Sentencia Civil 332/2023 Audiencia Provincial Civil de Alicante nº 9, Rec. 109/2023 de 09 de junio del 2023

Primero.- Objeto del recurso de apelación.

"Forever Villas Houses, S.L." y Dª. Delia interponen recurso en base a los siguientes motivos: 1- La absolución de la Sra. Delia por falta de legitimación pasiva debe conllevar la imposición de costas procesales al no existir serias dudas de hecho y derecho. 2- Se debe estimar la excepción de falta de legitimación pasiva respecto de "Forever Villas Houses, S.L.", pues la agencia inmobiliaria actuó en el contrato autorizada por el propietario del inmueble, conociendo el comprador que la finca era propiedad de un tercero. 3- Error en la valoración de la prueba, dado que la cláusula del contrato interpretada por el Juzgador "a quo" no contiene oscuridad alguna, sino que refleja claramente la voluntad de las partes contratantes, previendo que en caso de que la parte vendedora no pueda llevar a cabo la venta por cualquier circunstancia, serán devueltas al comprador las cantidades abonadas hasta el momento, sin regular arras penitenciales que obligaran al vendedor a devolverlas duplicadas en caso de desistimiento del contrato. 4- Tampoco existe incumplimiento de contrato por la parte vendedora, ya que se pactó el plazo de un año para el otorgamiento de la escritura con una posible prórroga de un mes, y antes de finalizar este plazo el comprador presentó denuncia ante la Guardia Civil, existiendo en todo caso un retraso de tres semanas que no puede equipararse a un incumplimiento grave.

D. Faustino se opone a dicho recurso alegando que la valoración de la prueba y la aplicación de las normas jurídicas y doctrina jurisprudencial realizadas en la sentencia apelada son plenamente ajustadas a derecho, debiendo confirmarse la desestimación de la excepción de falta de legitimación pasiva de "Forever Villas Houses" al haber firmado el contrato en su propio nombre y derecho, sin perjuicio de las relaciones internas entre mandante (dueño de la vivienda) y mandatario (agencia inmobiliaria). Asimismo, la cláusula contractual está redactada con oscuridad favoreciendo a la parte que la redactó, por lo que debe ser interpretada de modo que respete el justo equilibrio de derechos y obligaciones entre las partes contratantes, esto es, entendiendo pactadas arras penitenciales para el caso de desistimiento del vendedor, como de hecho ha sucedido. Y en último lugar, no procede imponer las costas procesales como consecuencia de la desestimación de la demanda respecto de la Sra. Delia al existir serias dudas de hecho y derecho.

Segundo.- Costas procesales. Falta de legitimación pasiva.

La sentencia de primera instancia estima la excepción de falta de legitimación pasiva de Dª. Delia y, pese a ello, no impone las costas procesales a la parte demandante al apreciar "serias dudas de hecho y derecho habidas a la vista de la oscuridad del contrato y la identificación y actuación de varias personas físicas (la demandada junto con su marido Matías) y la jurídica, que bien razonablemente han producido en el demandante la duda sobre las posibles responsabilidades".

No se comparte este razonamiento.

De un lado, constituye doctrina jurisprudencial reiterada que la estimación de una excepción procesal, como es la falta de legitimación pasiva, no evita la imposición de costas procesales.

Así, la STS. de 18 de octubre de 2005, citando la de 10 de noviembre de 1994, señala "que la expresión literal , comprende todos los supuestos en los que el Juzgado de Primera Instancia deniega, rechaza o desestima totalmente las peticiones que figuran en la demanda, produciéndose un vencimiento total, independientemente que tal vencimiento lo haya sido en el fondo o en la instancia".

Y la STS. de 20 de abril de 2007 indica que " la absolución en la instancia por apreciación de un óbice procesal que impide entrar en el fondo de la demanda se ha considerado como vencimiento del demandante a los efectos de aplicar en todo su rigor el primer inciso del párrafo primero del artículo 523 LEC ".

De otro lado, los motivos aducidos por el Juzgador "a quo" no justifican que no se aplique en este caso el criterio general del vencimiento previsto en el art. 394 LEC. En cuanto a la oscuridad del contrato, por las razones que se expondrán en el siguiente fundamento jurídico. Y respecto de la intervención en el contrato de varias personas, ya que se especifica claramente en el mismo que la Sra. Delia actúa en nombre y representación de "Forever Villas Houses, S.L.".

Por tanto, de este documento se desprende claramente quiénes son las partes intervinientes ("Forever Villas Houses, S.L.", como agencia inmobiliaria, y D. Faustino, como comprador, actuando la primera, como toda persona jurídica, representada por una persona física).

En consecuencia, no existe duda alguna que ampare la decisión adoptada por la parte actora de formular su demanda indiscriminadamente contra la agencia inmobiliaria y, además, contra su representante, la Sra. Delia, y su marido, del que únicamente se indica que se encargó en todo momento de la operación de venta, enseñó la vivienda al actor y le explicó el negocio, siendo la "cara visible de la inmobiliaria", habiendo evitado esta parte la condena en costas derivada de la demanda planteada frente a esta persona, identificada como Matías, por el simple hecho de no haber sido admitida (tácitamente) la demanda interpuesta en su contra en el decreto de fecha 11 de noviembre de 2020.

Por todo ello, debe estimarse este primer motivo de recurso y revocarse el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia, imponiendo a la parte demandante las costas procesales derivadas de la desestimación de la demanda presentada contra Dª. Delia.

Tercero.- Legitimación pasiva de la agencia inmobiliaria demandada.

Rechaza la sentencia impugnada la falta de legitimación pasiva de "Forever Villas Houses, S.L." argumentando que "el contrato que redacta la propia demandada afirma sin lugar a dudas en su encabezamiento que ", por lo que la agencia inmobiliaria actúa en dicho contrato autorizada por el propietario de la vivienda, pero en su propio nombre, no en el del propietario, por lo que no se trata de un mandato representativo, siendo de aplicación el art. 1717 CC, de modo que la relación jurídica se mantiene entre el mandatario y el tercero con el que contrata, como si la relación fuera personal suya, sin perjuicio de la relación interna entre mandante y mandatario.

Se comparte la decisión adoptada, aunque por razonamientos distintos.

Y es que de la expresión conforme a la cual "ambas partes actúan en su propio nombre y derecho" no se puede extraer la conclusión de que el contrato de compra-venta se esté celebrando entre la agencia inmobiliaria y D. Faustino, sino únicamente que ese contrato se suscribe, de una parte, por "Forever Villas Houses, S.L.", persona jurídica que actúa representada por Dª. Delia, y de otra parte, por el Sr. Faustino.

Cuestión diferente es la posición que ocupa cada parte en dicho contrato. En el caso del Sr. Faustino no cabe duda que se trata del comprador, pues así se especifica en el encabezamiento del contrato, en tanto que en el caso de "Forever Villas Houses, S.L." se indica que es la parte vendedora, pero no se expresa con la misma claridad si es la dueña de la vivienda objeto de la venta, dejándose constancia de que "es dueña o está autorizada por el/la dueño/a" de la finca.

En consecuencia, la frase del contrato suscrito de la que debe extraerse la legitimación pasiva de "Forever Villas Houses, S.L." no es la de actuar "en su propio nombre y derecho", pues tanto intervendría en tal condición como vendedora o como mandataria, sino la que le atribuye la condición de vendedora, bien como dueña de la finca o como "autorizada por el/la dueño/a", firmando y sellando finalmente el documento bajo el epígrafe "intermediario/vendedor".

Esto es, fue la propia sociedad "Forever Villas Houses, S.L.", redactora y firmante del contrato, la que se atribuyó frente al comprador la posición de parte vendedora, asumiendo las consecuencias jurídicas oportunas en caso de incumplimiento de las obligaciones atribuidas al vendedor en dicho documento.

En este sentido, viene declarando el Tribunal Supremo (sentencia de 13 de abril de 2011) " la necesidad de admitir la legitimación de la parte demandante cuando ésta ha sido reconocida por la parte demandada dentro o fuera del proceso ( sentencias de 12 marzo 1955 , 30 junio 1958 , 15 marzo 1982 , 7 mayo 2001 y 29 octubre 2004 )".

A su vez, el art.1717 CC dispone: "Cuando el mandatario obra en su propio nombre el mandante no tiene acción contra las personas con quienes el mandatario ha contratado, ni éstas tampoco contra el mandante.

En este caso el mandatario es el obligado directamente en favor de la persona con quien ha contratado, como si el asunto fuera personal suyo. Exceptúase el caso en que se trate de cosas propias del mandante.

Lo dispuesto en este artículo se entiende sin perjuicio de las acciones entre mandante y mandatario".

Acerca de la excepción contemplada en este precepto ("exceptúase el caso en que se trate de cosas propias del mandante"), declara la STS. nº 251/2005, de 22 de abril :

que hace desaparecer la (típica del mandato puro -no representativo-) entre el mandante y aquellos contratantes.

Es decir, se produce, en tal perspectiva, los mismos efectos de la representación directa (mandato representativo). No obstante, el precepto --... no aclara cuál es la situación en que queda el mandatario respecto de las personas con quien contrató, pudiéndose llegar a diversas conclusiones, según que se le ponga en relación con el inciso que le precede, o con el conjunto del precepto (art. 1717).

El criterio que parece más seguro es el de entender que el mandatario no queda desvinculado respecto de quienes celebraron el contrato. Se fundamenta en la manera de producirse exteriormente, la intervención del mandatario en ejercicio de su propia personalidad -autonomía- jurídica y la perspectiva de los que con él contrataron, lógicamente interesados en su solvencia o responsabilidad.

A lo dicho sólo resta añadir que las diversas situaciones que pueden plantearse cabe den lugar a consecuencias jurídicas disímiles, respecto de dichos contratantes, para el mandante y el mandatario, lo que, sin embargo, no ocurre en el caso".

En el supuesto contemplado en la citada sentencia del Tribunal Supremo, la Audiencia Provincial había desestimado la excepción de falta de legitimación pasiva de la sociedad que actuó como mandataria en el contrato, razonando " que la firma por dicha entidad en el apartado correspondiente al vendedor en los contratos de compraventa, así como en los recibos de entregas de dinero en concepto de intereses sin hacer advertencia alguna o constancia de la actuación representativa, lleva a la conclusión de su actuación en nombre propio", por lo que "está legitimada para ser adecuadamente demandada en los presentes autos, al no poder perjudicar a terceros la relación interna entre los codemandados que no ha sido previamente publicada ni hecho advertencia expresa de su existencia".

Y el Alto Tribunal confirma esta desestimación de la excepción argumentando que " no se deduce en absoluto una ostensibilidad representativa de los documentos, siendo cierto por el contrario una indefinición clara en la intervención de Gestión 17, S.A., tanto más acentuada si se observa que tiene preferencia valorativa el sello de la entidad estampado sobre o bajo la firma que el membrete impreso en el papel en que se plasmó el contrato".

Consecuentemente, este pronunciamiento de la sentencia de primera instancia debe ser confirmado.

Cuarto.- Interpretación del contrato. Arras penitenciales. Error en la valoración de la prueba .

La sentencia de primera instancia, partiendo de que el contrato de compraventa se estipuló entre la agencia inmobiliaria, como mandataria del propietario, y el comprador, por lo que "las cosas, las relaciones y efectos aquí enjuiciados deben predicarse respecto del comprador y la mercantil demandada", interpreta que el contrato contiene una cláusula de arras que permite a las partes desistir del mismo.

