprueba que no hay ningún instrumento de planeamiento, gestión y ejecución aprobado de los exigidos para el desarrollo del A.A.6.7 de las N.N.S.S.", por lo que no parece que hubiera ninguna obligación pendiente de cumplir.
Por lo expuesto, tampoco puede ser estimada esta pretensión.
QUINTO.- A pesar de ser desestimado el recurso de apelación, el acogimiento del alegato de la apelante relativo a la infracción del art. 218 de la L.E.C., hace razonable la no imposición de costas derivadas de esta alzada.
