Sentencia Civil 266/2025 , Rec. 1/2023 de 07 de julio del 2025

PRIMERO.-Se presenta demanda por D. Samuel frente a D. Estanislao, en la que, en síntesis, se ejercita una acción resolutoria del contrato celebrado entre ambos con fecha 20 de septiembre de 2021(denominado de arras penitenciales)resolución sustentada en el incumplimiento por parte del demandado de lo establecido en el antecedente II y estipulaciones TERCERA y CUARTA de aquel contrato, en las que se establecía la obligación de D. Estanislao de proceder a la realización de un proyecto de parcelación, con arreglo al plano topográfico que se adjunta al contrato, y del que resultarían dos parcelas, una la que es objeto de contrato (casa con parcela de 617 metros) y otra su matriz (inscrita en el Registro de la Propiedad de Betanzos, libro NUM000, folio NUM001, finca número NUM002, de 3.108 m2, y con referencias catastrales NUM003 y NUM004), estableciéndose al tiempo la obligación del vendedor de obtener licencia de segregación, momento en el que se llevaría a cabo la elevación a escritura pública y entrega de la posesión, y fijando como como máximo para la escritura de entrega un plazo de 365 días desde la fecha del contrato. Además, y como efecto de la resolución se interesa, de modo principal, la devolución del importe doblado de las arras, esto es, un total de 20.000 € (en la estipulación primera se pactó la entrega de 10.000 € en concepto de arras o señal), y, de modo subsidiario, la devolución de las arras.

La resolución se comunicó a medio de burofax de 22 de septiembre de 2022,exigiendo el pago de 20.000 €.Y en respuesta a esta comunicación por la inmobiliaria intermediaria se aduce que la segregación se formalizó.

El demandado, una vez inscrita la finca segregada, requirió al actor para la formalización de la compraventa a medio de burofax recibido por el comprador con fecha 2 de septiembre de 2022,previamente a la resolución de aquel 22 de septiembre de 2022.

En la formalización del contrato medio la entidad BEST HOUS (SALUR XII S.L.) en la persona de D. Serafin. Por otra parte, los demandados encargaron a la arquitecta D. ª María Esther las actuaciones necesarias para la segregación de fincas convenida (proyecto, informe, planos...), que, finalmente, cesa en la prestación de servicios en marzo de 2022, continuando con tal labor D. Serafin.

La cuestión nuclear es, pues, en primer término, comprobar la realidad del incumplimiento(hecho constitutivo de la acción resolutoria, cuya prueba incumbe a la actora, según lo dispuesto en el art. 217.2 de la LEC) .

La finca objeto de litigio fue segregada en escritura pública de 25 de noviembre de 2021,identificada en esta escritura como «A) PARCELA 1» y con referencia catastral NUM004, reseñando la matriz restante como «B) PARCELA 2, RESTO FINCA MATRIZ», y con referencia catastral NUM003. En esta escritura el fedatario autorizante hace constar que «Se advierte a los comparecientes que para la inscripción registral de las fincas segregadas será necesario aportar la oportuna licencia municipal de segregación o certificado de su innecesariedad».

Con la demanda se aporta nota simple informativa de la inscripción del inmueble objeto de contrato y de fecha 31 de agosto de 2022,inscripción que se lleva a cabo tras una certificación municipal en la que se indica que sobre las parcelas objeto de segregación no existe abierto ningún expediente de infracción urbanística. No obstante, reparemos en que la obligación asumida por el vendedor no es obtener la inscripción de la finca segregaday objeto del contrato, sino la de elaborar un proyecto de reparcelación, y obtener, con la presentación de éste, una licencia municipal de segregación,o, en su caso, de no necesidad de autorización.Esto es lo pactado,y es que su no obtención, pese a haber logrado el otorgamiento de escritura de división e incluso inscripción de la segregación podía deparar graves perjuicios al comprador, por lo que ha tomado esta cautela o garantía en el contrato. Además, el «CERTIFICADO URBANÍSTICO» de 26 de agosto de 2022,que sirve de soporte a la inscripción (obtenida mediante el «hábil» instrumento de solicitud de una certificación municipal de inexistencia de expediente de infracción, a pesar de que los notarios y registradores deben exigir la acreditación de licencia o declaración de innecesariedad para autorizar o inscribir, según dispone el art. 150.7 de la Ley 2/2016, de 10 de febrero , del suelo de Galicia)únicamente pone de manifiesto que a tal fecha (9 meses tras la segregación) no existe expediente alguno en trámite de infracción urbanística(circunstancia que parece servir al registrador para inferir que existe licencia o resolución de innecesariedad), pero lo cierto es que no se ha obtenido licencia de segregación o declaración de no necesidad de autorización, siendo como son cuestiones diversas, hasta el punto de que incluso puede llegarse a incoar aquél, y así el propio registrador de la propiedad comunica a la Agencia de Protección de la Legalidad Urbanística la propia inscripción de segregación (según impone el art. 68.3 del RDL 7/2015, de 30 de octubre , por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación urbana),circunstancia que puede desencadenar un procedimiento sancionador.

Cabe también recordar que, aunque no se requiera licencia municipal de segregación en ciertos casos, es la autoridad municipal la que debe declarar la innecesariedad de la licencia, declaración que sustituye a la licencia ( arts. 149 y 150 de la Ley 2/2016, de 10 de febrero , del suelo de Galicia).Es decir, es precisa una u otra.

En el informe del arquitecto del Ayuntamiento de Sada se hace constar que presentada una solicitud de no necesidad de licencia para parcelación del número NUM005, lugar DIRECCION000 de Osedo, se hace precisa la aportación de más documentación (proyecto firmado por arquitecto con las condiciones que refiere, y con autorización previa de la Dirección General de Patrimonio Cultural para la demolición de construcciones).

Con la documental aportada se constata que no existe resolución municipal autorizando la segregación, o bien dispensando de su necesidad, presupuesto de la inscripción independiente de la finca objeto de contrato, tal y como advirtió el notario autorizante en escritura de segregación de 25 de noviembre de 2021,aun cuando con posterioridad se alcanzó la inscripción de «otro modo». Ciertamente, se inició el expediente administrativo municipal, más requerida la solicitante para la aportación de determinada documentación, el mismo quedó paralizado y sin resolución alguna.

En definitiva, aun cuando se haya logrado la inscripción con el certificado administrativo de inexistencia de expediente sancionador alguno en relación con la segregación, lo cierto es que no se ha obtenido licencia de segregación o declaración de innecesariedad de la misma, y es esto último lo convenido,hasta el punto de que la no obtención de esta autorización administrativa es objeto de una cláusula específica resolutoria (CUARTA).

En la estipulación PRIMERA se establece que el comprador entrega como arras la cantidad de 10.000 € «(...) cantidad que perderán si incumplieranlo convenido en el presente documento, o tendrán derecho a percibir doblada si el incumplimientose produjera por la parte vendedora (...).

En la estipulación CUARTA se determina: «Se establece como CLÁUSULA RESOLUTORIA de este contrato de arras y por tanto, se reconoce el derecho de D. Samuel a recibir el reintegro inmediato de la cantidad consignada en este contrato en concepto de arras (10.000 €) la NO aprobación por parte del Ayuntamiento de Sada, o aquella Administración que así lo determinase, del proyecto de segregación por el cual se re-parcela la finca de origen y se segrega la casa con su parcela (A), objeto de compraventa, entendiéndose que no supone un incumplimiento por la parte vendedora»º.

Es conveniente aclarar que no estamos en presencia del supuesto del en el art. 1.454 del CC, sino ante una cláusula penal, como garantía del cumplimiento, y no con finalidad penitencial o de desistimiento, por mucho que su denominación en el contrato sea de «penitenciales», pues se generan por el incumplimiento culpable o imposible (en este último caso por no obtención de autorización municipal), según las estipulaciones Primera y Cuarta, respectivamente. Las arras penitenciales o de desistimiento de aquel art. 1454 del CC son ajenas al incumplimiento culpable/imposible, y obedecen a la mera facultad de la parte de desvincularse del contrato, tal y como determina, por ejemplo, la STS 581/2013, de 26 de septiembre ,cuando expone, refiriéndose a las arras penitenciales:

Estas arras son las que contempla el art. 1.454. El deudor cumple o no, sin que conste ni interese la voluntad de incumplimiento, ni la culpabilidad, ni la imposibilidad.

Expuesto lo anterior, y de modo simple, cabe calificar ambas condiciones (primera y cuarta) de cláusulas de resolución expresa, no del art. 1124 del CC ,la primera porque establece la resolución (no otra cosa es la pérdida/devolución de las arras) por cualquier incumplimientode lo convenido, y, la segunda, por un incumplimiento concreto,a saber, la no obtención de licencia de administrativa, y, ambas con diversos efectos (la primera ,devolución doblada de la señal en favor del comprador y pérdida en favor del vendedor, y, la segunda, simple devolución del importe de las arras).

El siguiente extremo que dilucidar es si aplicamos la estipulación primera,que, de modo general, contempla que el incumplimiento de cualquier obligación contenida en el contrato provocará la devolución doblada de las arras, o bien, ante el supuesto recogido en la estipulación cuarta,es decir, la no obtención de la resolución administrativa de segregación o de su innecesariedad.

El contenido de la estipulación cuarta, por su especificidad orilla la aplicación de la estipulación primera. Ahora bien, en la estipulación cuarta ha de interpretarse que se excluye toda culpabilidad o negligencia en el comportamiento del hoy demandado, es decir, que el no otorgamiento de la segregación obedezca a acto de tercero (la administración municipal), es decir, la voluntad concorde de las partes es no hacer responsable al demandado de actos que no están en su poder de disposición, esto es, el otorgamiento de la licencia de segregación, y tan es así, que las propias partes establecen que la no obtención de aquella licencia «no supone un incumplimiento por la parte vendedora». Dicho esto, entendemos que no estamos ante el supuesto concreto de esta estipulación cuarta, pues lo cierto es que la falta de autorización administrativa no es ajena al comportamiento del vendedor, y es que no se trata de que no se haya obtenido la segregación por causa imputable a la administración, sino que ha sido el propio vendedor el que una vez iniciado el procedimiento lo ha paralizado al no aportar la documentación requerida, o, dicho de otro modo, hay un incumplimiento negligente del hoy demandado que imposibilita la resolución de la administración municipal. En estas circunstancias, creemos aplicable la disposición general de incumplimiento contenida en la estipulación primera, y, consecuentemente, es procedente que, conforme a lo pactado se abone a la compradora el importe doblado de las arras, esto es, 20.000 €, cifra que ha de verse incrementada con el interés legal moratorio desde el burofax de 22 de septiembre de 2022, en el que se participó la voluntad resolutoria ( arts. 1.100, 1.101 y 1.108, todos ellos del CC) .

En atención a lo anterior, ha de acogerse la petición principal.

SEGUNDO. -De acuerdo con lo dispuesto en el art. 394 de la LEC las costas han de imponerse a la demandada.