Sentencia Civil 53/2026 , Rec. 1377/2022 de 06 de febrero del 2026

Primero. Planteamiento:

La entidad demandante, CALIFORNIA JEANS SL, como titular del bajo comercial nº 3 del edificio, ejercita acciones de nulidad de los acuerdos de la Junta de Propietarios de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 de El Temple, relacionados con la instalación de un ascensor comunitario.

A) Impugnación del acuerdo relativo al punto de primero del orden del día de la Junta General celebrada el 15 de abril de 2022:

Se impugna por haberse aprobado un proyecto de obra de ascensor, cuando en la convocatoria no se aludía a la valoración de proyectos, sino a ofertas de empresas. Alega que ello impidió acudir con conocimiento de las circunstancias del proyecto que se decidió aprobar. Por estos motivos considera nulo el acuerdo, por defectos de convocatoria.

Se impugna asimismo el acuerdo por considerarlo abusivo, dado que se aprobó el acuerdo de instalación del ascensor en el hueco de escaleras, lo que implica afectar al local de la actora, cuando existía alternativa viable técnicamente de ejecución sin afectar al local y sí a las viviendas, que son las únicas beneficiadas por la nueva instalación.

B) Impugnación del acuerdo relativo al punto segundo del orden del día de la Junta General celebrada el 15 de abril de 2022:

Se impugna la aprobación de los balances económicos correspondientes a los años 2019, 2020 y 2021, en cuanto que incluye la derrama destinada a pagar en su día el proyecto de ascensor. Considera que no le corresponde, como titular del bajo, pagar dicha derrama, por infracción de los estatutos, dado que en los mismos se excluye a los locales de contribuir a los gastos de limpieza, alumbrado, y reparación del portal y escaleras, cuyos gastos costearán exclusivamente los pisos altos a partes iguales.

C) Impugnación del acuerdo relativo al punto primero del orden del día de la convocatoria de la Junta General celebrada el 10 de octubre de 2022:

Se impugna la decisión de aprobar un presupuesto para la ejecución de obra y el establecimiento de la derrama, por ser un acuerdo de ejecución del acuerdo de aprobación de proyecto que se reputa nulo.

Y se impugna la participación de los locales por considerar que vulnera los estatutos.

La demandada, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 de El Temple, Cambre, se opone a la demanda por los siguientes motivos:

-Alega que la valoración de la instalación del ascensor fue objeto de sucesivas reuniones de la Junta de Propietarios, con asistencia de técnicos de diversas empresas, el 20/2/2017, 11/12/2017, 16/4/2018 y 18/11/2019, En esta Junta de 18/11/2019 se acordó expresamente recabar un proyecto de arquitecto antes de aprobar la obra, para comprobar la viabilidad de la instalación; en Juntas posteriores se aprobó el presupuesto para la elaboración del mismo. En Junta General Extraordinaria de 29/12/2021 se presentó el proyecto elaborado por arquitecto y presupuestos de MAPARCA, acordándose facilitar el proyecto a otras instaladoras para que puedan realizar ofertas.

Partiendo de estos antecedentes, conocidos por la actora por su asistencia a la Junta, se opone al motivo de oposición fundado en defectos de convocatoria, considerando suficientemente identificado el objeto del orden del día.

-Respecto de la impugnación del punto segundo de la Junta de 5/4/2022, niega que el actor votara en contra, según consta en el acta. En todo caso, alega que con el motivo de impugnación la parte actora "iría contra sus propios actos, ya que no impugnó el Acta de la Junta de 18/11/2019 (documento nº 6), en la que se acordó la derrama correspondiente al abono de los gastos de contratación del proyecto para la instalación del ascensor, incluso abonó dichas derramas".

-Y respecto de dicha impugnación y también la de los acuerdos del punto primero de la Junta de 10/10/2022, añade que la participación en los gastos relativos a la instalación del ascensor, no están excluidos por los Estatutos, que aluden exclusivamente a gastos ordinarios de limpieza, alumbrado y reparación del portal y escaleras.

Segundo. Impugnación del acuerdo relativo al punto de primero del orden del día de la Junta General Extraordinaria celebrada el 15 de abril de 2022 por defectos de convocatoria:

La convocatoria de la Junta aludía como Punto Primero del Orden del día a:

"Presentación de ofertas de empresas para la instalación del ascensor del edificio. Aprobación si procede, de la instalación y de la empresa a ejecutar las obras del ascensor. Determinación de la forma de pago".

En el acta consta el siguiente resultado:

"Se presentan los presupuestos solicitados a las empresas TK Elevadores, Maparca y Proel en base al proyecto elaborado por el arquitecto Luis Enrique, para la instalación de un aparato ascensor en el edificio, para informar de sus ofertas y resolver las posibles dudas y consultas que puedan tener los vecinos respecto a la obra, tipo de aparato a instalar, con el objeto de mejorar la accesibilidad del edificio y las formas que se plantean para afrontar el pago de la instalación. Tras la presentación de los presupuestos, se abre un amplio debate al respecto de la forma de instalar el ascensor por las afectaciones que suponen para los locales. Acto seguido, una vez se han producido todas las deliberaciones, se procede a la votación por parte de los vecinos para la instalación, obteniendo los siguientes resultados:

...

Resultando por tanto, 7 votos a favor que representan el 77,78% de los votos emitidos y un 48,47% de la comunidad y 2 en contra que representan el 22,22% de los votos, que representan el 45,73% de la comunidad, por lo que se obtiene mayoría simple suficiente para la aprobación de la instalación del ascensor del ascensor y a la espera de los que pudieran no haber ejercido su voto presencialmente."

El art. 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que "la convocatoria de las juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9".

La infracción de esta norma constituye una causa de impugnación de los acuerdos que se pudieran adoptar en la junta irregularmente convocada, por vulneración de un precepto imperativo de la Ley de Propiedad Horizontal ( art. 18.1 LPH).

La observancia del requisito de convocatoria con descripción del orden del día debe interpretarse, conforme a la finalidad de la norma, en el sentido de que los vecinos normalmente atentos y perspicaces tengan un cabal conocimiento de lo que se va a tratar en ella. La jurisprudencia es constante en una interpretación flexible, alejada de un exceso de formalismo que perjudique el normal funcionamiento de las Comunidad de Propietarios.

Por lo que ahora interesa, la convocatoria aludía a la cuestión a tratar: "Presentación de ofertas de empresas para la instalación del ascensor del edificio. Aprobación si procede, de la instalación y de la empresa".

Reprocha la parte actora, impugnante, que no se especificó que iba a decidirse la instalación conforme a las alternativas previstas en el proyecto, por lo que no debió valorarse la cuestión, considerando que no estaba abarcada por la convocatoria.

La alegación resulta improcedente a la vista de los antecedentes de las Juntas de Propietarios en que, con asistencia de la actora, se sucedió el debate y valoraciones que finalmente dieron lugar a la Junta decisiva. En particular y por lo que se refiere a la existencia y conocimiento del proyecto de obra de instalación de ascensor sobre el que giraba el debate para decidir sobre la "aprobación, si procede, de la instalación",constan los acuerdos anteriores en los que se decidió encargar dicho proyecto para despejar dudas planteadas por diversas empresas de ascensores. Y consta que en Junta de 29/12/2021 se presentó el proyecto de obra de instalación de ascensor y presupuesto de la empresa MAPARCA (el arquitecto que hizo el proyecto declaró en la vista que informó de las opciones a los vecinos en su día, explicando las alternativas), acordándose recabar otros presupuestos de constructoras de conformidad al proyecto.

Con estos antecedentes, el objeto de la Junta de 15 de abril de 2022 referido en la convocatoria era claro y meridiano, decidir si se ejecuta o no la obra, obviamente según proyecto ya conocido por la Comunidad, y elegir en tal caso un presupuesto.

