Sentencia Civil 333/2025 , Rec. 1558/2023 de 04 de julio del 2025

Primero.A la vista de la documental aportada a las actuaciones, fundamentalmente del contrato de arrendamiento, así como los diversos desperfectos en la vivienda que fuera arrendada y el informe pericial de desperfectos y valoración de daños que se aporta con la demanda, consideramos acreditada la realidad de los deterioros ocasionados por el arrendatario y/o familiares del mismo pues, tanto por contrato, como por presunción legal (1.563 CC) , ha de partirse de la recepción en adecuadas condiciones en el momento de adquirir la posesión la parte arrendataria, sin que el/los demandados, por su parte, hubiesen acreditado probatoriamente factores externos o ajenos en la provocación de los desperfectos por más que el informe pericial de la demanda date de un mes después del lanzamiento, aproximadamente. Tampoco podemos rechazar los desperfectos por los que se reclama, por el hecho de que en el acta de lanzamiento no se haya efectuado una descripción de los mismos. No es incompatible con unos hipotéticos daños causados por los arrendatarios y el contenido del acta depende del celo y meticulosidad del funcionario que la hubiese extendido.

Segundo.En relación con el importe de los daños reclamados, se modifica el suplico de la demanda tras la declaración del perito de la parte actora, cuya titulación no consta en su informe y en el que solo se hace constar "perito DIRECCION000" -por lo que podemos suponer que es perito de riesgos diversos, pero ello no acredita la titulación de su autor-, de modo que solo se reclaman 3.705€, habiéndose retirado la partida de 40€ -duplicada, por tiradores de puertas- y la partida de 1.775€ -de uso indebido del continente-, lo cual, de no haber sido por la aclaración en el acto del juicio, podría haber provocado un enriquecimiento injusto a favor del demandante. Igualmente, el tamaño de las fotos aportada con la pericial no es el idóneo, al ser fotografías de pequeño tamaño, aun cuando se proceda a la ampliación del pixelado, como también indica el perito de la parte demandada -cuya titulación sí consta en el informe elaborado-. Pero es que no es admisible la valoración porque se ajusta a las condiciones de la póliza contratada, de manera que se hace una valoración a nuevo, lo cual puede ser contractualmente correcto a los efectos de la relación entre el arrendador y su aseguradora, pero no lo es para con los arrendatarios. Los objetos dañados no eran nuevos y, por tanto, procede aplicar factor de depreciación. Entre la firma del contrato y el desalojo transcurrieron unos cinco años, sin que sepamos si los arrendatarios estrenaron mobiliario o no, por lo que podrían tener mayor antigüedad.

Tercero.Valoración de daños.

El perito de la parte actora, cuyo informe no contiene justificación objetiva de todos los daños que relata o describe, como, con acierto, asevera el perito de la parte demandada, y cuyas fotos son de escaso tamaño y en ocasiones no revelan el daño que quieren plasmar, no puede ser acogido en todos sus extremos concretos, además de lo que, con carácter de generalidad, hemos dicho en el fundamento anterior. Es escueto, insuficiente o nulo en sus explicaciones e imágenes según respecto qué partida reclamada, frente a la minuciosidad del perito de la parte contraria.

Por la cisterna se reclaman 60€, siendo que solo resultó afectado el botón pulsador, como refiere el perito de la parte actora, por lo que, aun cuando pudiera haber sido sustituida, ello no permite que sea a costa de los arrendatarios. Por ello, aceptamos la valoración del perito de la parte demandada, 12,89€.

En cuanto a la mampara de ducha, faltarían dos esquinas embellecedoras y ello no justifica que sea a cargo de los arrendatarios la sustitución de la totalidad de la mampara. El informe nada indica sobre defectos en los rodamientos de la mampara, como pretende añadirse en el acto de la vista por el autor del informe. Por ello, aceptamos la valoración del perito de la demandada, sin que podamos, por razones de congruencia, conceder indemnización por el segundo embellecedor o esquinero, al no haberse incluido en la pericial de la parte actora ni, por lo tanto, en la reclamación monetaria de la demanda. Se valoran en 25€.

Tarima. Hacemos nuestros los argumentos del perito de la parte demandada en cuanto a la falta de detalle sobre el origen, características, naturaleza y demás circunstancias de los daños en la tarima, tanto de modo explicativo como de modo gráfico. Es, solo, el perito de la parte demandada quien expone y explica el tipo de daño existente en la tarima, pero, dado que la visita de éste tuvo lugar el 17 de diciembre de 2024 y el lanzamiento tuvo lugar en mayo de 2023, no se puede establecer nexo causal entre los defectos apreciados por el perito de designación judicial y los supuestos daños causados por los demandados. Y es que el informe pericial de la parte actora no explica, ni indica, cuáles son esos daños, limitándose a una afirmación unilateral del autor del informe y a una fotografía que nada ilustra por sí sola. Es posible que hubiera habido daños, pero no se han acreditado debidamente ( art. 217.1 y . 2 LEC) , y parece, más bien, un informe interno destinado a la propia compañía aseguradora que no requiere las justificaciones que sí son exigidas en un informe pericial para un proceso judicial contradictorio. En cualquier caso, se están reclamando 500€ por retirar la tarima y colocar una nueva cuando, a fecha de la visita del perito de la demandada y con nuevos inquilinos, la tarima no había sido sustituida, ni tenía trazas de serlo. Se rechaza la partida.

