Sentencia Civil 157/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 16, Rec. 78/2022 de 05 de marzo del 2024

PRIMERO.- Planteamiento

Dª María Purificación interpuso demanda pretendiendo, con carácter principal, la condena de Bankia SA (en la actualidad, Caixabank SA) y Haya Real Estate SL a realizar los trámites necesarios para dar cumplimiento al contrato privado de compraventa suscrito el anterior 13 de febrero en relación a la vivienda, sujeta al régimen de protección oficial (VPO), sita en la CALLE000, de Sant Vicenç de Castellet. Subsidiariamente, interesaba su resolución por incumplimiento de las codemandadas y la consiguiente condena al pago de una indemnización cifrada en 10.000 euros, en aplicación de lo dispuesto en los artículos 1124, 1091 y 1101 del CC.

Aducía la Sra. María Purificación que, tras la firma el 4 de octubre de 2018 del documento de arras y entrega de la cantidad de 1.000 euros, cumplimentó todas las gestiones que, por cuenta de Bankia, le fue indicando Haya Real Estate SL (en adelante, Haya), llegando incluso a concertar fecha en una notaría para la firma de la escritura pública. La vendedora incumplió la obligación de presentar el contrato privado suscrito el siguiente 13 de febrero de 2019 para su visado a la Agència de l'Habitatge de la Generalitat de Catalunya, trámite que realizó ella misma el 19 de febrero, obteniendo resolución favorable el siguiente 8 de mayo. La compraventa se vio frustrada por la mala fe y actuación irregular de las demandadas, cuyo incumplimiento contractual le ha supuesto "un perjuicio injusto en las expectativas con las que de manera razonable contaba", sufriendo " un daño moral, en el que entre otras cosas hay que valorar en su justa medida elementos como pueden ser las gestiones y acciones que haya tenido que hacer ... para proceder a un cambio de domicilio en un municipio distinto al de origen [Badalona]". Concluía considerando "de justicia valorar económicamente el perjuicio ocasionado ..., incluyendo el daño moral, en la cantidad de 10.000 euros".

Bankia se opuso a dichas pretensiones negando el incumplimiento contractual que se le imputaba. Se allanó a la resolución del contrato con devolución del importe recibido en concepto de arras (1.000 euros); decisión que, conforme a lo estipulado en la cláusula décima del contrato privado, había comunicado a la actora el 25 de abril de 2019 pues cuando se obtuvo el preceptivo visado de la administración, ya había caducado la renuncia al derecho de tanteo de la Generalitat. Finalmente, negó la realidad y nexo de causalidad de los daños morales reclamados.

Por su parte, Haya opuso su falta de legitimación pasiva. No forma parte del grupo de empresas de Bankia, limitándose a realizar funciones de "servicer" (gestora de activos inmobiliarios). Carecería, además, de facultades para otorgar la escritura de compraventa pues la vivienda estaba integrada en un conjunto de activos que fueron excluidos de su gestión en el año 2019. En cualquier caso, de haberse producido el alegado incumplimiento de la vendedora, la Sra. María Purificación solo podría reclamar el importe de las arras por duplicado, en ningún caso una indemnización por daño moral.

El Juzgado, tras apreciar la falta de legitimación de Haya respecto a las acciones de cumplimiento y resolutoria del contrato, desestimó la demanda. La compraventa fue eficazmente resuelta al haber caducado la renuncia de la Generalitat a su derecho de tanteo antes de que la Agència de l'Habitatge concediera el visado necesario para otorgar la escritura pública. El único incumplimiento que podía imputarse a la vendedora (solicitar la autorización administrativa) careció de trascendencia pues se ocupó del trámite la propia actora.

La Sra. María Purificación impugna tal decisión en esta segunda instancia

SEGUNDO.- Antecedentes relevantes

1/ Tras inscribirse el 9 de mayo de 2018 en el Registro de Solicitantes de Viviendas de Protección Oficial de la Oficina Local d'Habitatge de Badalona, el siguiente 4 de octubre de 2018 firmó María Purificación con Haya el denominado "documento de arras" en relación a la vivienda de protección oficial propiedad de Bankia situada en la CALLE000, de Sant Vicenç de Castellet, por un precio de 29.540 euros, a cuyo pago se aplicaría la suma de 1.000 euros entregada en el acto en concepto de arras penitenciales (documentos 1 y 3a/ de la demanda).

A tenor de la cláusula sexta, apartado 2, de dicho contrato:

"La Escritura de Compraventa deberá llevarse a cabo en un plazo de 45 días naturales a contar: (i) desde que la Propiedad hubiera tenido conocimiento de la resolución negativa por parte de la Generalitat de Catalunya al ejercicio del derecho de tanteo; o (ii) desde la finalización del plazo para el ejercicio del derecho de tanteo por la Generalitat de Catalunya sin que se hubiera recibido notificación alguna para el ejercicio de dicho derecho.

(...)

Este compromiso conlleva la reserva del/los Inmueble/s en las condiciones convenidas en el presente documento.

El INTERESADO manifiesta que conoce que el presente documento no supone la transmisión del/los Inmueble/s, ni autorización para disponer en modo alguno del/los mismos, que no estará/n en disposición del comprador hasta el momento en que se formalice la transmisión (...) en escritura pública".

2/ El 30 de octubre fue requerida la actora mediante correo electrónico enviado por la gestora (BO Ventas Canal Directo Haya) a fin de que aportara la documentación precisa para su remisión a "Cumplimiento Normativo" y obtener el visto bueno "una vez tengamos renuncia de Habitatge".

Reiterada la petición los siguientes 7 y 16 de noviembre, así lo hizo la Sra. María Purificación en varias remesas por idéntica vía hasta el día 20 del propio mes de noviembre (documentos 4 a 7 de la demanda).

3/ Previa inspección el 20 de noviembre de 2018, el 23 de enero de 2019 la Agencia de L`Habitatge de la Generalitat de Catalunya renunció a ejercitar el derecho de tanteo sobre la vivienda, extremo que comunicó Haya a la demandante el siguiente día 25. Aquella renuncia tenía un plazo de validez de 2 meses computado desde la recepción de la notificación (documentos 8 y 11/o de la demanda).

4/ El 11 de febrero comunicó Haya a la actora el "visto bueno" de "Cumplimiento Normativo" y le pidió confirmación de que reunía los requisitos para la compra de una VPO (documentos 8 y 9 de la demanda). El siguiente día 12 le solicitó "informe de notaría, fecha y hora de firma para posicionarlo", información que ofreció la compradora el día 13 indicando haber concertado cita para el día 22 del propio mes de febrero (documento 10).

5/ El 13 de febrero de 2019 firmaron las partes (en el caso de Bankia, representada por Belarmino, apoderado de Haya) el contrato privado de compraventa unido como documento 11 de la demanda. A los fines de decidir la controversia, interesa destacar las siguientes cláusulas:

(i) Cuarta: "(...) La parte compradora se compromete a formalizar la compraventa, mediante escritura pública, el día y hora que para tal fin ambas acuerden, si bien ello, en cualquier caso, en un plazo no superior a 3 meses a contar desde la fecha de este contrato".

(ii) Décima: "La parte vendedora habrá de presentar este contrato ante el Organismo oficial competente en materia de vivienda de Protección Oficial en la Comunidad Autónoma de Cataluña para su visado, previamente a su elevación a escritura pública.

Una vez visado, la parte vendedora entregará a la parte compradora un ejemplar del contrato debidamente visado.

Siendo que se debe solicitar a la Administración pertinente autorización para la transmisión del inmueble objeto de este contrato en las condiciones antes señaladas, la eficacia de dicha transmisión queda supeditada a la obtención de dicha autorización administrativa.

