Sentencia Civil 1/2023 Audiencia Provincial de Ávila Civil-penal Única, Rec. 917/2022 de 09 de enero del 2023

PRIMERO.- La demanda instauradora de la presente litis trae causa del ejercicio de una acción de resolución de contrato de arrendamiento por impago de rentas y reclamación de rentas. No obstante, con carácter previo al emplazamiento se desistió por la parte actora de la acción de desahucio y continuo el proceso por la reclamación de 14.186,06 euros, en concepto de rentas devengadas y adeudadas y recibos de luz impagados, así como al pago a los demandantes de las posteriores mensualidades de renta y demás cantidades que resulten impagadas hasta que se produzca el desalojo efectivo del inmueble, más los intereses desde la fecha de interposición de la demanda.

El demandado se opuso y formuló reconvención en los siguientes términos: SUPLICO AL JUZGADO que teniendo por presentado este escrito y sus copias, los admita, tenga por interpuesta demanda reconvencional en sede de Juicio Verbal en nombre de Dº Alfredo,contra D. Benjamín y Dª. Inmaculada, y previos los trámites procesales oportunos dicte sentencia estimando íntegramente la presente demanda y de conformidad con los siguientes extremos:

1) Que se declare que la falta de ejercicio por parte del Sr.

Alfredo del derecho de adquisición preferente

comprendido en el contrato de compromiso de venta de fecha

20 de marzo del 2018 se encontraba justificada y se debió a

razones exclusivamente imputables a la parte vendedora, Sres.

Benjamín y Sra. Inmaculada.

2) Que a la vista de la vinculación existente entre el contrato de arrendamiento de inmueble de enero del 2011 y el contrato de compromiso de venta del mismo inmueble de 20 de marzo del

2018 se condene solidariamente a D. Benjamín y Dª. Inmaculada, al pago

a mi principal de la cantidad de 5.113,94 € más sus intereses

legales desde la fecha de interposición de la demanda

reconvencional.

3) Que se condene a la parte demandada al pago de las costas

procesales.

La Juez a quo estimó sustancialmente la demanda y condeno al demandado a pagar el importe de 9.579,56 euros en concepto de rentas y cantidades asimiladas a renta, más intereses legales y costas; por otra parte, desestimó la reconvención.

Contra dicha sentencia se alza la demandada y actora reconvencional alegando los siguientes motivos de apelación:

i) Falta de exhaustividad no concreta ni tan siquiera cuantifica importe total de rentas reclamadas por el actor.

ii) Incorrecta interpretación de la cláusula sexta del contrato y del no ejercicio de la opción por causa imputable a la arrendadora al existir una orden de demolición.

iii) Incorrecta valoración de la prueba.

La demandante- reconvenida- apelada se opone al recurso y considera que deben ratificarse los argumentos dados por la Juez de primera Instancia. Considera correcta y exhaustiva la valoración de la prueba y alega que la arrendataria tenía conocimiento de la orden de demolición. En último lugar estima que están correctamente cuantificada la renta incluido el gasto de luz que se ha prorrateado.

Vistas las cuestiones controvertidas en esta alzada, procede entrar en la valoración de estas.

SEGUNDO.- Antecedentes

Tal y como expone la sentencia de primera instancia, las partes suscribieron en el año 2011 un contrato de arrendamiento de 15 boxes y dos pistas, sobre un terreno sito en Felanitx propiedad del Sr. Benjamín y la Sra. Inmaculada. En fecha 20 de marzo de 2018, las partes suscribieron un nuevo contrato de compromiso de venta. La cláusula cuarta del contrato de compromiso de venta de 20 de marzo de 2018 (doc. 3 de los que acompañan la demanda) tiene el siguiente tenor literal: " D. Alfredo, arrendatario de parte de la finca, dejará de satisfacer la renta pactada que viene pagando mensualmente, desde el momento de la firma del presente contrato hasta la finalización de esta opción indicada en la cláusula tercera " La referida cláusula tercera dispone que "El plazo durante el cual se podrá ejercitar el derecho de adquisición de la finca referida se inicia a la firma del presente contrato y finalizará el día 31 de diciembre de 2018".

El día 2 de enero de 2020 el arrendatario entregó las llaves de forma voluntaria, a los arrendadores.

TERCERO.- Exhaustividad en la determinación de las rentas

El importe reclamado inicialmente en la demanda de fecha 21 de noviembre de 2011 era de 1 de abril de 2018 hasta día de hoy, cantidad que asciende a 14.000 euros. Tampoco se han pagado diversas facturas de luz de importe total de 186,06 euros, y reclamaba las rentas vencidas y las que se devenguen hasta la terminación del procedimiento. Posteriormente se notificó al juzgado que la arrendataria había entregado las llaves con efecto al día 2 de enero de 2020. En fecha 3 de mayo de 2021, se presenta escrito por el cual se aclara que las rentas devengadas hasta el momento de la interposición de la demanda, más una factura de luz, era de 14.186,06. Por tanto, si en el momento de interposición de la demanda se adeudaban las rentas correspondientes hasta el mes de noviembre de 2019,habiéndose dejado las llaves el 2 de enero de 2020 procede añadir a la cantidad reclamada la mensualidad de diciembre de 2019 (700 euros), más la factura de Endesa que se adjunta de importe 1.324,67 euros, por lo que la cantidad adeudada asciende a la suma de 16.210,73 euros.

La arrendataria estima que no debe computarse las rentas, por cuanto el denominado compromiso de compra no se ejercitó por existir cargas ocultas.

La sentencia de primera instancia estima que la arrendataria no tiene que pagar las rentas de abril a diciembre de 2018, toda vez que así se dispone de la cláusula cuarta del contrato, pero si el resto de cantidades, y en cuanto a la factura de luz se incluye la primera y con respecto a la segunda como es un importe acumulado prorratea dicho importe pro los meses de efectiva posesión del inmueble y concluye que el importe total adeudado es de 9.579,56 euros, según el siguiente desglose :

.Rentas de enero a diciembre de 2019: 700 euros x 12: 8.400

. Facturas aportadas con la demanda 186,06

.Prorrateo de la factura aportada con posterioridad (hecho nuevo),: 993,50 euros .

En suma, del contenido de la sentencia , resulta claro cuál es la operación aritmética realizada para determinar el importe de las rentas pendientes.

Sobre dicho extremo de la falta de motivación de las sentencias, se ha pronunciado el Tribunal Supremo en reiteradas sentencias, quien ha establecido que la exigencia constitucional de motivación no impone una argumentación extensa, ni una solución pormenorizada, punto por punto, a cada una de las alegaciones de las partes, sino que la respuesta judicial esté argumentada en Derecho y que se anude con los extremos sometidos por las partes a debate ( STC numero 101/92, de 25 de junio ), y que sólo una motivación que, por arbitraria, deviniese inexistente o extremadamente formal quebrantaría el artículo 24 de la Constitución ( STC numero 186/92, de 16 de noviembre ); por otra parte, ha sentado que no se requiere una argumentación exhaustiva y pormenorizada de todos los aspectos y perspectivas que las partes puedan tener de la cuestión que se decide ( STC de 28 de enero de 1991 y 25 de junio de 1992 , y, en igual sentido, STS de 12 de noviembre de 1990 ). Esta Sala no excluye una argumentación escueta y concisa (STS de 5 de noviembre de 1992 ), y considera motivación s uficiente que la lectura de la resolución permita comprender las reflexiones tenidas en cuenta por el Juzgador para llegar al resultado o solución contenido en la parte dispositiva ( STS de 15 de febrero de 1989 ), o se expresen las razones de hecho y de derecho que las fundamentan, es decir, el proceso lógico-jurídico que conduce a la decisión o fallo ( SSTS de 30 de abril de 1991 y 7 de marzo de 1992 ).

Se desestima el motivo del recurso.

CUARTO.- incorrecta valoración de la causa imputable al no ejercicio del derecho de compra de la finca.

Sostiene la demandada en su escrito de contestación y reconvención, que de las rentas pendientes y reclamadas deben compensarse con el importe de 20000,00€ abonado por el contrato de compromiso de venta. Es por ello que sostiene dos opciones , que para el caso que se estima que procede descontar solo las rentas de abril a diciembre de 2018 el importe favorable al actor es de saldo acreedor a favor del Sr. Alfredo: 11.413, 94 €( 20.000,00 - 8.856,06 ), y para el caso que no se descuente ninguna sigue existiendo un saldo a favor de saldo acreedor de 5.113,94 €.a favor del Sr. Alfredo ( 20.000,00 - 14.886,06€). Sin embargo, por vía de reconvención reclama el importe de 5113.94€.

La sentencia de instancia estima que en virtud de la cláusula cuarta al contrato de compromiso de venta , deben descontarse las rentas de abril a diciembre de 2018.La cláusula cuarta del contrato opera con carácter objetivo con independencia de la causa del incumplimiento del derecho de opción, al así desprenderse del tenor literal de la propia estipulación cuarta, tal y como ha apreciado la Juez de Primera Instancia.

En consecuencia, el único extremo discutido es si procede o no la devolución de 5113,94€ procedentes de la opción de compra, una vez descontado el pago de las rentas. Ello implica que debe valorarse, tal y como refiere la apelante y actor por via de reconvención, si no se ejercitó la opción por causa imputable al arrendador al incumplir éste la condición de que la finca estuviera libre de carga, toda vez que existía un expediente de infracción urbanística y una orden de demolición. Alega la parte demandada y actora reconvencional que no está correctamente valorada la prueba sobre dicho extremo. Al respecto debe indicarse que si bien es cierto que existía un expediente de disciplina urbanística sobre una de las edificaciones de la finca, lo cierto es que el arrendatario-comprador no comunicó en forma, dentro del plazo señalado en el compromiso de venta, es decir hasta el 31 de diciembre de 2018, que no se ejercitaba el derecho de opción por causa imputable a la vendedora.

La Juez ad quo valora la prueba sobre dicho extremo en el siguiente sentido:

"Por tanto, no se considera acreditado el Sr. Alfredo que el motivo del incumplimiento de la opción de compra fuera por la existencia del expediente de demolición, por los siguientes motivos:

1. Únicamente lo han manifestado él y su esposa.

2. Consta en el documento 1 aportado con la contestación a la demanda, que solicitaron la certificación del ayuntamiento el 25 de marzo de 2021, es decir, no solo con posterioridad al vencimiento del plazo del contrato, sino que también con posterioridad a ser emplazados para contestar a la demanda.

3. No se ha acreditado que comunicaran a los vendedores dicho extremo. Siquiera se interesó su interrogatorio en el acto del juicio.

4. Existen indicios de que conocían la existencia de dicha infracción urbanística mucho antes de firmar el contrato de opción de compra (dado que fue el padre del Sr. Alfredo quién realizó las fotografías y presentó la denuncia en enero de 2008, que dio origen al expediente sancionador y posterior orden de demolición.".

El actor reconvencional y apelante alega que si han acreditado la existencia de dicha infracción, tanto con el oficio al Ayuntamiento como con el documento presentado con el escrito de oposición al desahucio previo al incidente de nulidad de actuaciones, así como del interrogatorio de parte y la testifical practicadas. Al margen del efecto de la nulidad, y la falta de efectos de todo los actuado con respecto al primer emplazamiento que fue declarado nulo, lo cierto es que no consta una sola comunicación de que la causa de no ejercicio de la acción por la existencia de una carga o gravamen se comunicara al vendedor dentro del plazo de ejercicio de la opción. Dicho plazo es esencial, sin que se haya practicado prueba relevante en contrario más allá del interrogatorio y testifical de parte interesada, motivo por el cual , y tal como refiere la Juez de Primera Instancia, es la actora reconvencional quien debía de acreditar no solo la existencia de la carga oculta ( que si consta acreditada ) sino que la misma fue la causa de no ejercitar la acción dentro del plazo de la opción. A mayor abundamiento y como indicio del conocimiento de la existencia de la infracción urbanística, consta en el expediente municipal que fue el celador municipal Sr. Alfredo, padre del actor, quien levantó las fotografías del acta de inspección, siendo dicho indicio desfavorable a la parte apelante, por lo que a falta de otra prueba más determinante sobre dicho extremo, el efecto adverso derivado de la falta de prueba o de insuficiencia de la prueba recae en la apelante-actora reconvencional, que es quien debe acreditar los hechos constitutivos, al amparo del art. 217.2 de la Lec.

Sobre el carácter esencial del plazo, tanto si se considera una opción como si se considera un compromiso de venta resultaría que es un plazo esencial, y en concreto en el caso de calificarse como opción, tal y como consta en el recurso , es un plazo de caducidad, tal y como indica el Tribunal Supremo en reiteradas sentencias núm. 552/2010 de 17 de septiembre:

"36. Antes de entrar en el examen de la cuestión controvertida, conviene que recordemos que el derecho de opción se configura como un derecho sujeto a plazo de caducidad, pronunciándose en este sentido la sentencia número 988/2005, de 22 diciembre ( RJ 2006 , 1217) , haciendo suyas las palabras de la número 559/2004, de 15 junio ( RJ 2004, 3850) : "Efectivamente, la abundante jurisprudencia recaída sobre el derecho de opción presupone su ejercicio dentro del plazo previsto en el contrato y algunas sentencias -no muchas, por ser algo obvio- declaran expresamente que uno de los requisitos es la determinación del plazo para el ejercicio de la opción ( sentencia de 15 de octubre de 1993 ( RJ 1993, 7325) ), plazo esencial, que es de caducidad ( 30 de junio de 1994 ( RJ 1994, 5998) ), siendo los requisitos esenciales no sólo el objeto de la opción y el precio sino también el plazo ( 28 de abril de 2000 ( RJ 2000, 2677) ) y, por último, parte del plazo como formando parte del concepto ( 5 de junio de 2003) en estos términos: "En la opción, una parte atribuye a otra un derecho que permite a esta última decidir, dentro de un determinado período de tiempo y unilateralmente, la puesta en vigor de un concreto contrato. Por tanto, si se ejercita la opción de compra, aparece la compraventa; pero ésta no nace si, al no ejercitarla opción en el plazo previsto, queda caducada" .

37. Más recientemente, también insiste en la necesidad de fijación de plazo la sentencia número 410/2009, de 2 junio ( RJ 2009, 3363) , en los siguientes términos: "La vigencia de la opción únicamente durante un tiempo determinado e inexorable es consustancial a su propia naturaleza pues de no ser así quedaría a voluntad del optante de modo indefinido la posibilidad de perfeccionar el contrato".

34. En su consecuencia, aunque en el caso enjuiciado -que nada tiene que ver con la transmisión de riesgos u otras cuestiones diferentes a la formalización del contrato ya perfeccionado y al pago del precio, y en el que están fijadas las condiciones esenciales de forma que cabría imponer el cumplimiento específico-, la respuesta -la condena al otorgamiento de la escritura pública- aparentemente no varía de aplicarse el artículo 1451 del Código Civil ( LEG 1889, 27) -ya que estarían fijadas las condiciones esenciales, de forma que cabría imponer el cumplimiento específico- o las reglas generales sobre la contratación, afectan en el caso de la opción a la ejecución de la compraventa perfeccionada, mientras en el pacto de contratar hay que ponerlas en relación con la perfección y ejecución de un negocio de segundo grado exigible en méritos del negocio preparatorio de primer grado. "

Se desestima el motivo del recurso.

QUINTO.- Última factura de luz y fianza

En cuanto a la última factura de luz por importe de 1.324,67€, corresponde a un consumo de 21/06/2018 a 23/02/2020. Luego consta acreditado que es un consumo de luz correspondiente en su mayor parte al tiempo en que el arrendatario tuvo el uso de la finca, cuya posesión se entregó en fecha 2 de enero de 2020. Es por ello que se considera justificada la estimación efectuada por la Juez de primera instancia, si bien hierra la misma en el número de meses por los que debe prorratearse la factura , dado que son 20 meses incluidos en la factura y no 8 meses tal y como indica en la sentencia, de los cuales solo 18 son imputables al tiempo de uso del arrendatario. Luego existe un error aritmético, que puede ser subsanado en esta instancia , por lo que se acuerda que el importe por este concepto es de 1192,20€( 1324,670€/20 x 18) y no de 993,50€. El importe total adeudado entre rentas debidas ( 8400,00€) más luz ( 186,06€ y 1192,20 €) asciende a 9778,26€.La presente aclaración se efectúa al amparo del art. 214 de la LEC, al tratarse de un mero error aritmético.

En cuanto a la fianza no cabe descontarla en este momento procesal, toda vez que no fue excepcionada en la contestación, sino que se ha alegado pro primera vez en segunda instancia, sin que pueda entrarse en el examen de la misma. Así ha sido declarado por la Jurisprudencia al resolver el recurso de casación ( sentencias 406/2014, de 9 de julio , 313/2012, de 21 de mayo , 178/2009, de 12 de marzo , 832/2006, de 4 de septiembre , 1103/2000, de 4 de diciembre , 1164/1998, de 14 de diciembre , 775/1998, de 29 de julio , y 1037/1997, de 21 de noviembre , entre otras) pero también por múltiples resoluciones de las Audiencias Provinciales, que consagran el principio " tantum devollutum quantum apellatum", pudiendo citar sentencia núm. 257/20 , RPL 125/20 de la Sección Tercera de la AP de Baleares, en tanto se pronuncia en el siguiente sentido, "En particular, el recurso de apelación no puede ser utilizado como cauce para traer al litigio nuevas alegaciones fácticas. La segunda instancia no representa una oportunidad para introducir nuevos argumentos puesto que no es admisible en ella la introducción de hechos nuevos y, según la doctrina dominante, recogida en diversas sentencias del Tribunal Supremo (entre ellas, las de 21 de abril de 1.992 y la de 1 de febrero de 1.994 ), ha de partirse de la premisa de que la apelación, aunque permite al tribunal conocer en su integridad del proceso, no constituye un nuevo juicio ni autoriza a resolver problemas o cuestiones distintos de los planteados en primera instancia (a ello se opone el principio pendente apellatione, nihil innovetur ). Dicho de otro modo, el órgano competente para conocer del proceso en segunda instancia, en observancia del principio tantum devollutum quantum apellatum , debe circunscribir su análisis a los temas que fueron objeto de controversia en el primer grado jurisdiccional puesto que sobrepasar dicho límite implicaría incongruencia y conllevaría indefensión de la parte apelada, la cual eventualmente podría verse afectada por un pronunciamiento relativo a una cuestión sobre la que no pudo fijar su postura en la fase de alegaciones ni articular los medios de prueba que estimara oportunos en período probatorio".

Al no ser objeto de especial pronunciamiento la cuestión de la fianza, queda al margen del presente procedimiento.

Se desestima el motivo de apelación invocada con relación a la factura de luz.

SEXTO- Costas de primera instancia

En cuanto a las costas de primera instancia, debemos confirmar el argumento de la apelante-demandada que considera que la estimación de la demanda principal debe ser parcial y no sustancial tal y como aprecia la Juez ad quo, dado que de las dos anualidades de renta reclamadas por los actores finalmente el apelante-arrendatario fue condenado al pago de una sola anualidad, por lo que no procede efectuar pronunciamiento condenatorio en costas de primera instancia respecto de la demanda principal, de acuerdo con el art. 394 de la Lec.

En cuanto a las costas de la demanda reconvencional, procede confirmar el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia, al no haberse estimado los motivos de apelación que afectaban a la misma, en aplicación estricta del principio del vencimiento y del art. 394 de la LEC.

SÉPTIMO. - Costas de segunda instancia

Con relación a las costas de segunda instancia no se imponen a la parte apelante al haberse estimado parcialmente el recurso de apelación con respecto a las costas de primera instancia, de conformidad con el criterio asentado en el art. 398 de la LEC.

En atención a lo expuesto, y demás de general y pertinente aplicación.