Sentencia Civil 67/2024 Audiencia Provincial Civil de Alicante nº 9, Rec. 237/2023 de 06 de febrero del 2024

PRIMERO.- La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda que impugnaba determinados acuerdos de la comunidad demandada, aceptando únicamente el allanamiento parcial de esta última; pronunciamiento que impugna la parte demandante denunciando error en la valoración de la prueba e infracción de la doctrina Jurisprudencial que considera aplicable, reclamando una sentencia parcialmente revocatoria de la de instancia respecto de "los particulares que son objeto de recurso"(sic).

La parte demandada se ha opuesto al recurso presentado, abundando con sus alegaciones en el acierto de la resolución apelada.

SEGUNDO.- Los acuerdos impugnados son los que constan en el acta aportada con la demanda, sin que la demandada haya probado que la misma sea un "borrador" o que el contenido de la misma sea distinto, por lo que consideramos que, tal y como se dice en la demanda inicial y se reconoce en la resolución apelada (consentida además por la Comunidad demandada), los acuerdos impugnados y que ahora son también objeto de recurso, tienen en siguiente contenido:

1.- Abrir o cerrar "huecos fachada" de escaparates y puertas exteriores.

3.- Quitar chapado y realizar en fachada solo "zócalo garaje NUM000". Los propietarios manifiestan que deberá aportar proyecto de un técnico para ver el resultado final en que quedaría la fachada.

En la sentencia de instancia se relacionan aquéllos y se desestima la demanda respecto a los mismos diciendo que "...en la escritura de Declaración de Obra Nueva y Constitución de Propiedad Horizontal -doc. 8 demanda-, se indica "NUMERO UNO. La NUM001, destinada a garaje, letra NUM002 y número NUM000 en la propiedad horizontal, de la casa sita en Santa Pola DIRECCION000, que ocupa una superficie de unos ciento cuarenta metros cuadrados formado por nave única sin distribución interior con un cuarto de aseo y huecos abiertos a la DIRECCION001 y lindante, derecha entrando, DIRECCION002, izquierda y fondo chalet de los Sres. Nemesio y al frente la DIRECCION001". Se evidencia que se trata de una simple descripción y no de una restricción al libre ejercicio de la propiedad, habida cuenta que no existen limitaciones o prohibiciones y en este sentido, la jurisprudencia es prácticamente unánime ( SSTS 30 de diciembre de 2010 , 23 de febrero de 2006 , 20 de octubre de 2008 ) al considerar que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de una prohibición de esta naturaleza exige de una estipulación clara y precisa que la establezca.

En segundo lugar se ha de tener en cuenta la reforma realizada por la Ley 8/2013, con la nueva redacción del artículo 10.3 de la LPH ... De acuerdo a este artículo se regula la división, segregación o agregación de los pisos o locales y sus anejos, la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas; requiriendo autorización administrativa, petición a la Comunidad, aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios. En este sentido, los acuerdos adoptados en acta de 24 de febrero de 2020 por la Junta de Propietarios de la Comunidad, señalados en su apartado PRIMERO puntos 1 y 3 han sido aprobados por el 78,58% a favor, aunque condicionado según se expresa en dicho punto 3 a que: "Los propietarios manifiestan que deberá aportar proyecto de un técnico para ver el resultado final en el que quedaría la fachada".

En consonancia con lo expuesto se estima que los acuerdos han sido adoptados por las tres quintas partes del total de los propietarios, ajustándose a la norma legal. Asimismo, no se ha acreditado que el cambio de uso de garaje a local comercial afecte a la estructura del edificio o comprometa elementos comunes ni que suponga una actividad peligrosa o incómoda, o que perjudique los derechos de otro propietario.

De igual modo se ha de indicar que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que, como se ha dicho, el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria, y teniendo en cuenta que cualquiera de ellas deberá ser interpretada de manera restrictiva. Y en el caso que nos ocupa, que se solicita cambio de uso de garaje a local comercial, el criterio jurisprudencial es el de mayor flexibilidad en la aplicación del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal , distinguiendo en la fachada la zona de los pisos de la zona relativa a las plantas bajas, debiendo aplicar a estas últimas un criterio más flexible, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales, teniendo en cuenta que la alteración que pueda sufrir la fachada del edificio no suponga una alteración de la seguridad del edificio o su estructura general o perjudique los derechos de otros propietarios - STSS 11 de noviembre de 2009, 30 de septiembre de 2010, 15 de octubre de 2009, entre otras-.

En relación al cambio de uso que se pretende, como indica la norma, será necesaria la previa autorización administrativa, siendo para ello la Corporación Municipal la que deberá definir, en su caso, lo que afecte a las normas urbanísticas, siendo ajena esa normativa al régimen de propiedad horizontal..."

La parte demandante opone a dicha argumentación, sustancialmente, que, respecto al acuerdo del punto primero, apartado 1,el mismo es nulo porque no ha sido adoptado por unanimidad, no existe autorización administrativa previa y no existe proyecto de obras, consideración esta última que entiende también aplicable al otro acuerdo impugnado, además de considerar que se trata de obras de mero ornato; concluye diciendo que las obras le perjudican porque él compró pensando que debajo de su vivienda había un garaje, no un local susceptible de cambio.

TERCERO.- Para la adecuada resolución del presente litigio diremos, primeramente, en coincidencia con la Juzgadora de la primera instancia, que de la lectura del título constitutivo no resulta más que una mera descripción del local que se destina a garaje, pero no la limitación dominical pretendida por el demandante, pues no se dice que el local quede destinado exclusivamente a garaje, debiendo por ello reiterar la doctrina Jurisprudencial que considera que todas esas limitaciones a la propiedad deben interpretarse con carácter restrictivo a favor de la libertad de uso en el ejerció del derecho de propiedad.

Así, la STS 123/2006 de 23 de febrero, a propósito de un cambio de uso de un local destinado a oficinas en el título constitutivo, declaró que " en el título constitutivo y los estatutos se hace constar de ordinario el uso y destino del edificio, pero esta mera descripción no supone limitación del uso o de las facultades dominicales, pues para ello deviene necesaria una cláusula o regla precisa y concreta, con obligación para los comuneros de su cumplimiento, tanto para los fundadores de la Comunidad, como para los titulares posteriores, y a ninguno de ellos se le puede privar de la utilización de su derecho de propiedad como considere oportuno, siempre que el destino elegido no esté prohibido singularmente en aquellos documentos.

La interpretación de esta materia, en atención a aquello que puede ocasionar perturbación o menoscabo al derecho de propiedad, tiene carácter restrictivo, y la doctrina jurisprudencial lo ha significado de este modo respecto a la facultad de decisión de cada titular; así, la STS de 6 de febrero de 1989 permitió el cambio de cine a discoteca; la STS de 24 de julio de 1992 ha acogido la modificación del destino de una vivienda a consulta radiológica; la STS de 21 de abril de 1997 admitió la instalación en un piso para vivienda de una oficina; la de 29 de febrero de 2000, en similar circunstancia, ha consentido el ejercicio de la profesión de médico; y la STS de 30 de mayo de 2001 lo declaró también para la práctica profesional de quiromasaje.

Obviamente, todo ello sin perjuicio de que los pisos o locales reúnan las correspondientes condiciones técnicas y de la obtención de la licencia administrativa, que constituye una cuestión ajena a la Comunidad y no le vincula, ya que el permiso de los organismos oficiales no incide, a favor o en contra, de los acuerdos autónomos e independientes de índole civil, adoptados por la Junta de Propietarios.

En definitiva, el título debe determinar las limitaciones con detalle y precisión, y no servirá un acuerdo posterior de la Junta, salvo si se adopta por unanimidad y se inscriba después en el Registro de la Propiedad, lo que casi nunca ocurrirá, pues es lógico que, en la reunión comunitaria, se manifieste la oposición de quién se considere perjudicado.

En el supuesto del debate, el título constitutivo no contiene prohibición de que los propietarios de los locales de la planta NUM003 pudieran dedicar los mismos a otra actividad distinta de la originariamente expresada de forma general como de "oficinas" en la escritura pública de obra nueva y de constitución del edificio en régimen de propiedad horizontal, y el cambio de destino, para el establecimiento de un gimnasio, entraba de lleno en el ámbito de las facultades dominicales de los demandados, sin que suponga alteración del título constitutivo, ni requiera el consentimiento de los demás integrantes de la Comunidad, salvo si incide en alguna de las prohibidas ("inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres"), lo que no ha sido demostrado en los autos ."

En el mismo sentido, la STS 358/2018 de 15 de junio, expresa que "... 1.- Sobre las limitaciones o prohibiciones referidas a la atención del uso de un inmueble y su eficacia, existe un cuerpo de doctrina de esta sala que es prácticamente unánime: (i) El derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido ( artículo 33 C.E .), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. No obstante en el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la comunidad.

Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad.

(ii) También es doctrina de esta Sala (sentencia 30 de diciembre de 2010 ; 23 de febrero de 2006 y 20 de octubre de 2008 ) considerar que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de una prohibición de esta naturaleza exige de una estipulación clara y precisa que la establezca. Así lo reconocía la sentencia de 21 de diciembre de 1993 . Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.

Es por ello que la citada sentencia 728/2011, de 24 de octubre, afirma que: "Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa".

(iii) La interpretación de las limitaciones, y ello es relevante para el recurso, debe ser siempre de carácter restrictivo, como cualquier menoscabo del derecho de propiedad, siendo contundente la jurisprudencia ( sentencias de 6 de febrero de 1989 ; 7 de febrero de 1989 ; de 24 de julio de 1992 ; de 29 de febrero de 2000 ; de 21 de abril de 1997 ).

(iv) No empece a que el comunero, en aras a su derecho de propiedad, pueda modificar el uso o destino de su elemento privativo, con la posibilidad de que el destino que elija o el uso que haga, pueda ser dañoso, molesto, insalubre, peligroso o inmoral, cuestión a decidir en otro ámbito normativo.

(v) El derecho de cambio no implica autorización de hacer obras en elementos comunes ( sentencia 9 de octubre de 2009 ), pues en tal caso será preciso que lo conceda la Junta de Propietarios, a salvo lo que se prevea en los Estatutos o en el título constitutivo.

2.- La aplicación de esta doctrina al caso enjuiciado conlleva la estimación del recurso. La Audiencia lleva a cabo una interpretación extensiva y forzada para deducir de la mera descripción del inmueble una prohibición en la alteración del uso. Cuando a los efectos de la constitución en régimen de propiedad horizontal se describe el local y el piso en que se divide el inmueble, se afirma: "Uno. Local para oficina en la planta baja de la casa..." No se recoge que sea exclusivamente para oficina, en cuyo supuesto el destino sería expreso y claro. De ahí, que la interpretación más favorable al derecho de propiedad sea que se dijo "para oficina", por ser lo instalado, pero sin excluir cualquier otro destino, siempre y cuando se acomodase éste y su uso a las normas de la propiedad horizontal, a que se ha hecho mención. La interpretación de la Audiencia implica una limitación de las facultades dominicales, que no puede presumirse, pues como se ha declarado la eficacia de la prohibición exige una cláusula que así lo prevea de modo expreso, según la jurisprudencia..."

Consecuentemente, rechazamos que resulte necesaria la "unanimidad" pretendida por el demandante, siendo por tanto suficiente el acuerdo de la mayoría; sin embargo, si coincidimos con él en que la autorización dada para "abrir o cerrar huecos fachada" y quitar chapado y realizar fachada solo zócalo garaje NUM000" es nula por cuanto no concreta qué trabajos son los que se van a realizar ni como se pretende alterar dicho elemento común.

