Sentencia Civil 418/2022 Audiencia Provincial de Palencia Civil-penal Única, Rec. 169/2022 de 07 de noviembre del 2022

PRIMERO.- Dª Nicolasa interpone recurso de apelación frente a la sentencia de Primera Instancia que ha estimado parcialmente su demanda contra Dª Otilia, gerente de la Inmobiliaria Carrión, letrada en ejercicio, titulada como agente de la propiedad inmobiliaria, sobre acción de responsabilidad civil profesional, reclamación de cantidad y de condena a abonar a la actora 8.195,13 euros más intereses legales, con imposición de costas. Fundamenta su recurso en que la Juez de Instancia ha errado al valorar las pruebas y ha aplicado incorrectamente el derecho al tema debatido, infringiendo los art 1.124 CC en relación con el art. 1101 del mismo cuerpo legal, que para el caso de incumplimiento de sus obligaciones contractuales, por una de las partes, posibilita a la otra que ha cumplido las suyas a obtener una indemnización por los daños y perjuicios causados al haber visto frutadas sus expectativas de la venta de una finca rustica de su propiedad, así como lo dispuesto en el art 9 del RD 1294/2007 de 28 de septiembre sobre Estatutos Generales de Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad y art 4 del RD 515/1989 de 21 de abril sobre Protección de los Consumidores al respecto de la información a suministrar en casos de compraventa de inmuebles.

La demandada en el trámite de oponerse al recurso o impugnar la sentencia se adhirió a la apelación y de paso impugnó la sentencia en lo relativo a la compensación judicial que alegada por la demandada no fue acogida por la juzgadora, por lo que interesa su revocación parcial y que la nueva le condene a abonar a la actora únicamente 459 euros resultantes de la diferencia entre la cantidad que ella recibió como arras 3.000 € y lo que la actora le adeuda por su mediación para la venta encargada, 726+1.815 €, sin que proceda imposición de costas.

Oponiéndose la apelante a la admisión de la adhesión al recurso e impugnación de la sentencia, formulada de contrario, alegando que no cabe impugnar la sentencia en trámite de adhesión al recurso, será esta la primera cuestión a resolver por la Sala por cuanto de su resultado dependerá que la Sala revise además de los pronunciamientos de la sentencia impugnados por la apelante, el alegado por la apelada, que tiene que ver con la compensación de deudas que la sentencia de instancia rechaza fundamentado en " estar prescrita la posibilidad de reclamación de las dos deudas que contienen las facturas aportadas", por la demandada.

La Sentencia del Tribunal Supremo 459/2020, de 28 de julio, en lo que aquí interesa, expone su doctrina sobre la impugnación de la sentencia por el apelado, resumiendo la doctrina establecida por sentencias anteriores" La impugnación de la sentencia es un instrumento para recurrir pronunciamientos distintos de los que constituyen el objeto de la apelación principal, con independencia de que estén o no relacionados con ella: «una vez interpuesta la impugnación, se convierte en un recurso autónomo, de manera tal que es factible que el apelado impugne los pronunciamientos de la sentencia de primera instancia que le sean desfavorables, sin necesidad de que los mismos estén relacionados con los que son objeto de la apelación principal". Aplicando dicha doctrina a la adhesión de la apelada impugnante, debemos entender que se trata de una adhesión al recurso de apelación en sentido divergente al principal, que faculta al adherido a oponerse a las alegaciones del recurso y al tiempo impugnar los pronunciamientos de la sentencia que le resultan desfavorables, posibilidad prevista en el art 461 LEC. Por lo expuesto, se desestima la petición de inadmisión de la adhesión formulada por la representación procesal de la apelada impugnante.

SEGUNDO .- El recurso y la impugnación de la sentencia se han de resolver conjuntamente y para ello se han tener en cuenta los siguientes antecedentes que surgen de la documentación aportada al procedimiento por las partes litigantes:

1º) Dª Nicolasa, mediante Auto de adjudicación dictado el 21 de enero de 2005 en juicio ejecutivo nº 154/1998, seguido a su instancia como sucesora procesal de su difunto padre D. Leoncio, frente a los hermanos Onesimo, a quienes no afecta la presente resolución, adquirió la propiedad de un solar sito en la CALLE000 de Calzada de los Molinos, Palencia;

2º) Sin haberse inscrito el solar a su favor, el día 8 de octubre de 2016, Dª Nicolasa, encargó a la demandada Dª Otilia, Gerente de la Inmobiliaria Carrión, sita en Carrión de los Condes, la venta del referido solar así como de una finca rústica, para cuyo cometido suscribieron un contrato de mediaciónpara la venta de las fincas registrales NUM000 (solar) y NUM001 (finca rústica), sin cargas, usufructos, ni ocupantes, inscritas en el Registro de la Propiedad de Carrión de los Condes (documento nº 2 de la demanda), comprometiéndose la gerente de la inmobiliaria a vender el solar en el plazo de dos meses a partir de la firma. En dicho contrato se autorizaba a la demandada a recibir en depositó cantidades en concepto de arras, pactando que sus honorarios serían íntegramente devengados por los compradores, o en su caso, como intermediaria, sería negociado con las partes ;

3º) El día 29 de marzo de 2017, la demandada Dª Otilia de acuerdo con el mandato de la propietaria y D. Serafin, suscribieron un documento por el que la propietaria del solar se comprometía a vender y el segundo a comprar, el solar sito en CALLE000 nº NUM002 de Calzada de los Molinos, manifestando la vendedora que la vivienda se haya libre de cargas y gravámenes, pactándose que la escritura pública de compraventa se otorgará en el plazo de dos meses a partir de la firma del contrato, el precio de 24.000 euros y 3.000 euros en concepto de arras que el Sr. Serafin entregó a la gerente de la inmobiliaria, los cuáles perdería si incumplía el contrato y en cambio recibiría duplicados, si el incumplimiento era de la vendedora;

4º) El día señalado para el otorgamiento de la Escritura Pública de compraventa, no se llevó a efecto, al conocerse que persistía anotada en el Registro de la Propiedad de Carrión de los Condes la hipoteca que gravaba el solar, se suspendió el acto y los comparecientes se dieron un plazo prudencial para solucionarlo y transcurrido sin resultado, con fecha 11 de octubre de 2017, el Sr. Serafin, a través de su letrado Sr. González Esguevillas, comunicó a la vendedora que daba por resuelto el contrato de promesa de compraventa y establecimiento de arras, reclamando el reintegro por duplicado de lo entregado conforme a lo pactado (cláusula segunda);

5º) Como fuera que el Sr. Serafin no recuperó lo entregado por arras demandó a la propietaria del solar Dª Nicolasa por incumplimiento de contrato en reclamación de 6.000 €, tramitándose en el Juzgado de Primera Instancia nº 71 de Madrid que dictó sentencia estimatoria parcial de la demanda, condenando a la demandada a pagar 3.000 € al actor, con intereses legales, y no estando conforme con el resultado, el Sr. Serafin interpuso recurso de apelación, recayendo sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, de fecha 25 de febrero de 2021, que estimó el recurso y totalmente la demanda, condenando a la demandada a pagar 6.000 € al actor, con intereses legales (344,71 €), y las costas de Primera Instancia (1.645,60 €), total 8.195,13 €;

6º) Con fecha 25 de mayo de 2021, Dª Nicolasa presentó demanda de juicio ordinario frente a Dª Otilia, en reclamación de 8.195,13 euros, ejercitando acción de responsabilidad civil profesional alegando que conociendo que el solar seguía gravado con hipoteca, se lo ocultó al comprador en el momento de suscribir el contrato de promesa de venta y establecimiento de arras, haciendo figurar que estaba libre de cargas siendo este el motivo de que la compraventa no llegara a buen fin en el plazo pactado para el otorgamiento de la escritura pública, ni en el transcurrido desde la comparecencia ante el Notario y la resolución del contrato por la apelante .

TERCERO.- Responsabilidad civil profesional de la demandada por su actuación como agente de la propiedad inmobiliaria. Error en la valoración de la pruebas.

1º. En relación con la valoración de la prueba en esta Segunda Instancia debe recordarse que únicamente el Tribunal de Alzada puede modificar la valoración probatoria que conste en la sentencia de instancia cuando esta sea manifiestamente errónea o contraria a los principios de la lógica o de la sana crítica, es decir que la mera discrepancia no puede justificar la modificación valorativa del Juzgador "a quo". Nada de esto se advierte al examinar la obrante en autos sino todo lo contrario, concluyendo el tribunal que el Juez a quo razona acerca del resultado de las pruebas que ha tenido en consideración para alcanzar sus conclusiones conforme con las denominadas «normas de la sana crítica», razonabilidad de su valoración que debe ser confirmada.

2º. La responsabilidad profesional hace referencia a la capacidad de responsabilizar a un profesional por cualquier caso de negligencia o mala práctica al tratar con un cliente, y/o a desarrollar de forma deficiente su trabajo. Los profesionales pueden estar sujetos a estándares más altos cuando se trata de negligencia profesional en función de su conocimiento especializado en un campo particular. Como tal, se espera que los profesionales hagan todas las revelaciones apropiadas y presenten la información completa y fidedigna a un cliente, la cual será necesaria para protegerlos de los posibles daños. En el caso examinado resulta que la demandada Dª Otilia, además de agente inmobiliario y titular de la Inmobiliaria Carrión, es la letrada que defendió los intereses de Dª Nicolasa, en el juicio ejecutivo nº 154/1998, seguido a su instancia como sucesora procesal de su difunto padre D. Leoncio, el cuál finalizó por Auto de 21 de enero de 2005, que adjudicaba a la actora la propiedad de las fincas registrales NUM000 (solar) y NUM001 (finca rústica), inmuebles que, no obstante, continuaron inscritos en el Registro de la Propiedad de Carrión a nombre del padre de Dª Nicolasa. Es en octubre de 2016, cuando ésta le encarga a la Gerente de la Inmobiliaria Carrión, la venta de dichos inmuebles y para ello suscriben un contrato de encargo de venta (doc.2) cuyo objeto es la intermediación en la venta de los inmuebles registrales NUM000 (solar) y NUM001 (finca rústica), recogiendo el documento, que los bienes no tienen cargas, ocupantes, ni usufructo, que se autoriza a la gerente a recibir como depositaria cantidades en concepto de arras y que ésta se compromete a vender el solar en el plazo de dos meses a partir de la firma, y conocemos que la venta no llegó a fructificar en el plazo estipulado, ni tampoco en el que se concedieron las partes al finalizar el primero, por no estar cancelada una hipoteca que gravaba el solar, ante lo cual el comprador dio por resuelto el contrato reclamando la devolución de las arras, duplicadas, conforme a lo pactado.

3º. Son obligaciones del agente inmobiliario en toda venta, además de promocionar el inmueble por todos los medios de que disponga, verificar la situación jurídica del inmueble y llevar a cabo todos los trámites necesarios para que se produzca la venta, ajustándose a los principios de veracidad que exige la ley. En el caso examinado, la agente inmobiliaria ofertó el solar y buscó un comprador, el Sr. Serafin, con quién suscribió un contrato de promesa de venta y arras, según el cual la Sra. Nicolasa se comprometía a vender y el segundo a comprar el solar que según la vendedora cuando suscribió el contrato de intermediación para la venta del inmueble, a fecha 8 de octubre de 2016, " se haya libre de cargas y gravámenes" , dato que no era cierto, pues persistía anotada en el Registro de la Propiedad de Carrión de los Condes una hipoteca anterior al procedimiento ejecutivo en el que se le adjudicó el solar, dato relevante que conoció la demandada al acudir al Registro de la Propiedad de Carrión de los Condes para informarse sobre la situación jurídica del inmueble, y con la obtenida la trasladó de inmediato a la actora y ésta a su Procurador, quien interesó del Juzgado de Carrión de los Condes, el mandamiento judicial de cancelación, al objeto de levantar las cargas existentes.

4º.Con fecha 27 de enero de 2017, la demandada presentó el mandamiento judicial en el Registro de la Propiedad cuyo titular procedió a cancelar un embargo acordado en el juicio ejecutivo nº 154/1998, no así la hipoteca que gravaba el solar, cuya cancelación no se había producido por quien debía, la actora, quién desde que le fue adjudicado el solar mediante Auto de adjudicación de fecha 21 de enero de 2005, dictado en juicio ejecutivo nº 154/1998, no realizó los tramites precisos para inscribir su título en el Registro de la Propiedad de Carrión de los Condes, con lo que la venta en el plazo previsto no se pudo llevar a cabo pero no por negligencia profesional de la demandada. Es por lo expuesto y por lo ya razonado en la sentencia de instancia que el motivo se desestima.

CUARTO .- 1.Impugnación de la sentencia. Compensación de deudas. Tras resolver el Sr. Serafin el contrato de promesa de venta reclamó la devolución de lo que él había entregado por arras, 3.000 euros, duplicado. Como fuera que la gerente de la inmobiliaria retenía en su poder los 3.000 euros y la actora no se hacía cargo de su devolución al Sr. Serafin, éste demandó a Dª Nicolasa por incumplimiento de contrato en reclamación de 6.000 euros, intereses y costas procesales, resultando condenada en segunda instancia por sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid a pagar al actor 8.195,13 euros (6.000 euros de las arras duplicadas + 344,71 euros de intereses legales + 1.645,60 euros de costas de primera instancia).

2. Es conveniente hacer unas consideraciones doctrinales sobre el término compensación. Suele utilizarse, en el lenguaje coloquial, como equivalente a igualar el efecto de una cosa con el efecto opuesto. De forma análoga, se utiliza en el lenguaje jurídico, en un sentido amplio, como equivalente al resarcimiento de un daño producido. No obstante, en Derecho Privado este término tiene un significado propio y bien definido, entendible como causa de extinción de las obligaciones: la total o parcial extinción de dos deudas homogéneas cuando sus titulares sean mutua y recíprocamente acreedor y deudor. La doctrina y la jurisprudencia han descrito de forma reiterada la compensación como un pago abreviado, con la finalidad de exponer la teoría de la evitación del doble pago, aunque de hecho no exista propiamente pago, sino únicamente exclusión del pago una vez que se producen los presupuestos necesarios de la compensación. En este sentido, la STS de 31 de mayo de 1.995 declaró que: "la compensación es de apreciación exclusiva del juzgador de instancia y el pago abreviado que supone, procede cuando existe una relación económica entre dos personas, recíprocamente deudoras y acreedoras, y las cantidades que la integran consisten en dinero, estén vencidas y sean líquidas y exigibles, bastando en consecuencia su alegación, aunque sin formalidad reconvencional, siempre que sea reconocida judicialmente para darse las exigencia que le dan vida" (vid. también las sentencias del TS de 7 de octubre de 1.966 y 7 de marzo de 1.988) .

3. La regulación jurídica de la compensación, como fuente de extinción de las obligaciones, viene establecida en el artículo 1.156 del Código Civil. Así, de conformidad con el artículo 1.195, tendrá lugar la compensación "cuando dos personas, por derecho propio, sean recíprocamente acreedoras y deudoras la una de la otra", y tiene como efecto - según el artículo 1202-, "extinguir una y otra deuda en la cantidad concurrente, aunque no tengan conocimiento de ella los acreedores y deudores". Los requisitos de la compensación se encuentran perfectamente anunciados en el artículo 1.196 del CC que pasamos a analizar brevemente:

a) Que cada uno de los obligados lo esté principalmente, y sea a la vez acreedor principal del otro. Este presupuesto implica la necesaria reciprocidad entre una y otra persona en las condiciones de acreedor y deudor. El artículo 1195 del CC exige que ambas posiciones se asuman "por derecho propio" o "principalmente", según el artículo 1.196 CC. Con estas previsiones pretende el texto legal excluir la posibilidad de compensación en casos de deudores subsidiarios art. 1197 CC, o en supuestos de representación; b) Que ambas deudas consistan en una cantidad de dinero, o, siendo fungibles las cosas debidas, sean de la misma especie y también de la misma calidad, si ésta se hubiese designado. La exigencia de homogeneidad de las prestaciones resulta obvia. Hay que tener en cuenta que la compensación - entendida como liquidación de dos deudas contrarias -, no deja de ser una mera operación aritmética que exige la asimilación de los factores a considerar. c) Que las dos deudas estén vencidas. d) Que sean líquidas y exigibles. e) Que sobre ninguna de ellas haya retención o contienda promovida por terceras personas y notificada oportunamente al deudor.

4. En el caso examinado, la demandada al tiempo que descarta que tenga alguna responsabilidad civil profesional por no haberse consumado la venta del solar, pretende que los 3.000 euros que retiene en depósito se compensen con lo que la actora le debe de honorarios profesionales por su intervención como letrado actuante defendiendo los intereses de la actora en el juicio ejecutivo seguido en el juzgado de primera instancia de Carrión de los Condes, para lo que aporta factura minutada de honorarios por 726 euros fechada el 10 de noviembre de 2017 y factura pro forma que data del 8 de marzo de 2021, por importe de 1.815 euros por sus servicios como agente inmobiliario para la venta del solar, en total 2.652,82 euros, con lo que debería 459 euros de la diferencia, comprometiéndose a abonarlos en la cuenta que designe la actora.

5. La Juez ha desestimado la compensación pretendida al considerar que la acción para reclamar los honorarios de abogado estaba prescrita por el transcurso del plazo legal de tres años previsto en el art 1967 y aplicando el mismo plazo prescriptivo de tres años, rechaza compensar los 1.815 euros reclamados por servicios prestados como agente inmobiliario ya que, no le consta haber realizado ninguno posterior al 11 de octubre de 2017, cuando el Sr. Serafin dio por resuelto el contrato de promesa de compraventa. La Sala añade a lo dicho, que en ningún caso procedería reclamarlos a la actora puesto que por contrato correspondía abonarlos a la parte compradora, al pactarse que sus honorarios serían íntegramente devengados por los compradores, o en su caso, como intermediaria, sería negociado con las partes y de esto último nada consta acreditado. Por lo expuesto se desestima la impugnación.

QUINTO .- La desestimación del recurso de apelación y de la impugnación de la sentencia conlleva que se impongan las costas causadas a la parte que lo interpuso ( art 394 y 398 LEC).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.