Los vecinos normalmente atentos al devenir de los intereses de la Comunidad estaban cumplidamente informados del proceso de decisión y, también, de la finalidad de la Junta, en los términos suficientemente expresivos de la convocatoria.

Procede en consecuencia desestimar el motivo de impugnación.

Tercero. Impugnación del acuerdo relativo al punto de primero del orden del día de la Junta General Extraordinaria celebrada el 15 de abril de 2022 por grave perjuicio o abuso de derecho:

El art. 18.1.c LPH regula, como motivo de impugnación de los acuerdos de la Junta de Propietarios, el siguiente supuesto:

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

La valoración del abuso de derecho debe hacerse, en el contexto y circunstancias del caso, comprobando si el ejercicio del derecho es anormal por no responder a un interés real sino al propósito de causar perjuicio.

La STS 666/2002 de 2 julio, pon. Sr. Martínez-Pereda Rodríguez, sintetiza la doctrina del abuso de derecho en los siguientes elementos:

1º) Uso de un derecho objetivo y externamente legal.

2º) Daño a un interés no protegido por una específica prerrogativa jurídica.

3º) Inmoralidad o antisocialidad de este daño, manifestada en forma subjetiva o en forma objetiva - sentencias de 28 de noviembre de 1967 ( RJ 1967 , 4847) , 5 de junio de 1972 ( RJ 1972, 2399 ) y 3 de enero de 1992 -. Pero no puede invocarse cuando la sanción del exceso pernicioso en el ejercicio del derecho está garantizada por precepto legal - sentencias de 28 de abril de 1976 y 14 de julio de 1992 ( RJ 1992, 6293) -. Su apreciación exige que la base fáctica ponga de manifiesto las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y las subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo) - sentencia de 30 de mayo de 1998 ( RJ 1998, 4076) -.

El art. 9.1.c de la Ley de Propiedad Horizontal regula, como obligación de cualquier propietario:

"Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados".

En este precepto se incardina el supuesto de obras para ejecución de un ascensor comunitario, con necesidad de afectar parte de algún piso o local.

El demandante considera que resulta gravemente lesiva la decisión de ejecutar el ascensor con afectación de su local, no beneficiado por la instalación, cuando existe una alternativa viable, que supondría afectar a las viviendas, cuyos titulares sí resultan beneficiados.

El arquitecto que hizo el proyecto y planteó la propuesta aceptada por la Comunidad explicó en su declaración, con meridiana claridad, las opciones posibles y las ventajas obvias de la aprobada.

La opción 1 se descartó por motivos técnicos que la hacían materialmente inviable.

Materialmente eran viables, por lo tanto, la opción 2 y la 3.

La opción 2 supondría afectar de forma relevante a dos pisos por planta (uno en la superficie del ascensor y otra el acceso). Además, afectaría al local en mayor medida que la opción 3 aprobada, porque dicha opción 2 afectaría al local en la totalidad de la superficie del ascensor más un espacio de acceso al ascensor.

La opción 3 es la que ocupa la mayor superficie posible de elementos comunes, esto es el hueco de ascensor, y por tanto la menor superficie posible de elementos privativos; también la menor superficie posible de afectación del local.

En definitiva, la explicación del arquitecto deja claro que la opción aprobada por la Comunidad es la menor perjudicial, no sólo en totalidad de superficie de elementos privativos afectados (por tanto, en menor coste indemnizatorio por servidumbres), sino también en superficie del local que, necesariamente, habrá de verse afectado (1'20 m2 la opción 3 aprobada; 5 m2 la opción 2). También explicó que la afectación del sótano es nimia, porque se debe bajar el techo en unos 20cms, que están abarcados por el doble techo, con lo que no se pierde superficie útil.

Por lo demás, la alegación de la demandada de privarse de utilidad del local está huérfana de toda prueba; es una afirmación sin apoyo en un criterio técnico que, además, contradice los datos recabados mediante la documental del proyecto básico y declaración del arquitecto.

Procede en consecuencia desestimar el motivo.

Cuarto. Impugnación del acuerdo relativo al punto segundo del orden del día de la Junta General celebrada el 15 de abril de 2022:

El art. 9.1.e) LPH establece como obligación de cada propietario la de "contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización".

En relación con ello, el art. 5 LPH establece, respecto del contenido del título constitutivo:

"...En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad ...".

De estos preceptos resulta que el título debe contener la cuota de participación, que no es otra cosa que una asignación teórica del valor del piso o local respecto del total del inmueble. Y puede contener, además, reglas especiales de contribución a los gastos. Si no se hiciera esta particular mención, los gastos se cubren, como regla, según las cuotas, por disposición del art. 9.

En el presente caso el título constitutivo contiene una regla especial para la contribución a los gastos comunes:

"Quedan excluidos los locales situados en planta baja y sótano de contribuir a los gastos de limpieza, alumbrado y reparación de portal y escaleras, cuyos gastos costearán exclusivamente los pisos altos a partes iguales. Todos los demás gastos comunes serán satisfechos por todos los pisos y locales del inmueble en proporción a la cuota que cada uno represente en el valor total del inmueble. Tanto unos gastos como otros se procurará, en todo lo posible, individualizarla por portales".

Respecto de la obligación de los propietarios de locales exentos de gastos de mantenimiento del portal y escaleras, para contribuir a los gastos de instalación de ascensores y otros medios de superación de barreras arquitectónicas, donde antes no los había, la jurisprudencia ha declarado su obligación de contribuir, con arreglo al art. 9.1.e LPH interpretado en relación al art. 10, en la consideración de que se trata de una instalación necesaria, y que su ejecución no es un acto de conservación o mejora, sino una nueva instalación que revaloriza la finca en su conjunto.

En términos de la STS 381/2018, de 21 de junio:

i) las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias han de interpretarse siempre restrictivamente de modo que no abarquen los gastos de instalación de ascensor; supuestos que tratan de garantizar la accesibilidad y la mejora general del inmueble ( sentencias 691/2012, de 13 de noviembre ).

(ii) sobre la interpretación y delimitación del término gastos, tal y como fija la sentencia 620/2010, de 20 de octubre , y reitera la 691/2012, de 13 de noviembre , en los supuestos en los que la instalación de un ascensor en un edificio que carece de este y que resulta necesario para la habitabilidad del inmueble, constituya un servicio o mejora exigible, la cual incrementa el valor del edificio en su conjunto y redunda en beneficio de todos los copropietarios, todos los comuneros tienen la obligación de contribuir a los mismos sin que las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias haya de interpretarse como exoneración del deber de contribuir a los gastos de instalación de ascensor.

(iii) La instalación del ascensor, y aquí la ampliación de su trayectoria («a cota cero»), ha de reputarse no solo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los vecinos, y no como una simple obra innovadora de mejora ( sentencias 797/1997, de 22 de septiembre , y 929/2006, de 28 de septiembre ); accesibilidad que está presente tanto cuando se instala ex novo el ascensor, como cuando se modifica de forma relevante para bajarlo a «cota cero», y si obligado está el comunero a contribuir a los gastos de instalación de ascensor, obligado lo estará también, en casos como el enjuiciado, de los destinados a completar la instalación ya existente para la eliminación de barreras arquitectónicas, más propios de una obra nueva que de mantenimiento o adaptación del ascensor.

En términos de la STS 678/2016, de 17 de noviembre:

La sentencias de esta Sala que cita la recurrida, de 20 de octubre de 2010 y 23 de abril de 2014 , plantean problemas distintos: la primera, después de reconocer que el principio de autonomía de la voluntad en las relaciones privadas expresamente recogidas en el artículo 396 último párrafo del Código Civil , autoriza las normas estatutarias que en determinadas circunstancias fijan el régimen de contribución en algunos gastos comunitarios de forma diferente y la cuota de participación fijada en el título pudiendo incluso eximir de la obligación de contribuir a determinados gastos a algunas viviendas o locales, declara que «las cláusulas que eximen del deber de contribuir a "gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras" a los propietarios locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, ya que, como afirma la referida sentencia 1151/2008 , redunda en beneficio, sin excepción, de los propietarios del inmueble e incrementa no solo el valor de los pisos o apartamentos, sino de la finca en su conjunto, por lo que resultaría abusivo que la contribución a su pago no tuviera que ser asumida por todos los condueños».

