Sentencia Civil 629/2023 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 3, Rec. 1009/2022 de 31 de octubre del 2023

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional en lo que no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.- Resumen de antecedentes de la tramitación en la primera instancia.

I.-/ D. Nazario y Dª Coral, arrendadores del local de negocio sito en c/ Orient, nº 140, de Llucmajor, formularon demanda de Juicio Ordinario contra D. Olegario y Dª Edurne, arrendatarios de dicho local en virtud del contrato suscrito con los actores el día 27.12.17, ejercitando acción personal de reclamación de cantidad derivada de incumplimiento contractual y daños y perjuicios, por un importe total de 25.565,25 euros, de acuerdo con el siguiente desglose:

-18.953,67 euros, en concepto de daños causados en el local y retirada de maquinaria industrial y elementos del local.

-1.632 euros, correspondiente a las mensualidades de renta de los meses de mayo y junio de 2019 que resultaron impagadas.

-2.122,60 euros por las tasas de residuos e incineración de los años 2018 y 2019.

-dos facturas de agua por importe total de 376,98 euros.

-4.080 euros en concepto de indemnización por pérdida de rentas de cinco mensualidades, al haber abandonado los arrendatarios el local sin acuerdo de resolución y sin preaviso.

Cantidades de cuya suma restaron los actores el importe de 1.600 euros, correspondientes a la fianza arrendaticia en su día entregada por los demandados.

II.-/ La parte demandada opuso a la demanda, interesando su desestimación, con imposición de costas a la parte actora. Expuso que el contrato se había resuelto de mutuo acuerdo, por lo que no procedía indemnización alguna en concepto de pérdida de rentas, y produciéndose la devolución de las llaves del local el 03.07.19, con restitución del local en el estado en que había sido arrendado, retirando de él únicamente el mobiliario, maquinaria y accesorios de su propiedad, y acordándose aplicar la fianza a los dos meses de alquiler que se adeudaban, además de haberse pagado en efectivo metálico el importe de las tasas de residuos e incineración del año 2018. Alegó que, respecto a las tasas del año 2019, únicamente adeudaba la parte proporcional del año 2019 correspondiente al tiempo de apertura del local y, respecto a los recibos de agua, únicamente adeudada el correspondiente al segundo trimestre de 2019 (por importe de 70,20 euros), pero no al del tercero (importe de 195,28 euros), dado que el local ya había sido entregado.

III.-/ La sentencia estimó parcialmente la demanda y condenó a la parte demandada en los términos que figuran en su Fallo, antes transcrito. Tras analizar la prueba practicada, el juzgador a quo concluyó que los demandados deberán indemnizar a los actores en la suma total de 10.599,94 euros, conforme al siguiente desglose:

-7.221,29 euros, en concepto de daños y perjuicios;

-3.346,65 euros, en concepto de rentas impagadas, tasas de residuos y de incineración, y consumo de agua.

-1.632 euros, en concepto de lucro cesante o pérdida de rentas por resolución unilateral.

-menos 1.600 euros que se compensan por la fianza arrendaticia prestada en su día por los demandados-arrendatarios.

IV.-/ La representación de la parte demandante interpone recurso de apelación interesando que en este segundo grado jurisdiccional se dicte nueva sentencia por la que, revocando parcialmente la sentencia de primera instancia, se estime íntegramente la demanda. Estructura su recurso siguiendo el orden de la sentencia en el análisis pormenorizado de las diferentes partidas reclamadas, poniendo de manifiesto sus discrepancias con la apreciación judicial. Dicho orden responde también al seguido en el informe pericial emitido por el perito Sr. Jesus Miguel, el cual fue acompañado como doc. 5 de la demanda.

V.-/ La representación de la parte apelada se opone al recurso interesando la confirmación de la sentencia de primera instancia, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Decisión de la Sala sobre las alegaciones del recurso en relación a las cantidades reclamadas en concepto de daños y perjuicios.

I.-/ Como es sabido, el régimen jurídico de responsabilidad del arrendatario, previsto en los arts. 1561, 1562 y 1563 del Código Civil, determina que aquél deba responder de los daños que se aprecien en la cosa arrendada al tiempo de su devolución al arrendador, a excepción de los deterioros causados por el paso del tiempo y por un uso conforme a lo pactado, y a salvo que demuestre su no intervención, propia y de las personas por quienes deba responder, en la producción del daño.

