Sentencia Civil 507/2022 Audiencia Provincial de Ávila Civil-penal Única, Rec. 942/2021 de 07 de diciembre del 2022

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que es objeto del recurso, en lo que se opongan a los que se dirán.

PRIMERO.- En la demanda instauradora del presente litigio, la parte actora, D. Constantino, actuando en su condición de Administrador de la cosa común de todos los hermanos, relativa al edificio de la CALLE000 nº NUM000 de Palma, accionaba contra uno de los citados hermanos, D. Adrian, solicitando que, previos los trámites legales oportunos, se dictase sentencia con los pronunciamientos siguientes:

"PRIMERO.- DECLARE:

I.- Que desde el fallecimiento de la usufructuaria, en fecha 3 de noviembre de 2016, la propietaria de la vivienda objeto de autos así como del resto del edificio dónde ésta está sita, es la cosa común que existe sobre dicho edificio.

II.- Que desde esa fecha, 3 de noviembre de 2016, o desde la fecha que el órgano judicial fije según su mejor criterio, DON Adrian está realizando una posesión ilegítima o abusiva de la vivienda dúplex objeto de autos.

III.- Que, con independencia de lo que se dirá en el punto IV siguiente, el demandado viene obligado a abonar a la propietaria, por la posesión ilegítima o abusiva anteriormente declarada, la cantidad de MIL TRESCIENTOS EUROS (1.300 €) de base, o subsidiariamente la cantidad que estimara justa el órgano juzgador, más los intereses correspondientes, por cada mes que hubiera transcurrido desde el 3 de noviembre de 2016, o desde la fecha que el órgano judicial fije según su mejor criterio, bien hasta la fecha en que regularice su situación pasando a firmar contrato de arrendamiento de conformidad a lo que se indicará en el punto siguiente, o bien hasta la entrega de la posesión del inmueble a esta parte, si no se aviniera a regularizara dicha situación.

IV.- Que, sin perjuicio de la obligación de pago declarada en el punto III anterior, el demandado viene obligado a desalojar de inmediato el inmueble con entrega de la posesión a la propietaria o alternativamente a firmar el contrato de arrendamiento que se adjunta como DOC. 221, o subsidiariamente el contrato que el órgano juzgador indicara según su mejor criterio (Se hace constar que el contrato de arrendamiento propuesto por esta parte presenta una redacción estándar, habiendo procurado que incluso resulte beneficioso para el arrendatario, ya que por ejemplo no se le exige aval bancario y tan solo una mensualidad de fianza en lugar de dos, que hoy en día cualquier propietario sí que le viene exigiendo a su inquilino).

SEGUNDO.- CONDENE al demandado a estar y pasar por las anteriores declaraciones; a hacer todo lo que esté en sus manos para que las mismas lleguen a buen fin; y al pago de todas las cantidades indicadas, junto con los intereses correspondientes.

TERCERO.- IMPONGA LAS COSTAS derivadas del presente procedimiento al demandado."

SEGUNDO.- Opuesta la parte demandada a las pretensiones actoras, recayó sentencia en primera instancia declarando probado que: "los hermanos Constantino, Adrian, María Milagros, Segundo, Blanca, Adelaida, Alicia, Jose Carlos, Araceli, Luis Carlos, y Jesús Ángel son copropietarios del edificio sito en CALLE000 nº NUM000 de Palma, en virtud de la aceptación de la herencia de su difunto padre D. Agustín, y habiendo fallecido el 3 de noviembre de 2016 su viuda Dª Eulalia que ostentaba hasta entonces el usufructo viudal. Desde hace más de veinte años D. Adrian viene ocupando la vivienda dúplex ubicada en el piso NUM001 del edificio.".

Seguidamente, el Juzgador de instancia desestimó la excepción de falta de legitimación activa, toda vez que el actor, en la Junta celebrada en fecha 16 de diciembre de 2016, fue nombrado Administrador del CALLE000 nº NUM000 por acuerdo de la mayoría de los comuneros, sin que dicho acuerdo hubiese sido impugnado por ninguno de los comuneros (docs. 3 a 5 de la demanda), resultando, en cualquier caso, válido dicho nombramiento con arreglo al artículo 398 CC, al haber sido aprobado por los comuneros que representaban el 54,54% en la Comunidad.

Finalmente, la sentencia entró en el fondo del asunto analizando la normativa sobre la comunidad del bienes derivada del art. 394 del Código Civil (CC), y terminó desestimando la demanda sobre la base de los motivos que seguidamente se pasan a transcribir (los subrayados son añadidos por la Sala):

"Sobre el artículo 394 CC la doctrina fijada por el Tribunal Supremo en sentencia de 19 de febrero de 2016 extrae las consecuencias económicas derivadas del uso exclusivo por parte de un condueño respecto del resto. Así determina como, a falta de acuerdo válido de reglamentación específica del uso de la cosa común, no incumbe al comunero imponerse a sí mismo el límite del que su uso no perjudique el interés de la comunidad. La consecuencia de ello implica que, si el partícipe viene usando más que los demás, aunque tal uso fuera incompatible con el de los otros, eso por sí solo no lo convierte en un uso sin causa, sin justificación e ilícito, de modo que pueda dar lugar a una acción de enriquecimiento o de resarcimiento del daño, sino que para ello se exigirá la infracción de una reglamentación específica del uso, o un requerimiento del comunero lesionado por uso incompatible con su derecho. Sentencias de 4 de marzo de 1996 , 416/1996, de 20 de mayo , 975/2004, de 20 octubre y 1234/2007, de 28 de noviembre .

En el presente caso, no consta que el demandante, o cualquier otro comunero, haya querido usar y disfrutar para sí la vivienda que ocupa el comunero demandado en el edificio propiedad de todos sino que únicamente se requiere al demandado para que o bien abandone el piso que ocupa indemnizando a la comunidad por el tiempo de ocupación o bien pague una renta a la comunidad firmando un contrato de arrendamiento y ninguna de esas peticiones previas al litigio encuentran apoyo en el artículo 394 CC ya que antes de pretender imponer al otro copropietario una forma determinada de uso exigiendo una indemnización, debió intentar reglamentar el uso del inmueble y una administración del mismo y porque la parte demandante no ha probado la existencia de un perjuicio a los restantes comuneros que faculte una indemnización al fundar su petición en el hecho de su condición de copropietario pues no interesa en el proceso que se le reponga en el uso de la cosa común, y si nunca ha pretendido hacer uso del piso ocupado por el demandado difícilmente puede pretenderse una indemnización por haber estado privado de dicho uso, máxime cuando su hermano demandado tenía derecho a disfrutar el inmueble como copropietario del mismo."

Frente a dicha resolución fue interpuesto recurso de apelación en base a los motivos que seguidamente se expondrán.

TERCERO.- Del recurso de apelación instado por la representación procesal de la parte actora, cuyo contenido obra en autos, cabe destacar los puntos siguientes:

"En las Juntas de 21 de julio de 2017 (Doc. 7 de la demanda, transcrita en la página 5 de nuestra demanda) y de 14 de noviembre de 2017 (doc. 10 de la demanda y transcrita en la página 5 de la demanda) se acordó por mayoría de los copropietarios que se destine la vivienda ocupada por Adrian (duplex del piso NUM001) a alquiler, sin perjuicio de dar la posibilidad de que cualquier copropietario que quiera hacer uso exclusivo del inmueble y no lo quiera abandonar, deberá pagar una renta de mercado, que en el caso de Adrian se entendió que era de 1.500 euros mensuales, pero se acordó que por lo menos dicha renta debía alcanzar 1.300 euros.

Dichos acuerdos no fueron impugnados ante un juez, tal y como autoriza el art. 398 CC y en la contestación a la demanda no se alega que dichos acuerdos sean "gravemente perjudicial(es) a los interesados en la cosa común", tal y como exige el Código Civil.

Con anterioridad a la interposición de la demanda se enviaron múltiples requerimientos al demandado a los efectos de que regularizara su situación (doc. 15 a 21 de la demanda, reseñados en el hecho cuarto).

En este caso el uso realizado por Adrian ha sido vetado por la comunidad, ya que en las juntas de 21 de julio de 2017 y 14 de noviembre de 2017 se declaró que por dicho uso, que se consideraba ilegítimo, se debía pagar, no habiéndolo hecho don Adrian. Algo que el administrador había comunicado mediante correo electrónico de fecha 24 de abril de 2017 (doc. 17 de la demanda) tras no justificarle aquel título alguno, tal y como se le había requerido en fecha 24 de marzo de 2017 (doc. 15).

Recordemos además, que Adrian no impugnó aquellos acuerdos, tal y como le permitía el art. 398 CC .

