Sentencia Civil 176/2023 Audiencia Provincial Civil de Castellón/Castelló nº 3, Rec. 766/2021 de 04 de mayo del 2023

PRIMERO.- Objeto del recurso de apelación.

La mercantil Drive & Dream, S.L. formuló demanda de reclamación de cantidad, por importe de 7.633,09 € frente a la Comunidad de Propietarios del edificio sito en la CALLE000 número NUM000 de Vila Real.

Este importe se corresponde con el abonado por la realización de unas obras en la fachada y en la parte interior del local del que esa mercantil es titular y que pertenece a la referida comunidad, al haber aparecido diversas patologías tanto en el cerramiento exterior como en el interior del inmueble.

La comunidad demandada se ha opuesto a la demanda y ha solicitado con carácter principal su desestimación con expresa imposición de costas a la demandante. De forma subsidiaria interesa que la condena no sea superior a 2.804 €, importe que se corresponde con el del presupuesto aprobado por la comunidad menos el porcentaje que le corresponde abonar a la mercantil demandante en su condición de integrante de la misma.

La Sentencia de instancia ha estimado la demanda y ha condenado a la demandada a abonar el importe solicitado de 7.633,09 €, más intereses legales desde el momento de interposición de la demanda, imponiendo a la comunidad el pago de las costas de la instancia.

Ha considerado para ello que aunque la comunidad realizó unas primeras actuaciones, las mismas tenían un carácter meramente provisional y en modo alguno solucionaban el problema existente, resultando necesaria la realización de las obras finalmente acometidas. Añade que pese al acuerdo adoptado en la Junta de Propietarios de fecha 20 de septiembre de 2018 la comunidad no procedió a la realización de dichas obras, pudiendo hacerlas por lo que fueron realizadas por el propietario que ahora demandada que estaba habilitado para ello, quien actuó en todo momento con conocimiento por parte de los responsables de la comunidad. Considera también que se encuentra acreditado el carácter de necesarias y adecuadas de la totalidad de las partidas integrantes de las referidas obras.

Frente a esta resolución interpone recurso de apelación la representación de la comunidad demandada. Alega en primer lugar la existencia de error en la valoración de la prueba documental obrante en autos, al considerar que no se puede tomar la habilitación concedida a la demandante como una vía para hacer las obras que considere convenientes en la fachada, ya que no se le autorizó para hacer cualquier tipo de intervención estando sujeto al presupuesto que fue aprobado por la comunidad, a lo que añade que se les ocultó información, apesar de contar con un informe pericial fechado con anterioridad a la junta. También se considera que se ha aplicado de forma indebida la doctrina del Tribunal Supremo contenida en su Sentencia de 2 de febrero de 2016, apreciando abuso de derecho en la actuación de la demandante.

Pide con carácter principal que se desestime en su integridad la demanda, condenando en costas a la parte actora y de forma subsidiaria, que se estime la petición alternativa del suplico de la contestación a la demanda, condenando a la comunidad a abonar al propietario demandante el importe del presupuesto aprobado en la Junta celebrada el día 20 de septiembre de 2018, es decir 3.168 €, teniendo el actor una cuota de participación en el edificio del 11,49%, no efectuando en ese caso expresa imposición de costas de la instancia.

La parte demandante ha presentado escrito de oposición al recurso de apelación solicitando su desestimación, confirmando la resolución dictada en la instancia con expresa imposición de costas a la apelante.

SEGUNDO.- Valoración de la prueba y aplicación de la doctrina del Tribunal Supremo.

No es controvertido que aproximadamente en el mes de mayo de 2018 el responsable de la mercantil demandada advirtió la existencia de diversas patologías que se estaban produciendo en el inmueble de su propiedad, en el cerramiento interior y exterior que consistieron en la aparición de fisuras y grietas en el interior y de desprendimientos en el revestimiento externo de cascotes y de azulejos cerámicos, y que como afectaban a la fachada del inmueble procedió a comunicarlo a la administración de la comunidad, habiendo procedido con posterioridad a la reparación de esas deficiencias por lo que reclama a la comunidad el importe que ha abonado.

Debemos recordar en esta cuestión el contenido de dos preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal, en primer lugar su artículo séptimo en cuyo apartado primero se indica que "El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador".

Por su parte el artículo diez del mismo texto legal dispone en cuanto interesa ahora que "1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

(...)

2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:

a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono".

Por otro lado se cita en el recurso y es conveniente también recordar el contenido de la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 16 de 2 de febrero de 2016, en cuanto se refiere a la infracción del citado artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal recordando que "sólo a la Comunidad corresponde la realización de obras en elementos comunes y existe una prohibición absoluta de que uno de los copropietarios ejecute obras en elementos comunes y, por otra parte exige el artículo 7 que el propietario deberá comunicar la necesidad de las reparaciones en elementos comunes a la Comunidad y, en definitiva, la ley sólo autoriza el reembolso en supuestos muy concretos en los que, mediante la notificación, se observe por la Comunidad una postura pasiva".

Partiendo del contenido de estos preceptos y de la jurisprudencia citada debemos analizar lo ocurrido en el presente supuesto a fin de determinar el acierto de la decisión adoptada en la instancia.

En primer lugar cabe señalar que ambas partes muestran su conformidad con que las obras que debían realizarse afectaban a la fachada del edificio y debían haber sido acometidas por la comunidad.

De la prueba practicada no apreciamos que la misma haya tenido a estos efectos una actitud pasiva que justificara la realización de estas obras por el propietario afectado o que este tuviera habilitación bastante para hacerlas.

Como decimos la aparición de las patologías tuvo lugar en el mes de mayo del año 2018, como se explica en la demanda, a continuación el propietario comunicó su existencia a la administradora de la comunidad, lo que según dijo dicha administradora en el juicio

primero lo hizo por teléfono y después mediante la remisión de un burofax por su letrado, que es de fecha 11 de junio de 2018 y que fue entregado el día 13 de junio (documentos números 4, 5 y 6 de la demanda).

La respuesta se obtuvo ese día por correo electrónico, adjuntando el acta del día 7 de junio de 2018, donde se trató ese tema, explicando que no era posible efectuar esos trabajos en el plazo de una semana como se le requería, porque precisaban tener un informe técnico para conocer lo que se debía ejecutar y después obtener un presupuesto de los trabajos a realizar y convocar una Junta General Extraordinaria para recaudar el importe correspondiente (documento número 7 de la demanda).

En el punto 12º del orden del día de esa Junta General Ordinaria de 7 de junio de 2018, se incluyó que se iba a comentar el tema de las grietas en la fachada. Se explica que debido al peligro eminente de desprendimiento de cascotes a la vía pública se avisó a la empresa Construcciones Lacosma S.L. para que fuera a picar las zonas con peligro de desprendimiento, que la misma abandonó esos trabajos sin terminarlos por un malentendido que hubo con el aparejador que la comunidad había enviado para comprobar que se estaban haciendo bien esos trabajos. Que tenían que contratar a otra empresa para sanear la zona con peligro de desprendimiento y para efectuar un presupuesto y que una vez que se tuviera el informe del aparejador y el presupuesto se realizaría una Junta General Extraordinaria para volver a tratar el tema, aprobar los trabajos y la cuota extraordinaria si fuera necesaria. En esa junta consta como asistente el legal representante de la mercantil demandante (documento número 8 de la demanda).

Con el escrito de contestación a la demanda se ha aportado la factura emitida por la mercantil Construcciones Lacosma S.L., que es de fecha 29 de junio de 2018, de los trabajos realizados en picado de la fachada por un importe de 484 €.

También declaró en el acto del juicio el legal representante de Construblan Lacosma

S.L. que dijo que su empresa había procedido a retirar de la fachada todo lo que podía construir un peligro por estar cayendo, tras lo que comprobó que no quedará nada suelto en condiciones de caer. Este testigo también explicó que había procedido a emitir un presupuesto para efectuar los trabajos de reparación de esa fachada, que se corresponde con el documento número dos de los aportados con la contestación a la demanda, por un importe total de 3.168 €, IVA incluido.

Como resulta de los documentos números 10 y 11 de la demanda, el día 6 de julio de 2018 la administradora de la comunidad remitió por correo al representante de la sociedad demandante y a su abogado el informe realizado por un arquitecto sobre el deterioro de la fachada.

Por su parte el Ayuntamiento de Vila real en resolución de fecha 12 de julio de 2018, acordó requerir a la comunidad para la realización de los trabajos de reparación de esa fachada a fin de mantenerla en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro y para la presentación de un certificado emitido por un técnico competente en el que se indicaran las obras a realizar y se garantizara su estabilidad. Ante las alegaciones presentadas por parte de los representantes de la comunidad, mediante nueva resolución de fecha 7 de agosto de 2018, se estimaron parcialmente esas pretensiones, manteniendo la orden de realización de esas obras que constan en el informe aportado en el plazo de un mes debiendo acompañar el certificado del técnico competente en los términos interesados ( documento número doce de la demanda).

El día 29 de agosto de 2018 la administradora de la comunidad recibe un nuevo burofax del letrado de la mercantil demandante reiterando el lamentable estado de la fachada volviendo a requerirles para que en el plazo de una semana ejecutaran las medidas oportunas para subsanar las patologías existentes, con advertencia de iniciar acciones legales en el caso de no hacerlo. ( documento números 18 a 21 de la demanda).

En fecha 13 de septiembre de 2018 se convocó una Junta General Extraordinaria, a celebrar el día 20 de septiembre, cuyo punto tercero del orden del día se refería a la exposición de las actuaciones realizadas por la administración respecto del tema de la reparación de la fachada del local del demandante, con aprobación de la cuota extraordinaria si procedía (documento número 15 de la demanda).

Según consta en el acta de esa junta, que se ha aportado como documento número 1 de la contestación a la demanda y a la que también asistió el legal representante de la demanda, al tratar ese punto tercero se dio una explicación de lo sucedido hasta ese momento se presentó el presupuesto de la empresa Construblan por un importe total de 3.168 € y se acordó que "Los asistentes aprueban este presupuesto, siempre y cuando las obras sean certificadas por un técnico.

En caso de que el propietario del local quisiera realizar la reparación por su cuenta, la comunidad le haría entrega del importe del trabajo, descontando la parte que, como local, él debería de pagar.

Queda informado el propietario del local Drive and Dream SZM S.L.U. del acuerdo de la reparación. Al preguntarle sobre si estaba conforme o no y si tenía algún otro informe de técnico y presupuesto para el arreglo de la fachada de su local, el asistente responde "hablemos con Pepe". La administración supone que "Pepe" es el abogado José Bausa Aguilar, del cual se han recibido notificaciones.

No dando ninguna otra respuesta ni opción el asistente, le pedimos que al día siguiente se ponga en contacto su abogado con la administración y nos presente los documentos que tenga para llegar a un acuerdo y realizar la reparación.

Se pedirá al Ayuntamiento el certificado final de obra del edificio y se comprobará como se entregó el local comercial".

Al día siguiente la administradora de la comunidad requirió al letrado de la parte demandante para que les remitiera la documentación sobre el arreglo de la fachada del local, lo que volvió a reiterar en nueva comunicación de fecha 26 de septiembre, donde hacía mención a la conversación mantenida en la que le había informado de que le facilitaría un presupuesto de reparación de la fachada así como un informe técnico como una propuesta alternativa ( documentos número 16 y 17 de la demanda).

La mercantil demandada procedió a continuación a efectuar las reparaciones que consideró necesarias con el coste total reclamado que comprende la cantidad de 6.269,21 € de trabajos de albañilería, electricidad y fontanería, 1.149,50 € de pintura interior y exterior, habiendo colocado una lona en fachada el día 23 de agosto de 2018 con un coste de 60,50 € y pagado la tasa municipal por importe de 153,88 €, por lo que reclama a la comunidad la suma de todos estos conceptos por la cantidad de 7.633,09 €.

De cuanto llevamos expuesto consideramos que la controversia no puede centrarse en si las obras realizadas eran o no necesarias, sino en que al tratarse de la reparación de un elemento común cuyo coste debe sufragar la comunidad si la demandante estaba facultada para efectuar esas obras y si hubo una actitud pasiva de la comunidad.

En primer lugar esa actitud pasiva no cabe considerarla concurrente a partir del resultado de la prueba practicada, las patologías se detectaron en el mes de mayo de 2018, la comunidad procedió de inmediato a contratar a dos empresas para eliminar los desprendimientos que pudieran producirse de cascotes y de azulejos y trató el tema en la Junta General Ordinaria celebrada el día 7 de junio de 2018, a principios por tanto del mes siguiente, poniendo de manifiesto que se habían acordado esos trabajos urgentes, que se estaba solicitando un informe técnico y un presupuesto de reparación y que se convocaría en ese momento una nueva junta para aprobar los trabajos a realizar y la cuota extraordinaria que en ese caso se debería abonar. El informe se remite el día 6 de julio, se obtiene un presupuesto y a principios del mes de septiembre se convoca una nueva junta para tratar el tema, el día 20 de septiembre en que se aprueba el presupuesto.

Pero es que además en esa junta se aprobó el presupuesto único existente por importe de 3.168 € y se autorizó al propietario que es aquí demandante a realizar por su cuenta esas obras de reparación, entendemos que con ese límite del importe del presupuesto aprobado porque en otro caso no hubiera sido necesario que se hubiera aprobado el mismo, y según explicó la administradora de la comunidad al no verle conforme se le requirió para que aportara la documentación que tuviera en su poder.

Por el contrario el responsable de la mercantil demandante compareció a esa junta sin aportar el informe técnico que ya obraba en su poder, al estar fechado en agosto de 2018, y en el que ya se valoraban esos trabajos de reparación en cuanto a los gastos de albañilería en 6.597,60 €, impidiendo a la comunidad tomar conocimiento del mismo y poder decidir si procedía su aprobación o la del aportado por otros profesionales a la comunidad, lo que tampoco hizo con posterioridad cuando fue requerido los días posteriores por la administradora de la comunidad.

No se encuentra por ello justificado que en estas circunstancias pueda solicitar a la comunidad un coste superior al de los trabajos presupuestados por importe de 3.168 €, que fueron los únicos que fueron aprobados por la Junta de propietarios de la comunidad demandada.

No procede que nos pronunciemos como decimos sobre si estos trabajo eran o no necesarios o cual de las dos opciones técnicas era la mejor. Al corresponder a la Junta de Propietarios la aprobación de los trabajos a realizar, por ser quien debía proceder a su abono, la decisión adoptada fue la de autorizar y aprobar el único presupuesto existente sin que se le haya sometido a su consideración la aprobación del que ahora se reclama con las facturas aportadas.

La demandada pagó para ello al ayuntamiento la tasa correspondiente el día 26 de octubre de 2018 y procedió a continuación a realizar unas obras no aprobadas por la comunidad sin haber comunicado nada más a la misma, ni haber indicado cuales eran los trabajos que iba a realizar.

Por ello procede estimar la demanda en la cantidad de 3.168 €, importe del presupuesto aprobado por la comunidad, a lo que debe añadirse la de 153,88 €, por las tasas que en todo caso debería haber abonado la comunidad, por lo que esa estimación lo debe ser por la cantidad de 3.321,88 €, no incluimos en ese importe el de 60,50 € por la colocación de una lona en fachada el día 23 de agosto de 2018, con anterioridad al inicio de la obras y sin que se haya demostrado que esto fuera necesario.

Tampoco procede ninguna minoración del importe de la cuota correspondiente al local de la demandada, lo que en su caso si fuera necesario deberá reclamarse a la demandante previa la aprobación de las derramas correspondientes, ya que se desconoce cual es la situación financiera de la comunidad y si cuenta con fondos para hacer frente a este pago, habiendo manifestado la administradora en el acto del juicio que ya estaban recogiendo el dinero para hacer esas obras porque sabía que tenían que pagarlas.

La estimación por tanto de la demanda y del recurso de apelación es parcial en los términos solicitados.

TERCERO.- Costas de la instancia.

Habiendo estimado en parte la demanda presentada no se realiza expresa imposición de costas de la instancia, al amparo de lo establecido en el artículo 394-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

CUARTO.- Costas de la alzada.

Tampoco efectuamos expresa imposición de costas de la alzada, al haber estimado el recurso de apelación y de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por otro lado, deberá procederse a la devolución del depósito constituido para recurrir conforme lo previsto en el ap. 8 de la Disp. Ad. Decimoquinta de la LOPJ.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,