La segunda, plantea el problema de si los propietarios de unos locales de negocio deben participar en el pago de los gastos ocasionados por la instalación en el edificio de una plataforma, «salva escaleras», para evitar las barreras arquitectónicas, cuando por lo previsto en los estatutos resulten exentos de la contribución a los gastos de ascensor. La sentencia cita la de 10 de febrero de 2014 , señalando que el alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en donde la instalación del ascensor se realiza por primera vez; pues se trata de garantizar la accesibilidad y mejora general del inmueble.

Por tanto, en ambos casos se trataba de establecer un servicio nuevo donde antes no lo había y de cuyos gastos en ningún momento se exoneraba en los estatutos a los locales.

El planteamiento de la actora no es conforme con la jurisprudencia, que ha sentado la obligación de los bajos y locales de contribuir a la obra de instalación ex novo del ascensor. La resolución citada en conclusiones para fundar su posición, STS 427/2011, de 7 de junio, no se corresponde con el supuesto objeto del presente proceso. Al contrario, alude a un supuesto de sustitución del ascensor existente por otro nuevo, es decir, de renovación de la instalación de ascensor preexistente, no la ejecución de una instalación que no existía en la Comunidad (instalar un ascensor en el edificio que no lo tenía o llevar un ascensor a cota cero); y con la expresa previsión de que los propietarios de los locales comerciales quedaban "excluidos de contribuir a los gastos derivados de los servicios que no utilice". La exclusión en los estatutos se refiere a servicios existentes, no a la ejecución de nuevas instalaciones para dotarse de nuevos servicios.

En el presente caso se trata de la ejecución de una nueva instalación, y al repecto el criterio jurisprudencial es claro y constante, según se ha expuesto.

Que los locales sumen un 38% de cuotas no añade ni quita nada a lo anterior. No determina que se produzca un abuso de derecho, porque la pretensión de la Comunidad de exigir la contribución a las derramas para sufragar la instalación conforme a la cuota es una circunstancia específicamente prevista por la norma legal en los términos interpretados por la jurisprudencia, esto es por el art. 9.1.e) LPH, que es además una norma nuclear del régimen de propiedad horizontal. Cabe añadir que el hecho de que un local que ocupa toda la planta baja tenga un porcentaje relevante de participación no es en modo alguno excepcional, sino común y ordinario cuando es un edificio de pocas plantas, como tantos.

En definitiva, conforme a jurisprudencia consolidada, los propietarios de los locales están obligados a contribuir a la instalación de un ascensor en el edificio donde no existía (asimismo tal obligación existe cuando se trata de ejecutar obras para llevar el ascensor preexistente a cota cero, en cuanto tal obra no es de conservación, sino de sino de ubicación ex novo del ascensor en una planta).

La actora apeló en conclusiones a la doctrina de los actos propios por razón del contenido del Acta de la Junta General Extraordinaria de 27 de enero de 2025, aportada al comienzo de la vista. Dicho acuerdo, en realidad, aprueba únicamente plantear un acuerdo a la propiedad del bajo -que no estaba presente en la reunión, de ahí que se dejara condicionado a su ratificación-, proponiendo compensar el coste del ascensor que corresponda al local con la indemnización por servidumbre; por su fecha, se produce durante el tiempo en el que el presente proceso estaba suspendido por vías de acuerdo, con lo que tiene la inequívoca finalidad de lograr una transacción. Partiendo de ello, la jurisprudencia es constante al señalar que los tratos extraprocesales para obtener una transacción no constituyen actos propios definitorios de la posición jurídica de las partes, esto es, vinculantes conforme a la conocida doctrina de vinculación por actos propios. No se olvide que dicha doctrina tiene su fundamento normativo en el principio de buena fe del art. 7 CC; y evidentemente no falta a la buena fe quien procura una solución amistosa. Si la parte contraria no acepta la propuesta ha de pechar con la falta de acuerdo, y quien hizo la propuesta no queda vinculado por ella y puede hacer valer sus derechos con plenitud sin concesiones.

Y aún cabe añadir, sólo a efectos dialécticos, que el contenido de la propuesta precisamente presupone la obligación de contribuir al conste del ascensor por el propietario del bajo, porque es tal contribución la que se daría por compensada con la indemnización por servidumbre. La propuesta pretende ceder en lo pecuniario para evitar litigios y la contraparte la rechazó; en nada se vincula nadie.

Por lo expuesto, partiendo de la validez del acuerdo de la Comunidad aprobando obras, según lo argumentado en anteriores Fundamentos, procede asimismo la desestimación de los motivos de impugnación frente al acuerdo relativo al punto segundo del orden del día de la Junta General celebrada el 15 de abril de 2022.

Y en consecuencia procede desestimar la demanda.

Quinto. Costas:

La desestimación de la demanda conduce a que se impongan las costas a la parte actora ( art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Por todo lo expuesto, vistos los preceptos citados y demás concordantes y de general aplicación, en nombre de S.M. el Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español de conformidad con el art. 117 de la Constitución:

Primero. Planteamiento:

La entidad demandante, CALIFORNIA JEANS SL, como titular del bajo comercial nº 3 del edificio, ejercita acciones de nulidad de los acuerdos de la Junta de Propietarios de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 de El Temple, relacionados con la instalación de un ascensor comunitario.

A) Impugnación del acuerdo relativo al punto de primero del orden del día de la Junta General celebrada el 15 de abril de 2022:

Se impugna por haberse aprobado un proyecto de obra de ascensor, cuando en la convocatoria no se aludía a la valoración de proyectos, sino a ofertas de empresas. Alega que ello impidió acudir con conocimiento de las circunstancias del proyecto que se decidió aprobar. Por estos motivos considera nulo el acuerdo, por defectos de convocatoria.

Se impugna asimismo el acuerdo por considerarlo abusivo, dado que se aprobó el acuerdo de instalación del ascensor en el hueco de escaleras, lo que implica afectar al local de la actora, cuando existía alternativa viable técnicamente de ejecución sin afectar al local y sí a las viviendas, que son las únicas beneficiadas por la nueva instalación.

B) Impugnación del acuerdo relativo al punto segundo del orden del día de la Junta General celebrada el 15 de abril de 2022:

Se impugna la aprobación de los balances económicos correspondientes a los años 2019, 2020 y 2021, en cuanto que incluye la derrama destinada a pagar en su día el proyecto de ascensor. Considera que no le corresponde, como titular del bajo, pagar dicha derrama, por infracción de los estatutos, dado que en los mismos se excluye a los locales de contribuir a los gastos de limpieza, alumbrado, y reparación del portal y escaleras, cuyos gastos costearán exclusivamente los pisos altos a partes iguales.

C) Impugnación del acuerdo relativo al punto primero del orden del día de la convocatoria de la Junta General celebrada el 10 de octubre de 2022:

Se impugna la decisión de aprobar un presupuesto para la ejecución de obra y el establecimiento de la derrama, por ser un acuerdo de ejecución del acuerdo de aprobación de proyecto que se reputa nulo.

Y se impugna la participación de los locales por considerar que vulnera los estatutos.

La demandada, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 de El Temple, Cambre, se opone a la demanda por los siguientes motivos:

-Alega que la valoración de la instalación del ascensor fue objeto de sucesivas reuniones de la Junta de Propietarios, con asistencia de técnicos de diversas empresas, el 20/2/2017, 11/12/2017, 16/4/2018 y 18/11/2019, En esta Junta de 18/11/2019 se acordó expresamente recabar un proyecto de arquitecto antes de aprobar la obra, para comprobar la viabilidad de la instalación; en Juntas posteriores se aprobó el presupuesto para la elaboración del mismo. En Junta General Extraordinaria de 29/12/2021 se presentó el proyecto elaborado por arquitecto y presupuestos de MAPARCA, acordándose facilitar el proyecto a otras instaladoras para que puedan realizar ofertas.

Partiendo de estos antecedentes, conocidos por la actora por su asistencia a la Junta, se opone al motivo de oposición fundado en defectos de convocatoria, considerando suficientemente identificado el objeto del orden del día.

-Respecto de la impugnación del punto segundo de la Junta de 5/4/2022, niega que el actor votara en contra, según consta en el acta. En todo caso, alega que con el motivo de impugnación la parte actora "iría contra sus propios actos, ya que no impugnó el Acta de la Junta de 18/11/2019 (documento nº 6), en la que se acordó la derrama correspondiente al abono de los gastos de contratación del proyecto para la instalación del ascensor, incluso abonó dichas derramas".

-Y respecto de dicha impugnación y también la de los acuerdos del punto primero de la Junta de 10/10/2022, añade que la participación en los gastos relativos a la instalación del ascensor, no están excluidos por los Estatutos, que aluden exclusivamente a gastos ordinarios de limpieza, alumbrado y reparación del portal y escaleras.

Segundo. Impugnación del acuerdo relativo al punto de primero del orden del día de la Junta General Extraordinaria celebrada el 15 de abril de 2022 por defectos de convocatoria:

La convocatoria de la Junta aludía como Punto Primero del Orden del día a:

"Presentación de ofertas de empresas para la instalación del ascensor del edificio. Aprobación si procede, de la instalación y de la empresa a ejecutar las obras del ascensor. Determinación de la forma de pago".

En el acta consta el siguiente resultado:

"Se presentan los presupuestos solicitados a las empresas TK Elevadores, Maparca y Proel en base al proyecto elaborado por el arquitecto Luis Enrique, para la instalación de un aparato ascensor en el edificio, para informar de sus ofertas y resolver las posibles dudas y consultas que puedan tener los vecinos respecto a la obra, tipo de aparato a instalar, con el objeto de mejorar la accesibilidad del edificio y las formas que se plantean para afrontar el pago de la instalación. Tras la presentación de los presupuestos, se abre un amplio debate al respecto de la forma de instalar el ascensor por las afectaciones que suponen para los locales. Acto seguido, una vez se han producido todas las deliberaciones, se procede a la votación por parte de los vecinos para la instalación, obteniendo los siguientes resultados:

...

Resultando por tanto, 7 votos a favor que representan el 77,78% de los votos emitidos y un 48,47% de la comunidad y 2 en contra que representan el 22,22% de los votos, que representan el 45,73% de la comunidad, por lo que se obtiene mayoría simple suficiente para la aprobación de la instalación del ascensor del ascensor y a la espera de los que pudieran no haber ejercido su voto presencialmente."

El art. 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que "la convocatoria de las juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9".

La infracción de esta norma constituye una causa de impugnación de los acuerdos que se pudieran adoptar en la junta irregularmente convocada, por vulneración de un precepto imperativo de la Ley de Propiedad Horizontal ( art. 18.1 LPH).

La observancia del requisito de convocatoria con descripción del orden del día debe interpretarse, conforme a la finalidad de la norma, en el sentido de que los vecinos normalmente atentos y perspicaces tengan un cabal conocimiento de lo que se va a tratar en ella. La jurisprudencia es constante en una interpretación flexible, alejada de un exceso de formalismo que perjudique el normal funcionamiento de las Comunidad de Propietarios.

Por lo que ahora interesa, la convocatoria aludía a la cuestión a tratar: "Presentación de ofertas de empresas para la instalación del ascensor del edificio. Aprobación si procede, de la instalación y de la empresa".

Reprocha la parte actora, impugnante, que no se especificó que iba a decidirse la instalación conforme a las alternativas previstas en el proyecto, por lo que no debió valorarse la cuestión, considerando que no estaba abarcada por la convocatoria.

La alegación resulta improcedente a la vista de los antecedentes de las Juntas de Propietarios en que, con asistencia de la actora, se sucedió el debate y valoraciones que finalmente dieron lugar a la Junta decisiva. En particular y por lo que se refiere a la existencia y conocimiento del proyecto de obra de instalación de ascensor sobre el que giraba el debate para decidir sobre la "aprobación, si procede, de la instalación",constan los acuerdos anteriores en los que se decidió encargar dicho proyecto para despejar dudas planteadas por diversas empresas de ascensores. Y consta que en Junta de 29/12/2021 se presentó el proyecto de obra de instalación de ascensor y presupuesto de la empresa MAPARCA (el arquitecto que hizo el proyecto declaró en la vista que informó de las opciones a los vecinos en su día, explicando las alternativas), acordándose recabar otros presupuestos de constructoras de conformidad al proyecto.

Con estos antecedentes, el objeto de la Junta de 15 de abril de 2022 referido en la convocatoria era claro y meridiano, decidir si se ejecuta o no la obra, obviamente según proyecto ya conocido por la Comunidad, y elegir en tal caso un presupuesto.

Los vecinos normalmente atentos al devenir de los intereses de la Comunidad estaban cumplidamente informados del proceso de decisión y, también, de la finalidad de la Junta, en los términos suficientemente expresivos de la convocatoria.

Procede en consecuencia desestimar el motivo de impugnación.

Tercero. Impugnación del acuerdo relativo al punto de primero del orden del día de la Junta General Extraordinaria celebrada el 15 de abril de 2022 por grave perjuicio o abuso de derecho:

El art. 18.1.c LPH regula, como motivo de impugnación de los acuerdos de la Junta de Propietarios, el siguiente supuesto:

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

La valoración del abuso de derecho debe hacerse, en el contexto y circunstancias del caso, comprobando si el ejercicio del derecho es anormal por no responder a un interés real sino al propósito de causar perjuicio.

La STS 666/2002 de 2 julio, pon. Sr. Martínez-Pereda Rodríguez, sintetiza la doctrina del abuso de derecho en los siguientes elementos:

1º) Uso de un derecho objetivo y externamente legal.

2º) Daño a un interés no protegido por una específica prerrogativa jurídica.

3º) Inmoralidad o antisocialidad de este daño, manifestada en forma subjetiva o en forma objetiva - sentencias de 28 de noviembre de 1967 ( RJ 1967 , 4847) , 5 de junio de 1972 ( RJ 1972, 2399 ) y 3 de enero de 1992 -. Pero no puede invocarse cuando la sanción del exceso pernicioso en el ejercicio del derecho está garantizada por precepto legal - sentencias de 28 de abril de 1976 y 14 de julio de 1992 ( RJ 1992, 6293) -. Su apreciación exige que la base fáctica ponga de manifiesto las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y las subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo) - sentencia de 30 de mayo de 1998 ( RJ 1998, 4076) -.

El art. 9.1.c de la Ley de Propiedad Horizontal regula, como obligación de cualquier propietario:

"Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados".

En este precepto se incardina el supuesto de obras para ejecución de un ascensor comunitario, con necesidad de afectar parte de algún piso o local.

El demandante considera que resulta gravemente lesiva la decisión de ejecutar el ascensor con afectación de su local, no beneficiado por la instalación, cuando existe una alternativa viable, que supondría afectar a las viviendas, cuyos titulares sí resultan beneficiados.

El arquitecto que hizo el proyecto y planteó la propuesta aceptada por la Comunidad explicó en su declaración, con meridiana claridad, las opciones posibles y las ventajas obvias de la aprobada.

La opción 1 se descartó por motivos técnicos que la hacían materialmente inviable.

Materialmente eran viables, por lo tanto, la opción 2 y la 3.

