Sentencia Civil 363/2025 , Rec. 1200/2024 de 06 de mayo del 2025

PRIMERO.- La argumentación jurídica de esta resolución parte de la premisa de la unidad de criterio de los técnicos de ambas partes sobre la efectiva existencia de filtraciones de agua en las viviendas DIRECCION002, Vivienda DIRECCION003, Vivienda DIRECCION004 y Vivienda DIRECCION005.

El informe de la parte demandante en que se relacionan los daños en todas las fincas que se citan, contiene un reportaje fotográfico suficientemente ilustrativo sobre los daños que afectan a las viviendas respectivas a modo de abombamiento de tarimas y humedades por capilaridad en paramentos

Por su parte, el perito de la parte demandada indica que aprecia en su visita: "Humedades de filtración que afectan a paramentos interiores en contacto con la fachada exterior. Las filtraciones se identifican por la presencia de manchas de humedad, por ascenso capilar, con caída parcial y degradación del revestimiento pintado, en los paramentos verticales, y por la afectación parcial de los zócalos y del pavimento de madera en contacto con la fachada. En algunas de las viviendas las manchas se extienden por paramentos perpendiculares en contacto con la fachada exterior o próximos a esta"

Sobre la causa de la patología, tampoco se aprecia un mayor discrepar entre técnicos:

El perito de la actora indica:

El edificio está situado muy próximo al mar y con una exposición a los vientos muy alta con orientación Noreste. Cabe destacar que las dos viviendas visitadas (cuatro, luego el segundo informe) son dúplex y la terraza de la planta superior es el techo de la planta inferior de la misma vivienda; una vez personado en las mismas hice una inspección minuciosa de los techos que se encuentran debajo de las terrazas; en esta pude apreciar que no existe rastro alguno de humedad, por lo que la terraza no filtra agua a la planta inferior. Las humedades aparecen en los tabiques interiores de las fachadas, en los tabiques próximos a estas e incluso, como es el caso de la vivienda DIRECCION007, se levanta el pavimento de madera y rodapié, todo esto en la planta alta de los dúplex. Estas humedades en los tabiques son debidas al agua que absorben por capilaridad la masa del recrecido de cemento interior de las viviendas. El agua llega a este recrecido a través de la fachada y de la junta del suelo de la terraza con la pared de la misma, así como por las juntas de las carpinterías de aluminio. Esto es debido a que tras la piedra del revestimiento de fachada no existe mortero de cemento alguno, es decir, el aplacado de piedra se colocó directamente sobre el ladrillo de la fachada. Además de lo anterior la impermeabilización del suelo de la terraza se aplicó por el paramento vertical de fachada hasta el inicio de la piedra ( altura de 8 cm). De esta forma y dado que la exposición al viento y agua de la fachada es muy alta, el agua de la lluvia se filtra por detrás de la piedra de la fachada deslizándose a través de los ladrillos y juntas de pre marcos de madera de las carpinterías de aluminio, y así entra en la cámara del cerramiento de fachada y llega al tabique interior y al recrecido de mortero del suelo mojando toda la zona.En el caso del DIRECCION008 no se levanta el pavimento porque es plaqueta cerámica y no se hincha con la humedad, pero en el caso del DIRECCION009 se hincha la madera y se levanta (ver fotos 14/15/16/17)

Explica a continuación que esta solución constructiva es contraria al CTE (página 4 y 5 de su informe)

Y cuando informa el perito de la parte demandada informa sobre este particular, en el apartado de "análisis técnico", lo hace de la siguiente manera:

"El agua de lluvia se filtra, a través de las juntas abiertas y por los encuentros de la carpintería de fachada con el aplacado, al interior del cerramiento, desde donde se trasmite por el forjado al interior de las viviendas, ascendiendo por capilaridad en los paramentos y afectando a los revestimientos y pavimentos. Estas filtraciones solo se manifiestan en las plantas altas de las viviendas dúplex, no existiendo filtraciones en las plantas bajas de las viviendas, situadas parcialmente bajo las terrazas exteriores"

Así las cosas procede declarar hecho probado que las viviendas afectadas por la presencia de humedad lo son por la ausencia de enfoscado de la fábrica de ladrillo exterior, y la ausencia de tratamiento impermeable en las juntas de pre marcos de madera con el ladrillo, esto es, por una impermeabilización, poco adecuada y contraria al CTE en los términos informados por el perito de la parte actora.

Señala el art. 3.1 Loe que con el fin de garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad y la protección del medio ambiente, son requisitos básicos de la edificación, que deberán satisfacerse, de la forma que reglamentariamente se establezca, los relativos a la habitabilidad (apartado c), entre los que se encuentran, de conformidad con el apartado c.1) Higiene, salud y protección del medio ambiente, de tal forma que se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que éste no deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, garantizando una adecuada gestión de toda clase de residuos.

y el art. 17 señala que, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, de los daños s ocasionados en el edificio -dentro de los plazos indicados- por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3

En consecuencia se declara hecho probado que las patologías que afectan a las viviendas citadas comprometen la habitabilidad de la edificación, al no superarse las condiciones aceptables de estanqueidad y en tanto que traen causa en un defectos constructivos cometidos durante la ejecución de las obras - ausencia de enfoscado de la fábrica de ladrillo exterior, y la ausencia de tratamiento impermeable en las juntas de pre marcos de madera con el ladrillo, son susceptibles de generar responsabilidad al amparo del art. 17 LOE, sin perjuicio de las responsabilidades contractuales exigibles en cada caso.

SEGUNDO.- La responsabilidad exigida en autos a la promotora de la edificación, esto es, la de indemnizar a la comunidad por los gatos soportados para la reparación de las patologías que han sido declaradas probadas, se sustenta sobre la base de dos acciones: la responsabilidad legal ex loe impuesta por el art. 17.3 -"en todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción"-y la responsabilidad contractual de la promotora ante la eventual infracción del deber de entrega de la cosa con las características necesarias en orden a servir al fin que se la destina, a la que expresamente se refiere el art. 17.9 loe, al margen de los preceptos que en materia de obligaciones y contratos son citados por la actora.

I.- ACCION LOE:

El éxito de la primera, y dada cuenta la patología probada, queda condicionada a que la patología se haya manifestado en el plazo de los tres años siguientes a la entrega de la obra, (17.1 y 17.1.b)) momento este que el texto legal identifica (art. 6) como el acto por el cual el constructor, una vez concluida ésta, hace entrega de la misma al promotor y es aceptada por éste señalando el apartado 4º del art. 6 que "salvo pacto expreso en contrario, la recepción de la obra tendrá lugar dentro de los treinta días siguientes a la fecha de su terminación, acreditada en el certificado final de obra, plazo que se contará a partir de la notificación efectuada por escrito al promotor. La recepción se entenderá tácitamente producida si transcurridos treinta días desde la fecha indicada el promotor no hubiera puesto de manifiesto reservas o rechazo motivado por escrito"

Y de conformidad con el art. 18 LOE, si esos daños aparecen dentro del periodo de garantía correspondiente, el adquirente de la vivienda tiene un plazo de dos años para ejercitar la reclamación judicial y que comenzará a contarse desde el momento en que se produzcan, atendida la posibilidad de su ejercicio, esto es, conocida no solo la existencia o consecuencia, sino también la causa de los defectos o vicios observados

No consta en autos la fecha del certificado final de obra, ni el acta de recepción, solo que la licencia de primera ocupación, que fue concedida en virtud de resolución administrativa de 9 de abril de 2008. No tiene inconveniente la demandada en fijar dicha fecha como dies ad quem del plazo de garantía.

Para invocar que la patología en las terrazas se produce en el plazo de los tres años posteriores a la concesión de aquella licencia, la parte actora invoca el antecedente previo que supusieron los autos de juicio ordinario que se siguieran ante el Juzgado de Primera Instancia nº6 de esta ciudad con el número 111/2018 en que la comunidad del DIRECCION000, reclamaba a la demandante, el coste de reparación de los daños que afectaban a las instalaciones ubicadas la planta DIRECCION010, humedades que según contiene el argumento judicial, habían sido puestas de manifiesto en las actas de juntas de propietarios celebradas ininterrumpidamente entre los años 2008 a 2017 hasta que se promueve demanda con fecha de 31 de enero de 2018 así como el coste de reparación de los daños que afectaban a la vivienda ubica en el DIRECCION006. Con relación a esta patología, interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia, en la SAP (sec3ª) de 498/22 dictada en el Rollo de apelación 190/22 la sala deja establecido con eficacia de cosa juzgada, que el pronunciamiento de condena de la promotora contenido en primera instancia, por la defectuosa impermeabilización del garaje, se ha de hacer extensivo a la obligación de pagar el coste de reparación de la terraza del DIRECCION006, consecuencia de la deficiente impermeabilización de la misma y que está originando daños en la vivienda

Y señala la Sala: "Pues bien; el motivo al entender de la Sala debe de ser admitido, pues el propio representante de la demandada reconoció en las juntas de 27 de julio de 2017 y 20 de septiembre de 2017, que el origen de las filtraciones era la deficiente impermeabilización de la terraza, habiéndose efectuado prueba de estanqueidad entrando a las pocas horas agua en la vivienda, considerando D. Bernardo que la solución es el sellado de las plaquetas reconociéndose que las terrazas "no están realizadas como se deberían haber hecho por culpa de la dirección facultativa", "no estando impermeabilizadas de forma continua". Por ello la realidad es que el daño ha quedado constatado, sin que se hubiera articulado por la contraria prueba alguna que desvirtúe el importe de lo reclamado y presupuestado, máxime cuando en la junta en que se aprobó dicho presupuesto estaba presente el Sr. Bernardo, que vía pericial pudo impugnar el importe reclamado. Véanse los documentos nº 9 y nº 10 de la demanda, fotografías donde se aprecien los daños producidos y presupuesto aceptado por IMPAVI

Pues bien, aun cuando consideramos que las patologías que hoy nos ocupan, que afectan a cuatro viviendas, tengan como antecedente previo las humedades de la vivienda DIRECCION006, y que por tanto, la patología causante de las humedades reclamadas en estos autos, se hubieran manifestado ya en el año 2017, o dos años antes, como incluso refiere en la junta del año 2017 el propietario de la vivienda DIRECCION006, ello nos situaría en el año 2015, transcurrido por tanto el plazo de garantía de tres años desde mayo de 2008.

Son constantes y recurrentes las quejas de los vecinos desde el año 2008 en cuanto a las filtraciones por agua de lluvia en garaje, pero no constan acreditadas filtraciones por capilaridad en el interior de las viviendas, hasta el año 2015 en la hipótesis mas favorable al derecho de la actora.

La primera acción, no puede prosperar.

2.- Señala el art. 1.101 CC que estarán obligados a indemnizar por los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurran en dolo o culpa, o de cualquier modo contravinieren el terno de aquellas, acción que, al no llevar aparejado término de ejercicio, se ha de sujetar al régimen general de cinco años del art. 1964 CC que comenzará a contar desde que pudiera ser ejercitada.

Y es obvio que la acción no pudo ser entablada hasta que se conoció la entidad total del daño, lo cual, no vino sino de la mano de la emisión de las facturas emitida por la empresa reparadora para llevar a cabo las obras de reparación en las terrazas privativas de las viviendas afectadas, datando la última de ellas de octubre de 2022

Sin perjuicio de lo anterior, nótese que el perito de la actora realiza dos visitas a la c.p: la primera de ellas el 13 de septiembre de 2021 y la segunda en octubre de 2022 al aparecer nuevas humedades en viviendas distintas a las que queda referido el primer informe.

A fecha de presentación de demanda, en septiembre de 2024 la responsabilidad contractual de la promotora, no se encontraba prescrita.

TERCERO.- A los efectos de llevar a cabo la reparación de las humedades que afectaban a la Vivienda DIRECCION002, Vivienda DIRECCION003, Vivienda DIRECCION004 y Vivienda DIRECCION005, la comunidad de propietarios contrató los servicios de la empresa IMZA GALICIA, S.L. que emitió las facturas por el importe total de cincuenta y un mil setenta y ocho euros con veinte céntimos (51.078,20€) que se reclaman en autos

Sólo el perito de la demandada informa por escrito acerca del alcance de los trabajos: "Examinadas las fotos incluidas en los informes de fechas 15/10/2021 y 12/12/2022, que acompañan a la demanda, se comprueba la ejecución de las siguientes obras: 1.- Demolición del pavimento de las terrazas de las viviendas en toda su superficie; 2.- Retirada de los aplacados de piedra en los machones de fachada de las viviendas; 3.- Demolición del recrecido de las terrazas en toda la longitud de la fachada delas viviendas y en un ancho aproximado de30-40 cm. hasta dejar al descubierto la impermeabilización original; 4.-Ejecución de una nueva membrana de impermeabilización de aplicación líquida, sobre la impermeabilización original de las terrazas, en la zona descubierta al pie de las fachadas. Esta aplicación ascendía desde el arranque de la fachada hasta una altura inicial de 10 cm en las zonas de carpintería y de 15cm.en los machones de fachadas. La impermeabilización en los machones fue ampliada posteriormente a toda su superficie, una vez retirado el aplacado de piedra que los revestía".

Sobre la base de este informe, la parte demandada sostiene la naturaleza excesiva de las obras acometidas, por cuanto que, en vez de acometerse sólo, los trabajos necesarios sobre la zona de los encuentros entre terraza y fachada, que es la causa de la patología, se ha procedió en todas las terrazas afectadas, a levantar la totalidad del suelo de las mismas para instalar un nuevo elemento impermeabilizante, cuando lo cierto es que, ninguna entrada de agua se producía desde las terrazas a las plantas inferiores, derivando así en la innecesidad de las obras.

En este punto, y de conformidad con lo dispuesto en el art. 217 LEC es a la actora a quien incumbe acreditar la relación causal entre los trabajos realizados que se quieren repercutir a la promotora con el incumplimiento por parte de la demanda de su obligación de entrega en función del contrato.

En primer lugar, resulta un hecho incontestable, y así se ha de afirmar que, el propio perito de la parte demandante no aprecia ni la menor patología en la solución impermeabilizante de la terraza en sí, más allá de la defectuosa ejecución de los encuentros y así afirma que "tras una inspección minuciosa de los techos que se encuentran debajo de las terrazas; en esta pude apreciar que no existe rastro alguno de humedad, por lo que la terraza no filtra agua a la planta inferior" .

En el acto de la vista, que no en su informe, y para justificar la totalidad de los trabajos acometidas por IMZA GALICIA declara que, una vez que se procedió a "levantar las terrazas" se comprobó que, más allá de la defectuosa impermeabilización del encuentro con paramentos verticales, el material impermeabilizante instalado en las terrazas resulta pintura de cloro caucho (gomosas) sin haberse utilizado telas de ninguna clase y que ello es contrario al código técnico de la edificación. Pues bien, no justifica el técnico esta afirmación. Lo que dice en sus informes es que, lo que se aplicó en su día, no se ha colocado como indica el DB HS 1 Salubridad del CTE como era preceptivo, pero no, que la pintura clorocaucho no sea útil a los fines de estanqueidad pretendidos, al margen, claro está, que, no parece que un material que está cumpliendo con sus funciones 14 años después de su ejecución, pueda ser calificada como de deficiente.

Ahora bien, al margen de este particular, acometer sólo trabajos en el encuentro ¿es suficiente para reparar la causa? O por el contrario, la reparación para que cese la entrada de agua por los encuentros, ¿exige necesariamente proceder sobre la totalidad de la superficie de las terrazas aun cuando el elemento aislante aplicado haya cumplido su estricta función evitando la entrada de agua al piso inferior?

La parte actora prueba dicha necesidad:

El legal representante de la entidad IMZA GALICIA, S.L. preguntado para que diga por qué se optó por la solución ejecutada, informa que el presupuesto se elaboró considerando la opción óptima y más segura, no considerando otras menos costas, pero no totalmente garantizadas, lo cual afirma por más que el técnico de la parte adversa considera que un trabajo sólo sobre encuentros fuera "usual, posible y efectiva"

El perito de la parte demandante, en el acto de juicio informa sobre la necesidad de los trabajos ejecutados, de tal manera que, de no procederse conforme se procedió, levantando el suelo de las terrazas, la reparación de la patología del encuentro, pues en caso contrario, no se estaría optando por una solución conforme a la preceptuada por el CTE,

En segundo lugar, para resolver los problemas que afectaron en su día a la terraza de la vivienda DIRECCION006. se sometieron a la junta de 20 de septiembre de 2017 diversos presupuestos, siendo finalmente aprobado, sin oposición del legal representante de INHERSA, el elaborado por la empresa IMPAVI. La totalidad de las cuatro empresas que elaboraban presupuestos, todas en absoluto -así se puede comprobar de la lectura de los presupuestos- proponen actuar sobre la totalidad de la terraza. Es más, en dicha junta, el Sr. Bernardo, legal representante de la entidad demandada, en su condición de tal, y como propietario de viviendas de la edificación, a la hora de votar el presupuesto deja puesto de manifiesto que al levantar esta terraza, se habría de actuar necesariamente sobre todas las posibles afectadas pues son continuas.

Los trabajos llevados a cabo por IMPAVI han sido ejecutados sin que conste en autos la repetición de la humedad en la vivienda afectada, ascendiendo el presupuesto al importe total de 6970€ más IVA, si bien, por motivos que se desconocen, la reclamación que se ventila judicialmente iba referida a un coste de reparación de 5690€

En junta de 9 de agosto, D. Bernardo, y ante la propuesta que se barajaba entre vecinos, con motivo de la aparición de nuevas humedades en otras viviendas, las que hoy nos ocupan, descarta ampliamente aquellas soluciones más económicas que se limitaban a actuar sobre los encuentros, refiriendo el citado señor que "de hacerlo, hacerlo bien, o no hacerlo, al igual que se hizo en la terraza de DIRECCION006 -esto es, la obra ejecutada por IMPAVI en términos similares a la obra cuyo coste se reclama en autos- , lo que conlleva levantar toda la terraza". Y no solo eso, sino que añade que, de procederse de otra forma, nada aseguraría la estanqueidad de la obra por el hecho de ser todas las terrazas continuas.

Con un criterio de prudencia la junta en reunión de septiembre de 2018, con el voto a favor del Sr. Bernardo, decide acometer, en una de las terrazas, la del DIRECCION002, trabajos parciales, sólo en el encuentro en espera de comprobar si la solución es suficiente. Nada se conoce sobre si dichas obras se ejecutaron, o si los trabajos fueron suficientes; lo que sí se sabe es que los trabajos llevados a cabo por IMNZA GALICIA respecto de dicha vivienda, integran las partidas reclamadas en esta litis.

Y ya para concluir el presupuesto elaborado por esta empresa, y la totalidad de los trabajos proyectados, es aprobado en junta de mayo de 2021 con el voto favorable de INMOBILIARIA HERCULINA

La actora prueba que la totalidad de los trabajos llevados a cabo para reparar el daño, son los idóneos en orden a la reparación de la patología que afecta a una totalidad de cuatro viviendas cuyas terrazas son lineales, que tras la ejecución de los mismos, han cesado las humedades, y ninguna prueba efectiva despliega la demandada para hacer valer la suficiencia de trabajos menos costosos para reparar la causa de un daño que indubitadamente es responsabilidad de la demandada en su condición de promotora de la edificación, y sin perjuicio de su eventual derecho de repetición contra otros agentes intervinientes.

Por último, y en cuanto al incremento del coste de ejecución de las obras IMZA GALICIA con relación a las acometidas por IMPAVI, ninguna prueba practica la actora a su instancia a fin de poner en valor el hecho de precios excesivos o fuera de mercado, sin que se aprecia un retraso malicioso en la ejecución de dichos trabajos, o una falta de diligencia de la comunidad en la decisión de acometerlos como causa imputable del superior coste que finalmente se hubo de asumir.

Ninguna mala fe puede apreciarse en el hecho de que la Comunidad acometiera las obras de reparación, una vez que conoce el pronunciamiento de la Sec.3ª que declara la obligación de la demanda en aquellos autos, y también en los presentes de sufragar los gastos de reparación de la vivienda DIRECCION006, al margen, claro está, de que, a fecha de aquella demandada del año 2018 no se habían manifestado las humedades cuyo coste de reparación hoy se reclama.

CUARTO.- Se estima íntegramente la demanda con imposición de costas a la parte demandada ( art. 394.1 LEC)

VISTOS los anteriores preceptos legales y demás de general y pertinente aplicación.