Sentencia Civil 1350/2022 Audiencia Provincial Civil de Almería nº 1, Rec. 1742/2021 de 13 de diciembre del 2022

PRIMERO.- Resumen de antecedentes.

1.- Interpone demanda la entidad Vera Natura S. L. por la que solicita se declare la nulidad, o alternativamente su anulabilidad, de los acuerdos adoptados en la Junta de Propietarios de la Comunidad demandad de fecha 25/08/2018 (doc. nº 5), señalados en sus apartados 2 º y 3º, por resultar otorgados en fraude de ley, o alternativamente por resultar contrarios a la ley y el título constitutivo, o por resultar manifiestamente abusivos; acuerdos cuyo contenido se consigna en el relato fáctico de la presente; todo ello por estimación de alguno/-os de los motivos esgrimidos en el cuerpo de la presente demanda. 2.-Se condene a la demandada a estar y pasar por la anterior declaración, de modo que los acuerdos queden sin efecto legal alguno. 3.- Se declare la nulidad o resolución (parcial, en ambos casos) del contrato constitutivo del complejo inmobiliario DIRECCION000, recogido en escritura pública de fecha 07/08/2002 por cualquiera de las razones alternativas siguientes: carencia sobrevenida de objeto y/ o causa; imposibilidad de cumplir con su objeto (frustración del negocio o cláusula rebus sic stantibus); o extinción del contrato por conversión en propiedad ordinaria. Con ello, se declare que las parcelas o solares 3 y 4 que conforman el citado título son fincas independientes, procediendo en consecuencia su separación jurídica, o segregación, del resto de fincas que componen el Complejo. 4.- Se condene a la CP demandada a estar y pasar por la citada declaración, y a otorgar cuantos actos o negocios jurídicos públicos o privados fueran precisos para llevarla a término, con revocación incluso de aquéllos que puedan tener naturaleza pública y/o registral; hasta la total configuración e inscripción registral como fincas independientes del Complejo. 5.- Se impongan las costas procesales a la parte demandada.

2.- Afirmaba en apoyo de su pretensión que es propietario de dos solares identificados con los números 3 y 4 que forman parte del Complejo Inmobiliario Privado constituido mediante escritura de fecha 7 de agosto de 2002 ante el Notario de Almería D. Francisco Balcázar Linares. La propiedad adquirida respecto de esos dos solares (3 y 4) se llevó a cabo mediante escritura de compraventa otorgada ante el Notario de Elche D. José Luis Fernández, con fecha 10 de abril de 2017.Los referidos solares fueron adquiridos por el demandante de la mercantil Heiki Levantina S.L, que a su vez los adquirió de la empresa promotora Marina Natura S.L, la cual realizó el proyecto de edificación y futura construcción de determinadas edificaciones, para las cuales se había obtenido la previa y preceptiva licencia. Así pues, se agrupaban 4 solares, tres de ellos para la construcción de 30 viviendas y otra construcción no prevista inicialmente, proveyendo a dichas viviendas de ciertos servicios y elementos comunes que compartirían. En la escritura pública antes referida de fecha 7 de agosto de 2002 se asignaba un porcentaje de cuotas de participación a cada solar, correspondiendo a los 3 solares de las viviendas un 30 % a cada uno de ellos y al cuarto solar un 10%, además también se formalizaron otros negocios jurídicos vinculados a su nacimiento como la declaración de obra nueva en construcción y constitución del régimen de propiedad horizontal de cada uno de sus edificios. Finalmente alega esta parte que la obra inicial proyectada consistente en 30 viviendas y una edificación accesoria no llegó a materializarse en su totalidad puesto que modificaciones de la legislación urbanística de aplicación en aquel momento supusieron la revocación de la licencia inicial, reduciéndose las construcciones de las 30 viviendas a 20, con declaración por parte del Ayuntamiento de Vera del agotamiento de la edificabilidad con la construcción de las dos primeras fases que se llevaron a cabo en los solares 1 y 2, que son los que desde aquel momento ostentan la verdadera condición de comuneros del complejo, en el sentido de que son los propietarios de las viviendas, los que disfrutan de las mismas y de sus elementos, instalaciones y servicios comunes, quedando los solares propiedad del actor (3 y 4) como solares diáfanos y perimetralmente vallados y separados del resto de edificios construidos, sin poder llevarse a cabo en ellos los proyectos de edificación inicialmente acordados ni ninguno similar.

3.- Los demandados se opusieron a la pretensión deducida de adverso alegando, que en Junta General Ordinaria de fecha 25 de agosto de 2018 se aprobó la liquidación de las cantidades debidas, adeudando la demandada 16.800 €, aprobándose en dicha Junta el inicio de acciones frente a los propietarios morosos. La actora, que mantiene la participación sobre los elementos comunes numerados tres y cuatro, no acredita haber abonado las cuotas comunitarias impagadas. Negaba la infracción de preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal, en la celebración de la Junta General de 25 de agosto de 2018; y en lo concerniente a la petición de segregación de los solares identificados con los números tres y cuatro, la petición de desafectación de elementos comunes significa la conversión de dichos elementos comunes en privativos, evitando con ello el pago del porcentaje de su participación en aquellos y que esta conversión lleva aparejado que los coeficientes de participación en que se divide el edificio cambien, repercutiendo sobre el resto de propietarios, lo que precisa de la unanimidad de todos los propietarios.

4.- La sentencia desestima íntegramente la demanda interpuesta acción de impugnación de acuerdos. En primer lugar declarando que el demandante se encontraba al tiempo de la celebración de la Junta de Propietarios en situación de morosidad al adeudar la cantidad de 16.800 euros en concepto de cuotas comunitarias y por tanto se encontraba privado del derecho de voto, permitiéndosele deliberar, de modo que fueron adoptados los acuerdos conforme a la legalidad. En lo concerniente a la segunda de las pretensiones ejercitadas por el actor, la sentencia, a la petición del demandante respecto del cómputo del voto emitido por el sr. David en nombre del sr. Diego resuelve que para: que se hubiere podido dar validez al voto emitido por el Sr. David en nombre del representado Sr. Diego sería necesario que el representante entregue un escrito de representación del propietario que deberá contener los siguientes requisitos formales:1.- Documento escrito, no verbal. 2.- Identificación del propietario y del representante, con nombre, apellidos y la correspondiente propiedad. 3.- La fecha de la Junta para la que se otorga dicho escrito de representación. 4.- La firma del escrito por parte del propietario. En el presente caso, como se puede ver en el documento nº 6 de la contestación de la demanda, en el escrito presentado por el Sr. David no consta ninguno de los datos referidos, por lo que no se puede acreditar de forma fehaciente que hubiese sido autorizado para emitir un voto en nombre del Sr. Diego.

5.- En lo concerniente a la pretensión de nulidad o resolución (parcial, en ambos casos) del contrato constitutivo del complejo inmobiliario DIRECCION000, recogido en escritura pública de fecha 07/08/2002, la sentencia declara que: Si bien es cierto que no se podía construir nada de lo planteado inicialmente en los solares 3 y 4, no es menos cierto que el Sr. David adquirió dichos solares sabiendo esta circunstancia. Y de las pruebas testificales concluyó que: el propietario de los solares 3 y 4 estaba exento de pago hasta que pasasen diez años desde el otorgamiento de la escritura o hasta el momento que se llevase a cabo alguna construcción en dichos solares. Por lo tanto, considera que tiene que hacer frente al pago de las cuotas de participación en los elementos comunes que le corresponden puesto que dichos solares forman parte del complejo inmobiliario. Como consecuencia de ello, en el año 2012 se introdujo en los presupuestos a la antigua propietaria (quien vendió los solares al Sr. David) para que procediera al abono de las cuotas, sin que efectuase pago alguno y por ello interpusieron la denuncia correspondiente, de manera que el Sr. David adquirió los solares sabiendo la existencia de dicha denuncia y los motivos de la misma.Hallándose usando los elementos comunes. Por último y en lo que respecta a la segregación de los elementos número 3 y 4, de conformidad con el apartado sexto del artículo 17, entiende la resolución recurrida que, para modificar las reglas del título constitutivo o de los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la UNANIMIDAD total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación. En el Acta de la Junta Ordinaria del 25 de agosto de 2018 se votó sobre la segregación de los solares 3 y 4, y obtuvo todos los votos en contra, por lo que no consta con la señalada unanimidad necesaria para que se pueda llevar a cabo la segregación pretendida.

6.- La representación de la parte actora interpone recurso de apelación frente a tal resolución solicitando su revocación en base a los siguientes motivos que se resumen en lo siguiente:

Error en la valoración de la prueba. Indebida aplicación del art. 18.2 de la LPH., en conexión con los arts. 15.2 y 16.2 de la LPH, con infracción del derecho a la tutela judicial efectiva, causante de manifiesta indefensión ( art. 24.2 de la C.E.). Afirma que en el seno del presente procedimiento, se ha consignado judicialmente la cantidad total que era objeto de esa reclamación.

Error en la valoración de la prueba, indebida desestimación de la acción de impugnación del acuerdo relativo a la liquidación de cuotas, adoptado en JGO de fecha 25/08/2018. Indebida aplicación de los supuestos del art. 18.1 de la LPH, con extensión a los arts. 6.3 del C.C., Y ARTS. 1, 3 Y 5 de la LPH. Establece la escritura de constitución una limitación a la obligación de contribuir a los gastos comunes respectó de los solares no edificados. Considera que la sentencia no da respuesta a la petición que formula en cuanto que las cuotas no pueden serle reclamadas por no haberse cumplido con la finalidad proyectada en el año 2002, al fijar el título una condición que limita la exigibilidad el pago, la ejecución de las edificaciones proyectadas.

Error en la valoración de las reglas de valoración de la prueba. EXPRESA IMPUGNACION DE LA AUTENTICIDAD DE LOS ESTATUTOS DE LA COMUNIDAD aportados por la demandada. Infracción del valor probatorio dado a dicho documento, en función de la previsión del art. 320 de la LEC. Los Estatutos de la CP fueron elevados a escritura pública el 8 de abril de 2014(doct 4 impugnado en cuanto a su autenticidad) referencia a 13.5 y 6.

Error en la valoración de la prueba. Parcialidad de los testigos, e insuficiencia de su testimonio para rebatir el resto de pruebas, obrante en autos (literosuficiencia de la escritura de constitución del Complejo). Art. 217 de la LEC, afirma que la desestimación de la demanda sobre estos particulares descansa en una indebida aplicación de las reglas de la lógica y la sana crítica, contrariando una interpretación coherente y ordenada de las normas de aplicación (entre éstas, el propio Titulo Constitutivo), aceptando como válidas de determinadas declaraciones no contrastadas con datos objetivos, y que, además, son contradichas por la propia documental obrante en autos, por lo que a la Sala le corresponde, una vez detectadas estas incorrecciones, asumir la instancia, y dictar una nueva sentencia con el análisis de la prueba practicada, en relación con las pretensiones de nulidad de los acuerdos adoptados en la JGO que se invocan en nuestro petitum.

Error en la valoración de la prueba e Infracción del art. 18.1.a) y 18.c) de la LPH. Indebida desestimación de la petición de nulidad de la acción de impugnación sobre el acuerdo de denegación de la SEGREGACIÓN. Infracción de preceptos sustantivos: art. 348 C.C., y arts. 6 y 7 del citado texto. Mantiene que no le fue entregado el resto de comuneros a la documentación que aporto autorizando la segregación mediante la certificación del Ayuntamiento recogiéndose únicamente como fundamento de la denegación de la adopción de dicho acuerdo el que en caso de aceptarla los elementos tres y cuatro estarían excluidos del pago comunitario, que siendo un elemento independiente, condicionando con ello el acuerdo a adoptar. Niega que se deba de adoptar ningún acuerdo por unanimidad que se adopte en perjuicio de uno de los comuneros, así, que el referido chiringuito, no constituye una construcción de las que se recogen en el título constitutivo ni se encuentra en las parcelas número tres y cuatro.

Error en la valoración de la prueba e infracción de las normas internas de las sentencias, arts. 209.3 de la LEC, y art. 218.2 y. 3, causantes de manifiesta indefensión por infracción del derecho a la tutela judicial efectiva ( art. 24.2 C.E.).

Falta de la suficiente motivación. DE LAS ACCIONES ALTERNATIVAS DE NULIDAD, RESOLUCIÓN DEL CONTRATO (PARCIALES), Y EXTINCIÓN DEL COMPLEJO URBANÍSTICO.. INDEBIDA APLICACIÓN (O INAPLICACIÓN) DE PRECEPTOS LEGALES: ARTS. 1.261 DEL C.C., ART. 396 DEL C.C., Y ARTs. 3, 5 y 24 DE LA LPH.

INCONGRUENCIA OMISIVA. INAPLICACIÓN DEL ART. 23.2o DE LA LPH. EXTINCIÓN DE LA COMUNIDAD. Tal y como se constata con el DOC. 8 de la demanda, dicha conversión se ha producido de facto, con el otorgamiento de la correspondiente escritura, que ha tenido acceso al Registro, sostiene que con dicha conversión, las edificaciones proyectadas sobre el solar 3, cuya identificación figura detallada en la escritura de constitución del complejo (ESCRITURA DE OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN- EXPONENDO III, del DOC. 1 dda.-), han desaparecido, quedando extinguido el régimen de propiedad horizontal establecido en la misma escritura, convirtiéndola en propiedad ordinaria y con la misma descripción del solar primitivo. Conversión que ha tenido acceso al Registro de la Propiedad (DOC. 9), y que debe tener su incidencia en la constitución actual del Complejo, dada su configuración original con la agrupación de 4 solares para un fin común de imposible cumplimiento.

7.- Frente a tal recurso se opone la representación del apelado.

SEGUNDO.- Falta de motivación e incongruencia omisiva.

1.- Reconduciendo los motivos de apelación invocados por el apelante y para dar respuesta a los mismos, evitando reiteraciones innecesarias y partiendo de la premisa que la pretensión principal revocatoria que conllevaría, en parte, la revocación del resto de pronunciamientos, se ha de comenzar por el reproche que imputa a la sentencia de no haber dado respuesta o haber dado una respuesta insuficiente y no adecuada a la prueba propuesta, sobre su pretensión principal de acción de nulidad y/o anulabilidad del contrato de constitución del complejo urbanístico.

2.- Se adelanta que el motivo se va a desestimar en tanto que la sentencia da cumplida respuesta a las peticiones que formuló la parte. No puede imputársele incongruencia omisiva alguna a la petición que, según afirma, formuló respecto de la supuesta desaparición de facto de la comunidad, ya que, para que que incurra la sentencia de instancia en incongruencia, por infringir el art. 218 LEC, cuando se omite pronunciamiento sobre alguno de las pretensiones de las partes y que entraña infracción del artículo 120.3 CE y del artículo 24.1 CE, en cuanto al derecho a la tutela judicial efectiva, es preciso que no se haya dado la respuesta suficientemente razonada o motivada que sea procedente, de modo que conforme a la sentencia número 419/2021 del Tribunal Supremo de fecha 21 de junio de 2021: No hay incongruencia omisiva cuando el silencio judicial puede, razonablemente, interpretarse como desestimación implícita y la respuesta judicial solo es incongruente por falta de argumentación concreta acerca de una cuestión cuando no cabe entender que hay una desestimación implícita derivada claramente de lo razonado en el cuerpo de la resolución ( SSTS de 1 de abril de 2008, recurso 222/2001 , 12 de marzo de 2008, RC n.º 180/2001 , 17 de septiembre de 2008, RC n.º 4002/2001 ). Precisando que por regla general, las sentencias absolutorias no pueden incurrir en esta clase incongruencia, sin que aquí concurra ninguna de las excepciones en las que puede producirse incongruencia. Como recuerda la sentencia 164/2021, de 23 de marzo , en la sentencia 722/2015, de 21 de diciembre , se compendia la jurisprudencia al respecto: "(...) es jurisprudencia que "las sentencias absolutorias no pueden ser por lo general incongruentes, pues resuelven sobre todo lo pedido, salvo que la desestimación de las pretensiones deducidas por las partes se hubiera debido a una alteración de la causa de pedir o a la estimación de una excepción no opuesta por aquellas ni aplicable de oficio por el juzgador" ( sentencias 476/2012, de 20 de julio , y 365/2013, de 6 de junio ). De tal forma que, como puntualiza esta última sentencia 365/2013, de 6 de junio , "la sentencia desestimatoria de la demanda es congruente salvo que ignore injustificadamente un allanamiento, la desestimación de la demanda principal venga determinada por la estimación de una reconvención o una excepción no formuladas (en este último caso, salvo cuando sea apreciable de oficio), o pase por alto una admisión de hechos, expresa o tácita, realizada por el demandado".

3.- En lo concerniente al reproche sobre falta de motivación, de la sentencia, tampoco puede atenderse a tal argumento, ya que, de la misma se extraen las razones de la desestimación de la pretensión de la acción que instaba la actora, ahora apelante, como indicó la STS 825/2022, de 23 noviembre: La motivación, como derecho incluido en el derecho a la tutela judicial efectiva del art. 24 CE , es un requisito de la sentencia que exige que se haga saber a las partes o se exterioricen cuáles son las razones que conducen al fallo de una resolución, con independencia de su acierto y su extensión, de forma que este razonamiento pueda someterse a control a través de los correspondientes recursos. Por esta razón, la denuncia por falta de motivación no puede confundirse con una mera discrepancia con las conclusiones que obtiene una sentencia.

El motivo se desestima.

TERCERO.- Título constitutivo. Complejo inmobiliario privado. Impugnación de acuerdos.

1- En cuanto a la valoración probatoria la sentencia del STS, Civil del 22 de enero de 2020, indicó al respecto de la revisión de la valoración probatoria que esta sala ha declarado en reciente sentencia núm. 63/2019, de 31 enero , siguiendo una reiterada doctrina de carácter procesal de la propia sala, "La sentencia del Tribunal Constitucional 212/2000, de 18 de septiembre calificó con precisión la apelación en estos términos: "la segunda instancia se configura, con algunas salvedades, en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos ( arts. 862 y 863 LEC ), como una revisio prioris instantiae, en la que el Tribunal superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos ( quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes ( quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ( tantum devolutum quantum appellatum) ( ATC 315/1994, de 21 de noviembre , y SSTC 3/1996, de 15 de enero , y 9/1998, de 13 de enero ) Si bien dicha afirmación, ha de ser completada en el sentido que refiere la sentencia de esta Sala 285/2020 de 12 de mayo, Ahora bien, tampoco puede olvidarse que la práctica de la prueba se realiza ante el juzgado de instancia y éste tiene ocasión de poder percibir con inmediación las pruebas practicadas, es decir, de estar en contacto directo con las mismas y con las personas intervinientes.En suma, el principio de inmediación, que aparece en la anterior LEC y con mayor énfasis en la nueva LEC, que informe el proceso civil debe concluir "ad initio" por el respeto a la valoración probática realizada por el juzgador de instancia salvo, excepción, que aparezca claramente que, en primer lugar, exista una inexactitud o manifiesto error en la apreciación de la prueba o, en segundo lugar, que el propio relato fáctico sea oscuro, impreciso o dubitativo, ininteligible, incompleto, incongruente o contradictorio. Prescindir de todo lo anterior es sencillamente pretender modificar el criterio del juzgador por el interesado de la parte recurrente.

2.- Efectuando una revisión del material probatorio, y concretamente la documentación obrante en las actuaciones, encontramos que el documento de constitución de complejo inmobiliario, declaración de obra nueva en construcción y división horizontal, escritura pública de fecha 7 de agosto de dos mil dos, a los efectos del presente recurso es del siguiente tenor: En el apartado relativo a la descripción de los solares, dónde se prevé edificar en los identificados como solares número tres y cuatro, a los que les otorga una participación en elementos comunes de complejo del 30 %, el primero y del 10 % el segundo; describe las zonas comunes del complejo y constituye igualmente las normas de comunidad del mismo, y en este establece el apartado A, en cuanto al régimen de las zonas comunes, lo siguiente: La participación en los gastos de la zonas comunes de todo el complejo vendrá determinado por la cuota, fijada a cada uno de los cuatro solares (y, en su día, edificios). Por tanto, la participación de cada vivienda o elemento independiente en todo el complejo, vendrá determinada indirectamente por la que corresponda dentro del edificio en el que se ubica la participación en los gastos efectivos de mantenimiento de las zonas comunes, se producirá a medida que los respectivos edificios se vayan terminando, de modo que solo se distribuyan entre los elementos que de modo efectivo disfruten de las zonas comunes. En el apartado B relativo a los derechos que se reserva la propiedad se establece que: La sociedad propietaria promotora del complejo se reserva la facultad de realizar, por sí sola, sin necesidad de consentimiento de los propietarios que vayan surgiendo de la construcción y venta de los diferentes edificios. Las siguientes actuaciones: disponer con absoluta libertad de los cuatro solares que han quedado anteriormente descritos. Dos. Modificar la descripción de los solares que no hayan sido todavía edificado su destino, siempre que sea sin merma, de las zonas comunes y de su cuota, fijada, que podrá redistribuir entre los que queden. La declaración de obra nueva contenida en la misma escritura, en lo que respecta al solar número tres establece que sobre este se construyó un edificio denominado bloque tres, con ocho, aparcamientos cubiertos, numerados del 17 al 24, ambos, inclusive, desarrollado en dos portales, P1 y P2. El portal P1 consta de planta baja donde se ubica el referido portal, y dos viviendas tipo A y B; planta alta, con dos viviendas, tipo C y D, y planta ático con una vivienda tipo F. El portal P2 consta de planta baja donde se ubica referido portal y dos viviendas tipo A y B, planta alta con dos viviendas tipo C y D y planta ático con una vivienda tipo F. Ambos portales tienen su entrada por la zona común privativa del complejo con una participación en los elementos comunes del 30 %.

3.- La escritura pública de fecha 3 de marzo de 2016 la entidad Heiki Levantina S. L. que, previamente había adquirido diez fincas, entre las que se encontraban las que son objeto del presente, de la entidad Marina Natura Vera S.L. mediante escritura pública de fecha 1 de abril de 2005, instrumentalizó la constitución en comunidad ordinaria el inmueble sito en el solar número tres, solicitando del registro de la propiedad la cancelación de los asientos sobre constitución del régimen de propiedad horizontal, y entre ellos,de las inscripciones separadas de los que fueron elementos privativos. Mediante escritura de fecha 28 de febrero de 2017 la referida entidad pretendió la modificación del complejo inmobiliario atribuyendo a los inmuebles descritos en el mismo una cuota del 50%, eliminando la cuota de los solares número tres y cuatro. Fue denegada la inscripción de dicho acto, al considerar el acuerdo de calificación negativa que, era precisa la intervención de los titulares de cada uno de los elementos de los edificios declarados en régimen de propiedad horizontal, a través de un acuerdo por unanimidad de la Junta de Propietarios que autorice dicha distribución de las cuotas, así como la segregación de una parcela de terreno de quinientos treinta y dos metros, seis decímetros cuadrados de la registral 11.024 de Vera, por ser el suelo elemento común por naturaleza. Y por último, a los efectos del presente, la actual demandante, Vera Playa Vacaciones S.L.,adquirió mediante escritura pública de fecha 10 de abril de 2017, las fincas número NUM000 y NUM001 correspondientes a los solares tres y cuatro integrantes del complejo inmobiliario.

4.- El tenor literal del contenido de la escritura de constitución, lleva a calificar el complejo como una mancomunidad integrada por comunidades constituidas sobre los solares donde se encuentran ubicadas las construcciones así como por los solares que no se encuentren edificados, ya que consta la existencia de elementos de carácter común que dan servicio a la totalidad de los elementos integrados dentro del mismo.

5.- No existe definición legal del complejo inmobiliario privado sino que viene descrito por referencia a los requisitos que la norma establece para su existencia, habiéndose utilizado tal fórmula en el Anteproyecto de ley de Conjuntos Inmobiliarios de 1 de diciembre de 1991, que en su artículo uno en cuanto al ámbito de aplicación de la norma disponía que "La presente Ley será de aplicación a los conjuntos de unidades inmobiliarias o fincas, edificadas o edificables, en los que la propiedad de cada una tiene inherente un derecho de comunidad especial sobre los elementos o derechos inmobiliarios de utilidad común." Por tanto, el concepto legal es un concepto es puramente material, y así lo recoge la sentencia de la Audiencia Provincial de Ávila ( núm. 249/2001 de 3 septiembre JUR 2001\325779 ) que, al referirse a esta figura entiende que: Al igual que en la propiedad horizontal ordinaria el concepto de complejo inmobiliario es esencialmente material, nunca formal. El complejo inmobiliario existe jurídicamente con independencia de su denominación como tal y del otorgamiento del título constitutivo del mismo. Como sucede con la llamada propiedad horizontal de hecho, plenamente avalada y reconocida por nuestra jurisprudencia, el complejo inmobiliario privado existe desde que concurren los presupuestos establecidos en el artículo 24.1 de la LPH " ( en idéntico sentido la Sentencia núm. 276/2008 de 6 octubre JUR 2009\123054 )

6.- La Resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado de fecha 16 de junio de 2002, delimitando su concepto afirmó que: "Precisamente esta riqueza de situaciones ha provocado que la regulación legal sea conscientemente flexible y reconozca la existencia de muy diversos tipos de complejos inmobiliarios privados. En efecto, el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal al describirlos exige tan solo dos rasgos definitorios: la existencia de pluralidad de edificaciones o de pluralidad de parcelas con destino a viviendas o locales e independientes entre sí (elementos privativos) y la existencia de una copropiedad de esos elementos independientes sobre otros elementos inmobiliarios, viales o servicios (elementos comunes). Y a estos dos rasgos de carácter material se añade otro elemento inmaterial: la organización de la que se dota al complejo.

7.- Así el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, dispone: 1. El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será aplicable aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:

a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.

b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán:

a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación.

b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.

3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:

a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.

b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.

c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.

La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrá menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.

4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior.

8.- Es precisamente este artículo, que es totalmente aplicable a la situación constituida por la existencia de elementos comunes a los distintos elementos que conforman el complejo, el que remite a la normativa que le es de aplicación, debiendo de estarse a las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal.

9.- El Tribunal Supremo en sentencia del 27 de Octubre del 2008 ( ROJ: STS 6001/2008) entendió incluso la existencia del complejo inmobiliario privado cuando entre los inmuebles únicamente existía en común el suministro de agua: Pudiera discutirse si es suficiente para mantener la aplicación supletoria del régimen específico de la propiedad horizontal que ordena el artículo 24.4 LPH el mantenimiento de servicios comunes si no se da, como sustrato para la existencia del complejo inmobiliario, la propiedad compartida, en todo o en su mayor parte, sobre los elementos comunes de carácter urbanístico propios de una urbanización, pues, como declara la STS 28 de mayo de 1986 , citada por la parte recurrente, para la aplicación del régimen de propiedad horizontal se parte de la existencia de una "situación de copropiedad similar a la conocida como propiedad horizontal, por la existencia de un derecho de propiedad singular sobre cada parcela y un derecho de copropiedad sobre un conjunto de elementos comunes". El art. 24.1 LPH da respuesta a esta cuestión cuando establece, para la aplicación del régimen especial de propiedad establecido en el art. 396 CC a los complejos inmobiliarios privados, el requisito, entre otros, de "[p]articipar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios". Se infiere de la expresión legal que basta para la calificación como complejo inmobiliario la existencia de un régimen de copropiedad o de titularidad compartida sobre instalaciones o servicios inherente al derecho de propiedad privativo sobre los respectivos inmuebles que conforman el complejo, aunque no se trate de una copropiedad en sentido propio....

11.- Por tanto habiendo constituido un complejo inmobiliario privado al que le resulta de aplicación la normativa que regula la propiedad horizontal, la decisión sobre la validez del título así como la adecuación de los acuerdos adoptados al mismo, se ha de enmarcar en dicha regulación. La descripción de las facultades que se reservaba el propietario de los inmuebles respecto del complejo, no permite llevar a la conclusión que pretende el apelante, ya que, en el mismo textualmente se establecía que podría modificar la descripción de los solares que no hayan sido todavía edificados o su destino, siempre que sea sin merma, de las zonas comunes y de su cuota fijada, que podrá redistribuir entre los que queden. No puede entenderse que por la simple voluntad del propietario, tras haber sido transmitidos los inmuebles se pueda modificar el título constitutivo, ya que, en ningún momento se ha establecido en la referida escritura pública condición alguna, sino que, reservaba únicamente la posibilidad de modificación de la descripción de los solares que se encontraban integrados en el mismo, sin permitir que esta pudiese afectar a los elementos comunes que estaban descritos e identificados en la propia escritura pública.

10.- No puede llegarse a otra conclusión ya que, al constituir mediante dicha escritura pública un complejo que ha de regularse conforme a la normativa indicada, el artículo 4 de la Ley de Propiedad Horizontal lo impide al disponer que: La acción de división no procederá para hacer cesar la situación que regula esta ley. Sólo podrá ejercitarse por cada propietario proindiviso sobre un piso o local determinado, circunscrita al mismo, y siempre que la proindivisión no haya sido establecida de intento para el servicio o utilidad común de todos los propietarios. No es posible, por tanto, que un propietario solicite el fin de la copropiedad en ninguno de los elementos comunes del complejo inmobiliario, y así lo ha establecido el Tribunal Supremo en su sentencia n.º 398/2009, de 28 de mayo, al señalar: Ambos motivos se desestiman pues parten de las propias consideraciones que sobre la realidad material y jurídica de las fincas sostiene la recurrente al desgajar las número NUM002 y NUM003 de la NUM004 en contra de lo razonado por la Audiencia. Se prescinde para ello de los acertados razonamientos de la sentencia impugnada según los cuales nos encontramos ante un conjunto que integra una situación de propiedad horizontal de hecho existente sobre un complejo inmobiliario de carácter privado ( artículo 24 LPH ), con la consecuencia de indivisibilidad que prevé el artículo 4 de la propia LPH , lo que determina que no resulten de aplicación los preceptos del Código Civil referidos a la cesación en la situación de comunidad que se citan como infringidos.

11.- El extremo de la misma escritura de constitución que establece: La participación en los gastos de las zonas comunes de todo el complejo vendrá determinado por la cuota fijada a cada uno de los cuatro solares (y, en su día, edificios). Por tanto, la participación de cada vivienda o elemento independiente en todo el complejo vendrá determinada indirectamente por la que corresponda dentro del edificio en el que se ubica. La participación en los gastos efectivos de mantenimiento de las zonas comunes se producirá a medida que los respectivos edificios se vayan terminando, de modo que solo se distribuyan entre los elementos que, de modo efectivo disfruten de comunes, tampoco puede interpretarse en el modo que indica el recurrente, ya que, la asignación de la participación en la mancomunidad viene determinada por la prefijada para los solares, difiriendo a un momento posterior la distribución de cuotas entre ellos en función del uso de los elementos. Ello no puede suponer la exoneración de abono de los gastos comunitarios en cuanto que, como miembro de la comunidad, viene obligado a su contribución conforme al artículo 9 de la LPH, donde distingue dos tipos de gastos, esto es, aquellos que son susceptibles de individualización que serían a los que se refiere el título constitutivo y que serán soportados por el propietario en función de su consumo, y otros comunes a los que deben contribuir todos los propietarios de conformidad con su cuota de participación, de modo que como dice la sentencia del Tribunal Supremo de 29 de mayo de 2009, fijando doctrina jurisprudencial en esta cuestión: para la procedencia de la consideración legal como individualizables de determinados gastos comunes de una Comunidad de Propietarios, es necesaria la determinación de su exclusión en el Título Constitutivo, o, en su caso, en los Estatutos comunitarios, y, asimismo, mediante acuerdo de la Junta de Propietarios adoptado por unanimidad.( en el mismo sentido la STS 20 de febrero de 2012 ).

12.- Las anteriores premisas llevan a la necesaria desestimación del recurso de apelación interpuesto puesto que, en primer lugar, como indica la sentencia combatida no concurre la causa de nulidad que invocaba el demandante de los acuerdos impugnados, ya que, consta estar adoptados conforme al título constitutivo de la mancomunidad, de modo que no son ni contrarios al título constitutivo ni abusivos, al hallarse distribuyendo las cuotas de la mancomunidad en la forma indicada en el mismo, pretendiendo con la solicitud de nulidad del acuerdo impugnado, establecer un reparto de los gastos comunitarios diferente al que resulta de aplicación en virtud del referido título constitutivo de la propiedad, que, únicamente, podrá ser modificado mediante acuerdo adoptado por unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representan el total de las cuotas de participación, conforme a lo establecido en el artículo 17.6 de la LPH.

13.- Resulta indiferente a los efectos de la resolución del presente que el apelante, al tiempo de la adopción del acuerdo, no se hallase al corriente en el abono de las cuotas comunitarias, ya que la sentencia no funda la decisión desestimatoria en dicho extremo.

14.- Unido a lo anterior se encuentra el hecho que los Estatutos de la comunidad de propietarios adjuntos al escrito de contestación y referidos en la sentencia establecían la cuota de distribución de los gastos entre los comuneros, en el artículo 13.5 del siguiente modo: L os gastos comunes correspondientes a elementos o servicios generales de la urbanización serán pagados conforme a la cuota específica asignada a tal fin a cada elemento de aprovechamiento independiente y a falta de cuota específica, en proporción a su cuota en los elementos comunes del conjunto urbanístico. Y el artículo 13.6 establece: A efectos de participación de los elementos comunes y demás previstos en la ley, las cuotas de participación que corresponden a cada apartamento será la fijada en el Título Constitutivo (escritura de división horizontal y declaración de obra nueva).

15.- No puede entenderse que el documento incorporado por el demandante, consistente en la escritura pública de fecha 8 de abril de 2014, donde se recogen los que se autodenominan Estatutos aprobados por la junta general de 21 de Agosto de 2005, pueda entenderse que son tales, ya que lo que establecían son normas de régimen interior, conforme a lo que dispone el artículo 6 de la LPH que los autoriza al disponer: Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración. De modo que refiriéndose el Reglamento de Régimen Interior a cuestiones sobre el funcionamiento de los elementos y servicios comunes ( STS de 22 de octubre de 2003), en ningún caso, estos pueden ser contrarios a lo que establecen los Estatutos, ni tampoco regular aspectos de la comunidad que están reservados a los Estatutos conforme al artículo 5 de la LPH.

16.- Regulan éstos las obligaciones de los propietarios en cuanto al uso de las instalaciones, plaza de garaje y red viaria y especialmente derivado del uso o no de prendas por los propietarios, visitantes y/o inquilinos, y no puede entenderse que la impugnación de la autenticidad del documento aportado por el demandado, en concreto los Estatutos comunitarios, pueda ser atendida en esta instancia al no resultar contradicho el referido documento con el que aportó el actor, el Reglamento de Régimen Interior, si no que ambos resultan complementarios.

17.- Por último, no ha acreditado el apelante la alteración de la base del negocio de constitución del complejo de propietarios que conforme a la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 29 de octubre de 2013, exige para la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus. Dice el Tribunal Supremo al respecto: En la sentencia 822/2012, de 18 de enero , recordamos que la regla "pacta sunt servanda " exige que los contratantes cumplan sus obligaciones aunque les resulten más onerosas de lo que habían previsto, tanto por un aumento de los costes de la ejecución como por una disminución del valor de la contraprestación a que tuvieran derecho, pero, añadimos, que cuando la previsión de los contratantes sobre la subsistencia o el cambio de la situación económica en la que se celebró el contrato no hubiera sido minuciosa - mediante el establecimiento de condiciones suspensivas o resolutorias o cláusulas estabilizadoras -, se plantea la cuestión de determinar los efectos que, en la reglamentación contractual, pueda producir una imprevista y extraordinaria mutación de aquellas circunstancias, ya sea porque las representaciones mentales de los contratantes se hubieran formado a partir de una determinada realidad - criterio subjetivo -, ya porque la alteración llegue a romper, en medida inadmisible, el equilibrio de prestaciones y, según cual haya sido el tipo negocial elegido, a privar de todo sentido a la reglamentación pactada - criterio objetivo -. Como expusimos en dicha sentencia, la cuestión ha sido tratada por la doctrina, desde distintos puntos de vista - como el de la continuada influencia de la causa onerosa del contrato, la excesiva dificultad de cumplir la obligación asumida, la asignación de los riesgos contractuales, la alteración de la base del negocio, objetiva y subjetiva, la interpretación del contrato y la doctrina de la presuposición o la supuestamente implícita " cláusula rebús sic stantibus omnis conventio intellegitur "...- No obstante, la jurisprudencia, utilizando especialmente esta última fórmula, se ha referido a la mencionada cuestión, para destacar la admisibilidad en nuestro sistema de los medios de corrección de la frustración económica del contrato, en determinadas situaciones particulares - así, entre otras, en las sentencias de 31 de octubre de 1963 , 15 de marzo de 1972 , 16 de junio de 1983 , 27 de junio de 1984 , 19 de abril de 1985 , 17 de mayo de 1986 , 13 de marzo de 1987 , 6 de octubre de 1987 , 23 de marzo de 1988 , 16 de octubre de 1989 , 21 de febrero de 1990 , 12 de noviembre de 1990 , 1202/1993, de 14 de diciembre , 209/1994, de 15 de marzo , 344/1994, de 20 de abril , 29/1996, de 29 de enero , 1048/2000, de 15 de noviembre , 1059/2000, de 17 de noviembre , 129/2001, de 20 de febrero , 1234/2001, de 28 de diciembre , 518/2002, de 27 de mayo , 313/2004, de 22 de abril , 539/2004, de 18 de junio , 1090/2004, de 12 de noviembre , 481/2005, de 17 de junio , 953/2006, de 9 de octubre , 79/2007, de 25 de enero , 197/2007, de 1 de marzo , 966/2007, de 26 de septiembre , 175/2009, de 16 de marzo , 336/2009, de 21 de mayo , 781/2009, de 20 noviembre , 360/2010, de 1 de junio , 84/2012, de 20 de febrero , 93/2012, de 21 de febrero , 240/2012, de 23 de abril , 243/2012 , de 27 de abril -. ... ...Sin embargo, para que sea aplicable esa técnica de resolución o revisión del contrato se exige, entre otras condiciones, como señaló la sentencia de 23 de abril de 1991 , que la alteración de las circunstancias resulte imprevisible, lo que no acontece cuando la incertidumbre constituye la base determinante de la regulación contractual.

18.- Tampoco, por las mismas razones expuestas anteriormente procede declarar la nulidad del mismo, al no constar la frustración del negocio jurídico constitutivo de la comunidad, en el que, no intervino el apelante, de modo que no han de prosperar ninguno de los motivos por los que solicita la revocación de la resolución recurrida.

Se desestiman los motivos.

CUARTO.- Costas.

Dada la desestimación del recurso, procede efectuar expresa imposición en costas de la alzada al recurrente, conforme al art 398 de la LEC .

Vistos los preceptos legales y demás de general aplicación,