Sentencia Civil 586/2024 , Rec. 280/2022 de 07 de noviembre del 2024

PRIMEIRO. OBXECTO E PRETENSIÓNS.-Artigos 216 e 217 da LAC. Sométese a consideración xudicial a pretensión de condena solidaria das demandadas a executar as obras contidas no informe do perito Sr. Secundino, axuntado como documento 8 da demanda nun prazo improrrogable de dous meses dende o requirimento.

*****A parte demandante formula reclamación contra a CCPP e contra os veciños, por canto a primeira é titular do elemento común, e os veciños usuarios obrigados conforme ó artigo 4 do Estatuto da Comunidade de propietarios, Estatuto que, en todo o non previsto expresamente se remite á Lei de Propiedade Horizontal.

Sostén a parte demandante que dende o ano 2018 o local comercial, baixo, do que é propietario o demandante sofre de filtracións que proveñen da parte superior do baixo. Parte superior que é unha terraza correspondente ós NUM010 pisos que conforman o andar primeiro do edificio.

Con data 4.2.2019 convocouse xunta de propietarios do edificio DIRECCION000, figurando como punto 1º da orde do día o seguinte:

"1º.-Acuerdos a adoptar con respecto a los problemas de entrada de agua en el Bajo procedentes de la DIRECCION002 y DIRECCION001. Acuerdos a adoptar con respecto a la sustitución de bajante comunitaria".

A xunta celebrouse o día 12 de febreiro de 2019. A propiedade do DIRECCION001 asistiu por representación. Asistiu o arrendatario do baixo, pola propiedade do baixo asistiu o letrado Sr. Martín Trillo, e o perito Sr. Secundino.

"La representante del piso DIRECCION001, expone a los asistentes que procederán a reparar la terraza y que de hecho ya están gestionando la solicitud de presupuestos, ya que no quiere causar más daños al propietario del Bajo.

Los asistentes acuerdan por unanimidad requerir a través de esta Acta y de forma fehaciente, a los propietarios del DIRECCION002 y DIRECCION001, con el fin de que cuando la climatología lo permita, procedan a realizar el levantado de las terrazas, aislarlas e impermeabilizarlas.

La Comunidad por su parte, procederá a la mayor brevedad posible a la sustitución de las bajantes"

Afirma a demandante que ó longo do ano 2019 remitiu diversos correos á Administración do edificio DIRECCION000, nos que se fai ver o malestar pola falta de solucións a pesar de que avanza o verán do ano 2019 sen iniciarse a execución de obra algunha sobre as terrazas dos Sebastián. A Xestoría Carlos Manuel omite dar resposta. Durante o ano 2020, a parte demandante seguiu esixindo a execución das obras contidas no informe de don Secundino, sendo así que en setembro de tal ano, a Xestoría Carlos Manuel remitiu un correo ós veciños indicando que, como a empresa Asper non acometera os traballos acordados, por circunstancias alleas ó baixo, os veciños dos DIRECCION003 "procederon a arranxar as terrazas", quedando pendente o tema das baixantes. Correo que é contestado o 29 de setembro, indicando que non era certo que se executou traballo ningún de levantado, illamento e impermeabilización das terrazas, requiríndolles para que tales traballos fosen executados tal e como foron acordados por xunta.

Con data 20.4.2021 remítese burofax lembrando esta cuestión, burofax que se recibe pola Xestoría Carlos Manuel ó día seguinte.

Chegado o inverno do ano 2021, os problemas de filtracións seguen existindo, segundo acredítase co informe pericial emitido pola arquitecto técnico Natalia, de data 30.12.21.

A perito afirma comparecer no local do que é propietario o demandante, en datas 15 e 22 de novembro, e igualmente, no DIRECCION004 do edificio; comprobando a "persistente entrada de humedad en la parte posterior del local destinado a Gimnasio".

Sostén que se ben o demandante considerou que debía de deixar á comunidade para que tratase de adoptar medidas cos propietarios dos Sebastián Santiaga, pois do informe pericial do Sr. Ismael, podíase deducir a existencia, sequera de forma superficial e indiciariamente, dunha falta de mantemento que, de ser emendado, podería implicar unha solución ó seu problema, e cónstalle que a terraza do DIRECCION002 foi parcialmente acondicionada, pois pintouse con pintura cloro caucho, insuficiente. Pese a iso, nunca renunciou ó exercicio de accións fronte á Comunidade.

É evidente, por tanto, que o informe emitido por don Secundino foi dado por bo tanto pola comunidade como por -polo menos- a propietaria do DIRECCION001, tanto na análise que facía das causas das filtracións e condensacións que afectaban ó baixo, como das medidas para adoptar para solucionalas.

É evidente, igualmente, que aínda que a comunidade de propietarios descargaba nos propietarios dos Sebastián a obrigación que con levaba executar as obras expresadas en tal informe, o demandante non renunciaba a exercitar as accións que puidesen asistirlle fronte á comunidade en canto titular do elemento no que se orixinaban tales filtracións.

Desde o momento en que se adopta o acordo comunitario, e co fin de evitar incrementar os prexuízos que xa se estaban ocasionando ó arrendatario do baixo, o propietario do baixo, a través da súa filla Covadonga, preocupouse de facilitar a tarefa á que se comprometeu a representante do DIRECCION001 (quen argumentaba certa dificultade de asumila, dado que manifestou residir fóra da cidade da Coruña, e diversas ocupacións laborais) solicitando non un senón varios orzamentos para levar a cabo as obras especificadas no informe do Sr. Secundino.

Resalta a parte demandante que o expresado informe, do Sr. Secundino, foi redactado co fin de facilitar tanto á comunidade como ós propietarios dos Sebastián Santiaga solicitar orzamentos de reparación, pois nel facíanse constar os distintos apartados conforme ós cales se debía executar a obra. En proba do anterior, achega os orzamentos emitidos polas empresas "Asper" (13,990.00 € máis IVE), "Lonfebe" (22,279.47 € máis IVE), "Bertullo" (12,700.00 € máis IVE) e "Desenvolve" (17,892.32 € máis IVE).

*****A CCPP oponse a demanda por canto a orixe dos danos é un uso deficiente da terraza, polo a súa reparación debe de ser asumida pola veciños co demandados. Invoca tamén a teoría dos actos propios, por canto existe un acordo, alcanzado en xunta do 12 de febreiro de 2019, non impugnado por ningunha das partes, polo que os propietarios dos DIRECCION002 e DIRECCION001, comprometéronse a executar as obras nos termos interesados no escrito de demanda.

A obrigación de mantemento das terrazas, recae única e exclusivamente, sobre os propietarios que nas súas leiras privativas teñan terrazas, exonerándose á Comunidade hoxe demandada, de calquera obrigación de mantemento, o que evidencia a nula responsabilidade da CCPP. tal como reza a escritura os propietarios que nas súas fincas privativas teñan terrazas, terán a obrigación inescusable de telas sempre en perfecto estado de conservación, evitando en todo tempo as filtracións e humidades que poidan causar prexuízos ós propietarios dos locais situados nas plantas inferiores de tales terrazas. Sendo obrigación dos devanditos propietarios sufragar todos os gastos que motiven as reparacións que haxan de efectuarse pola devandita causa.

Así, e á vista dos problemas filtracións trasladados polo hoxe demandante, con data de 15 de febreiro de 2018, celebrouse xunta xeral ordinaria. Na mesma, e como logo sería tónica habitual, acudiu o actor representado polo seu Letrado, o mesmo compañeiro que asina o escrito de demanda. Foi precisamente este, doc.2, o que puxo de manifesto a responsabilidade exclusiva dos propietarios dos inmobles DIRECCION002 e DIRECCION001, naquel momento hoxe codemandados, nos feitos axuizados.

É dicir, tan pronto se trasladan á Comunidade os problemas de humidades, esta convoca unha xunta, na que é a propia demandante, representada en dita xunta polo seu Letrado, asinante da demanda, a que pon de manifesto a exclusiva responsabilidade dos propietarios nos danos denunciados. Polo tanto, a Comunidade despregou todos os medios ó seu alcance, ata o punto de encargar, e sufragar, á súa costa, o informe pericial que se acompaña de contrario como documento número cinco.

Isto é, a Comunidade non se desentendeu das súas obrigacións, senón que puxo todos os medios ó seu alcance, para dilucidar a orixe das filtracións, medios que evidenciaron a súa nula responsabilidade nos feitos descritos, tendo en conta que o informe é claro ó atribuír a orixe das filtracións, a un deficiente estado de conservación das terrazas, da exclusiva responsabilidade dos propietarios das vivendas, naquel momento hoxe co demandados.

É máis, como expresamente se recoñece de contrario, canto menos una das vivendas realizou traballos de impermeabilización. Se os mesmos, executados polo propietario, resultaron insuficientes e/o defectuosos, só a este compete a súa adecuación ós defectos denunciados.

A Comunidade tratou de que os propietarios, hoxe co demandados, desen cumprimento á acta aprobada en xunta de febreiro de 2019. A tal fin, con data 23 de abril de 2019, celebrouse Xunta Xeral Extraordinaria, cuxo segundo punto da orde do día resulta ser: información sobre cumprimento acordo adoptado en Xunta Xeral ordinaria de data 12/02/2019 por parte dos propietarios do DIRECCION002 e DIRECCION001; xunta á que o demandante acudiu representado polo seu Letrado. Na mesma, esta presente a propietaria do DIRECCION002 que informa que procedeu a retirar o lavadoiro que tiña na terraza e colocar tea asfáltica na zona. Fronte a isto, a Comunidade insiste en que isto non é o acordado en xunta ordinaria de 12/2/2019 polo que deberá executar as obras que se indicaban no informe do arquitecto, exposto en dita xunta, coordinándose coa propietaria da DIRECCION001.

A máis diso o anterior, e a maiores do previo requirimento a medio dos burofaxes do 25 de febreiro de 2019 achegados e do practicado a medio de xunta do 23 de abril de 2019, requiriuse ós propietarios dos DIRECCION003 a medio de numerosas chamadas telefónicas, burofaxes en idéntico sentido remitidos no mes de maio de 2019, proba diso o mail do 19 de abril de 2021, que se acompaña como documento 4 e a súa posterior contestación do 24 de maio, así como os burofaxes do 3 de maio e 9 de agosto de 2021, remitidas ó propietario do DIRECCION002, documentos cinco e seis. Requirimentos que se repetiron a medio de burofaxes de 2021.

Con data 29 de marzo de 2022, celébrase Xunta Xeral Ordinaria, na que como punto oitavo da orde do día, recóllese: acordos a adoptar respecto diso do incumprimento do acordo adoptado en Xunta Xeral Ordinaria de data 12/2/19 e 23/4/2019 por parte do DIRECCION002 e DIRECCION001".

Tal como se recolle na acta, en maio do 2019 enviouse burofax ós Sebastián pola Comunidade solicitando o cumprimento do acordo de Xunta de data 12/2/2019. Posteriormente e tras varias reunións e avisos telefónicos a ambos os DIRECCION003 para que procedesen a reparar as terrazas privativas, remitíuselles novo burofax en maio de 2021 requiríndolles procedesen a reparar conforme informe técnico as terrazas indicadas. Por mor da recepción do burofax, de forma separada, acudiron os propietarios de ambos os DIRECCION003 ás oficinas da Administración, en xuño de 2021, o DIRECCION002 indicou que xa realizou obras en terraza e a DIRECCION001 indicou que as realizaría en agosto de 2021, dado que estaba pendente de confirmación por empresa da que ambos os DIRECCION003 tiñan orzamentos solicitados.

A CCPP en ningún momento fixo deixamento das súas funcións, e tratou, por todos os medios, de que os propietarios dos DIRECCION003 desen cumprimento ó acordo adoptado, dando reiteradamente mostras da súa vontade no devandito sentido.

*****Os veciños do DIRECCION001 compareceron para se opor por canto, a filtración ten lugar por un elemento construtivo, común, en concreto polo esgotamento do material de impermeabilización. E iso sobre pasa a súa obriga de conservación e mantemento.

*****Finalmente, os co demandados Fermín e Blanca non compareceron no procedemento situándose en posición de rebeldía procesual, perdendo a oportunidade de expor a súa posición ante a pretensión exercitada. O que non implica nin recoñecemento de feitos nin asentimento.

Consecuentemente, é controvertida a condena de facer. Non se discute que existen filtracións e que estas teñen a orixe que determinou o perito Sr. Secundino. Tampouco se discute que as obras que han de ser realizadas son as indicadas polo perito.

En conclusións as partes, en síntese sostiveron:

CONCLUSIÓNS:

DEMANDANTE: incuestionable , solución do Sr. Secundino foi aceptado por todas as partes, CCPP (Secretaria CCPP e Actas) os propietarios das vivendas, a solución do Sr. Secundino é correcta. Isto non é controvertido. Nó gordiano é de quen é a responsabilidade de un ou de outro, o que non é discutible, é a causa; agora dise que hai ximnasio e condensación, pé un feito ex novo, porque non se invocou antes, non hai pericial nese sentido.

Mala impermeabilización e defectuoso ou incorrecto mantemento do mesmo.

Nó gordiano de quen é a responsabilidade. CCPP cláusula Escritura horizontal labores de mantemento de propietarios corresponde ... os propietarios obrigados a reparar para evitar filtracións e humidades, eu fixen o conducente para que iso se levase a cabo. Que se di polos propietarios persoados, falamos dun elemento común, os elementos que serven a propietarios,.. incluso ... a min non me corresponde, corresponde á CCP porque é elemento común, , doutrina actos propios compareceu e aceptou a execución desas obras, pero pasa o tempo e cando se lle ofrece os presupostos, mándalle cartas, pero dende o ano 2018 o demandante problemas de condensación e filtracións,

Procesualmente posibilidade de presentar feitos novos, demanda dende o ano 2021 e celebramos no 2024, pero non a través dunha testemuña, non se introduce o perito, que fixe a IAE .

Responsabilidade solidaria por que: porque non é posible, porque hai problema de condensacións e filtracións, falta de mantemento e problema de deterioro estrutural do edificio. En plano teórico pode argumentarse, hai elemento común, e unha obriga asumida estatutariamente, en que porcentaxe é responsable un ou outro, non nos corresponde probala, se hai concorrencia de circunstancias e

XP neste sentido, AP 921/12/20211 da Pontevedra, a falta de imputar responsabilidade, .. solidaria.

Doutrina Actos Propios que invoca a CCPP, pero non o desenvolve ben, non é certo que só se dirixiu ós propietarios, os burofax, vostedes requíranlle, peor eu non renuncio a reclamar as responsabilidades que procedan, artigo 10.1.c da LPH.

Falta de mantemento brutal. Concorrencia de causas.

Subsidiariamente, en caso de acollerse postura da CCPP ou a propietarios, non se impoñan as custas a esta parte, xa que se xustifica a chamada ó preito das partes, a non imposición das custas.

CCPP: Informe Técnico da Edificación, polo propietario en rebeldía, á CCPP non ten medios para acreditar obras de un terceiro, e que non se comunican á CCPP 435.1 LEC, solicita se nos permita como dilixencia final do informe pericial...

Teoría dos actos propios non só do baixo, senón que de quen realiza as obras. Se asumo unhas obras iso ten unha transcendencia. ....

Posible desafección dos elementos comúns, invocación XP, contestación en debate xurídico, non hai unha soa factura ou testemuña, só cuestións xurídica, sobre a titularidade de petos.

Obrigación da escritura horizontal, clara a obriga dos propietarios, Sentenzas da AP de A Coruña 2/2024, 339/2022 suposto idéntico, unha vez atribuída responsabilidade mantemento, non cabe entrar en máis discusión. 12/2/ 20219, 4/2021 , AP ST 28/11/2023, 291/2022 di obriga que se asume que se reitera ó longo das vías previas e é executiva. O propietario do baixo tamén ten acción contra eles.

En terceiro lugar, exoneración responsabilidade 22/4/2024 supostos idénticos. Falta de mantemento non se discute. Si se di que limpeza, non se acredita. "teoría da oportunidade" non estaríamos aquí nesas magnitudes.

Acta de marzo de 2022, un dos propietarios que si se comprometeu pero cambiou de obrigación, limpeza mantemento e impermeabilización.

Non articula a petición subsidiaria na demanda, sobre da imposición das custas. Coñece o estatuto e a obrigación. 25/9/2020 AP Coruña solidariedade cando non imputación, déficit de mantemento.

Sebastián e Santiaga: ratifica ó exposto na contestación á demanda. Certos danos baixo comercial, certo acordos CCPP de responsabilidade propietarios de obras terraza.

TS dixo o que hai que facer nos casos, EESS obriga de mantemento dun elemento común, que o é, porque é o teito do local 80/2024, 23 de xaneiro, di que de quen é a obriga de facer a obra "sirven cubierta, mal estado del a estrutura o forjado...CCP asumir coste reparación".

SEGUNDO. ACCIÓN EXERCITADA.-Exercítase unha acción para esixir unha obriga de facer. Contra a CCPP e contra os titulares dos pisos sitos no DIRECCION003 andar do inmoble. A normativa de aplicación ó presente procedemento é a Lei de Propiedade Horizontal 49/1960, de 21 de xullo (coas modificacións posteriores lei 8/99, de 6 abril, e coa propia LAC 1/2000, Leis 51/2003, 19/2009 e Lei 26/2011, e a última polo Real Decreto Lei 7/2019, de 1 de marzo) na que se regula o réxime de funcionamento das comunidades de propietarios, órganos de representación, obrigacións, acordos, accións para exercitar, etc. En particular os artigos 9 e 10 da devandita Lei en canto ás obrigas asumidas polos veciños e CCPP.

Pero tamén debe terse en consideración o Estatuto de división horizontal que consta na Escritura pública de división horizontal outorgado no ano 1972, data de construción do edificio. Segundo dito Estatuto, doc.2 da demanda:

ARTÍCULO SEGUNDO: los propietarios de los locales comerciales del inmueble, o sea de la planta baja y del piso DIRECCION003, podrán dividir cada una de ambas fincas en dos o más locales independientes sin que para ello precisen del consentimiento de los demás condueños del edificio, redistribuyendo entre los nuevos locales la cuota de participación que a cada finca se le asignó en los elementos y gastos comunes del inmueble.

ARTÍCULO TERCERO: El propietario de la planta baja, queda autorizado para cubrir el patio hasta la altura de la placa de la DIRECCION003 el inmueble, en cuyo caso el dueño de dicha DIRECCION003, podrá utilizar el espacio que se cubra para terraza de su finca privativa,y el propietario del DIRECCION004, a su vez y apoyando sobre columnas desde la planta inferior, podrá también hacer sobre el espacio de la terraza inferior otra terraza para su uso privativo, de tres metros de fondo.------------

ARTÍCULO CUARTO: Los propietarios de los pisos que en sus fincas privativas tengan terrazas actualmente o en lo sucesivo como consecuencia de lo establecido en el artículo anterior, tendrán la obligación inexcusable de tenerlas siempre en perfecto estado de conservación, evitando en todo tiempo las filtraciones y humedades que puedan causar perjuicios a los propietarios de las viviendas o locales situados en las plantas inferiores de tales terrazas. Todos los gastos que motiven las reparaciones que haya que efectuar por dicha causa, serán sufragados por los propietarios de los pisos a que correspondan dichas terrazas.

Desta forma, segundo os documentos que acreditan a propiedade (doc.3 e 4 da demanda respecto dos propietarios co demandados) consta acreditado e non discutido que, respecto da conformación do edificio, no que aquí interesa:

1º. Alfredo é propietario do baixo situado no edificio hoxe sinalado co número DIRECCION000, da Coruña, por título de obra nova e división horizontal, outorgado ante o Notario de Betanzos don Ramiro Prego Meirás, de data 23.6.1972, número 1.540 do seu Protocolo.

Está inscrito no Rexistro da Propiedade, ó Libro NUM006, Folio NUM007, Finca NUM008.

Sobre o baixo do que é propietario o Sr. Alfredo, existe no momento actual unha terraza á altura do DIRECCION003, que constitúe a cuberta daquel; construída ó abeiro do disposto no artigo 3º dos Estatutos Comunitarios no que se establece que "el dueño de dicha DIRECCION003, podrá utilizarel espacio que se cubra para terraza de su finca privativa".

O baixo está alugado a Urbano con DNI NUM009, en virtude do contrato formalizado en data de 1 de setembro de 2017, por un prazo de quince anos. O baixo está dedicado a actividade comercial consistente nun ximnasio. Achégase así o doc.21 da demanda e así o depuxo no acto da vista o arrendatario.

2º. Sebastián, con DNI NUM002 e Santiaga, con DNI NUM003 son propietarios do DIRECCION001, da Coruña.

3º. Fermín, con DNI NUM004, e Blanca, con DNI NUM005, son propietarios do DIRECCION002, da Coruña.

Nas escrituras de propiedade dos pisos DIRECCION001 e DIRECCION002, ó describir os lindes, dise "y espalda, patio de esta misma casa sobre el que tiene derecho de luces y vistas".

De igual modo que sucede co baixo, aínda que na escritura de división horizontal se facía constar a existencia dun piso DIRECCION003 (finca número NUM010, rexistral número NUM011), co paso do tempo, o propietario, facendo uso da facultade establecida no artigo 2º dos Estatutos da Comunidade, procedeu a dividir o mesmo en dúas fincas independentes (rexistrais NUM012 e NUM011), de tal maneira que a terraza expresada no parágrafo anterior está separada por un pequeno murete ou peto de ladrillo divisorio. Na descrición que delas se fai no Rexistro da Propiedade, non se di sobre que parte, proporción ou superficie do patio (situado ás súas costas) lles corresponde tal uso.

Con esta situación fáctica, sucede que dende finais de 2017, o arrendatario do local propiedade do demandante sofre filtracións. Non se discute que ditas filtracións se producen, e que a causa está no ditaminado polo perito Sr. Secundino. Nas actas comunitarias, tanto as achegadas pola parte demandante, como no bloque documental 2 achegado pola CCPP demandada, consta que:

*Con data 4 de febreiro de 2019 convócase xunta de propietarios do edificio DIRECCION000, figurando como punto 1º da orde do día o seguinte:

"1º.-Acuerdos a adoptar con respecto a los problemas de entrada de agua en el Bajo procedentes de la DIRECCION002 y DIRECCION001. Acuerdos a adoptar con respecto a la sustitución de bajante comunitaria".

A xunta celebrouse o día 12 de febreiro de 2019. A propiedade do DIRECCION001 asistiu por representación. Asistiu o arrendatario do baixo, pola propiedade do baixo asistiu o letrado Sr. Martín Trillo, e o perito Sr. Secundino.

"La representante del piso DIRECCION001, expone a los asistentes que procederán a reparar la terraza y que de hecho ya están gestionando la solicitud de presupuestos, ya que no quiere causar más daños al propietario del Bajo.

...

Los asistentes acuerdan por unanimidad requerir a través de esta Acta y de forma fehaciente, a los propietarios del DIRECCION002 y DIRECCION001, con el fin de que cuando la climatología lo permita, procedan a realizar el levantado de las terrazas, aislarlas e impermeabilizarlas.

La Comunidad por su parte, procederá a la mayor brevedad posible a la sustitución de las bajantes".

*Con data de 23 de abril de 2019, celebrouse Xunta Xeneral Extraordinaria, en cuxo segundo punto da orde do día resulta ser "información sobre cumplimiento acuerdo adoptado en Junta General ordinaria de fecha 12/02/2019 por parte de los propietarios del DIRECCION002. y DIRECCION001.". Á Xunta acudiu o Sr. Alfredo representado polo seu Letrado. Estivo presente a propietaria do DIRECCION002 que informa que procedeu a retirar o lavadoiro que tiña na terraza e colocar tela asfáltica na zona. A Comunidade insiste no acordado en xunta ordinaria de 12/2/2019 consistente en executar as obras que se indicaban no informe do arquitecto.

Segundo o informe pericial do Sr. Secundino, de xaneiro de 2019, doc.8 da demanda (modifícase o formato empregado a fin de destacar o aquí discutido):

Con fecha 5 de diciembre de 2.018 se me requiere para la realización del presente Informe, ante la persistente entrada de humedad en la parte posterior del bajo en cuestión, al parecer proveniente del patio que ocupa la totalidad de la habitación de esa zona trasera del local, destinada a gimnasio.

Este patio está dividido en superficie en dos terrazas, DIRECCION001 y DIRECCION002 (vistas desde el frente a la calle), y posee 3 claraboyas iguales, formadas por una sobre elevación rectangular de unos 25 cm de altura y 150 cm de ancho por 250 cm de largo, aproximadamente, coincidiendo el eje longitudinal de la claraboya central con el peto de ladrillo que reparte ambas terrazas (ver fotografías nº 17 y 18 y croquis 1), quedando por tanto una claraboya completa, y la mitad de la central, en cada una de ellas.

Estas claraboyas se componen de un entramado de nervios de hormigón y baldosas de vidrio de 20 x 20 cm.

...

CAUSAS.-

Hay cuatro zonas principales de posible entrada de humedades:

1) Esquina anterior derecha, junto al bajante.

2) Zona posterior derecha, entre la medianera y el peto de la terraza.

3) Zona posterior izquierda, en la esquina con la medianera.

4) Toda la superficie de la placa, con mayor incidencia en las zonas de claraboya por ser térmicamente más débiles. O bien por defectos en la impermeabilización de la placa y/o de las claraboyas.

A su vez, estas cuatro causas pueden dividirse en otras:

1) Esquina anterior derecha, junto al bajante.

1a) Entrada directa de agua por defectos en el sellado del sumidero al bajante.

1b) Condensación en el tubo de bajada en su encuentro con la placa y el sumidero, y entrada de la humedad por absorción de esa condensación por el yeso, tanto del techo como de las paredes.

2) Zona posterior derecha, entre la medianera y el peto de la terraza.

2a) Entrada de agua de lluvia a través del espacio que quedó sin sellar entre el peto de la terraza y la pared colindante. Se deslizaría el agua por detrás del peto, seguiría por el tabicón, y aparecería en la placa, en el suelo del bajo.

3) Zona posterior izquierda, en la esquina con la medianera.

3a) Condensación en el techo del bajo por defecto de aislamiento, debido al gradiente térmico entre la superficie exterior (pavimento de la terraza), y la superficie inmediata interior, donde aparece en forma de manchas y desconchones en la pintura, y colonias de hongos más o menos negruzcos en la superficie.

3b) Entrada directa de agua por defectos en la impermeabilización. En esta zona izquierda no se ha hecho reparación alguna ni del pavimento, ni de las claraboyas, ni de los petos.

4) Por condensación en toda la superficie de la placa, con mayor incidencia en las zonas de claraboya por ser térmicamente más débiles. O bien Por defectos en la impermeabilización de la placa y/o de las claraboyas.

4a) Condensación en el techo del bajo por defecto de aislamiento, debido al gradiente térmico entre la superficie Informe sobre humedades en parte posterior del bajo sito en el DIRECCION005 de A Coruña. Pág. 5 exterior (pavimento de la terraza o superficie de la claraboya), y la superficie inmediata interior, donde aparece en forma de numerosas gotas de agua condensada en la superficie no absorbente (baldosa de cristal de claraboya), o colonias de hongos más o menos negruzcos en la superficie más absorbente (placa y falsos techos).

4b) Entrada directa de agua por defectos en la impermeabilización. A pesar de que la zona derecha de la terraza se ha impermeabilizado en superficie hace muy poco tiempo, se ha utilizado un sistema de baja calidad y muy escasa durabilidad, como es una pintura al clorocaucho. En la zona izquierda no se ha hecho reparación alguna ni del pavimento, ni de las claraboyas, ni de los petos.

CONCLUSIÓN.-

A la vista de todo lo antedicho, tenemos tres defectos principalesa atajar (defecto de impermeabilización de terraza, condensaciones en toda su superficie, y entronque del bajante),y uno secundario, aunque no menos importante (entrada de agua entre el peto posterior y medianera).

SOLUCIONES.-

a) La solución principal y más evidente, válida para los tres defectos principales, es la de levantar el pavimento, recrecido e impermeabilización existentes (ésta por deficiente, ya que dada la edad del edificio lo más probable es que sea de tipo asfáltica y esté totalmente cuarteada;y el pavimento y recrecido para evitar sobrecargar la placa innecesariamente), de las dos terrazas, para posteriormente colocar,

Informe pericial Sr. Ismael: "Por consiguiente, según los estatutos de la Comunidad de Propietarios, y debido a la mala conservación de la terraza y sus elementos, se entiende que los desperfectos originados por las filtraciones son responsabilidad de la propiedad de la terraza, en este caso, el DIRECCION001".

No acto da vista, o perito Sr. Secundino á pregunta de se é posible deslindar a responsabilidade, incorrecto mantemento e en que medida teñen razón de ser no paso do tempo no que é o deterioro nos elementos construtivos, sostivo que non é posible porque unha cousa encadea a outra, o deterioro é por si o paso do tempo, non se pode dilucidar. O deterioro débese ós dous factores: o paso do tempo e a falta de mantemento. Asemade á pregunta formulada respecto da solución proposta: Nova terraza, novo morteiro... solución construtiva complexa, se é mantemento ou obra nova, respondeu que son as dúas cousas, lámina impermeabilizante protexida con baldosas, e despois o illamento para condensación xa falamos máis de obra nova porque non existía.

O Sr. Ismael sostivo que picar o morteiro e colocar a tela asfáltica é impermeabilizar. Considera que entra dentro do concepto "mantemento".

Non discutida a existencia de filtracións, o que se discute é quen é responsable de realizar as obras fixadas no informe do perito Sr. Secundino:

*Demandante formúlaa contra propietarios e CCPP

*CCPP é dos propietarios dos DIRECCION003 conforme ós Estatutos e conforme ós Acordos da CCPP non impugnados, e segundo o que se lle expuxo polo letrado da parte demandante á CCPP nas Xuntas xa que asistiu a todas.

*Propietarios comparecidos: é un elemento común o que hai que reparar non só é obriga dos propietarios.

TERCEIRO. ENCADRE XURÍDICO.-Das resolucións mencionadas polas demandadas, recollemos as seguintes:

*Unha das mencionadas pola CCPP: Sentenza da AP de A Coruña sección 4 do 9 de xaneiro de 2024 ( ROJ: SAP C 49/2024 - ECLI:ES:APC:2024:49 ) Sentenza: 2/2024 Recurso: 339/2022, da que é Relatora: MARIA ZULEMA GENTO CASTRO, que di así:

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- La sentencia recurrida estimó la demanda formulada por doña Gabriela contra don Demetrio y condenó al demandado a ejecutar las obras necesarias para evitar las filtraciones en el NUM014 propiedad de la actora, entre las que se han de abordar la reparación/sustitución de los lucernarios, y a abonar a esta última la cantidad de 122.034,36 euros, incrementada con el interés legal moratorio, teniendo en cuenta a efectos de eventual ejecución el pago y obras realizadas en el curso del procedimiento, y todo ello, con imposición de costas al demandado.

Contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada. El recurso se fundamenta en el error de valoración probatoria que plasma la sentencia dictada por el juzgado de primera instancia respecto, en primer lugar, de la consideración como ineficaz de la impermeabilización llevada a cabo por el demandado. Y segundo, en relación con el pronunciamiento de reparación a la que el Juzgador obliga a la parte demandada por cuanto excede de las obligaciones de mantenimiento y conservación que le pudieran corresponder, alegando, también, que las fisuras observadas por los peritos de ambas partes se encontrarían tanto en la terraza como en el techo del demandante para el hipotético caso de que produjeran alguna filtración. En consecuencia, solicita en su recurso la revocación de la sentencia y la consiguiente desestimación de la demanda, por cuanto el informe pericial aportado por el recurrente ha acreditado que tras las obras realizadas en la terraza ya no se producen filtraciones y, en caso de que aún pudiera filtrarse agua a través de los lucernarios existentes en la terraza, su reparación o sustitución correspondería a la comunidad de propietarios por tratarse de un elemento común por naturaleza, sin que se haya acreditado un mal uso por el propietario del piso, que no habita en él.

La parte demandante se opuso al recurso de apelación por estimar correcta la valoración probatoria en ella realizada y subraya que la escritura pública de obra nueva y división horizontal del inmueble sito en la DIRECCION006, autorizada por el Notario D. Jose Luis García Pita en fecha 10 de junio de 1969, establece que los gastos de conservación y reparación de los patios y terraza serán satisfechos exclusivamente por los propietarios de las viviendas que los tengan unidos.

SEGUNDO.- La revisión de la prueba practicada en las actuaciones, en especial la prueba pericial practicada a instancia de ambas partes litigantes, conduce a la confirmación de la sentencia de instancia en la que se expone, con total detalle, las razones por las que debe primar el acogimiento del informe pericial de la demandante en tanto en cuanto ha realizado una prueba de estanqueidad de la terraza común de uso privativo más adecuada y rigurosa para comprobar las filtraciones que pudieran afectar a la propiedad de la demandante.

A su vez, se debe indicar que la sentencia ha imputado correctamente al demandado la obligación de la reparación/sustitución de los lucernarios, pues aún cuando el recurrente tiene razón al indicar que no existe prueba alguna que permita considerarlo responsable de los daños que presentan los lucernarios, que pueden obedecer simplemente a su antigüedad, ha de tenerse presente escritura pública de obra nueva y división horizontal del inmueble de 10 de junio de 1969, aportada como documento núm. 4 de los que acompañan la demanda, en la que expresamente atribuye al propietario del piso que aprovecha la terraza la obligación de acometer las obras de reparación.

*Sentenza mencionada polos co demandados comparecidos. STS, Civil sección 1 do 23 de xaneiro de 2024 ( ROJ: STS 171/2024 - ECLI:ES:TS:2024:171) Sentenza: 80/2024 Recurso: 5139/2019, da que é Relator: PEDRO JOSE VELA TORRES. Nesta resolución ó Alto Tribunal valora a demanda dun comuneiro que ante a negativa da comunidade de propietarios, reparou a súa terraza de uso privativo que é á vez cuberta do edificio, porque producía continuos danos á vivenda de abaixo por filtracións de auga e reclama agora á comunidade o custo da reparación. En primeira instancia desestimouse a demanda ó considerar que as normas estatutarias atribuían o gasto ó propietario usuario da terraza e non á comunidade, e que o demandante non impugnou o acordo da comunidade que denegou asumir o custo da reparación, que quedou así validado. O recurso de apelación foi desestimado pola AP que considerou que a cuberta dos edificios ten o carácter de elemento común, e que a xurisprudencia recoñeceu que un elemento común por natureza poida verse desafectado, pasando a ser privativo, o que, neste caso, deducíase da declaración de obra nova, que ó describir a edificación, establecía que as terrazas estaban adscritas como anexos inseparables a cada unha das vivendas. Confirmou que, de acordo cos estatutos, os gastos de reparación das terrazas correspondían ós propietarios das vivendas. Interposto recurso de casación estímase ó declarar que as terrazas son elemento común se tamén son cuberta do edificio e a comunidade debe asumir o custo da reparación e a indemnización dos danos e prexuízos que o mal estado da estrutura ou forxado ocasionase aínda que non se impugnase o acordo. E razoa así:

"1.- Las terrazas son elemento común del inmueble, por expresa disposición del art. 396 CC , salvo que en el título constitutivo o en los estatutos se recoja su privacidad, o porque, aunque en principio consten como elemento común sean desafectadas posteriormente.

Dentro de los elementos comunes, cabe distinguir entre elementos comunes por naturaleza o esenciales, imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales; y por destino, o no esenciales, entre los que se encuentran las terrazas, respecto de los que se admite que puedan ser desafectados de su destino común y dedicados a un uso privado o exclusivo, en favor de uno o varios de los propietarios de pisos o locales, excluyendo en ese uso al resto.

2.- La desafectación de elementos comunes no esenciales es posible en la medida que el art. 396 CC no es en su totalidad de ius cogens, sino de ius dispositivum ( sentencia 265/2011, de 8 de abril , y las que en ella se citan). Lo que permite que, bien en el originario título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, bien por acuerdo posterior unánime de la comunidad de propietarios, pueda atribuirse carácter de privativos (desafectación) a ciertos elementos comunes que no siéndolo por naturaleza o esenciales, como el suelo, las cimentaciones, los muros, las escaleras, etc., lo sean solo por destino o accesorios, como los patios interiores, las terrazas a nivel o cubiertas de parte del edificio, etc.

Ahora bien, las terrazas pueden desafectarse y quedar como elementos privativos, pero, en todo caso, si hubiera daños por filtraciones provenientes de defectos estructurales del edificio debe responder la comunidad, lo que suele ocurrir en el caso de filtraciones, ya que el comunero es extraño a ello cuando la filtración provenga de defecto estructural cuyo mantenimiento no compete al propietario.

Cuestión distinta es que se hubiera probado la existencia de un defecto de mantenimiento del comunero en su terraza. Pero esto no se declara probado en la sentencia recurrida.

3.- En concreto, por lo que se refiere a las terrazas que a su vez sirven de cubierta, si la filtración que causa las humedades se debe al mal estado de la estructura o forjado, o de la impermeabilización que excluye un mal uso o la falta de mantenimiento del propietario a que está atribuido el uso, corresponde a la comunidad asumir el coste de la reparación y la indemnización de los daños y perjuicios que hubiese originado el vicio o deterioro, mientras que si este proviene del solado o pavimento, ya sea por el uso autorizado o por la falta de diligencia del propietario en su cuidado y mantenimiento, será este quien esté obligado a la ejecución de la reparación ( sentencias 114/1993, de 17 de febrero ; 716/1993, de 8 de julio ; 265/2011, de 8 de abril ; y 402/2012, de 18 de junio ). La última de las sentencias citadas, en un caso muy similar al presente, declaró:

"A) Los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal se componen por elementos comunes y privativos. Dentro de los denominados elementos comunes, algunos tienen tal consideración por su propia naturaleza y otros por destino. La diferencia estriba en que los primeros no pueden quedar desafectados, por resultar imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales que configuran el edificio, mientras que los denominados elementos comunes por destino, a través del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, o por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, podrían ser objeto de desafectación. La Sala ha declarado que las terrazas, son unos de los denominados elementos comunes por destino y por tanto pueden ser objeto de desafectación, pero ello no significa que la parte de ellas que configura la cubierta y el forjado del edificio, que son elementos comunes por naturaleza, pueda convertirse en elemento de naturaleza privativa ( STS de 8 de abril de 2011 ).

"B) La parte recurrente defiende, que no se ha probado que las filtraciones de agua tengan su origen en el mal estado del forjado del edificio y califica de artificiosa la distinción que realiza la sentencia respecto al carácter común del forjado y el privativo de la terraza. Sin embargo, el recurso de casación no es el remedio adecuado para impugnar las conclusiones a las que llega la Audiencia Provincial tras valorar la prueba que se ofrece por los litigantes durante el proceso. De este modo, se debe partir del hecho de que los daños que se causaron a la parte demandante se deben al mal estado del forjado y de la tela asfáltica que se encuentra situada bajo el suelo de la terraza que sirve de cubierta del edificio,por lo que su naturaleza es común al ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios tal como los cimientos o la fachada del edificio por ser elemento delimitador del edificio. En definitiva, esta Sala comparte el criterio expuesto por la Audiencia Provincial cuando afirma que pese a que las terrazas tienen carácter privativo, la parte que sirve como cubierta del edificio y el forjado del mismo en todo caso, elementos comunes por naturaleza, debido a la función que cumplen en el ámbito de la propiedad horizontal. Estos razonamientos, suponen que, al quedar acreditado que los daños provienen del mal estado de un elemento común, el forjado del edificio, su reparación y el resarcimiento de los daños ya ocasionados, son una obligación de la comunidad de propietarios".

4.- Como en este caso no consta probado que las filtraciones de agua se debieran a un defectuoso uso o mantenimiento de la terraza por el propietario, sino que, al contrario, según consta en la sentencia de primera instancia, a la que en este punto se remite la de la Audiencia Provincial, tuvieron su origen en el desgaste de los materiales estructurales de la cubierta, este primer motivo de casación debe ser estimado.

CUARTO. VALORACIÓN DA PROBA.-Tomando en consideración o ate aquí exposto e lidas as Actas da CCPP, que se conteñen no doc.2 do ramo de proba da CCPP, a postura inicial da CCPP era a de proceder á reparación para evitar as filtracións:

Acta de 15/2/2018,punto cuarto da orde do día "aprobación, si procede, de presupuesto de impermeabilización de terrazas del DIRECCION001, y DIRECCION002".

Recóllese na Acta respecto deste punto 4º da orde do día "La Administración expone a los asistentes que en el mes de diciembre el inqulino del bajo comenzó a tener problemas de filtraciones de agua provenientes del patio interior del DIRECCION001 y DIRECCION002, y dado que esta reparación, además de tener que ser sometida en Junta, debe realizarse cuando la climatología lo permita, se ha procedido a tapar ... con el fin de que no siga causando filtraciones al bajo.

Se han solicitado dos presupuestos y a la vista de los importes que se detallan en ellos, se acuerda acometer la obra con la empresa REVIVER, por un importe de 5140.00€..consistente en:

-Impermeabilización de patios interiores picando suelo

-Limpieza y desescombro a punto autorizado.

-Impermeabilización con membrana de poliuretano y ...alicatado.

-Pintado de laterales.

-Reparación de conexión desagües.

-Reparación puntal de...de bajante en la terraza izquierda.

El representante de la propietaria del Bajo propone a los asistentes que ante la situación de falta de mantenimiento por parte de los propietarios de los primeros pisos, lo que entre otras causas, ha motivado la situación actual de filtraciones al local de su representado y conforme lo establecido en la Escritura del edificio, que estos pisos abonen un porcentaje mayor en esta reparación del establecido en el Título Constitutivo que ese un 5,5% cada uno de ellos.

Los asistentes comprenden y apoyan esta propuesta que será trasladada por el presidente y la Administración a los propietarios, con el fin de alcanzar un acuerdo.

Por otro lado, se informa que la terraza trasera privativa del DIRECCION001, se encuentra en un importante estado de deterioro y falta de mantenimiento por parte de los usuarios de esa vivienda, los propietarios de este piso deberán asumir el costo de la impermeabilización de esa terraza, según lo establecido en la Escritura de División Horizontal en su artículo cuarto, así como asumir los daños causados en el local bajo. De este asunto se informará al propietario del DIRECCION001., para que adopte de forma inmediata medidas al respecto. La Administración informa que el seguro particular de dicha vivienda ya ha ido a peritar los daños causados en el local.

A partir de aquí, o que resulta das Actas é que se atribúe a responsabilidade ós propietarios polos Acordos da Xunta. E é certo que non son, ou non consta, impugnados polos propios propietarios.

O artigo cuarto do Estatuto atribúe ós propietarios do DIRECCION003: tendrán la obligación inexcusable de tenerlas siempre en perfecto estado de conservación, evitando en todo tiempo las filtraciones y humedades que puedan causar perjuicios a los propietarios de las viviendas o locales situados en las plantas inferiores de tales terrazas. Todos los gastos que motiven las reparaciones que haya que efectuar por dicha causa, serán sufragados por los propietarios de los pisos a que correspondan dichas terrazas

O perito Sr. Secundino cuxo informe é asumido por todas as partes, incluída a parte non comparecida á vista das Actas, no acto da vista concluíu que non só a falta de mantemento é a causa da filtración polas terrazas.

Así a preguntas da CCPP dixo que o mantemento non foi efectivo para evitar a humidade. Preguntado se o mantemento fose óptimo teríase producido a entrada e auga? Non é o sistema máis adecuado o dar pintura, é posible que os seguise presentando, se non se fai corrección completa a fondo con protección, porque o cloro caucho quedou á vista, iso é pisable. Estas afirmacións, segundo consta no seu informe pericial, teñen lugar porque unha das terrazas, ante as primeiras manifestacións de filtracións e logo das primeiras xuntas neste sentido, procedeu ó pintado da terraza con pintura de cloro caucho. O perito estima que esta labor, sendo de mantemento non sería suficiente, e entende que a labor ten que ser máis profunda. Coherente con iso, a preguntas da parte demandante sostivo que non é posible deslindar responsabilidade por incorrecto mantemento e en que medida teñen razón de ser no paso do tempo no que é o deterioro nos elementos comúns ou construtivos, porque unha cousa encadea a outra. O deterioro débese ós dous factores o paso do tempo e a falta de mantemento.

QUINTO. CONCLUSIÓN.-Sendo así, non podemos senón concluír na mesma medida que foi analizada polo Alto Tribunal na Sentenza arriba indicada e alegada pola propiedade comparecida. Por tanto, de maneira solidaria ha de acometerse a obra de facer contida no informe pericial do Sr. Secundino.

Sobre o prazo interesado pola parte demandante, dous meses. Tendo en conta que o tipo de obra require de bo tempo, e que este ten lugar, normalmente, no verán, esta ha de ser a data límite, tendo en conta a data dende que a que o arrendatario do local sofre de filtracións.

SEXTO. CUSTAS PROCESUAIS.-O artigo 394 da LAC recolle o principio de vencemento obxectivo, sen que se aprecien motivos específicos no caso de autos para a súa modificación.

Vistos os preceptos legais aplicados e os demais de xeneral e pertinente aplicación, pola Autoridade que a esta Xulgadora lle outorgan a Constitución e demais Leis Orgánicas,

No nome da SÚA MAXESTADE, O REI