Y si bien prevé expresamente que en tal caso el comprador perderá las cantidades entregadas ("si la parte compradora incumpliese las obligaciones derivadas del presente contrato en cualquiera de los vencimientos estipulados, el presente contrato quedará resuelto a dicha fecha con la pérdida por parte del comprador del 100% de las cantidades abonadas, que quedarán en beneficio de la parte vendedora"), en cambio no contempla una consecuencia equivalente para el caso de que sea el vendedor quien desista del contrato, previendo únicamente que "si por cualquier circunstancia no puede llevarse a cabo la venta por la parte vendedora, serán devueltas las cantidades entregadas".

Por ello, considera que la verdadera voluntad de las partes fue la de redactar de forma equilibrada una cláusula de arras que permitiera a cualquiera de ellas desistir del contrato, de modo que el comprador perdería las cantidades abonadas hasta el momento y el vendedor las devolvería duplicadas, tal y como establece el art. 1454 CC ("Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas").

Nuevamente se discrepa de la interpretación y de las consecuencias jurídicas extraídas por el Juzgador "a quo".

En primer lugar, acerca de las clases de arras y su interpretación, la STS. nº 485/2014, de 23 de septiembre, reproduce la doctrina contenida en resoluciones anteriores sobre la materia, como las sentencias de 24 octubre de 2002, 24 marzo 2009 y 29 junio 2009, según la cual: "Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454.

Si las partes, en el contrato, nada dicen sobre las arras o no consta de qué clase, se entiende que son las de desistimiento que contempla el artículo 1454, tanto más si, como en el presente caso, hay una remisión expresa a dicha norma y se expresa explícitamente que se aplicará en caso de desistimiento o de incumplimiento. El concepto de estas arras de desistimiento es, pues, el de entrega de una cantidad que si incumple o desiste el comprador las pierde y si lo hace el vendedor las devuelve duplicadas. Cuyas arras de desistimiento o penitenciales son las únicas que contempla el Código civil y que, si bien se plantean dudas a veces sobre si son tales, no las hay en el presente caso en que las partes lo han hecho constar explícitamente en el contrato".

En el contrato ahora analizado se pacta un precio de 50.000 € que ha de pagarse de la siguiente forma: 2.500 € en ese momento y el resto (47.500 €) a la firma de la escritura pública, que será dentro de 365 días, no más tarde del 26 de febrero de 2020, salvo que ambas partes pacten una prórroga de un mes.

A continuación, se incluye la cláusula transcrita anteriormente para el caso de incumplimiento por parte del comprador de las obligaciones asumidas (pérdida de las cantidades entregadas) o de que por cualquier circunstancia el vendedor no pudiese llevar a efecto la venta (devolución de las cantidades anticipadas por el comprador).

En consecuencia, de la inexistencia de pacto expreso por el cual el vendedor tenga la obligación de devolver al comprador las arras duplicadas en caso de que no se celebre el contrato por causa que le resulte imputable no puede extraerse, sin más, que la voluntad real de las partes fuera incluir dicha estipulación contractual.

En todo caso, dicha voluntad podría atribuirse a la parte compradora, pero no hay motivo o razón alguna para asignársela también a la parte vendedora, que además fue quien redactó el contrato, por lo que, dada su condición profesional, la habría incluido si esa hubiera sido su verdadera voluntad.

En realidad, lo que parece inferir el Juzgador "a quo" es que la agencia inmobiliaria redactó intencionadamente esta cláusula creando una situación de desequilibrio en los derechos y obligaciones de las partes contratantes, pues no prevé las mismas consecuencias penitenciales para el caso de incumplimiento de una u otra parte, perjudicando precisamente a la parte más débil (el comprador),

Y esta interpretación sí se considera ajustada a derecho, no así la consecuencia jurídica extraída, pues nos encontramos ante una cláusula de un contrato celebrado entre un empresario y un consumidor que debe ser calificada como abusiva, estableciendo al respecto el art. 82 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usurarios que "se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato". Concretamente, el art. 87 regula las cláusulas abusivas por falta de reciprocidad, considerando como tales "La retención de cantidades abonadas por el consumidor y usuario por renuncia, sin contemplar la indemnización por una cantidad equivalente si renuncia el empresario".

Por su parte, el art. 83 dispone que "Las cláusulas abusivas serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas".

Por tanto, las consecuencias derivadas de la nulidad de pleno derecho de la cláusula contractual referida ha de ser la prevista en el art. art. 1303 CC, conforme al cual "Declarada la nulidad de una obligación, los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia del contrato, con sus frutos, y el precio con los intereses, salvo lo que se dispone en los artículos siguientes"

Y, como recuerda la STS. 1/2021, de 13 de enero, " el precepto tiene como finalidad conseguir que las partes afectadas vuelvan a tener la situación personal y patrimonial anterior al evento invalidador( sentencias de 22 de septiembre de 1989 , 30 de diciembre de 1996 , 26 de julio de 2000 ) y evitar el enriquecimiento injusto de una de ellas a costa de la otra ( sentencias de 22 de noviembre de 1983 , 24 de febrero de 1992 , 30 de diciembre de 1996 - llegar hasta donde se enriqueció una parte y hasta donde efectivamente se empobreció la otra)".

Precisamente, la sentencia del Alto Tribunal citada con anterioridad de fecha 22 de abril de 2005 resuelve en su fundamento jurídico sexto la aplicación del art. 1303 CC en relación con una cláusula contractual similar a la analizada en esta resolución, y expone:

"La declaración de nulidad acordada se refiere a una cláusula contractual, la cual se tendrá por no puesta, de conformidad con el art. 10.4 LGC y U. La consecuencia económica procedente, que constituye el efecto jurídico de la declaración, es la de que se reintegren los desplazamientos patrimoniales producidos por la misma. Así se deduce del art. 1303 CC (...); así resulta de la dogmática jurídica de la nulidad que conlleva como consecuencia ineludible e implícita el restablecimiento de la situación económica previa a la misma; y a la misma conclusión conduce la aplicación del principio que veda el enriquecimiento injusto, complementario del sistema liquidatorio de las consecuencias de la nulidad negocial (S. 26 julio 2.000), pues de no acordarse el efecto examinado se aprovecharía la otra parte, precisamente quién dio lugar a la patología contractual. Por lo demás, ha de tenerse en cuenta que se trata de una nulidad parcial, que no trasciende a la totalidad del negocio.

Por lo tanto, el art. 1303 CC ha sido debidamente aplicado, y aunque no sea de aplicación el art. 1306.2º CC (que se refiere a la causa torpe no constitutiva de delito o falta), ello no afecta para nada al resultado jurídico acordado".

En definitiva, el recurso debe ser estimado parcialmente, estimando parcialmente la demanda y condenando a la sociedad demandada a devolver al demandante la cantidad entregada en concepto de arras (2.500 €), con los intereses legales desde la fecha de la interposición de la demanda, a tenor de lo solicitado por este concepto, incrementado en dos puntos desde la fecha de la sentencia de primera instancia ( art. 576.1 LEC).

Quinto.- Costas procesales de ambas instancias .

Conforme a lo dispuesto en el artículo 394 LEC, procede imponer a la parte demandante las costas procesales derivadas de la desestimación de la demanda planteada frente a Dª. Delia, como ya indicamos en el segundo fundamento de esta resolución, y no procede imponer el resto de costas procesales de primera instancia a ninguna de las partes al haber sido estimada parcialmente la demanda.

Y de conformidad con el art. 398 LEC, no procede la condena en costas a la parte apelante al haber sido estimado parcialmente el recurso.

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.