En el caso de que la citada autorización no se obtuviera con anterioridad a la fecha establecida en este documento como fecha máxima para formalizar la escritura pública de compraventa, esto es, con anterioridad al cumplimiento de un plazo máximo de tres meses a contar desde el día de hoy, el presente contrato quedará automáticamente resuelto y sin efecto, viniendo en tal caso la Vendedora obligada, tan solo, a la devolución a la parte compradora de la cantidad (...) entregada en este acto, sin derecho por esta última a reclamación, indemnización o compensación de ningún tipo, pudiendo desde ese momento la Vendedora disponer libremente del inmueble conforme tenga por conveniente".

6/ El día 19 de febrero presentó la Sra. María Purificación la solicitud de visado del contrato privado de compraventa del inmueble ante la Agència de l'Habitatge de Catalunya (documento 12 de la demanda)

7/ El 23 de marzo caducó la renuncia de la Agència de l`Habitatge a ejercitar el derecho de tanteo sobre la vivienda formalizado el anterior 23 de enero (documento unido como número 11/o de la demanda).

8/ El 25 de abril Haya comunicó por correo electrónico a la compradora que Bankia había autorizado la devolución de las arras (documento 14).

9/ El 8 de mayo firmó la Cap de Servei d'Evaluació i Qualificació de l'Habitatge Protegit de la Agència de l'Habitatge de Catalunya la resolución otorgando el visado del contrato privado de compraventa del inmueble (documento 13/a).

10/ El 9 de mayo la actora remitió sendos burofaxes a Bankia y Haya requiriéndoles para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa (documentos 15 y 16).

11/ El 4 de junio Bankia transmitió el inmueble, a título de aportación, a Gramina Homes SL.

12/ El 5 de septiembre del propio año 2019 interpuso la Sra. María Purificación la presente demanda.

TERCERO.- Consideraciones previas

1/ Con protesta de indefensión, denuncia la Sra. María Purificación la vulneración de su derecho a la tutela judicial efectiva por no haber apreciado el Juzgado "los hechos y fundamentos de derecho" en los que basa "su justa reclamación".

Ciertamente, reiterada jurisprudencia del Tribunal Constitucional tiene declarado que la motivación se integra en el derecho a la tutela judicial efectiva del artículo 24.1 CE y consiste en la expresión de los criterios esenciales de la decisión o, lo que es lo mismo, su ratio decidendi.

Existe infracción de tal derecho cuando hay ausencia absoluta de motivación, cuando es insuficiente por hallarse desprovista de razonabilidad -por arbitraria o desconectada de la realidad de lo actuado- o, cuando la argumentación resulta meramente aparente y simple expresión de voluntarismo judicial ( SSTC 119/2003, de 16 de junio; 75/2005, de 4 de abril; 215/2006, de 3 de julio; 248/2006, de 24 de julio, 60/2008, de 26 de mayo, 68/2011, de 16 de mayo y 23 de junio de 2014).

La STC 334/2006, de 20 de noviembre, aclara sin embargo que el derecho a la tutela judicial efectiva "no garantiza el acierto judicial en la selección, interpretación y aplicación del Derecho". Exige únicamente "que la respuesta judicial a las pretensiones de las partes (...) esté motivada con un razonamiento congruente fundado en Derecho", por tanto, que "no sea arbitrario, ni irrazonable, ni incurra en error patente".

Como recuerda la STS de 1 de junio de 2020, "la denuncia por falta de motivación no puede confundirse con una mera discrepancia con las conclusiones que obtiene una sentencia" (entre otras muchas, SSTS 143/2020, de 22 de enero, y 452/2019, de 18 de julio).

La obligación de motivar las sentencias no exige contestar a cada uno de los argumentos de las partes pues el silencio judicial puede razonablemente interpretarse como desestimación tácita. Implica, sencillamente, la necesidad de justificar el fallo, en el sentido de que pueda conocerse la razón de la resolución judicial para aceptarla o impugnarla a través de los recursos que procedan ( SSTC 187/2000, de 10 de julio y 214/2000, de 18 de septiembre; SSTS de 27 de diciembre de 2013, 19 de mayo de 2015, 1 y 3 de junio de 2020; SSTSJC de 21 de enero de 2016, 21 de mayo de 2020).

En definitiva, las exigencias de congruencia y exhaustividad se cumplen cuando la sentencia resuelve dentro del ámbito de las pretensiones formuladas, con respeto a la causa de pedir en que se apoyan y siguiendo un camino argumental del que se extrae la consecuencia jurídica plasmada en el fallo, aunque sea errónea.

Pues bien, la sentencia aquí recurrida expone los razonamientos fundados en derecho que, de forma coherente, condujeron a la juez a quo a la decisión plasmada en el fallo. Cumple por tanto las exigencias del artículo 218 LEC ( STSJC de 21 de mayo de 2020).

Es evidente, en fin, que la denuncia de la Sra. María Purificación no constituye sino mera manifestación de disconformidad con la decisión plasmada en la sentencia de primera instancia, en palabras de la STC 334/2006 "con un razonamiento congruente fundado en Derecho" que, de ningún modo, provoca por tanto lesión de su derecho fundamental a la tutela judicial efectiva.

2/ De la conformidad con el allanamiento de Bankia no cabe, sin más, deducir que renunciara la actora a la pretensión principal ejercitada en la demanda o que ya en ese momento tal pretensión quedara desestimada con carácter firme. Tampoco, del tenor de la parte dispositiva del auto dictado por el Juzgado en fecha 1 de junio de 2020 ( "Acuerdo tener a la demandada BANKIA,S.A. por allanada parcialmente a la demanda,y la prosecución del procedimiento respecto del resto de pronunciamientos interesados en la demanda" ).

Es cierto, sin embargo, que difícilmente podrá acogerse dicha pretensión principal cuando, como ya puso de manifiesto Bankia en el escrito de contestación, en fecha 4 de junio de 2019 transmitió la vivienda objeto de la frustrada operación a Gramina Homes SL; transmisión que se ha limitado a obviar la ahora apelante a lo largo del proceso, sin deducir de ella consecuencia alguna en relación al incumplimiento contractual en el que funda las acciones ejercitadas.

3/ Aunque en el escrito de interposición del recurso reproduce el suplico de la demanda, no parece ya discutir la Sra. María Purificación la falta de legitimación pasiva de Haya declarada por el Juzgado respecto a las acciones de cumplimiento forzoso o resolución del contrato de compraventa, limitándose a aducir que su vinculación con Bankia justifica que también responda de los perjuicios sufridos.

En cualquier caso, como razona la sentencia de primera instancia:

"Siendo que la propietaria y vendedora del inmueble, al menos en el momento de firmarse el contrato de arras y el posterior contrato de compraventa -cuya suscripción no se discute- era Bankia, actuando Haya como simple gestor inmobiliario, es claro que esta última no formaba parte del contrato ni ostenta, en consecuencia, legitimación pasiva en cuanto a la acción ejercitada de forma principal".

Más allá de remitirse a las declaraciones de los testigos que, en realidad, corroboran la decisión del Juzgado, ni siquiera ha intentado desvirtuar tal razonamiento la recurrente.

4/ Es preciso aclarar, por último, que no podemos valorar aquí el "perjuicio económico" que, sin mayor concreción, invoca la demandante por razón del préstamo contratado con BBVA, por importe "aproximado" de 28.000 euros (del que afirma tener satisfechos unos 19.000 euros), para hacer frente al pago del precio de la frustrada compraventa. Sencillamente, porque la primera referencia a tal perjuicio fue realizada en el acto de la audiencia previa, donde inadmitió la juez a quo los documentos que en ese momento intentó aportar por extemporáneos y no guardar relación alguna con los hechos invocados en la demanda ( art. 456.1 LEC).

CUARTO.- Sobre el incumplimiento contractual imputado a las demandadas

I. La finca que motiva la controversia tenía concedida la calificación definitiva de VPO en virtud de cédula expedida por el Subdelegado Provincial del Instituto Nacional de la Vivienda de fecha 4 de abril de 1979. Indiscutidamente, para su transmisión era precisa la previa renuncia de la Generalitat de Catalunya a ejercitar el derecho de tanteo que ostentaba por un plazo de doce años a partir del 27 de marzo de 2015, de conformidad con lo dispuesto en el Decreto Ley 1/2015, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria o daciones en pago y el Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda.

Es también un hecho no controvertido que, además de la antedicha renuncia, para formalizar la escritura de compraventa era imprescindible el visado de la Generalitat; extremo que corroboraron los testigos Eugenia, Gines y Belarmino, los dos primeros empleados de Haya y, el tercero, de una empresa contratada por esta última.

Pues bien, como se ha visto, no fue sino el 8 de mayo cuando firmó la Cap de Servei d'Evaluació i Qualificació de l'Habitatge Protegit de la Agència de l'Habitatge el indicado visado, cuando el anterior 23 de marzo había caducado la renuncia a ejercitar el derecho de tanteo sobre la vivienda. Ello explica que el 25 de abril comunicara Haya a la compradora que Bankia había autorizado la devolución de las arras, en definitiva, la resolución del contrato en aplicación de su cláusula décima.

II. Sin discutir que ambos documentos -renuncia y visado- eran imprescindibles para elevar a público el contrato de compraventa ni atribuir responsabilidad alguna a las demandadas por el retraso en obtener el segundo, la Sra. María Purificación hace derivar la mala fe que les imputa del requerimiento que el 12 de febrero de 2019 le dirigió Haya a fin de que indicara la fecha y hora para el otorgamiento de la escritura; conducta que califica de "errática, contradictoria y negligente" pues, en aquella fecha, aún no se había obtenido el visado de la Agència de l'Habitatge.

Podríamos aceptar la incoherencia que supuso aquel requerimiento, pero de ninguna manera que demuestre mala fe alguna sino, más bien, la voluntad de que la operación llegara a buen fin, avanzando el trámite en el convencimiento de que se obtendría en breve el visado y a los fines de que no se produjera la caducidad de la renuncia al derecho de tanteo.

En cualquier caso, además, semejante actuación no guarda la precisa relación con la causa legal que imposibilitó la formalización de la escritura (caducidad de la renuncia de la Generalitat al derecho de tanteo antes de que la Agència de l'Habitatge concediera el oportuno visado).

III. En definitiva, como razona el Juzgado:

"(...) el único incumplimiento de las cláusulas previstas en dicho contrato al que hace alusión la demanda -y que no se niega por Bankia- se refiere a la cláusula décima en la que se hacía constar que era la parte vendedora quien debía presentar el contrato ante el organismo oficial competente en materia de vivienda de protección oficial en la comunidad autónoma de Cataluña para su visado y de, una vez visado el contrato, entregar a la parte compradora un ejemplar.

Señala la actora que, en la creencia errónea de que debía ser ella quien efectuara dicho trámite, una vez firmado el contrato de compraventa solicitó el visado. No puede achacarse, sin embargo, responsabilidad por ello a Bankia, pues los términos de la cláusula en cuestión eran claros y no consta que Dña. María Purificación solicitara a la entidad bancaria que cumpliera con tal previsión, procediendo directamente ella misma a efectuar la solicitud de visado.

La falta de entrega a la actora por parte de Bankia del ejemplar del contrato una vez visado -no discutida por Bankia- tampoco genera consecuencia alguna en el caso que nos ocupa, pues la propia actora indica en la demanda que la resolución favorable recayó el 8 de mayo de 2019 (así se refleja además en el documento nº 13 de la demanda), fecha en la que ya había caducado la renuncia de la Generalitat tal como todas las partes reconocen (...)".

QUINTO.- Consideración adicional

I. Aun prescindiendo de lo hasta aquí razonado, la indemnización pretendida en la demanda, en cuanto a los 9.000 euros que exceden de la suma reconocida a la Sra. María Purificación en primera instancia, carecería de base.

Recordemos que, en la demanda, afirmaba que la compraventa se vio frustrada por la mala fe y actuación irregular de las demandadas, cuyo incumplimiento contractual le había supuesto "un perjuicio injusto en las expectativas con las que de manera razonable contaba", sufriendo "un daño moral, en el que entre otras cosas hay que valorar en su justa medida elementos como pueden ser las gestiones y acciones que haya tenido que hacer ... para proceder a un cambio de domicilio en un municipio distinto al de origen". Concluía considerando "de justicia valorar económicamente el perjuicio ocasionado ..., incluyendo el daño moral, en la cantidad de 10.000 euros".

En el escrito de interposición del recurso sostiene la apelante haber sufrido "un daño no solo moral al ver frustradasu razonable expectativa de adquirir una vivienda ... [s]ino que el daño es valorable económicamente en el sentido de que para la compra ... contrató un préstamo con la entidad de crédito BBVA por un importe aproximado de 28.000 euros (de los que ha pagado aproximadamente 19.000 euros)".

Respecto al afirmado daño "valorable económicamente", nos remitiremos sin más a lo razonado en el precedente fundamento jurídico tercero, apartado 4, remarcando que ni siquiera interesó la recurrente en esta segunda instancia la práctica de la prueba documental inadmitida por el Juzgado.

II. Es verdad que, al amparo del artículo 1.101 CC, puede ser indemnizado el daño moral que derive de un incumplimiento contractual. Ha de ser, sin embargo, relevante o de cierta entidad, suponiendo un plus a la simple frustración, incomodidad o malestar que todo acreedor experimenta ante el incumplimiento de su deudor, riesgo implícito en cualquier relación contractual que, como tal, en principio es asumido por las partes.

La STS 561/2021, de 23 de julio, confirma que, cuando como en el caso que nos ocupa, "se exigen daños morales por el incumplimiento de un contrato de contenido puramente económico, sin implicaciones respecto de los bienes de la personalidad, aunque pudiera entenderse que existe una relación de causalidad fenomenológica entre la conducta del demandado y los daños morales (en el sentido amplio de daños no patrimoniales) que hubiera podido sufrir el demandante, no podría establecerse una imputación objetiva con base en el criterio del fin de protección de la norma" si "explícita o implícitamente no se ha tomado en consideración la vulneración de bienes de la personalidad (tales como la integridad moral, la dignidad o la libertad personal) en relación con el cumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas".

III. Pues bien, como se ha visto, en el caso, los hechos invocados en la demanda no permiten concluir que incurrieran las demandadas en un relevante incumplimiento contractual; mucho menos que actuaran de forma dolosa a los fines de hacer derivar el título de imputación del afirmado daño moral del tenor del artículo 1107 del Código Civil ( "en caso de dolo responderá el deudor de todos los [daños y perjuicios] que conocidamente se deriven de la falta de cumplimiento de la obligación") ( STS 366/2010, de 15 de junio, citada en la 561/2021, de 23 de julio).

Carecemos, además de datos concretos y base probatoria para declarar que el sufrimiento padecido por la Sra. María Purificación supere las molestias asociadas a la frustración propia de cualquier operación de compraventa.

Como razona la sentencia recurrida:

"(...) la actora menciona de modo genérico opacidad en la información que le transmitía Haya e "irregularidades" que apenas se concretan ni mucho menos se conectan en grado de causalidad con perjuicios específicos y mínimamente cuantificables. Tampoco se justifica en modo alguno el importe de la cuantía que por tal concepto se reclama".

SEXTO.- Costas

La desestimación del recurso conlleva la expresa imposición a la apelante de las costas devengadas en esta alzada ( art. 398-1 en relación con el 394-1 LEC).

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación