Sentencia Civil 634/2023 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 3, Rec. 782/2022 de 31 de octubre del 2023

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que es objeto del recurso, en lo que no se opongan a los que se dirán.

PRIMERO.- En la demanda instauradora del presente litigio, la parte actora, D. Juan Ignacio y Dª. María Rosario, solicitaban el desahucio y la resolución por falta de pago de las rentas del contrato de arrendamiento de fecha 15 de marzo de 2019, de la industria sita en la CALLE000, nº NUM000, esquina CALLE001, del Port de Pollença; con el abono de las rentas adeudadas, a razón de 1.500 € mensuales, durante el estado de alarma y 3.000 € mensuales tras el cese y hasta el momento del desalojo o lanzamiento si tuviere que llevarse a efecto. Todo ello, exponiendo que, en fecha 15 de marzo de 2019, los actores suscribieron con el hoy demandado, D. Juan Carlos, un contrato de arrendamiento de industria pactando, para el primer año de vigencia, una renta de 2.000 €/mes, pero sucediendo que, a partir del día 1 de abril de 2020, la renta a satisfacer pasaría a la suma de 3.000 €/mes. No obstante lo anterior, y atendiendo a la crisis sanitaria producida por el Covid-19, en fecha 1 de mayo de 2020 ambas partes suscribieron un documento en virtud del cual fue temporalmente modificado el importe de la renta, pasando a ser de 1.000 €/mes hasta el mes de diciembre de 2020, incluido.

Finalmente, y tras una serie de consideraciones complementarias, terminó suplicando que se dictase sentencia con los siguientes pronunciamientos:

"1º).- Declare resuelto por falta de pago el contrato de arrendamiento que vincula a las partes de fecha 15 de marzo de 2019, acordándose el desahucio de la industria sita en la CALLE000, nº NUM000, esquina CALLE001, del Port de Pollença, apercibiendo de lanzamiento al demandado si no la desaloja dentro del término legalmente establecido.

2º).- Condene al demandado a abonar a la actora la cantidad de 4.500,00.- € (CUATRO MIL QUINIENTOS EUROS), más las cantidades que en concepto de renta (a razón de 1.500,00.- €/mes, durante el Estado de Alarma y 3.000,00.- €/mes, tras el cese del Estado de Alarma) y/o cantidades asimiladas se vayan devengando hasta el momento del desalojo o lanzamiento si tuviere que llevarse a efecto.

3º).- Se condene al demandado al pago de las costas de este procedimiento."

La representación procesal del demandado, D. Juan Carlos, se opuso a la demanda argumentando que concurrió una imposibilidad legal sobrevenida que dio lugar a la extinción de la obligación de pago por parte del arrendatario. Explicando al respecto que:

"1. El contrato de arrendamiento de industria es un contrato atípico, bilateral, sinalagmático o recíproco, oneroso, de tracto sucesivo, y traslativo del uso o goce de unos bienes que constituyen una unidad patrimonial independiente susceptible de explotación económica. En el caso que nos ocupa, la industria es la de restaurante.

En los contratos onerosos se entiende por causa, para cada parte contratante, la prestación o promesa de una cosa o servicio por la otra ( art. 1274 CC ). Así, para el arrendador, constituye la causa del contrato de arrendamiento el precio o renta que recibe del arrendatario; y para éste el uso o goce de la cosa arrendada que recibe del arrendador.

2. La declaración del estado de alarma, así como su prórroga y el dictado de medidas complementarias, tanto por las autoridades estatales como autonómicas, supuso la prohibición del desarrollo de la actividad de restauración, lo que afectó directamente a la causa del contrato, que desapareció de forma sobrevenida.

Este hecho provocó que la parte arrendadora no cumpliera su principal obligación, consistente en mantener al arrendatario en el goce de la cosa arrendada durante todo el tiempo del arrendamiento ( art. 1554 CC ).

Ese incumplimiento se debe a una imposibilidad legal, como consecuencia del dictado de toda una serie de normas que ordenan el cierre de la actividad de hostelería y, consecuentemente, impiden el desarrollo de la actividad de restauración, que constituye la causa del contrato (a título de ejemplo, en el mes de diciembre de 2020, en la isla de Mallorca se alcanzó el nivel cuatro, lo que suponía la prohibición de la actividad de restauración).

Por tal motivo, la prestación a cargo del arrendador quedó extinguida por imposibilidad legal sobrevenida, provocando la desaparición de la causa del contrato, la cual debe estar presente no sólo en el momento de la perfección del contrato, sino también durante su ejecución.

Por ello, el arrendatario que se ve privado del goce útil de la cosa arrendada y no recibe su contraprestación no debe seguir manteniendo su obligación de pago de la renta.

.../...

El art. 1543 CC nos dice que el arrendador se obliga a dar el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto, quedando asimismo obligado a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato ( art. 1554.3º CC ). Cuando se decreta el cierre de la actividad de restauración, se produce la extinción de la prestación debida por el arrendador, en la medida en que una norma jurídica impide que el arrendador pueda cumplir su principal obligación de mantener al arrendatario en el goce útil de la cosa arrendada.

Por tanto, desaparece la causa por la que surge la obligación del arrendatario de pagar la renta, de forma que la prestación del arrendatario pierde su razón de ser, pues ningún sentido tiene mantener la obligación de pagar la renta cuando no se recibe la contraprestación que la motivó.

En definitiva, se quiebra el sinalagma de la obligación, lo que provoca la suspensión del contrato, quedando incluso facultado el arrendatario para solicitar su resolución."

Finalmente, la parte demandada alegó la falta de acometimiento, por la parte arrendadora, de las reparaciones necesarias. Manifestando que: "Como muy bien sabe la parte actora, en el local que forma parte de la industria objeto de arrendamiento, existen filtraciones de agua procedentes de la rotura o avería de una bajante del lavabo del baño de caballeros ubicado en la planta primera, que impide su utilización, dejando el local con tan sólo un baño de caballeros, situado en la planta baja. Estas filtraciones han provocado humedades en una pared, aflorando manchas de moho y desconchados, tal como se aprecia en las fotografías que se acompañan. La parte arrendadora tiene pleno conocimiento no sólo de existencia de dicha rotura y humedades, sino también de su obligación de acometer su reparación, primero, porque así se pactó y a ello se obligó; y, segundo, por aplicación del art. 1554.2º CC. Sin embargo, pese a su compromiso, nunca las ha arreglado."

Por todo ello, terminó suplicando al Juzgado que, previos los correspondientes trámites "..., se sirva dictar sentencia desestimando íntegramente la demanda con expresa imposición de costas a la parte actora.".

SEGUNDO.- La sentencia de instancia destaca que, no constando acreditado que el actor del litigio sea un gran tenedor de inmuebles conforme a lo señalado en el art. 1.1 del Real Decreto-Ley 15/2020, es de aplicación al presente caso el art. 2.1 del mismo texto legal, es decir, la arrendataria pudo haber solicitado, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, si no se hubiese acordado antes de forma voluntaria. Precisando que no le es posible a la arrendataria, que ha permanecido en el disfrute del local sin abono de renta alguna, trasladar todos los riesgos empresariales a su arrendador, sin haber hecho uso de los mecanismos que le ofrecía la normativa generada por el estado de alarma. Llegados a este punto, la Juzgadora "a quo" estimo las pretensiones actoras, haciéndolo sobre la base de los argumentos contenidos en los puntos siguientes:

"En el caso de autos, las partes suscribieron el contrato de arrendamiento en fecha 15 de marzo de 2019 y pactaron una renta de 2.000 € mensuales durante el primer año de vigencia del arrendamiento (de 01 abril de 2019 a 31 de marzo de 2020, ambos inclusive), 3.000 € mensuales durante el segundo y tercer año (de 01 abril de 2020 a 31 de marzo de 2022), de 3.500 € mensuales durante el cuarto y quinto año (de 31 de marzo de 2022 a 31 de marzo de 2024, ambos inclusive) y de 5.000 € mensuales, sin variación, durante los restantes cinco años de contrato (de 1 de abril de 2024 al 31 de marzo de 2029).

Como consecuencia de la declaración del estado de alarma y el cierre de la actividad de la hostelería, las partes en fecha 1 de mayo de 2020, negociaron una reducción de la renta, novaron el contrato de arrendamiento y acordaron que la renta a abonar desde el mes de mayo de 2020 al mes de diciembre de 2020, sería de 1.000 € mensuales. Llegado el día 1 de enero de 2021 la renta a satisfacer por la parte arrendataria, será la establecida para esa fecha en el contrato de arrendamiento que ahora se viene a novar.

Con posterioridad, las partes no llegaron a ningún acuerdo al parecer debido a que los arrendadores pretendían cobrar la renta pactada en el contrato y el arrendatario-demandado pretendía no abonar la renta. D. Juan Carlos, aun estando sin actividad abonó las rentas hasta el mes de diciembre de 2020, dejando de pagarlas desde el mes de enero de 2021 hasta la actualidad.

Por tanto, ha incumplido el acuerdo alcanzado con la parte arrendadora."

A partir de aquí, concluyó la sentencia que no consta que el arrendatario ejercitara acción alguna frente a los actores para lograr un aplazamiento o una nueva reducción de la renta (tras la ya acordada entre las partes hasta finales de 2020) interesando la aplicación del principio "rebus sic stantibus", sino que ha permanecido en el disfrute del negocio sin abonar cantidad alguna. Añadiendo que la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus", en el caso de la crisis sanitaria del Covid-19, no ampara que sea el arrendador el que deba asumir el perjuicio de dejar de percibir las mensualidades durante los meses en que el arrendatario no puede ejercer la actividad de restauración, sino que la normativa dictada por el Gobierno y las Autonomías, ofreció la posibilidad a los arrendatarios, incluyendo los arrendamientos de industria, de solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta o una rebaja de la renta, pero no la condonación de las rentas, que es lo que pretende el demandado.

Por último, con relación a la falta de acometimiento de las reparaciones necesarias por el arrendador, que el arrendatario basa en que en el local existen filtraciones de agua procedentes de la rotura o avería de una bajante del lavabo del baño de caballeros ubicado en la planta primera, que impide su utilización, dejando el local con tan sólo un baño de caballeros situado en la planta baja. La sentencia denegó dicha alegación precisando al respecto, principalmente, que no consta requerimiento a la parte arrendadora para la reparación de los pretendidos vicios, con anterioridad a la fecha de contestación a la demanda, por lo que "..., no puede considerarse que exista previo incumplimiento por los arrendadores de la obligación prevista en el artículo 1554.2 del Código Civil, por lo que al no estar justificado el impago de la renta, la consecuencia es que debe estimarse la demanda y la acción de resolución contractual instada por los arrendadores, por falta de pago de la renta, así como la reclamación de cantidad que se ejercita acumuladamente, correspondientes a las mensualidades impagadas.". Recuerda y comenta, en dicho sentido, el siguiente precedente jurisprudencial:

"Recuerda la STS de 29 de febrero de 2012 , que "El artículo 1554 CC , en sus números 2 y 3, obligan al arrendador a hacer en la cosa objeto del contrato todas las reparaciones a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, y a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento, para lo cual el artículo 1559.2 exige al arrendatario poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones comprendidas en el número 2º artículo 1.554, señalando el artículo 1556 que si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente ( STS de 26 de noviembre de 2008 (RC núm. 2417/2003 ). .../...

Así pues, en virtud de la cláusula sexta del propio contrato y en virtud de lo dispuesto en el artículo 1554 del Código Civil , los arrendadores estaban obligados a realizar las reparaciones o reposiciones necesarias para poder destinar la cosa al uso arrendado. Pero el artículo 1559 del Código Civil , obliga al arrendatario a notificar al arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de hacer las reparaciones a que se refiere el artículo 1554.º 2, (así SSTS del 20 de Junio de 1952 , 7 de Junio de 1988 y 22 de Junio de 2000 y 14 de Junio de 2001 )."

No obstante estimarse la demanda, no se hizo imposición de costas por considerar la Juzgadora de instancia que: "...no procede la imposición de costas, teniendo en cuenta la situación imprevisible y gravísima creada por la pandemia, que ha trastocado el régimen de numerosos contratos con la incertidumbre creada, que justifica la no imposición de las costas."

Por todo lo cual, se condenó a D. Juan Carlos a restituir la posesión del referido inmueble a D. María Rosario y D. Juan Ignacio, así como a abonar a los actores la cantidad de 39.500 €, en concepto de rentas dejadas de pagar, así como a la satisfacción de las demás rentas que se generen hasta la entrega del local a sus propietarios.

Frente a dicha resolución fue interpuesto recurso de apelación en base a los motivos que seguidamente se analizarán.

TERCERO.- Sostiene la parte apelante que no cabe duda de que las circunstancias de cierre de la hostelería concurrentes en enero de 2021, implicaron que el arrendatario dejara de recibir la contraprestación del arrendador, y, una vez finalizado el acuerdo otorgado entre las partes el día 1 de mayo de 2020 (cuya vigencia se extendió hasta el 31 de diciembre de 2020), se produjo la frustración de la finalidad contractual, desapareciendo la causa de la prestación. Y, en estas circunstancias de prohibición de la actividad de restauración "..., es obvio que el arrendador quedó liberado de su prestación por imposibilidad legal sobrevenida, pero, tan cierto como eso es que el arrendatario también se liberó de la propia consistente en pagar la renta."

Añade, en dicho sentido, una referencia al art. 1.560 CC, que establece que «El arrendador no está obligado a responder de la perturbación de mero hecho que un tercero causare en el uso de la finca arrendada (...) No existe perturbación de hecho cuando el tercero, ya sea la Administración, ya un particular, ha obrado en virtud de un derecho que le corresponde». Considerando que, por consiguiente "..., el arrendador no responde de las perturbaciones de hecho; pero sí de las de derecho. Y, sin duda, la prohibición de la actividad de restauración es una perturbación de derecho. De ahí que sea el arrendador quien deba soportar las perturbaciones de derecho causadas por un tercero en el uso de la cosa arrendada. Así lo resolvió el Tribunal Supremo en la sentencia de 10 de diciembre de 1963, al resolver un supuesto de un arrendamiento de una finca rústica para celebrar una montería."

A juicio de la apelante, la sentencia recurrida resuelve incorrectamente las cuestiones objeto de la litis al acudir a la cláusula "rebus sic stantibus", que manifiesta que no fue alegada por ninguna de las partes, en lugar de resolver la cuestión desde la óptica de la imposibilidad sobrevenida del art. 1.184 CC, que sí fue planteada por la parte demandada.

Destaca, por lo tanto, que no alegó la cláusula "rebus", sino la imposibilidad legal sobrevenida, que es cuestión distinta. Y, por otro lado, sostiene que, a través de los respectivos Letrados, se había llegado a un acuerdo resolutorio, fruto del cual el Sr. Juan Ignacio, el Sr. Juan Carlos y sus respectivos Letrados acudieron al local donde se ubicaba la industria arrendada para hacer la entrega de la posesión. Reprochando al Sr. Juan Ignacio que, de forma unilateral y sin explicación alguna, incumplió el acuerdo olvidando la palabra dada y la buena fe contractual ( arts. 1.254, 1.258 y 1.278 CC).

Finalmente, con relación a las humedades, la parte apelante simplemente afirma que: "...están acreditadas documentalmente mediante las fotografías aportadas con la contestación, que ni han sido impugnadas ni negadas, por lo que, hacen prueba plena al amparo del art. 326 LEC. Y, si bien dichas humedades pudieran ser insuficientes a efectos resolutorios, no lo son para acreditar la falta de buena fe del actor."

Por su parte, la representación procesal de la parte apelada se opuso a los motivos del recurso haciendo propios los de la sentencia objeto de apelación y reiterando y desarrollando lo que ya expusieran en primera instancia, a todo lo cual procede remitirse en orden a la brevedad y sin perjuicio de las referencias que, al respecto, puedan realizarse en la fundamentación jurídica de esta resolución. Asimismo, impugnó la sentencia por dos razones, en primer lugar respecto de la condena dineraria, que considera que es inferior a la reclamada y no incorpora las cantidades asimiladas, atribuyendo a la sentencia de instancia una incongruencia omisiva; y, en segundo lugar, por no hacer imposición de costas de primera instancia.

Exponiendo, en cuanto a las costas, que no comparte los argumentos de la Juez de instancia, por cuanto, si bien es cierto que la pandemia derivada del Covid-19 provocó, en marzo de 2020 y meses posteriores, una situación imprevisible y gravísima que afectó de forma importante al sector de la restauración y hostelería, no es menos cierto que los hechos aquí enjuiciados no coinciden en el tiempo con el momento álgido de la crisis sanitario, que coincidió con la temporada turística del 2020, sino que se concreta en las rentas dejadas de abonar por la parte demandada a partir del mes de enero de 2021 hasta hace prácticamente dos meses. No debiendo olvidar los actores mostraron su buena fe al consensuar con el demandado la minoración de la renta durante el ejercicio 2020. Cuando, por su parte "..., el arrendatario ha demostrado una clara mala fe manteniéndose en la posesión de la industria hasta principios del pasado mes de mayo de 2022 sin abonar, ni tener intención de hacerlo, ninguna cantidad en concepto de renta; sin entregar la posesión de la industria a sus legítimos propietarios a pesar de no explotarla desde el verano de 2021 e imposibilitando por tanto que aquellos pudiesen arrendarla a otro tercero interesado. En definitiva, se hubiere podido entender que la parte adversa hubiese discutido y defendido en vía judicial el importe de la renta reclamada, pero no puede justificarse que la parte arrendataria discuta la resolución contractual por falta de pago, cuando no ha existido ningún interés ni intención del Sr. Juan Carlos de explotar la industria y únicamente se ha mantenido en su posesión para coaccionar a mis representados en aceptar una entrega de la misma a cambio de la condonación de la deuda."

La parte impugnada se opuso al primer motivo de impugnación alegando que la demanda se refiere de modo genérico a las cantidades asimiladas, tanto en el hecho cuarto como en el apartado segundo del suplico, sin que en ninguno de dichos apartados se concrete la cantidad y el concepto reclamados, cuando el art. 219 LEC impone la obligación de cuantificar exactamente el importe reclamado; y, además, con la demanda no se aportó ningún documento que amparara la reclamación de cantidades asimiladas ni éstas se cuantificaron. Tampoco obra en autos, ni se propuso, prueba alguna tendente a acreditar el impago reclamado.

Añade que, la incongruencia omisiva denunciada de adverso, precisaba de la solicitud del complemento de la sentencia, por la vía del art. 215.2 LEC, para subsanar la ausencia manifiesta de pronunciamiento en la resolución.

Y, en cuanto a la costas, afirma que, aunque la sentencia no se refiere a la estimación de la demanda como una estimación parcial, de hecho, así resulta dada la imposibilidad de que prospere la petición de condena al pago de cantidades asimiladas, por las razones antes apuntadas. Por otro lado, considera que llama la atención que sea el actor quien invoque su «buena fe», cuando sólo él ha sido quien se ha comportado al margen de los estándares mínimos que la buena fe exige observar, pues "...la imposibilidad sobrevenida de la prestación del arrendador (que supuso la extinción de la contraprestación del arrendatario) y las complejas circunstancias que impedían el desarrollo de la actividad condujeron al inicio de conversaciones que culminaron con un acuerdo de entrega de llaves y condonación de rentas, que tenía que tener lugar el 30 de julio de 2021. De hecho, todas las partes implicadas, con sus respectivos letrados, acudieron en la citada fecha al local que albergaba la industria arrendada, precisamente para hacer entrega de la posesión. Repentinamente y sin justificación alguna, el actor decidió romper el acuerdo y abandonar el lugar."

Añade que "El actor pretendió ahogar económicamente a mi representado, no permitió la entrada de un socio capitalista en el negocio (lo cual requería el consentimiento de la propiedad a tenor de lo dispuesto en la cláusula novena del contrato), incumplió el acuerdo resolutorio alcanzado por los respectivos letrados, con su conocimiento y consentimiento, ..."

CUARTO.- En dicho escenario apelatorio, considera la Sala que no es atendible el alegato relativo a que la sentencia recurrida no aplica el art. 1.184 del Código Civil (CC), reprochándole que, por el contrario, se amparase en la cláusula "rebus sin stantibus" pese a que estamos ante un caso de imposibilidad sobrevenida. Y ello porque el precepto citado establece una causa de liberación del deudor en las obligaciones de hacer, en las que la prestación resultare imposible. Cuando, en el caso de autos, la obligación del arrendatario no es de hacer, sino que se trata de una obligación pecuniaria. Bien entendido que no cabe realizar una interpretación amplia de tal precepto en la medida en que, estando ilustrada la voluntad del legislador de liberar al deudor en las obligaciones de hacer "cuando la prestación resultare legal o físicamente imposible", tal liberación no cabe extenderla a las obligaciones pecuniarias, de las que no se puede predicar una "imposibilidad", siendo evidente, desde luego, que no cabe considerar la de autos como de imposible pago. Por lo que no existe identidad de razón y, en consecuencia, no procede realizar una interpretación analógica o extensiva de un precepto que constituye, en definitiva, una excepción al principio general de cumplimiento de las obligaciones.

Denuncia también la apelante que la sentencia tampoco atiende a la regulación de los riesgos del contrato de arrendamiento, dejando inaplicado el art. 1.560 CC, precepto que, en la consideración de dicha parte: "establece claramente que es el arrendador el que debe soportar las perturbaciones de derecho ocasionadas por un tercero.". Puesto que la cita que hace la apelante a la sentencia del Tribunal Supremo de 10 de diciembre de 1963, refiriendo que, al resolver un supuesto de un arrendamiento de una finca rústica para celebrar una montería, como quiera que la Administración impidió el ejercicio del derecho de caza arrendado, tuvo el arrendador la obligación de devolver el precio percibido; no presenta tampoco identidad de razón con el caso de autos, en el que la paralización total o parcial, decretada por la Administración de determinadas actividades durante el periodo Covid-19, no tuvo su razón de ser en circunstancias correspondientes a la finca arrendada y las autorizaciones administrativas relativas a la finca en cuestión, que, como tales, afectasen a la propiedad antes que al arrendatario, sino que en el caso que nos ocupa el cierre fue generalizado y respondió a razones de fuerza mayor, que, como tales, proyectan sus consecuencias "erga omnes", y, en consecuencia, sitúan el debate litigioso, de lleno, en el marco del principio "rebus sic stantibus", correctamente interpretado por la Juzgadora "a quo", en el bien entendido que el principio "iura novit curia" permitía reconducir el debate litigioso hacia el correcto derecho aplicable, no el del art. 1.184 CC, interesadamente invocado por la demandada pero ajeno al escenario litigioso. Recuérdese que, tal y como se expone en la STS de 1 de octubre de 2010 ( RCEIP 131 4/2005), el citado principio autoriza al Tribunal a que, sin alterar los hechos fundamentales del debate, pueda encontrar el Derecho aplicable a la solución del caso, aunque la parte no lo hayan alegado las partes.

Adviértase, asimismo, que la Jurisprudencia, cual es el caso de la sentencia del TS (Pleno), nº 820/2012 de 17 de enero de 2013, señala que la cláusula o regla "rebus sic stantibus" [estando así las cosas], trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato. Circunstancias concurrentes en el caso Covid-19, que han venido dando lugar a la aplicación generalizada por los Tribunales de dicha regla.

No en vano, las propias partes suscribieron un acuerdo de rebaja de la renta durante el año 2020 por razón de dicho acontecimiento, evidenciando con su actitud que este era merecedor de tal acomodación, inherente a la doctrina "rebus", y no a la ahora invocada por la representación procesal de la parte demandada, que, ex artículo 1.184 CC, pretende que quede liberado el arrendatario de toda obligación de pago de la renta. No obstante, la citada doctrina del TS de aplicación de la cláusula o principio "rebus", se ha mostrado siempre muy cautelosa dado el principio general, contenido en el art. 1.091 CC, de que los contratos deben ser cumplidos (p. ej. SSTS 10 de diciembre de 1990, 6 de noviembre de 1992 y 15 de noviembre de 2000).

Llegados a este punto, aprecia la Sala que, no negado el incumplimiento del pago de la renta desde enero de 2021, tal incumplimiento no solo va en contra del contrato vigente entre las partes, sino que también contraviene el acuerdo que tuvo lugar entre ellas en fecha 1 de mayo de 2020, momento en el que, atendiendo a la crisis sanitaria producida por el Covid-19, suscribieron un documento (nº 4 de los que acompañaron la demanda) en virtud del cual fue rebajado temporalmente el importe de la renta, reduciendo la pendiente de satisfacer durante el año 2020 en un 50%, pasando a ser de 1.000,00.- €/mes y no de 2.000,00.-€/mes, hasta el mes de diciembre de 2020, incluido. Por lo que, no solo no se aprecia que haya existido incumplimiento de la parte actora, sino que hubo un colaboracionismo durante el año 2020 en orden a repartir por mitades las consecuencias de la crisis sanitaria. Sin que, por otro lado, la parte demandada haya solicitado en autos la aplicación de dicho principio "rebus si stantibus" más allá de diciembre de 2020, en orden a obtener una eventual rebaja de lo reclamado.

Por lo tanto, debe desestimarse el recurso de apelación, sin que a tal conclusión obste el alegato apelatorio relativo a que la sentencia impugnada no otorga efectos "al acuerdo alcanzado para resolver el contrato y entregar la posesión el 30 de julio de 2021". Puesto que, por un lado, no existe prueba de tal propuesta de acuerdo ni sus detalles, y, asimismo, tampoco existe prueba de que se alcanzase un consenso al respecto. Y, por otro y en cualquier caso, el pretendido acuerdo no fue invocado al tiempo de contestar la demanda, lo que lo convierte en un alegato extemporáneo, pues se debió haber incorporado al procedimiento en el escrito rector de la posición procesal pasiva, es decir, el escrito de contestación a la demanda. De modo que su actual invocación violenta los principios "Ut litependente nihil innovetur" ( art. 412 LEC) y "Pendente apellatione nihil innovetur" ( art. 456.1 LEC), dando lugar a una "mutatio libelli" en perjuicio de la contraparte.

Recuérdese que, como ha reiterado la Jurisprudencia, los Tribunales deben atenerse a las cuestiones de hecho y de derecho que las partes les hayan sometido, las cuales acotan el debate litigioso y han de ser fijadas en los escritos de demanda y contestación a la demanda, que son los rectores del proceso. En dicha materia cabe citar, por todas, la sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de fecha 3 de febrero de 2016 ( Roj: STS 91/2016 - ECLI:ES:TS:2016:91), núm. de resolución: 23/2016.

Por todo ello, ni la alegación es temporánea, ni, además, existe prueba del pretendido acuerdo, lo que determina la desestimación del recurso de apelación también en este punto.

Finalmente, sostiene la apelante, en cuanto a las pretendidas humedades, que están acreditadas documentalmente mediante las fotografías aportadas con la contestación, que ni han sido impugnadas ni negadas, por lo que, hacen prueba plena al amparo del art. 326 LEC. Sin embargo, la propia apelante admite que dichas humedades "pudieran ser insuficientes a efectos resolutorios", aunque considera que "no lo son para acreditar la falta de buena fe del actor.".

Invocación que tampoco presenta recorrido en autos, en la medida en que, en la apreciación del Tribunal, en primer lugar la parte demandada no solicitó la resolución del contrato, por lo que las pretendidas humedades no solo son insuficientes -como afirma la propia apelante-, sino que no son relevantes para la resolución de la causa. Y, además, tampoco prueba la apelada la pretendida falta de buena fe del actor, puesto que, no solo no consta que hubieran sido notificadas a este antes de la contestación a la demanda, sino que ni siquiera lo alega el apelante frente a los cumplidos motivos de la sentencia de instancia, que precisamente redundan en que "En el caso de autos, no consta que la parte arrendataria haya comunicado a los arrendadores la existencia de una rotura o avería de una bajante del lavabo del baño de caballeros y filtraciones ni que les haya requerido de su obligación de realizar las reparaciones necesarias. El arrendatario mantiene que se lo comunicó mientras que los arrendadores lo niegan. Aplicando las normas sobre la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por el demandado arrendatario no se ha aportado ningún medio de prueba que respalde sus afirmaciones como podría ser un burofax, un whatsApp u otro medio similar del que quedara constancia. Únicamente, ha alegado la existencia de las filtraciones cuando recibe la demanda que nos ocupa como motivo para no abonar las rentas adeudadas, y ni siquiera, en este momento, solicita la reparación de las filtraciones sino la exoneración del pago de las rentas.".

Destáquese, en dicho sentido, que, ex artículo 458.2 de la LEC, en el recurso de apelación, el objeto de la pretensión impugnatoria es la revocación de la resolución dentro de los límites planteados por el recurrente -mediante los que se configura el ámbito que corresponde al principio "tantum devolutum quantum apellatum"-, fuera de los cuales no cabe al Tribunal de apelación pronunciarse sin incurrir en incongruencia o en "reformatio in peius". Por ello, el escrito de recurso ha de ir encaminado a obtener dicha revocación mediante la exposición de tesis fundamentadas que delimiten el objeto de la pretensión apelatoria frente a los contenidos de la resolución de instancia. Sin que sea válido, por tal causa, ceñirse a reproducir, de manera implícita o explícita, sin más alegaciones ni explicaciones lo argumentado en primera instancia; ni limitarse a manifestar que se sostiene el recurso interpuesto y que se solicita la revocación de la resolución de instancia sin atacar, con un rigor mínimo, los argumentos contenidos en la misma, pues ello impide conocer el ámbito y el contenido de la pretensión apelatoria, oscurece el debate procesal sobre la corrección de la resolución impugnada y propicia la indefensión a la contraparte.

En similar sentido se pronuncia el Tribunal Constitucional en resolución de 20/12/2004, con cita de las siguientes SSTC 9/1998, de 13 de enero, FJ 5; 212/2000, de 18 de septiembre, FJ 2; 120/2002, de 20 de mayo, FJ 4; 139/2002, de 3 de junio, FJ 2; ATTC 132/1999, de 13 de mayo; 315/1999, de 21 de noviembre; 121/1995, de 5 de abril. Asimismo, tal y como ha declarado el Tribunal Supremo en relación al recurso de apelación y al principio "tantum devolutum quantum apellatum" [se transfiere lo que se apela], concretamente en el Fundamento de Derecho Tercero de su sentencia de 28 de septiembre de 2010 (RCEIP 3745/2005; Ponente Excmo. Sr. D. Juan Antonio Xiol Ríos):

"A) El recurso de apelación que abre la segunda instancia es una revisio prioris instantiae [revisión de la primera instancia] que, permite un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa ( SSTS 5 de mayo de 1997, RC n.º 1294/1993 , 31 de marzo de 1998, RC n.º 141/1994 , STC 3/1996, de 15 de enero ), lo que faculta al Tribunal para valorar los elementos fácticos y apreciar las cuestiones jurídicas según su propio criterio aunque con los límites que impone la prohibición de la reforma peyorativa, esto es la modificación de la sentencia apelada en perjuicio del apelante salvo que provenga de la estimación de la impugnación del inicialmente apelado, y el principio tantum devolutum quantum apellatum [se transfiere lo que se apela], conforme al cual el tribunal de apelación sólo debe conocer de aquellas cuestiones que le han sido planteadas en el recurso, como se regula en el artículo 465.4 LEC . Ambos límites de conocimiento son manifestaciones en la segunda instancia del principio de congruencia de las sentencias, con dimensión constitucional por afectar al derecho fundamental a la tutela judicial efectiva en su vertiente de derecho a no sufrir indefensión que se proyecta en el régimen de garantías legales de los recursos ( SSTS de 30 de junio de 2009, RC n.º 369/2005 , 26 de septiembre de 2006, RC n.º 930/2003 )."

Del mismo modo lo recordaba también la sentencia nº 51/2020 de la Audiencia Provincial de Madrid, de fecha 13 de febrero de 2020 ( Roj: SAP M 1933/2020 - ECLI:ES:APM:2020:1933).

QUINTO.- Con relación a la impugnación de la sentencia por parte de la actora-apelada. Sostiene esta, respecto de la condena dineraria, que considera que es inferior a la reclamada y no incorpora las cantidades asimiladas, incurriendo la Juzgadora "a quo" en incongruencia omisiva.

Sin embargo, debe la Sala recordar, tal ya como expone la representación procesal de la parte impugnada, que no puede atenderse a tal petición al no haberse solicitado la subsanación o complemento de la sentencia. Siendo ya doctrina jurisprudencial consolidada (vide STS de 28 de Junio del 2010) que el artículo 215.2 LEC otorga a las partes una vía para instar la subsanación de la incongruencia de la sentencia, por omisión de pronunciamiento, ante el mismo juez o tribunal que la dictó. Su utilización es requisito para denunciar la incongruencia de la sentencia en los recursos de apelación, conforme al artículo 459 LEC, y extraordinario por infracción procesal, conforme al artículo 469.2 LEC, de forma que la falta de ejercicio de la petición de complemento impide a las partes plantear en el recurso devolutivo la incongruencia omisiva ( SSTS de 12 de noviembre de 2008, RC n.º 113/2003 y 16 de diciembre de 2008, RC n.º 2635/2003 )."

Esta doctrina ha venido siendo aplicada por esta Audiencia Provincial, cual es el caso de la reciente sentencia de esta Sección 3ª recaída con el núm. 464/21, de fecha dos de noviembre de dos mil veintiuno (Pte. Ilmo. Sr. Gibert Ferragut), a saber:

"..., hay que descartar los reproches de incongruencia omisiva formulados por la parte apelante por cuanto no ha interesado, como le correspondía si estimaba que en la sentencia se había omitido algún pronunciamiento respecto de cuestiones controvertidas, el complemento de dicha aclaración según lo previsto por el art. 215 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . En las alegaciones primera y segunda del escrito de interposición del recurso de apelación se postula la nulidad parcial de la sentencia precisamente por incongruencia omisiva mas, para ello, sería preciso que la infracción le ocasionara indefensión no imputable a la propia parte, lo cual no sucede puesto que es la propia recurrente quien ha propiciado la situación de la que se queja al no haber acudido al remedio que le brindaba el art. 215 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para obtener cumplido pronunciamiento sobre todos y cada uno de los puntos litigiosos.

Así lo viene entendiendo doctrina jurisprudencial pacífica y consolidada reflejada en, entre otras, las sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 27 de abril de 2021 ( ROJ: STS 1517/2021 - ECLI:ES:TS:2021:1517 ), 14 de marzo de 2019 ( ROJ: STS 777/2019 - ECLI:ES:TS:2019:777 ), 29 de mayo de 2017 ( ROJ: STS 2026/2017 - ECLI:ES:TS:2017:2026 ) y de 8 de abril de 2016 ( ROJ: STS 1627/2016 - ECLI:ES:TS:2016:1627 ).

De esta doctrina se hacen eco las tres secciones civiles de esta Audiencia Provincial, como queda constatado en las sentencias de esta sección 3ª de 2 de febrero de 2021 ( ROJ: SAP IB 191/2021 - ECLI:ES:APIB:2021:191 ), de la sección 4ª de 15 de octubre de 2020 ( ROJ: SAP IB 2139/2020 - ECLI:ES:APIB:2020:2139 ) y de la sección 5ª de 9 de junio de 2020 ( ROJ: SAP IB 1152/2020 - ECLI:ES:APIB:2020:1152 )."

En el mismo sentido se pronuncia la sentencia del Tribunal Supremo ( Roj: STS 7564/2010 - ECLI:ES:TS:2010:7564), Sala 1ª, num. 859/2010, de fecha 31/12/2010 (Pte. Excma. Sra. Roca Trías), que reprochar a los recurrentes que no pidieran el complemento de la sentencia que prevé el artículo 215.2 LEC ( SSTS de 16 de diciembre de 2008 RC n.º 2635/2003 y 12-11-2008, RC 113/2003), por lo que incurrían en la causa de no-admisión prevista en el artículo 473.2.1.º LEC en relación con el artículo 469.2 LEC.

En definitiva y como se ha anticipado, claudican estos motivos de la parte impugnante, apreciándose, "ex abundantia", que como afirma también la parte impugnada, la demanda -y también en la impugnación- se refirió de modo genérico a las cantidades asimiladas, sin que se concretase, no ya la cantidad, sino tampoco el concepto o conceptos reclamados, lo que constituía un defecto legal en el modo de proponerla en cuanto a estas, por falta de claridad y precisión ( art. 399 de la LEC), no justificando la impugnante, tampoco, mediante prueba alguna el devengo de tales conceptos.

SEXTO.- Seguidamente, la parte impugnante ataca el pronunciamiento relativo a la no imposición de costas de primera instancia, pese a la estimación de la demanda.

Apreciando la Sala que, ciertamente, la demanda de autos pretendía la entrega del inmueble y el pago de las rentas, puesto que la arrendataria había dejado, desde enero de 2021, de abonar toda renta por la ocupación del local. Teniendo que ser interpuesta la demanda, y vencido en primera instancia el demandado, para que este procediera a restituir la posesión de la industria a la parte actora. Por lo que el incumplimiento contractual que le llevó a ocupar en inmueble durante aproximadamente un año y medio sin pagar la renta, obligando a la actora a litigar para obtener su derecho de cobro y de recuperación de la posesión, determinan un pronunciamiento estimatorio en lo esencial de la demanda, porque se concede plenamente el primer petitum, restitutorio de la posesión, y esencialmente el segundo, relativo al cobro de las rentas pendientes -pese a quedar fuera algunas partidas-.

De modo que no cabe cuestionar la buena fe de la actora, sino la de la demandada, y no cabe hablar de serias dudas de hecho o derecho, estando claro que la ocupación sin pago alguno, ni de todo ni de parte, de la renta, no se corresponde sino con un incumplimiento merecedor de condena en costas por estimación en lo esencial de la demanda.

Adviértase, "ex abundantia", que otra vez sostiene la parte impugnada alegaciones nuevas, cual es la relativa a que "El actor pretendió ahogar económicamente a mi representado, no permitió la entrada de un socio capitalista en el negocio ...". No invocadas en primera instancia y que, en cualquier caso, no justificarían el impago de la renta contractualmente estipulada y el mantenimiento de la posesión durante el prolongado periodo de impago apreciado en autos.

ÚLTIMO.- Al desestimarse el recurso de apelación procede imponer las costas a la parte apelante; y, al estimarse parcialmente la impugnación de la sentencia, no procede hacer pronunciamiento alguno en cuanto a las costas devengadas por la impugnación. Todo ello en aplicación de los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

VISTOS los preceptos legales citados, concordantes, y demás de general y pertinente aplicación.