Sentencia Civil 506/2024 , Rec. 801/2020 de 09 de octubre del 2024

Primero.La parte demandante, propietaria DIRECCION001 de A Coruña, ejercita, al amparo del art. 1902CC y LPH -aun sin cita explícita-, acción para que se condene a la demandada, comunidad de propietarios, a la reparación de la causa de las filtraciones y humedades sufridas en el inmueble de su propiedad, así como a que le indemnice en el importe de los daños sufridos en la misma. Se basa en la pericial de la Sra. Verónica.

La parte demandada contestó a la demanda y cuestionó el origen de las filtraciones y humedades, invocó prescripción y consideró que la naturaleza de la terraza del DIRECCION002, desde la que provendría el agua, sería titularidad del propietario de dicho inmueble y no comunitaria.

Segundo.Legitimación pasiva.

Frente a los argumentos de la contestación a la demanda, consideramos que la terraza aneja al DIRECCION002 es, indudablemente, un elemento común, al constituir cubierta del edificio, conforme a lo dispuesto en el art 396 CC y concordantes, además de en la legislación específica y en la propia división horizontal y estatutos de la comunidad.

Con independencia de la duda que genera la lectura de los estatutos de la comunidad sobre la realización de las obras, una lectura más detenida y global determina, indudablemente, que las terrazas se consideran, en los estatutos y en la división horizontal, elemento común, al constituir cubierta del edificio. En la página 48 del archivo digital que contiene la división horizontal y los estatutos de la comunidad, aportados con la contestación, se describe el DIRECCION002 y se indica que tiene una superficie útil de 86 metros 61 decímetros cuadrados; describe su distribución e indica, tras un punto, que tiene, además, en su parte delantera, una terraza que mide 16 m 22 decímetros cuadrados que se forma sobre la cubierta del DIRECCION003. Con inclusión de dicha terraza -mención que sería innecesaria si la misma formase parte de la propiedad del DIRECCION002- indica los lindes del mismo. Si acudimos a la página 56 del mismo archivo digital, los estatutos indican que son elementos comunes las cubiertas del edificio, por lo que no hay duda de la naturaleza comunitaria de la terraza origen de las filtraciones. Ello determina la responsabilidad de la comunidad de propietarios, con independencia de lo que digan los estatutos, que no pueden ser, nunca, contrarios a las disposiciones con rango de ley que rigen la propiedad horizontal. Es más, los estatutos, aunque introducen confusión en cuanto a las obras que los titulares de los pisos anejos pueden o no hacer, dicen, claramente, "...quedan facultados para usar las terrazas respectivas que forman parte de los mismos; pero dado que dichas terrazas, como cubierta del edificio en parte, constituyen elemento común,les queda prohibido realizar en el suelo de las mismas ninguna obra que afecte a su estructura e impermeabilidad..." Es el caso. Resulta indudable la naturaleza común de las terrazas y la obligación, en consecuencia, de la comunidad, de asumir su reparación. Los estatutos están prohibiendo, también, a los propietarios de los pisos anejos, realizar obras que afecten a la impermeabilización de la terraza, lo que, a sensu contrario significa que solo a la comunidad corresponde. Es cierto que la redacción continua y que dice que los propietarios de los pisos anejos quedan obligados a realizar su costa las obras que sean necesarias para asegurar que no haya filtraciones, salvo las que se deriven de causa de fuerza mayor.Ello es contrario con lo anteriormente indicado en los estatutos y en la ley de propiedad horizontal, sin que conste una desafectación de los elementos comunes como la terraza -antes, al contrario, como hemos indicado, al reafirmarse su naturaleza de elemento común- por lo que esta mención no puede prevalecer sobre la categórica obligación de las comunidades de reparar los elementos comunes, entre los que se encuentran las cubiertas.

Hay, pues, legitimación pasiva.

Tercero.Prescripción.

A pesar de los argumentos de la contestación a la demanda, la naturaleza de los daños provenientes de filtraciones de agua exterior, a través de la cubierta del edificio, tiene una evidente naturaleza de daños continuados, con independencia de la fecha en la que se hubiera denunciado la existencia de filtraciones o aquélla en la que se hubiera girado la visita pericial, pues nadie ha acreditado la realización de obras que hubiesen puesto fin a las filtraciones. El propio informe pericial relata que los daños se fueron incrementando con el paso del tiempo. Es más, tras la demanda de la actora frente al propietario del piso superior, se ha visto abocada a continuar su actuación procesal frente a la comunidad, por lo que, notoria y evidentemente, la causa de las filtraciones no ha sido reparada y es facultad de la perjudicada mantener su reclamación inicial de daños o incrementarla con los nuevos daños derivados de la continuación de las filtraciones, pero lo que es indudable es que persiste en su solicitud de que la causa de los daños sea reparada. La comunidad no acredita haberla reparado ( art. 217.3 LEC) . Tampoco se demuestra que el propietario del DIRECCION002 lo hubiera hecho, sin que la demandante tenga obligación de soportar la situación que relata la demanda y que la testigo, que fuera presidenta de la comunidad, manifestó que le había producido lástima ver cómo tenía la casa llena de barreños para recoger el agua que se le filtraba al interior.

Cuarto.Sin necesidad de mayores razonamientos, ante la falta de prueba de lo contrario por parte de la demandada, consideramos acreditado el origen de las humedades y filtraciones sufridas por la vivienda propiedad de la demandante en la terraza del piso superior. Solo contamos con un informe pericial y una negación genérica por parte de la comunidad, por lo que, ante la evidencia de los daños y su coincidencia en la vertical con la terraza del piso superior, consideramos que las filtraciones tienen indudable origen en dicha terraza, lo que ha de provocar, conforme a los art 1902 y art. 10 LPH, la estimación de la demanda y la condena de la comunidad a la reparación -sin que corresponda a esta sede procesal indicar el plazo, pues el de cumplimiento voluntario es de 20 días y el de ejecución habría de ser fijado en un eventual auto que la despachare-. Los daños son los que indica la pericial de la parte actora y aceptamos su propuesta de valoración.

La sentencia que se aporta por la comunidad desestimó la demanda de la aquí demandante contra el propietario del piso superior, pero la prueba desplegada en aquel procedimiento no es la misma que la desplegada en el presente, en el que no hay duda del origen de las filtraciones, entre otras cosas, porque la comunidad no practica prueba sobre el particular. En este caso, no se ha ofrecido alternativa alguna a la propuesta técnica ofrecida por la parte demandante que, por otra parte, guarda entera lógica con las humedades y filtraciones denunciadas en la demanda.

Quinto.Conforme a los art. 1100, 1101, 1108 CC y concordantes, la demandada ha incurrido en mora desde la presentación de la demanda y, en consecuencia, abonará los intereses legales de la suma objeto de condena.

Sexto.La estimación de la demanda conlleva, conforme al art. 394.1 LEC, la imposición de costas procesales a la parte demandada.

Vistos los artículos citados, concordantes, y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de SM EL REY