Sentencia Civil Audiencia Provincial de Alicante, de 04 de Febrero de 2004

^{ANTECEDENTES DE HECHO}

^{PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Denia en los referidos autos, tramitados con el núm. 8/02, se dictó sentencia con fecha 30 de Abril de 2002, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "QUE ESTIMANDO INTEGRAMENTE LA DEMANDA, DEBO DECLARAR Y DECLARO nulo el acuerdo adoptado en junta de propietarios de 5 de octubre de 2.001, consistente en mantener cerradas con llave las dos puertas más próximas a las piscinas, del vallado que las circunda, SÓLO RESPECTO A LA PUERTA MÁS PRÓXIMA A LA PRISCINA GRANDE QUE ESTÁ JUNTO A LA INFANTIL, con imposición de costas a la parte demandada".}

^{SEGUNDO.- Contra dicha resolución, se preparó recurso de apelación por la parte demandada en tiempo y forma, formalizándose en el plazo previsto. Fue admitido, dándose traslado a la parte contraria que se opuso al mismo, y previo emplazamiento a las partes se elevaron los autos a este Tribunal, donde quedó formando el Rollo núm. 579-A/03, en el que se señaló para la deliberación y votación el día 3 de Febrero de 2004, en el que tuvo lugar al no considerarse necesaria la celebración de vista por este Tribunal.}

^{TERCERO.- En la tramitación de esta instancia, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.}

^{VISTO, siendo Ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª. Visitación Pérez Serra .}

^{FUNDAMENTOS DE DERECHO}

^{PRIMERO.- Antes de abordar los motivos que se exponen en el recurso de apelación planteado por la Comunidad de Propietarios demandada es necesario dejar constancia de las siguientes circunstancias en relación al vallado de las piscinas y cierre de las puertas instaladas en el mismo.}

^{Así, en el apartado de Ruegos y Preguntas de la Junta celebrada el 3 de Octubre de 1994 se expuso que en verano personas ajenas a la Comunidad utilizaban la piscina, lo que únicamente había podido evitarse durante el tiempo que la Comunidad tuvo contratado un servicio de vigilancia, añadiéndose en el acta que "Por este motivo será inevitable construir una valla alrededor de la piscina. El presidente y el consejo rector junto con el administrador elaborarán un proyecto sobre el modo de realizar esta valla".}

^{En la celebrada el año siguiente figura en el acta que "El vallado de la piscina grande, que se decidió el año pasado, ya está hecho. Dado que este verano no se ha podido alquilar el restaurante ha sido necesario dejar abierta una puerta para permitir el acceso al bar de la piscina."}

^{Pese a que en dichas actas no se reseña la aprobación del acuerdo relativo a la construcción del vallado, ha de concluirse, en contra de lo que parece sustentar la actora en el hecho Séptimo de la demanda, que no se ha discutido hasta la demanda que origina estos autos, presentada en el año 2002, que existió un acuerdo que permitió esa instalación y que el mismo devino firme al no constar ni alegarse que hubiera sido impugnado en el plazo de 30 días que entonces establecía el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960.}

^{Por lo tanto, la impugnación se centró únicamente en el acuerdo adoptado en la Junta celebrada el 5 de Octubre de 2001, punto 10º, en virtud del cual la Comunidad decidió que permanecieran cerradas con llave las puertas de acceso del vallado de ambas piscinas, de adultos e infantil.}

^{La sentencia apelada consideró nulo ese acuerdo, argumentando en línea de lo sostenido en la demanda que, aun cuando podía encuadrarse en aquellos que exigen mayoría como acto de administración, el mismo implicaba una modificación del artículo 17 de los Estatutos, que no había sido adoptada por el quórum exigido en el artículo 17.1º de la Ley de Propiedad Horizontal por lo que declaró su nulidad, si bien referido únicamente a la puerta más próxima a la piscina grande.}

^{El artículo 17 que la Juzgadora considera modificado de hecho con el acuerdo impugnado establece textualmente lo siguiente: "Los locales (serán destinados) a cualquier lícito comercio o industria que esté relacionada con la prestación de servicios a la Urbanización, sin que ello suponga prohibición de contratación de los mismos ajenas a la misma".}

^{SEGUNDO.- En el primer motivo alega la Comunidad de Propietarios el error en la aplicación de los artículos 17 y 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.}

^{Comparte la Sala los argumentos contenidos en el Fundamento de Derecho Segundo de la sentencia apelada, pues en efecto, el acuerdo de cerrar con llave las puertas de la piscina para evitar que sean utilizadas por personas ajenas a la Comunidad puede adoptarse por simple mayoría, y así lo ha venido entendiendo el Tribunal Supremo desde la sentencia de 14 noviembre 1980, que convalidó el acuerdo adoptado por la Junta General para instalar unas portillas metálicas en la calle particular del edificio constituido en régimen de propiedad horizontal, entendiendo que no modificaba el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal del edificio en cuestión, ni supone acto de disposición de un elemento común, en cuanto va dirigido únicamente a arbitrar las medidas necesarias para lograr un más adecuado de la «calle particular», a la vez que para velar por el mantenimiento de dicho servicio en relación con el régimen general del edificio, como acto de administración; también la de 15 febrero 1988 y en igual sentido se pronuncia la de fecha 31 marzo 1995, que califica este tipo de obras como necesarias, no modificativas y extraordinarias en vista de su finalidad de impedir el acceso a la finca de personas extrañas y garantizar la mejor y más segura convivencia de los comuneros, doctrina seguida posteriormente en la Sentencia de 19 de noviembre de 1996 y en las Audiencias por las de Toledo en sentencia de 13 de octubre de 1998 y en la de esta Sala de 21 de julio de 1997.}

^{Ahora bien, habida cuenta de las circunstancias concurrentes no pueden aceptarse los razonamientos en virtud de los cuales la Juez a quo considera infringido el citado artículo 17 de los Estatutos, ya que la decisión de que las puertas estén cerradas con llave, facilitando, como es lógico, copia de esta a los comuneros, incluida la mercantil actora, en modo alguno afecta a la utilización de los elementos de su propiedad enclavados en la Urbanización y dedicados a la hostelería.}

^{Dice la sentencia que el acuerdo supone privar de hecho a la actora de la posibilidad de contratar con terceros que le reconoce esa norma estatutaria e incluso restringir la clientela entre los propios comuneros, que tendrán que dar un rodeo, y descarta incluso que la instalación de un sistema de apertura electrónica es restrictivo para la eventual clientela por la molestia que implica tener que llamar a un timbre para acceder a un establecimiento abierto al público.}

^{Esas argumentaciones no pueden ser asumidas por la Sala, y debe dejarse claro que la Comunidad actúa dentro del marco de las competencias que le confiere el artículo 14, e) de la Ley de Propiedad Horizontal al acordar una medida que redunda en el mejor servicio común, para cuya adopción no era necesaria la unanimidad al no implicar modificación alguna de los Estatutos, por lo que debe encuadrarse en la regla 3ª del artículo 17 y no en la primera.}

^{El acuerdo no impide el uso de los establecimientos a personas ajenas a la Comunidad, sino que pretende que ese acceso no sea indiscriminado, lo que implica que serán los titulares de esos establecimientos los que deban facilitar el acceso a sus clientes y responsabilizarse de su actuación en las instalaciones comunitarias, sin la mínima molestia que pueda implicar obste a la legalidad del acuerdo impugnado, cuando constan en las actas aportadas los problemas que ha de soportar la Comunidad precisamente por el acceso indiscriminado que se relata, máxime cuando cada vez está más extendido el cierre de muchos establecimientos a los que se accede cuando desde el interior se facilita el acceso, con objeto de controlar el mismo, y cuando además, lo que se enclava en el interior son además del bar, las piscinas, se evidencia que la actuación de la Comunidad ha de ser respaldada por el peligro que puede implicar.}

^{La instalación del vallado y puertas desde el año 1994 tiene como finalidad precisamente la que la Comunidad explicitó en el acuerdo impugnado, es decir, que permanezcan cerradas, sin que ello obste al uso que viene haciendo la actora de sus establecimientos, teniendo la misma la posibilidad de abrir la puerta a quien considere oportuno, pero no puede pretender que la Comunidad admita que las puertas estén siempre abiertas con las consiguientes dificultades y peligros que ello entraña, procediendo, en consecuencia, la estimación del recurso.}

^{TERCERO.- Las costas de la instancia se imponen a la parte actora, sin hacer declaración respecto a las de esta alzada, según disponen los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000}

^{VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación.}

^{Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.}

^{PARTE DISPOSITIVA}

^{FALLAMOS: Que estimando el recurso de apelación deducido contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Denia de fecha 30 de Abril de 2002 en las actuaciones de que dimana el presente Rollo, debemos revocar y revocamos dicha resolución, y en su lugar, debemos desestimar y desestimamos la demanda planteada por Construcciones Hispano Germanas S.A. contra la Comunidad de Propietarios de la URBANIZACIÓN000 , imponiendo a la parte actora las costas de la instancia y sin hacer declaración respecto a las de esta alzada.}