Sentencia Civil 949/2023 Audiencia Provincial Civil de Almería nº 1, Rec. 1847/2022 de 10 de octubre del 2023

PRIMERO.- Planteamiento de la cuestión. Posición de las partes. Resolución recurrida.

Se recurre la desestimación de la declaración de nulidad del acuerdo de la Comunidad de Propietarios del Edificio residencial DIRECCION000 NUM000, sito en el Paseo Marítimo DIRECCION000 n º NUM001 de Roquetas de Mar (Almería) de fecha 21 de julio de 2020, en su punto tercero del orden del día, que estableció la apertura de la puerta de acceso a la galería común a la que dan los locales del edificio y con salida al exterior por el portal, a lo que se opuso el apelante y que motivó su impugnación, pretensiones desestimadas por la sentencia una vez que se consideró la inexistencia de prueba para valorar los extremos requeridos al no aportarse título constitutivo ni estatutos de la comunidad.

Se argumenta por el recurrente que la sentencia desestima la demanda por una cuestión procesal, consistente, en que, según aquella, no se ha aportado a los autos ni el titulo constitutivo ni los Estatutos de la Propiedad, cuestión que no fue alegada por ninguna de las partes, es decir, ni por la actora ni por la demandada; de igual forma alega que si se considera por la resolución que no existe título constitutivo por entender que la escritura de propiedad no lo es, en su defecto cabe la aplicación de las normas del Código Civil, es decir, de los artículos 392 y ss de dicho cuerpo legal. De igual forma considera vulnerado el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante LPH) al entender que si bien no se aportan estatutos las comunidades no dejarán de regularse por el régimen de la copropiedad, si bien no con las formalidades de la LPH, sino que con las disposiciones del Código Civil. Entiende que el acuerdo es nulo puesto que el cerramiento de la galería se ha consentido desde el año 2009.

La parte apelada se opone al recurso .

SEGUNDO.- Facultad revisora de la Sala de Apelación.

Sobre las facultades del Tribunal de apelación, que las STC 152/1998, de 13 de julio y 212/2000. de 18 de septiembre y del TS de 28 de marzo de 2000 y 30 de noviembre de 2000, entre otras muchas, han destacado que el recurso de apelación confiere plenas facultades al órgano "ad quem", permitiendo un "novum iudicium", dando lugar a un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa y una revisión de la sentencia dictada en primera instancia, extendiéndose a todo el objeto de esta y es un recurso devolutivo utilizado contra sentencias con la finalidad de su sustitución por entender la parte apelante que ha mediado un error en el juicio. Así, la amplia facultad revisoria que corresponde a los Tribunales de apelación al conocer de los recursos ante ellos interpuestos sólo "está limitada por el principio prohibitivo de la "reformatio in peius". quedando vinculados por los pronunciamientos de la sentencia apelada que hayan sido consentidos por las partes" STS 19-6-1999. De modo que es doctrina reiterada de nuestro TS la de que los tribunales de alzada tienen competencia no solo para revocar, adicionar, suplir o enmendar las sentencias de los inferiores, sino también para dictar respecto de todas las cuestiones debatidas el pronunciamiento que proceda, como dispone el art. 456,1 de la LEC que: "En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación".

Ahora bien, como tiene dicho esta Sala, por todas la SAP de Almería de 16-6-2015, RAC nº 777/14: "Aunque la segunda instancia es un juicio pleno con plena libertad de criterio por el tribunal "ad quem", las facultades revisorias de éste quedan limitadas por el principio de inmediación. No puede olvidarse que la práctica de la prueba se realiza ante el juzgado de instancia y éste tiene ocasión de poder percibir con inmediación las pruebas practicadas, es decir, de estar en contacto directo con las mismas y con las personas intervinientes. En suma, el principio de inmediación, que aparece en la anterior LEC y con mayor énfasis en la nueva, que informa el proceso civil debe concluir ab initio por el respeto a la valoración probática realizada por el juzgador de instancia, salvo, excepción, que aparezca claramente que, en primer lugar, exista una inexactitud o manifiesto error en la apreciación de la prueba o, en segundo lugar, que el propio relato fáctico sea oscuro, impreciso o dubitativo, ininteligible, incompleto, incongruente o contradictorio. Prescindir de todo lo anterior es sencillamente pretender modificar el criterio del juzgador por el interesado de la parte recurrente. Asimismo, no puede impugnarse la valoración probatoria del juzgador de instancia mediante el análisis de la prueba (cualquier medio de prueba) de forma individualizada sin hacer mención a una valoración conjunta de la prueba que es la que ofrece el juzgador. Si la apelante cuestiona la valoración conjunta de la prueba efectuada por el Juzgador "a quo", la exigencia de motivación fáctica de las sentencias ( art. 120.3 de la CE) requiere del juzgador que explique cómo obtiene su convencimiento respecto a los hechos que entiende probados a partir de las pruebas practicadas, sin que se impida la valoración o apreciación conjunta de la prueba practicada. La CE no garantiza que cada una de las pruebas practicadas haya de ser objeto en la sentencia de un análisis individualizado y explícito sino que, antes bien, es constitucionalmente posible una valoración conjunta de las pruebas practicadas: es un sistema necesario, por ejemplo, cuando varios medios de prueba se complementan entre sí o, incluso, cuando el resultado de uno incide en el resultado de otros. La valoración por el Tribunal "a quo" de la prueba sólo puede ser combatida en los tribunales de ulterior grado cuando el "iter" deductivo afrenta de manera evidente a un razonar humano consecuente. Es preciso demostrar que los juzgadores han prescindido del proceso lógico que representa las reglas de la sana crítica, al haber conculcado las más elementales directrices del razonar humano y lógico ( SSTS 10 de marzo de 1994, 11 de noviembre de 1996 y 9 de marzo de 1998).".

TERCERO.- Motivos del recurso. Análisis.

Infracción de los artículos 216 y 218 de la LEC , así como del artículo 24 de la Constitución Española

Fundamenta la sentencia la desestimación de la demanda, haciendo una breve síntesis de la resolución, de la siguiente manera: " Se desestima íntegramente la pretensión ejercitada por el actor por una cuestión de carácter eminentemente procesal. Su pretensión de nulidad tomaba como base una supuesta adopción del acuerdo con contravención de las normas de la LPH al afectar al título constitutivo y no adoptarse por unanimidad de los propietarios. Sin embargo, ni el título constitutivo ni los estatutos de la comunidad han sido aportados a la causa, no resultando posible valorar la realidad de dicha afirmación".

Y considera la apelante ante tal conclusión que se vulneran los artículos 216 y 217 de la LEC así como el artículo 24 de la CE, considerando que hay una incongruencia en la misma pues se altera la causa petendi.

Pues bien, de la revisión en esta alzada de la resolución, con independencia de que esta Sala pueda llegar a las mismas conclusiones fácticas y jurídicas que el juez a quo, ha de sentarse una premisa fundamental y, es el hecho, de que la argumentación expuesta se basa no en elementos o extremos procesales, sino en una falta de prueba según, reiteramos, entiende el juez en primera instancia. De ahí que la propia sentencia, al final de su fundamento jurídico segundo aborde la aplicación del artículo 217 de la LEC: " La aplicación del art. 217 LEC en este punto es clara y rotunda: "2. Corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención", como base de su argumentación, lo que por tanto, hace decaer el motivo de apelación, al no considerarse vulnerado precepto alguno pues la valoración de la prueba es libre por el juzgador sin necesidad de que las partes aleguen las consecuencias que entienden lógicas de la aportación o falta de aportación de la misma. No puede entenderse, por tanto, como erróneamente alega el apelante, que existe una alteración de la causa petendi, puesto que el juzgador tan solo refiere que el título constitutivo de la comunidad de propietarios no se ha aportado, al entender que la escritura que acompaña a la demanda no reúne los requisitos del artículo 5 de la LPH, no que dichos títulos no existan, por lo que se ciñe a valorar la ausencia de prueba, labor básica en el ejercicio de la jurisdicción, sin alterar por tanto la causa petendi ni ir más allá de sus funciones jurisdiccionales o de los argumentos expuestos por las partes.

El motivo se desestima.

Infracción de los artículos 416 en relación con el 425, así, como el artículo 417, todos de la LEC

Anudando el presente motivo con las conclusiones alcanzadas en la resolución del anterior, se entiende por la Sala que yerra el apelante al fijar su punto de partida en la existencia de una cuestión procesal como óbice para entrar a valorar el fondo del asunto, puesto que no puede compartirse tal conclusión. El juez a quo no deja imprejuzgada la cuestión, basa de hecho su conclusión, tras el análisis de la prueba obrante en las actuaciones, en el hecho de que no considera que conforme al artículo 217 de la LEC la parte actora cumpliera satisfactoriamente con la aportación de la prueba que le competía, no que hubiera extremos procesales (aunque así los denomina) para no poder entrar a valorar la cuestión en el fondo, que debieran ser resueltos en el acto de la audiencia previa, pues no hubo excepciones opuestas al respecto ni la falta de prueba es una de las recogidas en nuestra norma procesal, sin perjuicio de su valor en ulterior sentencia como en el caso ha ocurrido.

El motivo, por tanto, ha de decaer igualmente.

Infracción del artículo 5 de la LPH

Alterando el orden de los motivos por la incidencia que la resolución del presente puede tener en el resto, es preciso pasar a valorar si en el presente caso, como alega la recurrente, puede entenderse que la escritura de disolución parcial del condominio, liquidación y subrogación, de fecha 26 de marzo de 2009, (documento nº 1 de la demanda) puede considerarse como título constitutivo o nos hallamos con la posible inexistencia formal del mismo o falta de aportación, de existir, a los autos.

El artículo 5 de la LPH dispone: " El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.

En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución".

Como ya indicaba la Sala en sentencia nº 46/2006 de 2 de marzo, en rollo de apelación 346/2005: " Ley de Propiedad Horizontal exige para la existencia de comunidad que se haya otorgado título constitutivo bien por el propietario único antes de la enajenación de los pisos o locales, o una vez enajenados, por sus propietarios. El título constitutivo precisa para tener plena eficacia respecto al nacimiento de esta forma de propiedad especial, que conste en escritura pública y que se contengan en él los extremos que se indican en el artículo 5, párrafos primero y segundo de la Ley de Propiedad Horizontal , en cuanto son presupuestos de hecho esenciales para que dicho régimen de propiedad pueda existir. Como hemos reiterado, en el presente caso resulta acreditado que en el Título de adquisición de la vivienda por el demandado existe la más mínima referencia a elementos precisos para la constitución de esa forma de propiedad horizontal, que pretende la actora, pero es que tampoco puede entenderse constituida por la voluntad de los propietarios, pues como se ha indicado, las manifestaciones contenidas en el acta de 1994 permiten comprobar que la aprobación de dicha supracomunidad ni se hizo con intervención del demandado ni quien concurrió tenía autorización para representar a los demás propietarios, por lo que los acuerdos adoptados en dicha reunión podían ser vinculantes para, máxime cuando tampoco consta que la concreción de las cuotas a satisfacer por cada propietario se hubiera fijado con el requisito de unanimidad de todos los propietarios como exige el art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal . Por tanto, aunque la demandante pretenda sostener la existencia de una propiedad horizontal de hecho, carente de título constitutivo, no puede sustraerse del cumplimiento de las disposiciones imperativas de la Ley que exige para la validez de los acuerdos de especial relevancia como la aprobación de los Estatutos o la determinación de la cuota de participación de cada comunero en los gastos comunes han de requerir unanimidad, sin que ésta pueda ser subsanada por el transcurso del tiempo, toda vez que se trata de una nulidad de pleno derecho".

Conforme a reiterada doctrina del Tribunal Supremo el régimen de propiedad horizontal queda constituido, entre otros supuestos, desde el momento mismo en el que los pisos o locales de un edificio, susceptibles de aprovechamiento independiente, pasan a pertenecer por cualquier título a distintas personas ( STS de 19 de febrero de 1971 y 25 de mayo de 1984), existiendo la comunidad de propiedad horizontal desde el momento en el que sobre un edificio concurren varios propietarios de pisos o locales, momento desde el que queda sometida la comunidad a la Ley de Propiedad Horizontal, al concurrir los requisitos establecidos al efecto en el artículo 396.1 del Código Civil . Señalando en el mismo sentido el art. 2.b) de la LPH que la citada Ley será de aplicación "a las Comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del CC y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal".

En aplicación de la jurisprudencia expuesta se concluye que si bien del examen de la escritura aportada la misma no puede ser considerada como título constitutivo con los requisitos que precisa conforme al artículo 5 de la LPH anteriormente transcrito, puesto que en la misma no se hace la descripción en los términos que el precepto precisa, no se fija cuota de participación que corresponda a cada piso o local, ni constan reglas de constitución y ejercicio de derecho y disposiciones, etc. ello no obsta para poder valorar si el acuerdo que se impugna ha de ser declarado nulo o no puesto que si se considera que no existe título, como parece ser el presente caso (situación equiparable a no haberse aportado), se habrá de estar a la normativa aplicable en defecto del mismo para dar solución al conflicto.

Normativa aplicable en defecto de título constitutivo.

Alega de forma correcta, al parecer de esta Sala, el recurrente que efectivamente las comunidades se rigen por el titulo constitutivo o estatuto, de conformidad con la autonomía de la voluntad, y en defecto de los mismos, son de aplicación los artículos 392 y ss del Código Civil, extremo que debió tener en cuenta el juzgador a quo, como más adelante explicaremos.

El artículo 2 de la LPH dispone: "a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5.

b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.

Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.

c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley.

d) A las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.

e) A las entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo dispongan sus estatutos".

Por tanto, si entendiéramos, que no existe título constitutivo en la forma prevista por el artículo 5 de la LPH, es preciso acudir al artículo 396 del CC puesto que si la comunidad está constituida con los requisitos estipulados en dicho precepto sería de aplicación lo previsto en la referida LPH.

El artículo 396 del CC estipula: " Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.

En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.

Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados".

Del nuevo examen de la escritura aportada, así como por lo manifestado en el acto del juicio, se observa como al darse los requisitos previstos en el artículo expuesto es de aplicación lo previsto en la LPH.

Pues bien, concluyendo ser de aplicación la normativa expuesta ha de analizarse si nos hallamos ante un acuerdo impugnable y si, como dice el actor, alteraría el título constitutivo y por tanto requeriría de unanimidad o, si por el contrario, no lo alteraría y sería suficiente la mayoría.

Dispone el artículo 18 de la LPH: " 1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.

4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios".

El régimen de mayorías requeridas para la impugnación de los acuerdos establecido por la LPH es claro al exigir la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación, si dicho acuerdo altera el título constitutivo de la propiedad horizontal o los estatutos.

Se requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, para los siguientes acuerdos:

El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general (por ej: jardinería), supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos.

Para el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble.

Para el establecimiento o supresión de equipos o sistemas que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. No se requerirán los 3/5 sino el voto favorable de 1/3 de propietarios y cuotas para el establecimiento o acceso a los servicios de telecomunicación, aprovechamiento de energías renovables o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.

Para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble.

Se requerirá el voto favorable de un tercio del total de los propietarios que, a su vez, representen un tercio de las cuotas de participación, para los siguientes acuerdos:

Para la instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes.

Para la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables.

Instalación de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.

Exigiendo la mayoría simple:

Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Se alega por la parte apelante que dicho acuerdo altera el titulo constitutivo y por ende requiere una unanimidad que no fue respetada motivo por el cual es nulo; alega sin embargo la demandada que tal acuerdo fue motivado por la necesidad de limpiar dicha galería y por motivos de salubridad.

El punto tercero del acuerdo de la junta impugnado recoge: "Galería Interior; En este punto la Sra. Presidenta expone a los presentes, que la puerta de acceso a la galería interior se encuentra bloqueada por dentro, impidiendo el acceso a la misma. Por ello, propone que se abra la puerta para tener acceso a la galería, con el fin de poder controlar el estado de la misma, tanto de suciedad como de seguridad, así como, del uso que se le está dando a la misma o se le dé en el futuro. Esta galería cuando se visitó, se encontraba en un estado lamentable de suciedad y dejadez, siendo un foco de insalubridad y de peligrosidad por los diferentes materiales que se encontraban depositados, algunos de ellos fácilmente inflamables. Por todo ello, se hare necesario que por parte de la Comunidad se acceda a este espacio para controlar el uso que se le da por los locales que tiene acceso al mismo, y al también controlar que objetos se depositan, exigiendo que se mantenga limpio esta instalación y los objetos que se depositan no sean ni insalubres ni peligrosos. Ante lo expuesto, el Sr. Joaquín toma la palabra y comenta que se opone a que se facilite el acceso a la galería, porque a su entender, esta pertenece a los locales. Según entiende de lo que se redacta en su escritura (de la cual da lectura), la galería es de uso mancomunado entre los locales con acceso a la galería, conforme se establece en las respectivas escrituras de los locales. Por tanto, es privativo su uso de los locales. Por dicho motivo, si la Comunidad persiste en querer acceder a la galería, informa a esta, que se reserva el derecho a ejercitar todas las acciones legales que considere oportunas. Una vez comentado todo lo anterior, se le recuerda al Sr. Joaquín que en la anterior Junta se le pidió que presentara copia de la escritura en donde se refleja el derecho que expresa, y que hasta la fecha no ha hecho. Así como, poder comprobar si ha limpiado el local y adecentado el suelo, puesto que no se puede tener acceso al mismo por haberlo bloqueado. Por todo ello, se acuerda que se someta a votación entre todos los propietarios presentes si se procede a la apertura de la puerta de acceso à la galería desde el Edificio. Realizada la votación, se aprueba por todos los presentes la apertura de la puerta de acceso a la galería, solo se opone a dicha apertura el Sr. Joaquín".

Por lo que la motivación de la adopción del mismo es para controlar la suciedad y seguridad de la referida galería, por cuanto, se tuvo conocimiento, según se expone, de que los propietarios de los locales (ninguno de ellos se opone al acuerdo salvo el apelante) con acceso a la misma la usaban de almacén o para depósito de sus enseres lo que estaba comprometiendo la salubridad de la referida galería, haciéndose constar, como se puede observar de la transcripción del acuerdo, que se visitó la misma y se hallaba en un estado lamentable de suciedad y dejadez, siendo un foco de insalubridad d y de peligrosidad por los diferentes materiales que se encontraban depositados, algunos de ellos fácilmente inflamables, lo que es anudable, en relación a la determinación de las mayorías aplicables como se indica por la parte, con el artículo 10 de la LPH: " 1.- Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación".

En cuanto a tal extremo, además de lo expuesto en el acta al respecto, y a lo cual tan solo se opone el apelante (como ya indicamos) y no los demás propietarios de los locales, y no perdiendo de vista que lo que se pretende es revertir las cosas a su sitio puesto que la puerta en origen no se hallaba cerrada y se cerró sin formalidad alguna, en el acto del juicio declaró don Maximino en calidad de testigo, administrador de la comunidad de propietarios desde el año 2002, afirmando recordar la Junta y a exhibición del acta (documento nº 2 de la demanda), explicó ante la falta de firmas que solo tienen que firmarla el presidente y el secretario y que no identificó cuotas porque todos votaban a favor menos uno que fue al que identificó, porque a los otros los identificó al indicar quien asistía. La problemática existente, refirió, es que aquello era un estercolero, y había riesgo porque había botellas de butano, recortes de madera, aparatos viejos, maquinaria abandonada, mesas, sillas, pinturas...la gente salía a fumar allí porque indica que había colillas y había un evidente riesgo y, por eso, se acordó abrir la puerta. Indica que a la galería dan acceso distintos locales y también tiene acceso al edificio, siendo la galería de acceso comunitario que va desde las viviendas hasta la calle y los propietarios de los locales a los mismos, siendo que hace mas de veinte años, explica, uno de los que compró un local de la esquina la salida del pasillo la cerró y por el motivo que fuese no se le obligó a ponerlo a su estado originario porque esa zona es comunitaria. La única pretensión era el cuidado del espacio, para poder entrar y ver, porque ahora no pueden entrar porque esta con alambres la puerta y con soldaduras, e incluso un muro detrás de la puerta, para lo cual debía haberlo hecho con la unidad de la comunidad y no se hizo. El tabique no existía hasta después de la reunión sino que se hizo a los dos meses, e incluso hubo una denuncia de la guardia civil. Manifestando que incluso se han hecho reuniones para intentar que estuviera limpio y desinfectado y se les propuso a los locales que como ellos iban a usarlo más no se oponían a tal extremo pero que le echaran cemento y lo pusieran todo en orden y desratizaran porque se habían visto ratas en el edificio.

De lo expuesto se deduce que la galería era comunitaria pero no se podía usar para salir a la calle porque se había cerrado y que el objetivo de la apertura de la puerta fue la seguridad y salubridad, lo cual se acredita por la testifical expuesta y lo que se indica en la propia acta, sin que el actor, aún cuando había gran facilidad probatoria para acreditar que la galería no está en dicha situación (aunque fuera mediante la aportación de fotografías) haya desplegado actividad probatoria alguna al respecto. Y que el objeto de la apertura de la puerta no es un uso exclusivo o para salir a la calle de la comunidad sino la seguridad y salubridad del edificio, acreditado lo cual, se evidencia que la convocatoria de la junta en la que se adoptó el acuerdo impugnado así como las mayorías, fueron conformes a la legalidad, lo que conlleva la desestimación del recurso y la confirmación de la solución alcanzada por la resolución recurrida pero no por sus propios argumentos sino por los expuestos en la presente resolución.

TERCERO.- Costas

Dada la desestimación del recurso las costas serán impuestas a la parte apelante conforme al artículo 394 de la LEC.

En virtud de lo expuesto,