Sentencia Civil Audiencia Provincial de Alicante, Sección 9, Rec 1004/2012 de 20 de Septiembre de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL AL

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Orihuela en los referidos autos, se dictó sentencia con fecha 27/10/11 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que desestimando íntegramente la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales Merlos Sánchez en nombre y representación de Pedro , frente a la mercantil Aramfor, S.L., representada por la Procuradora Sra. Fernández Laorden, a la que debo absolver y absuelvo de los pedimentos frente a la misma deducidas, con imposición de costas al actor.'

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte actora en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 1004/12, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la sentencia de instancia y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día 19/9/13.



TERCERO .- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. José Manuel Valero Diez.

Fundamentos

PRIMERO. - En su segundo motivo de recurso, aduce el recurrente el único motivo que es susceptible de ser estimado a los efectos de lograr la resolución del contrato de compraventa pretendida. En dicho motivo se funda la pretensión de resolución en la falta de construcción de un edificio comercial a una planta. Esta circunstancia motivó que ya en septiembre de 2007, bastante antes de la fecha pactada de entrega, el apelante remitiese burofax a la promotora demandada, resolviendo el contrato por la falta de cumplimiento de la normativa relativa a la promoción de viviendas, incluyendo el catálogo en el que consta la existencia de una zona comercial a una planta, que fue motivo esencial para la adquisición de los apartamentos. Centro comercial que no consta construido.

Frente a ello, la demandada, hoy recurrida, opone que se trataba exclusivamente de una imagen fotorealista realizada por ordenador, que es meramente informativa sin carácter contractual, pues se trata exclusivamente en la previsión del Ayuntamiento de Orihuela, nada más.

Como dice la STS de 11 de marzo de 2011 'en las obligaciones recíprocas, como recuerda la sentencia de 22 de abril de 2.004 , el nexo causal o interdependencia de las prestaciones principales de las partes convierte a cada una en equivalente o contravalor de la otra, lo que se manifiesta no sólo en el momento estático de nacimiento de la relación -sinalagma genético-, sino también en el dinámico y posterior de su desenvolvimiento -sinalagma funcional-, en el cual la reciprocidad se proyecta, entre otros aspectos, sobre la exigibilidad de las prestaciones, de modo que, por virtud de la recíproca condicionalidad, ninguno de los contratantes está facultado para compeler al otro a que cumpla su prestación antes que él lo haga con la correlativa, tanto más si se hubiera pactado que el cumplimiento de ésta debía ser anterior.'.

También como tiene sentado reiteradamente la jurisprudencia del Tribunal Supremo, entre otras, Sentencia de 27 de Noviembre de 1992 , la interpretación de los contratos debe hacerse de acuerdo con el sentido literal de sus cláusulas, siempre que las mismas hayan sido redactadas en términos claros y sin que pueda aplicarse en estos supuestos las normas interpretativas de los arts. 1281 a 1289 del CC . No obstante en este caso ( artículo 1281.2º CC ), ha de prevalecer la interpretación subjetiva o intencional sobre la literal, por lo que el tribunal, como luego veremos, está en situación de tener que averiguar el propósito buscado por los contratantes cuando convinieron.

Además doctrina jurisprudencial exige para la viabilidad de la acción que reconoce el artículo 1124, párrafo primero del Código Civil , la prueba de los siguientes requisitos: 1ª La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron.

2ª La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad.

3ª Que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumben, estando encomendada la apreciación de este incumplimiento al libre arbitrio de los Tribunales de instancia.

4ª Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable le origine.

5ª Que quien ejercita esta acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es la que motiva el derecho de resolución de su adversario y lo libera de su compromiso.

Por otra parte, como recientemente nos dice la STS de 23 de julio de 2013 'la STS de 30-5-2011, rec. 883 de 2008 , declara que la publicidad de la promoción con intención de atraer a los compradores no se limitó a la urbanización de los terrenos sobre los que se construyeron los edificios, sino que incorporó un contenido informativo y ofreció una visión distinta del conjunto urbanístico que comprendía dicho ámbito... concurriendo una publicidad prenegocial ciertamente engañosa... La relevancia de la publicidad en el proceso de toma de decisiones de un comprador medio es cada vez mayor, como también es mayor la posibilidad de crear una falsa expectativa que le prive de la posibilidad de ponderar la conveniencia de adquirir una vivienda en unas determinadas condiciones. Lo cierto es que la empresa vendedora no entregó a los adquirentes todo lo que en su actividad publicitaria había anunciado y prometido como objeto de los respectivos contratos de compraventa, y ello les causó un perjuicio evidente cuyas consecuencias jurídicas 'son ajenas a las expectativas económicas que el incumplidor pretendía obtener con la actuación civilmente ilícita', como dice la sentencia.

La sentencia de esta Sala de 12 de julio de 2011, rec. 1838/2007 , fijó que: El folleto litigioso no responde, o al menos únicamente, a una mera función de promoción, sino que constituye una auténtica oferta publicitaria en tanto que se trata de una información concreta, que contiene datos objetivos, referidos a características relevantes, y que, si cabe entender que no es oferta en sentido 'estricto' (en cuanto que no recoge todos los elementos esenciales SS. 26 de marzo de 1.993 y 28 de enero de 2.000 , entre otras), resulta incuestionable su importancia desde la perspectiva de la integración contractual ( art 1.258 CC ), dada su repercusión relevante en la formación del consentimiento.

Y, precisamente, la referencia que consta en el folleto a la topografía del terreno y pendiente del mismo es una razón tanto de más para excluir el conocimiento por parte de los compradores de que la realidad no se iba a corresponder con lo ofertado, por lo que carece de consistencia alguna la alegación del motivo relativa a que 'era imposible de antemano garantizar una visibilidad total a los compradores'. Lo relevante no está en si era o no posible, sino en que la oferta comprendía la visibilidad, y la explicación topográfica era razonable.

La STS de 28-2-2013, rec. 1507/2010 , pronunció que para llegar a las conclusiones precedentes no era ineludible acudir a la normativa de protección de consumidores, sino que en base a los arts. 1255 , 1258 , 1285 y 1469 del C. Civil , era preciso que hubiera correspondencia entre lo ofertado y lo entregado, y lo prometido no solo era lo recogido en el contrato, sino también en los folletos publicitarios, que se integraban en el contenido contractual.

En igual sentido la STS de 1-10-2012, rec. 24/2010 .'.

Esta doctrina es perfectamente aplicable al caso que nos ocupa, dicho catálogo o folleto, por mucho que no se le quiera dar valor contractual, lo cierto es que, como expresamente en el mismo se indica, contiene una información muy concreta para el consumidor, de la que resulta que junto a la promoción va a existir un centro comercial. Que no es cuestión baladí por las comodidades derivadas de la proximidad para los compradores en la promoción.

En este caso, como antes hemos dicho, ya tempranamente el apelante comprador, en septiembre de 2007, denunció tal desajuste entre la publicidad contemplativa de ese centro comercial junto a la promoción y la realidad representada por su inexistencia. En consecuencia, consideramos que fue relevante la construcción de dicho centro en la decisión de adquirir los apartamentos.

Por lo que su falta de ejecución, a pesar de figurar en la publicidad, supuso la frustración de las expectativas contractuales para el comprador, procediendo, por tanto, la estimación del recurso, la revocación de la sentencia apelada y la estimación parcial de la demanda con la consecuente resolución del contrato y la obligación de la promotora de devolver la cantidad entregada que se fija en 30,174 euros, más sus intereses legales desde la fecha de presentación de la demanda, sustituidos por los procesales desde la fecha de esta sentencia de apelación y hasta su completo pago.



SEGUNDO .- Estimado el recurso y con ello parcialmente la demanda pero de modo sustancial, se imponen a la demandada las costas causadas en la instancia. Sin especial conocimiento en cuanto a las de la apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;

Fallo

Que estimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de don Pedro , contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Orihuela, de fecha 27 de octubre de 2011 , que revocamos y, en su lugar, estimamos parcialmente la demanda interpuesta por el anterior contra la mercantil ARAMFOR XXI, S.L., declarando resuelto el contrato de compraventa concertado por los litigantes en fecha 19 de mayo de 2006, condenando a la demandada a estar y pasar por tal resolución y a que devuelva al demandante la cantidad de 30,174 euros, más intereses legales desde la fecha interposición de la demanda, incluidos por los procesales desde la fecha de esta sentencia de apelación y hasta su completo pago.

Se imponen a la demandada las costas causadas en la instancia. Sin especial pronunciamiento en cuanto a las de la apelación.

Con devolución del depósito constituido. .

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Contra la presente resolución, cabe recurso en los supuestos y términos previstos en los Capítulos IV y V del Título IV del Libro II y Disposición final 16ª de la LEC 1/2000 .

De conformidad con la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ 6/1985, según redacción dada por la LO 1/2009, para interponer contra la presente resolución recurso extraordinario por infracción procesal (concepto 04) y/o de casación (concepto 06), artículos 471 y 481 de la LEC , deberá consignarse en la 'Cuenta de Depósitos y consignaciones' de este Tribunal nº 3575, al tiempo de su preparación, la cantidad de 50 euros por cada recurso, bajo apercibimiento de inadmisión a trámite; y ello sin perjuicio del pago de la tasa por actos procesales, cuando proceda, así como la tasa correspondiente por aplicación de la Ley de Tasas 10/12.

Así, por esta nuestra sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Ilmo. Sr. Ponente, estando la Sala reunida en audiencia pública. Doy fe.