La opción 2 supondría afectar de forma relevante a dos pisos por planta (uno en la superficie del ascensor y otra el acceso). Además, afectaría al local en mayor medida que la opción 3 aprobada, porque dicha opción 2 afectaría al local en la totalidad de la superficie del ascensor más un espacio de acceso al ascensor.

La opción 3 es la que ocupa la mayor superficie posible de elementos comunes, esto es el hueco de ascensor, y por tanto la menor superficie posible de elementos privativos; también la menor superficie posible de afectación del local.

En definitiva, la explicación del arquitecto deja claro que la opción aprobada por la Comunidad es la menor perjudicial, no sólo en totalidad de superficie de elementos privativos afectados (por tanto, en menor coste indemnizatorio por servidumbres), sino también en superficie del local que, necesariamente, habrá de verse afectado (1'20 m2 la opción 3 aprobada; 5 m2 la opción 2). También explicó que la afectación del sótano es nimia, porque se debe bajar el techo en unos 20cms, que están abarcados por el doble techo, con lo que no se pierde superficie útil.

Por lo demás, la alegación de la demandada de privarse de utilidad del local está huérfana de toda prueba; es una afirmación sin apoyo en un criterio técnico que, además, contradice los datos recabados mediante la documental del proyecto básico y declaración del arquitecto.

Procede en consecuencia desestimar el motivo.

Cuarto. Impugnación del acuerdo relativo al punto segundo del orden del día de la Junta General celebrada el 15 de abril de 2022:

El art. 9.1.e) LPH establece como obligación de cada propietario la de "contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización".

En relación con ello, el art. 5 LPH establece, respecto del contenido del título constitutivo:

"...En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad ...".

De estos preceptos resulta que el título debe contener la cuota de participación, que no es otra cosa que una asignación teórica del valor del piso o local respecto del total del inmueble. Y puede contener, además, reglas especiales de contribución a los gastos. Si no se hiciera esta particular mención, los gastos se cubren, como regla, según las cuotas, por disposición del art. 9.

En el presente caso el título constitutivo contiene una regla especial para la contribución a los gastos comunes:

"Quedan excluidos los locales situados en planta baja y sótano de contribuir a los gastos de limpieza, alumbrado y reparación de portal y escaleras, cuyos gastos costearán exclusivamente los pisos altos a partes iguales. Todos los demás gastos comunes serán satisfechos por todos los pisos y locales del inmueble en proporción a la cuota que cada uno represente en el valor total del inmueble. Tanto unos gastos como otros se procurará, en todo lo posible, individualizarla por portales".

Respecto de la obligación de los propietarios de locales exentos de gastos de mantenimiento del portal y escaleras, para contribuir a los gastos de instalación de ascensores y otros medios de superación de barreras arquitectónicas, donde antes no los había, la jurisprudencia ha declarado su obligación de contribuir, con arreglo al art. 9.1.e LPH interpretado en relación al art. 10, en la consideración de que se trata de una instalación necesaria, y que su ejecución no es un acto de conservación o mejora, sino una nueva instalación que revaloriza la finca en su conjunto.

En términos de la STS 381/2018, de 21 de junio:

i) las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias han de interpretarse siempre restrictivamente de modo que no abarquen los gastos de instalación de ascensor; supuestos que tratan de garantizar la accesibilidad y la mejora general del inmueble ( sentencias 691/2012, de 13 de noviembre ).

(ii) sobre la interpretación y delimitación del término gastos, tal y como fija la sentencia 620/2010, de 20 de octubre , y reitera la 691/2012, de 13 de noviembre , en los supuestos en los que la instalación de un ascensor en un edificio que carece de este y que resulta necesario para la habitabilidad del inmueble, constituya un servicio o mejora exigible, la cual incrementa el valor del edificio en su conjunto y redunda en beneficio de todos los copropietarios, todos los comuneros tienen la obligación de contribuir a los mismos sin que las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias haya de interpretarse como exoneración del deber de contribuir a los gastos de instalación de ascensor.

(iii) La instalación del ascensor, y aquí la ampliación de su trayectoria («a cota cero»), ha de reputarse no solo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los vecinos, y no como una simple obra innovadora de mejora ( sentencias 797/1997, de 22 de septiembre , y 929/2006, de 28 de septiembre ); accesibilidad que está presente tanto cuando se instala ex novo el ascensor, como cuando se modifica de forma relevante para bajarlo a «cota cero», y si obligado está el comunero a contribuir a los gastos de instalación de ascensor, obligado lo estará también, en casos como el enjuiciado, de los destinados a completar la instalación ya existente para la eliminación de barreras arquitectónicas, más propios de una obra nueva que de mantenimiento o adaptación del ascensor.

En términos de la STS 678/2016, de 17 de noviembre:

La sentencias de esta Sala que cita la recurrida, de 20 de octubre de 2010 y 23 de abril de 2014 , plantean problemas distintos: la primera, después de reconocer que el principio de autonomía de la voluntad en las relaciones privadas expresamente recogidas en el artículo 396 último párrafo del Código Civil , autoriza las normas estatutarias que en determinadas circunstancias fijan el régimen de contribución en algunos gastos comunitarios de forma diferente y la cuota de participación fijada en el título pudiendo incluso eximir de la obligación de contribuir a determinados gastos a algunas viviendas o locales, declara que «las cláusulas que eximen del deber de contribuir a "gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras" a los propietarios locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, ya que, como afirma la referida sentencia 1151/2008 , redunda en beneficio, sin excepción, de los propietarios del inmueble e incrementa no solo el valor de los pisos o apartamentos, sino de la finca en su conjunto, por lo que resultaría abusivo que la contribución a su pago no tuviera que ser asumida por todos los condueños».

La segunda, plantea el problema de si los propietarios de unos locales de negocio deben participar en el pago de los gastos ocasionados por la instalación en el edificio de una plataforma, «salva escaleras», para evitar las barreras arquitectónicas, cuando por lo previsto en los estatutos resulten exentos de la contribución a los gastos de ascensor. La sentencia cita la de 10 de febrero de 2014 , señalando que el alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en donde la instalación del ascensor se realiza por primera vez; pues se trata de garantizar la accesibilidad y mejora general del inmueble.

Por tanto, en ambos casos se trataba de establecer un servicio nuevo donde antes no lo había y de cuyos gastos en ningún momento se exoneraba en los estatutos a los locales.

El planteamiento de la actora no es conforme con la jurisprudencia, que ha sentado la obligación de los bajos y locales de contribuir a la obra de instalación ex novo del ascensor. La resolución citada en conclusiones para fundar su posición, STS 427/2011, de 7 de junio, no se corresponde con el supuesto objeto del presente proceso. Al contrario, alude a un supuesto de sustitución del ascensor existente por otro nuevo, es decir, de renovación de la instalación de ascensor preexistente, no la ejecución de una instalación que no existía en la Comunidad (instalar un ascensor en el edificio que no lo tenía o llevar un ascensor a cota cero); y con la expresa previsión de que los propietarios de los locales comerciales quedaban "excluidos de contribuir a los gastos derivados de los servicios que no utilice". La exclusión en los estatutos se refiere a servicios existentes, no a la ejecución de nuevas instalaciones para dotarse de nuevos servicios.

En el presente caso se trata de la ejecución de una nueva instalación, y al repecto el criterio jurisprudencial es claro y constante, según se ha expuesto.

Que los locales sumen un 38% de cuotas no añade ni quita nada a lo anterior. No determina que se produzca un abuso de derecho, porque la pretensión de la Comunidad de exigir la contribución a las derramas para sufragar la instalación conforme a la cuota es una circunstancia específicamente prevista por la norma legal en los términos interpretados por la jurisprudencia, esto es por el art. 9.1.e) LPH, que es además una norma nuclear del régimen de propiedad horizontal. Cabe añadir que el hecho de que un local que ocupa toda la planta baja tenga un porcentaje relevante de participación no es en modo alguno excepcional, sino común y ordinario cuando es un edificio de pocas plantas, como tantos.

En definitiva, conforme a jurisprudencia consolidada, los propietarios de los locales están obligados a contribuir a la instalación de un ascensor en el edificio donde no existía (asimismo tal obligación existe cuando se trata de ejecutar obras para llevar el ascensor preexistente a cota cero, en cuanto tal obra no es de conservación, sino de sino de ubicación ex novo del ascensor en una planta).

La actora apeló en conclusiones a la doctrina de los actos propios por razón del contenido del Acta de la Junta General Extraordinaria de 27 de enero de 2025, aportada al comienzo de la vista. Dicho acuerdo, en realidad, aprueba únicamente plantear un acuerdo a la propiedad del bajo -que no estaba presente en la reunión, de ahí que se dejara condicionado a su ratificación-, proponiendo compensar el coste del ascensor que corresponda al local con la indemnización por servidumbre; por su fecha, se produce durante el tiempo en el que el presente proceso estaba suspendido por vías de acuerdo, con lo que tiene la inequívoca finalidad de lograr una transacción. Partiendo de ello, la jurisprudencia es constante al señalar que los tratos extraprocesales para obtener una transacción no constituyen actos propios definitorios de la posición jurídica de las partes, esto es, vinculantes conforme a la conocida doctrina de vinculación por actos propios. No se olvide que dicha doctrina tiene su fundamento normativo en el principio de buena fe del art. 7 CC; y evidentemente no falta a la buena fe quien procura una solución amistosa. Si la parte contraria no acepta la propuesta ha de pechar con la falta de acuerdo, y quien hizo la propuesta no queda vinculado por ella y puede hacer valer sus derechos con plenitud sin concesiones.

Y aún cabe añadir, sólo a efectos dialécticos, que el contenido de la propuesta precisamente presupone la obligación de contribuir al conste del ascensor por el propietario del bajo, porque es tal contribución la que se daría por compensada con la indemnización por servidumbre. La propuesta pretende ceder en lo pecuniario para evitar litigios y la contraparte la rechazó; en nada se vincula nadie.

Por lo expuesto, partiendo de la validez del acuerdo de la Comunidad aprobando obras, según lo argumentado en anteriores Fundamentos, procede asimismo la desestimación de los motivos de impugnación frente al acuerdo relativo al punto segundo del orden del día de la Junta General celebrada el 15 de abril de 2022.

Y en consecuencia procede desestimar la demanda.

Quinto. Costas:

La desestimación de la demanda conduce a que se impongan las costas a la parte actora ( art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Por todo lo expuesto, vistos los preceptos citados y demás concordantes y de general aplicación, en nombre de S.M. el Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español de conformidad con el art. 117 de la Constitución:

Primero. Planteamiento:

La entidad demandante, CALIFORNIA JEANS SL, como titular del bajo comercial nº 3 del edificio, ejercita acciones de nulidad de los acuerdos de la Junta de Propietarios de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 de El Temple, relacionados con la instalación de un ascensor comunitario.

A) Impugnación del acuerdo relativo al punto de primero del orden del día de la Junta General celebrada el 15 de abril de 2022:

Se impugna por haberse aprobado un proyecto de obra de ascensor, cuando en la convocatoria no se aludía a la valoración de proyectos, sino a ofertas de empresas. Alega que ello impidió acudir con conocimiento de las circunstancias del proyecto que se decidió aprobar. Por estos motivos considera nulo el acuerdo, por defectos de convocatoria.

Se impugna asimismo el acuerdo por considerarlo abusivo, dado que se aprobó el acuerdo de instalación del ascensor en el hueco de escaleras, lo que implica afectar al local de la actora, cuando existía alternativa viable técnicamente de ejecución sin afectar al local y sí a las viviendas, que son las únicas beneficiadas por la nueva instalación.

B) Impugnación del acuerdo relativo al punto segundo del orden del día de la Junta General celebrada el 15 de abril de 2022:

Se impugna la aprobación de los balances económicos correspondientes a los años 2019, 2020 y 2021, en cuanto que incluye la derrama destinada a pagar en su día el proyecto de ascensor. Considera que no le corresponde, como titular del bajo, pagar dicha derrama, por infracción de los estatutos, dado que en los mismos se excluye a los locales de contribuir a los gastos de limpieza, alumbrado, y reparación del portal y escaleras, cuyos gastos costearán exclusivamente los pisos altos a partes iguales.

C) Impugnación del acuerdo relativo al punto primero del orden del día de la convocatoria de la Junta General celebrada el 10 de octubre de 2022:

Se impugna la decisión de aprobar un presupuesto para la ejecución de obra y el establecimiento de la derrama, por ser un acuerdo de ejecución del acuerdo de aprobación de proyecto que se reputa nulo.

Y se impugna la participación de los locales por considerar que vulnera los estatutos.

La demandada, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 de El Temple, Cambre, se opone a la demanda por los siguientes motivos:

-Alega que la valoración de la instalación del ascensor fue objeto de sucesivas reuniones de la Junta de Propietarios, con asistencia de técnicos de diversas empresas, el 20/2/2017, 11/12/2017, 16/4/2018 y 18/11/2019, En esta Junta de 18/11/2019 se acordó expresamente recabar un proyecto de arquitecto antes de aprobar la obra, para comprobar la viabilidad de la instalación; en Juntas posteriores se aprobó el presupuesto para la elaboración del mismo. En Junta General Extraordinaria de 29/12/2021 se presentó el proyecto elaborado por arquitecto y presupuestos de MAPARCA, acordándose facilitar el proyecto a otras instaladoras para que puedan realizar ofertas.

Partiendo de estos antecedentes, conocidos por la actora por su asistencia a la Junta, se opone al motivo de oposición fundado en defectos de convocatoria, considerando suficientemente identificado el objeto del orden del día.

-Respecto de la impugnación del punto segundo de la Junta de 5/4/2022, niega que el actor votara en contra, según consta en el acta. En todo caso, alega que con el motivo de impugnación la parte actora "iría contra sus propios actos, ya que no impugnó el Acta de la Junta de 18/11/2019 (documento nº 6), en la que se acordó la derrama correspondiente al abono de los gastos de contratación del proyecto para la instalación del ascensor, incluso abonó dichas derramas".

-Y respecto de dicha impugnación y también la de los acuerdos del punto primero de la Junta de 10/10/2022, añade que la participación en los gastos relativos a la instalación del ascensor, no están excluidos por los Estatutos, que aluden exclusivamente a gastos ordinarios de limpieza, alumbrado y reparación del portal y escaleras.

Segundo. Impugnación del acuerdo relativo al punto de primero del orden del día de la Junta General Extraordinaria celebrada el 15 de abril de 2022 por defectos de convocatoria:

La convocatoria de la Junta aludía como Punto Primero del Orden del día a:

"Presentación de ofertas de empresas para la instalación del ascensor del edificio. Aprobación si procede, de la instalación y de la empresa a ejecutar las obras del ascensor. Determinación de la forma de pago".

En el acta consta el siguiente resultado:

"Se presentan los presupuestos solicitados a las empresas TK Elevadores, Maparca y Proel en base al proyecto elaborado por el arquitecto Luis Enrique, para la instalación de un aparato ascensor en el edificio, para informar de sus ofertas y resolver las posibles dudas y consultas que puedan tener los vecinos respecto a la obra, tipo de aparato a instalar, con el objeto de mejorar la accesibilidad del edificio y las formas que se plantean para afrontar el pago de la instalación. Tras la presentación de los presupuestos, se abre un amplio debate al respecto de la forma de instalar el ascensor por las afectaciones que suponen para los locales. Acto seguido, una vez se han producido todas las deliberaciones, se procede a la votación por parte de los vecinos para la instalación, obteniendo los siguientes resultados:

...

Resultando por tanto, 7 votos a favor que representan el 77,78% de los votos emitidos y un 48,47% de la comunidad y 2 en contra que representan el 22,22% de los votos, que representan el 45,73% de la comunidad, por lo que se obtiene mayoría simple suficiente para la aprobación de la instalación del ascensor del ascensor y a la espera de los que pudieran no haber ejercido su voto presencialmente."

El art. 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que "la convocatoria de las juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9".

La infracción de esta norma constituye una causa de impugnación de los acuerdos que se pudieran adoptar en la junta irregularmente convocada, por vulneración de un precepto imperativo de la Ley de Propiedad Horizontal ( art. 18.1 LPH).

La observancia del requisito de convocatoria con descripción del orden del día debe interpretarse, conforme a la finalidad de la norma, en el sentido de que los vecinos normalmente atentos y perspicaces tengan un cabal conocimiento de lo que se va a tratar en ella. La jurisprudencia es constante en una interpretación flexible, alejada de un exceso de formalismo que perjudique el normal funcionamiento de las Comunidad de Propietarios.

Por lo que ahora interesa, la convocatoria aludía a la cuestión a tratar: "Presentación de ofertas de empresas para la instalación del ascensor del edificio. Aprobación si procede, de la instalación y de la empresa".

Reprocha la parte actora, impugnante, que no se especificó que iba a decidirse la instalación conforme a las alternativas previstas en el proyecto, por lo que no debió valorarse la cuestión, considerando que no estaba abarcada por la convocatoria.

La alegación resulta improcedente a la vista de los antecedentes de las Juntas de Propietarios en que, con asistencia de la actora, se sucedió el debate y valoraciones que finalmente dieron lugar a la Junta decisiva. En particular y por lo que se refiere a la existencia y conocimiento del proyecto de obra de instalación de ascensor sobre el que giraba el debate para decidir sobre la "aprobación, si procede, de la instalación",constan los acuerdos anteriores en los que se decidió encargar dicho proyecto para despejar dudas planteadas por diversas empresas de ascensores. Y consta que en Junta de 29/12/2021 se presentó el proyecto de obra de instalación de ascensor y presupuesto de la empresa MAPARCA (el arquitecto que hizo el proyecto declaró en la vista que informó de las opciones a los vecinos en su día, explicando las alternativas), acordándose recabar otros presupuestos de constructoras de conformidad al proyecto.

Con estos antecedentes, el objeto de la Junta de 15 de abril de 2022 referido en la convocatoria era claro y meridiano, decidir si se ejecuta o no la obra, obviamente según proyecto ya conocido por la Comunidad, y elegir en tal caso un presupuesto.

Los vecinos normalmente atentos al devenir de los intereses de la Comunidad estaban cumplidamente informados del proceso de decisión y, también, de la finalidad de la Junta, en los términos suficientemente expresivos de la convocatoria.

Procede en consecuencia desestimar el motivo de impugnación.

Tercero. Impugnación del acuerdo relativo al punto de primero del orden del día de la Junta General Extraordinaria celebrada el 15 de abril de 2022 por grave perjuicio o abuso de derecho:

El art. 18.1.c LPH regula, como motivo de impugnación de los acuerdos de la Junta de Propietarios, el siguiente supuesto:

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

La valoración del abuso de derecho debe hacerse, en el contexto y circunstancias del caso, comprobando si el ejercicio del derecho es anormal por no responder a un interés real sino al propósito de causar perjuicio.

La STS 666/2002 de 2 julio, pon. Sr. Martínez-Pereda Rodríguez, sintetiza la doctrina del abuso de derecho en los siguientes elementos:

1º) Uso de un derecho objetivo y externamente legal.

2º) Daño a un interés no protegido por una específica prerrogativa jurídica.

3º) Inmoralidad o antisocialidad de este daño, manifestada en forma subjetiva o en forma objetiva - sentencias de 28 de noviembre de 1967 ( RJ 1967 , 4847) , 5 de junio de 1972 ( RJ 1972, 2399 ) y 3 de enero de 1992 -. Pero no puede invocarse cuando la sanción del exceso pernicioso en el ejercicio del derecho está garantizada por precepto legal - sentencias de 28 de abril de 1976 y 14 de julio de 1992 ( RJ 1992, 6293) -. Su apreciación exige que la base fáctica ponga de manifiesto las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y las subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo) - sentencia de 30 de mayo de 1998 ( RJ 1998, 4076) -.

El art. 9.1.c de la Ley de Propiedad Horizontal regula, como obligación de cualquier propietario:

"Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados".

En este precepto se incardina el supuesto de obras para ejecución de un ascensor comunitario, con necesidad de afectar parte de algún piso o local.

El demandante considera que resulta gravemente lesiva la decisión de ejecutar el ascensor con afectación de su local, no beneficiado por la instalación, cuando existe una alternativa viable, que supondría afectar a las viviendas, cuyos titulares sí resultan beneficiados.

El arquitecto que hizo el proyecto y planteó la propuesta aceptada por la Comunidad explicó en su declaración, con meridiana claridad, las opciones posibles y las ventajas obvias de la aprobada.

La opción 1 se descartó por motivos técnicos que la hacían materialmente inviable.

Materialmente eran viables, por lo tanto, la opción 2 y la 3.

La opción 2 supondría afectar de forma relevante a dos pisos por planta (uno en la superficie del ascensor y otra el acceso). Además, afectaría al local en mayor medida que la opción 3 aprobada, porque dicha opción 2 afectaría al local en la totalidad de la superficie del ascensor más un espacio de acceso al ascensor.

La opción 3 es la que ocupa la mayor superficie posible de elementos comunes, esto es el hueco de ascensor, y por tanto la menor superficie posible de elementos privativos; también la menor superficie posible de afectación del local.

En definitiva, la explicación del arquitecto deja claro que la opción aprobada por la Comunidad es la menor perjudicial, no sólo en totalidad de superficie de elementos privativos afectados (por tanto, en menor coste indemnizatorio por servidumbres), sino también en superficie del local que, necesariamente, habrá de verse afectado (1'20 m2 la opción 3 aprobada; 5 m2 la opción 2). También explicó que la afectación del sótano es nimia, porque se debe bajar el techo en unos 20cms, que están abarcados por el doble techo, con lo que no se pierde superficie útil.

Por lo demás, la alegación de la demandada de privarse de utilidad del local está huérfana de toda prueba; es una afirmación sin apoyo en un criterio técnico que, además, contradice los datos recabados mediante la documental del proyecto básico y declaración del arquitecto.

Procede en consecuencia desestimar el motivo.

Cuarto. Impugnación del acuerdo relativo al punto segundo del orden del día de la Junta General celebrada el 15 de abril de 2022:

El art. 9.1.e) LPH establece como obligación de cada propietario la de "contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización".

En relación con ello, el art. 5 LPH establece, respecto del contenido del título constitutivo:

"...En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad ...".

De estos preceptos resulta que el título debe contener la cuota de participación, que no es otra cosa que una asignación teórica del valor del piso o local respecto del total del inmueble. Y puede contener, además, reglas especiales de contribución a los gastos. Si no se hiciera esta particular mención, los gastos se cubren, como regla, según las cuotas, por disposición del art. 9.

En el presente caso el título constitutivo contiene una regla especial para la contribución a los gastos comunes:

"Quedan excluidos los locales situados en planta baja y sótano de contribuir a los gastos de limpieza, alumbrado y reparación de portal y escaleras, cuyos gastos costearán exclusivamente los pisos altos a partes iguales. Todos los demás gastos comunes serán satisfechos por todos los pisos y locales del inmueble en proporción a la cuota que cada uno represente en el valor total del inmueble. Tanto unos gastos como otros se procurará, en todo lo posible, individualizarla por portales".

Respecto de la obligación de los propietarios de locales exentos de gastos de mantenimiento del portal y escaleras, para contribuir a los gastos de instalación de ascensores y otros medios de superación de barreras arquitectónicas, donde antes no los había, la jurisprudencia ha declarado su obligación de contribuir, con arreglo al art. 9.1.e LPH interpretado en relación al art. 10, en la consideración de que se trata de una instalación necesaria, y que su ejecución no es un acto de conservación o mejora, sino una nueva instalación que revaloriza la finca en su conjunto.

En términos de la STS 381/2018, de 21 de junio:

i) las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias han de interpretarse siempre restrictivamente de modo que no abarquen los gastos de instalación de ascensor; supuestos que tratan de garantizar la accesibilidad y la mejora general del inmueble ( sentencias 691/2012, de 13 de noviembre ).

(ii) sobre la interpretación y delimitación del término gastos, tal y como fija la sentencia 620/2010, de 20 de octubre , y reitera la 691/2012, de 13 de noviembre , en los supuestos en los que la instalación de un ascensor en un edificio que carece de este y que resulta necesario para la habitabilidad del inmueble, constituya un servicio o mejora exigible, la cual incrementa el valor del edificio en su conjunto y redunda en beneficio de todos los copropietarios, todos los comuneros tienen la obligación de contribuir a los mismos sin que las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias haya de interpretarse como exoneración del deber de contribuir a los gastos de instalación de ascensor.

(iii) La instalación del ascensor, y aquí la ampliación de su trayectoria («a cota cero»), ha de reputarse no solo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los vecinos, y no como una simple obra innovadora de mejora ( sentencias 797/1997, de 22 de septiembre , y 929/2006, de 28 de septiembre ); accesibilidad que está presente tanto cuando se instala ex novo el ascensor, como cuando se modifica de forma relevante para bajarlo a «cota cero», y si obligado está el comunero a contribuir a los gastos de instalación de ascensor, obligado lo estará también, en casos como el enjuiciado, de los destinados a completar la instalación ya existente para la eliminación de barreras arquitectónicas, más propios de una obra nueva que de mantenimiento o adaptación del ascensor.

En términos de la STS 678/2016, de 17 de noviembre:

La sentencias de esta Sala que cita la recurrida, de 20 de octubre de 2010 y 23 de abril de 2014 , plantean problemas distintos: la primera, después de reconocer que el principio de autonomía de la voluntad en las relaciones privadas expresamente recogidas en el artículo 396 último párrafo del Código Civil , autoriza las normas estatutarias que en determinadas circunstancias fijan el régimen de contribución en algunos gastos comunitarios de forma diferente y la cuota de participación fijada en el título pudiendo incluso eximir de la obligación de contribuir a determinados gastos a algunas viviendas o locales, declara que «las cláusulas que eximen del deber de contribuir a "gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras" a los propietarios locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, ya que, como afirma la referida sentencia 1151/2008 , redunda en beneficio, sin excepción, de los propietarios del inmueble e incrementa no solo el valor de los pisos o apartamentos, sino de la finca en su conjunto, por lo que resultaría abusivo que la contribución a su pago no tuviera que ser asumida por todos los condueños».

La segunda, plantea el problema de si los propietarios de unos locales de negocio deben participar en el pago de los gastos ocasionados por la instalación en el edificio de una plataforma, «salva escaleras», para evitar las barreras arquitectónicas, cuando por lo previsto en los estatutos resulten exentos de la contribución a los gastos de ascensor. La sentencia cita la de 10 de febrero de 2014 , señalando que el alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en donde la instalación del ascensor se realiza por primera vez; pues se trata de garantizar la accesibilidad y mejora general del inmueble.

Por tanto, en ambos casos se trataba de establecer un servicio nuevo donde antes no lo había y de cuyos gastos en ningún momento se exoneraba en los estatutos a los locales.

El planteamiento de la actora no es conforme con la jurisprudencia, que ha sentado la obligación de los bajos y locales de contribuir a la obra de instalación ex novo del ascensor. La resolución citada en conclusiones para fundar su posición, STS 427/2011, de 7 de junio, no se corresponde con el supuesto objeto del presente proceso. Al contrario, alude a un supuesto de sustitución del ascensor existente por otro nuevo, es decir, de renovación de la instalación de ascensor preexistente, no la ejecución de una instalación que no existía en la Comunidad (instalar un ascensor en el edificio que no lo tenía o llevar un ascensor a cota cero); y con la expresa previsión de que los propietarios de los locales comerciales quedaban "excluidos de contribuir a los gastos derivados de los servicios que no utilice". La exclusión en los estatutos se refiere a servicios existentes, no a la ejecución de nuevas instalaciones para dotarse de nuevos servicios.

En el presente caso se trata de la ejecución de una nueva instalación, y al repecto el criterio jurisprudencial es claro y constante, según se ha expuesto.

Que los locales sumen un 38% de cuotas no añade ni quita nada a lo anterior. No determina que se produzca un abuso de derecho, porque la pretensión de la Comunidad de exigir la contribución a las derramas para sufragar la instalación conforme a la cuota es una circunstancia específicamente prevista por la norma legal en los términos interpretados por la jurisprudencia, esto es por el art. 9.1.e) LPH, que es además una norma nuclear del régimen de propiedad horizontal. Cabe añadir que el hecho de que un local que ocupa toda la planta baja tenga un porcentaje relevante de participación no es en modo alguno excepcional, sino común y ordinario cuando es un edificio de pocas plantas, como tantos.

En definitiva, conforme a jurisprudencia consolidada, los propietarios de los locales están obligados a contribuir a la instalación de un ascensor en el edificio donde no existía (asimismo tal obligación existe cuando se trata de ejecutar obras para llevar el ascensor preexistente a cota cero, en cuanto tal obra no es de conservación, sino de sino de ubicación ex novo del ascensor en una planta).

La actora apeló en conclusiones a la doctrina de los actos propios por razón del contenido del Acta de la Junta General Extraordinaria de 27 de enero de 2025, aportada al comienzo de la vista. Dicho acuerdo, en realidad, aprueba únicamente plantear un acuerdo a la propiedad del bajo -que no estaba presente en la reunión, de ahí que se dejara condicionado a su ratificación-, proponiendo compensar el coste del ascensor que corresponda al local con la indemnización por servidumbre; por su fecha, se produce durante el tiempo en el que el presente proceso estaba suspendido por vías de acuerdo, con lo que tiene la inequívoca finalidad de lograr una transacción. Partiendo de ello, la jurisprudencia es constante al señalar que los tratos extraprocesales para obtener una transacción no constituyen actos propios definitorios de la posición jurídica de las partes, esto es, vinculantes conforme a la conocida doctrina de vinculación por actos propios. No se olvide que dicha doctrina tiene su fundamento normativo en el principio de buena fe del art. 7 CC; y evidentemente no falta a la buena fe quien procura una solución amistosa. Si la parte contraria no acepta la propuesta ha de pechar con la falta de acuerdo, y quien hizo la propuesta no queda vinculado por ella y puede hacer valer sus derechos con plenitud sin concesiones.

Y aún cabe añadir, sólo a efectos dialécticos, que el contenido de la propuesta precisamente presupone la obligación de contribuir al conste del ascensor por el propietario del bajo, porque es tal contribución la que se daría por compensada con la indemnización por servidumbre. La propuesta pretende ceder en lo pecuniario para evitar litigios y la contraparte la rechazó; en nada se vincula nadie.

Por lo expuesto, partiendo de la validez del acuerdo de la Comunidad aprobando obras, según lo argumentado en anteriores Fundamentos, procede asimismo la desestimación de los motivos de impugnación frente al acuerdo relativo al punto segundo del orden del día de la Junta General celebrada el 15 de abril de 2022.

Y en consecuencia procede desestimar la demanda.

Quinto. Costas:

La desestimación de la demanda conduce a que se impongan las costas a la parte actora ( art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Por todo lo expuesto, vistos los preceptos citados y demás concordantes y de general aplicación, en nombre de S.M. el Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español de conformidad con el art. 117 de la Constitución: