Sentencia Civil 65/2009 Audiencia Provincial de Segovia Civil-penal Única, Rec. 102/2009 de 31 de marzo del 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SEGOVIA

SENTENCIA: 00065/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN ÚNICA

SEGOVIA

S E N T E N C I A Nº 65/ 2009

C I V I L

Recurso de apelación

Número 102 Año 2009

Juicio Ordinario nº 228/08

Juzgado de 1ª Instancia de

S E G O V I A Nº 3

En la Ciudad de Segovia, a treinta y uno de marzo de dos mil nueve.

La Audiencia Provincial de esta capital, integrada por los Ilmos. Sres. D. Andrés Palomo del Arco, Pdte.; D. Ignacio Pando Echevarria y D. Rafael de los Reyes Sainz de la Maza, Magistrados, ha visto en grado de apelación los autos de las anotaciones al margen seguidos a instancia de D. Celestino ; con domicilio en Segovia, C/ DIRECCION000 , nº NUM000 , NUM001 .; contra PROMOTORA UNIFICADA DE NEGOCIOS EN TÉCNICA DE OFERTA, S.L.; con domicilio social en Segovia, C/ San Francisco, nº 14; y contra D. Ernesto , mayor de edad, con domicilio en Segovia, C/ DIRECCION001 , nº NUM002 y contra Dª Carmela , mayor de edad, con domicilio en Segovia, C/ DIRECCION002 , nº NUM003 ; sobre juicio ordinario, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en primera instancia, recurso en el que han intervenido como apelante, la primera de las demandadas según el orden de este encabezamiento, representada por la Procuradora Sra. Llorente Borreguero y defendida por el Letrado Sr. Fuentetaja Sanz; y como apelados 1ºs. los otros dos demandados, representados por la Procuradora Sra. Martín Misis y defendidos por el Letrado Sr. Polo Puentes y el demandante-apelado, representado por la Procuradora Sra. Monjas Llorente y defendido por el Letrado Sr. Martín Tapias y en el que ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Presidente.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia de los de Segovia, nº 3, con fecha treinta y uno de octubre de dos mil ocho , fue dictada Sentencia, que en su parte dispositiva literalmente dice: "Que debo estimar y estimo la demanda presentada por la representación procesal de D. Celestino contra la entidad "Promotora Unificada de Negocios en Técnica de Oferta, S.L.", que gira en el tráfico mercantil como "Triángulo Inmobiliaria", y contra Dª Carmela y D. Ernesto deberán abonar al actor la suma de 4.260 euros (2.130 euros cada uno de ellos); imponiendo a los demandados las costas causadas en este procedimiento."

SEGUNDO.- Notificada que fue la anterior resolución a las partes, por la representación procesal de la Promotora demandada, se anunció la preparación de recurso de apelación, con enumeración de los pronunciamientos que se impugnan, al tenor que es de ver en su escrito unido en Autos, teniéndose por preparado el mismo, emplazándose a la recurrente para que en plazo interponga la apelación anunciada; y notificada dicha resolución a las partes, por los apelantes se interpuso para ante la Audiencia en legal forma el recurso anteriormente anunciado, en base a lo establecido en los arts. 457 y ss de la Nueva Ley de Enjuiciamiento Civil , dándose traslado a las adversas y emplazándolas para oponerse al recurso o impugnarlo, y realizado el citado trámite en plazo, se acordó remitir las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Recibidos los autos en este Tribunal, registrados, formado rollo, turnado de ponencia y personadas las partes en tiempo y forma, señaló fecha para deliberación y fallo del citado recurso, y llevado a cabo que fue, quedó el mismo visto para dictar la resolución procedente.

