PRIMERO: La parte demandante insta el cumplimiento del contrato de fecha 6 de febrero de 2015 suscrito con la demandada, alegando en síntesis en apoyo de su pretensión, que se trata de un contrato de compraventa perfeccionada, del local que se describe en dicho contrato, por el precio expresado en el mismo, del que se entregó una cantidad, 2000 euros, a cuenta de dicho precio, por lo que no nos encontramos ante arras penitenciales, sino ante arras confirmatorias y penales, que no permiten a las partes separarse o desistir del cumplimiento del contrato; que la parte compradora requirió a la vendedora el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, y la vendedora no compareció a dicho otorgamiento, incumpliendo lo pactado; y aun cuando se entendiera que en se contempla en el contrato la posibilidad de desistir, esa facultad devino ineficaz cuando se inició el cumplimiento con la entrega de parte del precio, 2.000 euros, o, en su caso, cuando se le exigió a la demandada el cumplimiento de la obligación del otorgamiento de escritura pública mediante el requerimiento notarial.
La parte demandada opone a las pretensiones de la demandante que el contrato de fecha 6 de febrero de 2015 no es un contrato de compraventa sino un simple contrato de arras penitenciales, y formula reconvención instando la resolución del contrato.
La sentencia de instancia razona que en el contrato se fija de forma expresa el sometimiento de lo pactado a lo dispuesto en el art. 1454 del Código Civil, especificándose la posibilidad de que cualquiera de las partes no accediera a consumar al compraventa proyectada; el hecho de que se entregara una cantidad en concepto de señal y que ésta se aplicara o descontara del precio, no supone que necesariamente que nos encontramos ante un contrato de compraventa perfeccionado, pues si bien había acuerdo en la cosa y el precio, las partes establecen la posibilidad de que unilateralmente, una de las dos partes, quede desvinculada del convenio, con la única consecuencia de la pérdida de la señal para el caso de comprador, o la obligación de devolverla duplicada en el caso de que sea la vendedora la que no acceda a la firma de la escritura", por lo que desestima la demanda y estima la reconvención.
SEGUNDO: Alega la parte apelante como motivos del recurso de apelación, que la Sentencia impugnada incurre en infracción del art. 209.2ª y 218.2 LEC, el Juzgado de Instancia ha omitido toda referencia y valoración de los documentos probatorios que se habían aportado con el escrito rector del procedimiento, así como del interrogatorio de la actora y declaraciones testificales, cuyas pruebas tenían como finalidad acreditar la existencia del contrato perfeccionado de compraventa; la Sentencia impugnada infringe por inaplicación el art. 1.450 en relación con el art. 1.254 CC y la jurisprudencia de la Sala del TS relativa al nacimiento del contrato de compraventa, a su perfección y efectos; la Sentencia apelada incurre en una aplicación indebida del art. 1454 CC al estimar la reconvención por considerar que la cantidad que fue entregada como parte del precio constituye arras penitenciales; yerra la sentencia impugnada al desestimar la demanda por considerar que estando ante un contrato de arras penitenciales, la parte demandada ya se desvinculó del contrato, sin atender al momento en que se produjo esa desvinculación, la facultad de desistimiento en la que se funda la Sentencia impugnada para desestimar la demanda devino ineficaz cuando se inició el cumplimiento del contrato con la entrega de parte del precio, o, en su caso, cuando se le exigió a la demandada el cumplimiento de la obligación del otorgamiento de escritura pública de compraventa, que fue contestado por la demandada dos días después indicando " que ha decidido rescindir el citado contrato", lo que evidencia que en ese momento ya no podía desistir, sino incumplir, ya que nunca antes de ser requerida para escriturar la compraventa comunicó su decisión de desistir, ni de rescindir, se limitó a presionar al comprador para que entregara 20.000€ más si quería escriturar; la Sentencia impugnada infringe la jurisprudencia recaída en materia costas procesales. Y suplica a la Sala dicte sentencia que revoque la dictada en la instancia y acuerde estimar íntegramente la demanda y desestimar la reconvención, con imposición de costas a la parte contraria.
