Sentencia Civil 1051/2022 del Audiencia Provincial Civil de Almería nº 1, Rec. 1560/2021 de 13 de septiembre del 2022

PRIMERO.- El actor ejercitó una acción en reclamación de la nulidad de un contrato verbal de compraventa por falta de elementos esenciales( objeto, precio y resto de condiciones) con restitución de la cantidad entregada de 5,000 euros.

Afirmaba en la demanda que estando interesado el actor en la compra de una casa cortijo en la localidad de Velez Rubio para pasar temporadas, por mediación de un tercero, contactó con los demandados y D. Luis Andrés le indicó que había varias personas interesadas, que estando en tratos y sin haber concretado el precio, el concreto cortijo, ni la situación jurídica y urbanística del cortijo, transfirió en concepto de reserva 5000 euros, acordando de forma verbal que de no cuajar el pacto, se devolverían y si se concluyera se imputarían al precio, siendo así que a lo sumo ese dinero se consideraría arras confirmatorias. Estima que como no hay determinación de los términos verbales de esos tratos, ha de declararse la nulidad del contrato por falta de elementos esenciales.

Los demandados se opusieron a la demanda alegando que el contrato reúne todos los requisitos esenciales, que por mediación de un tercero, el actor y su esposa visitaron el cortijo objeto de venta y tras ello, acudieron al domicilio de los demandados para ver la documentación solicitando inicialmente los demandados 22000 euros y tras la negociación, llegaron al acuerdo de 20000 euros, entregando en concepto de señal 5000 euros y acordando que si se arrepentía perdería el dinero y si se arrepentía el vendedor las devolvía dobladas, bajo el marco del art 1454 del CC, todo ello, en presencia de la intermediaria que les instó a formalizar por escrito el contrato aunque el comprador lo estimo innecesario, entregando las llaves al comprador que estuvo en la finca durante un período de tiempo, sin que haya devuelto las llaves y habiendo encargado distintas actividades relacionadas con la adecuación del inmueble.

La resolución de instancia estima íntegramente la demanda, motivando que el contrato es nulo por carencia de consentimiento y objeto. Valora que el demandado ha alterado en juicio el objeto del proceso y que la testifical de Sra. Milagros carece de verosimilud y credibilidad sobre el objeto del contrato, sin mera aportación de las escrituras, sobre el precio y sobre el concepto de las arras penitenciales, estimando ilógico que no se quisiese firmar un contrato privado y sin que la alegación en la vista de que la única causa de no elevar a público el contrato fue porque el actor carecía de NIE, sin que se haya traído a declarar al oficial de la Notaria y sin que se acredite actuación alguna de preparación de la nave de aperos, estando sin determinar el objeto del contrato y estimando que resulta llamativo que por una nave de aperos se fije un precio de 20.000 euros. A mayor abundamiento, considera que si el actor pretendía quedarse con las arras penitenciales debió interesarlo vía reconvención. Estima la demanda con declaración de nulidad del contrato y restitución de 5000 euros entregados, mas intereses.

Frente a estos pronunciamientos, se alzan los demandados alegando, en esencia, infracción del art 217 de la LEC y error en la valoración de la prueba, sin que haya existido alteración del objeto del proceso a la vista de las alegaciones de las partes y cuando la intermediación de un tercero estaba reconocida por el actor, tercero que ha corroborado el objeto y precio del contrato, siendo válido y eficaz el contrato verbal y estando acreditado el concepto de las arras, habiéndose transferido 5000 euros. Estima que la resolución es incongruente y carece de motivación en orden a la prueba, obviando el contenido del art 376 de la LEC sobre la testifical de Dª Milagros que incluso acredita que tras haber incumplido el contrato, han acudido a la misma para adquirir otra finca en la localidad y sin que sea necesario reconvención al no haberse interesado la resolución del contrato, si no la nulidad frente a la que el demandado interesa la desestimación y absolución.

La parte apelada se opone al recurso

SEGUNDO.- Delimitado el objeto de la alzada en supuesta incongruencia y falta de motivación, así como en un error en la valoración de la prueba, ha de partirse de las facultades revisoras del Tribunal u órgano "ad quem" en relación con dicha materia.

1- En orden a la supuesta incongruencia y falta de motivación ex art 218 de la LEC, no se alcanza a comprender la invocación, cuando la sentencia resuelve todas y cada una de las pretensiones ejercitadas en demanda y contestación, dando respuesta a todas las cuestiones planteadas en sendos escritos y delimitación del objeto en el acto de juicio verbal. Es mas, sobre la falta de motivación o exteriorización de las razones esgrimidas para la estimación de la demanda, resulta incomprensible cuando el recurrente puede y efectúa una controversia y contradicción de las mismas a lo largo de su extenso recurso de 69 páginas, lo que en modo alguno puede conculcar sus derechos en el marco del citado precepto, por mas que combata la valoración de la prueba, cuestión que nada tiene que ver con el art 218 que genéricamente considera infringido.

2- En nuestro sistema procesal la segunda instancia se configura, con algunas salvedades (atinentes a la aportación de material probatorio y de nuevos hechos), no como " novum iudicium " sino como una "revisio prioris instantiae", en la que el Tribunal Superior u órgano " ad quem " tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos ("quaestio facti") como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes ("quaestio iuris"), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que sean de aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la "reformatio in peius", y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ("tantum devolutum "quantum" appellatum") ( SSTC, Sala Segunda, 3/1996, de 15 de enero enero); núm. 212/2000, de 18 de septiembre , de 6 de mayo), y núm. 250/2004, de 20 de diciembre de 21 de enero de 2005. Y de la Sala Primera, 9/1998, de 13 de enero y de 12 de febrero2002.

Ello no obstante, es ciertamente reiterada la doctrina legal de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo según la cual la valoración probatoria efectuada por los órganos judiciales de instancia al configurar el ""factum"" de sus resoluciones es inatacable, salvo en ocasiones excepcionales de interpretaciones totalmente absurdas, erróneas o intemperantes (, SSTS, Sala Primera, de 14 de febrero, 7 de marzo y 20 y 24 de abril de 1989, 1 de julio de 1996 y 15 de abril de 2003), constituye una afirmación que no se puede desligar de la perspectiva del órgano que la realiza, y del carácter extraordinario del recurso de casación en el seno del cual se efectúa, en el entendimiento de que nunca podrá adquirir la naturaleza de una tercera instancia -por citar sólo las más recientes, vide SSTS, Sala de lo Civil, de 28 de enero de 2003; 15 de abril de 2003; y 12 de mayo de 2003 -. Pero ello no significa, pese a lo extendido del errado criterio contrario, que las Audiencias carezcan de esa función revisora respecto de la valoración y apreciación probatoria efectuada por los Juzgados de Primera Instancia con ocasión de los recursos de apelación de los que conozcan, pues, por definición y como el propio Tribunal Supremo tiene declarado, la apelación es un recurso ordinario que somete al Tribunal que de ella entiende el total conocimiento del litigio, dentro de los límites del objeto o contenido en que se haya formulado el recurso, en términos tales que faculta a aquél para valorar los elementos probatorios y apreciar las cuestiones debatidas según su propio criterio dentro de los límites de la obligada congruencia ( SSTS, Sala de lo Civil, de 23 de marzo de 1963; 11 de julio de 1990; 19 de noviembre de 1991; 13 de mayo de 1992; 21 de abril de 1993; 31 de marzo de 1998; 28 de julio de 1998; y 11 de marzo de 2000; entre otras). Por tanto, sólo cabe revisar la apreciación hecha por el Juez de la prueba practicada en su presencia en la medida en que aquella no dependa sustancialmente de la percepción directa o inmediación que el mismo tuvo con exclusividad y, en consecuencia, el juicio probatorio sólo será contrastable por vía de recurso en lo que concierne a las inducciones realizadas por el Juez a quo, de acuerdo con las reglas de la lógica, los principios de la experiencia y de los conocimientos científicos, examinando su razonabilidad y respaldo empírico, pero no en lo relativo a la credibilidad de los testimonios o declaraciones oídos por el Juzgador, teniendo en cuenta si tales inferencias lógicas han sido llevadas a cabo por el órgano judicial de forma arbitraria, irracional o absurda, es decir, si la valoración de la prueba ha sido hecha mediante un razonamiento que cabe calificar de incongruente o apoyado en fundamentos arbitrarios, como aquellos que aplican criterios contrarios a los preceptos constitucionales ( SSTS de 29 de enero de 1990, 26 de julio de 1994 y 7 de febrero de 1998)

Sobre la prueba testifical, el artículo 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil preceptúa que los tribunales deben valorar la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, las circunstancias que en ellos concurran y, en su caso, las tachas formuladas y los resultados de la prueba que sobre éstas se hubiere practicado, por lo que valoración de la prueba testifical no está sometida a regla tasada de prueba, sino que debe valorarse conforme a las reglas de la sana crítica, sin que las circunstancias concurrentes en los testigos (sean o no causa de tacha) impidan la valoración de la prueba según dichas reglas, no siendo admisible la parte pretenda imponer una personal e interesada valoración, estando dentro de las facultades valorativas conceder mayor credibilidad a unos testigos respecto de otros.

