Sentencia Civil 331/2023 Audiencia Provincial Civil de Castellón/Castelló nº 4, Rec. 790/2022 de 06 de noviembre del 2023

Se aceptan los de la sentencia apelada.

PRIMERO.- La sentencia de instancia viene a desestimar la pretensión indemnizatoria de daños y perjuicios por parte de don Demetrio contra don Enrique y doña Marta, en ejercicio de una acción por incumplimiento contractual derivada de los arts. 1255 y 1124 del código civil sobre la base de que el actor había concertado la compra de la vivienda situada en la CALLE000 núm. NUM000 de la localidad de Benicarló, propiedad de los demandados, a través de la inmobiliaria Inmomadae Consulting SC por un precio de

47.000 € tal y como constaba en el contrato de arras formalizado el 21 de septiembre de 2020 entre el actor como comprador y la referida inmobiliaria.

Sostenía el actor en su demanda que los demandados incumplieron su obligación de vender, originando una serie de perjuicios como es el gasto de la tasación para obtener una hipoteca con la Caixa, por importe de 198,86 €, gastos de notaría cuya cuenta aún no se ha pasado estando pendiente de pago, por lo que reclama 2000 € que sería el importe doblado de la cantidad entregada de reserva según la cláusula tercera del contrato de arras y de acuerdo con el artículo 1454 del código civil, más otros

20.000 € en concepto de daños y perjuicios. En total 22.238,23 €.

La sentencia da por acreditado el encargo verbal de venta efectuado por los demandados a la inmobiliaria Inmomadae Consulting SC, para la vivienda antes indicada, así como que se suscribió un contrato de arras entre el comprador señor Demetrio y la inmobiliaria en representación de los vendedores señores Enrique Marta.

Que en dicho contrato se indicaba el interés en la compra de la finca por parte del señor Demetrio y que entregaba la cantidad de 2.000 € en concepto de arras o señal por la compra de la vivienda, acordándose el precio en 47.000 € e indicando que dicha fianza se contabilizaría a cuenta del precio pactado y quedaba pendiente en la inmobiliaria hasta la firma de la escritura, en un plazo máximo de dos meses contados a partir del 21 de septiembre de 2020, haciendo efectivo la compraventa de la vivienda, momento en el cual la mercantil haría entrega de la fianza a los Enrique quedando saldada toda relación contractual entre ambas partes; y en el acuerdo tercero se expresaba que el presente contrato de arras implicaba según el artículo 1454 CC que tanto el comprador como el vendedor tenía derecho a rescindir unilateralmente el contrato de compraventa con la simple condición o requisito de que si el comprador rescindiera el contrato perdería lo entregado como arras o señal, y si fuera el vendedor el que rescinde la compraventa, debería devolverlo al comprador una cantidad igual al doble de lo entregado como arras o señal. En el caso de que el futuro comprador no le diere la hipoteca se le devolverían las arras.

Considera la juzgadora, en atención a las pruebas testificales de los empleados de la inmobiliaria, don Abilio y doña Lucía, que ésta tenía el encargo verbal de los demandados para vender la vivienda, estando de acuerdo en la venta y habiendo facilitado los vendedores toda la documentación a la notaría, siendo conocedores del contrato de arras, si bien en un primer momento la escritura no se pudo firmar debido a que la esposa del comprador estaba ingresada en el hospital por COVID y después hubo de estar aislada unos días, con lo que en un primer momento la causa de no firmar no fue imputable a la parte vendedora. Una vez transcurrido el plazo de dos meses no existe prueba de cuando se requirió a los demandados para formalizar la escritura, pero ya habían transcurrido los dos meses, de modo que no es imputable un incumplimiento esencial a la parte demandada al no haberse acreditado que desistieran unilateralmente en la suscripción de la escritura de compraventa dentro del plazo contractual, por lo que no procede ni la devolución de las arras dobladas como se pretende ni las restantes pretensiones.

La parte actora se alza contra las consideraciones de la sentencia denunciando un error en la apreciación de la prueba, puesto que -sostiene- de las declaraciones testificales se desprende que fueron los vendedores quienes se apartaron del contrato, habiendo sido avisados los demandados para que fueran a firmar a la notaría, hasta que pasados dos o tres meses el demandado le dijo que había vendido todo el bloque de viviendas a otras personas, con lo que se acredita un incumplimiento por parte de los vendedores que conlleva la indemnización de daños y perjuicios que con la demanda se pretenden.

La representación de don Enrique y doña Marta se ha opuesto al recurso rebatiendo los argumentos de adverso, defendiendo la valoración probatoria de la juzgadora, negando que en el encargo de venta se hubiere autorizado a la inmobiliaria Inmomadae Consulting SC para que suscribiera en nombre de las propietarios algún tipo de contrato de arras penitenciales, no implicando nunca autorización para suscribir documentos con un contenido obligacional pues no fue un consentimiento "en blanco", exigiendo el otorgamiento de arras de una autorización expresa de la que la inmobiliaria carecía, por lo que fue la Inmobiliaria quien por su cuenta concertó la fianza, que se quedó para sí en depósito documentando que únicamente entregaría la cantidad a la propiedad tras la escritura pública de compraventa del inmueble, de ahí que la inmobiliaria al no realizarse el contrato, devolviere al comprador el importe entregado y sin cobrar comisión alguna por sus servicios.

Se afirma en la contestación al recurso que además el intento de formalización de la compraventa, como recoge la sentencia, se realizó fuera del plazo concertado en ese contrato de arras, de forma no imputable a los vendedores y bajo el pretexto de que la esposa del demandante estaba hospitalizada, algo que ni siquiera se ha acreditado, siendo por otra parte que la esposa no figuraba como compradora en el contrato de arras, y ni siquiera ha accionado en el presente procedimiento reclamando perjuicios. En definitiva, se sostiene que la no realización de la escritura no fue imputable a los demandados.

SEGUNDO.- A la vista de la prueba practicada, puesto que la parte apelante alega un error en la valoración de las testificales y de la prueba documental adjunta a la demanda, entendemos que la sentencia valora la prueba de forma parcialmente correcta. y ello por cuánto si bien no es discutible que existiera un encargo de venta de la vivienda propiedad de los demandados señores Enrique Marta referida a la vivienda de su propiedad de la CALLE000 núm. NUM000 de Benicarló, existen ciertas precisiones sobre el alcance que tuvo la contratación de servicios inmobiliarios por parte de los demandados, quienes- no hay que olvidar- en todo momento negaron en su contestación que hubieran autorizado a la inmobiliaria a firmar arras, así como haber conocido que la inmobiliaria hubiera recibido alguna cantidad en tal concepto.

Puede apreciarse unos contornos ciertamente imprecisos e informales entre la inmobiliaria y los señores Enrique Marta como clientes. No existió un documento de encargo que permita entender en qué términos podía Inmomadae Consulting SC hacer la gestión de la venta de este concreto inmueble. Todo se hizo dentro de una confianza tal vez excesiva o relajada por haber vendido antes -al parecer- otros inmuebles del mismo cliente, pero sin que pueda entenderse los servicios como un mandato preciso en cuanto a facultades otorgadas. No consta ni tan siquiera la existencia de comunicaciones o mensajes que permita entender hasta donde la gestión se concertó o se llevó a efecto.

La STS de 4 de julio de 2008 expone cuales con las características de este tipo de relaciones, considerando (el subrayado es nuestro): "la "Nota de encargo" contiene referencias marginales, más o menos afortunadas, al mandato o a la representación, pero su sentido general indica un encargo de "gestión de venta" en la línea de los contratos de mediación o corretaje, según los ha identificado la jurisprudencia de esta Sala (SSTS 10 de marzo y 21 de mayo de 1992 , 19 de octubre de 1993 , 21 de octubre de 2000 , 5 de noviembre de 2004 , 13 de junio de 2006 , entre otras muchas). Como ha dicho la reciente sentencia de 21 de marzo de 2007 , el contrato de mediación se integra en los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos, cuya esencia reside en la prestación de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes, sin intervenir en el contrato ni actuar propiamente como mandatario. Es la que parece actividad típica de las agencias inmobiliarias como la que interviene en los autos. Lo que no es óbice para que tales agencias reciban diversos encargos complementarios o instrumentales de la gestión que se les encomienda y que pueden ser calificados, en sentido amplio como "mandatos", en cuanto de este modo se expresa que la actuación del agente o mediador es eficaz, respecto del concreto encargo recibido, en la esfera jurídica del comitente, siempre que se actúe dentro de los límites señalados por elcomitente ( artículo 1727 CC ). Como, por otra parte, es posible encontrar similitudes, analogías o parentesco entre la mediación y el mandato, modelo histórico de las relaciones de gestión, pero sin llegar a confundir la prestación principal, que en la mediación es una gestión de venta, que por su carácterpreparatorio del contrato que se espera suele denominarse "relación pregestoria", que ha de poner en relación a comitente con un tercero, y en el mandato se produce con sustitución del comitente (mandatorepresentativo) o con presencia en nombre propio del mandatario, para hacer después traslación de los

efectos al mandante (mandato no representativo)."

Pues bien, valorando la prueba en esta alzada consideramos que, efectivamente existió, un encargo de venta del inmueble aludido a la inmobiliaria, y como fruto del mismo se alcanzó un acuerdo para la compraventa al existir un consentimiento en la cosa y en el precio, con el efecto obligacional que se desprenden de los arts. 1445 y 1450 CC, quedando pendiente el otorgamiento de la escritura pública, de tal modo que por parte del comprador existió una preparación de la hipoteca en la notaría de Benicarlo de Luis Alberto Terrón, tal y como consta con la documentación adjunta a la demanda, relativa al " acta de presencia de información precontractual para comprender la carga jurídica y económica del préstamo hipotecario a formalizar".

De la prueba testifical se desprende que don Abilio (de la inmobiliaria) tenía llaves de la vivienda y la enseñó al cliente don Demetrio, informando de todo a los vendedores quienes estuvieron de acuerdo facultándole para que negociara el precio. Indicó el señor Abilio que hizo el contrato de arras, y que al vendedor le indicó que "habían dejado una cantidad de reserva". Refirió el testigo que hizo los trámites para la obtención de la hipoteca por el comprador y ante el notario y que el vendedor estaba al tanto, indicando que fue el mismo vendedor quien facilitó las escrituras a la notaría, pero no llegó a firmarse por diversas circunstancias. La primera vez -dijo el testigo- porque se puso enferma la esposa del demandante estando ingresada por COVID, aplazándose el otorgamiento de la escritura, hasta que después el vendedor empezó a dar largas indicando que "le dejaran unos días", y tras pasar el tiempo le dijo que había vendido la vivienda a otros.

Sin embargo, es de ver que si los señores Enrique Marta habían hecho el encargo de la venta a la inmobiliaria, no consta que hubieren autorizado a tanto como a formalizar arras, ni siquiera que hubieran recibido cantidad alguna, sea como arras o en cualquier otro concepto. De hecho el documento librado por la inmobiliaria refiere que se lo quedaba ella provisionalmente, como si fuera depósito.

El testigo don Abilio no expresó en su declaración que hubiera comunicado al vendedor la formalización de arras (con lo que ello supone a la vista del artículo 1454 del Código Civi), sino -dijo- les informó de "una reserva" hecha, que es algo bien distinto.

En efecto, del contenido del contrato de arras que se aporta como documento núm. 1 de la demanda, dado en Benicarló el 21 de septiembre de 2020 y otorgado entre la inmobiliaria y don Demetrio la parte compradora, resulta que el comprador entregó una cantidad de 2000 euros que se denominó " fianza a contabilizar a cuenta del precio pactado" o sea con un sentido confirmatorio, y se decía que se quedaba en la inmobiliaria hasta la firma de la escritura ante notario, y tras ello " la mercantil hará entrega de esta fianza a don Enrique ". O sea quedaba retenido.

Después en el acuerdo 3º del contrato de arras se aludía al art. 1454 del Código Civil, refiriendo que tanto el comprador como el vendedor tenían derecho a rescindir unilateralmente el contrato de compraventa, con la simple condición o requisito de si el comprador rescindiera el contrato perdería lo entregado como arras o señal y si fuera el vendedor el que rescinde la compraventa debería devolver al comprador una cantidad igual al doble de lo entregado como arras o señal.

Aparte de que no consta que los demandados autorizaren a la inmobiliaria a hacer las arras y obligarse en el contenido indicado, el documento "contrato de arras" provoca varias consideraciones.

La primera, que no se desprende que la cantidad entregada tuviera un concepto preciso pese a aludirse al art. 1454 CC, pues también se denominó " fianza" en el mismo contrato, y se decía que quedaría a cuenta del precio, o sea como anticipo, pero significativamente se expresaba que quedaría en poder de la inmobiliaria y solo se entregaría al vendedor una vez formalizada la escritura haciendo efectiva la compra venta, lo que ofrece una idea de que el vendedor estaba prácticamente al margen de la recepción de esa cantidad de 2.000 euros que el comprador desembolsaba, lo que permite tener por cierto lo manifestado por los demandados sobre que no autorizaron a la inmobiliaria a obligarles por medio de arras. Ello es así hasta el punto de que la cantidad fue devuelta luego por la inmobiliaria al comprador, de motu proprio.

Y en segundo lugar, si el contrato de arras tuviera el efecto vinculante que la parte actora pretende para los demandados, les bastaría a estos devolver doblada la cantidad de 2000 euros para poder desvincularse del contrato, ya que tal efecto opera como cláusula penal ex art. 1454 CC que permite el desistimiento (mal llamado resarcimiento en la norma) especialmente indicado en el contrato sin más consecuencias, con lo que en ningún caso podrían añadirse otras dimensiones lesivas como las aquí pretendidas en forma de otros perjuicios.

Refiere la STS de 17 de octubre de 2018: " Esta sala ha declarado en sentencia 581/2013, de 26 de septiembre , que: "No se discute que sean confirmatorias, pues todas las arras lo son, al acreditar la perfección del contrato de compraventa y que las simplemente confirmatorias constituyen una señal o parte del precio ( sentencias de 4 marzo 1996 y 17 octubre 1996 ). Tampoco son arras penales que tienen naturaleza de cláusula penal y así lo expresan las sentencias del 25 octubre 2006 , 27 octubre , uno de diciembre de 2011 , en estos términos:

"La calificación de esta cláusula es clara: es una cláusula penal que se impone a la vendedora, caso de que incumpla y no entregue el inmueble libre de ocupantes. Se puede calificar de arras penales que no son sino una cláusula penal, por la que la parte puede exigir el cumplimiento de la obligación y sólo en caso de incumplimiento, exigir que se ejecute dicha cláusula; en ningún caso aparece formulada como las arras de desistimiento que prevé el art. 1454 del Código Civil .

"Se trata de la clásica y exacta definición de las arras penitenciales, que no llevan a otra cosa que a la obligación facultativa: puede cumplir o pagar lo pactado, como opción del deudor. Así se pronuncian las sentencias del 24 octubre 2002 , 24 marzo 2009, 29 junio 2009. "Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, según declararon las sentencias de 24 de Noviembre de 1926 , 8 de Julio de 1945 , 22 de Octubre de 1956 , 7 de Febrero de 1966 y 16 de Diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado. ( sentencia de 10 de Marzo de 1986).

"Estas arras son las que contempla el artículo 1454. El deudor cumple o no, sin que conste ni interese la posible voluntad de incumplimiento, ni la culpabilidad, ni la imposibilidad".

Para llegar a esta conclusión, esta sala calificaba las arras penitenciales, en la mencionada sentencia 581/2013 , partiendo de la siguiente cláusula:

"Por tanto la cantidad entregada antes de la firma de la escritura pública es de 580.900 que serán entregadas en concepto de arras, según lo estipulado en el artículo 1454 del Código Civil, es decir en caso de que la parte compradora desista perderá íntegramente las arras entregadas, y si fuera la parte vendedora, las devolverá duplicadas".

En el mismo sentido las sentencias 485/2014, de 23 de septiembre , y 507/2018, de 20 de septiembre ."

En definitiva, en el mejor de los casos y si se entendiere que opera el contrato de arras con los demandados, puesto que no consta que la parte compradora hubiere requerido para el cumplimiento, como dando por bueno el aparente desistimiento de los vendedores (lo único que consta es el requerimiento de la letrada por burofax fechado el 1 de marzo de 2020 reclamando la cantidad doblada de lo entregado y perjuicios que iban a ser reclamados) lo que exigible sería exigible es el importe de 2.000 euros, a mayores de los 2.000 euros ya devueltos por la inmobiliaria.

TERCERO.- En otro orden de cosas y al margen del contenido de arras del contrato de 21 de sept. de 2020, el documento reflejaría un concierto de voluntades en cuanto expresa un acuerdo en el precio y en la cosa, como fruto natural de lo que era una gestión que se correspondía con el encargo de venta efectuado por los demandados a la inmobiliaria.

No se otorga un encargo de venta -aunque sea verbal- de un inmueble por parte de quien acude a unos servicios profesionales de intermediación, sin dejar precisado lo que quiere venderse y el precio a obtener.

En la contestación a la demanda se niega ciertos extremos, pero no los referentes el objeto del encargo ni el precio de la venta indicada.

Sin embargo, las circunstancias por las que el contrato no se llevó a efecto han quedado imprecisadas. No se tiene conocimiento de que los demandados tuvieren certeza sobre el plazo de cumplimiento que la inmobiliaria hizo constar, tampoco consta que los señores Enrique Marta hubieran remitido como supuestos vendedores documentación alguna a la notaría para preparar la compraventa, que sería indicativo de su inemdiata disposición a la misma.

En efecto, mientras que la parte actora ha podido aportar la preparación del acta notarial sobre información precontractual para comprender la carga jurídica y económica del préstamo hipotecario que pretendía formalizar, sin embargo no ha aportado una minuta semejante sobre la compraventa que fuere a realizarse.

El testigo indicó que los vendedores enviaron la documentación a la notaría, pero no existe prueba de ello, y si fuere cierto que hubo de suspenderse la firma por la enfermedad de la esposa del actor, esto es un dato solo referenciado por el testigo a última, que no estaba dentro de los términos de la contestación (tomándolo sin embargo la juzgadora como razón desestimatoria) cuando los demandados nunca habían manejado en la contestación el argumento de que estuvieran dispuestos a vender a don Demetrio y que éste incumpliera el plazo de los dos meses previstos en el "contrato de arras" (que en todo momento han sostenido que ignoraban).

La sentencia en verdad peca de incongruencia. Lo que los demandados sostenían en su contestación es que no tenían idea de las arras como tampoco de la fecha para la firmar en la notaría, no que quien faltó al plazo fuera la parte compradora.

Lo que resulta de la documentación aportada es que el comprador no exigió el cumplimiento del contrato, ni requirió a los demandados para acudir a la notaría ya fuera en una primera o en una segunda ocasión por haberse aplazado la firma en un primer intento. Lo único que consta es la remisión de un burofax con fecha 2 de marzo de 2021 de la dirección letrada, imputando incumplimiento a los vendedores y anunciando la reclamación del doble de lo entregado más los gastos ocasionados de tasación, bancarios y notarios, así como 20.000 euros en daños y perjuicios.

Como es de ver a la fecha del burofax remitido por la letrada, los aquí demandados seguían siendo propietarios de la vivienda según consta en la nota registral 17 de marzo de 202l, es decir no la habían vendido a otro, ni tenían algún supuesto problema de titulación por herencia como apuntaba la letrada en el burofax, es decir estaban en disposición de poder vender.

En definitiva, se ignoran la causa y circunstancias por las que la compraventa no llegó hacerse efectiva, para poder determinar la responsabilidad. Mas el hecho de haber devuelto la inmobiliaria de motu proprio los 2000 euros recibidos, y no pasar la misma honorarios a los vendedores por la gestión malograda por un hipotético desistimiento de última hora, exhiben cierta confusión, tal vez derivada de haberse todo tramitado con cierta informalidad o falta de rigor documental. Se echa en falta documentación precisa sobre la autorización para formalizar arras, en la comunicación de las citas para la notaría y otras comunicaciones al uso que son razonables y hoy muy habituales como elementos probatorios, por ej. emails, mensajes SMSs, whatsapp etc qué pudieran determinar el alcance mínimamente preciso del consentimiento por parte de los contratantes.

El recurso ha de ser desestimado.

CUARTO.- Dada la desestimación del recurso las costas han de imponerse a la apelante ( art. 398 LEC).

Vistos los arts. citados y demás de general aplicación: