Sentencia Civil 159/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 17, Rec. 49/2022 de 06 de marzo del 2024

PRIMERO.- El presente procedimiento se inició por demanda de juicio ordinario formulada por la entidad INSYTE INSTALACIONES SA contra ROGASA DESARROLLOS INMOBILIARIOS SA en reclamación de la cantidad de 37.276,75 €, más intereses.

Aduce la actora que en fecha 1 de octubre de 2014 las partes suscribieron un contrato de arrendamiento de la nave industrial sita en la calle Riera Fonollar del polígono industrial Abad Oliva de Sant Boi de Llobregat. El local sufrió un robo antes de la entrega de la posesión que causó importantes desperfectos. La demandante se ofreció a realizar las obras de reparación, ofrecimiento que fue aceptado por la propiedad con arreglo al presupuesto de 30.807,22 € más IVA, emitido por INSYTE. Ejecutadas las obras, la demandada se ha negado a pagar su importe.

La demandada ROGASA se opuso a la demandada alegando que además de las obras cuyo importe reclama la actora, ésta ejecutó otras para adaptar las instalaciones a las exigencias de su estructura operativa, sin cumplir con los requisitos previstos en el contrato.

A estas actuaciones se acumuló el procedimiento incoado en virtud de demanda presentada por ROGASA DESARROLLOS INMOBILIARIOS SA contra INSYTE INSTALACIONES SA en reclamación de la cantidad de 124.991,02 €. Alega ROGASA que INSYTE comunicó su intención de resolver el contrato en fecha 31 de enero de 2019, que finalmente entregó la posesión el día 28 de febrero de 2019 y que no cumplió con su obligación de devolver la finca en las mismas condiciones en que le fue entregada, presentando el local daños y desperfectos. ROGASA reclama por los conceptos de indemnización por no devolver la nave en el mismo estado (149.149,77 €), lucro cesante por la renta dejada de percibir por causa de las reparaciones (13.412 €) y penalización por el retraso en la entrega de la finca (6.706 €), a la suma resultante descuenta el importe de la fianza (7.000 €) y la factura de INSYTE reclamada en el otro procedimiento (37.276,75 €), resultando la cantidad de 124.991,02 € objeto de reclamación.

La demandada INSYTE se opuso a la pretensión anterior negando la existencia de los daños y desperfectos reclamados así como el lucro cesante, y alega haber abonado ya la cantidad de 8.114,26 € en concepto de penalización, reclamando la devolución de 2.596,39 € pagadas de más formulando reconvención al efecto.

ROGASA se opuso a la reconvención.

La sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Sant Boi de Llobregat estimando parcialmente ambas demandas, condena a ROGASA a abonar a INSYTE la cantidad de 32.358,62 €, más los intereses legales, sin imposición de costas a ninguna de las partes.

Frente a dicha resolución se alza ROGASA que recurre en apelación denunciando incongruencia de la sentencia y error en la valoración de la prueba. INSYTE se opone al recurso y muestra su conformidad con la sentencia de instancia.

SEGUNDO.- Resuelto ya el contrato de arrendamiento y reintegrada la posesión de la finca por parte de INSYTE a la propiedad, la controversia se circunscribe a determinar las consecuencias de la liquidación del contrato. Esto es, el procedimiento inicial instado por INSYTE ha dejado de tener objeto desde el momento en que, resuelto el contrato, ROGASA admite adeudar la factura por importe de 37.276,75 € que en dicho procedimiento se reclamaba, si bien entiende que se debe compensar con la mayor suma que le adeudaría INSYTE por haber reintegrado la nave arrendada con daños y desperfectos.

La sentencia acepta sólo algunos de los conceptos reclamados por ROGASA, modificando en ocasiones el importe peticionado. La recurrente insiste en esta alzada en la procedencia de todas y cada una de los conceptos objeto de reclamación y por el importe señalado.

La cláusula 19 del contrato de arrendamiento suscrito por las partes establece, a los efectos que ahora nos interesa, lo siguiente:

19.1. A la terminación, por cualquier causa, del presente Contrato, la Arrendataria devolverá a la Arrendadora la Finca, con sus instalaciones, equipos y elementos en adecuado estado de conservación y funcionamiento, sin que se requieran actuaciones de reparación o conservación por parte de la Arrendadora, más allá de las derivadas por su desgaste por el uso normal de la Finca.

