Sentencia Civil 200/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 664/2022 de 07 de marzo del 2024

PRIMERO.- Apelan los demandantes compradores Sr. Apolonio y Sra. Ariadna la sentencia de primera instancia desestimatoria de su demanda, formulada contra las demandadas vendedoras Sras. Carmen Berta, en ejercicio de la acción de reclamación de la cantidad de 60.000 €, en concepto de arras penitenciales duplicadas, que fueron pactadas en el contrato de compraventa, de 6 de marzo de 2020, de la vivienda en DIRECCION000, de Barcelona, alegando los actores apelantes el incumplimiento de las vendedoras, solicitando la estimación de la demanda, y la condena de las demandadas al pago de la cantidad reclamada en la demanda de 60.000 €.

Centrado así el motivo principal de la apelación en cuanto al fondo, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 1990, 8 de abril y 4 de noviembre de 1991, y 31 junio de 1992) que el pacto arral, como cláusula accesoria de un contrato principal, puede desempeñar la función de señal de la celebración de un contrato, en que la cantidad entregada es un anticipo o parte del precio (arras confirmatorias); de garantía del cumplimiento, que se pierden si el contrato se incumple, pero que no permiten desligarse del mismo (arras penales); y por último las que permiten resolver o desistir del contrato, mediante la pérdida o la restitución doblada (arras penitenciales), a las que específica y únicamente se refiere el artículo 1454 del Código Civil.

Aunque el mencionado artículo es de interpretación restrictiva, de modo que, para que tenga aplicación, es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras penitenciales, por medio de pacto expreso o tácito, que manifieste de una manera clara y evidente la intención de los contratantes, ya que en otro caso cualquier entrega o abono habrá de conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo, sirviendo la suma recibida únicamente para confirmar el contrato celebrado.

En el presente caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario, que las partes concertaron un contrato denominado de paga y señal o arras, de 6 de marzo de 2020, (doc 2 de la demanda; doc 1 de la contestación), para la compraventa de de la vivienda en DIRECCION000, de Barcelona, acordándose, en el pacto primero, la compraventa por el precio de 300.000 €, entregando los compradores demandantes la cantidad de 30.000 € "en concepto de ARRAS a tenor de lo establecido en el artículo 1.454 del Código Civil ", debiéndose pagar por los compradores el resto del precio, por importe de 270.000 €, el día del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, que debía otorgarse, a requerimiento de la parte compradora, ante el Notario que la misma indicara, antes del día 30 de abril de 2020.

En el pacto quinto, en el párrafo segundo, se convino que, " Si la parte compradora no compareciere a otorgar dicha escritura y satisfaciera el precio pactado en el plazo señalado, perderá las arras en beneficio de la parte vendedora, perdiendo la facultad de comprar la finca"

Y, en el pacto quinto, en el párrafo tercero, se convino que " Si por el contrario en el citado plazo, la parte vendedora no compareciera en la Notaria en persona o debidamente representada por persona oportunamente apoderada notarialmente, o se negare al otorgamiento de dicho contrato, vendrá obligada a la devolución, por duplicado, a la compradora de la cantidad recibida en este acto en concepto de arras."

Por lo que del tenor literal del conjunto orgánico del contrato de arras, de 6 de marzo de 2020, resulta claramente que se convino que la cantidad entregada de 30.000 € se entregaba en concepto de arras penitenciales, de conformidad con lo establecido en el artículo 1454 del Código Civil.

Aunque, en este caso, resulta de aplicación en el artículo 621.8.2 del Libro Sexto del Código Civil de Cataluña, aprobado por Ley 3/2017, de 15 de febrero, según el cual las arras penitenciales deben pactarse expresamente; y, si el comprador desiste del contrato, las pierde, salvo que el desistimiento esté justificado de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 621. 49.

En el artículo 621. 49.1 del Código Civil de Cataluña se encuentra dispuesto que, si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador, añadiendo, en el apartado 2, que el desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le hubiera sido entregado y, si procede, de las arras penitenciales, y obliga al comprador a dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria.

En este caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes, la prueba documental, en concreto la comunicación del demandante, de 20 de abril de 2020 (doc 2 de la contestación), y la ausencia de prueba en contrario, que no estaba prevista la financiación por una entidad de crédito, disponiendo los demandantes de ahorros para el pago del precio, lo cual, según manifiesta la parte demandada, fue el motivo de que se optara por concertar la compraventa con los demandantes, por la mayor celeridad para la obtención del precio pactado.

Por lo que, en el presente caso, el desistimiento o la resolución unilateral del contrato de compraventa, a instancia de los compradores, únicamente puede estar fundado en un incumplimiento previo de las vendedoras.

En relación con la resolución del contrato, es lo cierto que, pudiendo fundarse la resolución del contrato únicamente en el incumplimiento total o propio de la contraparte, sin que baste el incumplimiento de prestaciones accesorias, que no impidan al acreedor obtener el fin económico del contrato ( Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1990),y sin que, en principio, sea suficiente el simple retraso o cumplimiento tardío ( Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 1992), ha venido siendo doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de junio de 1990, 16 de abril de 1991,y 25 de noviembre de 1992), que la viabilidad de la facultad resolutoria, ejercitable en vía judicial o extrajudicial, si bien en este último caso precisada de la sanción judicial, de ser impugnada por la contraparte ( Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 1990), hace precisa la concurrencia, no sólo de la existencia de un vínculo contractual vigente, y de la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, sino además que la otra parte haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían; que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine; y que quien ejercita la facultad resolutoria no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución del contrario y lo libera de su compromiso.

Aunque, la doctrina expuesta se ha ido matizando posteriormente, de modo que, en la actualidad, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de mayo y 15 de julio de 2003, 18 de octubre de 2004, 3 de marzo de 2005, 20 de septiembre de 2006, y de 5 de febrero y 31 de mayo de 2007; RJA 3886 y 4636/2003, 6571/2004, 4731/2005, 8401/2006, y 730 y 4336/2007), que no se exige para la apreciación de una situación de incumplimiento resolutorio una patente voluntad rebelde, y tampoco una voluntad de incumplir, sino sólo el hecho objetivo del incumplimiento, injustificado o producido por causa no imputable al que pide la resolución, habiendo abandonado la jurisprudencia, hace tiempo, las posiciones que, de una u otra forma, exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, o, en otros casos, una voluntad obstativa al cumplimiento, para afirmar en la actualidad que basta atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato.

En concreto, en relación con el retraso en el cumplimiento de la obligación, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de junio de 2007; RJA 5554/2007) que, aunque en nuestro Derecho no hay norma que imponga, ni hasta ahora una doctrina jurisprudencial que establezca, la necesidad de constituir en mora al deudor para resolver, a diferencia de lo que ocurre en el Derecho francés, de acuerdo con el artículo 1146 del Code Civil, y en consecuencia no puede objetarse el ejercicio de la acción de resolución por esta razón, no es menos cierto, que el mero retraso no es suficiente para la resolución, salvo en supuestos de especial relevancia del tiempo o del cumplimiento tempestivo de la prestación, como son aquellos en que se fija un término como esencial, según lo dispuesto en el artículo 1100,párrafo segundo, apartado 2º, del Código Civil, de modo, que el mero retraso no siempre implica que se haya frustrado el fin práctico perseguido por el negocio, ni permite atribuir a la parte adversa un interés, jurídicamente protegible, en que se decrete la resolución, por lo que la situación de retraso en el cumplimiento puede dar lugar a la constitución en mora, cuando se dan los presupuestos que, entre otros, señala el artículo 1100 del Código Civil, con las consecuencias que indican preceptos como los artículos 1101, 1096, 1182, y demás, del Código civil, pero no necesariamente a la resolución, que tiene el carácter de remedio excepcional, frente al principio de conservación del negocio ( Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de noviembre de 1983, 22 de marzo de 1993, o 18 de noviembre de 1994 ( RJA 6502/1983, 2530/1993, y 8843/1994)

Por lo tanto, para que proceda la resolución del contrato, es necesario que, además de que quien promueve la resolución haya cumplido las obligaciones que le correspondieran, por una parte, que se aprecie en el acreedor que insta la resolución un "interés jurídicamente atendible", lo cual expresa, en sentido negativo, la posibilidad de apreciar el carácter abusivo o contrario a la buena fe, o incluso doloso, que puede tener la resolución cuando se basa en un incumplimiento más aparente que real, pues no afecta al interés del acreedor en términos sustanciales, o encubre la posibilidad de conseguir un nuevo negocio que determinaría un nuevo beneficio.

Por otra parte, es necesario que el incumplimiento del deudor se trate de un incumplimiento de cierta entidad, que se ha caracterizado como "verdadero y propio" ( Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de noviembre de 1994, 7 de marzo y 19 de junio de 1995;RJA 8836/1994, 2149 y 5342/1995), " grave" (Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de enero, y 19 de diciembre de 1996, 30 de abril y 18 de noviembre de 1994), " esencial" (Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de septiembre de 1994, y 11 de abril de 2003; RJA 7024/1994 y 3017/2003), que tenga importancia y trascendencia para la economía de los interesados ( Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de noviembre de 1983 y 19 de abril de 1989;RJA 3241/1989), o entidad suficiente para impedir la satisfacción económica de las partes ( Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de marzo de 1985,y 24 de septiembre de 1986;RJA 4787/1986) o bien que genere la frustración del fin del contrato ( Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de febrero de 1995, y 15 de octubre de 2002; RJA 1106/1995 y 10127/2002),o la frustración de las legítimas expectativas o aspiraciones, o la quiebra de la finalidad económica, o la frustración del fin práctico del contrato ( Sentencias del Tribunal Supremo de 19 de noviembre de 1990, 21 de febrero de 1991, 15 de junio y 2 de octubre de 1995; RJA 8984/1990, 1518/1991, 4859/1995, y 6978/1995).

En este caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario:

1º.- que los demandantes compradores comunicaron a las demandadas vendedoras, por medio del correo electrónico, de 26 de abril de 2020 (doc 7 de la contestación), y del burofax, de 27 de abril de 2020 (doc 6 de la demanda), que el otorgamiento de la escritura pública de compraventa sería el 29 de abril de 2020, en la Notaría de San Bartolomé de Tirajana, ante la Notaria Sra.Varela, a las 17 h, aunque después se adelantó a las 11h.

2º.- que las demandadas vendedoras, por medio de su Abogado Sr.Vicente, remitieron a la Notaría de San Bartolome de Tirajana, el 27 de abril de 2020, la documentación necesaria para la preparación de la escritura de compraventa (doc 9 de la contestación), comunicando a los compradores, el 28 de abril de 2020, que comparecerían en la Notaría por medio de un apoderado (doc 10 de la contestación)

3º.- que las demandadas vendedoras otorgaron poder, con fecha 29 de abril de 2020, ante la Notaria de Barcelona Sra.Molinos, en favor del Sr. Ambrosio, para que las representara en el otorgamiento de la escritura pública de compraventa en San Bartolomé de Tirajana (doc 14 de la contestación), y

4º.- que las demandadas vendedoras, por medio de su apoderado Sr. Ambrosio, comparecieron en la Notaría de San Bartolomé de Tirajana, ante la Notaria Sra.Varela, para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa; pero los demandantes compradores decidieron no firmar la compraventa, alegando que los vendedores demandados incumplían el pacto quinto del documento de paga y señal o arras, porque " Falta aportar facturas actualizadas de los suministros de agua, luz, y gas, y no se les han aportado las llaves de la vivienda" (doc 9 de la demanda; doc 16 de la contestación; doc 10 de la demanda; doc 13 de la contestación).

En el pacto quinto, párrafo primero, del documento de paga y señal o arras, de 6 de marzo de 2020 (doc 2 de la demanda; doc 1 de la contestación), se convino que " En el momento del otorgamiento de la escritura de compraventa, el vendedor entregará al comprador los últimos recibos pagados relativos a los suministros de luz, agua, y gas....poniendo a disposición de la parte compradora....la totalidad de los juegos de llaves de la finca objeto de la compraventa".

Aunque, el pretendido incumplimiento de las obligaciones asumidas por la parte vendedora en el párrafo primero del pacto quinto del contrato no puede estimarse, en cualquier caso, que pueda integrar un incumplimiento esencial de las obligaciones contractuales de la parte vendedora, que autorice a la parte compradora a la resolución unilateral del contrato de compraventa concertado.

La única obligación esencial de la vendedora, y que autorizaba a la compradora a la resolución unilateral del contrato, quedando obligada la vendedora, en virtud del pacto arral, a la devolución, por duplicado, a la compradora de la cantidad recibida en concepto de arras, era la obligación impuesta en el párrafo tercero del pacto quinto, consistente en que la parte vendedora no compareciera en la Notaria en persona o debidamente representada por persona oportunamente apoderada notarialmente, o se negare al otorgamiento de dicho contrato.

En este sentido, en relación con la interpretación del contrato litigioso, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 1964, 18 de junio de 1992, y 10 de mayo de 1994; RJA 5556/1964, 5320/1992, y 4017/1994), que para indagar la intención de las partes, de conformidad con lo previsto en los artículos 1281 y 1285 del Código Civil, debe tenerse en cuenta la totalidad del contrato, el todo orgánico que lo constituye, y no una cláusula aislada de las demás.

Es igualmente doctrina constante, uniforme, y reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de abril y 16 de diciembre de 1987, 20 de diciembre de 1988, 19 de enero de 1990, y 7 de julio de 1995; RJA 2482 y 9509/1987, 9736/1988, 36/1990, y 5566/1995), que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 ambos inclusive del Código Civil, constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí de las cuales tiene rango preferencial y prioritario, la correspondiente al primer párrafo del artículo 1281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal, y entre ellas la del artículo 1282 del Código Civil, según la cual para juzgar la intención de los contratantes debe atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato; o la del artículo 1283 del Código Civil, según la cual, cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deben entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre que los interesados se propusieron contratar.

En este caso, la parte vendedora compareció en la Notaria designada por la parte compradora, debidamente representada por persona oportunamente apoderada notarialmente, para el otorgamiento contrato de compraventa, por lo que no es posible apreciar ningún incumplimiento esencial de sus obligaciones contractuales por la demandada vendedora.

A lo anterior se añade, en relación con las obligaciones accesorias, que debían cumplirse por la demandada vendedora en el momento del otorgamiento de la escritura de compraventa, escritura de compraventa que no llegó a otorgase, porque los compradores decidieron no firmar:

1º.- que los vendedores, por medio de su apoderado, acudieron al otorgamiento de la escritura de compraventa con las facturas de los suministros de agua, luz, y gas, de los meses de enero y febrero de 2020, que quedaron incorporadas al Acta notarial de presencia y manifestaciones, de 29 de abril de 2020 (doc 9 de la demanda; doc 16 de la contestación), y

2º.- que las vendedoras demandadas, con domicilio ambas en Barcelona, no consta que se negaran a poner a disposición de los compradores las llaves de la finca objeto de la compraventa, sita en Barcelona, no pudendo exigirse a su apoderado, en San Bartolomé de Tirajana, apoderado ese mismo día 29 de abril de 2020, que tuviera materialmente las llaves de la finca de Barcelona, en el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, en la Notaría de San Bartolome de Tirajana (Gran Canaria), manifestando las vendedoras que acudieron con las llaves de la vivienda a la Notaría de Barcelona en la que otorgaron el poder, según resulta del Acta notarial de 19 de noviembre de 2020 (doc 17 de la contestación), permaneciendo en Notaría hasta las 11h, por si procedía su depósito notarial, a disposición de los compradores.

En cualquier caso, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de octubre de 1990, y 14 de febrero de 2002; RJA 8029/1990,y 1441/2002), que el Código Civil, en cuanto a la adquisición del dominio, se basa, en los artículos 609 y 1095, en la teoría del título y el modo, por lo que la propiedad se transmite por la perfección del contrato y por la tradición, sin que sean precisas otras formalidades, ni la inscripción en el Registro de la Propiedad.

En cuanto a la tradición, según el artículo 1462 del Código Civil, se entiende entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador, de modo que, cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivale a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario.

En este caso, la compraventa estaba previsto hacerla mediante escritura pública, por lo que no era necesaria la entrega de llaves para entender cumplida por el vendedor la obligación de entregar la finca vendida, no siendo exigible una doble tradición instrumental.

La posesión de las llaves por el adquirente tampoco impide necesariamente que la finca adquirida pueda ser ocupada ilegalmente, después de la transmisión, por el mismo transmitente o por terceros, siendo un hecho notorio, como tal no necesitado de especial prueba, que para la ocupación ilegal de un inmueble no es necesario disponer de las llaves.

Por el contario, resulta del Acta notarial, de 29 de abril de 2020 (doc 15 de la contestación), y la ausencia de prueba en contrario, que los demandantes compradores acudieron al otorgamiento de la escritura de compraventa sin ningún medio de pago del resto del precio pactado de 270.000 €, manifestando la Notaria que " No he tenido a la vista medio de pago alguno"

Por lo que, en este caso, es posible apreciar un incumplimiento esencial de los demandantes compradores, ya que, según el pacto quinto, párrafo segundo, del contrato de arras " Si la parte compradora no compareciere a otorgar dicha escritura y satisfaciera el precio pactado en el plazo señalado, perderá las arras en beneficio de la parte vendedora, perdiendo la facultad de comprar la finca".

En el presente caso, por lo tanto, la frustración de la compraventa se produjo por el desistimiento de los demandantes compradores, lo cual autoriza a las demandadas vendedoras a lo pactado en el pacto quinto del contrato de arras penitenciales, según la cual, en el caso de desistimiento por la parte adquirente, ésta perdería la cantidad que hubiera puesto a disposición de la parte vendedora, por importe de 30.000 €, en concepto de arras.

En consecuencia, procede la desestimación de la demanda, y por consiguiente la desestimación del motivo principal del recurso de apelación de la parte demandante.

SEGUNDO.- Apelan, se entiende que subsidiariamente, los demandantes la sentencia de primera instancia desestimatoria de su demanda, formulada contra las demandadas vendedoras Sras. Carmen Berta, en ejercicio de la acción de reclamación de la cantidad de 60.000 €, en concepto de arras penitenciales duplicadas, que fueron pactadas en el contrato de compraventa, de 6 de marzo de 2020, de la vivienda en DIRECCION000, de Barcelona, alegando los actores apelantes, en la segunda instancia, la resolución de la compraventa por mutuo disenso, solicitando la estimación parcial de la demanda, y la condena de las demandadas a la devolución de la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales, por importe de 30.000 €.

Centrado así el motivo de la apelación, es doctrina constante y reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 6 de marzo de 1984 y 25 de septiembre de 1999; RJA 1201/1984 y 6607/1999), que el recurso de apelación en nuestro ordenamiento jurídico, aunque permite al tribunal de segundo grado examinar en su integridad el proceso, no constituye un nuevo juicio, ni autoriza a aquél a resolver cuestiones o problemas distintos de los planteados en la primera instancia, entendiéndose como pretensión nueva tanto la que resulta totalmente independiente de la planteada ante el tribunal "a quo", como la que supone cualquier modo de alteración o complementación de la misma, de acuerdo con el principio general del derecho "pendente apellatione,nihil innovetur", y el principio procesal de prohibición de la "mutatio libelli", de modo que la segunda instancia se puede extender únicamente a lo que ha sido objeto de la primera instancia ( Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 2000;RJA 9320/2000), no admitiendo la introducción de cuestiones nuevas ( Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de septiembre de 2000;RJA 7033/2000).

En el presente caso, no fue objeto de la primera instancia la cuestión del mutuo disenso para la resolución del contrato de compraventa, por lo que tampoco puede ser objeto de la segunda instancia.

En cualquier caso, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo nº 133/2015, de 23 de marzo), que el mutuo disenso puede ser causa de extinción del contrato, por cuanto las causas de extinción del artículo 1156 del Código Civil se entiende que son meramente enumerativas.

El mutuo disenso persigue dejar sin efecto el contrato, aunque el mutuo disenso no implica una atribución de culpa o dolo a una de las partes, sino la voluntad concurrente de ambas de no cumplir lo pactado, dejándolo sin efecto.

En este sentido, es igualmente doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo n1 3/2021, de 13 de enero) que para que exista mutuo disenso debe existir una voluntad común, que cumpla con los requisitos del consentimiento para la formación del contrato: consentimiento sobre el objeto y la causa ( Sentencia del Tribunal Supremo 169/2016, de 17 de marzo), se trata de un nuevo negocio jurídico dirigido a dejar sin efecto una relación obligacional preexistente ( Sentencia del Tribunal Supremo 39/2015, de 16 de febrero); "el mutuo disenso, como negocio jurídico, requiere de su propia y autónoma existencia, con sus presupuestos de validez y eficacia, de forma que precisa su plasmación expresa o su constatación inequívoca a través de la doctrina de los actos propios llevado a cabo por las partes" ( Sentencia del Tribunal Supremo 639/2012, de 7 de noviembre).

En relación con los actos propios, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de Enero de 1990, 5 de Marzo de 1991, 4 de Junio de 1992, 12 de Abril de 1993, y 30 de Mayo de 1995) que únicamente son actos propios los caracterizados por una clara, expresa, y concluyente manifestación de voluntad encaminada a crear, modificar o extinguir algún derecho, siendo el propio acto revelador de la voluntad expresa del autor o de la voluntad tácita deducible de los actos inequívocos realizados, de modo que los actos propios para vincular a su autor, han de ser inequívocos y definitivos, en el sentido de crear, establecer y fijar una determinada situación jurídica, causando estado ( Sentencias del Tribunal Supremo de 31 de enero de 1995, 30 de septiembre de 1996, y 20 de junio de 2002; RJA 291/1995, 6821/1996, y 5230/2002).

En el presente caso, únicamente resulta de lo actuado que, ante el anuncio del demandante, en su comunicación de 20 de abril de 2020 (doc 2 de la contestación a la demanda) de que se había quedado sin trabajo, y se había marchado a Canarias, con motivo de la pandemia de Covid, ofreciendo a las demandadas que se quedaran con 10.000 € de las arras, las demandadas vendedoras mostraron su disposición a intentar encontrar una solución, intentando recuperar algún posible comprador anterior, ofreciendo incluso a los demandantes celebrar la compraventa aún después de haber sido resuelta en la comunicación de 30 de abril de 2020 (doc 11 de la contestación); pero sin que, en ningún momento, las demandadas compradoras manifestaran su conformidad a la resolución por mutuo disenso, y a la devolución de las arras, anunciando, por el contrario, la pérdida por los demandantes de la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales, por el desistimiento de la compraventa por las compradores, por haberse presentado al otorgamiento de la compraventa sin ningún medio de pago del precio.

En consecuencia, procede la desestimación del motivo de la apelación.

TERCERO.- Apelan, por último, los demandantes, se entiende también que subsidiariamente, el pronunciamiento sobre las costas de la primera instancia, de las que se hizo expresa imposición a la parte actora, por la completa desestimación de la demanda, solicitando los actores apelantes su no imposición, por la existencia de dudas de hecho.

En cuanto a las costas de la primera instancia, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 1988, 26 de junio de 1990, y 4 de julio de 1997; RJA 1559/1988, 4896/1990, y 5845/1997), que la condena en costas atiende no sólo a la sanción de una conducta procesal, sino a satisfacer el principio de tutela judicial efectiva, que exige que los derechos no se vean mermados por la necesidad de acudir a los tribunales para su reconocimiento, de modo que el pago de las costas, aun solamente de las suyas, es un gravamen que en justicia no debe soportar quien se ve obligado a presentar una demanda, o a contestarla, representado por procurador y asistido de abogado, para defender su derecho, debiendo por el contrario soportar las costas quien fue el causante de los daños o gastos que, en definitiva, se originaron a la parte contraria.

Este principio de vencimiento objetivo, acogido por el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, supone que las costas de la primera instancia en los procesos declarativos deben imponerse a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones.

Aunque este principio tiene la excepción, prevista en el mismo artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, de que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho.

En este caso, la sentencia de primera instancia rechaza todas las pretensiones de la parte demandante; no se han planteado importantes dudas de hecho, atendida la abundante prueba documental aportada por ambas partes, no impugnada de contrario, y de la que resulta claramente tanto el contenido de la relación contractual, como su desarrollo posterior, y hasta su terminación; no se han planteado importantes dudas de derecho; y no se aprecian en este asunto circunstancias excepcionales que justifiquen la no imposición de costas al litigante vencido.

En consecuencia, de acuerdo con el principio de vencimiento objetivo del artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede mantener la imposición de las costas de la primera instancia a la parte demandante, procediendo, en definitiva, la desestimación del recurso de apelación de la parte demandante.

CUARTO.- De acuerdo con el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede la imposición a la parte actora apelante de las costas de la segunda instancia.

QUINTO.- De acuerdo con la Disposición Adicional Quince.9 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, en la redacción del artículo 1.19 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede la pérdida del depósito para recurrir por la parte actora apelante.