TERCERO: En fecha 6 de febrero de 2015, don Heraclio y doña Araceli, ésta en nombre y representación de ATENEVA SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L., suscribieron el siguiente contrato:
"EN LA CIUDAD DE LOGROÑO A SEIS DE FEBRERO DE DOS MIL QUINCE
CONTRATO DE ENTREGA DE SEÑAL O ARRAS PENITENCIALES
REUNIDOS:
DE UNA PARTE: Como vendedora.-. DO ÑA Araceli, mayor de edad, casada, y DNI NUM000, y domicilio en Leza de Río Leza, (La Rioja), CARRETERA000 Km. NUM001.
Y DE LA OTRA: Como compradora.- DON Heraclio, mayor de edad, casado en ganancial, con domicilio en Lardero (La Rioja) C/ DIRECCION000 nº NUM002 y DNI nº NUM003.
INTERVIENEN:
Doña Araceli, en nombre y representación de ATENEVA SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L., con CIF B26323147 y domicilio Fiscal en Logroño, La Rioja, calle Bto Cuerpo de la Guardia Civil nº 2 Bajo, y don Heraclio en su propio nombre y derecho, reconociéndose la mutua capacidad legal de obrar y otorgan el presente documento de entrega de señal o arras de acuerdo con las siguientes condiciones:
OBJETO DEL PRESENTE CONTRATO: Lo cal comercial en planta baja señalado con el nº 6 de esta planta, con acceso por calles Paseo del Sur y El Coso; con una superficie útil de 95,40 m2 y construida de 100,01 m2; y linda mirando desde la calle Paseo del Sur: derecha entrando, calle El Coso ;fondo, portal y hueco de escalera 2 y local número 4 de esta planta ;izquierda, local número 7 de esta planta. Tiene una cuota de participación en el inmueble del 2,33 %.
INSCRIPCION: Inscrita en el registro de la Propiedad nº 2 de Logroño, al tomo 1.826, Libro 195, Folio 72, Finca nº 12.719. Referencia Catastral 4373506WM4947S0007QW.
Les pertenece por compra en escritura pública ante el Notario Don Victor Manuel de Luna Cubero al nº 1754 de su protocolo.
PRECIO DE LA COMPRAVENTA: El precio que se fija para la presente compraventa es el de SESENTA MIL EUROS (60.000 Euros).
FORMA DE PAGO: A la firma del presente documento la parte compradora entrega a la vendedora la cantidad de DOS MIL EUROS (2.000 €), en efectivo-metálico, siendo este documento la carta de pago.
Y el resto, es decir, la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL EUROS (58.000 €), será abonado a la parte compradora por la vendedora, a la firma de la escritura Pública de Compraventa que se realizará no más tarde del día al día 30 de MARZO de 2.015.
CARGAS GRAVAMENES Y ARRENDAMIENTO.- La finca que nos ocupa, se encuentra actualmente libre de cargas y por lo tanto, queda bien entendido que el inmueble, se vende libre de toda Carga, Gravámenes y Arrendamiento.
Así mismo manifiesta la parte vendedora, que se encuentra al corriente en el pago de los gastos de comunidad, contribuciones etc. del referido inmueble, siendo por su cuenta y cargo si los hubiere.
GASTOS DE ESCRITURA: To dos los gastos que se originen por la Escritura Pública de Compraventa serán de cuenta del comprador, excepto el Impuesto Sobre el Incremento del Valor de los Terrenos (Plusvalía), que será de cuenta del vendedor.
El presente documento está sujeto a lo dispuesto en el artículo 1454 del Código Civil , es decir, que si cualquiera de las partes no accediera a consumar la compraventa proyectada, a la fecha indicada, podrá rescindir el mismo, allanándose el comprador a perder la cantidad que como señal se entrega en este acto o el vendedor a devolverla duplicada. En tales supuestos a partir de la indicada fecha, la propiedad podrá disponer libremente de la referida finca.
Ambas partes renuncian a su fuero propio o al que en el futuro pudieran ostentar y se someten expresamente y para todo lo relacionado con la interpretación de presente documento a la jurisdicción de los Juzgados y Tribunales de ésta capital.
Con relación a lo dispuesto en la Ley Orgánica 15/1999 de 13 de Diciembre de Protección de Datos de Carácter Personal, le informamos que sus datos serán incluidos en los ficheros responsabilidad de ATENEVA SERVICIOS INMOBILIARIOS, S.L., ante quien puede ejercer sus derechos conforme a lo establecido en la citada ley
En prueba de conformidad, firman este documento por triplicado, en el lugar y fecha indicada.
EL COMPRADOR
EL VENDEDOR"
Con las firmas bajo la mención el comprador y bajo la mención el vendedor.
En fecha 24 de marzo de 2015 don Heraclio requirió al notario a fin de que a su vez requiriera por el conducto reglamentario a doña Araceli, en nombre y representación de ATENEVA SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L., al objeto de que compareciera en la notaría el día Viernes 27 de marzo de 2015 a las 12,30 horas con la finalidad de firmar la escritura pública de compraventa, requerimiento que cumplimentó el notario el mismo día 25 de marzo de 2015. El día 26 de marzo de 2015 se personó en la notaría doña Araceli, y contestó al requerimiento manifestando que había decidido rescindir el contrato estando dispuesta a entregar a don Heraclio la suma de 4000 euros, lo que hizo mediante un cheque por dicho importe extendido a favor del comprador. El Viernes 27 de marzo de 2015 a las 12,30 se personó en la notaría don Heraclio, y manifestó que no aceptaba la rescisión del contrato de compraventa, porque la cantidad de 2000 euros se entregó como parte del precio total de la compraventa, que la vendedora no había acudido al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, por lo que no se ha podido firmar la escritura y entregar el resto del precio pendiente, 58000 euros, entregando cheque bancario por dicho importe a favor de ATENEVA SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L..
Don Heraclio falleció el 27 de junio de 2015, siendo sus herederas sus hijas doña Nieves, doña Nuria, y doña Otilia, sin perjuicio de la cuota vidual legitimaria de su viuda doña Montserrat.
CUAR TO: La sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio de 2002, Nº de Recurso: 3789/1996 , Nº de Resolución: 521/2002 razona: "Es ta Sala tiene declarado que "la esencia de la promesa bilateral de compra y venta (a la que se refiere el artículo 1451 del Código Civil ) radica en diferir para un momento posterior la perfección y entrada en vigor del contrato proyectado, quedando mientras tanto solamente ligadas las partes por el peculiar vínculo que produce el precontrato, que contiene el proyecto o ley de bases del siguiente y que consiste estrictamente en <> ( STS de 28 de noviembre de 1994 ); que "resulta plenamente diferenciable la promesa bilateral de compra y venta de un contrato definitivo de compraventa, extremo que depende de la voluntad de los interesados y de los pactos a través de los cuales hayan constituido sus recíprocas relaciones, si bien la jurisprudencia ha distinguido siempre entre la promesa bilateral de vender y comprar y el contrato de compraventa " ( STS de 23 de marzo de 1995 ); y que "es incuestionable que no siempre se presenta de la misma forma y manera el contrato de promesa de venta, pues unas veces las propias partes contratantes han dejado para el futuro la propia obligación de celebrar el contrato definitivo, sino también la total y completa determinación de los elementos y circunstancias del referido contrato en cuyo caso el incumplimiento no puede conducir mas que a la exigencia -por el contratante dispuesto a cumplir su compromiso- de la indemnización por los daños y perjuicios que dicho incumplimiento le haya podido acarrear, mientras que en otros supuestos, las mismas partes, demuestran su decidida voluntad -en todos los pormenores y detalles- de celebrar un auténtico contrato de compraventa, que de momento no pueden actuar por impedirlo la concurrencia de determinados obstáculos como falta de autorizaciones o liberación de gravámenes, o simplemente porque en dicho instante no les conviene la celebración en firme y desean esperar cierto plazo, poniendo de manifiesto su voluntad de presente, sino exacta y total para cuando cesen aquellos obstáculos o venza el término establecido, momento a partir del cual es incuestionable que si uno incumple lo prometido el otro estará facultado a exigir el cumplimiento no de la promesa en sí, sino también del contrato definitivo al que aquella voluntad se determinó y para cuya realidad actual no existe ya obstáculo anterior" ( STS de 24 de diciembre de 1992 , seguida en iguales términos por la de 8 de julio de 1993 ).
Como ya se expresó, la distinción entre contrato definitivo y mera promesa ha de buscarse en la voluntad de las partes contratantes y en los pactos a través de los cuales hayan constituido sus recíprocas obligaciones; en este caso, la intención del los partícipes en el negocio es clara: se concreta la cosa, se fija el precio y la forma de pago, se determina que el comprador se subroga en la hipoteca que grava la finca desde la fecha de su firma, 30 de diciembre de 1995, no de las cargas que hubiere a partir del 15 de enero siguiente.
Del artículo 1445, se deducen los requisitos esenciales del contrato de compraventa: a) es un contrato consensual, que se perfecciona por el mero consentimiento, como resulta de la expresión "se obliga" y del artículo 1450, el cual dispone que la venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado"; b) es un contrato bilateral, pues de él nacen obligaciones recíprocas para ambas partes contratantes; c) es un contrato oneroso, por la correspondencia entre las contraprestaciones de las partes; y d) es traslativo de dominio, en el sentido de que sirve de título para adquirir el dominio de la cosa vendida, de conformidad con la doctrina del título y del modo seguida por el Código Civil (artículos 609 y 1095 ).
Pues bien, en el documento privado objeto del litigio concurren todos los presupuestos necesarios para considerar el contrato como una compraventa, que quedó perfeccionada y es vinculante por consecuencia del convenio plasmado".
Y la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 2014, Nº de Recurso: 1978/2012 , Nº de Resolución: 485/2014, dice: "CUARTO.- 1.- El recurso de casación se concreta, como no podía ser menos, en el concepto de las arras y en la aplicación del artículo 1454 del Código civil .
Cómo dicen las sentencias del 24 octubre de 2002 , 24 marzo 2009 , 29 junio 2009 "Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454."
Si las partes, en el contrato, nada dicen sobre las arras o no consta de que clase, se entiende que son las de desistimiento que contempla el artículo 1454, tanto más si, como en el presente caso, hay una remisión expresa a dicha norma y se expresa explícitamente que se aplicará en caso de desistimiento o de incumplimiento.
El concepto de estas arras de desistimiento es, pues, el de entrega de una cantidad que si incumple o desiste el comprador las pierde y si lo hace el vendedor las devuelve duplicadas. Cuyas arras de desistimiento o penitenciales son las únicas que contempla el Código civil y que, si bien se plantean dudas a veces sobre si son tales, no las hay en el presente caso en que las partes lo han hecho constar explícitamente en el contrato.
2.- Y es en el presente caso donde se plantean dudas sobre la aplicación de la cláusula contractual de las arras. El enfoque no es tanto de incumplimiento, como de desistimiento.
La vendedora está dispuesta a la entrega de la cosa vendida desde la fecha prevista (30 septiembre 2008) y el comprador no lo acepta por razón de la ocupación por extraños ("okupas") que son desalojados a los pocos días. Al reiterar la vendedora para el otorgamiento de escritura pública, es el comprador el que manifiesta que no puede pagar "hasta que se reactive el sistema financiero nacional", lo cual no es otra cosa que la negativa al pago que, a su vez, le permite el pacto expreso de arras de desistimiento.
Esta es la verdadera cuestión que aquí se ha dado. No se puede afirmar que la vendedora haya incumplido, ya que ha sido un muy breve retraso y siempre ha constado su voluntad de cumplir. A su vez, la compradora ha desistido, claramente ha manifestado su voluntad de no cumplir mientras no "se reactive el sistema financiero" lo que no es otra cosa que acogerse al desistimiento que prevé el contrato y a la pérdida de las arras que dispone el artículo 1454 del Código civil .
3.- Yendo a los motivos del recurso, alega en el primero la infracción del artículo 1124 en relación con el 1445 del Código civil . A ello se oponen dos argumentos. El primero, que ninguna de las partes ha pedido la resolución que contempla aquel artículo y el segundo, que, como se ha dicho, no hay incumplimiento, sino desistimiento. No se le achaca al comprador su incumplimiento, sino que ha desistido del contrato porque éste se lo permite y carece de medios para cumplir la obligación del pago del precio. Aunque, ciertamente, su desistimiento o su incumplimiento tienen la misma consecuencia, que no es otra que la pérdida de las arras que habían sido entregadas. La otra consecuencia, evidente, es que no puede reclamar que la vendedora se las devuelva.
Así, en consecuencia, debe estimarse este motivo, porque la compradora ha impagado el precio, no puede hacer frente a él como expresamente dice, lo cual es un incumplimiento o un desistimiento, que no permite que le devuelvan las arras, sino la resolución (rescisión, dice el artículo 1454) de aquel contrato de compraventa allanándose a perderlas, dice dicha norma .
La vendedora no ha formulado reconvención para que se declare que las pierde la compradora, pero no puede estimarse la demanda en que ésta pide la devolución y en esto yerra la sentencia de la Audiencia Provincial objeto del recurso".
Y la sentencia del Tribunal Supremo de 26 de septiembre de 2013, Nº de Recurso: 634/2011 , Nº de Resolución: 581/2013, dice: " SEGUNDO.- La cuestión, como se ha apuntado, que se plantea no es la resolución, que es indiscutible conforme al artículo 1504 del Código civil partiendo del impago del precio, sino el pacto que ha sido transcrito, que es el de arras.
No se discute que sean confirmatorias, pues todas las arras lo son, al acreditar la perfección del contrato de compraventa y que las simplemente confirmatorias constituyen una señal o parte del precio ( sentencias de 4 marzo 1996 y 17 octubre 1996 ). Tampoco son arras penales que tienen naturaleza de cláusula penal y así lo expresan las sentencias del 25 octubre 2006 , 27 octubre , uno de diciembre de 2011 , en estos términos:
La calificación de esta cláusula es clara: es una cláusula penal que se impone a la vendedora, caso de que incumpla y no entregue el inmueble libre de ocupantes. Se puede calificar de arras penales que no son sino una cláusula penal, por la que la parte puede exigir el cumplimiento de la obligación y sólo en caso de incumplimiento, exigir que se ejecute dicha cláusula; en ningún caso aparece formulada como las arras de desistimiento que prevé el art. 1454 del Código Civil .
Se trata de la clásica y exacta definición de las arras penitenciales, que no llevan a otra cosa que a la obligación facultativa: puede cumplir o pagar lo pactado, como opción del deudor. Así se pronuncian las sentencias del 24 octubre 2002 , 24 marzo 2009 , 29 junio 2009 :
Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, según declararon las sentencias de 24 de Noviembre de 1926 , 8 de Julio de 1945 , 22 de Octubre de 1956 , 7 de Febrero de 1966 y 16 de Diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado. ( sentencia de 10 de Marzo de 1986 ).
Estas arras son las que contempla el artículo 1454. El deudor cumple o no, sin que conste ni interese la posible voluntad de incumplimiento, ni la culpabilidad, ni la imposibilidad.
Se ha pactado algo que contempla el Código civil y debe ser aceptado y observado. La numerosa jurisprudencia se ha referido a este pacto, en cuanto a si lo hay verdaderamente, no a su ejecución, que, en principio, no plantea problemas y es el caso presente.
TERCERO.- El recurso de casación que ha interpuesto la sociedad compradora, demandada, que dejó de cumplir su obligación de pago, se basa en la infracción de una serie de artículos, como motivo único, que giran en torno a un concepto. Mantiene que no se impuso un pacto de arras penitenciales en el concepto que ha dado la jurisprudencia, verdadera obligación facultativa, sino como arras penales, como cláusula penal.
No es así; el texto del pacto es claro y debe ser interpretado según la dicción literal de su texto. Se parte de que la compradora (actual recurrente) "desista" lo que significa que se aparte del contrato es decir, que no cumpla lo que le corresponde sin tener en cuenta su voluntad, su rebeldía o su imposibilidad. El artículo 1454 y el texto literal de esta cláusula contemplan el supuesto en que la parte simplemente se aparte y aparezca su voluntad de no cumplir; lo cual lo acerca o lo califica de obligación facultativa.
Es un pacto que ratifica o refuerza el artículo 1124 aunque esto lo separa de las arras penales que permiten exigir el cumplimiento y si incumple, además, la pena, como cláusula penal. No es el caso de las presentes arras penitenciales . Por ello, no tiene sentido mencionar el artículo 1152 ya que la cláusula penal se une al artículo 1124 y, como dice la jurisprudencia, tiene función liquidadora de daños ( sentencia de 2 julio 2010 ) que no se plantea en las arras penitenciales que aquí se han pactado literalmente.
La sentencia bien reciente del 15 febrero 2000 se ha referido a las arras penitenciales, en estos términos:
El motivo quinto del recurso al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción del artículo 1101, puesto que, según aduce, la sentencia traída a casación no ha considerado la improcedencia de la obligación indemnizatoria y el pago de los 60.000.000 de pesetas ya percibidos por los demandantes, para cuya efectividad sería preciso no sólo el incumplimiento del contrato, que en este caso no se ha producido, sino también la prueba de los daños y que los mismos sean consecuencia del acto infractor- se desestima porque, demostrado el impago del comprador, la cláusula 5ª del contrato de 29 de abril de 1991 resuelve la cuestión invocada mediante las arras penitenciales, tal como se explicó en el fundamento de derecho cuarto de esta sentencia".
La sentencia del Tribunal Supremo de 25 de octubre de 2012, Nº de Recurso: 1607/2009 , Nº de Resolución: 655/2012, razona: " SEGUNDO .- Siendo la interpretación del contrato la averiguación y comprensión de su sentido y alcance, la jurisprudencia ha destacado el canon de la totalidad de la normativa contenida en los artículos 1281 a 1289 ( sentencias de 18 de febrero de 1998 , 2 de marzo de 1998 ), dando preferencia al criterio gramatical -la llamada interpretación literal- siendo subsidiarias las demás reglas.
El problema en el caso presente se centra en las arras, como cantidad que sirve de garantía al contrato de compraventa, que consta expresamente como arras penitenciales o de desistimiento contempladas en el artículo 1454 del Código civil , que autoriza a las partes a desistir del contrato, perdiéndolas el comprador o devolviéndolas duplicadas el vendedor; no se trata, pues de incumplimiento, sino de desistimiento, a modo de obligación facultativa (en este sentido, sentencia de 24 de octubre de 2002 que distingue las distintas clases de arras).
La cuestión esencial que se plantea en el recurso de casación que ha formulado el demandante, es la relación entre lo dicho sobre la prevalencia de la interpretación literal (como ha hecho la sentencia de primera instancia) y la reiterada jurisprudencia sobre la interpretación como función encomendada al Tribunal de instancia, a no ser que resulte ilógica, arbitraria o contraria a derecho ( sentencias de 30 de septiembre de 2011 , 31 de enero de 2012) (lo cual equivale a confirmar la posición contraria, que es la proclamada por la Audiencia Provincial de Barcelona ).
Esta Sala, ante esta doble solución, se decide por la primera de las posturas, la de la juez de Primera instancia, lo que implica la estimación del motivo primero del recurso de casación.
...
TERCERO.- En efecto, la cláusula controvertida relativa a las arras es clara y no permite otra interpretación que la literal. Se hace constar una fecha límite, que es el 30 de junio de 2007 tras el acuerdo de prórroga, y el comprador señor Valeriano debe emplazar a la vendedora la CAIXA a otorgar la escritura DENTRO DE LOS DIEZ DIAS ANTERIORES a ( la misma) dicha fecha. No cabe buscar sentidos distintos a la expresión "misma"; se refiere a la fecha límite y a esta fecha debían someterse las dos partes, vendedora y compradora y si una de ellas no sigue lo pactado, no se trata de incumplimiento o de culpabilidad, sino de desistimiento...."
Y la sentencia del Tribunal Supremo de 20 de septiembre de 2018, Nº de Recurso: 3766/2015 , Nº de Resolución: 507/2018, razona: " En cuanto al momento hasta el que se puede ejercer la facultad de desistimiento -con aplicación de la cláusula que establece la entrega de arras como penitenciales- hay que concluir que se ha de extender hasta la consumación del contrato ya que las partes no han expresado nada distinto y la entrega de los inmuebles a la compradora no se ha producido aún en el momento de interposición de la demanda. Resulta lógico entender que, en caso de que así hubiera sucedido, una vez otorgada la escritura pública, entregada la posesión de las fincas y pagada la totalidad del precio, la facultad de desistimiento desaparece, pero mientras esto no suceda -como es el caso- tal facultad - salvo que otra cosa se hubiera previsto en el contrato- ha de entenderse subsistente".
QUINTO: En el caso que nos ocupa, aun cuando las partes intitulan el contrato de 6 de febrero de 2015 como contrato de entrega de señal o arras penitenciales, de su propio contenido resulta, sin ningún esfuerzo interpretativo, que se trata de un contrato de compraventa con pacto de arras penitenciales; pues las partes se obligaron a vender y a comprar, respectivamente, una cosa determinada por un precio cierto, lo que perfecciona el contrato de compraventa, siendo el pacto de arras accesorio a dicho contrato, según el artículo 1454 CC (" Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta ..."). En este sentido, el artículo 1445 CC define el contrato de compraventa como aquel por el que " uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente", que se perfeccionará " entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado" ( artículo 1450 CC ). Existe consentimiento (el contrato aparece firmado por las dos partes contratantes), objeto determinado (el local que en el mismo se describe), precio cierto (60000 euros), y causa. No estamos ante una mera promesa bilateral de venta y de compra a que se refiere el art. 1.451, la que, según la doctrina científica mayoritaria y reiterada jurisprudencia. es definida como aquella figura jurídica por la que ambas partes, puestas de acuerdo sobre la cosa y el precio y no queriendo aun concertar la compraventa, adquieren el compromiso reciproco de que cualquiera de ellas podrá exigir de la contraria, dentro del plazo pactado, el cumplimiento del contrato. A la vista del documento suscrito por los litigantes, se constata claramente que el mismo integra todos los componentes que conforman el contrato de compraventa, sin que se evidencie la intención de las partes de diferir la perfección del contrato al momento de su formalización mediante la correspondiente escritura pública. De hecho, aun cuando el contrato se refiera en una de sus cláusulas a la compraventa proyectada, las menciones del contrato son claras: " reunidos: de una parte: como vendedora, y de la otra: como compradora; objeto del presente contrato: local comercial...; precio de la compraventa: el precio que se fija para la presente compraventa es el de sesenta mil euros (60.000 euros); forma de pago...; el inmueble, se vende libre de toda carga, gravámenes y arrendamiento. Así mismo manifiesta la parte vendedora,...; todos los gastos que se originen por la Escritura Pública de Compraventa serán de cuenta del comprador, excepto el Impuesto Sobre el Incremento del Valor de los Terrenos (Plusvalía), que será de cuenta del vendedor; y firman el comprador, el vendedor", menciones que evidencian cual fue la intención de los contratantes al celebrar el contrato.
Lo que ocurre es que, como se ha señalado, el contrato de compraventa incorpora un pacto expreso de arras penitenciales. Una vez incorporados todos los pactos relativos a la compraventa, se incorpora la siguiente cláusula: " El presente documento está sujeto a lo dispuesto en el artículo 1454 del Código Civil , es decir, que si cualquiera de las partes no accediera a consumar la compraventa proyectada, a la fecha indicada, podrá rescindir el mismo, allanándose el comprador a perder la cantidad que como señal se entrega en este acto o el vendedor a devolverla duplicada. En tales supuestos a partir de la indicada fecha, la propiedad podrá disponer libremente de la referida finca".
En la cláusula relativa a la forma de pago se indica: " A la firma del presente documento la parte compradora entrega a la vendedora la cantidad de DOS MIL EUROS (2.000 €), en efectivo-metálico, siendo este documento la carta de pago.
Y el resto, es decir, la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL EUROS (58.000 €), será abonado a la parte compradora por la vendedora, a la firma de la escritura Pública de Compraventa que se realizará no más tarde del día al día 30 de MARZO de 2.015".
Los 2000 euros entregados como parte del precio son además, por voluntad expresa de ambas partes, arras penitenciales, o de desistimiento que contempla el artículo 1454 del Código Civil, pues expresamente pactaron las partes que si cualquiera de ellas no accediera a consumar la compraventa, a la fecha indicada, es decir, no accediera a otorgar la escritura pública de compraventa a la fecha 30 de marzo de 2015, podrá rescindir el contrato de compraventa, allanándose el comprador a perder la cantidad que como señal se entrega en este acto o el vendedor a devolverla duplicada.
Las reglas de interpretación de los contratos contenidas en los arts. 1.281 y ss. CC establecen como criterio principal la literalidad de sus cláusulas cuando sus términos son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes (interpretación gramatical, art. 1.281.1º CC ). En este caso, la literalidad de la cláusula no deja duda interpretativa alguna, en el contrato de compraventa las partes, de forma expresa, configuraron las arras como penitenciales. El concepto de estas arras de desistimiento es, pues, el de entrega de una cantidad, 2000 euros, que si incumple o desiste el comprador las pierde y si lo hace el vendedor las devuelve duplicadas. Se ha pactado algo que contempla el Código civil y debe ser aceptado y observado. El incumplimiento de lo pactado sobre la obligación de otorgamiento de la escritura de compraventa determina las consecuencias jurídicas establecidas en el propio contrato, que se corresponden con las propias de las arras penitenciales, y que en el caso determinan el nacimiento de la obligación de la parte vendedora de devolver a la compradora el duplo de la cantidad recibida en concepto de arras penitenciales, debiendo rechazarse la pretensión de cumplimiento contractual deducida por la parte compradora demandante; la vendedora demandada ejercitó en tiempo y forma, antes de la fecha prevista para el otorgamiento de la escritura pública y de la consumación del contrato de compraventa, la facultad de desistir del mismo en virtud del pacto de arras penitenciales, que constituyen un medio lícito de desligarse las partes del contrato, mediante la pérdida de las arras por quien las entregó, o la restitución doblada por quien las recibió.
SEXTO: En cuanto a las costas de la primera instancia, desestimada la demanda, procedía la imposición de costas a la parte demandante, no apreciando la Sala circunstancias excepcionales que justifiquen su no imposición, y en cuanto a las costas de la reconvención, la declaración judicial de resolución del contrato, más correctamente de desistimiento por parte de la vendedora en ejercicio de la facultad pactada en el contrato, que precisaba de un pronunciamiento judicial al respecto, al ser negada tal facultad por la parte demandante e impetrar su reconocimiento la parte demandada, exige como consecuencia inexorable la devolución por duplicado de la cantidad entregada por la parte compradora, y el no solicitarlo así la reconviniente, justifica la no imposición de las costas de la reconvención a ninguna de las partes.
Procede, conforme a lo razonado, la desestimación del recurso de apelación.
SEPTIMO: Respecto de las costas procesales de esta alzada, y de conformidad con lo establecido en el art. 394 y 398 LEC, deberán ser impuestas a la parte apelante, al ser el recurso totalmente desestimado.
Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.