19.2. Todas las modificaciones u obras realizadas en la Finca quedarán, al término del arrendamiento, en beneficio de la misma y de la Arrendadora, sin derecho a reclamación alguna, excepto las que puedan separarse sin menoscabo de la Finca o de sus instalaciones, y salvo que la Arrendadora, al ser informada de su realización, manifestara a la Arrendataria su voluntad de que al término del arrendamiento deben ser desmontadas o derribadas reponiendo la Finca a su estado anterior dejándola en adecuadas condiciones.

Igualmente debe mencionarse también lo dispuesto en la cláusula 10 del contrato sobre conservación y obras, a cuyo tenor:

10.1. Habida cuenta el conocimiento del estado de la Finca y sus instalaciones, será de cargo exclusivo de la Arrendataria todos y cualesquiera gastos de conservación, mantenimiento, reparación, sustitución, reforma y/o adaptación de la Finca, sus instalaciones, servicios, elementos, etc., que deban llevarse a cabo durante la vigencia del arrendamiento, vengan o no exigidas por la autoridad competente o impuestas por la normativa vigente en cada momento, no pudiendo la Arrendataria suspender el contrato de arrendamiento, desistir del mismo, disminuir la renta, retrasar el pago de ésta, ni reclamar indemnización o compensación alguna de la Arrendadora.

10.2. La Arrendadora autoriza a que la Arrendataria realice todas las obras que considere de interés para el desarrollo de su actividad. Respecto de aquellas obras que afecten a elementos estructurales o a la configuración de los edificios que forman parte de la Finca, la Arrendataria, con carácter previo al inicio de las mismas, deberá presentar a la Arrendadora un proyecto completo de las obras, que incluirá planos, memoria descriptiva y fechas de iniciación y terminación, también deberá presentar a la Arrendadora las licencias de obras y ambientales necesarias para el inicio de los trabajos (...)

10.3. Todas las obras realizadas en la Finca, a la terminación del arrendamiento quedarán como mejora de la Finca no reclamando la Arrendataria cantidad alguna por las mejoras realizadas.

Por otra parte, es necesario tener un cuenta un hecho relevante, no controvertido entre las partes, y es que después de firmado el contrato de arrendamiento en fecha 1 de octubre de 2014 (al que se incorporan fotografías del estado de la nave), pero antes de la entrega de la posesión a la arrendataria, la nave sufrió un robo que causó desperfectos a las instalaciones con el resultado que es de ver en el reportaje fotográfico aportado como documento nº 6 de la demanda inicial de INSYTE. Tampoco es controvertido que, previo acuerdo de las partes, INSYTE llevó a cabo las obras de reparación contenidas en el presupuesto de 23 de octubre de 2014 por importe de 30.807,22 € más IVA (documento nº 7 de la demanda de INSYTE) a abonar por ROGASA.

Ello supone que el estado de la nave al que debe atenderse no es el de la fecha del contrato, sino el resultante tras la realización de las obras de reparación. Esto es, para determinar si la arrendataria ha incumplido su obligación de devolver la finca, con sus instalaciones, equipos y elementos, en adecuado estado de conservación y funcionamiento, deberá estarse al estado de la nave después de realizadas las obras por parte de INSYTE.

Finalmente, obra en autos el acta notarial levantada el día 28 de febrero de 2019, fecha del reintegro de la posesión de la finca por parte de la arrendataria, a la que se incorporan fotografías sobre el estado de la nave (documento nº 14 de la demanda de ROGASA)

TERCERO.- Partiendo del contenido del contrato y a la vista de la prueba practicada, pasamos ahora a examinar las partidas que conforman la reclamación de ROGASA.

Ambas partes se han valido de prueba pericial. ROGASA ha aportado dictamen del arquitecto Ambrosio (documento nº 22 de su demanda), que inspeccionó la finca el día 2 de marzo de 2019, y cuyo objeto es " comparar la situación actual del edificio con su situación antes de que fuera alquilada" y la determinación y valoración de los " trabajos a realizar para recuperar la situación inicial previa al arrendamiento". Por parte de INSYTE se ha acompañado dictamen pericial de María Milagros, que no pudo visitar la finca porque estaba arrendada a un tercero, y cuyo objeto es la valoración técnica sobre el contenido cualitativo y cuantitativo del dictamen pericial de la contraparte.

Conviene advertir ya que el criterio mantenido por el Tribunal va a ser el de reconocer a favor de ROGASA únicamente aquellas partidas relativas a trabajos de reparación o sustitución de elementos que efectivamente hayan sufrido desperfectos o resultado dañados y así se acredite cumplidamente, en particular con el acta notarial levantada el día 28 de febrero de 2019 en la que se pone de manifiesto el estado de la finca en el momento del reintegro de la posesión.

1) Saneamiento, ordenación y limpieza de las zonas en mal estado de conservación, ordenar, descartar y tirar el material acopiado en el altillo.

Por este concepto ROGASA reclama la cantidad total de 7.958 € que incluye las partidas de vaciado de muebles y enseres (5.614 €), limpieza de la nave y exteriores (1.985 €) y eliminación de un grafiti de la fachada (359 €), de las que la sentencia únicamente reconoce la primera de ellas.

La apelante sostiene que resulta contradictorio que se reconozca la partida de retirada de enseres y objetos abandonados y que se desestime la reclamación por la limpieza que fue necesaria para dejar la finca en condiciones de salubridad. El argumento debe ser acogido: las fotografías incorporadas al acta notarial evidencian el estado de dejadez y suciedad en que quedó la nave y el testigo Bruno, empleado de INSYTE, admitió en el acto del juicio que no limpiaron la nave porque salieron deprisa.

Por lo que se refiere al grafiti, debemos confirmar la sentencia en este punto. El acta notarial levantada con ocasión del reintegro de la posesión de la finca no constata la existencia del grafiti y a tal documento debe estarse, no al dictamen pericial de ROGASA. Además, los testigos Bruno y Cirilo, ambos de INSYTE, manifestaron en el acto del juicio no recordar el grafiti.

El importe total de este concepto asciende a la suma de 7.599 €.

2) Saneamiento y pintura de paredes de obra en mal estado.

La sentencia reconoce la mitad del importe reclamado para el arreglo de las paredes, admitiendo el concepto de tapar agujeros pero no la reparación de grietas. En cuanto a la pintura, la Juzgadora pone de manifiesto que el dictamen fija el precio a modo alzado sin precisar la superficie ni qué espacios debían ser pintados y que en el contrato no se recoge la obligación de pintar a cargo del arrendatario, no obstante lo cual reconoce la necesidad de pintar como consecuencia de la reparación de algunas paredes, aceptando la mitad del importe del presupuesto.

La recurrente sostiene que procede reconocer la totalidad del importe reclamado por estos conceptos alegando que si la arrendataria hubiera cumplido con su obligación de devolver la nave en perfecto estado de conservación y mantenimiento, no hubiera sido necesario que ROGASA reparara y pintara las paredes.

Es verdad que la cláusula 19.1 de contrato de arrendamiento obliga a la arrendataria a devolver la finca " con sus instalaciones, equipos y elementos en adecuado estado de conservación y funcionamiento, sin que se requieran actuaciones de reparación o conservación por parte de la Arrendadora, más allá de las derivadas por su desgaste por el uso normal de la Finca". En base a dicho pacto, la arrendataria viene obligada a reparar las paredes que presenten desperfectos. Coincidimos con la Juez de instancia, que acoge en este punto el dictamen de INSYTE, que sólo debe contemplarse el enmasillado y tapado de agujeros, no la reparación de grietas cuyo origen se desconoce. El dictamen de ROGASA no especifica qué paredes ni de qué dependencias hubo que reparar; en consecuencia, tampoco consta qué dependencias fue necesario pintar. No parece razonable que una reparación de paredes por importe de 320 € determine el pintado de todas las paredes perimetrales de la nave, que es lo pretendido por ROGASA. Por eso la solución dada por la sentencia nos parece ajustada a derecho.

El importe total de este concepto asciende a 4.256 €.

3) Saneamiento y pintura de puertas, rejas y elementos metálicos en mal estado de conservación.

La sentencia rechaza esta partida porque no se ha probado que hubiera desperfectos en estos elementos y, de haberlos, serían por el transcurso del tiempo.

La apelante, que reconoce que en las fotografías no se aprecian desperfectos, alega que sí se recogen en el dictamen del Sr. Ambrosio y sostiene que corría a cargo de la arrendataria el necesario mantenimiento de estos elementos. El argumento no puede ser atendido. No hay prueba alguna de que las puertas, rejas y elementos metálicos estuvieran en mal estado de conservación no siendo suficiente a estos efectos la inclusión de la partida en el dictamen pericial de ROGASA cuando no se incorpora ninguna fotografía que dé cuenta de los desperfectos. Por lo demás, también debe rechazarse, por inconsistente, el argumento según el cual debe tenerse por acreditada la existencia de desperfectos por el mero hecho de que ROGASA llevara a cabo los trabajos que ahora reclama. La ejecución de los trabajos nada acredita sobre su necesidad.

4) Revisión y puesta a punto de instalación contra incendios.

La sentencia desestima esta partida porque no consta que fuera necesaria ni tampoco que la arrendataria no hubiera revisado o mantenido adecuadamente la instalación.

La apelante aduce que si ROGASA hubo de hacer esta actuación es porque no lo había hecho INSYTE, pero, como en el apartado anterior, tal dato no acredita la necesidad de la revisión en ese momento ni que presentara desperfectos que hicieran precisa tal revisión.

5) Revisión y puesta a punto de instalación eléctrica.

La sentencia rechaza el concepto de revisión pero reconoce las partidas relativas a la sustitución de 3 BIES contra incendios y los soportes de tuberías, por importes de 1.152 y 160 €, respectivamente.

La apelante alude al dictamen del Sr. Ambrosio cuando éste afirma que " existen otras instalaciones y acabados afectados y en mal estado, tales como instalaciones eléctricas" y que el almacén de la planta altillo tiene " las instalaciones eléctricas modificadas y en mal estado, no cumpliendo la normativa de REBT (Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión) presentando riesgo para las personas".

El informe es muy genérico, salvo en lo relativo al almacén de la planta altillo respecto del cual no hay constancia de si ya se entregó la nave con la instalación eléctrica modificada y en mal estado, o si la modificación ha sido posterior. Por otra parte, cabe señalar que si bien entre las reparaciones efectuadas por INSYTE tras el robo se incluyen algunas relativas a la instalación eléctrica, se ignora si afectan al almacén del altillo. En definitiva, entendemos que no hay prueba suficiente que justifique la inclusión de esta partida más allá de lo concedido en la sentencia.

El importe de esta partida asciende a 1.212 €.

6) Revisión y puesta a punto de instalación de fontanería.

La sentencia acoge esta partida íntegramente porque incluye los conceptos de reparaciones y cambios.

El importe de esta partid asciende a 830,58 €.

7) Revisión y puesta a punto de instalación de saneamiento.

La sentencia rechaza la partida por tratarse de una revisión y puesta a punto que no debe ser soportada por el arrendatario, no habiéndose identificado ningún daño o desperfecto.

La apelante alega que sí ha quedado acreditada la existencia de desperfectos señalando que en la factura de INTERLIMP consta como realizado el trabajo de Reparación bajante y desagüe. Efectivamente en la factura mencionada se incluye una partida con el nombre de Luminarias en la que se describen los trabajos de Suministro e instalación Luminarias, Reparación bajante y desagüe. Mano de obra 34,00 €/hora X 25 horas 850,00 con IVA y de 1 Pequeño material Fontanería y PVC 82,25 con IVA, que, sumados, ascienden a la suma 932,25 € reclamada por este concepto. Ahora bien, se advierte fácilmente que la partida de 850 € incluye no sólo la reparación del bajante y desagüe, sino también el suministro e instalación de luminarias, por lo que se ignora qué concreto importe correspondería a dicha reparación, no habiéndose aportado tampoco el albarán a que se refiere la factura, motivo por el cual se desestima este extremo.

8) Revisión y puesta a punto de instalación de iluminación.

La sentencia estima la partida por importe de 783,81 € porque se especifican los elementos sustituidos.

Según la recurrente, dicho importe se corresponde exclusivamente con el material y debe añadirse la mano de obra, cuyo coste se halla incluido en la factura de INTERLIMP en la partida antes mencionada de Suministro e instalación Luminarias, Reparación bajante y desagüe. Mano de obra 34,00 €/hora x 25 horas. 850,00 con IVA. Entendemos que tampoco en este punto puede concederse esta partida porque no se ha acreditado la necesidad de la sustitución de las luminarias. En el acta notarial no se aprecian daños en las luminarias de modo que no se ha probado que fuera necesario proceder a su sustitución. De hecho, consideramos que ni siquiera debería haberse reconocido la cantidad de 783,81 €, pero no ha siso objeto de impugnación y por lo tanto no podemos modificar la sentencia en este punto.

El importe de esta partida asciende a 783,81 €.

9) Sustitución de vidrios en mal estado.

La sentencia rechaza la reclamación de los cristales de las oficinas por falta de acreditación de la necesidad de su sustitución pero acoge la relativa a los vinilos de los aseos en la valoración de 80 € dada por la perito de INSYTE.

La recurrente sostiene que debe primar el hecho de que efectivamente se realizó este trabajo según consta en la factura de INTERLIMP. Sin embargo, que se realizara el trabajo no significa que éste fuera necesario por existir daños o desperfectos. Como sucede en apartados anteriores, no hay prueba de que los cristales estuvieran rotos o dañados y fuera precisa su sustitución; en el acta notarial no hay ninguna fotografía al respecto.

El importe de esta partida asciende a 80 €.

10) Arreglos de carpintería.

La sentencia considera no acreditados los desperfectos pues no fueron identificados por el perito de ROGASA y debe confirmarse dicha conclusión por cuanto no hay prueba alguna en las actuaciones de la existencia de desperfectos de carpintería que precisaran de reparación.

11) Metacrilato a cuadros.

La sentencia rechaza esta partida por idéntico argumento que la anterior y la Sala confirma esa conclusión.

12) Sustitución del pavimento.

La sentencia reconoce la existencia de desperfectos en parte del pavimento, pero desestima la pretensión de ROGASA de sustituir todo el suelo porque la considera desorbitada e injustificada, razonando que se trata de un pavimento de más de 25 años de antigüedad que ya presentaba irregularidades y desigualdades y que tenía agujeros realizados con el taladro para la sujeción de las mamparas. La Juez, acogiendo en este punto el dictamen de INSYTE, entiende que solo deben repararse los desperfectos como consecuencia del arriendo, que cifra en 10 baldosas, según las fotografías, valorando la reparación en 450 €.

La recurrente sostiene que ha quedado acreditado que el suelo presentaba numerosas irregularidades y una degradación general cuando la arrendataria devolvió la posesión de la finca, por lo que para disponer de un pavimento continuo sin defectos, como el que había antes del arrendamiento, la mejor solución es su total sustitución por un pavimento de losetas de PVC.

El argumento no puede ser atendido. La apelante afirma que la nave disponía de un pavimento continuo sin defectos, extremo que no se aviene con la instalación de mamparas preexistente pues ya presentaba agujeros para la sujeción de las divisorias. No hay prueba de que el pavimento de la nave presente tras la resolución del contrato más desperfectos o daños, ni tampoco de esa degradación general a que alude la apelante, debiendo tener en cuenta su antigüedad de 25 años y el uso propio de una nave. Por lo demás, la solución propuesta por ROGASA consistente en la sustitución de todo el pavimento por losetas de PVC supone sin duda una mejora claramente injustificada.

El importe de esta partida asciende a 450 €.

13) Suministro e instalación de divisorias.

La sentencia rechaza la partida razonando que " como consecuencia del robo parte de las mamparas sufrieron desperfectos y las que no, fueron almacenadas. En el presupuesto que Rogasa aceptó no se incluía la sustitución ni colocación de mamparas nuevas habida cuenta que Insyte no quería dividir la oficina con estos elementos" y concluye que la arrendadora no puede pretender que la arrendataria ahora asuma una obra destinada a recolocar unos elementos que fueron o bien dañados o bien retirados con el conocimiento y aceptación de Rogasa.

La apelante niega que las mamparas divisorias resultaran dañadas y niega haber aceptado que INSYTE retirara las mamparas, afirmando, por el contrario, que desde el primer momento se opuso.

Es un hecho incontrovertido que al tiempo de concertar el arriendo la nave disponía de mamparas divisorias que al término del contrato no existen. INSYTE ha admitido que no le interesaba la división de las dependencias porque quería un espacio diáfano.

La primera cuestión discutida por las partes es si el robo causó daños o no a las mamparas. ROGASA sostiene que las mamparas no sufrieron desperfectos, que las mismas fueron retiradas por INSYTE sin la autorización de ROGASA y que la arrendataria ha devuelto la nave sin las divisorias infringiendo la cláusula 19.1 del contrato. INSYTE defiende que la mayoría de las mamparas quedaron inutilizadas tras el robo, que las obras de reparación que realizó INSYTE con la autorización de ROGASA no incluían la reposición de las mamparas dañadas, y que INSYTE no quería utilizar las mamparas por lo que almacenó las que no habían sufrido desperfectos y retiró las dañadas.

Las únicas fotografías aportadas que dan cuenta del estado de la nave después del robo son las incorporadas al documento nº 6 de la demanda de INSYTE. El reportaje fotográfico evidencia que los daños afectan fundamentalmente a las conducciones de la instalación eléctrica, especialmente en el techo, falso techo y paredes, pero no se aprecia prácticamente ningún desperfecto en las mamparas. Sólo las fotografías 54, 57, 58, 59, 72, 75 y 76, algunas repetidas, muestran algunas mamparas fuera de su sitio pero no se ven rotas o dañadas. El documento desmiente las explicaciones dadas por el testigo Sr. Bruno, empleado de INSYTE, cuando afirmó que las mamparas estaban vandalizadas, extremo que las fotografías no corroboran. Cabe concluir, pues, que no ha quedado acreditado que las divisorias quedaran inservibles como consecuencia del robo y si INSYTE las retiró fue por su propia conveniencia.

La segunda cuestión a dilucidar es si INSYTE, que retiró las mamparas cuando alquiló la nave, tiene la obligación de restituir la finca con las divisorias, como pretende la arrendadora. Y entendemos que así debe ser a tenor de la cláusula 19.1 del contrato que obliga a la arrendataria a devolver la finca con sus instalaciones, equipos y elementos. La nave tenía mamparas y la arrendataria las suprimió. Llegados a este punto cabe preguntarse si ROGASA autorizó la supresión de las divisorias, en cuyo caso no podría ahora exigir la devolución de la finca con dicho elemento. Y, a juicio de la Sala, la respuesta ha de ser negativa a la vista de la prueba practicada. En la cláusula 10.2 del contrato la arrendadora autoriza a la arrendataria a realizar todas las obras que considere de interés para el desarrollo de su actividad, no obstante lo cual para las obras que afecten a elementos estructurales o a la configuración de los edificios que forman parte de la finca se prevé la presentación por la arrendataria de un proyecto y otra documentación para ser revisados por la arrendadora. Consta en autos que ROGASA reclamó reiteradamente la documentación relativa a la modificación de la planta de oficinas para poder autorizarla o no. Consta asimismo que desde un inicio ROGASA reclamaba a INSYTE la entrega de garantías suficientes para la reposición de las mamparas a su estado original (correos de 19 de febrero y 7 de julio de 2016) y respuesta de INSYTE que, remitiéndose a la cláusula 19 del contrato, dice que " que todas las modificaciones, obras, etc... quedarán en beneficio de la parte arrendadora, salvo que ésta solicite que deban ser desmontadas reponiendo la Finca en su estado original..., quiero decir, que queda perfectamente claro y estipulado en el contrato, como así se hará" (correo de 11 de julio de 2016). Y finalmente también consta que ROGASA insistió en la entrega de un aval para garantizar la reposición de la configuración de las separaciones de mamparas e instalaciones a su situación original porque su importe era superior a la fianza contractual (correo electrónico de 13 de julio de 2016). De lo expuesto se deduce que la arrendadora nunca llegó a autorizar la supresión de las divisorias, exigiendo en todo caso un aval en garantía de la reposición de las mamparas que nunca se prestó. INSYTE defiende en su demanda que dicho aval no era exigible, pero tal cuestión carece de trascendencia porque lo relevante es, como la propia arrendataria admite en su demanda, que el contrato contiene " la exigencia de que a la finalización de la relación arrendaticia se procedería a la reposición de las instalaciones a su estado primitivo" y alude al " deber sí pactado contractualmente de tal reposición".

A la conclusión anterior no puede ser óbice el argumento de que en las facturas emitidas por INSYTE para reparar los desperfectos del robo no se incluyó la instalación de nuevo de las mamparas, y ello porque como ya hemos dicho y es de ver en el reportaje fotográfico no era necesario volver a instalar o sustituir las divisorias porque solo se vieron afectados por el robo algunos paneles que fueron extraidos de su ubicación.

Así pues, con independencia de si la supresión de las mamparas requería de licencia de obras o de proyecto o si era exigible un aval, cuestiones irrelevante a los efectos que ahora nos ocupan, lo cierto es que afectaba a la configuración de la nave, no consta que la arrendadora autorizara o consintiera esa modificación, y sí, por el contrario, su exigencia de la reposición de las mamparas. En consecuencia, concluimos que la arrendadora viene obligada a reponer la finca a su estado original.

Queda por determinar el importe de esta partida. Vistas las valoraciones que hacen ambos peritos, se advierte una considerable diferencia entre ellas, siendo de 74.778,64 € según el perito de ROGASA y de 8.091,48 € según la perito de INSYTE. Revisados los informes, entendemos que debe estarse al contenido del dictamen aportado por ROGASA, toda vez que es más acorde al presupuesto de la entidad Ibermodul incorporado a las actuaciones y contempla partidas o unidades que la pericial de INSYTE no tiene en cuenta como son por ejemplo las puertas, necesarias para la utilidad de la instalación. Por otra parte, la valoración de 8.091,48 de INSYTE, dividida por los 254,93 m2 señalados por la perito, arroja un resultado de 31,74 € m2 para los conceptos de suministro de mamparas divisorias, instalación, transporte y montaje, cantidad que parece exigua para la partida de que se trata.

Ahora bien, estimamos que debe aplicarse una depreciación por demérito dada la antigüedad de la instalación que se va a reponer nueva, depreciación que ciframos en un 25%, que es la señalada también por la perito de INSYTE, resultando que la cantidad a indemnizar asciende a la suma de 56.083,98 €.

14) Reparación del sistema de alarma.

La sentencia rechaza la partida porque era un servicio que iba a cargo de INSYTE y que cuando ésta se trasladó a otra nave, la empresa de seguridad procedió a prestar el servicio en la nueva finca.

La recurrente sostiene que cuando se suscribió el contrato de arrendamiento la finca disponía de las instalaciones necesarias para la prestación del servicio de alarma, alegando, además, que en el presupuesto de octubre de 2014 INSYTE incluyó los trabajos consistentes en " Ud. Reparación de Central de Alarmas de dos zonas con posibilidad de conexión de telealarma y canal de extinción" e " Instalación y cableado de equipos supervisables presentes en la planta al sistema de RED (cableado interno de señales, alarmas a concetrador y cableado UTP cat 5 de la salida del concentrador al sistema de transmisión".

Consta en autos que la arrendataria INSYTE tenía contratado un sistema de alarma con la empresa Securitas Direct y que dicho sistema dejó de estar operativo en fecha 25/02/2019 en que fue desmontado y trasladado a la nueva finca ocupada por INSYTE (documentos nº 8 y 9 del escrito de contestación de INSYTE).

La sentencia debe ser confirmada en este punto. Ni el acta notarial ni el dictamen pericial acreditan la existencia de desperfectos; el perito Sr. Ambrosio indica en su informe que no pudo comprobar el funcionamiento del sistema el día de la inspección al estar inutilizado y/o dañado. Tampoco el presupuesto de venta emitido por la empresa NAS3000 ONTESES SL sirve a tal fin pues no contiene ninguna información sobre la instalación anterior. En definitiva, no ha quedado acreditado que la instalación estuviera efectivamente dañada y no solo inutilizada.

15) Lucro cesante

ROGASA reclamaba la cantidad de 13.412 € en concepto de lucro cesante por las rentas que dejó de percibir durante los dos meses que duraron las obras de reparación. La sentencia rechaza esta pretensión porque la peticionaria no ha cumplido con la carga de la prueba que le incumbe, razonando que no se ha acreditado que durante esos dos meses la nave pudiera haber estado alquilada.

La recurrente discrepa de la sentencia argumentando que la razón de ser de esta reclamación está en el tiempo que tardó en poner de nuevo la finca en alquiler por culpa de INSYTE. Según la apelante, la necesidad de hacer reparaciones retrasó la entrada de un nuevo inquilino y el cobro de la renta correspondiente.

El recurso no puede ser estimado en este punto. La desestimación de buena parte de las partidas de obra reclamadas, en particular de la del pavimento y pintura, determina que el período de dos meses que ROGASA manifiesta haber invertido en la reparación y adecuación de la nave para poder ser nuevamente alquilada, no sea imputable a la anterior arrendataria. Dicho de otro modo, la reparación de los desperfectos de los que sí debe responder INSYTE no justifica una demora de dos meses. Por lo demás, no consta que la propiedad dejara de arrendar la finca por culpa de las obras de reparación pues el nuevo contrato data del 22 de julio de 2019, más de dos meses después de finalizadas las citadas obras.

16) Penalización por el retraso en la devolución de la posesión de la finca arrendada.

La controversia en este punto se circunscribe a determinar si la cantidad de 8.114,26 € que INSYTE abonó por la demora en el reintegro de la posesión debe ser conceptuada como renta o como penalización, o en parte como renta y en parte como penalización, y si está sujeta o no al pago del IVA correspondiente. La sentencia de instancia concluye que es penalización sin IVA y por ello condena a ROGASA a devolver a INSYTE la suma de 1.408,26 €.

La recurrente insiste en esta alzada en que la cantidad que pagó INSYTE debe incluir el IVA, alegando, primero, que fue la propia arrendataria quien en fecha 07/02/19 ingresó la cantidad de 8.116,26 € (6.706 € + IVA) por el concepto de renta del mes de febrero por lo que estaba de acuerdo que la renta de ese mes devengaba IVA, y segundo, porque esa cantidad sería "renta" ordinaria y está sujeta a tributación por IVA pues tiene la función de retribuir la puesta a disposición de la finca, mientras que la cantidad adicional sería propiamente la penalización y no estaría sujeta a IVA.