Es decir, para que no haya dudas de todo lo dicho: (i) Por ser un uso exclusivo y excluyente el uso es ilegítimo (ver punto I anterior). Ello determinaría la estimación del punto II del suplico. (ii) Pero además, a partir del día 21 de julio de 2017, ese uso (además de exclusivo y excluyente, sin pagar cantidad alguna) contraviene los acuerdos o la reglamentación de la comunidad, y por lo tanto se presume su ilicitud. Ello determinaría la estimación del punto III y IV del suplico.

En este sentido no podemos estar de acuerdo con la Sentencia recurrida cuando dice que mi principal "debió intentar reglamentar el uso del inmueble y una administración del mismo" porque mi principal, la Comunidad, tomó unos acuerdos que suponen una reglamentación del uso del inmueble: si quieres seguir utilizando de modo exclusivo y excluyente debes pagar una cantidad mínima de 1.300 euros mensuales.

Esta parte solicitó 1.300 euros mensuales o subsidiariamente la cantidad que estimase el órgano juzgador. ¿Y por qué esta cantidad? Porque ha quedado igualmente acreditado que es una cantidad más que ajustada y prudente, que incluso está por encima de los 1.500 € fijados como mínimo por los dos peritos intervinientes (tanto el de la adversa como el de esta parte), en atención a que no se trata de una vivienda nueva, ni recién reformada, ya que de lo contrario se podría pedir mucho más.

Las declaraciones del Sr. Marcos, uno de los mejores conocedores del valor de renta de un inmueble en el centro de Palma, fue muy concluyente, sin fisuras. Recordemos que es una vivienda situada a poco más de 100 metros de la sede de la Audiencia Provincial, en una de las mejores ubicaciones de Palma."

Por todo ello, la parte apelante terminó suplicando la estimación de la demanda, con imposición de costas a la contraparte.

La representación procesal de la parte apelada se opuso a los motivos del recurso en los términos que obran en autos, de los que cabe extraer, como principales aspectos, los que se pasan a transcribir:

"En definitiva, dado que cuatro comuneros, además de mi principal, quieren que mi mandante siga haciendo el uso solidario de la vivienda es plenamente ajustada a Derecho la Sentencia y procede su confirmación, dado que para que cese el uso solidario es preciso o la unanimidad, que no concurre, o la existencia de un perjuicio a los comuneros, lo que tampoco existe, tal y como a continuación se indica.

Como explica, con toda corrección, la sentencia recurrida, la petición planteada por la contraparte no cumple con los requisitos exigidos por la jurisprudencia ya que no ha probado que el uso solidario del inmueble por mi mandante suponga un perjuicio a los restantes comuneros.

Por tanto, el uso que hace mi representado no es incompatible con el derecho del resto de comuneros quienes no desean utilizar la vivienda, ni les causa ningún perjuicio que la esté utilizando mi representado, ya que tampoco han manifestado su deseo de alquilarla a un tercero ni podrían alquilarla, ni obtendrían un ingreso por el alquiler debido al estado en que se encuentra y a que el edificio está en venta.

Y, además, consta acreditado que mi representado está utilizando el inmueble de una forma lícita (como su vivienda habitual), ha cuidado de la misma y siempre se ha hecho cargo de los gastos de suministros, por lo que los comuneros no se han visto perjudicados por su uso, sino todo lo contrario, ya que mi representado ha cuidado del inmueble y ha pagado sus gastos.

Tampoco consta que exista un requerimiento para el cese del uso de mi representado, sino que lo que existen son requerimientos para que se avenga a firmar un contrato que jamás se le había mostrado hasta la presentación de esta demanda, así como las exigencias de una renta que, como consta acreditado, es abusiva.

Tras el fallecimiento de la usufructuaria, algunos comuneros decidieron que mi representado debía pagar una renta por el piso que venía ocupando desde hacía más de 20 años con su familia y, otros comuneros (un 45,45% de la cuota) se opusieron. Pese a lo indicado, el actor presentó la demanda que se le ha desestimado y en la que formula una petición injusta, irrazonable e ilegal ya que desconoce el derecho al uso solidario y que lo imposición de un contrato de arrendamiento sin estar de acuerdo con el precio es ilegal y contrario a lo establecido por la jurisprudencia de nuestro Alto Tribunal.

En cuanto a las consecuencias de la falta de acuerdo entre las partes de un elemento tan esencial como el precio y la imposibilidad de que el mismo sea fijado por los Tribunales, citamos la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de mayo del año 2006 que indica: .../... Lo mismo es aplicable a cualquier otro contrato, como el de arriendo, no siendo posible que sean los Tribunales los que fijen e impongan la renta por ser un elemento esencial del contrato. En este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo del año 2000 dice: .../...

Mi mandante se ha opuesto a la imposición del contrato de arrendamiento presentado de adverso por ser una petición abusiva, ya que la vivienda cuya renta se le pretende imponer no reúne las condiciones mínimas para ser arrendada, tal y como acreditan las fotografías aportadas (documento 10 de la contestación). También lo explicó el Sr. Porfirio en su informe (documento 11 de la contestación) que ratificó en el acto del juicio explicando que la vivienda: .../..."

Y se fija que esta cantidad asciende a 1.300€/m en base a un documento realizado por un administrador de fincas (no perito) que ni siquiera ha visitado el inmueble (en contra de lo que dice el documento presentado como nº 12 de la demanda), que no realiza un estudio de mercado y que únicamente ha presentado un documento que dice que según "su parecer" la renta debería ser de 1.500€/m.

Frente a ello, como hemos visto, lo cierto es que el agente inmobiliario Sr. Porfirio, quien ha visitado la vivienda dos veces, ha dictaminado que no está en condiciones de ser arrendada por el estado en que se encuentra. Así como que mi representado es quien ha pagado durante años el mantenimiento de la vivienda y ha realizado las obras que ha podido."

Por lo expuesto, la parte apelada solicitó la desestimación del recurso con imposición de costas a la contraparte.

CUARTO.- En dicho marco apelatorio, no puede la Sala compartir los argumentos en que la sentencia funda la desestimación de la demanda, puesto que la propia jurisprudencia que cita asiste a la tesis contraria, ya que, si para extraer las consecuencias económica derivadas del uso exclusivo, ex artículo 394 del CC, hay que partir de un acuerdo válido de los comuneros de reglamentación específica del uso de la cosa común, o un requerimiento del comunero perjudicado por un uso incompatible con su derecho, tales circunstancias, como veremos, concurren en el caso de autos.

Adviértase que, en el caso de autos y como afirma la parte apelante sobre la base de la prueba documental, y sin que, además, sus asertos se cuestionen de adverso, en las Juntas de 21 de julio de 2017 (Doc. 7 de la demanda) y de 14 de noviembre de 2017 (doc. 10 de la demanda) se acordó que se destinase la vivienda ocupada por D. Adrian (duplex del piso NUM001) a alquiler, al igual que las demás viviendas; sin perjuicio de dar la posibilidad de que, cualquier copropietario que quiera hacer uso exclusivo del inmueble y no lo quiera abandonar, pudiera pagar una renta de mercado que, en el caso del hoy demandado, según se acordó en la Junta de 21 de julio (sin votos en contra y con una abstención), dicha renta debía ser de 1.300 euros. Lo que se vino a ratificar en la Junta de 14 de noviembre de 2017, en la que se facultó al Administrador, asimismo, para desahuciar al citado ocupante, hoy demandado (en esta ocasión con todos los votos de los asistentes a favor).

Consecuentemente, tales acuerdos -que presentaban el quórum al que hace referencia del artículo 398 del CC (que el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad), reglamentaron el uso del inmueble, sucediendo que no fueron impugnados ante un juez, tal y como autoriza el art. 398 CC, y, de hecho, tampoco se reconviene en orden a dejarlos sin efecto por una eventual falta de notificación o porque fueran gravemente perjudiciales a los interesados en la cosa común, tal y como determina el citado precepto del Código Civil. De hecho, tampoco cuestiona propiamente la parte apelada que, con anterioridad a la interposición de la demanda, se le enviaran múltiples requerimientos al demandado a los efectos de que regularizara su situación (esencialmente docts. 15 y ss. de la demanda, reseñados en su hecho cuarto).

Añade la sentencia de instancia que, ex artículo 394 CC: "...antes de pretender imponer al otro copropietario una forma determinada de uso exigiendo una indemnización, debió intentar reglamentar el uso del inmueble y una administración del mismo y porque la parte demandante no ha probado la existencia de un perjuicio a los restantes comuneros que faculte una indemnización...". Lo que, nuevamente, entiende la Sala que no se corresponde con la jurisprudencia citada en la propia sentencia, puesto que la reglamentación ya ha sido referida como aprobada en las Juntas de comuneros no impugnadas, y el perjuicio de los demás comuneros se deriva de dichos acuerdos, en los que se escenifica de modo vinculante para los miembros de la Comunidad, la disconformidad de la mayoría de los copropietarios con el hecho de no obtener beneficio alguno de las viviendas de su propiedad, y de su voluntad de participar en dichos beneficios como arrendadores. De modo que el perjuicio pasó a ser reflejado en tales actas, no impugnadas, y adquirió así, si cabe, mayor notoriedad que la que ya tenía sobre la base de que solo un hermano ocupa y se beneficia de la posesión del inmueble de autos, propiedad de todos ellos, sin contraprestación alguna a favor de la Comunidad.

Todo ello, bien entendido que los acuerdos que determinan la voluntad de arrendar el inmueble litigioso son actos de administración que, ex artículo 398 del CC, pueden adoptarse por mayoría de los partícipes, sin ser precisa la unanimidad. Derivándose, por lo tanto, de la contravención de tales acuerdos un uso contrario a Derecho por parte del demandado, que cabe calificar de uso ilícito.

En similar sentido se pronunciaba esta Sección 3ª en su sentencia (Roj: SAP IB 535/2012 - ECLI:ES:APIB:2012:535) núm. 127/2012, de fecha 08/03/2012, en la que los hermanos demandantes accionaban en juicio ordinario frente al demandado, solicitando que se le condenara a desalojar y dejar libre y expedita, a disposición de la comunidad de bienes formada por los litigantes, la vivienda que ocupaba en exclusividad y en contra de la voluntad de las actoras, quienes ostentaban la mayoría en la comunidad y que le habían requerido reiteradamente para que la desalojase. Todo lo cual, resulta concordante con el caso de autos, con el que concuerda también el hecho de que, el allí demandado, no abonaba contraprestación por tal uso a la comunidad, sin ser tampoco posible un uso compartido de la vivienda en la medida en que implicaría una convivencia no deseada y una fuente de conflictos. Siendo, en aquel litigio, íntegramente estimada la demanda en primera instancia, por considerar acreditado el uso exclusivo por el demandado, y en su propio beneficio, de la vivienda perteneciente a la comunidad, y, por otra parte, la concurrencia de un acuerdo adoptado por la mayoría de los participes y su comunicación al demandado. Dicha sentencia, que fue apelada por el condenado por entender que no se había acreditado que existiera perjuicio para la comunidad, ni que la casa pudiera ser usada por los demás comuneros; dio lugar a una sentencia confirmatoria de esta Sala (en concordancia con la jurisprudencia del Tribunal Supremo reflejada en las sentencias de 4 de marzo de 1996 y de 18 de febrero de 1987, así como en las demás que en ella se citan) en la que se hizo constar lo que se transcribirá (los subrayados son añadidos):

"El art. 394 C.C . preceptúa que "cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho".

Reconoce este precepto a cada condueño el derecho de usar de las cosas comunes en su integridad. Pero para poder armonizar los derechos iguales de los partícipes, al mismo tiempo establece los límites al derecho autónomo de cada uno de ellos (respetar el destino de la cosa, el derecho de los demás copropietarios y no perjudicar el interés de la comunidad); en definitiva, la meritada norma reconoce a los condóminos el derecho de usar el objeto de la comunidad de acuerdo con su finalidad social y económica de manera que no perjudique los intereses de la comunidad ni el de los otros cotitulares a los que no puede privar que hagan igual uso de la cosa, no planteándose problema alguno cuando la cosa permita un uso indistinto sin interferencias que desnaturalicen el propio sentido del uso.

La S.T.S. de 4 de marzo de 1996 señala que: "La facultad que concede el art. 394 sobre el servicio de las cosas comunes a cada partícipe, se encuentra condicionada a que el servicio o uso sea conforme a su destino y no sea perjudicial al interés comunitario; el uso de los copartícipes según su derecho, implica, en principio, un uso solidario y no en función de la cuota indivisa de cada uno, lo que no puede entenderse de modo absoluto y para todo supuesto, sino que será siempre que lo permita la naturaleza de la cosa común, lo que no ocurre, como en este caso, cuando se trata de una vivienda o chalet, pues el uso indiscriminado y promiscuo del mismo por todos los condueños, aunque sea con carácter temporal, hasta que se lleve a efecto la disolución de la comunidad, supondrá la creación de una fuente previsible de conflictos y discordias que ninguna norma jurídica puede propiciar o fomentar".

En el presente caso, la mayoría de los comuneros solicitan el desalojo del demandado, y lo hacen al amparo de un acuerdo mayoritario, acuerdo para cuya adopción la ley no exige ninguna formalidad concreta, y que sitúa la cuestión litigiosa en el punto de determinar si es posible que la mayoría de los copartícipes acuerden del desalojo de quien es también partícipe aunque minoritario y al que, como tal, le asiste también un derecho de uso. El art. 398 párrafo 1º C.C . dispone que "para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes" señalando la S.T.S. de 30 de Abril de 1999 que: "hay que afirmar que la acción que se ha ejercitado en la pretensión de la parte actora es claramente una acción que pretende ejecutar un acuerdo mayoritario de comuneros, cuya base legal se encuentra en el artículo 398-1 del Código Civil , y que se ha de realizar a través del cauce procesal del juicio ordinario, como se ha efectuado en el presente caso.

A juicio de esta Sala, la pretensión de los propietarios mayoritarios de tener el bien libre de ocupantes a fin de poder destinarlo al fin que mayoritariamente determinen integra un acto de administración ordinaria. En primer lugar porque la alternativa al desalojo instado no tiene que ser necesariamente la división de la cosa común, y en segundo lugar, porque no puede negarse a los comuneros mayoritarios el derecho a beneficiarse también del bien común en la forma que estimen procedente, sin que pueda ser obstáculo para ello el que la finca esté ocupada por el demandado quien, además, no acredita asumir los gastos de la vivienda ni abona contraprestación alguna a los demás comuneros, disfrutando en exclusiva de un uso que sólo le corresponde en la medida en que pueda utilizarse conjuntamente con los demás propietarios y que en el caso de autos, por la propia naturaleza del bien, se ha demostrado imposible.

Por otra parte, y para concluir, pretender que un comunero no puede ser desalojado del uso de la casa común, habiéndose acordado por mayoría comunal tal desalojo, no deja de ser una afirmación ilógica y carente de todo sentido, como proclama la STS de 18 de febrero de 1987 , que dice que, "la utilización de una finca por un solo de los partícipes de la comunidad hereditaria excluyendo el goce de los demás, infringe el artículo 394 del Código Civil e impide la aplicación de las reglas contenidas en el artículo 398 del mismo Código ", normas, las citadas de las que se desprende la total improcedencia de que uno de los herederos pretenda una posesión excluyente de uno de los bienes de la herencia ( art. 394 C.C .) y la necesidad de que la administración cuente con el consentimiento de la mayoría de los participes (art. 398). En el mismo sentido cabe citar las sentencias de la AP Sevilla de 23 de julio de 2004 y de León de 10 de mayo de 2004 ."

QUINTO.- Por lo hasta ahora expuesto, procede la revocación de la sentencia de instancia, quedando por determinar el precio derivado de la ocupación, la fecha del "dies a quo" de su devengo, y lo relativo al desalojo o, alternativamente, al contrato de arrendamiento.

Comenzando por el "dies a quo" del devengo del precio de la ocupación, si bien la propia parte actora lo fija en la fecha de fallecimiento de la madre, usufructuaria, deja dicha fecha en el suplico de la demanda a disposición del Tribunal, que interpreta que no ha de ser la del fallecimiento de la usufructuaria, sino la correspondiente a los acuerdos de Junta de comuneros de 21 de julio de 2017. Nótese que, es desde dichos acuerdos, cuando se deja constancia de la voluntad mayoritaria de que todo uso, incluso el de los hermanos sobre la viviendas copropiedad de la Comunidad, debía ser oneroso, fijando una concreta contraprestación de 1.300.- € para el caso de la vivienda litigiosa, en atención a los precios de mercado.

De hecho, con relación al inicio del cómputo de la indemnización, la propia parte actora concreta, en su recurso, que: "además, a partir del día 21 de julio de 2017, ese uso (además de exclusivo y excluyente, sin pagar cantidad alguna) contraviene los acuerdos o la reglamentación de la comunidad, y por lo tanto se presume su ilicitud.".

Siendo, por lo tanto, a partir de dicha fecha cuando cabe hablar de contravención de los acuerdos reglamentados por la Comunidad, sirviendo así de "dies a quo" para el cómputo indemnizatorio. Lo que, como hemos visto, no solo se viene a admitir implícitamente en la apelación, sino que la propia jurisprudencia que se cita en la sentencia de instancia establece la necesidad de requerir al ocupante en orden al pago del precio, cuyo incumplimiento le sitúa en una posición ilícita por contravenir los acuerdos de la mayoría. Volviendo la Sala a recordar que, ni se impugnaron los acuerdos en origen, ni lo han sido en este pleito, en el que tampoco cuestiona la apelada el citado aserto de la recurrente en orden a que "..., a partir del día 21 de julio de 2017, ese uso (además de exclusivo y excluyente, sin pagar cantidad alguna) contraviene los acuerdos o la reglamentación de la comunidad, y por lo tanto se presume su ilicitud.".

Y, con relación al precio reclamado, además de haber sido fijado en las referidas Juntas, que, al no haber sido impugnadas, también ganaron firmeza en cuanto al precio acordado, viene además contrastado en autos con el informe de la "Agencia Fernández", emitido por el Administrador de fincas colegiado Sr. Marcos en fecha 19/02/2018, del que se deriva que, incluso, se está exigiendo en autos un precio a la baja. Bien entendido que no solo no acredita la demandada sus alegatos de que la vivienda no podría ser arrendada por una serie de defectos, sino que esta alegación va en contra de sus propios actos cuando sostuvo, al contestar la demanda y a favor de su derecho, que: "En la vivienda de Jose Carlos y Alicia la madre usufructuaria llevó a cabo obras importantes en el año 2007. En cambio, ha sido mi mandante quien ha realizado los arreglos de su vivienda."; añadiendo: "...que habita la vivienda por voluntad de la usufructuaria y que ha realizado importantes mejoras y arreglos en esa vivienda.". Asimismo, contraviene también la parte demandada la doctrina de los propios actos cuando, a pesar del tiempo trascurrido desde los requerimientos, ha empeñado todo su esfuerzo en continuar residiendo en una vivienda que, sin embargo, pretende presentar en autos como poco menos que inhabitable.

Finalmente, en lo que respecta al desalojo y al arriendo, se solicita en el apartado IV del suplico de la demanda que: "sin perjuicio de la obligación de pago declarada en el punto III anterior, el demandado viene obligado a desalojar de inmediato el inmueble con entrega de la posesión a la propietaria o alternativamente a firmar el contrato de arrendamiento que se adjunta como DOC. 221, o subsidiariamente el contrato que el órgano juzgador indicara según su mejor criterio".

Debiendo la Sala partir de la base de que, tal y como se deriva de lo ya dicho, y, singularmente, de lo expuesto en la sentencia transcrita de esta Sección 3ª, núm. 127/2012, de fecha 08/03/2012, que confirmó la del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Palma de fecha 13 de julio de 2011, en cuyo Fallo se condenó al demandado a desalojar y dejar libre y expedita, a disposición de la comunidad de bienes, la vivienda que ocupaba; es acorde a Derecho la condena al desalojo del inmueble por parte del demandado, por así derivarse de su situación de ocupación irregular a partir de los acuerdos de las Juntas de 21 de julio y 14 de noviembre de 2017, por lo que procede acordar dicha condena. Condena que, por ser solicitada en régimen de alternatividad con la otra petición -la relativa a la firma del contrato de arrendamiento propuesto o de otro que determine el Tribunal-, ya no procede entrar en esta, más aún habida cuenta de que el demandado se opone a la segunda alternativa, tanto en su versión principal (firma del contrato estándar aportado), como en su fórmula subsidiaria (contrato que el Tribunal indique). Además de corresponder, la facultad de vincularse contractualmente, a la autonomía de la voluntad individual.

SEXTO.- Al estimarse la pretensión actora, y no especificándose en la demanda un interés concreto, el principal devengará el llamado interés procesal, es decir, el interés legal del dinero incrementado en dos puntos a contar desde la fecha de la presente resolución judicial -artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil-.

ÚLTIMO.- Al estimarse el recurso de apelación no ha lugar a hacer pronunciamiento alguno en cuanto a las costas procesales devengadas en esta alzada, mientras que las derivadas de la primera instancia deben ser impuestas a la parte demandada; todo ello en aplicación de los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

VISTOS los preceptos legales citados, concordantes, y demás de general y pertinente aplicación.