Fundamentos

PRIMERO.- Para mejor comprensión del debate litigioso en esta alzada, conviene reproducir el primer fundamento de la sentencia recurrida, donde resume las posiciones de las partes:

En los presentes autos por la representación procesal de D. Celestino se ejercita acción en reclamación de cantidad (6.000 euros) contra "Triángulo Inmobiliaria" y Dª Carmela y D. Ernesto alegando: Que su representado, de origen marroquí, a primeros de octubre de 2006 se dirigió a la Agencia "Triángulo Inmobiliaria" manifestando su deseo de comprar una vivienda, y dicha inmobiliaria aceptó tal demanda de búsqueda de vivienda, y asimismo pidió al demandante nóminas y demás justificantes que tuviera en orden a la acreditación de su capacidad de endeudamiento, porque además de poner en contacto a vendedor y comprador se ocupaba de realizar las gestiones oportunas con distintas entidades de crédito, tendentes a que el comprador pueda financiar la adquisición de su vivienda mediante crédito hipotecario, Que el 30 de octubre de 2006 el demandante entregó en metálico a la inmobiliaria demandada la suma objeto de reclamación de 6.000 euros en concepto de señal por la compra de un piso radicado en calle DIRECCION003 nº DIRECCION004 de Segovia, firmando un documento que en su párrafo tercero dice textualmente "Si por algún motivo fuera imposible llevar a cabo la compraventa, Triángulo Inmobiliaria, devolvería íntegramente esta cantidad aquí recibida al comprador, renunciando ambas partes a cualquier otra penalización o indemnización que pudiera corresponderles", y por razones que D. Celestino desconoce la compraventa no pudo llevarse a cabo, reclamando dicha cantidad a la inmobiliaria, pero ésta no se la entregó ofreciéndole la posibilidad de buscarle otra vivienda teniéndose por recibida a cuenta del futuro precio los 6.000 euros controvertidos; Que el 12 de enero de 2007 D. Celestino y "Triángulo Inmobiliaria" firmaron un contrato de arras de reserva por el piso litigioso, sito en calle DIRECCION005 nº NUM004 , NUM005 , puerta NUM006 , de Segovia, pero el demandante que tiene serias dificultades para desenvolverse en nuestro idioma, no entendió lo que estaba firmando, no advirtió la diferencia entre este documento en que se habla de arras de reserva, y el anterior de 30 de octubre de 2006, en que el comprador recuperaba la señal sino se llevaba a cabo la compraventa; Que las gestiones realizadas por la Inmobiliaria demandada con entidades bancarias para la financiación al comprador de la vivienda no debieron dar fruto, tampoco se requirió a D. Celestino de manera formal y fehaciente para comparecer en Notaria con el fin de otorgar la escritura pública de compraventa; Que el actor ha exigido a la Inmobiliaria Triángulo la entrega de los 6.000 euros en varias ocasiones sin conseguir nada, manifestando la misma que entregó la reserva a los dueños de la vivienda, los codemandados Dª Carmela y D. Ernesto , y éstos niegan haber recibido de Triángulo Inmobiliaria los 6.000 euros controvertidos.

La representación procesal de "Triángulo Inmobiliaria" alega, primeramente, la falta de legitimación pasiva porque los 6.000 euros depositados por D. Celestino fueron entregados a los propietarios de la vivienda, hoy codemandados, y además, que los 6.000 euros entregados por el actor el 30 de octubre de 2006 le fueron devueltos por la agencia inmobiliaria el 12 de enero de 2007, que no gestionó directamente ningún tipo de crédito hipotecario a favor del actor, que se le requirió muchas veces, si bien no de forma fehaciente, la firma de la escritura pública de compraventa, sin que la misma se llevase a cabo única y exclusivamente por culpa del propio actor, que ni tenía la documentación adecuada para ello ni tampoco el importe o financiación necesaria a tal fin.

Por su parte la representación procesal de Dª Carmela y D. Ernesto mantiene, que en enero de 2007 la Inmobiliaria Triángulo ofreció a sus representados la realización de las gestiones de venta del inmueble objeto de autos, firmando al efecto documento de aceptación de oferta de fecha 11 de enero de 2007, por el que autorizaban a la Inmobiliaria Triángulo a recoger una cantidad en concepto de señal y arras de reserva para garantizar la operación; que Dª Carmela y D. Ernesto recibieron de Triángulo Inmobiliaria el importe de 4.260 euros en concepto de indemnización por incumplimiento del contrato de arras, según les manifestaron los representantes de dicha agencia, y asimismo ésta les expidió una factura por importe de 1.740 euros en concepto de honorarios por las gestiones de intermediación, financiación y publicidad efectuadas; que Dª Carmela y D. Ernesto han permanecido ajenos a las relaciones negociales mantenidas entre Triángulo Inmobiliaria y D. Celestino , no habiendo sus representados resuelto ningún contrato con el actor.

La Juez a quo, tras analizar la naturaleza de las arras que mediaron en autos, que concluye confirmatorias; y precisar que si bien los codemandados Dª Carmela y D. Ernesto firmaron un documento confeccionado por Triángulo Inmobiliaria en fecha 13 de abril de 2007 reconociendo que les eran entregados por dicha agencia los 6.000 euros depositados por D. Celestino , es un hecho admitido por ambas partes que materialmente se les entregó la suma de 4.260 euros, porque en esa misma fecha de 13 de abril la agencia les presentó una factura por importe de 1.740 euros, detrayendo esta cantidad de los 6.000 euros; debiendo examinarse seguidamente si efectivamente se han devengado tales honorarios; el núcleo de su argumento se contiene en el fundamento tercero:

Es un hecho probado que la compraventa objeto de autos no pudo formalizarse por problemas de financiación del actor, así lo vienen a reconocer los demandados en sus escritos de contestación, y así se infiere de las declaraciones de las partes en el acto del juicio.

Igualmente estimamos probado que "Triángulo Inmobiliaria" ofreció sus gestiones para encontrar al comprador la financiación precisa. Esta circunstancia está afirmada por el actor, que manifestó en el acto del juicio que la inmobiliaria se comprometió a hacer gestiones con el banco, extremo que resulta muy verosímil dado que el actor es de origen marroquí con dominio relativo del idioma, y que pudiera resultarle más dificultoso gestionar la financiación para la adquisición de la vivienda por el desconocimiento de nuestro sistema financiero, presentando a la agencia nóminas y el contrato de trabajo para que negociara dicha financiación. Pero lo que es más importante en la propia factura expedida por la agencia inmobiliaria constan honorarios por gestiones de financiación, además de gestiones por intermediación y publicidad (documento nº 3 aportado con el escrito de contestación de la demanda de Dª Carmela y D. Ernesto ).

El representante legal de Triángulo Inmobiliaria no negó en el acto del juicio esta realidad pero le quiso dar una significación de ayuda o colaboración, no pudiendo dar una explicación convincente y satisfactoria ante la pregunta de porqué, tratándose únicamente de ayuda, se incluía tal concepto de gestión de financiación en sus honorarios. Por tanto, todas las circunstancias indican que no se estaba ayudando al demandante a tal menester sino se estaba gestionando en sustitución suya esta faceta que es precisamente la determinante para poder ultimar la operación, y esto jurídicamente significa dos cosas: Una, que la mediadora asumía un mandato expreso aunque verbal, pues era la inmobiliaria y no el demandante quien se encargaba de esta cuestión; no sería tampoco muy distinta la solución desde la perspectiva de gestión de negocio ajeno 8arts. 1888 y 1890 del código civil) pero en este caso se entiende que existe una gestión ofrecida y consentida, es decir pactada, en lo tocante a la obtención financiación y ese pacto es mandato tal como se define en el art. 1709 del Código Civil. Y la segunda cosa es que el éxito de esa gestión condicionaba la viabilidad de la operación tal como se había contemplado por una y otra parte.

En tales circunstancias, sí la inmobiliaria no obtiene la financiación necesaria y no hay prueba de una diligencia razonable por su parte, tanto en la consideración de la proposición del negocio -como profesionales- como en la concreta consecución de la financiación, no puede hacer suya una cantidad percibida por el mediador en un contrato del cual era condición necesaria la obtención de aquella financiación y la inmobiliaria era consciente. El art. 1258 del Código Civil establece que el contrato obliga no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que son conformes a la buena fe, y no creemos se diera satisfacción a la buena fe si se admitiera que la inmobiliaria puede ponerle las cosas fáciles al usuario ofreciendo soluciones necesarias de las que se encarga ella y quedarse después con parte del dinero de arras en concepto de honorarios al no poder conseguir aquella financiación que ella, como profesional, debería saber si era factible antes de cerrar el pacto.

En atención a lo expuesto "Triángulo Inmobiliaria" debe abonar al actor la cantidad de 1.740 euros, y los codemandados Dª Carmela y D. Ernesto deberán abonar la suma de 4.260 euros (2.130 euros cada uno de ellos). Ello conlleva la estimación sustancial de la demanda en cuanto se interesa la devolución al actor de los 6.000 euros que entregó, aunque no en la forma exactamente señalada en el suplico, a su presentación se desconocía quien tenía en su poder dicha suma.

SEGUNDO.- La sentencia de instancia, con el resultado descrito, es recurrida por la representación de la entidad Promotora Unificada de Negocios en Técnica de Oferta, SL ("Triángulo Inmobiliaria") quien tras resumir los hechos, alega que se ha variado el contenido de la reclamación, confundiendo los pactos y acuerdos llegados por las partes y la función de la propia agencia inmobiliaria y que ha mediado error en la valoración de la prueba:

a) Reseña la intervención y el papel de la agencia inmobiliaria, destacando con citas jurisprudenciales que la agencia nunca es parte en un procedimiento de esta naturaleza; y que en todo caso habiendo desarrollado su trabajo tiene derecho a cobrar sus honorarios por la mediación lograda, al concertar oferta y demanda, con independencia de la perfección del contrato de compraventa;

b) Que los 6.000 euros en su integridad han sido entregados por la agencia inmobiliaria a los vendedores; y así lo acreditan documentalmente; aunque otra cuestión es que de esa cantidad sólo entregaran 4.260 euros, porque 1.740 euros fueron empleados para abono de la Agencia, de forma consentida por los vendedores; pero este abono es cuestión ajena a la relación con los vendedores. Luego no puede ser obligada a devolver algo que no tiene ni dispone.

c) Por último; una vez acreditado que los 6.000 euros en su integridad han sido entregados a los vendedores, el uso y destino de esa cantidad, es cuestión ajena al litigio; y especialmente la adecuación de las cantidades giradas por la apelante, pues ni el actor ha demandado a la agencia por incumplimiento contractual ni la Agencia ha demandado o solicitado al actor el pago de unos honorarios, merecidos o no.

El motivo, debe ser desestimado, pues lo que se cuestiona y el recurso no logra rebatir es el presupuesto fáctico basamento de toda su argumentación; que la apelante ha llevado a cabo tareas efectivas de mediación.

Así el contenido clarificador de la contestación de los codemandados apelados, coincidente y complementaria de la argumentación de la sentencia antes transcrita:

Mis representados, mercede a la documentación que firmaron a Triángulo Inmobiliaria, han sido tan perjudicados o más por la actuación de la citada Agencia que el supuesto comprador Celestino . Es decir, ambas partes estuvieron en manos de Triángulo Inmobiliaria y a su merced, hasta que tuvo a bien dar por finalizada la cuestión, distribuyendo el dinero que en su día percibió como supuesta señal y precio a cuenta, por tanto sin consideración de arras penitenciales, a su antojo, apropiándose de unas cantidades que legal y honradamente no le corresponden, ya que no sólo no puso en relación a mis representados con el supuesto comprador, sino que el demandante de compra de vivienda registrado en Triángulo desde Octubre de 2.006, e interesado en la compra de la vivienda de mis representados, no la adquirió por la nefasta actuación de la citada Agencia, que además, y sin consultar con mis representados y sus teóricos clientes, resolvió el contrato, con los perjuicios económicos que a estos últimos supuso tenerlo que vender después a otras personas, y por precio inferior al fijado por Triángulo Inmobiliaria, tal y como acredito con el documento nº 5 acompañado con el escrito de contestación a la demanda formulada por esta parte -Escritura Pública de Compraventa-, mis representados se vieron obligados a vender el piso que Triángulo se comprometió a ello y no lo verificó -por su propia voluntad-, en el importe de Noventa mil euros (90.000) €, es decir, perdiendo cuarenta y nueve mil Euros (49.000) €.

Resulta ilustrativa la factura que presenta a los vendedores por el importe de 1500 euros más IVA: "honorarios profesionales por las gestiones realizadas por intermediación, gestiones de financiación y publicidad". Obviamente la financiación, que tampoco se gestionó, como la publicidad son accesorias de la intermediación que en modo alguno se acredita; los vendedores niegan que la agencia les hubiese puesto en contacto con el actor, potencial comprador; y ninguna prueba aporta la agencia para acreditar este extremo. Conviene reseñar que el documento de 11 de enero de 2007 que Triángulo Inmobiliaria pasa a la firma de los vendedores y que titula aceptación de oferta, no contiene identificación alguna de potencial comprador. El potencial comprador es captado para la Agencia, de forma innominada se afirma a los vendedores que existe un interesado, pero no se realiza actividad tendente a una efectiva y material mediación, sino que resta en vacua documentación para aseguramiento del corretaje, sin efectiva puesta en contacto entre comprador y vendedor.

Como bien interpreta la sentencia de instancia, Triángulo Inmobiliaria, a través de una doble facturación documentada, aparenta entregar los seis mil euros y ulteriormente cobra por su mediación 1.740; aunque lo cierto es que de los seis mil euros, de forma gratuita se queda con 1.740, pues la actividad de mediación no la había desplegado; luego al margen del contenido documental aportado, en cuanto no se corresponde con la realidad, lo acontecido es que de los 6.000 euros entregados por el actor, 1740 seguían estando (eso sí con diversos pretextos formalmente revestidos) en poder de la agencia inmobiliaria; y de ahí la adecuación de la condena.

El fundamento tercero de la sentencia recurrida, es una respuesta negativa a la cuestión con formulada al final del segundo: los honorarios a que obedecen los 1.740 euros no habían sido devengados; de modo que la documentación pergeñada para acreditar que había entregado los 6000 euros a los compradores, deviene ineficaz, mera vacuidad que no evita acreditar la materialidad de que persistían en poder de la Agencia sin justificación alguna, pues la documentación justificativa, no se compadece con lo acontecido; malamente se pude compensar la entrega de menos con el importe de honorarios, cuando estos no se han devengado.

Respecto de tal conclusión valorativa, debe recordarse que si bien en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, como una revisio prioris instantiae (SS. 21 abril 1993, 18 febrero 1997, 5 mayo 1997 ) y en el mismo tenor el TC en S. 3/1996, de 15 de enero, en la que el Tribunal Superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el Juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris) para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y substantivas de aplicación al caso (S. 31 marzo 1998 ); no es menos cierto que ello no supone ignorar que, respecto de aquellas pruebas que han sido practicadas a la inmediación judicial, el Juez a quo tiene elementos más fundados para calibrar la entidad, eficacia y credibilidad con que han sido emitidas las manifestaciones de partes, en su integración con la documental obrante, que le han conducido a la objetivación de las circunstancias concurrentes; tanto más cuando esta Sala tras examinar el acervo probatorio, llega a idénticas conclusiones.

TERCERO.- En materia de costas rige el artículo 398 por remisión del artículo 394, ambos de la LEC .

Fallo

Con desestimación del recurso de apelación interpuesto por la codemandada Promotora Unificada de Negocios en Técnica de Oferta, SL ("Triángulo Inmobiliaria"), contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Segovia, el pasado 31 de octubre de 2008 , en su juicio ordinario nº 228/08, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución, con expresa imposición de las costas causadas en esta segunda instancia a la parte apelante.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala y otra a los autos originales para su remisión al Juzgado de procedencia para su ejecución, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. Andrés Palomo del Arco, de esta Audiencia Provincial, estando el mismo celebrando Audiencia Pública en el día de la fecha, certifico.