Sentencia Civil 447/2023 Audiencia Provincial Civil de Santa Cruz de Tenerife nº 3, Rec. 405/2022 de 03 de noviembre del 2023

PRIMERO.- Frente a la sentencia dictada en la precedente instancia, estimatoria de la demanda en los términos recogidos en el primero de las antecedentes de hecho de la presente resolución, se alza en apelación la parte demandada en su condición de arrendataria, Sra. Carmen, pretendiendo su revocación y la desestimación de la demanda, con condena de la parte contraria al pago de las costas de la referida instancia. Como alegaciones en las que sustenta el recurso, aduce la hoy apelante el error en la valoración de la prueba practicada, discrepando de la llevada a cabo por la juzgadora "a quo". Entiende que ha quedado acreditado que la misma ha disfrutado del inmueble con aquiescencia del arrendador, lo cual conlleva la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.566 del Código Civil. Añade que, si bien es cierto que, con fecha de 12 de mayo de 2021, la arrendadora, a través de su gestora, envío burofax manifestando su intención de dar por vencido el contrato de arrendamiento con fecha de 27 de agosto de 2021, sin embargo no se puede obviar el contenido completo del burofax, del que resulta que dejaba abierta la posibilidad de llegar a un acuerdo en cuanto a la prórroga o incluso renovación del contrato. Refiere que, al igual que había ocurrido anteriormente y dado que la voluntad de dicha apelante era continuar en el contrato de arrendamiento, tras la recepción del burofax volvió a interesar la prórroga del contrato ante la gestora, quien, tramitando tal solicitud, interesó el envío de numerosa documentación para la renovación del contrato, documentación que efectivamente envió la indicada apelante y frente a la que la arrendadora volvió a requerir aclaración sobre uno de los documentos aportados (en concreto, solicitó la remisión o bien de un nuevo padrón municipal actualizado, o bien de una declaración jurada firmada indicando los convivientes actuales en el domicilio). También arguye que, una vez enviada la totalidad de la documentación y ante la falta de respuesta expresa de contrario, la siguiente notificación remitida por la parte arrendadora fue la carta exigiendo el pago de alquiler, por lo que -sigue arguyendo la apelante- es evidente que se produjo la aceptación tácita de la prórroga del contrato entre las partes y que se dejó sin efecto el requerimiento efectuado, al igual que había ocurrido anteriormente. Y aduce que, prueba de que en este caso opera la tácita reconducción, es que, con fecha de 1 de septiembre de 2021, esto es, posterior a que lo que la actora entiende como fecha de expiración del contrato, y después de haber enviado la documentación requerida por la arrendadora para la renovación, se la requiere el pago del precio del alquiler, sin hacer referencia alguna a la terminación del contrato de arrendamiento. Insiste en que la hoy actora apelada, con sus propios actos ha consentido tácitamente que dicha apelante continuara en el uso de la vivienda arrendada.

La parte actora, ahora apelada, se opone al recurso e interesa, con carácter previo la inadmisión de plano del recurso, declarándolo desierto y la firmeza de la sentencia dictada en la anterior instancia, para, en su caso, la posterior ejecución de la misma; y, de mantenerse la admisión, solicita la desestimación íntegra de dicho recurso y la confirmación en igual forma de la aludida sentencia, condenando expresamente a la parte demandada apelante al pago de las costas de segunda instancia. Sustenta la instada inadmisión a trámite del recurso en el incumplimiento por la parte ahora apelante del presupuesto procesal del artículo 449 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, indicando que, con independencia del vencimiento del contrato arrendaticio establecido en la repetida sentencia, la obligación de abonar la renta no cesa, sino que se mantiene hasta el momento de la entrega de la vivienda a la propiedad, al margen de eventuales reclamaciones posteriores de esta última de no cumplir dicha obligación; y, en caso de no acreditarse tal cumplimiento en estos autos, produce el efecto de dejar desierto el recurso. De otro lado, rebate las alegaciones del recurso, mostrando su total acuerdo con la sentencia recurrida -que reputa ajustada a Derecho-, así como con la valoración probatoria realizada por la juzgadora "a quo". Destaca que consta comunicada a la arrendataria -aquí demandada apelante-, con fecha de 4 de noviembre de 2020, la finalización del contrato para el 27 de febrero de 2021, aunque el contrato se prorrogó 6 meses por aplicación del Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo; y que mediante burofax de 12 de mayo de 2021 se vuelve a comunicar la extinción del contrato para el día 27 de agosto de 2021 con plenos efectos jurídicos, eliminando la tácita reconducción, habiéndose entregado debidamente tal burofax, el cual tiene un total efecto extintivo, por lo que no es óbice alguno que la voluntad de la arrendataria sea contraria a la de no renovación del contrario que tiene dicha parte ahora apelada. Y sostiene, como hecho cierto e irrefutable, el manifiesto incumplimiento puntual de su obligación esencial de entregar la posesión de la vivienda a la fecha de comunicación de extinción del contrato y del pago de la renta que persiste en el momento de la formulación del recurso, aún cuando ésta no se reclame.

SEGUNDO.- El recurso de la parte demandada, en atención a la fase procesal en la que nos encontramos, debe ser desestimado y confirmarse la sentencia objeto del mismo, por las razones que seguidamente se exponen.

Debe acogerse la alegación de la parte actora apelada relativa a la inadmisibilidad del presente recurso, pues al tiempo de su interposición la parte demandada apelante no había cumplido el requisito exigido en el artículo 449 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que establece en sus apartados 1 y 2: «"1. En los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirán al demandado los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación si, al interponerlos, no manifiesta, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas. 2. Los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, a que se refiere el apartado anterior, se declararán desiertos, cualquiera que sea el estado en que se hallen, si durante la sustanciación de los mismos el demandado recurrente dejare de pagar los plazos que venzan o los que deba adelantar. El arrendatario podrá adelantar o consignar el pago de varios períodos no vencidos, los cuales se sujetarán a liquidación una vez firme la sentencia. En todo caso, el abono de dichos importes no se considerará novación del contrato.», añadiendo su apartado 6: «En los casos de los apartados anteriores, antes de que se rechacen o declaren desiertos los recursos, se estará a lo dispuesto en el artículo 231 de esta Ley en cuanto a la acreditación documental del cumplimiento de los requisitos exigidos.».

Tal requisito era exigible en el presente caso, por tratarse de un juicio verbal de desahucio por expiración del plazo pactado, procedimiento que lleva aparejado el lanzamiento. En este sentido, el Tribunal Supremo, Sala Primera (Civil), en Auto de 4 de octubre de 2023, recurso: 4366/2023, tiene establecido «Tampoco existe el interés casacional por oposición a la jurisprudencia de esta sala. La doctrina de la sala sobre el alcance general que debe darse a la exigencia prevista en el art. 449, apartados 1 y 2 LEC, es que El art. 449.1 LEC se aplica a aquellos procedimientos que lleven "aparejado el lanzamiento", y también al desahucio por expiración del plazo, como es el caso que nos ocupa. Así resulta de la doctrina reiterada de esta sala, que ya desde el auto de 6 de julio de 2004 (rec. 329/2004) explicó con nitidez esta consecuencia, efecto natural, por otra parte, de la regla donde la ley no distingue no cabe distinguir. La aplicación del art. 449.1 LEC a los procesos de desahucio por expiración del plazo se reitera, entre otros, en los autos de 3 de febrero de 2021, Rec. 829/2020, 20 de enero de 2021, Rec. 212/2020 y 101/2020 y 3 de marzo de 2021 (rec. 250/2020).

Como tenemos dicho (así, últimamente, auto de fecha 30 de marzo de 2022 (queja, 3/2022): "[...] la exigencia impuesta por el artículo 449.1 de la LEC, se erige como un presupuesto procesal necesario para la admisión de los recursos y se impone ya en la fase de interposición del recurso, por lo que no puede ser subsanado mediante un pago o consignación extemporánea, pues es doctrina del TC que dicha consignación no constituye un mero requisito formal, sino una exigencia sustantiva o esencial cuya finalidad es asegurar los intereses de quien ha obtenido una sentencia favorable. Tal requisito de recurribilidad debe interpretarse, sin embargo, de una manera finalista o teleológica atendiendo tanto a la propia finalidad que con su imposición persigue el legislador -que no es otra que asegurar que el sistema de los recursos no sea utilizado como instrumento dilatorio- como al principio de interpretación de las normas procesales en el sentido más favorable a la efectividad del derecho a la tutela judicial efectiva y a la regla general del artículo 11.3 de la LOPJ. De esta forma, la misma doctrina constitucional ha venido a distinguir entre el hecho del pago o consignación, en el momento procesal oportuno, y el de su prueba o acreditación, permitiendo la subsanación de la falta de esta última cuando no se hubiese facilitado justificación de ese extremo, por ser éste un requisito formal susceptible de tal cosa, de tal forma que sólo puede justificar una inadmisión del recurso previa la concesión de un plazo para la subsanación sin que se hubiera cumplido con el mencionado requisito ( SSTC 344/1993, 346/1993 y 100/1195). Tal subsanación no cabe respecto del hecho del pago o consignación en sí mismos, que constituye un requisito esencial para acceder a los recursos que no cabe reputar desproporcionado, atendidos los fines a que está ordenado ( SSTC 100/1995 y 26/1996, entre otras).

