Sentencia Civil 71/2023 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 3, Rec. 344/2022 de 06 de febrero del 2023

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.- A fin de poner en su contexto la controversia que se somete a la consideración de este tribunal, hay que partir de las siguientes premisas:

A) Don Luis Miguel (actor) y don Luis Carlos son copropietarios por partes iguales y proindiviso de un edificio de dos plantas con diversos elementos comunes, conformado por las fincas registrales nº NUM000 y NUM001 inscritas en el Registro de la Propiedad nº 1 de Ibiza y que se levanta en el número 54 del carrer de Ses Feixes, en el término municipal de Ibiza.

B) Como consecuencia de la ejecución de obras en el inmueble, se incoó expediente administrativo sancionador por parte del Ayuntamiento de Ibiza en el que se acordó " ORDENAR EL RESTABLIMENT DE LA REALITAT FÍSICA ALTERADA amb la RESTAURACIÓ DE L'INMOBLE A L'ESTAT ANTERIOR A LA COMISSIÓ DE LA INFRACCIÓ en un termini d' UN MES, amb l'advertiment que, en cas d'incompliment ho podrá realizar l'Ajuntament subsidiariament, sense perjudici de les responsabilitats i sancions a que donés lloc, i proposarà el procedent per a impedir els usos als que hagués donat lloc".

C) Los litigantes iniciaron el correspondiente expediente de legalización de obra bajo la dirección técnica del arquitecto don Emiliano.

D) El 17 de abril de 2017, los litigantes celebraron contrato del que interesa destacar los siguientes extremos:

III.- Es voluntad de las partes proceder a la division del proindiviso con la adjudicación de las diferentes entidades registrales que correspondan a cada uno de los comuneros, y para ello otorgan el presente CONTRATO (...)

PRIMERA.- Los contratantes acuerdan la adjudicación de la vivienda sita en la planta baja a Luis Miguel, y la vivienda sita en el primer piso a su hermano Luis Carlos (...)

SEGUNDA.- Los contratantes realizarán un proyecto de los elementos comunes que será al 50% para cada uno de los comuneros, será en régimen de proindiviso.

CUARTA.- Los contratantes realizarán las obras necesarias, de forma coordinada y colaborando el uno con el otro, para la consecución de la oportuna cédula de habitabilidad de ambos inmuebles, y para que sea finalizado el expediente sancionador que obran el expediente de planta baja, que en el presente contrato se adjudica al Sr. Luis Miguel; asimismo, el Sr. Luis Carlos deberá de subsanar diversos elementos, como son barandillas, poner el suelo de la terraza que le corresponde, así como la escalera, como de cualquier otro elemento que requiere el director técnico-arquitecto, el Sr. Emiliano.

SEXTA BIS: Se establecen los siguientes los siguientes criterios que vendrán reflejados en los estatutos de la Comunidad de Propietarios, cuando se realicen:

El contador de luz existente es propiedad de la comunidad.

Si hay posibilidad de solicitar un contador de agua se solicitará, Atribuyéndose un contador de agua para cada entidad registral.

Hay que sustituir la línea del cableado de la luz existente, pasándola por los postes del camino, pidiendo más potencia para las dos casas. Este gasto será asumido al 50 % por ambos propietarios.

A ser posible se realizarán las obras necesarias para que cada vivienda tenga una fosa séptica, dichos gastos también serán al 50 %. Se construirán de forma simultánea por los contratantes.

E) El actor don Luis Miguel ha presentado demanda formulando las siguientes pretensiones:

1. Declare que D. Luis Carlos ha incumplido las obligaciones previstas en la Estipulación Cuarta del Contrato de fecha 17 de abril de 2017, de realizar las obras necesarias para obtener la cédula de habitabilidad y archivar el expediente de legalización de obra, así como de colaborar y coordinarse con mi representado a tal efecto.

2. Condene a D. Luis Carlos a realizar a su costa todas las obras a que se refiere la Estipulación Cuarta del Contrato y que se detallan en el informe de la Sra. Lucía y del Sr. Emiliano aportados como Documento nº 11 y 12 de esta demanda, necesarias para obtener la cédula de habitabilidad, archivar el expediente de legalización de obra y dividir la cosa común, a excepción de las que se expresan en el apartado "Vivienda Planta baja" -cuya obligación recae sobre ambas partes por igual, conforme a lo dispuesto en la Cláusula Sexta bis del Contrato-.

3. Declare que D. Luis Carlos ha incumplido las obligaciones previstas en la Estipulación Sexta bis del Contrato de fecha 17 de abril de 2017, de realizar, conjuntamente con mi representado y por partes iguales (esto es, al 50%), las obras que se contemplan en dicha estipulación.

4. Condene a D. Luis Carlos a realizar, conjuntamente con mi representado, asumiendo su coste por mitad y colaborando en todo lo que sea preciso, las obras a que se refiere la Cláusula Sexta bis del Contrato, esto es:

· La instalación de contadores de agua individuales en cada entidad registral.

· Sustituir la línea del cableado de la luz existente, pasándola por los postes del camino y pidiendo más potencia.

· Instalación de una fosa séptica en cada vivienda. Respecto de esta obra en concreto, se solicita que se condene a D. Luis Carlos a (i) comprar e instalar la fosa séptica correspondiente a su vivienda y (ii) a permitir a mi representado instalar la suya (cuya infraestructura ya tiene comprada).

F) En esta segunda instancia, se alzan los litigantes (el demandante, por via de impugnación) frente a la sentencia que ha acordado lo siguiente:

Que debo estimar y estimo parcialmente la demanda interpuesta por D. Luis Miguel frente a D. Luis Carlos, representado por Dª María Bello Rodicio, acordando DECLARAR que D. Luis Carlos ha incumplido parcialmente las obligaciones previstas en la Estipulación Cuarta del Contrato de fecha 17 de abril de 2017, relativo a la realización de colocar barandillas, poner el suelo de la terraza que le corresponde así como la escalera, CONDENANDO al mismo a realizar a su costa las obras referidas.

No procede estimar el resto de declaraciones ni condenas por falta de prueba relativa al incumplimiento.

SEGUNDO.- El recurso de apelación interpuesto por el demandado ha de ser desestimado por las siguientes razones:

A) En virtud del art. 1091 del Código Civil, las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse a tenor de los mismos. El art. 1258 del Código Civil establece que los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley. Además, según el art. 1256 del Código Civil, la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.

B) En el contrato celebrado entre los litigantes, se contiene la obligación de " colocar barandillas, poner el suelo de la terraza que le corresponde así como la escalera", que es a lo que ha sido condenado el apelante. En concreto, la estipulación Cuarta establece que "el Sr. Luis Carlos deberá de subsanar diversos elementos, como son barandillas, poner el suelo de la terraza que le corresponde, así como la escalera, como de cualquier otro elemento que requiere el director técnico-arquitecto, el Sr. Emiliano".

C) La inejecución de estos trabajos ni tan siquiera resulta controvertida puesto que no se discute en la contestación a la demanda. En cualquier caso, hay que tener en cuenta que recaería sobre el demandado la carga de acreditar el cumplimiento de su obligación contractual (lo que incumbe al actor es la demostración de la obligación) y que lo único probado es que no se han llevado a cabo las obras: así se desprende de los informes elaborados por el arquitecto Sr. Emiliano y la aparejadora Sra. Lucía, intervinientes en el proceso constructivo (el primero, además, ha sido interrogado como testigo-perito).

TERCERO.- No se comparten los argumentos desplegados en el escrito de interposición del recurso de apelación:

A) Por un lado, se hace hincapié en que el demandado no " ha dificultado o impedido el acometimiento de actuaciones pactadas entre el demandado y la actora relativas a la colaboración y/o coordinación con ésta tendentes a la legalización del expediente de legalización del porche de la planta baja; así como para la obtención de la de la cédula de habitabilidad de la referida planta baja", lo cual resulta irrelevante toda vez que el recurrente viene obligado a ejecutar las obras asumidas en el contrato, lo cual supone un plus respecto de la mera abstención de impedir " el acometimiento de actuaciones pactadas".

B) Se insiste también en que el actor no facilitó al demandado el informe técnico confeccionado por el Sr. Emiliano adjunto al escrito de demanda, lo cual se esgrime como motivo para no haber llevado a cabo las obras. Sin embargo, a esto hay que oponer que, una vez recibido el informe, no por ello se ha allanado a la demanda sino que, por el contrario, ha interesado su desestimación, y sigue impetrándola en la alzada. Es más, queda patente que el alegato no pasa de mero pretexto con la lectura de la respuesta del apelante al primero de los requerimientos que le fue dirigido: en lugar de contestar que echaba en falta un informe técnico, don Luis Carlos centró sus objeciones en una supuesta ausencia de efectos obligacionales del contrato de 17 de abril de 2017 ( Solo fija las bases o como dice la estipulación sexta bis los criterios que vendrán reflejados en los estatutos de la Comunidad de propietarios. Por tanto, solo se han sentado las bases o los criterios de unas normas estatutarias pendientes de redactar y de aprobar por ambos copropietarios que todavía no existen y que, por tanto, no entendemos a qué obligaciones contractuales hay que dar cumplimiento porque, sencillamente no existen).

C) Además, se arguye que " existe un extracto de cuenta del demandado (Don Luis Carlos) que contiene que ha contribuido hasta la fecha en la cantidad de OCHENTA y DOS MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y CUATRO EUROS CON OCHENTA Y NUEVE CENTIMOS (82.284,89 euros) en tareas de acometimiento al efecto (Documento número Seis del escrito de Contestación a la Demanda). Lo que demuestra la colaboración, cooperación y compromiso llevada a cabo hasta la fecha del Sr. Luis Carlos para con el acuerdo de voluntades pactado en su momento ". Ante esto, hay que puntualizar que lo que se presenta como " extracto de cuenta del demandado" consiste en un documento elaborado por él mismo en el que se relacionan someramente diversas partidas sin el menor apoyo probatorio que permita constatar que responden a desembolsos realmente efectuados por el recurrente y que guardan alguna relación con la obra. Además, aquí no se discute si don Luis Carlos ha afrontado algún gasto: lo que se examina es si ha ejecutado los trabajos que se comprometió a realizar, y ya se ha apuntado que ni siquiera se alega tal ejecución.

D) Lo mismo cabe oponer al alegato de que " el demandado viene sufragando él sólo los gastos de luz y de agua del proindiviso". Si el demandado tiene algo que reclamar, libre es de hacerlo, pero ello no le exime de cumplir con sus obligaciones contractuales.

CUARTO.- Pasando a la impugnación de la sentencia planteada por don Luis Miguel, hay que poner de relieve lo siguiente:

A) En el contrato concertado entre los litigantes, puede distinguirse entre:

1) La obligación del demandado "de subsanar diversos elementos, como son barandillas, poner el suelo de la terraza que le corresponde, así como la escalera, como de cualquier otro elemento que requiere el director técnico-arquitecto, el Sr. Emiliano". Esta es la obligación que ha sido acogida por la juez a quo y es confirmada en esta alzada.

2) La obligación, asumida por cada una de las partes frente a la otra, de realizar " las obras necesarias, de forma coordinada y colaborando el uno con el otro, para la consecución de la oportuna cédula de habitabilidad de ambos inmuebles y para que sea finalizado el expediente sancionador".

3) En lo que atañe a la cláusula Sexta bis, acuerdan los contratantes solicitar un contador de agua para cada entidad registral (en lugar del único que hay instalado), " sustituir la línea del cableado de la luz existente, pasándola por los postes del camino, pidiendo más potencia para las dos casas" (lo cual se prevé que sea costeado por mitades por los dos hermanos) y ejecutar " las obras necesarias para que cada vivienda tenga una fosa séptica" (obra que también será sufragada por mitades y se realizará " de forma simultánea por los contratantes"). Se especifica también que todo ello se recogerá en los estatutos de la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal, cuando se redacten.

B) Pues bien, en la sentencia de primera instancia se desestima la petición de condena fundada en el apartado 2) con la siguiente argumentación: " con examen de los pactos contenidos no se estima la existencia de una obligación certera y exclusiva a cargo del Sr. Luis Carlos más allá de la ya referida, siendo que el resto de las estipulaciones contenidas en la cláusula cuarta vendrían a establecer una obligación genérica a ambos suscribientes relativas a ejecutar una serie de obras de forma coordinada ".

C) Igualmente se desestima la petición de condena fundada en el apartado 2) por la razón de que la cláusula Sexta bis únicamente " vendría a establecer criterios que vendrán reflejados en la Comunidad de Propietarios".

QUINTO.- En este punto, se discrepa de las conclusiones alcanzadas en la sentencia, por los siguientes argumentos:

A) El hecho de que se especifique que el objeto de la obligación son las obras necesarias " para la consecución de la oportuna cédula de habitabilidad de ambos inmuebles y para que sea finalizado el expediente sancionador" impide que se pueda hablar de " obligación genérica". Ciertamente, el contenido de la obligación de hacer quedaba pendiente, caso de desacuerdo, de actividad probatoria encaminada a concretar cuáles eran las obras necesarias para esa doble finalidad (obtención de cédula de habitabilidad y archivo del expediente sancionador) mas ello no despoja a la obligación contractual de su eficacia vinculante. Lo relevante es que, en el pleito, ha quedado acreditado (por los informes del arquitecto y la aparejadora, plenamente coincidentes y no contradichos por ningún otro técnico ni perito) en qué tendrán que consistir los trabajos.

B) Del mismo modo, la circunstancia de que la obra deba ser ejecutada de forma coordinada por ambos litigantes tampoco priva de eficacia obligacional al contrato. Los hermanos quedan obligados uno frente a otro, en cuanto partes contratantes, a cumplir lo que acordaron: en este caso, don Luis Miguel queda obligado a ejecutar las obras conjunta y coordinadamente con don Luis Carlos.

C) En lo que concierne a la cláusula Sexta bis, una cosa es que se prevea que las obligaciones en ella contempladas queden en su día incorporadas a los estatutos y otra muy distinta que no sean ya exigibles sin necesidad de aguardar a la redacción de los estatutos. Las obligaciones surgen de la firma del contrato y la plasmación en los estatutos de lo acordado no constituye sino una obligación más.

Así pues, la demanda ha de ser estimada en su integridad por ser extensible a estas otras obras lo expuesto en el Fundamento de Derecho Segundo de esta sentencia.

SEXTO.- En lo relativo a los motivos por los que el demandado se ha opuesto a la estimación de la impugnación planteada por el actor, hay que distinguir entre los argumentos ya hechos valer en la contestación a la demanda ( Existe un extracto de cuenta del demandado que contiene que ha contribuido hasta la fecha en la cantidad de OCHENTA y DOS MIL EUROS (82.000 euros) en tareas de acometimiento al efecto. Lo que explicita la colaboración, cooperación y compromiso llevada a cabo hasta la fecha por parte de Don Luis Carlos para cumplir con el acuerdo de voluntades pactado en su momento. Además de dicha contribución económica, el demandado viene sufragando él sólo los gastos de luz y de agua de ambos inmuebles. Existen sendos informes técnicos, uno emitido por el Sr. Emiliano y otro de la Sra. Lucía, los cuales identifican las acciones que se precisan para obtener la legalización del porche así como la cédula de habitabilidad, y que Don Luis Carlos no muestra objeción alguna, pero se niega que no se hayan acometido a causa de éste pues consta acreditado que estos informes técnicos no se le facilitaron con anterioridad ) y otro que por primera vez se formula en esta segunda instancia: no ha quedado acreditado que los escombros de los que se pide la retirada hayan sido depositados por don Luis Carlos.

En cuanto a lo primero, hay que dar por reproducido lo ya razonado en el Fundamento de Derecho Tercero de esta resolución. Respecto de lo segundo, el alegato debe ser rechazado por lo siguiente:

A) Al contestar a la demanda, no se negó que los escombros hubieran sido abandonados por el demandado. Pues bien, el art. 405.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que en la contestación a la demanda habrán de negarse o admitirse los hechos aducidos por el actor y que el tribunal podrá considerar el silencio del demandado como admisión tácita de los hechos que le sean perjudiciales.

B) Al no haber sido negado el hecho aducido en la demanda, no puede ser tenido por controvertido. En consecuencia, según dispone el art. 281.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se trata de un hecho exento de prueba.

SÉPTIMO.- Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y siendo la presente resolución estimatoria del recurso de apelación, no se hará especial mención de las costas causadas en esta alzada.

En virtud del art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la parte demandada ha de pechar con las costas ocasionadas en primera instancia.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la devolución del depósito consignado para recurrir.