Finalmente, el día del juicio, tras la práctica de las pruebas propuestas y admitidas, quedaron las presentes actuaciones vistas para sentencia.
Primero. Ejercitó la comunidad demandante una acción de reclamación en aplicación de lo establecido en el artículo 9, apartados e y f) de la Ley de Propiedad Horizontal, así como el artículo 21 del mismo texto. Se alega por la Comunidad demandante que, si bien en el Registro de la Propiedad nº 3 de los de Burgos aparecen como titulares registrales de la vivienda sita en el piso NUM001 del edificio, D. ª Cipriano y D. Conrado, el actual titular es la entidad demandada toda vez que, en virtud de sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de los de Burgos, con fecha de 1 de junio de 2.020, confirmada por la Audiencia Provincial con fecha de 1 de febrero de 2.021 se declaraba la dación de pago de los anteriores propietarios a favor de la entidad demandada. Continúa la comunidad, que pese a incluir el fallo de la sentencia la obligación de la demandada de asumir los gastos de la comunidad impagados desde enero de 2.016, la entidad demandada adeuda hasta el mes de marzo de 2.022. la cantidad de 7.261,03 euros en concepto de cuotas ordinarias y extraordinarias y, las cuotas de abril a octubre de 2.022 la cantidad de 600,04 euros.
La parte demandada se opuso a la reclamación rechazando ser la titular de la vivienda que fue propiedad de los Sres. Cipriano Conrado, existiendo en consecuencia, falta de legitimación pasiva, toda vez que, en el Registro de la Propiedad constan como titulares los anteriores propietarios, negando que la dación en pago transmitiera la propiedad ante la falta de firma de escritura pública ante Notario, situación que no se ha producido. Así mismo, recordó la falta de legitimación de la entidad demandante para la presentación de la demanda al no constar autorización expresa de la Comunidad al Presidente y, en relación con el fondo del asunto, rechazó la reclamación presentada al no quedar acreditado.
Segundo. Alegó la entidad demandada la excepción de falta de legitimación toda vez que, en el Registro de la Propiedad, la vivienda continuaba a nombre de sus antiguos propietarios, debiendo recordar que, pese a lo alegado la sentencia por la que se acordó la dación en pago no acordó la inscripción en el Registro. Así mismo recordó la falta de legitimación de la Comunidad demandante al no existir acuerdo previo autorizando al Presidente para presentar reclamación.
A la legitimación se refiere el artículo 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en el cual se establece que "serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso". Y tal y como señala la S.T.S. de 21 de abril de 2.004, "la legitimación ad caussam", se determina en función de la relación existente entre una persona determinada y la situación jurídica en litigio". Consiste, como ha declarado la S.T.S de 28 de febrero de 2.002 : "en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina la aptitud para actuar en el mismo como parte." Así mismo, la S.T.S de 28 de diciembre de 2.001, al referirse a su vertiente pasiva, la identifica con la cualidad de un sujeto en relación con la afirmación deducida de un determinado proceso respecto de un acto, negocio, relación o situación jurídica, en cuya virtud se explica la posición de demandado del llamado a juicio en tal condición. Y finalmente se destacará la S.T.S. de 31 de marzo de 1.997 porque hace hincapié en un aspecto fundamental, cual es el relativo a la coherencia jurídica entre la titularidad que se afirma y las consecuencias jurídicas que se pretenden, por lo que ésta condición de carácter objetivo exige, la adecuación entre la titularidad jurídica afirmada (activa o pasiva) y el objeto jurídico pretendido.
Cuestiona la parte demandada la legitimación de la Comunidad demandante al no constar en las actuaciones autorización expresa al Presidente, para actuar en nombre de la misma, alegación rechazada de contrario.
Pues bien, si acudimos a los documentos aportados junto con la demanda, en concreto el documento nº 6 el acta en su punto 4, tras las certificaciones de deudas se recoge de forma expresa:
"Dichas liquidaciones de deuda, serán comunicadas de forma fehaciente por el Sr. Secretario-administrador, quedando facultada la Sra. Presidenta o el Sr. Vicepresidente para que, en caso de seguir sin pagar en un plazo de 10 días al recibo de las notificaciones proceder judicialmente a cuyo fin podrán nombrar abogados y procuradores."
En el caso que nos ocupa, si bien es verdad que no consta de forma textual autorización específica para presentar demanda, lo cierto es que, la Comunidad faculta al Presidente o Vicepresidente para ejercer las acciones correspondientes una vez liquidadas las deudas existentes. Y, en este sentido, señala la S.A.P. de Málaga de 25 de septiembre de 2.023:
"El primer motivo del recurso se centra en el examen de la excepción de falta de legitimación activa que fue estimada en la instancia. Se impugna así por la apelante el pronunciamiento de la instancia por el que se desestima su demanda al no existir un acuerdo previo de la Junta de Propietarios que autorice expresamente al presidente para ejercitar la presente acción. La doctrina jurisprudencial, pese a no desconocer que el presidente de la comunidad de propietarios asume la representación orgánica de la comunidad, declara que la actuación del presidente en defensa de aquella ha de autorizarse a través de un acuerdo adoptado válidamente en el ámbito de las competencias de la comunidad, ya que de conformidad con el artículo 13 de la LPH , es a la Junta de Propietarios a la que corresponde "conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio de la comunidad". Asimismo, la jurisprudencia es clara cuando exige que el acuerdo para actuar en juicio en defensa de los intereses de la Comunidad es requisito indispensable atribuido a la Junta de Propietarios. Por ello, la STS de 10 de octubre de 2.011 , declaró, como doctrina jurisprudencial, la necesidad de un previo acuerdo de la Junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta. Así, el presidente para ejercitar acciones en defensa de la comunidad tendrá que hallarse autorizado por acuerdo válidamente adoptado en Junta de Propietarios, y en el presente caso, tal acuerdo existe. Bien es cierto que nada se dice ni en la ley ni en la jurisprudencia acerca de la forma que debe adoptar dicho acuerdo y basta que tal autorización se infiera del propio acuerdo adoptado en la Junta de Propietarios. En este caso, en la Junta de Propietarios celebrada el 28 de junio de 2003 y en relación con los daños sufridos por la edificación colindante, siendo ésta la cuestión que ahora nos ocupa, expresamente se apodera al presidente para nombrar abogados y procuradores para el caso que sea necesario plantear algún pleito en relación precisamente con dichos daños, como es el caso. Es decir, el presidente de la Comunidad de Propietarios está plenamente legitimado para ejercitar la acción en virtud de lo así acordado por la Junta de Propietarios de 28 de junio de 2003 pues existe en este caso un acuerdo expreso de la Comunidad que autoriza al presidente para el plantear el litigio que fuera necesario en relación con tales daños, es decir, se le autoriza al ejercicio de la presente acción y por tanto está plenamente legitimado para ello. Lo que lleva a estimar este primer motivo del recurso."
Como se ha señalado anteriormente la Ley no dice nada de cómo debe realizarse la autorización, pero del acta aportada a las actuaciones se desprende claramente la autorización expresa de la comunidad para litigar, por lo que la primera excepción de falta de legitimación activa alegada será desestimada.
Tercero. Así mismo cuestiona la parte demandada su legitimación para asumir las deudas generadas por la vivienda señalando que no es la propietaria que, la dación en pago no implica la adquisición de la propiedad y que la finca seguía inscrita a nombre de los anteriores propietarios en el Registro de la Propiedad, remitiéndose a las resoluciones dictadas en el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Burgos aportadas a las actuaciones.
Respecto a la dación en pago, señala la SAP de Madrid de 22 de mayo de 2.023:
"Es preciso recordar, con la STS de 1 de octubre de 2.009 (recurso 1025/2005 ), que: "la dación en pago, datio in solutum que es una forma especial de pago, llamada también forma subrogada del cumplimiento y consiste en el acuerdo, como negocio jurídico bilateral, de que se cumpla la obligación mediante una prestación distinta de la que era objeto de la misma. Da el concepto la sentencia de 23 de septiembre de 2.022 en estos términos:
"Esta figura jurídica, conforme a la construcción de la jurisprudencia civil, opera cuando la voluntad negocial de las partes acuerdan llevar a cabo la satisfacción de un débito pendiente, y el acreedor acepte recibir del deudor determinados bienes de su propiedad, cuyo dominio pleno se le transmite para aplicarlo a la extinción total del crédito, actuando este crédito con igual función que el precio en la compraventa ( Sentencias de 19-10-1 , 992, 26-6-1993 , 2-12-1994 y 8-2-1996 entre otras.)"
Es decir, la dación en pago implica la transmisión del dominio del bien al acreedor a fin de que éste lo aplique a la extinción del crédito y por ello lo convenido en la escritura de apoderamiento para venta de 2 de diciembre de 2.011 no fue nunca dación en pago porque no se transmitió al acreedor el dominio de la vivienda hipotecada."
En el caso que nos ocupa, alega la parte demandada su falta de titularidad de la vivienda, entendiendo que la dación en pago no le convertía en titular, amparándose en las resoluciones dictadas en el Juzgado de Primera Instancia nº 3.
Pues bien, si acudimos al expediente tramitado en dicho Juzgado, comprobamos cómo el día 1 de junio de 2.020 se dictó sentencia declarando de forma expresa la dación en pago del inmueble para la extinción de la deuda de los deudores hipotecarios, sentencia que no podemos olvidar, asumió tal y como recoge el Antecedente de Hecho CUARTO, el escrito presentado por la propia entidad demandada. En concreto se señala:
"Encontrándose suspendido el proceso a solicitud de las partes, con fecha de 2 de septiembre de 2.019, Banco de Santander S.A. presentó escrito declarando formalmente su disposición "a firmar una dación en pago"; exponiendo a continuación "las condiciones en las que Banco de Santander estaría dispuesto a firmar; que eran del siguiente tenor literal:
1 Dación en pago total por la finca que garantiza el préstamo hipotecario impagado (formalizado en fecha 8 de octubre de 2.004) por la cantidad de 68.400 euros, condenando la deuda restante, esto es 46.707,38€ y otorgando a Don Conrado y D. ª Cipriano carta de pago por la totalidad de dicha deuda restante tras la dación.
2 Banco Santander asumiría los gastos de la comunidad impagados desde enero de 2.016 si bien no asumirá posibles gastos que deriven de los posibles incumplimientos que estos hayan podido ocasionar.
3 Serán de cuenta de Banco Santander de todos los gastos e impuestos que se deriven de la escritura pública hasta su inscripción en los registros públicos competentes, con excepción del Impuesto sobre Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana."
Y, la parte demandada se remite a las resoluciones dictadas en el anterior procedimiento de ejecución instado por D. Conrado, procedimiento archivado toda vez que solicitaba como recogió la resolución dictada por la Audiencia Provincial cosa distinta de la fijada en la sentencia cuya ejecución solicitaba.
Pues bien, pese a lo alegado, la excepción presentada también deberá ser rechazada, toda vez que entiende esta Juzgadora que, la entidad bancaria asumió la titularidad de la vivienda, ofreciendo dicha posibilidad a los deudores hipotecarios y las resoluciones dictadas en el procedimiento de ejecución aportados, no recogen que no sea la titular, sino que se estaba solicitando cosa distinta de lo recogido en sentencia.
Cuarto. Y, por último, habrá que resolver la excepción de prescripción toda vez entendían prescritas las deudas devengadas con anterioridad al 31 de octubre de 2.018, tales como las cuotas de los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2.017 y todo ello sin olvidar que, con antelación en el año 2.019 había presentado reclamación contra los titulares registrales, obteniendo sentencia que se aportaba como documento nº 3 de la contestación que, así mismo había generado un expediente de ejecución, de lo que se desprendía la posibilidad de pago.
En primer lugar, en relación con la prescripción la excepción debe ser rechazada en aplicación de la teoría de los actos propios, toda vez que, la propia entidad demandada en el escrito que presentó en el Juzgado de Primera Instancia nº 3 con fecha de 1 de junio de 2.020 se comprometió de forma expresa a asumir los gastos de la comunidad impagados desde enero de 2.016 y, si acudimos a la certificación emitida por la Comunidad y que acompaña la demanda (documento nº 5), únicamente se reclaman cantidades devengadas con posterioridad, esto es, el año 2.017, deudas que se han ido reclamando de quien traen causa, esto es, a D. ª Cipriano y a D. Conrado.
Respecto a la teoría de los actos propios, establece la SAP de A Coruña de 12 de septiembre de 2.023
"3.3. Como establece sistemáticamente la Sala Primera del Tribunal Supremo [SSTS 500/2020, de 5 de octubre ; 353/20 20 , de 24 de junio ; 320/2020, de 18 de junio ; 120/20, de 20 de febrero , de 26 de abril ; 209/20, de 11 de abril , entre otras muchas], la doctrina de los actos propios ( «nemo potest contra propium actum venire » ), cuya base legal se encuentra en el artículo 7.1 del Código Civil , tiene su fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables, y se viene formulando como «quien crea en una persona una confianza en una determinada situación aparente y la induce por ello a obrar en un determinado sentido, sobre la base en la que ha confiado, no puede además pretender que aquella situación era ficticia y que lo que debe prevalecer es la situación real» .
Es decir, limita la libertad de actuación de una persona cuando objetivamente ha creado en la otra unas expectativas razonables de un determinado comportamiento, pues supondría que se ha creado voluntariamente una situación o relación de Derecho que no puede ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla. Es decir, la actuación anterior genera en la otra parte una expectativa razonable de que ese comportamiento se va a mantener, y no va a ser sorprendido por una conducta contraria al precedente.
Para su apreciación se exige la concurrencia de las siguientes circunstancias:
(a) Que una persona haya observado, dentro de una determinada situación jurídica, una conducta relevante, eficaz y vinculante. Que exista una conducta jurídicamente relevante previa y consciente de sus consecuencias. Que haya precedido la observancia de un comportamiento (hechos o actos), con conciencia de crear, definir, modificar, extinguir o esclarecer una determinada situación jurídica. Ese comportamiento sirve para generar obligaciones o derechos, modificarlos o interpretarlos. Pero para ello han de ser actos inequívocos (no dudosos o susceptibles de variadas interpretaciones), con conocimiento y voluntad de configurar de modo inalterable una relación o situación de derecho, con eficacia frente a otras personas (lo que excluye supuestos en que los actos están viciados por error o conocimiento equivocado). Es por ello que se insiste en que sean actos que tengan un carácter concluyente e indubitado, con plena significación unívoca del mismo, sin que exista margen de error por haber actuado el sujeto con plena conciencia de estar produciendo o modificando un derecho. Creación de un derecho o a la producción de una vinculación jurídica que debe ser muy segura y cautelosa en la apreciación. Es por ello que el Tribunal Supremo insiste siempre en expresiones tales como «Actuaciones que por su trascendencia integran convención y causan estado, aquéllos cuya realización vaya encaminada a crear, modificar o extinguir algún derecho... y ha de ser concluyente e indubitado y de carácter inequívoco; precisa para su aplicación la observancia de un comportamiento (hechos, actos) con plena conciencia de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer una determinada situación jurídica» , que «el acto sea concluyente e indubitado» , o «actos inequívocos y definitivos» .
(b) Que exista una incompatibilidad del hecho o acto posterior con los hechos o actos anteriores; incompatibilidad o contradicción en el sentido de que no era esperable esta modificación de conducta conforme a las reglas de la buena fe. Que ese hecho o acto posterior resulte sorpresivo, inesperado por la otra parte, por ser totalmente contrario a lo que se vino haciendo hasta entonces.
(c) Que las expectativas defraudadas por la actuación posterior sean razonables (así lo indica la sentencia 523/2010, de 22 julio , al limitar la libertad de actuar a aquellos casos en los que «se han creado una expectativas razonables»).
(d) Que entre la conducta anterior y la pretensión posterior exista una perfecta identidad de sujetos."
En el caso que nos ocupa, habiendo asumido de forma clara y contundente los gastos de comunidad generados a partir del año 2.016 y reclamándose de fecha posterior, la demanda deberá ser íntegramente estimada, debiendo entender que una entidad bancaria del prestigio de la demandada no asume una obligación sin previo estudio y autorización, no pudiendo aceptarse en este momento una alegación contradictoria a lo alegado, debiendo asumir la cantidad reclamada, esto es, 7.861,07 euros.
Quinto. En relación con los intereses reclamados recoge el artículo 1.108 del Código Civil:
"Si la obligación consistiere en el pago de una cantidad de dinero, y el deudor incurriere en mora, la indemnización de daños y perjuicios, no habiendo pacto en contrario, consistirá en el pago de los intereses convenidos, y a falta de convenio, en el interés legal."
Y, así mismo el artículo 1.109 del mismo texto señala:
"Los intereses vencidos devengan el interés legal desde que son judicialmente reclamados, aunque la obligación haya guardado silencio sobre este punto.
En los negocios comerciales se estará a lo que dispone el Código de Comercio.
Los Montes de Piedad y Cajas de Ahorro se regirán por sus reglamentos especiales."
En el caso que nos ocupa, a la vista del contenido de la demanda, la entidad demandada será condenada al pago de los intereses legales solicitados cuyo cómputo comenzará el día de presentación de la demanda y, desde la sentencia los del artículo 576 de la L.E.C.
Sexto. El artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil señala:
"1. En los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho.
Para apreciar, a efectos de condena en costas, que el caso era jurídicamente dudoso se tendrá en cuenta la jurisprudencia recaída en casos similares."
La íntegra estimación de la demanda presentada implicará la condena al pago de las costas procesales a la parte demanda.
Vistos los artículos legales citados y demás de pertinente y general aplicación al caso
