Sentencia Civil 75/2023 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 3, Rec. 111/2022 de 07 de febrero del 2023

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que es objeto del recurso, en lo que no se opongan a los que se dirán.

PRIMERO.- En la demanda instauradora del presente litigio, la parte actora, D. Germán, accionaba contra D. Gumersindo y Dª Caridad afirmando que compró a los demandados, en fecha 3 de diciembre de 2019, una finca en Costitx y que, en la escritura de compraventa, en su estipulación tercera, se hizo constar expresamente: "Manifiesta igualmente la parte transmitente que sobre la propiedad no existe infracción urbanística alguna, que la vivienda y la piscina han sido construidas legalmente (lo que se justifica mediante la documentación protocolizada) y que todas las instalaciones de la vivienda y la piscina funcionan correctamente". Añadiendo que, inmediatamente después de la firma de la escritura de compraventa, y tras la entrega de la posesión de la finca, el actor y su pareja se trasladaron a la casa y observaron que el suministro eléctrico, al hacerse vida normal en la vivienda, no funcionaba correctamente y tenía problemas recurrentes. Informando al vendedor, quien envió un técnico y procedió al cambio de una de las baterías, pero siguen teniendo los mismos problemas. Señalaba la demanda, asimismo, que en esta vivienda la electricidad se obtiene a través de placas solares y de un generador, y que las placas solares no cumplían su cometido: la electricidad que generaban era notoriamente insuficiente, con constantes cortes de luz y tenía que tener en constante funcionamiento el generador. En consecuencia, la parte actora concluye que la instalación existente es insuficiente, esta mal dimensionada, es obsoleta y además las baterías de las placas están totalmente desgastadas, lo que hace imposible que con ella se pueda utilizar el inmueble como vivienda habitual. En la demanda también se refiere que el sistema de depuración del agua de la piscina tampoco funcionaba correctamente. Por todo ello, la parte actora sostiene que el coste de reparación de tales deficiencias asciende a 36.537,16 euros, cantidad a cuyo pago solicitó que se condene a los demandados, más las costas procesales.

Los demandados reconocieron la realidad del contrato de compraventa a que se refiere la demanda, pero oponen que, en la página 7 de la escritura, se dice "En particular manifiesta la parte transmitente que la vivienda objeto de la presente NO tiene el carácter de VIVIENDA FAMILIAR HABITUAL", y que en el contrato de opción de compra suscrito en fecha 14 de noviembre de 2019 se reconocía que la finca se vendía "como cuerpo cierto"; y, asimismo, en el pacto NOVENO del mentado contrato de opción de compra, se refiere que: "El precio de venta pactado incluye el generador diesel (se modificó posteriormente el pacto corrigiendo que el generador era de gasolina), las placas solares más las 12 baterías respectivas ubicadas en la finca. La parte OPTANTE se pronunciará antes de la fecha de firma de la escritura pública sobre qué parte del mobiliario desea quedarse". La demandada refirió, asimismo, que al contrato se incorporó el certificado de eficiencia energética, y que la parte actora visitó la finca, comprobó el funcionamiento de los electrodomésticos (salvo el horno), y acudió en reiteradas ocasiones a visitar a la vivienda incluso acompañado de técnicos. Preciando, asimismo, que los demandados utilizaban la vivienda únicamente como residencia de fin de semana, y que ello se manifestó por activa y por pasiva en el momento de la venta, tanto por los hoy demandados como por parte de la vendedora de la Agencia Inmobiliaria. De hecho, en la casa no había ni lavadora ni lavavajillas; sucediendo que la instalación de energía solar estaba dimensionada únicamente para sostener la piscina y algún electrodoméstico más. En cuanto al precio pagado por la actora, sostienen que fue inferior al ofertado, y ello en atención precisamente de que la casa se nutría de energía solar, y por si fuera del interés del adquirente potenciar la instalación. En relación al sistema de depuración de la piscina, en la contestación a la demanda la representación procesal de la parte demandada refiere que: "Mis mandantes quedaron en estado de shock cuando leyeron que se intentaba cobrar a mi mandante el aparato de depuración salina. Este aparato estaba instalado, pero no funcionaba desde hace muchísimos años, si bien es cierto que el aparato no se había desmontado y allí está desde que mi mandante optó por sustituirlo por la depuración por cloro que sí funciona correctamente, como es de ver en las fotos de la piscina, que aparentemente está debidamente clorada, y la función es correcta. La depuración de la piscina se realiza con cloro, y la actora era plenamente conocedora de ello, ...".

SEGUNDO.- La sentencia de instancia analizó la acción edilicia o de saneamiento por vicios ocultos, recordando que estas son dos, la redhibitoria y la quanti minoris; con cita del artículo 1.484 del Código Civil (CC), que establece que el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.

Instituto jurídico que, traslado al caso de autos, llevó a la Juzgadora "a quo" a estimar parcialmente la demanda en lo que respecta a la indemnización por defectos de la instalación eléctrica, pero desestimando lo relativo a la reclamación por el sistema deficiente de salinización del agua de la piscina por considerar que: "No se ha probado que el sistema de depuración de la piscina no permita un uso adecuado de la misma y no consta que la piscina se hubiese ofertado al actor con un sistema de clorador salino y regulador de ph automático.". La estimación parcial de la petición de indemnización por defectos en la instalación eléctrica se fundó en los argumentos que se transcriben seguidamente:

"En este caso, se considera probado que la instalación eléctrica de la vivienda solo permitía un uso adecuado de la instalación eléctrica por cortos periodos de tiempo, de unos dos días, lo que se considera un defecto oculto que la hace impropia para el uso a que se destina pues, hoy en día, cualquier vivienda exige el funcionamiento simultáneo de varios aparatos que funcionen con electricidad y, evidentemente, durante un periodo superior a dos días seguidos.

Por tanto, acreditado que la vivienda no era apta para uso al que se debe destinar, la acción de saneamiento por defectos ocultos, se estima, en su modalidad de quanti minoris y, en consecuencia, se acuerda la rebaja del precio de la venta en la cantidad que se ha acreditado que supondría adaptar el sistema eléctrico de la vivienda a un uso normal de la misma, ahora bien, sin que ello deba suponer una mejora del sistema, lo que ocurriría si cambiamos un sistema fotovoltaico de más de diez años por una nuevo.

La actora aporta dos presupuestos de reparación del sistema eléctrico y explica en su demanda que la diferencia entre ambos es que "el generador de apoyo debe sustituirse puesto que el actual no cumple debidamente sus funciones".

En relación al generador lo que se dice en la pericial aportada por la actora es "base de sustentación energética con generador a gasolina no automatizado". Tras escuchar a los peritos se concluye que el generador, si bien, era manual, funcionaba correctamente y los demandados no se comprometieron a entregar una vivienda con un generador automático. Las baterías estaban cercanas a su periodo de obsolescencia pero el actor no estaba comprando una casa con una instalación fotovoltaica nueva, sino que sabía que la misma ya tenía un periodo de antigüedad. Por tanto, se considera que la cantidad a descontar del precio de la venta sería el presupuesto emitido por Raimundo por importe de 11.445,39 euros (2.922,15 + 8.523,24), al que se le aplica una depreciación del 30% pues el actor no estaba comprando una casa con un sistema de energía fotovoltaica nueva, sino que el mismo ya tenía una antigüedad, lo que era conocido por el actor.

Se condena a los demandados a pagar al actor la cantidad de 8.888,42 euros (11.445,39 - 30%)."

TERCERO.- Sostiene la representación procesal de la parte apelante, respecto a la instalación fotovoltaica, que concurre una errónea valoración de la prueba en cuanto a su cuantificación, porque se aportaron con la demanda dos presupuestos (doc. 7 y doc. 8), manifestándose expresamente en dicha demanda que el presupuesto que debería tenerse en cuenta era el que constaba en el documento 8, pues "en el que se incluyen todos los conceptos a que debe hacer frente mi cliente para que la instalación quede en condiciones de uso". La sentencia, sin embargo, a la hora de determinar cuál de los dos se debe tener en cuenta, toma en consideración el presupuesto aportado como doc. 7, elaborado por la mercantil "Lorenzo Reynés, S.L.", manifestando la Juzgadora que se elige este y no el doc. 8 porque decíamos en nuestra demanda que la diferencia esencial entre ambos era el generador de apoyo, pero obvia que también decíamos que en él se incluían "todos los conceptos a que debe hacer frente mi cliente para que la instalación quede en condiciones de uso". Los cuales considera la recurrente que han sido obviados en la sentencia apelada.

Concluyendo la recurrente que el presupuesto que se debe tomar es el que contiene todos los elementos para adaptar la instalación existente a un uso normal de vivienda, es decir, el presupuesto aportado como doc. 8 y que ascendía a 33.692,45 €. Preciando que "La instalación existente debe dimensionarse correctamente, añadiéndose placas y reparando la existentes, y actuando sobre baterías e instalación."

Seguidamente, en cuanto al sistema de salinización del agua, sostiene la apelante que en la audiencia previa se declaró no controvertido que el inmueble se vendía manifestándose que todas las instalaciones de vivienda y piscina funcionaban correctamente, y en la escritura de compraventa se repetía exactamente lo mismo. Añade que, de la testifical de la persona de la Inmobiliaria que medió en la venta, se declara probado que "c) No se le dijo al actor que el sistema de salinización de la piscina no funcionaba. Pero es mas, en las periciales por el Perito Sr. Teodulfo en la página 15 de su informe se dice: "6.2.1. Electrólisis salina El aparato de mando está totalmente oxidado exteriormente. Se conecta al enchufe colocado a su izquierda para comprobar su correcto funcionamiento y no responde. Parece que está averiado, por lo que se imposibilita la gasificación en la célula de electrólisis ubicada sobre la tubería de PVC por la que circula el agua de la piscina. (Foto 33). ...".

Considera la recurrente, en dicho sentido, que "en ningún momento por el perito se recoge la existencia de otro sistema de cloración que no sea el de salinización, la depuración por cloro de la piscina no aparece porque el simple motivo de que no estaba en la vivienda.". En dicho sentido, recuerda que "La acción ejercitada de vicios ocultos, tiene su base en lo que lo compradores ven cuando compran, y en lo que se les oculta."

En consecuencia, se solicitó la revocación de la sentencia de instancia en el sentido de estimar plenamente la demanda, con imposición de costas a la parte demandada.

La representación procesal de la parte apelada se opuso a los motivos del recurso haciendo propios los de la sentencia objeto de apelación y reiterando y desarrollando lo que ya expusiera en primera instancia, a lo que procede remitirse.

CUARTO.- En dicho marco apelatorio, y comenzando por la última cuestión relativa al aparato de salinización del agua de la piscina, aprecia la Sala que en el contrato de compraventa del inmueble se refirió que: "Manifiesta igualmente la parte transmitente que sobre la propiedad no existe infracción urbanística alguna, que la vivienda y la piscina han sido construidas legalmente (lo que se justifica mediante la documentación protocolizada) y que todas las instalaciones de la vivienda y la piscina funcionan correctamente.".

Aserto sobre el cual la apelante pretende que le asiste el derecho de saneamiento por vicios ocultos dado, que no funcionaba el sistema de salinización del agua de la piscina; lo que sorprende a la parte vendedora, ahora apelada, en la medida en que tal aparato llevaba sin funcionar 10 años, pues había sido sustituido por un sistema de cloración, el cual funcionaba correctamente, y, de hecho, por eso la piscina estaba limpia al tiempo de la venta y con posterioridad.

Llamando la atención a la Sala que la propia parte apelante destaca cómo, el perito D. Teodulfo, en la página 15 de su informe, refiere que el aparato está "totalmente oxidado exteriormente". Circunstancia esta que no se corresponde con el requisito que la propia apelante recuerda sobre los vicios ocultos: "La acción ejercitada de vicios ocultos, tiene su base en lo que lo compradores ven cuando compran, y en lo que se les oculta.". Siendo evidente que no cabe afirmar que estuviera oculta tal circunstancia -relativa al desuso del sistema de salinización- cuando el aparato en cuestión se hallaba "totalmente oxidado exteriormente".

Por otro lado, el aserto contractual relativo a que las instalaciones de la piscina funcionan correctamente, no implica que la piscina hubiera de tener dos sistemas de mantenimiento en funcionamiento, uno por cloración y otro por salinización. Y no pueden prosperar las tesis apelatorias relativas a que el único sistema de mantenimiento de la piscina era el de salinización, puesto que, no estando cuestionadas las afirmaciones de la parte demandada relativas a que la parte compradora acudió en reiteradas ocasiones a visitar a la vivienda, incluso acompañada de técnicos; lo que, a su vez, se deriva de la prueba documental consistente en las comunicaciones con la Agencia Inmobiliaria, cual es el caso de la remitida en fecha 19 de noviembre de 2019 por Dª Raquel (ALPHA MALLORCA), en la que refiere lo que se dirá (el subrayado es añadido):

"Buenas noches Gumersindo,

Le adjunto la página 5 del contrato actualizada y firmada por el comprador. Ruego Ustedes igualmente impriman y firmen esta página y me la envíen escaneada, pues hay que sustituirla en el contrato. En ella, llevé a cabo la sustitución del "generador de diesel" por el concepto correcto y que fue el pactado: el "generador de gasolina".

Este jueves, día 21/11/2019 a las 09.00h irá el arquitecto a realizar las mediciones de la totalidad de las construcciones para producir un plano de toda la finca y adjuntarlo a la escritura pública.

Para el día 02/12/2019, la parte optante llegará en avión aquel mismo día. Por lo tanto, pide si podemos quedar en la finca a partir de las 13.00h a la hora que les vaya bien a Ustedes. Aquel día, se revisará el funcionamiento de toda la maquinaria y se explicará todo lo demás.

Al día siguiente, 03/12/2019, nos reuniremos en la notaría a las 13,00h. Ya disponen de la dirección en el contrato de opción de compra. Aquel día les llevaré también mi factura. Me podrán realizar la transferencia después que el cheque del comprador haya sido correctamente abonado a su cuenta.

Como de habitual, quedo a su disposición para cualquier gestión, duda o aclaración. Muchas gracias.

Saludos / Mit freundlichen Grüssen / Kind regards,

Raquel ALPHA MALLORCA"

La única conclusión que cabe razonablemente alcanzar es que la piscina estaba limpia y en buen estado, porque de haber tenido problemas de mantenimiento ello hubiera sido tan perceptible a la vista como lo era la total oxidación del aparato de salinización del agua.

Por lo tanto, la Sala hace propia la conclusión judicial en la que se afirma, para desestimar esta petición, que: "No se ha probado que el sistema de depuración de la piscina no permita un uso adecuado de la misma y no consta que la piscina se hubiese ofertado al actor con un sistema de clorador salino y regulador de ph automático."

QUINTO.- En lo relativo a la primera cuestión planteada en el recurso, correspondiente a la instalación fotovoltaica, también llama la atención a la Sala que, según se indica en el recurso, la Juzgadora "a quo", a la hora de determinar cuál de los dos presupuesto se debe tener en cuenta para valorar el importe a percibir por la actora "..., toma en consideración el presupuesto aportado como doc. Nº 7, elaborado por la mercantil Lorenzo Reynés S.L., manifestándose en la sentencia que se elige éste y no el doc. Nº 8 porque decíamos en nuestra demanda que la diferencia esencial entre ambos era el generador de apoyo (lo cual es cierto) pero obvia SSª que también decíamos que en él se incluían "todos los conceptos a que debe hacer frente mi cliente para que la instalación quede en condiciones de uso". Los cuales han sido obviados en Sentencia.".

Cuando, lo que aprecia la Sala, no es que la sentencia haya optado por uno u otro presupuesto por razón del generador de apoyo, sino porque, en relación al generador "Tras escuchar a los peritos se concluye que el generador, si bien, era manual, funcionaba correctamente y los demandados no se comprometieron a entregar una vivienda con un generador automático.".

Por otro lado, considera la sentencia que las baterías estaban cercanas a su periodo de obsolescencia, pero recuerda que "el actor no estaba comprando una casa con una instalación fotovoltaica nueva, sino que sabía que la misma ya tenía un periodo de antigüedad.". De hecho, la testifical de la empleada de la agencia inmobiliaria que intermedió en la venta, la cual no se cuestiona en el recurso, permitió a la Juzgadora "a quo" considerar probados, entre otros aspectos, los que se referirán en los puntos siguientes:

"El actor siempre manifestó que adquiría la vivienda para pasar periodos vacacionales". Lo que debe concordar la Sala con el hecho, coincidente con lo expuesto en la escritura y subrayado por la demandada, que la vivienda no fue vendida como una vivienda para uso habitual.

Que lo que se le dijo al actor fue "que si quería incrementar el número de aparatos eléctricos debería contactar con un técnico, pero para que funcionase lo que había en el momento de la venta, no era necesario.".

Que "El demandado informó al actor de que las baterías estaban viejas."

Por lo tanto, y si bien la sentencia consideró probado que la instalación eléctrica de la vivienda solo permitía un uso adecuado por cortos periodos de tiempo, de unos dos días, lo que entendió como "un defecto oculto que la hace impropia para el uso a que se destina pues, hoy en día, cualquier vivienda exige el funcionamiento simultáneo de varios aparatos que funcionen con electricidad y, evidentemente, durante un periodo superior a dos días seguidos.". Sin embargo, las concretas circunstancias inherentes a la vivienda de autos, con un sistema de suministro eléctrico precario, cuyos aspectos principales, además de evidentes, no fueron ocultados por la parte vendedora -según se desprende de la citada testifical y del hecho, no negado por la apelante, de que un técnico asesoró a los compradores en las visitas previas-, no permiten a la parte actora reivindicar, como lo hace en el recurso, el pago de un presupuesto de 33.692,45 € para que la instalación existente pueda "dimensionarse correctamente, añadiéndose placas y reparando la existentes, y actuando sobre baterías e instalación.", puesto que con tal nuevo dimensionado se obtendría una mejora del sistema, no propiamente una subsanación de vicios ocultos.

Concluyendo la Sala que la sentencia de instancia ha ajustado correctamente los derechos de la actora en el concreto marco contractual derivado de la prueba obrante en autos, por lo que no cabe otorgar una indemnización superior a la ya concedida en la primera instancia.

ÚLTIMO.- Al desestimarse el recurso de apelación procede imponer las costas a la parte apelante, y ello en aplicación de los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

VISTOS los preceptos legales citados, concordantes, y demás de general y pertinente aplicación.