En cuanto a la carga de la prueba, la acreditación de los mismos incumbe, conforme al art. 217.2 LEC, a la arrendadora demandante, si bien, una vez acreditados, juega a su favor la presunción del art. 1563 CC, siendo el arrendatario entonces quien debe probar su falta de responsabilidad en su producción.

II.-/ Considerando el marco jurídico expuesto, vemos que la discrepancia de la parte apelante con la valoración efectuada por el juzgador a quo se refiere a las siguientes partidas analizadas en la sentencia recurrida: pintura y limpieza, carpintería, instalación eléctrica, fontanería y gas, cerrajería y mobiliario industrial. Su examen individualizado se realizará en el epígrafe IV de este fundamento jurídico.

III.-/ Debe tenerse en cuenta que la sentencia apelada, además de valorar la prueba documental, particularmente fotografías, testificales e interrogatorios de parte practicados, singulariza y explicita el modo en que ha valorado el informe pericial del Sr. Jesus Miguel, aportado por la actora respecto a los daños y perjuicios en el local arrendado. Destaca de él la metodología utilizada, con arreglo a los siguientes puntos: 1.- Conocer el estado de conservación y adecuación del local, mediante el estudio fotográfico realizado por la propiedad en fecha miércoles 3 de julio de 2019, día en el que los inquilinos comunicaron que dejaban el mismo. 2.- Disponer de las facturas de reparación/restitución del local para volver a habilitarlo para el uso de bar-cafetería. 3.- Disponer de las facturas de las actuaciones, equipamiento e instalaciones efectuadas para acondicionar el local a su uso actual, previas al contrato de arrendamiento con la parte demandada. 4.- Contrastar, mediante visita in situ al local la correspondencia de las reparaciones reflejadas en las facturas con las intervenciones efectuadas en el local, así como verificar el equipamiento específico y sus instalaciones. Y 5.- Una vez efectuadas las actuaciones de verificación relacionada en los puntos anteriores, realizar una valoración mediante un presupuesto por capítulos a la que ascienden las reparaciones y actuaciones destinadas a restituir al estado previo al arrendamiento el local objeto de este informe.

Dicho esto, el juzgador a quo destaca y toma en consideración las siguientes circunstancias:

-Que el perito visita el local el 10 de junio de 2020, esto es, once meses después de que los demandados abandonaran el local; dándose la circunstancia de que el primer perito encargado de la pericia fue D. Miguel Ángel, el cual encargó el informe al Sr. Jesus Miguel, facilitándole la información.

-Que, a pesar de que el perito Sr. Jesus Miguel haga constar en su informe que ha procedido al estudio de facturas de acondicionamiento del local para la actividad de bar-cafetería anteriores al arrendamiento del mismo a los demandados, así como facturas de reparación y/o restitución de daños provocados por los inquilinos demandados, se da la circunstancia de que en el apartado "ANEXO. RELACIÓN DE FACTURAS" que se adjunta al informe pericial sólo figura una factura, emitida por "CERRAJERÍA ORIENTE, S.L.", siendo el resto cuatro presupuestos (FUSTERÍA FORTEZA, S.L., INSTAL.LACIONS FULLANA, S.L.", Aquilino Y ANTONIO CABOT FORNÉS, S.A."), todos ellos de fecha posterior a la salida de los demandados del local, reconociendo el perito Sr. Jesus Miguel, en el acto del juicio, que había aportado presupuestos y no facturas, y que no había visto ninguna factura de los elementos que se dice que faltan que acredite la propiedad de los mismos.

-Que el perito Sr. Jesus Miguel manifestó en el acto del juicio que en su valoración de daños no había aplicado ningún porcentaje en concepto de depreciación por antigüedad; mientras que el juzgador a quo ha aplicado un porcentaje de reducción por depreciación del 25 % del valor asignado en el informe, para lo cual ha tenido en cuenta dos elementos: que se desconoce la antigüedad de los elementos dañados y que, en todo caso, se hallaban en el local con anterioridad al año 2015 (año en que los demandados entraron realmente en posesión del mismo -no en 2017-).

IV.-/ En el marco expuesto, el análisis de las alegaciones del recurso en función de cada una de las partidas objeto de impugnación lleva a este Tribunal a realizar las consideraciones que se relacionan a continuación.

1.- Pintura y limpieza.

La apelante prescinde en su alegato, y no cuestiona, ciertos elementos relevantes que ha tenido en cuenta el juzgador a quo en su análisis. En concreto: que, a pesar de figurar en el contrato el año 2017, el local se había arrendado a los demandados en el año 2015, lo que incrementa, como es natural, la necesidad de limpieza y pintura al momento de la restitución, dado el mayor tiempo transcurrido (dos años más) y, con ello, que ese mayor deterioro no sea imputable más que al propio por el tiempo total transcurrido. Y, en segundo lugar, que no se ha aportado factura en concepto de limpieza ni de productos de limpieza y pintura.

A ello añadimos que, en la descripción que del local se hace en el documento del contrato de 2017, donde se dice que el mismo ha sido " visto y comprobado el perfecto estado en que se encuentra con todas sus instalaciones" (epígrafe "Antecedentes, II"), nada se indica respecto a que se entregara "recién pintado"; concepto que no puede entenderse incluido en el de "perfecto estado" del local.

En consecuencia, no podemos estimar probado que la propiedad ha soportado como daño los gastos reclamados en este punto, máxime cuando el testigo Sr. Celestino, nuevo arrendatario, declaró su participación en la realización de los trabajos de pintura.

2.-Carpintería.

Cuestiona la parte apelante en este capítulo la aplicación por el juzgador a quo de una depreciación en porcentaje del 25 % para el cálculo del importe correspondiente al valor de los daños contemplados en él (referido a elementos que formaban parte del local arrendado: barra, puertas, estantes y celosía). Dicho cuestionamiento se funda en que la depreciación no fue alegada por la demandada y, en segundo lugar, en que la inaplicación por el perito de porcentaje de depreciación responde a la necesidad de sustitución de aquellos elementos, lo cual no responde a ninguna clase de enriquecimiento sin causa.

El alegato no puede ser estimado. La aplicación de un porcentaje de depreciación resulta justificada, habida cuenta que los elementos de referencia se hallaban en el local al tiempo de iniciarse el arrendamiento. El porcentaje del 25 % resulta adecuado, pues es proporcionado al número de años durante los cuales el local fue poseído por los arrendatarios demandados. Por otra parte, tratándose de una depreciación en cuanto a la fijación de la cuantía indemnizatoria, es clara la facultad moderadora que el Código Civil (art. 1.103, e interpretación jurisprudencial que lo desarrolla) atribuye al juez o tribunal, por lo que no es precisa una solicitud expresa de la parte demandada una vez opuesta en su integridad a la demanda, amén de que en la fijación del porcentaje de depreciación por los años transcurridos se tiene en cuenta la naturaleza facilidad de deterioro por el uso de los elementos incluidos en la partida.

3.- Instalación eléctrica, fontanería, gas y aire acondicionado.

3.1.-Instalación eléctrica. La parte apelante sostiene que, de la declaración de la testifical del Sr. Cristobal, Sr. Celestino y Sra. Candida, resulta acreditado que los demandados dejaron en mal estado la instalación eléctrica. Añade que ello fue fruto de una actuación maliciosa, pues el arrancamiento de enchufes ya se apreció por los testigos la tarde del 03.07.19, y las fotografías aportadas reflejan la falta de apliques existentes a la fecha de entrega del local, tres apliques de baño rotos, electricidad del patio rota y cable cortado de parte de la instalación. A ello añade el presupuesto de la empresa INSTAL.LACIONS FULLANA S.L, tenido en cuenta por el perito Sr. Jesus Miguel para calcular el valor de reposición de mecanismos y luminarias dañadas.

El alegato no puede ser estimado. Respecto a la testifical, la parte apelante enuncia una conclusión respecto a lo declarado por los testigos, pero no combate directamente la apreciación que, de manera imparcial, realiza el juzgador a quo en la sentencia. En ella dice que las testificales de Dª Concepción, D. Cristobal, Dª Elsa, y D. Celestino carecen de virtualidad para tener por acreditada la existencia de los daños en los elementos de la instalación eléctrica, "pues la primera no fue al bar con posterioridad a que los inquilinos lo abandonaran, mientras que el Sr. Cristobal dijo no acordarse bien de la luz y que no miró el techo, lo que tampoco recordaba la Sra. Elsa, refiriendo solamente el Sr. Celestino la existencia de "enchufes tirados"; circunstancias de la valoración de este medio probatorio que no han sido desvirtuadas.

Por lo demás, la existencia de un presupuesto y no de factura, aunque haya sido valorado por el perito, no acredita la realidad del daño reclamado; como tampoco resulta acreditado éste por las fotografías que se acompañan al informe pericial en relación a los mecanismos eléctricos que se dicen desmontados y desmantelados, como señala el juzgador a quo, que constando únicamente fotografiado uno de ellos, concluye razonablemente que no resulta significativo del estado del resto.

3.2.- Fontanería. Alega la parte apelante que la sentencia reconoce a los demandados un derecho que no tenían, cual es el de retirar el fregadero en razón a que éste les fue traspasado en virtud del contrato suscrito al efecto el 10.12.15 (doc. 2 de la contestación) con la anterior arrendataria, Sra. Marina. Argumenta que, además de no constituir dicho contrato un auténtico traspaso, no se especificó qué elementos pasaban a ser propiedad de los demandados, por lo que no resulta acreditada la titularidad de éstos respecto al fregadero. Y, derivado de ello, el serraje de los manguitos para su extracción representa un daño para la propiedad que debe ser indemnizado.

El alegato no puede ser estimado, y ello porque en el documento referido consta la factura de fecha 25/06/12 a nombre de la Sra. Marina donde figura el fregadero adquirido y, por otra parte, la sentencia establece que la co-demandante Sra. Candida declaró que el bar llevaba en funcionamiento desde el año 2001, por lo que el serraje de los manguitos fue necesario para la retirada del fregadero.

3.3.- Instalación de gas. Si bien la sentencia apelada reconoce como daño indemnizable las partidas correspondientes al calentador de gas (613,43 euros) e instalación gas cocina (212,30 euros), contempladas en el informe pericial, aplica a los importes correspondientes la reducción del 25 % por depreciación. La parte apelante reitera la indebida aplicación de la reducción referida, sin que el alegato pueda ser acogido, de acuerdo con lo ya expuesto más arriba, concretamente en el punto 2 de este epígrafe IV, al tratar de la reclamación efectuada en cuanto a carpintería.

3.4.- En cuanto al aire acondicionado, resulta acreditado que los demandados retiraron la unidad interior del sistema, y que fue después el nuevo inquilino quien retiró la unidad exterior, sin que conste que la misma estuviera estropeada o no pudiera ser utilizada con otra unidad interior distinta a la retirada.

La sentencia establece en este punto que no procede indemnización alguna porque el nuevo inquilino puso a su costa el nuevo aire acondicionado, por lo que los actores no pueden reclamar la reposición de un elemento que ha sido repuesto por un tercero a costa del mismo. Entendemos sin embargo que debe acogerse el alegato de la parte actora, puesto que, si al tiempo de alquilar el local, éste disponía de aire acondicionado (observamos que dicho elemento, a diferencia de otros, como el fregadero, no figura en la factura adjunta al contrato de 10.12.15 suscrito con la Sra. Marina, antes mencionado), y el demandado retiró la unidad interior, tal comportamiento carecía de cobertura legal y contractual, quedando por ello obligado a restituir su importe; el cual, a falta de toda otra valoración, debe fijarse en la mitad del precio contemplado por el perito -pues la parte arrendataria sólo retiró la unidad interior (y no consta que la exterior estuviera dañada)-, que lo establece en 1.708 euros, menos el 25 % aplicable en concepto de depreciación por las razones ya expuestas en el apartado 2 de este epígrafe IV de la presente sentencia (1.281 euros). Es decir, la mitad de la cantidad de 1.281 euros, que es 640,50 euros. A ello no puede oponerse el hecho de que el Sr. Celestino sea el propietario del nuevo equipo de aire acondicionado, pues como la propia apelante reconoce, podrá el arrendatario retirarlo, llegado el caso.

4.-Cerrajería.

Alega la parte apelante que la restitución de las llaves por la parte arrendataria obligó al cambio de cerradura del local, y ello en razón a que las llaves entregadas estaban oxidadas y no correspondían al local; circunstancias que no ha tenido en cuenta la sentencia apelada. No obstante, vemos que en la demanda se alegó que no se habían restituido la totalidad de los juegos de llaves (Hecho 3º), y que les avisaron de que habían dejado las llaves en la puerta, sin que nada se dijera entonces acerca de que las llaves entregadas estuvieran oxidadas o que no se correspondieran con el local. Tampoco consta que se entregaran otros juegos de llaves al inicio del arriendo y, por otra parte, el informe pericial se limita a indicar que "Se han sustituido la totalidad de las cerraduras exteriores del local" -sic-, y a indicar su importe. En consecuencia, no probándose la necesidad de sustitución de la cerrajería del local procede, como ha entendido la sentencia apelada, desestimar la reclamación formulada en este punto.

5.- Mobiliario industrial

En este capítulo se comprenden los siguientes elementos: campana extractora de la cocina, extractor de humos de la cocina, cocina industrial, mueble cafetero, y cortadora de fiambre. Y, estimada la reclamación actora únicamente en cuanto a la cortadora de fiambre -si bien que con la reducción por depreciación del 25 % de su valor-, la parte apelante reclama la inclusión de las demás, así como la inaplicación de porcentaje alguno de depreciación. Argumenta que, como en el caso del fregadero, no puede atribuirse valor al contrato suscrito por los arrendatarios y la Sra. Marina, anterior arrendataria, dado que no se trata de un verdadero traspaso, no pudiendo tenerse por probada, a partir de la factura acompañada al documento dos de la demanda, la propiedad de dichos elementos por parte de la anterior titular.

El alegato, sin embargo, debe ser desestimado, de acuerdo con la argumentación ya expuesta más arriba, que damos por reproducida en aras a evitar inútiles repeticiones.

TERCERO.- Decisión de la Sala sobre las alegaciones del recurso en relación a las cantidades reclamadas en concepto de tasas de residuos, facturas de agua y pérdida de rentas.

I.-/ Respecto al pago de las tasas de residuos e incineración correspondientes a los años 2018 y 2019, la sentencia apelada acoge la pretensión actora en cuanto al año 2018, al considerar no probado el pago alegado por la parte demandada respecto al importe de dicha anualidad, y la cantidad correspondiente a la mitad del periodo del año 2019, con idéntico fundamento. En cuanto al importe de la mitad restante de la anualidad de 2019, el juzgador a quo considera que su pago por la parte demandada no resultaría equitativa, toda vez que a fecha 03/07/19 (mitad del año) la propiedad había recuperado la posesión del local.

La actora apelante insiste en reclamar el importe de la anualidad completa correspondiente al año 2019 argumentando que la finalización del contrato no se produjo por mutuo acuerdo "tal y como declara la sentencia", sino una decisión unilateral de los arrendatarios, y que el local no volvió a alquilarse hasta enero de 2020.

La Sala rechaza la argumentación del apelante. La sentencia no establece que la finalización del contrato se produjera por mutuo acuerdo (mutuo disenso). Como se lee en su FJ 5º, que reproducimos en este punto por su claridad, " En el presente caso, a pesar de que la entrega de llaves se produjera en el despacho del letrado de los actores, ello no supone que la resolución contractual se produjera con el consentimiento de los arrendadores, pues ello, a través del resultado que arrojan las pruebas practicadas, no ha quedado debidamente acreditado, incumbiendo su prueba a quien alega que el contrato se resolvió por mutuo disenso, por lo que los demandantes-arrendadores, ante la resolución unilateral del contrato de arrendamiento por parte de los arrendatarios, estarían legitimados para reclamar una indemnización por los daños y perjuicios que la referida resolución les hubiera provocado". Por último, en cuanto a que el local no fue alquilado hasta enero del año 2020, ni se ha probado la imposibilidad de su arriendo con anterioridad a tal fecha ni, aceptada la restitución del local arrendaticio, existe causa justificante de la repercusión del importe íntegro de la anualidad a quien dejó de ser arrendatario a mitad de año.

II.-/ Respecto a los importes por consumo de agua reclamados según facturas de consumo hasta el 30 de junio 2019 (122,70 euros), y otra de fecha 27 de septiembre de 2019 (de 195,28 euros), la sentencia condena al pago de la primera, pero rechaza el de la segunda en razón a que ésta se refiere al periodo julio-septiembre 2019, cuando la parte arrendataria demandada ya había entregado la posesión del local a la actora.

La parte apelante alega que los arrendatarios estuvieron en posesión del local hasta el 3 de julio de 2019 y que no iniciaron las obras hasta octubre de 2019, por lo que el consumo habido en el periodo referido, considerando el estado en que habían dejado las tuberías, se produjo en los días comprendidos entre el final del periodo de facturación anterior (30.09.19) y el 3 de julio de 2019; concluyendo, por el escaso número de días de dicho periodo (30 de junio a 3 de julio), que los arrendatarios dejaron los grifos abiertos.

El alegato no puede ser estimado, dada la ausencia de prueba que acredite el hecho que justifica un consumo de agua en tan escaso periodo de tiempo tan excesivo (195,28 euro), muy superior al del trimestre anterior, resultando insegura, a efectos de prueba, la inferencia realizada por la parte apelante.

III.-/ Respecto a la reclamación indemnizatoria por pérdida de rentas, basada en el abandono del local no consensuado y sin preaviso por parte de los arrendatarios, cuando el contrato contemplaba una duración de cinco años, la sentencia apelada reconoce el incumplimiento contractual y, con ello, el derecho a la indemnización a favor de los arrendadores. Ahora bien. Considera el juzgador a quo que el importe reclamado por tal concepto, que asciende a 4.080 euros, calculado a razón de 816 euros/mes (renta), durante 5 meses (periodo transcurrido entre la restitución de las llaves -03/07/19- y el momento en que pudo ser de nuevo alquilado tras la realización de las obras necesarias para ello), resulta excesivo, argumentando al respecto que, " a pesar de que el local necesitara la reposición de ciertos elementos y un adecentamiento para volver a ser arrendado una vez salieron los anteriores arrendatarios, ello lo pudo ser en un período temporal más breve, como sería el de dos meses, transcurrido el cual pudo volver a arrendarse, habiendo manifestado el testigo Celestino, nuevo arrendatario, que él a los cuatro días de que se marcharan los anteriores inquilinos (demandados) se interesó por alquilar el local, si bien la propietaria le dijo que no se lo podía alquilar porque no tenía dinero para arreglar el local, por lo que, una vez arreglado, pudo ser arrendado inmediatamente, no siendo necesario un período de cinco meses para el arreglo, bastando para ello, a criterio del juzgador un período de dos meses... ". Esto es, la suma de 1.632 euros.

A criterio discrepante de la parte apelante, la sentencia no ha tenido en cuenta "las dificultades económicas que atravesaba la propietaria y que expresó de manera clara en el juicio", ni que la situación en que quedó respondía a la "actuación maliciosa de los demandados que destrozaron el local". En su alegato destaca que su representada no podía financiar las obras en el local hasta que, en fecha 23.10.19, vendió una propiedad; de modo que el daño por pérdida de rentas se produjo efectivamente durante todos los meses por los que ha reclamado (cinco), siendo la verdadera causa de la pérdida de rentas los daños al local, no la falta de financiación.

La Sala entiende que el juicio de ponderación que debe efectuarse en este punto ha de atender a parámetros objetivos, sin que resulte procedente hacer depender la cuantía indemnizatoria de la circunstancialidad particular concurrente en la parte arrendadora para la financiación de la reparación, debiendo estarse únicamente al criterio objetivo del tiempo correspondiente a los trabajos necesarios para el reacondicionamiento del local de para su nuevo arriendo, como hace la sentencia apelada. En consecuencia, procede confirmar el pronunciamiento acordado en este punto.

CUARTO.- Costas procesales.

En aplicación de lo dispuesto en el art. 398 LEC, la estimación parcial del recurso determina su no imposición a ninguno litigantes.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, procede acordar la restitución del depósito consignado para recurrir.