Al respecto recordaremos que el propietario del citado local no precisa autorización de la Comunidad para realizar las obras de adaptación necesarias para el cambio de destino salvo que se afecten elementos comunes o cerramientos del edificio ( art. 7.1 de la LPH: " el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. ") y, por otra parte como ya dijéramos en nuestra sentencia de 18 de febrero de 2014 (reiterada en otras como la sentencia 61/2020 de 20 de febrero), la STS de 14 de febrero de 2011 dijo que " A) Con carácter general se debe tener en cuenta que el artículo 12 LPH en relación con la regla primera del artículo 17 LPH exige la unanimidad de la Junta de propietarios para adoptar acuerdos que impliquen una modificación de los elementos comunes, por constituir una modificación del título constitutivo ( SSTS de 22 de octubre de 2008 [ RC n.º 245/2003 ], de 15 de diciembre de 2008 [ RC n.º 861/2004 ] y de 17 de febrero de 2010 [ RC n.º 1958/2005 ]). B) Esta doctrina general, ha sido matizada por la jurisprudencia de esta Sala, que considera que deben ser interpretadas de modo flexible, cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal, las exigencias normativas en materia de mayorías. Es muy frecuente que en el momento de construirse los edificios, sus locales se configuren con una pared de ladrillo para que el adquiriente adecue la fachada de acuerdo con las necesidades estéticas inherentes al negocio que se va a desarrollar. Los locales comerciales están destinados a albergar diferentes negocios, de modo que para su correcto desarrollo es necesaria la instalación de elementos externos tendentes a la captación de clientela, que necesariamente van a afectar a elementos comunes del edificio, y en especial a la fachada. La STS de 11 de noviembre de 2009 (RC n.º 625/2005 ), así como la STS de 30 de septiembre de 2010 (RC n.º 1902/2006 ), declaran que no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales. De este modo los propietarios de los locales comerciales situados en la planta baja pueden ejecutar obras que supongan la alteración de la fachada del edificio, siempre y cuando su realización no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general o perjudique los derechos de otros propietarios."

En el mismo sentido, la STS de 11 de noviembre de 2009, así como la STS de 30 de septiembre de 2010, declararon que no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales. De este modo los propietarios de los locales comerciales situados en la planta baja pueden ejecutar obras que supongan la alteración de la fachada del edificio, siempre y cuando su realización no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general o perjudique los derechos de otros propietarios.

En resumen, conforme a la enunciada doctrina Jurisprudencial, una vez que el actual propietario del garaje obtuviese las autorizaciones administrativas necesarias para el cambio de destino del local referenciado, podría realizar en el mismo, sin autorización de la Comunidad, las obras de adaptación necesarias para su funcionamiento como local comercial, incluyendo la apertura de huecos para escaparates y puertas exteriores, con las únicas limitaciones ya citadas pero, si como acontece en el caso enjuiciado, ha decidido someter dichas obras a la previa conformidad de la Comunidad, está obligado a demostrar que aquéllas no producirán en ningún caso la citada afectación, pues lo contrario supondría concederle un título habilitante indeterminado para poder realizar cualquier cambio estructural.

En definitiva, aunque la obtención de dichos acuerdos no resulta necesaria para las obras, una vez solicitada y decidida su adopción por la Comunidad, los mismos precisaban de la aportación de los proyectos necesarios para conocer el contenido y alcance de las obras a realizar para poder determinar si se afecta la seguridad o estructura del edificio o si perjudica de manera injusta a algún otro comunero, todo lo cual se desconoce en el caso enjuiciado y por ello justifica la declaración de nulidad pretendida.

CUARTO.- Conforme a lo dispuesto en el artículo art. 398.1 y 394 LEC, no procede hacer expresa condena en las costas de esta alzada, imponiendo a la demandada las correspondientes a la primera instancia.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;