Tiradores. Se reclaman 40€ pero, dado que solo faltaría uno y en la visita del perito de la parte demandada se indica que ha sido colocado uno, que podría ser el mismo que faltaba el día de la visita del perito de la parte actora, no procede indemnización alguna por este concepto.

Microondas, horno y vitrocerámica. No hay prueba objetiva de su no funcionamiento, solo la versión ofrecida por el perito de la parte actora. Hay una foto del horno y no la hay de la vitrocerámica. En cambio, hay una foto de la campana extractora, pero ésta no se valora ni reclama. El microondas no constaba en el inventario, por lo que no procede indemnización alguna por este concepto, además de que existe, como en otros muchos aspectos, una flagrante falta de prueba por parte de la actora. Ni se aportan fotos, ni se indica qué afectación tenía. Lo mismo sucede con el horno, si bien, dado que fue sustituido y podemos pensar que no lo habría sido de haber seguido funcionando, procede una indemnización, con depreciación de un 50% por su antigüedad, de 250€.No corresponde indemnización por vitrocerámica por absoluta falta de acreditación del estado en que lo habrían dejado los inquilinos y del fallo que presentaba.

Hoja puerta del salón. El perito de la parte demandada justifica con el debido detalle la innecesaridad del cambio de la puerta en su totalidad y valora el defecto estético en 50€,valoración que acogemos y hacemos nuestra, nuevamente, ante la falta de justificación objetiva de la pericial de la parte actora.

Hueco completo puerta baño. Utilizando, en esta ocasión, las propias palabras del perito de la parte demandada, descartamos la valoración del perito de la parte demandante: "Sin embargo no se indica el alcance del daño y, debido al reducido tamaño y baja resolución de la fotografía adjunta en dicho documento, no se puede determinar lo reclamado".No obstante el propio perito de la parte demandada acreditar el carácter inservible de la puerta que se ve rota en su parte de Interior con sus jambas afectadas por agua o humedad y la parte inferior de la puerta abierta en láminas por el mismo motivo. Por ello, acogemos la valoración que propone la parte actora sin aplicar depreciación, al tratarse de una puerta. 335€.

4 Sillas, por las que se reclaman 200€. Acreditada, únicamente, la afectación de dos de ellas, procede el importe de 100€, siguiendo la tasación del perito de la parte actora. De las otras dos no se justifica ningún daño. Aplicando la depreciación correspondiente, resultan 50€.

Colchón 135 y dos colchones de 90. Solo se aportan fotos del colchón de 135 cm y de uno de los de 90cm, por lo que no cabe indemnización por razón del segundo colchón de 90 cm. No podemos, ni queremos, hacer un acto de fe respecto de las manifestaciones del perito de la parte actora, echando en falta, nuevamente, acreditación objetiva y debida explicación en el informe pericial. Sí procede indemnización, por evidentes razones de higiene, por sustitución del colchón de 135 y de uno de los de 90 cm, que son de los que sí se aportan fotografías. Aplicamos, también, depreciación, pues no sabemos si eran nuevos al inicio del alquiler y éste duró unos cinco años. Por ello, proceden 225€por el colchón de 135cm y por uno de los colchones de 90cm, la mitad de su importe, 90€.

Base tapizada para colchón. Tampoco el informe pericial consideró relevante incluir ninguna foto ni descripción de los daños y ello ha de recaer, nuevamente, en contra de quien reclama, en aplicación de las reglas de la carga de la prueba. No hay prueba alguna de dicho daño, por lo que se rechaza la cuantificación económica interesada por tal concepto.

Sillón salón. De nuevo, el silencio del informe pericial aportado con la demanda impide cualquier indemnización por este concepto. No se acredita ningún daño en el sillón del salón ( art. 217.1 y . 2 LEC) , por lo que no basta la mera manifestación al respecto del autor del informe. Tampoco pudo ser comprobado por el perito de la parte demandada.

Llaves del buzón. Se indica en el informe pericial de la parte actora, pero no se cuantifica, de ahí que sea irrelevante abordar la cuestión, al no reclamarse suma alguna por este concepto.

Expuesto todo lo anterior, la indemnización que corresponde al demandante, por daños acreditados, asciende a 1.037,89€, sin perjuicio de que otros daños que pudiera haber sufrido no han sido debidamente demostrados probatoriamente con el informe pericial que aporta.

De dicho importe procede, conforme indica la demanda, descontar los 430€ de fianza, por lo que la indemnización ha de quedar fijada, a falta de mejor prueba por parte de la actora, en la suma de 607,89€,de conformidad con los art. 1551.1, 1562, 1563, 1124, 1101 CC y concordantes.

Cuarto.No habiéndose reclamado la imposición de intereses, no hemos de pronunciarnos sobre el particular.

Quinto.A tenor de lo dispuesto en el artículo 394.2 LEC, la estimación parcial de la demanda conlleva la no expresa imposición de costas procesales.

Vistos los artículos citados, concordantes y demás de general y pertinente aplicación y en nombre de S.M. EL REY