Sentencia Civil 608/2025 , Rec. 1083/2024 de 09 de diciembre del 2025

PR ELIMINAR.- Objeto del juicio y de la controversia.

En el presente proceso la parte demandante ejercita una acción fundada en el art. 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal frente a la parte demandada, en virtud de la cual pretende que se dicte sentencia en los términos señalados en el antecedente de hecho primero.

Alega, en síntesis:

-Que el demandado es propietario del local NUM000 del DIRECCION000. Ese local está ocupado por la entidad DIRECCION002., antes DIRECCION003.

-La entidad Plade solicitó a la Comunidad en 1996, autorización para instalar aire acondicionado en la fachada y le fue denegado (Acta de 18 de marzo de 1996).

-En el año 2000 otros locales que no dan a la fachada principal del edificio pidieron la instalación del aire en la fachada interior y la Comunidad no lo autorizó. La controversia se volvió a dar en el año 2008.

-Ante la negativa de la comunidad, la entidad demandada en una fecha que la actora no puede precisar (en todo caso, antes del 17 de junio de 2009) instaló sin autorización aire acondicionado en fachada principal del DIRECCION000. El aparato permaneció ahí pese a reiteradas quejas de los propietarios.

-La instalación afecta a la estética del edificio, ocasiona molestias a los vecinos, ha causado daños en la pintura de la fachada y del paramento de las escaleras y existe un riesgo de sobrecarga.

El demandado se opone a la demanda con base a los siguientes argumentos expuestos de forma sucinta:

-Prescripción de la acción: se trata de una acción de naturaleza personal y sujeta al plazo de prescripción del art. 1964.2 del CC. En el periodo trascurrido entre junio de 2009 hasta el 30 de junio de 2022 no se acordó ninguna medida en relación con el aparato de aire instalado. La acción se encontraría prescrita desde el 17 de junio de 2020.

-El aparato no altera la estética de la fachada ni está situado en zona visible.

-Se alude a la existencia de consentimiento tácito y a la doctrina de los actos propios.

PR IMERO.- Relativo a la prescripción de la acción.

El demandado invoca la prescripción de la acción conforme al artículo 1964 del Código Civil, que antes de la reforma operada por la Ley 42/2015 establecía un plazo de quince años para las acciones personales, reducido a cinco años desde el 7 de octubre de 2015.

Sin embargo, no puede prosperar tal alegación.

Sobre la naturaleza real o personal de la acción entablada tuvo ocasión de pronunciarse el Tribunal Supremo en su sentencia 540/2016 de 14 de septiembre determinando que "las acciones por las que la comunidad reclama la restitución de cualquier elemento común a su estado anterior frente al titular del elemento privativo que pudiera beneficiarse de dicha alteración, es de carácter real y por tanto el plazo de prescripción aplicable a las mismas es el de treinta años establecido en el artículo 1963 del CC ".

Así, el citado precepto establece en su párrafo primero que: "Las acciones reales sobre bienes inmuebles prescriben a los treinta años".

Siendo que la instalación del aparato tuvo lugar en torno al año 2009 la acción no se encontraría prescrita.

Es por ello por lo que la excepción de prescripción planteada debe ser desestimada.

SE GUNDO.- Sobre la alteración inconsentida de elementos comunes y las molestias generadas.

El artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que: "El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador".

Por su parte, el artículo 7.2 faculta a la Comunidad a ejercitar acción de cesación frente a actividades molestas, insalubres o peligrosas.

Del mismo modo, el artículo 9.1 del mismo texto legal recoge, entre las obligaciones de los propietarios, la de "respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos".

Dichos preceptos vienen a limitar las facultades del propietario que, si bien puede utilizar su piso o local como estime pertinente, carece de capacidad no sólo para alterar cualquier parte del resto del inmueble, sino incluso para modificar su propiedad cuando menoscabe la seguridad del edificio, su estructura general o configuración o estado exterior, o se desenvuelva con perjuicio de otro propietario.

No se discute la naturaleza de elemento comunitario de la jardinera en la que se ha anclado el aparato. Como elemento común, su modificación requiere acuerdo de las tres quintas partes de los propietarios, lo que no se ha producido en este caso.

La instalación del aparato de aire acondicionado supone una alteración estética evidente, como acredita el informe pericial del arquitecto D. Alexis y como reiteradamente ha venido reconociendo la jurisprudencia (por todas, SAP de Madrid de 6 de noviembre de 2007).

Como señaló el perito, la sustitución del aparato inicial por uno nuevo no hizo más que agravar los problemas señalados:

-En cuanto a la ruptura de la estética del edificio, tanto el aparato antiguo como el nuevo se instalaron en la fachada principal. El color blanco del dispositivo contrasta claramente con el de la pared del edificio, más todavía en el caso del instalado este año.

-Sobre el ruido, explicó el Sr. Alexis que el aparato instalado en 2025 emite más decibelios, según fabricante, que el que se había instalado inicialmente.

-Por su parte, los registros de incidencias y las fotografías aportadas acreditan la existencia goteos y humedades que afectan a la convivencia y a la salubridad del inmueble. El perito expuso que las humedades en la zona de las escaleras se sitúan precisamente al otro lado de la zona donde el aire acondicionado se encuentra instalado, sin que exista una causa alternativa que explique los desconchados en la pintura. Igualmente, a la vista de las fotografías se aprecian manchas de agua en la propia jardinera que no pueden ser debidas a la lluvia por encontrarse la zona completamente retraída hacia el interior.

-Finalmente, la colocación de un nuevo elemento con un peso elevado y que genera vibraciones y movimiento sobre una zona diseñada para un fin distinto -como es la colocación de plantas- genera un evidente riesgo a futuro de aparición de grietas o desprendimientos, tal y como explicó el perito.

En definitiva, la instalación inconsentida no sólo vulnera la prohibición de alterar elementos comunes, sino que genera molestias objetivas que justifican la acción de la Comunidad.

TE RCERO.- Consentimiento tácito, actos propios e inexistencia de abuso de derecho.

No puede prosperar la alegación del demandado relativa a la existencia de consentimiento tácito y actos propios de la Comunidad.

El tema relativo al consentimiento tácito en supuestos como el presente, ha sido objeto de estudio y resolución por parte del Tribunal Supremo en su sentencia de 10 de abril de 2014 ,en el siguiente sentido: "Como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de junio de 2013 , es esta una de las cuestiones más conflictivas y problemáticas en el ámbito de las obras comunitarias, pues en muchos supuestos en los que se solicita por la comunidad la retirada de algún elemento colocado por un comunero, y en especial: rótulos, carteles, tejados, ocupación de elementos comunes (patios, portales bajos de escaleras), se invoca que concurre un consentimiento tácito de la comunidad. Nos referimos tanto a los supuestos de aceptación por la Comunidad de situaciones de hecho que implican un uso continuado y público de elementos comunes ( SAP Palencia 28enero 1999 , Guadalajara de 8 marzo 2002 y STS de 28 de abril 1992 ) sin reacción más o menos mediata, como a los supuestos, de ordinario concurrentes con aquellos, de aquiescencia tácita de modificaciones del Título Constitutivo análogos a los que se litigan ( STS 31 octubre 1990 y de 5 de marzo 1998 ).

Por ello, se debe de considerar, como punto de partida, que la comunidad que ejercita su derecho tan tardíamente que la otra parte pudo efectivamente pensar que no iba a actuarlo, está vulnerando, tanto el deber de actuar conforme a los actos propios, como el retraso desleal y las normas éticas que deben informar el ejercicio de los derechos, lo que determinan que el ejercicio del derecho se torne inadmisible, con la consiguiente posibilidad de impugnarlo por antijurídico al amparo de la preceptiva contenida en el art. 7.1 del Código Civil .

Por consentimiento tácito, podemos entender que concurre en la comunidad en relación con las obras indebidas cuando, aun sin exteriorizar de modo directo su querer mediante la palabra escrita u oral, la comunidad adopta una determinada conducta que, al presuponer el consentimiento por una deducción razonable basada en los usos sociales, ha de ser valorada como expresión de la voluntad interna, lo que en definitiva constituyen hechos concluyentes ("facta concludentia") y como tales inequívocos que, sin ser medio directo del interno sentir, lo da a conocer sin asomo de duda, de suerte que el consentimiento puede ser tácito cuando del comportamiento de las partes resulta implícita su aquiescencia ( SSTS 22 diciembre de 1992 y 31 de diciembre de 1994 ).

Sobre el tiempo necesario para aplicar la doctrina del consentimiento tácito, es claro que no existe un concreto periodo de tiempo desde el que pueda considerarse que la obra ha devenido lícita por concurrir un consentimiento tácito de la comunidad, pues dependerá de si la cuestión se trató en distintas juntas, de si hubo comunicaciones de la comunidad al comunero, de si hubo requerimiento previo, o si solo se dejó pasar el tiempo sin actividad alguna en orden a poner de manifiesto al comunero lo indebido de la obra realizada y su falta de amparo conforme al art. 7 LPH ".

Difícilmente resulta de aplicación dicha doctrina al caso de autos cuando la Comunidad ha mantenido una oposición constante, como se refleja en las actas aportadas con la demanda y en los requerimientos cursados. No existe tolerancia prolongada ni aquiescencia.

Tampoco cabe apreciar abuso de derecho por parte de la Comunidad.

Como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 31 de octubre de 2013, la aplicación de la doctrina del abuso de derecho a las obras realizadas sin autorización expresa de la comunidad: "D epende de cada caso y de las circunstancias que concurren: no es suficiente con que exista una obra autorizada para que se estimen abusivas todas las acciones que se ejerciten frente a la nuevas alteraciones; sí se considera abuso del derecho cuando, a la vista de las circunstancias, se aprecia la inexistencia de justa causa o de finalidad que no puede considerarse legítima, sin que el que acciona obtenga beneficio alguno y perjudique a otro propietario".

Por su parte, la sentencia del mismo Alto Tribunal de 6 de marzo de 2013 señala que: "La doctrina del abuso de derecho se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y como institución de equidad, exige para poder ser apreciada, una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando efectos negativos (los más corrientes daños y perjuicios), al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho exigiendo su apreciación, una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo). En materia de propiedad horizontal, el abuso de derecho, se traduce en el uso de una norma, por parte de la comunidad o de un propietario, con mala fe, en perjuicio de otro u otros copropietarios, sin que por ello se obtenga un beneficio amparado por la norma. En definitiva, la actuación calificada como abusiva no debe fundarse en una justa causa y su finalidad no ha de ser legítima".

En el presente caso, la acción ejercitada por la demandante no constituye ejercicio abusivo del derecho pues la Comunidad está ejercitando un derecho legalmente reconocido, no únicamente para perjudicar al demandado, sino porque se están produciendo molestias que los demás propietarios no tienen la obligación de soportar. Ello teniendo también en cuenta los esfuerzos de la Comunidad de reiterar al propietario su disconformidad con la instalación del aparato a lo largo de los años, evidenciando la voluntad de evitar acudir a la vía judicial.

En consecuencia, la instalación del aparato de aire acondicionado constituye una alteración inconsentida de un elemento común, generadora de molestias y contraria a la Ley de Propiedad Horizontal, sin que pueda ampararse en la prescripción, en el consentimiento tácito ni en la doctrina de los actos propios.

TE RCERO.- Costas.

En materia de costas, en virtud del principio de vencimiento objetivo del artículo 394 LEC, según el cual "En los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho",corresponde su imposición a la parte demandada.

Por todo lo expuesto,