Sentencia Civil Audiencia Provincial de Alava, de 16 de Septiembre de 2005

^{ANTECEDENTES DE HECHO}

^{PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia núm. 7 de Vitoria se dictó sentencia cuya parte dispositiva dice: "Que desestimando la demanda planteada por el Procurador Sr. Sanchiz, en nombre y representación de Dª Sara, frente a la DIRECCION000 de esta ciudad, representada en autos por la Procuradora Sra. Bajo, debo absolver y absuelvo a la demandada de todos los pedimentos frente a la misma articulados y ello, con expresa imposición de las costas causadas a la parte actora".}

^{SEGUNDO.- Frente a la anterior resolución, se interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación por el Procurador Sr. Sanchíz Capdevila en representación de Dª Sara, recurso que se tuvo por interpuesto mediante providencia de fecha 26.05.05, dándose el correspondiente traslado a la contraparte por diez días para alegaciones, presentando la Procuradora Sra. Bajo Palacio en representación de la DIRECCION000 DE VITORIA-GASTEIZ, escrito de oposición al recurso interpuesto de contrario, elevándose, posteriormente, los autos a esta Audiencia Provincial.}

^{TERCERO.- Recibidos los autos en la Secretaría de esta Sala, mediante proveído de 21.06.05 se mandó formar el Rollo de apelación, registrándose, turnándose la Ponencia y señalándose para deliberación, votación y fallo el día 14 de Julio de 2005.}

^{CUARTO.- En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales fundamentales.}

^{FUNDAMENTOS JURÍDICOS}

^{PRIMERO.- La actora, propietaria de local comercial sito en el NUM000NUM001 de la finca nº NUM002 de la DIRECCION000 de esta Ciudad, expone en su demanda que dicho local cuenta con acceso tanto desde la calle, como desde el pasillo interior que une el portal del edificio y el patio trasero. Como consecuencia de las obras llevadas a efecto en el año 2000 por la propietaria única de las viviendas, tras la rehabilitación de estas, cambió la puerta de acceso desde el portal, donde se encuentran los contadores de luz y tablón de anuncios de la comunidad, al pasillo trasero, poniendo pestillo desde el interior del portal, lo que impide el acceso desde el referido pasillo interior. Asimismo cambió la cerradura de acceso al portal desde la calle, no facilitando a la propietaria del local llave. Por ello ésta solicitó a la comunidad de propietarios que se la facilitara el acceso por tales puertas, tal y como había tenido antes de la rehabilitación, solicitud que la comunidad denegó expresamente en el punto 5º de la reunión celebrado el 15 de enero de 2004. Impugna el referido acuerdo, para que se declare su nulidad y se declare asimismo el derecho de la actora, en su calidad de copropietaria de los elementos comunes del portal, a acceder a éste tanto desde la calle como desde el pasillo trasero, debiendo instalar la comunidad un sistema de cierre con llave, y proveer a la actora de las respectivas copias de llave de las puertas de acceso al portal. Considera que el acuerdo impugnado infringe el 3b) L.P.H., arts. 394 y 396 del Código Civil y la doctrina de los actos propios, el art. 1954 y concordantes del Código Civil y 17.1 L.P.H..}

^{La comunidad demandada contestó a la demanda oponiendo la caducidad de la acción de nulidad, al no ser el acuerdo contrario a ley o los estatutos; sobre el fondo alegó que la actora nunca dispuso de llaves del portal y que en el año 2001 se procedió a la división horizontal del edificio y se aprobaron los estatutos con la participación de la actora. En la descripción del local propiedad de la actora solo se hace mención a su trastienda y retrete y a que tiene acceso directo e independiente por la calle de situación. Asimismo en la distribución de gastos los propietarios de locales de planta baja quedan excluidos de los ocasionados por los servicios y mantenimiento del portal, escalera y ascensor.}

^{La sentencia de instancia desestima la demanda al considerar que la actora solo ha tenido reconocido a lo largo del tiempo un único acceso por la calle de situación, como consta en la escritura de constitución del régimen propiedad horizontal, y si tuvo llave del portal lo fue por mera tolerancia de los propietarios; asimismo estima que los estatutos contienen una previsión de exención para los propietarios de los locales de planta baja en el pago de los gastos ocasionados por los servicios y mantenimiento del portal, escaleras y ascensor, lo que conlleva la consecuencia de que dichos comuneros carezcan del derecho de utilización de dichos elementos.}

^{En el recurso de apelación la actora reitera los argumentos esgrimidos en la instancia y sustancialmente incide en la inexistencia en el título constitutivo de la propiedad horizontal de disposición alguna que prohíba al propietario del local entrar en el portal desde la calle o salir a través de él, lo que a su juicio tampoco puede deducirse de la exención en el pago de gastos.}

^{SEGUNDO.- Dando respuesta en primer término a la cuestión sobre caducidad de la acción opuesta por la demandada, sobre la base del art. 18.3 L.P.H., al entender que el acuerdo de la Comunidad no vulnera la Ley ni los Estatutos, debe ponerse de relieve el contenido literal del suplico en cuanto la acción ejercitada en la demanda, interpuesta el 25 de octubre de 2004, pretende que se declare la nulidad del acuerdo 5º de la Junta de Propietarios de 15 de enero de 2004. La base jurídica de tal reclamación se estructura con cita del art. 18.1.a) L.P.H., por entender que el acuerdo impugnado vulnera los art. 3 b) y 17.1 L.P.H., y 394, 396 y 1954 del Código Civil. Por tanto, sin perjuicio de la procedencia de la demanda en cuanto al fondo, ha de entenderse que la acción no había caducado, pues la demanda se presentó dentro del plazo de un año que para la impugnación de los acuerdo contrarios a la Ley o a los Estatutos establece el mencionado art. 18.3 L.P.H., en relación con el apartado 1.a) del mismo, que como argumento jurídico se cita en la demanda.}

^{TERCERO.- La demandada, sobre la base de su título de propiedad, ejerce una acción de nulidad del acuerdo de la Comunidad de Propietarios en virtud del cual se le deniega expresamente las llaves del portal, al entender que la propietaria del local con acceso directo desde la calle carece de derecho al uso del mismo.}

^{Conforme resulta del art. 396 del Código Civil "los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles".}

^{De dicha norma cabe destacar que el derecho de copropiedad sobre los elementos comunes, en su esencia, aparece vinculado a la propiedad de un elemento privativo, independientemente de que el acceso a éste lo sea desde un elemento común o directamente desde la vía pública. Asimismo entre otros elementos comunes dicha norma se refiere al portal, pasos, patios y recintos destinados a contadores. Elementos comunes que son necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio.}

^{Del mismo modo el art. 3.b) de la Ley de Propiedad Horizontal establece el mencionado derecho de copropiedad sobre los elementos comunes. Elementos sobre los cuales, conforme resulta del art. 5 L.P.H., "el título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad".}

^{Si bien el título constitutivo que conforma la comunidad de autos, al describir el local propiedad de la actora, hace una referencia al acceso directo desde la calle, sin embargo nada consta en él, ni en los estatutos en relación al uso del portal, ni normas reguladoras del mismo ni restricciones, limitaciones o usos privativos excluyentes. Tampoco consta que la Comunidad conforme al art. 6 L.P.H. estableciera normas concretas sobre el uso del portal. En consecuencia el derecho de copropiedad sobre ese elemento común faculta a todos y cada uno de los propietarios para el "uso adecuado" del mismo, art. 9.1.a) L.P.H.. Si además, como se ha dicho, en el portal se encuentra el armario registro de contadores del consumo eléctrico y el tablón de anuncios de la Comunidad, es evidente que ninguna restricción puede poner la demandada en orden al uso no solo adecuado sino necesario del portal.}

^{Deducida del título y de la ley esa facultad en términos genéricos, no limitada expresamente conforme cabría establecerse dentro de una razonable adecuación del uso, bien en el mismo título, los estatutos o acuerdo de la Comunidad regularmente adoptado, la posible restricción del derecho no puede deducirse por la simple constancia de que el local tiene acceso desde la calle, pues tal circunstancia es ajena a la cuestión debatida, ninguna relación tiene con el uso del portal, y solamente cabría entender que lo realmente restringido sería la eventual alteración de configuración de éste si la propietaria del local pretendiera abrir algún hueco desde su propiedad al portal, limitación que resulta directamente del art. 7.1 L.P.H..}

^{De otra parte la exención de gastos correspondientes a los servicios y mantenimiento del portal, escaleras y ascensor, sin ninguna otra referencia al uso del mismo, no supone ningún efecto restrictivo del derecho de copropiedad que corresponde a todos los propietarios. La referida concreción de la voluntad comunitaria en esa regla sobre la distribución de gastos no es sino expresión de la ponderada valoración que al establecer tanto la cuota de participación de cada uno, como las normaza relativas a instalaciones, servicios y gastos han de hacer teniendo en cuenta, entre otros parámetros, el uso que se presuma racionalmente va a efectuar cada propietario de los servicios o elementos comunes, art. 5 L.P.H.. En ese sentido es razonable la exención referida, ante la previsible baja intensidad del uso que los propietarios de locales situados en el bajo harán del portal y prácticamente ninguno respecto a escaleras y ascensor. Por tanto debe reiterarse que en nada cabe deducir de ese hecho una consecuencia limitativa del derecho del copropietario.}

^{De otra parte cabe destacar que como establece la sentencia de instancia, en contra de lo argumentado por la demandada, la actora en su calidad de propietaria del local y anteriormente, antes de adquirirlo por compra, su padre como arrendatario, dispusieron de las llaves del portal, pues así aparece acreditado con la testifical. Hecho que no puede interpretarse como mero acto de tolerancia, pues al vender el local si hizo bajo esa situación de hecho, pero con la singularidad de que, aun no constituida formalmente la comunidad, desde el momento de dividirse la propiedad del edificio en locales o viviendas susceptibles de aprovechamiento independiente surge el derecho inherente de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, conforme resulta del art. 396 del Código Civil. En razón de ello la participación de la actora al momento de otorgar la escritura de división horizontal dota de plena eficacia jurídica esa situación, en cuanto a la copropiedad, sin que conste, como se ha dicho, la existencia de limitación al derecho de uso en relación determinado o determinados elementos comunes, más concretamente respecto al portal. Por tanto no puede entenderse que al otorgar la escritura la actora renunciara a derecho alguno, pues la renuncia de los derechos, art. 6º.2º del Código Civil, conforme reiterada jurisprudencia, para que se eficaz, ha de producirse de forma explícita, clara y terminante, no pudiéndose deducir de expresiones de dudosa significación, SS.TS. 30 junio de 1.965 y 7 abril 1.986. La renuncia al derecho es aquella manifestación de voluntad que lleve a cabo el titular de un derecho por cuya virtud hace dejación del mismo, siendo evidente que dicha renuncia, aparte de tener que ser personal, ha de revestir en cuanto a la forma, las características de ser clara, terminante e inequívoca, como expresión indiscutible de criterio de voluntad determinante de la misma, admitiéndose no sólo la forma escrita y expresa, sino también la tácita, mediante actos concluyentes igualmente claros e inequívocos, S.TS. 16 de octubre de 1987. A tal efecto, no constando una renuncia expresa, no cabe considerar que la referida exención de determinados gastos fuera contrapartida o consecuencia de la renuncia, pues no se puede considerar un acto concluyente sobre la voluntad presunta cuando, como asimismo se ha dicho, la exención en determinados gastos y la determinación de cuotas responde a la ponderación de otros parámetros, cual sería el bajo uso previsible, que indudablemente condicionaron esa decisión común, pero en nada la voluntad limitadora del derecho de uso adecuado o la voluntad de renunciar a una de las facultades inherentes al derecho de copropiedad.}

^{CUARTO.- Por lo expuesto y razonado debe estimarse el recurso, en cuanto es procedente la demanda en relación a la nulidad interesada, pues la Comunidad de Propietarios al negar el derecho de la actora a hacer uso del portal, denegando la entrega de llaves "por carecer de derecho" como literalmente expresa el acuerdo nº 5 de 15 de enero de 2005, infringió la ley, en concreto los mencionados arts. 3.b) y 18.1.a) L.P.H. y art. 396 del Código Civil. Con lo cual dicho acuerdo debe declarase nulo y sin efecto.}

^{La estimación de la demanda en cuanto a la nulidad del referido acuerdo lleva implícito el reconocimiento del derecho de la actora a disponer de las llaves de acceso al portal, lo que sin embargo no supone el reconocimiento de un uso abusivo. Debe además aclararse que la concreta disposición sobre los sistemas y elementos de cierre o seguridad del portal es competencia de la junta de propietarios, si bien siempre lo será facilitando el ejercicio del derecho de uso de cada uno de ellos. En consecuencia se ha de reconocer el derecho de la actora a poseer los medios necesarios que le permitan hacer uso del portal conforme a sus necesidades y en concreto la llave o llaves de acceso al portal.}

^{QUINTO.- La sustancial estimación de la demanda y del recurso es causa suficiente, conforme a lo dispuesto en los arts. 394 y 398 L.E.C., para imponer a la demandada las costas de la instancia y no hacer especial declaración sobre las causadas con la apelación.}

^{Vistos los artículos citados y demás disposiciones de general y pertinente aplicación}

^FALLAMOS

^{ESTIMANDO EL RECURSO DE APELACIÓN INTERPUESTO POR DÑA. Sara CONTRA LA SENTENCIA DICTADA EN EL JUICIO ORDINARIO SEGUIDO BAJO NUM. 728/04 ANTE EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUM. SIETE DE VITORIA-GASTEIZ, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS LA MISMA DEJÁNDOLA SIN EFECTO Y EN SU LUGAR ESTIMANDO SUSTANCIALMENTE LA DEMANDA INTERPUESTO POR DÑA. Sara CONTRA DIRECCION000 DE VITORIA-GASTEIZ, DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NULO EL ACUERDO DE LA COMUNIDAD Nº 5 DE 15 DE ENERO DE 2004, ASIMISMO DEBEMOS DECLARAR EL DERECHO DE LA ACTORA A ACCEDER A LOS ELEMENTIOS COMUNES QUE NO TENGAN ATRIBUIDO UN USO PRIVATIVO Y POSEER LAS LLAVES NECESARIAS. SE IMPONEN A LA DEMANDADA LAS COSTAS DE LA INSTANCIA Y NO SE HACE ESPECIAL DECLARACIÓN SOBRE LAS CAUSADAS CON LA APELACIÓN.}

^{Frente a la presente resolución no cabe interponer recurso ordinario de clase alguna.}