El art. 449.1 LEC se aplica a aquellos procedimientos que lleven "aparejado el lanzamiento", y también al desahucio por expiración del plazo, como es el caso que nos ocupa. Así resulta de la doctrina reiterada de esta sala, que ya desde el auto de 6 de julio de 2004 (rec. 329/2004) explicó con nitidez esta consecuencia, efecto natural, por otra parte, de la regla "donde la ley no distingue no cabe distinguir": "2.- A la vista de las manifestaciones contenidas en la alegación tercera del escrito de queja relativas al cumplimiento del requisito contemplado en el art. 449.1 de la LEC, conviene, inicialmente, precisar que, en contra de lo que se aduce por la entidad recurrente, su cumplimiento no se contrae a los procedimientos de desahucio por falta de pago, puesto que de la literalidad del apartado 1 del art. 449 de la LEC se advierte que el legislador no ha hecho distinción alguna sobre la clase de acción ejercitada en la demanda, y ha establecido la obligatoriedad de cumplimiento de dicho requisito para todos "los procesos que lleven aparejado el lanzamiento"; de manera que la definitiva redacción de este precepto hace exigible el cumplimiento oportuno del requisito en todos aquellos procesos, cualquiera que sea la acción ejercitada y el cauce procedimental seguido, cuya consecuencia sea el lanzamiento, o lo que es lo mismo, lleven aparejado el desalojo o la entrega de la posesión, como consecuencia del cese de una relación jurídica en la que se venga satisfaciendo un canon o renta.

La aplicación del art. 449.1 LEC a los procesos de desahucio por expiración del plazo se reitera, entre otros, en los autos 20 de enero de 2021 (rec. 212/2020 y 101/2020) y 3 de marzo de 2021 (rec. 250/2020).

En segundo lugar, una interpretación como la que sostiene el recurrente contravendría la aplicación armónica de los efectos del impago sucesivo previstos del art. 449.2, esto es, la declaración como desiertos de los recursos en los procesos que llevan aparejado el lanzamiento si, durante su sustanciación, el demandado recurrente deja de pagar las rentas que vayan venciendo, que esta sala ha aplicado también a los desahucios por expiración de plazo (auto de 18 de octubre de 2017, rec. 1019/2017, entre otros). No tendría sentido que no se exigiera acreditar el pago de las rentas para la interposición del recurso y sí se hiciera para proseguir su sustanciación.

En tercer lugar, esta exigencia es una interpretación acorde con la regla que establece que solo cabe reputar legítimo el ejercicio de una facultad o derecho cuando quien lo ejerce cumple con su propia obligación o con las cargas que apareja su ejercicio [...]".».

Y en consonancia con el reseñado criterio, la sentencia de esta misma Sección Tercera -citada por la parte aquí apelada-, de fecha 16 de abril de 2021, nº 126/2021, recurso 398/2020, señala: «SEGUNDO.- En la tramitación del presente recurso, la parte actora-apelada solicitó se procediera a tener por desistida a la apelante de conformidad a lo establecido en el artículo 449.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; requerida la arrendataria a fin de acreditar estar al día en el pago, no ha dado cumplimiento al preceptivo requisito procesal.

El artículo 449.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece: "1. En los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirán al demandado los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación si, al interponerlos, no manifiesta, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas.2. Los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, a que se refiere el apartado anterior, se declararán desiertos, cualquiera que sea el estado en que se hallen, si durante la sustanciación de los mismos el demandado recurrente dejare de pagar los plazos que venzan o los que deba adelantar. El arrendatario podrá adelantar o consignar el pago de varios períodos no vencidos, los cuales se sujetarán a liquidación una vez firme la sentencia. En todo caso, el abono de dichos importes no se considerará novación del contrato. 5. El depósito o consignación exigidos en los apartados anteriores podrá hacerse también mediante aval solidario de duración indefinida y pagadero a primer requerimiento emitido por entidad de crédito o sociedad de garantía recíproca o por cualquier otro medio que, a juicio del tribunal, garantice la inmediata disponibilidad, en su caso, de la cantidad consignada o depositada.6. En los casos de los apartados anteriores, antes de que se rechacen o declaren desiertos los recursos, se estará a lo dispuesto en el artículo 231 de esta Ley en cuanto a la acreditación documental del cumplimiento de los requisitos exigidos."

En este procedimiento, tal como ya se indicó en auto de 10 de febrero de 2021, al llevar la sentencia recurrida aparejada el lanzamiento del ocupante de la finca, se requiere para la admisión a trámite del recurso que el arrendatario-recurrente esté al día en el pago de las rentas. Ciertamente, fue el propio actor quien manifestó que no reclamaba rentas por estimar que el contrato debía quedar resuelto a la fecha de finalización pactada en el contrato, sin embargo, es la demandada- recurrente quien afirma el mantenimiento del contrato, por considerar que no fue debidamente notificada de la no prórroga del mismo, y siendo así, debe estimarse que la arrendataria mantiene su obligación de abonar las rentas durante su permanencia en la ocupación de la finca arrendada hasta que se declare la efectiva resolución del contrato, sin que , tal como el propio precepto indica, o a pesar de ello, esto suponga novación.

En atención a lo anterior, procede apreciar que el recurso no debió ser admitido a trámite de forma que la causa de su inadmisibilidad se convierte, en este momento, en causa de desestimación del recurso, procediendo, en consecuencia, la confirmación de la resolución recurrida.».

Por último, sobre el momento en que ha de acreditarse el cumplimiento del expresado requisito legal, es de destacar el criterio de esta misma Sección 3ª recogido en el Auto de 28 de septiembre de 2020, nº 188/2020, recurso 354/2020, resolutorio de un recurso de queja: «SEGUNDO.- Procede desestimar la queja, manteniendo el criterio reiterado por este Tribunal en la sentencia de 6 de noviembre de 2013 que literalmente expresa: Tal como se recoge en la sentencia de esta mismo Tribunal 12 de Diciembre del 2012 ( ROJ: SAP TF 2916/2012): "Examinado en primer lugar el motivo de inadmisibilidad cabe recoger que el artículo 449 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en lo aplicable al procedimiento estudiado dice: "1. En los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirán al demandado los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación si, al interponerlos, no manifiesta, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas.

2. Los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, a que se refiere el apartado anterior, se declararán desiertos, cualquiera que sea el estado en que se hallen, si durante la sustanciación de los mismos el demandado recurrente dejare de pagar los plazos que venzan o los que deba adelantar. El arrendatario podrá adelantar o consignar el pago de varios períodos no vencidos, los cuales se sujetarán a liquidación una vez firme la sentencia. En todo caso, el abono de dichos importes no se considerará novación del contrato.

5. El depósito o consignación exigidos en los apartados anteriores podrá hacerse también mediante aval solidario de duración indefinida y pagadero a primer requerimiento emitido por entidad de crédito o sociedad de garantía recíproca o por cualquier otro medio que, a juicio del tribunal, garantice la inmediata disponibilidad, en su caso, de la cantidad consignada o depositada.

6. En los casos de los apartados anteriores, antes de que se rechacen o declaren desiertos los recursos, se estará a lo dispuesto en el artículo 231 de esta Ley en cuanto a la acreditación documental del cumplimiento de los requisitos exigidos."

TERCERO.- En aplicación del citado precepto la doctrina jurisprudencial recogida entre otras por el Auto del Tribunal Supremo de 23 de marzo de 2010 : " La parte recurrida solicita en sus escritos de 7 de abril y 18 de septiembre de 2009 que se declaren desiertos los recursos de casación y extraordinario por infracción procesal con fundamento en el art. 449 .2, por impago de las rentas mensuales a partir del mes de febrero de 2009. Tal petición motivó que esta Sala requiriera a la parte recurrente para que acreditase estar al corriente de las rentas vencidas y de las que deba abonar por adelantado, requerimiento que ha sido evacuado por escrito de 3 de noviembre, contestando el impugnante que siempre ha entendido que el objeto principal del recurso no es una cuestión de rentas, sino una opción de compra a la que no sería de aplicación el art. 449 LEC . No obstante, manifiesta que no ha existido una voluntad contraria al pago de las rentas y acredita el ingreso de su importe según resguardo de fecha 2 de noviembre de 2009. ..

A la vista de lo solicitado, conviene iniciar esta resolución recordando que esta Sala ha reiterado que el incumplimiento del presupuesto de procedibilidad de los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal y de casación, contemplado en el art. 449 .1 de la LEC 2000 no puede ser subsanado mediante un pago o consignación extemporánea, pues es doctrina del Tribunal Constitucional (elaborada en relación con otros precedentes de consignación impugnatoria establecidos en nuestro ordenamiento jurídico con anterioridad a la LEC 2000), que dicha consignación no constituye un mero requisito formal sino una exigencia sustantiva o esencial, cuya finalidad es asegurar los intereses de quien ha obtenido una Sentencia favorable, debiendo interpretarse tal requisito, sin embargo, de una manera finalista o teleológica atendiendo tanto a la propia finalidad que con su imposición persigue el legislador, que no es otra que asegurar que el sistema de los recursos no sea utilizado como instrumento dilatorio ( SSTC 46/89 y 31/92 ), como al principio de interpretación de las normas procesales en el sentido más favorable a la efectividad del derecho a la tutela judicial efectiva y a la regla general del art. 11.3 LOPJ ( SSTC 12/92 , 115/92 , 130/93 , 214/93 , 249/94 y 26/96 ), de modo que la misma doctrina constitucional ha venido a distinguir entre el hecho del pago o consignación, en el momento procesal oportuno, y el de su prueba o acreditación, permitiendo la subsanación de la falta de ésta última cuando no se hubiese facilitado justificación de ese extremo, por ser éste un requisito formal susceptible de tal cosa, que sólo puede fundar una resolución de inadmisión del recurso previa la concesión de un plazo para la subsanación sin que se hubiera cumplido con el mencionado requisito ( SSTC 344/93 , 346/93 y 100/95), lo que no cabe decir del hecho del pago o consignación en sí mismo, que constituye un requisito esencial para acceder a los recursos que no cabe reputar desproporcionado, atendidos los fines a los que está ordenado (cf. SSTC 104/84, 90/86, 87/92, 214/93, 344/93, 346/93, 249/94, 100/95 y 26/96, entre otras). Dicha doctrina constitucional fue reiteradamente aplicada por esta Sala a la hora de exigir el cumplimiento de lo dispuesto en el art. 1.706-3º de la LEC de 1.881, que imponía al arrendatario la obligación de aportar, al momento de la interposición del recurso, el documento acreditativo del pago o consignación de las rentas vencidas en aquellos recursos de casación que interpusieran contra las Sentencias recaídas en los juicios sobre arrendamientos rústicos, urbanos o de cualquier naturaleza, y, en la medida en que lo que hace la nueva LEC, en diversos supuestos contemplados en su art. 449, es anteponer al momento de la preparación del recurso la acreditación de dicho pago, debe aquélla entenderse vigente, más si se atiende a lo dispuesto en el ordinal 6º del referido art. 449 LEC 2000, que, al remitirse al art. 231 del mismo texto legal, posibilita la subsanación, antes de rechazar o declarar desierto el recurso, en el caso de que la parte recurrente no acreditara documentalmente, a satisfacción del tribunal, el cumplimiento del requisito legal, doctrina mantenida por esta Sala en AATS de 15 de julio y 30 de septiembre de 2003 y 3 y 17 de febrero de 2004, en recursos 140/2003, 739/2003, 1200/2003 y 784/2003, entre otros).

Naturalmente la doctrina expuesta resulta de plena aplicación a la hora de examinar la observancia de lo establecido en el apartado 2 del citado art. 449 de la LEC 1/2000 , que, igualmente, debe abordarse teniendo en cuenta, por un lado, que se está ante un presupuesto cuyo incumplimiento cierra el paso a los recursos legalmente establecidos -al aparejar la grave consecuencia de su declaración de desiertos- que ha de entenderse, rectamente, en un sentido restrictivo, atendiendo a la finalidad que persigue, y que ha sido puesta de relieve de forma ya reiterada por el Tribunal Constitucional, por lo que cobra especial transcendencia la necesidad de salvaguardar en la medida de lo posible los intereses de ambas partes en conflicto, sin duda de difícil conciliación en la mayor parte de los casos, y de evitar interpretaciones que propicien la inefectividad del presupuesto, haciendo ilusorios los fines a los que está ordenado; por ello, también es relevante, a los mismos efectos -como esta Sala ya ha puesto de manifiesto, ATS 981/2002, de 30 de diciembre de 2002 - la conducta desarrollada por la parte en el curso del proceso. 3. En el caso que se examina, la parte recurrente ha realizado la consignación de las rentas debidas de forma extemporánea y partir del requerimiento que a dicho efecto se le realizó. En consecuencia, procede declarar desiertos los recursos, al constatarse efectivamente el incumplimiento de su obligación de estar al corriente de las rentas vencidas en los locales que ocupa. Esta conclusión no puede ser desvirtuada por las alegaciones realizadas por la parte, porque, aún cuando efectivamente el recurso se centra en la existencia o no de una opción de compra, no se puede olvidar que el procedimiento también tuvo por objeto la resolución de un contrato de arrendamiento y existe una condena de lanzamiento de dichos locales que se encuentra pendiente,.."

Doctrina que mantiene la insubsanabilidad de la omisión del cumplimiento del requisito de consignar las cantidades debidas al momento de formalizar el recurso reiterada en la Sentencia nº. 908/2011 de 30 noviembre de la Sala 1ª del Tribunal Supremo.».

En el presente caso debe tenerse especialmente en cuenta que la parte ahora demandada apelante presentó el recurso con fecha 29 de marzo de 2022, siendo admitido a trámite mediante diligencia de ordenación fechada el 11 de abril de 2022; y la parte actora apelada puso de manifiesto (mediante escrito presentado el 13 de abril de 2022) que la referida apelante adeudaba, en concepto de rentas impagadas, la cantidad de 1.724,15 euros; seguidamente el Juzgado "a quo" procedió, mediante diligencia de ordenación de fecha 2 de mayo de 2022, a dar traslado a la parte apelante a fin de que, en el plazo de tres días, acreditara estar al corriente de las rentas debidas, bajo apercibimiento de tener por no presentado el recurso interpuesto en su día; también la referida apelada al oponerse al recurso (en escrito presentado el 2 de mayo de 2022) instó la inadmisibilidad del mismo; y evacuando el traslado conferido, la parte apelante presentó escrito en fecha 10 de mayo de 2022 aportando documento acreditativo, según la misma, del pago de las rentas arrendaticias de noviembre de 2021 hasta el mes de mayo de 2022 (en concreto, 2.000 euros) mediante transferencia bancaria realizada en fecha 6 de mayo de 2022). De los hechos que se acaban de exponer se constata claramente que, al tiempo de ser requerido por el Juzgado "a quo" a los efectos de lo dispuesto en el citado artículo 449, no tenía satisfechas todas las rentas vencidas, ni las que en ese momento debía pagar por adelantado, siendo en virtud de tal requerimiento cuando procedió al pago, como se ha dicho, de 2.000 euros en concepto de pago de las rentas de noviembre de 2021 a mayo de 2022, por lo que debió declararse desierto dicho recurso.

TERCERO.- En virtud de todo lo expuesto, y en la fase procesal en la que nos encontramos, lo que realmente procede es la desestimación del recurso y la confirmación íntegra de la sentencia recurrida. Además, los fundamentos de derecho de esta última resolución, totalmente compartidos por este Tribunal, no han resultado desvirtuados por las alegaciones del recurso ante la falta de una prueba clara de la aplicabilidad de la tácita reconducción pretendida por la apelante; por el contrario, del burofax de fecha 12 de mayo de 2021, se constata la voluntad manifiesta de la hoy apelada de dar por extinguido el contrato para el día 27 de agosto de 2021, sin que a ello sean óbices ni la subjetiva e interesada interpretación del contenido de dicho burofax, ni el mantenimiento de la obligación de pago de la renta y cantidades asimiladas en tanto no tuviera lugar la efectiva entrega de la vivienda arrendada.

Las costas de esta alzada se imponen a la parte demandada apelante ( artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Vistos los artículos citados y demás preceptos legales de general y procedente aplicación.