Sentencia Civil 57/2023 Audiencia Provincial Civil de Alicante nº 9, Rec. 573/2022 de 06 de febrero del 2023

PRIMERO.- Objeto del recurso

La sentencia recurrida, tras analizar la normativa y jurisprudencia que estima de aplicación, desestima la demanda, por cuanto no considera acreditado el incumplimiento contractual de la parte demandada, que la opción de compra no se ha ejercitado adecuadamente por la actora, que no procede el abono de daños y perjuicios reclamados por cuanto se trata de reparaciones propias de mantenimiento y conservación del inmueble que corresponden al arrendatario y que no fueron comunicadas previamente a los arrendadores, y que no consta que la vivienda resultare inhábil para su destino. Todo ello en los términos que constan en la resolución recurrida.

Por la parte actora se recurre dicha resolución, alegando en esencia, error en la valoración de la prueba, por cuanto de las pruebas practicadas, entiende que las humedades de la vivienda, las continuas fugas que se han producido en la misma, el levantamiento de los pavimentos, la existencia de carcoma y filtraciones en la cubierta del inmueble, hacen la vivienda inhabitable, y ello debe dar lugar a la resolución del contrato. Que los daños acaecidos exceden de la mera conservación o mantenimiento del inmueble, lo que justifica la resolución del contrato de opción de compra, al habérsele entregado a la actora una cosa por otra. Todo ello en los términos que constan en el recurso de apelación interpuesto.

Por la parte demandada se opone a dicho recurso, e incide con sus argumentos en el acierto de la resolución recurrida, todo ello en los términos que constan en el escrito de oposición al recurso de apelación.

SEGUNDO .- En relación a la interpretación de los contratos y sobre la valoración de la prueba. Jurisprudencia aplicable.

A este respecto, procede indicar que en relación con la interpretación de los contratos efectuada por el juzgado de instancia, debemos tener en cuenta que, esta sala, en su sentencia de fecha 15 de abril de 2019 señalábamos que la STSupremo de 13 de diciembre de 2012 establecía: "Esta Sala ha establecido que: Dejando al margen cuestiones formales, es doctrina constante de esta Sala que la interpretación de los contratos constituye función de los tribunales de instancia, por lo que la realizada por estos ha de prevalecer y no puede ser revisada en casación en la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por aquella en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico, irracional o arbitrario, sin que haya lugar a considerar infringidas las normas legales sobre interpretación de los contratos cuando, lejos de combatirse una labor hermenéutica abiertamente contraria a lo dispuesto en dichas normas o al derecho a la tutela judicial efectiva -por prescindir de las reglas de la lógica racional en la selección de las premisas, en la elaboración de las inferencias o en la obtención de las conclusiones-, el recurrente se limita en su recurso a justificar el desacierto de la apreciación -inherente a la labor interpretativa- realizada por el tribunal de instancia, con exclusivo propósito de sustituir una hipotética interpretación dudosa por sus propias conclusiones al respecto, ya que también se ha dicho reiteradamente por la jurisprudencia que lo discutible no es lo oportuno o conveniente, sino la ilegalidad, arbitrariedad o contradicción del raciocinio lógico, siendo así que en estos casos deberá prevalecer el criterio del tribunal de instancia por no darse esa abierta contradicción aunque la interpretación acogida en la sentencia no sea la única posible, o pudiera caber alguna duda razonable acerca de su acierto o sobre su absoluta exactitud ( SSTS, entre las más recientes, de 6 de febrero de 2007 [RC nº. 941/2000 ], 13 de diciembre de 2007 [RC nº 4994/2000 ], 21 de noviembre de 2008 [RC n.º 2690/2002 ], 20 de marzo de 2009 [RC n.º 128/2004 ], 19 de diciembre de 2009 [RC n.º 2790/1999 ], 5 de mayo de 2010 [RC n.º 699/2005 ], 1 de octubre de 2010 [RC n.º 633/2006 ] y 16 de marzo de 2011 [RC n.º 200/2007 ]).""

En la misma línea se ha pronunciado la reciente STS de fecha14/09/2021 cuando dice:"... es doctrina constante de esta Sala que la interpretación de los contratos constituye función de los tribunales de instancia, por lo que la realizada por estos ha de prevalecer y no puede ser revisada en casación en la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por aquella en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico, irracional o arbitrario, sin que haya lugar a considerar infringidas las normas legales sobre interpretación de los contratos cuando, lejos de combatirse una labor hermenéutica abiertamente contraria a lo dispuesto en dichas normas o al derecho a la tutela judicial efectiva - por prescindir de las reglas de la lógica racional en la selección de las premisas, en la elaboración de las inferencias o en la obtención de las conclusiones-, el recurrente se limita en su recurso a justificar el desacierto de la apreciación- inherente a la labor interpretativa- realizada por el tribunal de instancia, con exclusivo propósito de sustituir una hipotética interpretación dudosa por sus propias conclusiones al respecto."

En relación a la valoración de la prueba. Constituye criterio reiterado en esta Sección que la doctrina referida a la valoración de la prueba en la segunda instancia, establece que cuando de valoraciones probatorias se trata, debe prevalecer, en virtud del principio de inmediación, la valoración de la prueba realizada por el Juzgador de instancia, salvo que aparezca claramente que: a- existe una inexactitud o manifiesto error en la apreciación de la prueba; b- el propio relato fáctico es oscuro, impreciso o dubitativo, ininteligible, incompleto, incongruente o contradictorio, puesto que lo discutible no es lo oportuno o conveniente, sino la ilegalidad, arbitrariedad o contradicción del raciocinio lógico, lo cual en este supuesto no concurre.

En relación al alegado error en la valoración de la prueba, procede reiterar el criterio expresado en esta sección en sentencias de 18 de septiembre y 20 de diciembre de 2018, que resolvieron "Con carácter previo debemos significar que según consolidada jurisprudencia del TS ( STS de 8 de abril de 2014, con cita de las SSTS de 18 de febrero de 2013 y 4 de enero de 2013, entre las más recientes) la valoración de la prueba corresponde en principio a la Sala de instancia, debiéndose reducir su examen en esta sede a problemas de infracción en concreto de una regla de valoración, al error patente y a la interdicción de la arbitrariedad o irrazonabilidad; de forma que procede la revisión probatoria: a) cuando se ha incurrido en un error patente, ostensible o notorio; b) cuando se extraigan conclusiones contrarias a la racionalidad, absurdas o que conculquen los más elementales criterios de la lógica o se adopten criterios desorbitados o irracionales; c) cuando se tergiversen las conclusiones periciales de forma ostensible, o se falsee de forma arbitraria sus dictados, o se aparte del propio contexto o expresividad del contenido pericia; y d) cuando se efectúen apreciaciones arbitrarias; sin que le sea factible al recurrente, en los casos de valoración conjunta de la prueba, desarticularla para ofrecer sus propias conclusiones o deducciones. En línea con lo anterior, se encuentra igualmente consolidada la doctrina que declara ( STS de 8 de abril de 2014): a) que la valoración de la prueba y la motivación de la sentencia son dos cuestiones diversas que no pueden tratarse conjuntamente ni mezclarse ( STS 3 de noviembre de 2009, y 25 de noviembre de 2010) y que el hecho de que en la sentencia impugnada no se tome en consideración determinado o determinados elementos de prueba, relevantes a juicio de la recurrente, carece de trascendencia en relación con el cumplimiento del requisito de motivación y es suficiente que el tribunal razone sobre aquellos elementos a partir de los cuales obtiene sus conclusiones, sin necesidad de que se refiera de manera exhaustiva a todos los medios de prueba obrantes en los autos ( STS de 8 de julio de 2009 y 25 de noviembre de 2010) ".

Igualmente la sentencia dictada por esta Sección de 16 de junio de 2018, resolvió " Es decir, este tribunal en apelación puede valorar de modo completo y de forma distinta las pruebas obrantes en la causa, llegando a conclusiones contrarias a las de instancia, más si el criterio del tribunal a quo es razonable y sus conclusiones vienen suficientemente respaldadas por la prueba practicada y convencen suficientemente al tribunal de alzada, cual aquí sucede, no debe acogerse el punto de vista del apelante, solucionando el conflicto de modo diferente al de instancia con otra valoración de la prueba y consecuente argumentación, aunque pueda ser igualmente razonable".

Ciertamente, estos criterios se aplican desde el punto de vista de que el recurso de casación es de naturaleza extraordinaria, pero ello no quita que también puedan tenerse en cuenta por el tribunal de apelación, a modo de referencias para ayudar a determinar la bondad de la valoración de la prueba en el particular de las periciales concurrentes

En suma, el principio de inmediación, que aparece en la anterior LEC y con mayor énfasis en la nueva LEC, que informe el proceso civil debe concluir "ad initio" por el respeto a la valoración probática realizada por el juzgador de instancia salvo, excepción, que aparezca claramente que, en primer lugar, exista una inexactitud o manifiesto error en la apreciación de la prueba o, en segundo lugar, que el propio relato fáctico sea oscuro, impreciso o dubitativo, ininteligible, incompleto, incongruente o contradictorio. Prescindir de todo lo anterior es sencillamente pretender modificar el criterio del juzgador por el interesado de la parte recurrente.

TERCERO.- En relación a la calificación e interpretación del contrato.

Partiendo de los parámetros fijados en el fundamento precedente, debemos tener en cuenta que en el presente supuesto, una lectura desinteresada del contrato que sirve de base a la reclamación de la actora, que se aporta con ella demanda, revela, no solo por su denominación, sino también por su contenido, que nos encontramos ante un contrato de arrendamiento con opción de compra, pues se contiene en el mismos todos los elementos esenciales definitorios tanto del arrendamiento, como de la opción de compra, diferenciándose lo que es la figura del arrendamiento, y la opción de compra, así como la forma y tiempo en que esta última debía de ser ejercitada.

Partiendo de las precedentes consideraciones, hemos de tener en cuenta que, tal y como se razona en la sentencia recurrida, que las normas interpretativas de los contratos son las contenidas en los arts 1281 y ss del CC, siendo la interpretación literal del contrato el criterio preferente de la interpretación, según reseña la sentencia del TS de fecha 01/03/2018, por lo que las alegaciones que se efectúan en el recurso sobre el extremo de que el juzgado ha dado prevalencia al tenor literal del acuerdo, no supone infracción de doctrina jurisprudencial alguna.

Por otra parte, debemos tener en cuenta que el art 1283 del CC dice: "... Cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deberán entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre que los interesados se propusieron contratar".

Por tanto, si el punto de partida de la interpretación es la letra de la cláusula o cláusulas del contrato, tal como dispone el primer párrafo del art. 1281: si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas ( STS 30-9-2003). A estos efectos conviene recordar con la STS de 1 de diciembre 2006 que "La doctrina jurisprudencial más general ha señalado que las normas o reglas de interpretación de los contratos contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil, constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, de las cuales, tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al párrafo primero del artículo 1281 del mismo texto legal, de tal manera de que si la claridad de los términos de un contrato no dejan dudas sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entre en juego las restantes reglas de los artículos siguientes, que vienen a funcionar con carácter subsidiario, respecto a la que preconiza la interpretación literal ( Sentencias de 24 de mayo de 1991 y 1 de julio de 199) Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2003. En igual sentido las Sentencias de 18 de julio de 2002, 13 de diciembre de 2001, 12 de julio de 2001, 11 de julio de 2000, 24 de junio de 1999, 18 de mayo de 1998, 4 de diciembre de 1997, 2 de septiembre de 1996, 28 de julio de 1995, 2 de julio de 1993 y 10 de mayo de 1991, así como la antes indicada de 1 de marzo de 2018.

Este criterio, ha sido reiterado en la reciente sentencia del TS de fecha 21/12/2021 en la que se señala que: "... Como hemos recordado en otras ocasiones, por ejemplo en la sentencia156/2020, de 6 de marzo , aunque cabe fundar un motivo de casación en la infracción de las reglas de interpretación consagradas en los arts. 1281 y ss. del Código Civil , la infracción denunciada no debe ser una mera excusa para solicitar un nuevo enjuiciamiento del asunto y, en concreto, una revisión de la interpretación del contrato.

La interpretación de los contratos corresponde al tribunal de instancia y no puede ser revisada en casación en tanto no se haya producido una vulneración de la normativa que debe ser tenida en cuenta en la interpretación de los contratos. Queda fuera del ámbito del recurso toda interpretación que resulte respetuosa con los imperativos que disciplinan la labor del intérprete, aunque no sea la única admisible ( sentencias 389/2013,de 12 de junio ; y 786/2013, de 19 de diciembre ).

...En el presente recurso, los artículos que se denuncian infringidos se refieren a la interpretación de los contratos, los arts. 1281 y 1283 CC . Conforme al art. 1281 CC :

"Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará sentido literal de sus cláusulas.

"Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas".

Y el art. 1283 CC dispone lo siguiente:

"Cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deberán entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre que los interesados se propusieron contratar".

La jurisprudencia sobre el alcance del criterio de interpretación gramatical, consagrado en el primer párrafo del art. 1281 CC , en relación con el resto de los criterios legales, se haya contenida en la sentencia 13/2016, de 1 de febrero , que cita las anteriores sentencias 294/2012, de 18 de mayo , 27/2015, de 29 de enero :

"El principio rector de la labor de interpretación del contrato es la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes. Esta búsqueda de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas, de ahí que la interpretación sistemática ( art. 1285 CC ) constituya un presupuesto lógico-jurídico de esta labor de interpretación.

"No obstante, el sentido literal, como criterio hermenéutico, es el presupuesto inicial, en cuanto que constituye el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato.

"Cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención de los contratantes, la interpretación literal no sólo es el punto de partida sino también el de llegada del fenómeno interpretativo, e impide que, comer pretexto de la labor interpretativa, se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. A ello responde la regla de interpretación contenida en el párrafo primero del art. 1281 CC ("si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas").

"Pero, en otro caso, la interpretación literal también contribuye a mostrar que el contrato por su falta de claridad, por la existencia de contradicciones o vacíos, o por la propia conducta de los contratantes, contiene disposiciones interpretables, de suerte que la labor de interpretación debe seguir su curso, con los criterios hermenéuticos a su alcance ( arts. 1282 - 1289 CC ), para poder dotar a aquellas disposiciones de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual..".

En el presente supuesto, lo cierto es que, tal y como razona la sentencia de instancia, y antes ya ha sido apuntado por esta sala, no existe elemento alguno en el contrato que haga necesario acudir a otros criterios interpretativos, que no sea el tenor literal del contrato, por cuanto los términos son claros al respecto, y la denominación que al mismo le dan las partes de contrato de arrendamiento con opción de compra, se compadece adecuadamente con el contenido del mismo.

CUARTO.- En relación con la resolución interesada del contrato de opción de compra

A este respecto, procede reseñar que es doctrina y jurisprudencia retirada la que señala que este derecho, al carecer de regulación positiva en nuestro ordenamiento jurídico, el contrato, el pacto y el derecho de opción han merecido una prolija atención por parte de la jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo que ha enfatizado, por aquella razón, que su contenido se rige esencialmente por el principio de autonomía de la voluntad sin otros límites que los que se derivan de su aplicación. Que la vigencia de la opción únicamente durante un tiempo determinado e inexorable es consustancial a su propia naturaleza, pues de no ser así quedaría a voluntad del optante de modo indefinido la posibilidad de perfeccionar la venta ( STS de 02/07/2008).

Por su parte, la STS de 17 de marzo de 2009 afirmó que el precontrato de opción de compra "es el más típico precontrato unilateral que permite al optante decidir, dentro del plazo previsto, la puesta en vigor del contrato de compraventa ( sentencias de 11 de abril de 2000 y 5 de junio de 2003 ): es un derecho personal, cuya inscripción en el Registro de la Propiedad le da trascendencia real en el sentido de que afecta a terceros, a efectos de que su ejercicio y la inscripción de la compraventa da lugar a la adquisición de la propiedad, derecho real pleno".

La sentencia del TS de 23 de abril de 2010 precisa:

"El precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. [...] Por tanto, el efecto que produce es que si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente. Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por resolución judicial, tras el procedente proceso".

Para provocar tales efectos es necesario que la compraventa futura proyectada esté plenamente configurada (esencialmente en cuanto a la determinación de la cosa y el precio), debiendo contener, además, como elementos propios del contrato preliminar la fijación de un plazo para el ejercicio de la opción y la existencia o no del pago de una prima por la concesión, así como cualquier otro pacto o estipulación relativos a la opción o a la futura compraventa (arras, condiciones suspensivas o resolutorias, etc). Así lo señala la sentencia de 2 julio 2008 reiterando la doctrina de otras anteriores:

"Como recuerda la sentencia de 16 octubre 1997 , en el contrato de opción de compra la compraventa futura está plenamente configurada, y depende del optante únicamente que se perfeccione o no ( SS. 16 abril 1979 ; 4 abril y 9 octubre 1987 ; 24 octubre 1990 ; 24 enero , 28 octubre y 23 diciembre 1991 y 13 noviembre 1992 ) pues constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante, constituyendo sus elementos principales: la concesión a éste (al optante) del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compraventa, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima".

Asimismo, el TS señala que antes del ejercicio del derecho potestativo de la opción, del propio contrato preliminar surgen obligaciones para el concedente u optatario (y en su caso también para el optante, como el pago de una prima). La sentencia de 5 julio 2006 precisa las obligaciones que surgen del precontrato de opción de compra para el concedente aún antes del ejercicio de la opción, consistiendo estas en concreto en "no disponer del bien ofrecido y mantener la oferta, sin que pueda retirarla durante el plazo estipulado", plazo dentro del cual "el optante puede hacer uso de la misma, comunicándolo al optatario o concedente, en cuyo caso, consumada la opción, se perfecciona automáticamente el correspondiente contrato de compraventa y nacen sus obligaciones ( SSTS 22 de noviembre de 1993 y 15 de julio de 2005 )".

Si bien esto último (la perfección automática de la compraventa) sólo tendrá lugar cuando el propio contrato de opción así lo haya previsto, pues en otro caso lo que nace con el ejercicio de la opción (a través de la emisión por el optante de una declaración de voluntad de carácter recepticia, manifestando su voluntad de celebrar el contrato principal - vid STS 690/2014, de 9 de diciembre ) es la facultad de exigir al optatario su celebración.

Ahora bien, para que el ejercicio de la opción de compra desencadene los efectos señalados, enervando su caducidad, es preciso que se cumpla el requisito de la tempestividad, esto es, que se ejercite durante su vigencia, dado el carácter esencialmente temporal del derecho de opción. La vigencia de la opción únicamente durante un tiempo determinado e inexorable es consustancial a su propia naturaleza pues de no ser así quedaría a voluntad del optante de modo indefinido la posibilidad de perfeccionar la compraventa; y la particularidad que tal derecho de opción supone respecto de lo previsto en el artículo 1256 del Código Civil ("la validez y cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno solo de los contratantes") se convertiría en un definitivo desconocimiento de tal principio elemental de la contratación.

En consecuencia, hay que diferenciar claramente entre: a) el nacimiento del derecho de opción de compra en virtud de la celebración del precontrato de opción, que como contrato consensual (además preliminar) que es se perfecciona cuando concurre el consentimiento (manifestado por el concurso de la oferta y la aceptación) sobre el objeto y la causa que constituyen el contrato (cfr. arts. 1261 y 1262 CC ; b) el ejercicio de la facultad de optar por parte del optante a través de la oportuna comunicación recepticia dirigida al concedente u optatario dentro del plazo previsto en el precontrato; y c) la consumación de la opción mediante la celebración del contrato de compraventa, la cual se perfecciona por el convenio o acuerdo sobre la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni una ni otro se hayan entregado (cfr. art. 1450 CC ).

En la primera etapa (la que surge con la celebración del precontrato) el concedente u optatario queda obligado a no disponer del bien ofrecido (si la opción está inscrita los actos de disposición serán inoponibles al optante ex art. 32 LH ) y mantener la oferta, absteniéndose de realizar cualquier actuación que pudiera frustrar la finalidad del contrato ( art. 1258 CC ), así como al cumplimiento de cualquier otra obligación que eventualmente, al amparo del principio de la autonomía de la voluntad, hayan acordado las partes para dicha etapa del iter negocial. En la segunda etapa el concedente se constituye en el deber de colaborar activamente a la formalización de la compraventa con objeto de poder transmitir el bien ofrecido en las condiciones pactadas. En la tercera etapa se consuma la opción de acuerdo con lo pactado.

En línea con lo expuesto, la SAP de Zaragoza de 20 de junio de 2022 señala: "... Como recuerda la S. 238/2021, de 26 de febrero de esta sección 5ª de la A.P de Zaragoza,

"El contrato (o precontrato para algunos) de opción de compra, es un negocio jurídico según el cual el concedente u optatario concede a un tercero, optante, el derecho a adquirir un determinado bien. De tal manera que esa adquisición sólo dependerá de la decisión del optante, que vinculará al concedente o promitente; quedando así perfeccionado automáticamente el contrato, la compraventa ( Ss.T.S. 3-4-2006 y 722/14 , 18-2-2015 ).

Por tanto, la opción de compra es esencialmente temporal. Pero, además, esa opción lleva generalmente consigo un precio o prima. Que es la contraprestación para que el concedente quede sujeto a la opción del optante, durante un determinado plazo.

Cuando no se ejercita la opción, la consecuencia no es que deba indemnizar daños y perjuicios al promitente (salvo pacto), sino la pérdida del precio o canon de la opción ( S.T.S. 191/2015, 8-4 ).

Ahora bien, la opción de compra, como negocio sinalagmático es susceptible de resolución, ex art. 1124 C.c ., cuando el incumplimiento tenga fuerza resolutoria por su contenido de esencial. ( Ss.T.S. 91/15, 26-2 y 170/15, 26-3 )."

También reitera la jurisprudencia que en el supuesto muy habitual de arrendamiento y opción de compra, como pacto accesorio al de arrendamiento, la resolución de éste, hace decaer el contrato de opción (SAP Palma de Mallorca, secc. 4ª, 78/16, 14-3)

La S.T.S 67/2020, de 3 de febrero explica que hay un precontrato que si se cumple (ejercicio de la opción en plazo), obliga a los concedentes a perfeccionar la compraventa proyectada. Para lo cual es preciso que el objeto y precio de la misma estén ya plenamente en el pacto de opción.

Constituyendo, pues, elementos principales de la opción: la concesión al optante del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compraventa; la determinación del objeto de ésta y el señalamiento del precio para la futura adquisición; la concreción de un plazo para la opción y, optativamente, el pago de la prima por el derecho a optar.

En principio la única obligación de los concedentes es no disponer del bien ofrecido, mantener la oferta y respetar el plazo de la opción. Aunque se pueden pactar otras obligaciones en atención al principio de autonomía de la voluntad. ( S.A.P Zaragoza, secc 5ª 275/2020, de 10 de mayo ).".

En el presente caso, observamos que en el contrato que sirve de base a la resolución de la Litis, obrante al folio 24 y ss de estos autos, se celebró el 31 de diciembre de 2015, y se identifica de forma clara la finca, y en ella, el hoy actor, que es el arrendatario, declara de forma expresa cáncer y aceptar el estado de la finca, y que la recibe en perfecto estado de conservación y con plena habitabilidad e idoneidad para servir al destino de vivienda.

Que los gastos de conservación son a cargo exclusivo del arrendatario, todo ello en los términos que constan en la cláusula decima del contrato.

Por otra parte, en las clausulas decimocuarta y siguientes del contrato, se regula el derecho de opción de compra, el importe de la prima, y condiciones para el ejercicio de la acción, que en principio era de 24 meses a partir del 15 de enero de 21016.

Que el precio de la compraventa era de 19000 euros, impuestos no incluidos.

Que no consta que, durante los primeros años en que la actora habitóla vivienda, la misma presentara defecto alguno, pues las meras manifestaciones de la actora sobre las fugas al inicio de la ocupación de la misma por la actora, no quedan avaladas por prueba objetiva alguna. Por otra parte, de lo actuado, tal y como se razona en la resolución recurrida, los problemas y comunicaciones sobre las fugas, y el mal estado de la vivienda comenzaron aproximadamente en el último trimestre de 2017, es decir, a escasos meses de la finalización del plazo para el ejercicio de la opción de compra, y tras diversas comunicaciones entre las partes, sobre los defectos y quien debía de responder de los mismos, terminan con una comunicación, de fecha 10 de enero de 2018, escaso días antes del vencimiento del plazo del ejercicio de la opción de compra, remitido por la actora a la demandada, en que por la actora se da por resuelto de forma unilateral, en base art 1124 por incumplimiento, según la actora, de una serie de daños coyunturales en la vivienda arrendada y objeto de la opción de compra, que se enumeran en dicho escrito, obrante al folio 85 y ss de autos, y en el que afirma que los demandados con conocedores de los mismos, por el burofax de fecha 28/11/2017.

Que, a la vista de lo expuesto, y del contenido de la sentencia recurrida, no se admiten en la sentencia recurrida el incumplimiento de los demandados en relación a la legalidad de la vivienda, calificación urbanística y cargas de la finca, extremos que no constan combatidos en el recurso de apelación, resultando además que los mismos, tal y como se razona en la sentencia recurrida, a cuyos razonamientos nos remitimos en este particular, no constan debidamente acreditados como base suficiente para la resolución interesada, por cuanto que los mismos, según la prueba aportada, o habían sido solucionados o eran susceptible de serlo a la vista de la prueba practicada.

En cuanto a los vicios o los defectos a los que se aduce en el recurso, y que son la base esencial del mismo, nos encontramos con dos informes periciales, uno el de la actora, que tras relatar los diversos vicios existentes concluye que afectan a la habitabilidad y salubridad de la vivienda, pero que, tal y como se desprende de las manifestaciones efectuadas por el perito, muchos de ellos ya habían sido reparados, y que no comportaban que la vivienda pudiera declararse en ruina.

Por el contrario, el perito de la demandada, de su informe y declaración se desprende que, aun existiendo coincidencia en los daños observados por la actora, no está de acuerdo con el alcance de los mismos, y considera que son problemas puntuales de fácil reparación, que se corresponde con labores de mantenimiento, y que en ningún caso afectan a la habitabilidad, ni a la salubridad de la vivienda.

Expuesto cuanto antecede, observamos que se debe tener presente que la vivienda, cuando se adquirió, tenía una antigüedad e 40 años, extremo este que no alega la actora que desconociera, que, pese a las fugas existentes, se observa que las mismas pudieran reparadas, que en cuanto al problema causado con las raíces de los árboles, no se considera que sea un problema ex novo, por cuanto no consta prueba en contra de que los mismo ya existían cuando se adquirió la misma, y dada la antigüedad de la vivienda, resulta lógico deducir que los mismos tengan una antigüedad similar, por lo que resulta lógico deducir que las raíces de los mismos puedan afectar a las tuberías que discurren por la parcela, pero este es un extremo que no se puede considerar que la actora pudiera desconocer cuando firmó el contrato, utilizando una diligencia media.

Por otra parte, debemos diferenciar de las condiciones del arrendamiento, y de las obligaciones de arrendador y arrendatario en cuanto a la habitabilidad de la misma, para analizar si esos defectos supone en realidad una causa de resolución del contrato.

A estos efectos, debemos traer a colación, que la causa de resolución que se invoca en el recurso es la de entrega de una cosa distinta esto es aliud pro alio, y existe al respecto jurisprudencia reiterada la que viene interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas ( artículo 1124 Código civil ) en el sentido de entender que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento, pero sí que su conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte ( sentencias del Tribunal Supremo de 14 de junio de 2011 o 21 de marzo de 2012 ).

Sobre lo que debe considerarse frustración del fin del contrato se ha acudido a la idea del incumplimiento esencial. En la sentencia del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2015 , con cita de la de 8 de diciembre de 2008 , se indica que modernamente, los textos internacionales relativos a obligaciones y contratos han recogido una línea, fundada en el derecho inglés, que se resume diciendo que una parte podrá dar por terminado el contrato si la falta de la otra parte al cumplir una de las obligaciones contractuales constituye un incumplimiento esencial (art. 7.3.1 de los Principios sobre los Contratos Comerciales internacionales, UNIDROIT), y se considera que es esencial si priva a la parte perjudicada de lo que tenía derecho a esperar como consecuencia del contrato, o bien, "si otorga a la parte perjudicada razones para creer que no puede confiar en el cumplimiento efectivo de la otra". Este principio se repite en el art. 8.101 (1) de los Principios del Derecho europeo de los contratos (PECL), que en el art. 8.103 recoge los supuestos del incumplimiento esencial, entre los cuales se encuentran los casos en que la estricta observancia de la obligación forma parte de la esencia del contrato, o bien si el incumplimiento priva sustancialmente a la parte perjudicada de aquello que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato. Reglas parecidas se encuentran en vigor en España a partir de la Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de compraventa internacional de mercaderías, hecha en Viena el 11 de abril de 1980 y ratificada por España en 1991; en su artículo 49.1, al tratar del incumplimiento del vendedor, se dice que se podrá resolver cuando esta conducta constituya "un incumplimiento esencial del contrato".

En la misma línea, la Sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 10 de septiembre de 2012 resume la doctrina jurisprudencial sobre la resolución por incumplimiento, (de la obligación de entrega), señalando que el incumplimiento que constituye el presupuesto de la resolución de contratos con obligaciones recíprocas, ( art. 1124 CC ), de acuerdo con la jurisprudencia más reciente, ( SSTS de 14 de junio de 2011, RC núm. 369/2008 y 21 de marzo de 2012, RC núm. 931/2009 ), ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento, pero sí que su conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, ( STS de 9 de julio de 2007, RC núm. 2863/2000 , 18 de noviembre de 1983, 31 de mayo de 1985, 13 de noviembre de 1985, 18 de marzo de 1991, 18 de octubre de 1993, 25 de enero de 1996, 7 de mayo de 2003, 11 de diciembre de 2003, 18 de octubre de 2004, 3 de marzo de 2005, 20 de septiembre de 2006, 31 de octubre de 2006 y 22 de diciembre de 2006), cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 (2.b)) cuando se "priva sustancialmente" al contratante, en este caso, al comprador, "de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato", y en el casode la compraventa, cuando se prive al comprador de recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubiera estipulado, en el estado que se hallaba al estipularse el contrato, ( artículo 1468), y en condiciones para ser usada conforme a su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor, ( artículo 1461 CC , en relación con el artículo 1445 CC). O como señala la STS de 5 de febrero de 2013 , para la determinación de la entidad o esencialidad del incumplimiento se han esgrimido, por autorizada doctrina, varios parámetros, como la importancia para la economía de los interesados, la entidad del incumplimiento como obstáculo para impedir la satisfacción o para provocar la frustración, que ha de predicarse del fin o fin práctico del contrato, a lo que equivale la llamada "quiebra de la finalidad económica". Pero, en definitiva, ha de tratarse de un incumplimiento esencial, caracterizado por "producir una insatisfacción de las expectativas o generar la frustración del fin". Y en la Sentencia de 14 de octubre de 2000 , reiterando la doctrina recogida, entre otras, en Sentencias de 6 de abril de 1989 y 5 de noviembre de 1993, declara: "Es doctrina reiterada de esta Sala 1 ª de que se está en presencia de la entrega de una cosa por otra o aliud por alio, cuando existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió, y consiguientemente se ha producido la insatisfacción del comprador, lo que en estos casos permite acudir a la protección que dispensan los arts. 1.101 y 1.124 CC ; tal inhabilidad ha de nacer de defectos de la cosa vendida que impide obtener de ella la utilidad que motivó su admisión, sin que sea suficiente para instar su resolución una insatisfacción puramente objetiva del comprador".

A tenor de la jurisprudencia expuesta, y más allá de si los defectos denunciados son considerados o no labores de mantenimiento o no, lo cierto es que no consta acreditado que los mimos supongan un incumplimiento esencial del contrato, de que la vivienda no sirva al destino para el que fue vendida es decir servir de vivienda, refuerza esta conclusión, el propio hecho nuevo alegado por la actora, obrante a los folios 269 y ss de autos, que la vivienda fue vendida a un tercero con fecha 9 de julio de 2019, sin que se observe que desde aquella fecha en que la actora abandono la vivienda en abril de 2018, hasta la fecha dela venta mencionada se hubiera competido una reparación sustancial de la vivienda por la parte demandada.

Asimismo, debemos indicar que en el propio burofax de la actora de fecha 18 enero de 2018, califica a los daños de coyunturales, no de estructurales, carácter estructural de los daños que en ningún momento se ha acreditado que exista a lo largo de este proceso.

Partiendo de las precedentes consideraciones, podemos concluir que, de la prueba practicada, los daños fueron reparados y/o eran susceptibles de ser reparados, que los mismos no resultan incompatible con una antigüedad con la vivienda objeto de autos, y que el importe de su reparación, no consta que suponga un importe tan elevado como para calificar los mismos de incumplimiento contractual, pues no consta que superen el 10% del precio fijado para la vivienda en la mencionada opción de compra, tal y como concluye la SAP de Madrid de 5 de diciembre de 2016 en un supuesto similar al que nos ocupa, cuando dice "... dado que dicho incumplimiento debe tener la gravedad o entidad suficiente, tanto en el aspecto económico como en el jurídico para afectar a la sustancia del contrato frustrando las legítimas expectativas de la parte afectada, lo que incluso sería discutible en el supuesto de que hipotéticamente nos encontrásemos ante el ejercicio de una opción de compra, pues como se ha dicho las tareas de reparación de las humedades advertidas en la vivienda ascenderían a un coste de algo más de 12.000 euros aceptando que hubiera gastos adicionales no contemplados y que fueran necesarios parece dudoso que pudieran superar los 20.000 euros, lo que no supondría ni siquiera el 10% del precio la compraventa."

En la misma línea, la SAP de Barcelona de 14 de marzo de 2017 concluye que "... Por consiguiente, este Tribunal considera que, partiendo de la improcedencia de resolver el contrato con apoyo en la existencia de humedades derivadas de defectos constructivos y estructurales no acreditados, sino susceptibles de meras reparaciones, el actor, por el motivo que fuere, ha tratado de desligarse de la opción de compra, libremente pactada ex art.1255 CC y con la previsión expresa de pérdida de las cantidades entregadas, y ha continuado, incluso, ocupando la vivienda aún después de la fecha estipulada como de finalización del contrato, no obstante sostener ya en vía extrajudicial la procedencia de la resolución ...".

Partiendo de lo antes expuesto, no podemos sino concluir que no pudiéndose pretender en cualquier caso que un inmueble cuya construcción tiene una antigüedad de casi 40 años, se haya de presentar como inmaculada como si de una nueva construcción se tratara -por todas, STS de 12 de mayo de 2.017-, máxime teniendo en cuenta las características y técnicas de construcción de la época, que en algún momento trataron de compararse por las exigidas indebidamente con las exigidas por el CTE pese a que su entrada en vigor lo fue ya en este nuevo siglo. Que la vivienda es lógico que tuviera, las deficiencias que por el tipo de construcción y el paso del tiempo le son propias, pero ninguna reviste la gravedad suficiente como para dar por resuelto el contrato de opción de compra como pretende la parte actora . Como dice la SAp de Zaragoza de 10 de julio de 2018 "... La existencia de deficiencias y situaciones de incomodidad no pueden calificarse como de frustración del fin negocial. Por lo que no procede declarar la resolución del contrato de opción de compra..."; o la SAp de Baleares de 30 de junio de 2021 cuando concluye que "... la valoración de la gravedad de las deficiencias que se ha hecho en el fundamento anterior no puede derivarse que tengan la entidad suficiente para apreciar un incumplimiento esencial que justifique la resolución del contrato. Ello no significa negar la realidad de los defectos y que pudieran haber generado alguna responsabilidad en la parte vendedora, pero no tienen la gravedad suficiente para poder declarar la resolución".

En definitiva, debiendo tomar en consideración que las condiciones de la vivienda han de analizarse de forma distinta, cuando se trata de un contrato de arrendamiento, o como en el presente supuesto, en que nos hallamos ante la resolución de un contrato de opción de compra, por cuanto para la resolución de este último, sobre la base de un incumplimiento esencial y grave, a tenor de lo actuado, y en coherencia con lo dispone la jurisprudencia antes reseñada, el hecho de que hayan existido los defectos mencionados, los cuales han sido reparados en su mayoría, y los otros son susceptible de reparación, sin que conste que su importe de reparación sea relevante en relación al precio de venta que se pactó en la opción de compra, cuya resolución ahora se pretende, y con independencia de que se puedan considerar si exceden o no de las meras obras de conservación o mantenimiento, lo cierto es que no suponen, a la vista de lo actuado, un incumplimiento esencial que justifique la resolución interesada, por lo que no habiéndose ejercitado la opción de compra en el plazo pactado, ni en las condiciones pactados por la misma, que incluso, después de resolver de forma extrajudicial y unilateralmente el contrato la parte actora, continuó en la vivienda hasta abril de 2018, supone que conforme a lo pactado, deba tener por perdida la prima entregada, cuya devolución pretende en el presente proceso, en base a una resolución fundada en un incumplimiento de la demandada, que, por las razones expuestas, no pude prosperar.

Por todo lo antes expuesto, en base a los argumentos que se contienen en la sentencia recurrida, a los cuales nos remitimos, unidos a los que han sido expuestos por esta sala comportan que el recurso deba ser desestimado.

QUINTO.- De conformidad con lo dispuesto en el art. 398.1 LECivil, procede realizar expresa condena a la parte recurrente, de las costas causadas en esta alzada, al haber sido desestimado su recurso

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;