La cláusula 3.5 del contrato establece que " Si la Arrendataria no desaloja y deja la Finca a disposición de la Arrendadora en la forma pactada y a la fecha de finalización del arrendamiento, deberá abonar a la Arrendadora (en concepto de indemnización por daños y perjuicios, y en lo menester como cláusula penal libremente pactada entre las partes) una cantidad equivalente al doble de la renta diaria vigente en cada momento, por cada día natural deretraso respecto la fecha de desalojo pactada, hasta que la Arrendadora obtenga la libre disposición de la Finca".

Es un hecho incontrovertido que INSYTE dio por resuelto el contrato de arrendamiento en fecha 31 de enero de 2019, si bien se demoró en la entrega de la posesión que no verificó hasta el día 28 de febrero de 2019. Como bien señala la Juez de instancia, a partir del día 31 de enero de 2019 el contrato ya estaba resuelto y ya no generaba más renta. La arrendataria debía desalojar la finca el día 31 de enero de 2019, al no haberlo hecho así, entra en juego la cláusula 3.5 transcrita que contempla una indemnización por daños y perjuicios consistente en una cantidad equivalente al doble de la renta diaria vigente en cada momento por cada día natural de retraso. Queda claro, pues, que esta cantidad no es renta, sino indemnización de daños y perjuicios y, como tal, no devenga IVA.

Dicha conclusión no queda desvirtuada por el hecho de que INSYTE ingresara el importe de una mensualidad de renta más IVA porque ello no puede ser considerado como un acto propio, debiendo estar a lo pactado en el contrato. Tampoco cabe distinguir entre renta y penalización, como pretende la recurrente, pues la cláusula transcrita es clara en la conceptuación de la cantidad a abonar en caso de demora en el desalojo por parte de la arrendataria, no admitiendo aquella dualidad.

Apreciamos, sin embargo, que la Juez a quo ha incurrido en un error. La sentencia, tras afirmar que " la penalización equivale a todo el mes de renta, duplicada", señala que " por ello la penalización asciende a 6.706.- euros sin IVA, de modo que Rogasa deberá devolver lo que se ha entregado de esta cantidad. Se ingresaron 8.114,26.- euros, por lo que Rogasa debe devolver a Insyte la cantidad de 1.408,26.- euros". Si, conforme al contrato, la penalización es la renta diaria duplicada, la penalización debida no puede ascender a 6.706 €, como dice la sentencia, porque esa es la cantidad de un mes de renta, sino al doble, calculada en la forma prevista en el contrato. Esto es, habrá que determinar la renta diaria, que asciende a 223,53 € (6706:30), y multiplicarla duplicada por los 28 días de demora, lo que hace un total de 12.517,68 €. A dicha cantidad deberá descontarse la suma de 8.114,26 € entregada en su día por INSYTE, resultando un saldo a favor de ROGASA por importe de 4.403,42 €.

16) Fianza

La apelante denuncia que la sentencia incurre en un error cuando incluye el importe de la fianza como cantidad a reintegrar por ROGASA a la arrendataria porque supone condenarla a volver a pagar el importe cuando ya se había compensado anteriormente. Y, efectivamente, así es. El examen de la documentación obrante en autos evidencia que la cantidad de 7.000 € entregada en concepto de fianza cuando se suscribió el contrato de arrendamiento ya se tuvo en consideración, procediendo a su deducción, al calcular la arrendataria el importe de la penalización. Ello queda claro en la comunicación que INSYTE remite a ROGASA en fecha 26 de febrero de 2019 en la que la arrendataria realiza las operaciones tendentes a liquidar la relación, entre las que incluye la deducción del importe de 7.000 € de la fianza.

En cualquier caso, la cuestión carece de trascendencia práctica porque lo relevante es que el importe de la fianza debe ser devuelto por la arrendadora y así lo admite expresamente ROGASA, como así se hará seguidamente.

Recapitulando, las cantidades que ROGASA debe abonar a INSYTE son 37.276,75 € (factura de 17/12/201) y 7.000 € (fianza), lo que hace un total de 44.276,75 €. La cantidad que debe abonar INSYTE a ROGASA por todos los conceptos señalados en la presente resolución es de 75.698,79 €. Compensadas ambas sumas, el resultado es un saldo a favor de ROGASA por importe de 31.422,04 €, a cuyo pago debe ser condenada INSYTE, más el interés previsto en el art. 576 LEC.

En consecuencia, el recurso de apelación debe ser estimado y la sentencia revocada en los términos indicados.

CUARTO.- De conformidad con lo dispuesto en el art. 398 LEC, dada la estimación del recurso, no se hace especial pronunciamiento respecto de las costas de esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso