Sentencia Civil 128/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 522/2022 de 08 de marzo del 2024

PRIMERO.- Antecedentes del debate

I. Doña Milagrosa y don Eladio promovieron acción judicial frente a doña Nicolasa, y consignaban en su demanda inicial, sucintamente expuestos, los siguientes antecedentes de hecho:

a) Mediante escritura pública de 7 de febrero de 2019 los actores adquirieron a la demandada la vivienda situada en la DIRECCION000, de Mataró, por el importe de 60.000 euros, de los que 10.000 euros fueron satisfechos en efectivo metálico, y los

50.000 euros restantes mediante dos cheques bancarios.

b) El objeto de la venta no estaba constituido por una edificación nueva, sino por una vivienda de segunda mano en la que debían ejecutarse diversas obras de rehabilitación -ni siquiera contaba con la correspondiente cédula de habitabilidad ni con certificado energético-, tales como instalación de suelo, agua caliente, cocina, lavabo, o aberturas de ventilación.

c) Dentro de los seis meses posteriores a la firma de la escritura pública y a la entrega de la vivienda, los compradores advirtieron la existencia de diversos vicios y defectos que estaban ocultos en el momento de la venta y que, en consecuencia, eran completamente desconocidos por ellos.

d) Por consejo del técnico que se disponía a ejecutar las obras de reforma de la vivienda tras la compraventa, y antes de redactar el correspondiente proyecto, los actores encargaron al laboratorio especializado Siscol Serveis i Control, S. L. la inspección de la vivienda para verificar si estaba afectada por cemento aluminoso, y, en efecto, en el informe confeccionado por dicha empresa se concluyó que el aglomerado utilizado para la confección de los techos de la vivienda era de cemento aluminoso, y que el hormigón, por haber perdido su resistencia, precisaba de un refuerzo estructural mediante la sustitución de todas las vigas.

e) El coste de la sustitución de las vigas afectadas por el cemento aluminoso ha sido pericialmente presupuestado en 26.365 euros.

f) En consecuencia, los compradores se ven en la necesidad de ejercitar acción judicial de saneamiento para obtener una rebaja del precio de la compraventa en la suma equivalente al coste de la reparación de los vicios y defectos ocultos acreditados en el informe pericial en relación con el cemento aluminoso, de modo que se interesaba la condena de la vendedora a abonar a los actores la mencionada suma de 26.365 euros, si bien en el curso de la audiencia previa se incrementó aquella petición hasta los 27.392,17 euros, cuantía equivalente al coste de las obras ya ejecutadas.

II. La representación de doña Nicolasa se opuso a la acción así descrita al amparo de las siguientes alegaciones, que se transcriben también de forma resumida:

a) No se ajusta a la realidad que los compradores no fueran conocedores de los presuntos vicios ocultos de la vivienda, dado que con anterioridad a la compra realizaron las pruebas pertinentes y dieron el visto bueno a la operación.

b) El precio de la venta se fijó en 60.000 euros, que representaba prácticamente el 50% del valor real de mercado del inmueble, lo que es indicativo de que los compradores eran conscientes del estado de la finca y de que precisamente por ello se rebajó su precio de forma tan sustancial.

c) La circunstancia de que en una finca se detecte cemento aluminoso no determina necesariamente que padezca efectivamente la patología de la aluminosis, que es la que, en su caso, suscitaría la responsabilidad de los vendedores.

d) Pese a que los compradores eran absolutamente conocedores de que la vivienda, para resultar habitable, debía ser sometida a diversas reformas, y que por ello se rebajó el precio en prácticamente un 50%, pretenden ahora repercutir improcedentemente en la vendedora el coste de aquellas obras de rehabilitación, lo que generaría una coyuntura de enriquecimiento injusto.

e) La vendedora desconocía absolutamente la supuesta existencia de los vicios o defectos ocultos que la contraparte le pretende repercutir.

f) El precio de la operación se fijó después de que los compradores tuvieran ocasión de hacer todas las pruebas de control del estado de la vivienda que estimaron oportunas, y por ello, se reitera, se convino una reducción del precio del 50%.

III. El juez de primera instancia apuntaba inicialmente que no se presentaba controversia en relación con la existencia de cemento aluminoso en la vivienda adquirida por los actores, ya que así resultaba del informe de elementos estructurales emitido por la empresa Siscol Serveis i Control, S. L., y citaba la jurisprudencia que proclamaba que la construcción de toda la estructura de una finca urbana con cemento aluminoso supone un vicio oculto grave, desconocido e irreconocible para el comprador, incluso aunque no se haya desencadenado la patología de la aluminosis.

A partir de aquella premisa, reconocía que los compradores estarían en principio legitimados para ejercitar la acción estimatoria y obtener una rebaja proporcional del precio, pero matizaba que tal reducción no habría de corresponderse necesariamente con el importe de la reparación efectuada, que es el único sobre el que se pronunciaba la pericial aportada por los demandantes, y agregaba que estos últimos no habían acreditado cuál habría sido el valor de mercado de la finca sin la existencia de los vicios, por lo que desestimó las pretensiones actoras.

No obstante, no adoptó pronunciamiento expreso sobre costas en atención a la concurrencia de serias dudas de hecho sobre la valoración real de la finca transmitida.

IV. La representación de doña Milagrosa y don Eladio insiste en su recurso en que la mera presencia de cemento aluminoso es constitutiva de un vicio suficientemente grave como para justificar la acción de saneamiento, y que por ello el precio de la compraventa debe rebajarse en los términos interesados en la demanda, es decir, en la cuantía equivalente al coste de la reparación de aquel defecto oculto de la finca vendida.

Agregaba que, para el supuesto de que se entendiera que no concurrían los requisitos de la acción quanti minoris, la pretensión deducida en la demanda podría encauzarse por la vía de la acción de reparación prevista en el Codi Civil de Catalunya.

SEGUNDO.- Naturaleza y requisitos de la acción de saneamiento por vicios ocultos ejercitada en la demanda. Normativa aplicable

I. En la demanda se inscribe la acción ejercitada en el ámbito del saneamiento por vicios ocultos del Código civil común, cuyo artículo 1484 establece que " el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos".

El artículo 1486 regula las dos clases específicas de acciones a disposición del comprador cuando opte por el saneamiento: la redhibitoria propiamente dicha, que le faculta para desistir del contrato con abono de los gastos que pagó, y la actio aestimatoria o quanti minoris, dirigida a la obtención de la rebaja de una cantidad proporcional del precio en función de la naturaleza y envergadura de los vicios, y que es la ejercitada inicialmente por los actores en la demanda origen de las presentes actuaciones.

II. La sentencia del Tribunal Supremo 29 de junio de 2005 sistematiza en los siguientes términos los principios generales establecidos por el Código Civil común y por la jurisprudencia en torno a los presupuestos de la acción de saneamiento por vicios ocultos:

a) El vicio ha de consistir en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad.

b) Es preciso igualmente que el defecto sea anterior a la venta, aunque su desarrollo sea posterior.

c) También se exige que el vicio no sea conocido por el adquirente, ni cognoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto. La sentencia de 8 de julio de 2010 resalta el presupuesto de "la verdadera existencia del vicio, como defecto no manifiesto y que no conocía la parte compradora".

d) Ha de ser de grave, es decir, de tal naturaleza que haga la cosa impropia para el uso al que se la destina o disminuya de tal modo ese uso que, de haberlo conocido el comprador, no lo habría adquirido o habría dado menos precio, es decir, que no se trata de que sea inútil para todo uso, sino para aquel que motivó la adquisición, si nada se hubiere pactado sobre el destino. La sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 1970 añadía que debe entenderse que la cosa fue comprada para aplicarla al uso más conforme con su naturaleza y más en armonía con la actividad a que se dedicaba el adquirente.

Ha de precisarse que en la demanda no se denuncia en ningún momento que se haya entregado cosa distinta que la pactada o que la vivienda transmitida adolezca de vicios que la hagan impropia o inhábil para el uso al que se destina, ni se ejercita, consiguientemente, la acción por incumplimiento sustancial amparada por los artículos 1101 y 1124 del Código Civil común, sino que se mantiene que, tras la adquisición, los compradores comprobaron, previo el correspondiente estudio técnico, que las vigas del inmueble estaban afectadas por cemento aluminoso, vicio que, aun no siendo de tal entidad que determine la inhabilidad de la vivienda objeto de la transmisión, comporta que, de haber sabido de su existencia, doña Milagrosa y don Eladio no la habrían adquirido o habrían abonado un precio inferior por ella.

III. Ahora bien, debe ya introducirse una importante precisión acerca de la normativa aplicable al supuesto litigioso en función de la naturaleza de la acción ejercitada. Ya se adelantó que en la demanda inicial se incardinaban las pretensiones actoras en el ámbito del saneamiento por vicios ocultos y las acciones edilicias que son objeto de regulación en el Código Civil común. Pero se recuerda que el contrato de compraventa de la vivienda se concertó el 7 de febrero de 2019, fecha en la que ya se hallaba en vigor el Libro VI del Codi Civil de Catalunya, relativo a las obligaciones y los contratos, aprobado por la Llei 3/2017, de 15 de febrero -se aplica a las compraventas concertadas a partir del 1 de enero de 2018-, que contiene una regulación integral del contrato de compraventa cuya aplicación es preferente conforme a lo dispuesto en los artículos 10.5 del Código Civil común y 111-3 del Codi Civil catalán.

Como se apunta en la sentencia de la Sección 1ª de esta Audiencia de 9 de noviembre de 2023, en el sistema del Codi civil catalán la idea de saneamiento por vicios ocultos del derecho civil español ha sido sustituida por el criterio de conformidad expresado en el artículo 621-1 del CcCat: " La compravenda és el contracte pel qual el venedor s'obliga a lliurar un bé conforme al contrate i a transmetr'en la titularitat, sia del dret de propietat o dels altres drets patrimonials, segons la seva naturalesa, i el comprador s'obliga a pagar un preu i a rebre el bé".

El artículo 621-20 se ocupa de suministrar los criterios para determinar la conformidad, y en su apartado 1 enuncia los requisitos que debe reunir el bien objeto de venta para ser considerado conforme al contrato:

a) Ser entregado en la cantidad, ser del tipo y presentar la calidad, las prestaciones, la funcionalidad, la compatibilidad, la interoperabilidad y cualquier otra característica prevista en el contrato.

b) Ser entregado con la empaquetadura o envasado acordados.

c) Ser suministrado con los accesorios, las instrucciones y otros documentos estipulados en el contrato.

d) Ser suministrado con las actualizaciones pactadas.

El apartado 2 añade que la conformidad exige, además del cumplimiento de los requisitos establecidos por el apartado 1 y salvo que se haya pactado lo contrario o que por las circunstancias del caso alguno de estos criterios no sea aplicable, que el bien:

a) Sea apto para los fines a los que normalmente se destinan bienes del mismo tipo, teniendo en cuenta las normas aplicables, específicamente, las normas técnicas y los códigos de conducta de la industria del sector.

b) Se entregue en la cantidad y presente las cualidades y otras características, particularmente en cuanto a la durabilidad, funcionalidad, interoperabilidad, compatibilidad y seguridad, que presentan normalmente bienes del mismo tipo y que el comprador puede razonablemente esperar, vista la naturaleza del bien y las declaraciones públicas hechas por el vendedor o por terceros de acuerdo con lo que establece el artículo 621-25.

c) Presente la calidad y se corresponda con la descripción de la muestra o modelo que el vendedor haya facilitado al comprador antes de la conclusión del contrato.

d) Esté embalado o envasado de la manera habitual o, si procede, de manera adecuada para conservar y proteger el bien o dar el destino que corresponda y se entregue con los accesorios y documentos que el comprador puede razonablemente esperar recibir.

IV. En definitiva, el vendedor ha de responder por las faltas de conformidad que presente el bien vendido y por aquellos defectos que dicho bien presente y de los que no fuera informado el comprador, con independencia de que el vendedor los conociera o no.

No obstante, el artículo 621-26.1 exime de responsabilidad al vendedor por razón " de la falta de conformidad que el comprador conozca o que no podía razonablemente ignorar en el momento de concluir el contrato, salvo los casos de ocultación dolosa, negligencia grave o que haya asumido la garantía de conformidad".

Por su parte el artículo 621-37.1 enuncia, en los términos que se exponen a continuación, los "remedios" a disposición del comprador y del vendedor en caso de incumplimiento de las obligaciones de la otra parte contratante:

a) Exigir el cumplimiento específico, de acuerdo con el contrato, que, en el caso del comprador, incluye la reparación, la sustitución del bien no conforme o cualquier otra medida de corrección de la falta de conformidad.

b) Suspender el cumplimiento de las respectivas obligaciones.

c) Resolver el contrato.

d) Reducir el precio, en el caso del comprador.

e) Reclamar una indemnización por daños y perjuicios.

V. Ya se adelantó que los pedimentos formulados en la demanda se amparaban exclusivamente en la normativa estatal, y, en concreto, en la acción aestimatoria o quanti minoris, que, conforme lo dispuesto en el artículo 1485 del Código Civil común, legitima al comprador para exigir al vendedor una reducción proporcional del precio de venta en caso de que la cosa transmitida adolezca de alguna clase de vicio o defecto oculto.

En el trámite de interposición del recurso de apelación la representación actora se percató de la aplicabilidad preferente de la normativa específica catalana, en el contexto del contrato de compraventa, en materia de falta de conformidad de la cosa vendida, observación que, en contra de lo que se propugna por la parte demandada, no comporta una mutatio libelli ni una modificación de la pretensión ejercitada, ya que, como se ha expuesto, la normativa autonómica, bajo el concepto de "falta de conformidad", concede al comprador el derecho a reclamar frente al comprador en caso de que el bien no sea apto para los fines a los que normalmente se destinan bienes del mismo tipo, o no presente las cualidades y otras características que presentan normalmente bienes del mismo tipo y que el comprador puede razonablemente esperar, vista la naturaleza del bien.

Aquellos presupuestos, en lo esencial, son homologables a los exigidos para la viabilidad de la acción quanti minoris en el Derecho común, y además la legislación catalana, como también se ha mencionado, incluye igualmente el "remedio" de la reducción del precio -efecto propio de la acción quanti minoris- como una de las alternativas de las que dispone el comprador cuando concurre la falta de conformidad.

No concurre, en consecuencia, riesgo de incongruencia si el conflicto se resuelve a la luz de la normativa realmente aplicable, es decir, la que regula de forma integral el contrato de compraventa en el Libro VI del Codi Civil de Catalunya porque, además, el efecto propugnado -reducción de precio- se configura en una y otra legislación como un remedio o posibilidad a la que puede recurrir el comprador en caso de que la cosa vendida adolezca de alguna clase de vicio, y en todo caso los presupuestos que integran tal pretensión de rebaja del precio son prácticamente coincidentes.

TERCERO.- Análisis de la concurrencia de los requisitos propios de la acción de reducción de precio por falta de conformidad

I. No se ha suscitado debate entre las partes acerca de la realidad y existencia de los defectos arquitectónicos que se relacionan en la demanda y en el informe pericial a ella adjunto, y que consisten, en esencia, en la existencia de cemento aluminoso en la vivienda en su día adquirida por doña Milagrosa y don Eladio.

El informe pericial elaborado por el arquitecto técnico Sr. Leonardo (documento número 5 de la demanda) vierte las siguientes consideraciones al respecto:

"Don Eladio, el dia 14 de febrer del 2019, va demanar al laboratori Siscol Serveis I Control, SL., que fes l'extracció d'una mostra de formigó de dues biguetes, situades al sostre d'una habitació i al cap d'una bigueta del cobert, per que fessin l'assaig de detecció de ciment aluminós.

Segons els assaigs annexos, de referència 4484.1 i 4484.2, realitzat pel laboratori Siscol Serveis I Control, SL., en data 19 de febrer del 2019, l'aglomerant emprat en la confecció de les biguetes dels sostres de l'habitatge de la planta baixa, és Ciment Aluminós.

(...)

De l'estudi d'aquestes resultats se'n desprèn que el PH del formigó ha baixat tant que aquest ja no protegeix a l'armadura, que l'armadura està oxidada, i que el formigó ha perdut la seva resistència.

El sistema constructiu recomanat i definitiu, pel reforç estructural de les biguetes de ciment aluminós, es el de realitzar una substitució funcional de totes les biguetes dels sostres, amb bigues NOU/BAU".

Durante el acto de la vista el Sr. Leonardo corroboró que, una vez que el test realizado por un laboratorio especializado puso de manifiesto la existencia de cemento aluminoso en las vigas de la vivienda -defecto del que en ningún caso pudieron percatarse los compradores, ya que las vigas no eran visibles por encontrarse ocultas por el techo-, recomendó a los nuevos propietarios que las repetidas vigas fuera reforzadas por el patente riesgo de debilitamiento de la estructura de la finca.

II. Debe recordarse que la responsabilidad del vendedor, tanto bajo la normativa común como la autonómica, está supeditada a la circunstancia de que los vicios sean ocultos, o, en términos del artículo 621-26.1 del Codi Civil de Catalunya, que la falta de conformidad no fuera conocida por el comprador ni este pudiera razonablemente ignorar en el momento de concluir el contrato.

El debate se trasladaría entonces a dilucidar si los vicios descritos en el informe pericial de la parte actora fueron o no conocidos por doña Milagrosa y don Eladio, o si estos últimos estuvieron o no en condiciones de percatarse de su existencia. Pero ya se ha anticipado la respuesta: el perito Sr. Leonardo manifestó con rotundidad que, con independencia de que la antigüedad de la vivienda (60 años) pudiera despertar alguna sospecha sobre la existencia de cemento aluminoso, los compradores nunca podrían haber detectado la realidad del repetido defecto por cuanto las vigas se hallaban empotradas en el techo, y además el cemento aluminoso únicamente es constatable a partir de ensayos específicos realizados por laboratorios especializados, como fue el caso.

El codemandante Sr. Eladio reconoció durante la diligencia de interrogatorio que la vivienda presentaba un estado deficiente y que precisaba una reforma integral porque ni siquiera disponía de cédula de habitabilidad, pero matizó que no se le informó sobre la presunta existencia de aluminosis, ni por parte de la vendedora ni del arquitecto contratado por la agencia inmobiliaria, que confeccionó el certificado en el que se exoneraba a la Sra. Nicolasa de la aportación de la cédula de habitabilidad; y añadió que fue con posterioridad a la compra cuando el técnico que se iba a encargar de la reforma de la vivienda le aconsejó gestionar la práctica de la prueba de la aluminosis.

En todo caso, es suficientemente conocida la doctrina jurisprudencial que se pronuncia sobre la indiscutible naturaleza de vicio oculto del cemento aluminoso. Por todas, las sentencias del Tribunal Supremo de 1 de diciembre de 1997 y 17 de octubre de 2005 declaran que "la existencia de cemento "aluminoso" (aun en supuestos de rehabilitación), se considera oculto, grave y preexistente a la adquisición, no reconocible por el comprador".

Y tampoco es discutible que el repetido defecto afecta de forma decisiva al uso normal de la vivienda desde el momento en que incide de forma decisiva en la disminución de la solidez de la estructura.

III. Argumentaba la parte demandada que la necesidad de las obras de reforma y de la reparación de la estructura no tenían su origen en la aluminosis, sino en el estado general de la vivienda, que no solo era conocido por los compradores, sino que lo aceptaron, lo que excluía la responsabilidad de la vendedora.

También se ha dado respuesta a esta objeción. No se cuenta con indicio probatorio alguno del que se pudiera mínimamente inferir que los actores, antes de formalizar la compraventa, fueran conscientes de la existencia de cemento aluminoso en la estructura de la vivienda, y no solo por tratarse de un defecto que no se encontraba a la vista, sino porque su detección únicamente podía verificarse, previa la obtención de muestras, a través de la práctica de los correspondientes tests en laboratorios especializados.

Finalmente, y con el fin de agotar el análisis del elenco de defensas esgrimidas por la demandada apelada, se vuelve a significar que la circunstancia de que dicha vendedora no fuera conocedora de la existencia de los vicios o defectos ocultos que configuran la falta de conformidad no le exime en absoluto de responsabilidad.

IV. En consecuencia, debe declararse, en línea con lo propugnado en el recurso de apelación interpuesto por los actores, la obligación de la vendedora de responder frente a estos últimos de la falta de conformidad derivada de la presencia de cemento aluminoso en la vivienda transmitida.

CUARTO.- Alcance cuantitativo del derecho a la reducción del precio que asiste a los compradores

I. En relación con la forma en la que la vendedora debe responder frente a los compradores por el defecto constructivo que se viene analizando, ya se mencionó que, con amparo en la normativa civil estatal ( artículo 1486 del Código Civil), se postulaba en la demanda "rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos", y que la "reducción del precio" también se incluye entre los remedios que el artículo 621-37.1 del Codi Civil catalán pone a disposición del comprador en caso de incumplimiento de las obligaciones del vendedor.

Declara la doctrina legal que aquella alternativa comporta "un reajuste en la equivalencia de las prestaciones del contrato (o un restablecimiento del equilibrio contractual, o, si se prefiere, la devolución de la parte del precio proporcional al valor del vicio), corrigiendo la alteración en aquella generada por la presencia del referido vicio, con el que no contaba el comprador al celebrar el contrato (lo que supone una comparación del precio en el momento de la venta y consiguiente entrega con dicha patología -y ciertamente no existe ninguna regla que objetivice ese valor de mercado- con el que debió abonarse sin el vicio), sin perjuicio de que ambas pretensiones son compatibles" ( sentencia del Tribunal Supremo de 30 de julio de 1997).

II. No parece discutible que los compradores gozan del derecho a una reducción del precio. Lo reconoce el artículo 621-40.1 en los siguientes términos:

"Si el bien no es conforme al contrato, el comprador puede exigir la reducción del precio o la resolución del contrato, de acuerdo con lo que establecen los artículos siguientes, en cualquiera de estos supuestos:

a) Si el vendedor no ha reparado o sustituido el bien, se ha negado a hacerlo o no lo ha hecho de acuerdo con lo que establece el artículo 621-38.3 a) y b).

b) Si el vendedor ha reparado o sustituido el bien pero persiste la falta de conformidad.

c) La falta de conformidad es tan grave que justifica directamente la opción de exigir la reducción del precio o la resolución del contrato".

En el supuesto que se debate, la vendedora no ha reparado el bien en cuanto al defecto del cemento aluminoso [letra a)], pero, aunque se entendiera que no tuvo oportunidad de hacerlo porque los compradores proveyeron inmediatamente lo necesario para reforzar las vigas y la estructura de la finca, concurriría el supuesto descrito en la letra c) de la norma transcrita, ya que la opción de exigir directamente una reducción del precio se justifica por la gravedad de la falta de conformidad y el riesgo que se cernía sobre la estructura de la vivienda como consecuencia de la pérdida de resistencia del hormigón.

III. Resta así por dilucidar el alcance cuantitativo de la reducción del precio pretendida por los compradores.

En la demanda se proponía que aquella rebaja fuera equivalente al coste de las obras de reparación y/o sustitución funcional de las vigas afectadas por el cemento aluminoso, pero tal sistema no fue aceptado por el juez de primera instancia, hasta el punto de que, pese a reconocer la existencia del vicio oculto del cemento aluminoso, desestimó las pretensiones actoras argumentando, en síntesis, que, si los compradores habían optado por la rebaja proporcional del precio satisfecho por la vivienda, lo que reclamaban no se correspondía precisamente con tal reducción de precio, sino con el coste económico de las obras de reparación. A su juicio, ello determinaba que lo que realmente se estaba ejercitando era una acción con finalidad indemnizatoria, cuando el objeto que se persigue con la acción quanti minoris estriba estrictamente en el reajuste de la equivalencia de las pretensiones del contrato.

No pueden compartirse aquellos razonamientos. El artículo 1486 del Código Civil, como se dijo, se refiere a "rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos", mientras que el artículo 621-41 del Codi catalán dispone que "la reducción del precio tiene que ser proporcional a la diferencia entre el valor del bien en el momento de su entrega y el que tendría si fuera conforme al contrato".

Debe advertirse, por lo pronto, que en el trámite de contestación la representación de la demandada en ningún momento cuestionó la pertinencia del sistema de reducción del precio postulado en la demanda. En el curso de la delimitación de los hechos objeto de controversia durante la audiencia previa dicha parte tampoco incorporó tal aspecto del pleito al ámbito de los hechos discutidos, y su dirección técnica se limitó a mostrar su conformidad con los hechos expuestos por el letrado contrario, que se limitaron a dos: la existencia de la patología relativa al cemento aluminoso y si los compradores la conocían o no antes de formalizar la venta.

Se reitera: nunca se mantuvo por la demandada que la eventual reducción del precio no hubiera de ser cuantitativamente equivalente al coste de la ejecución de las obras de refuerzo de las vigas afectadas por el cemento aluminoso, ni que, en términos del artículo 621-41 del Codi Civil, no fuera "proporcional a la diferencia entre el valor del bien en el momento de su entrega y el que tendría si fuera conforme al contrato".

IV. Por otra parte, el juzgador de primera instancia reprocha a la parte actora que en realidad no haya ejercitado estrictamente una acción de reducción del precio, sino una acción con finalidad indemnizatoria. Pero realmente se pasa por alto que el artículo 621-37.2 del Codi catalán permite que tanto comprador como vendedor acumulen en su acción todos los remedios que enuncia en el apartado 1 -siempre que no sean incompatibles-, entre ellos el de reducción del precio, y que añade que tales remedios son acumulables, en todo caso, con la indemnización por daños y perjuicios, aunque en el supuesto que se debate no se ejercite esta última acción.

En este aspecto las normativas estatal y autonómica no son coincidentes, y prueba de ello es que la sentencia del Tribunal Supremo de 14 de junio de 1996 recordó que si se ejercita la acción quanti minoris no se puede obtener más que una reducción o rebaja en el precio, no una indemnización de daños y perjuicios complementaria, acción que reserva única y exclusivamente el artículo 1486 del Código Civil común, como se desprende de su claro tenor literal, para cuando se ejercite la acción redhibitoria.

Con independencia de todo ello, la doctrina legal entiende prácticamente de forma unánime que la "reducción proporcional del precio" es perfectamente homologable al coste de las obras de reparación necesarias para subsanar el vicio o patología de la que adolece el bien objeto de compraventa, y que la condena al abono del importe de tales obras es susceptible de cumplir de forma idónea el objetivo perseguido por la acción que se analiza, que no es otro que el de reequiparar o reequilibrar las prestaciones del contrato.

Así, la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante número 413/2005 estima la pretensión de la parte actora mediante la que pretendía, en el contexto del saneamiento por vicios ocultos, "una suma equivalente a la reparación" del defecto. En la misma línea, la sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla 23 de diciembre de 2020 declara que "acierta la sentencia recurrida cuando minora el precio en el importe de la subsanación de las patologías que constituyen el vicio oculto".

Y la sentencia del Tribunal Supremo de 22 de abril de 2004 es también rotunda al respecto:

"El motivo tercero del recurso -al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por vulneración del artículo 1486, párrafo primero, último inciso, del Código Civil , puesto que, según reprocha, la sentencia de la Audiencia ha acogido la acción estimatoria o "quanti minoris", habida cuenta de que acepta la petición subsidiaria de la rebaja del precio de la compraventa en función de los vicios denunciados, pero lo hace sin atender al menor valor de la cosa objeto de la compraventa en el mercado como consecuencia de los vicios acreditados, es decir, en la proporción que en el tráfico inmobiliario sea menor el precio de unos bienes con esas anomalías, el cual ha de determinarse, además, "a juicio de peritos", según establece el citado artículo 1486, en cuanto el Juzgador de instancia ha abrogado la función pericial al fijar por sí mismo la cantidad de minoración del precio con el único criterio de rebajar los gastos de reparación acreditados en el procedimiento y, asimismo, con olvido de otros conceptos, como el lucro cesante y el daño moral, y de que es factible la no coincidencia del menor valor del bien, debido a los vicios existentes, con el valor de reparación de dichos vicios- se desestima porque, en atención al contenido de la petición subsidiaria de la demanda y de los datos demostrativos incorporados a las actuaciones, esta Sala considera correcto el criterio adoptado en la instancia para la determinación de la disminución del precio del objeto del contrato, sin que quepa la tacha de la no intervención de peritos aducida en el motivo, toda vez que el demandante no ha propuesto prueba pericial alguna sobre esta materia".

Es además llamativo que sea el propio juzgador de primera instancia el que, pese a desestimar la demanda por las razones expuestas, reconoce : "No puede desconocerse que algunas resoluciones optan por aplicar a la reducción del precio el coste de la reparación; así, en su sentencia de 22 de abril de 2004, la Sala Primera del Tribunal Supremo considera correcto el criterio adoptado en la instancia para la determinación de la disminución del precio del objeto del contrato, consistente en el valor de reparación de dichos vicios". Sin embargo, finalmente se aparta, sin justificación aparente, de tal criterio.

Por si subsistiera alguna incertidumbre, la reciente sentencia del Tribunal Supremo 25 de septiembre de 2023 es categórica sobre este aspecto del litigio:

" En efecto, al haberse reparado las deficiencias que afectaban a la embarcación, y al haberse reducido el precio por el importe de dicha reparación, se ha dado efectivo cumplimiento al objeto de la acción "quanti minoris", con lo que se cumple el objetivo de "restablecimiento de la equidad contractual".

V. En definitiva, debe aceptarse que la reducción proporcional del precio de la que, conforme a los razonamientos expuestos, son acreedores los compradores, se calibre en función del importe desembolsado por las obras de reparación del defecto oculto que afectaba a la seguridad y resistencia de la estructura de la vivienda.

Aquel importe se fijó provisionalmente en el escrito de demanda, a partir de la estimación apriorística considerada por el perito Sr. Leonardo, en 26.365 euros, si bien en el curso de la audiencia previa se incrementó aquella petición hasta los 27.392,17 euros, suma equivalente al coste efectivo de las obras ya ejecutadas por los compradores, según las facturas que se adjuntaron por la representación actora con su escrito de 1 de abril de 2020.

La representación de la demandada se ocupó de denunciar, en el trámite de resumen de prueba, que algunas de las facturas aportadas por la contraparte no guardaban relación alguna con las obras de reparación de las vigas de la vivienda que es objeto de litigio, sino que hacían referencia a un inmueble distinto.

Y, en efecto, tras un análisis individualizado de las 22 facturas aportadas por la parte actora, tanto con su escrito de 1 de abril de 2020 como en el curso de la audiencia previa celebrada el 3 de noviembre siguiente, se obtienen las siguientes conclusiones:

a) Todas las antedichas facturas, salvo las designadas con los números 6, 8 y 9, se corresponden con los trabajos de refuerzo y/o sustitución de las vigas de la vivienda objeto de litigio, sita en DIRECCION000, de Mataró, y se incluyen en tal documentación, además, los pagos desembolsados al Ayuntamiento de Mataró en concepto de permisos y licencias, así como las transferencias cursadas para el pago de unas y otras partidas.

b) El importe global de aquellas facturas, exceptuadas las números NUM000, NUM001 y NUM002, asciende a 12.746,36 euros.

c) Sin embargo, las facturas números NUM000, NUM001 y NUM002 se relacionan con el "suministro y montaje de las vigas Nou/Bau en DIRECCION001, de Barcelona, según presupuesto NUM003", descripción que resulta totalmente ajena a las obras objeto de litigio por cuanto, por una parte, la vivienda adquirida por doña Milagrosa y don Eladio mediante escritura pública de 7 de febrero de 2019 no está situada en DIRECCION001, de Barcelona, sino en la DIRECCION000, de Mataró; y, por otra, el presupuesto al que se refieren los trabajos no es el designado con la numeración NUM003, sino el NUM004, que es el que se anexa al informe pericial del Sr. Leonardo.

d) La cuantía conjunta de las facturas números NUM000, NUM001 y NUM002 es de 14.645,81 euros.

VI. Pese a que, como se anticipó, la parte demandada denunció oportunamente aquella patente divergencia -y lo reiteró en el trámite de oposición al recurso de apelación-, con ocasión de la interposición de dicho recurso la representación de los actores no otorgó explicación alguna sobre la circunstancia de que algunas de las facturas en las que sustenta su pretensión económica no guarden relación alguna con las obras ejecutadas en la vivienda objeto de litigio, por lo que obviamente la condena de la vendedora no puede sustentarse en facturas ajenas a la vivienda litigiosa.

En consecuencia, la demanda y el recurso de apelación deben ser parcialmente estimados en el sentido de fijar la obligación de la vendedora demandada de abonar a los actores exclusivamente la suma realmente desembolsada por los trabajos de reparación ejecutados en la vivienda a la que se refieren sus pretensiones, es decir, la ubicada en la DIRECCION000, de Mataró, importe que asciende, como se dijo, a 12.746,36 euros.

El recurso de apelación, por tanto, deberá tener parcial acogida en tales términos.

QUINTO.- Costas

I. La estimación parcial del recurso de apelación determina la pertinencia de no adoptar pronunciamiento expreso sobre las costas de la segunda instancia ( artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

II. Se mantendrá asimismo el pronunciamiento neutral decidido por el órgano a quo en cuanto a las costas de la primera instancia, al haber sido acogidas, también en parte, las pretensiones actoras ( artículo 394.2 de la misma Ley).

SEXTO.- Recursos

A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia -dictada en un juicio ordinario de cuantía inferior a 600.000 euros- cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo, que habrá de fundarse en infracción de norma procesal o sustantiva, siempre que concurra interés casacional; no obstante, podrá interponerse en todo caso recurso de casación contra sentencias dictadas para la tutela judicial civil de derechos fundamentales susceptibles de recurso de amparo, aun cuando no concurra interés casacional. Conocerá del recurso el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya si la casación se funda, exclusivamente o junto a otros motivos, en la infracción de normas del ordenamiento civil catalán.

VISTOS los preceptos citados y demás de aplicación,