3- Además, es de destacar que es principio general de derecho que al actor corresponde probar los hechos normalmente constitutivos de su pretensión, mientras que al demandado le corresponde probar los hechos extintivos, modificativos, optativos y excluyentes de la obligación, precepto que a su vez ha sido completado con la doctrina del onus probandi, en su recto sentido de que las consecuencias perjudiciales de la falta de prueba han de parar en quien tenía la carga de la misma, si bien la carga probatoria que impone se torna innecesaria respecto de los hechos que aparecen acreditados o reconocidos por aquella parte a quien perjudican. Dicho principio tiene plasmación legal en el art. 217.2 y 3 de la Ley de Enjuiciamiento civil, que con mejor técnica jurídica que el artículo 1224 del Código Civil, establece que al actor corresponde la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda. Incumbiendo al demandado la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que le sean aplicables, impidan extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos de la demanda.

Ello comporta que la parte actora tiene la carga de probar los presupuestos de la nulidad del contrato invocados.

TERCERO - Presupuesto lo anterior, en la revisión que comporta la alzada de lo actuado, incluida la reproducción del acto de juicio mediante soporte videográfico, anticipa la Sala que no llega a una solución coincidente con la resolución de instancia, pues existe prueba cumplida de que existió un contrato verbal de compraventa, con consentimiento sobre el objeto cierto y determinado y precio cierto de 20.000 euros, de los que se entregaron 5000 euros en prueba del contrato, como parte del precio cierto y a cuenta del mismo y, al propio tiempo, por expreso pacto verbal, con el carácter de arras penitenciales que permite al comprador desligarse del contrato perdiendo las mismas o en su caso al vendedor devolviendo duplicadas.

Con carácter previo, es de destacar que, en contra de las afirmaciones de la resolución de instancia, no se considera que haya habido una alteración del objeto del proceso por parte del demandado en la vista, pues ejercitada una acción de nulidad del contrato por falta de objeto y precio cierto en reclamación de cantidad entregaba que el propio actor calificaba de "arras confirmatorias", el demandado se opone en sede de contestación alegando que el contrato verbal cuenta con todos los elementos, que se ha perfeccionado, es válido y eficaz y que las arras se pactaron en concepto de penitenciales, sin que para ello sea preciso instar vía reconvención, cuando no pretende ni el cumplimiento del contrato, ni la resolución, solo su oposición a que se declare la nulidad y a la restitución de esos 5000 euros.

Ha de partirse de que en nuestro ordenamiento jurídico el contrato de compraventa se perfecciona por el consentimiento, siempre y cuando haya determinación del objeto y precio de la venta, aunque no se hayan entergado, El art. 1450 del Cº Civil que regula el perfeccionamiento de la compraventa y que de manera expresamente refiere en el sentido dicho que, "la venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado". El artículo 1.278 código civil, establece que: "los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que concurran las condiciones para su validez". Y el artículo 1.261 Cº civil, determina que no hay contrato sino cuando concurren los requisitos siguientes: Consentimiento de los contratantes. Objeto cierto que sea materia de contrato. Causa de la obligación que se establezca.

Ello comporta que en nuestro ordenamiento, un contrato verbal de compraventa de inmuebles, una vez acreditado, tiene validez y eficacia ya que genera obligaciones recíprocas para ambas partes, sin necesidad de documento escrito, sea privado o público, pues la forma documental lo único que permite y facilita es acreditar los términos del contrato, esto es, forma ad probationem, sin que la falta de documentación obste a la plena validez y eficacia del contrato siempre que haya consentimiento en el objeto y, tratándose de compraventa, en el precio.

Partiendo de ello, ha de valorarse las pruebas practicadas, la documental y testifical de Dª Milagros, pues ninguna prueba mas se ha intentado al objeto. Ningún hecho nuevo se introduce en el acto de juicio distinto de las alegaciones formuladas en sede de contestación anteriormente transcritas. Es mas, no se puede olvidar que es un hecho expresamente alegado en demanda y admitido en sede de contestación que en ese contrato intermedió un tercero, el cual ha resultado ser Dª Milagros quien depone en el acto de juicio como testigo, única prueba practicada en la instancia( además del documento de transferencia de 5000 euros), por lo que no se puede privar de prueba a su testimonio, máxime cuando al actor le compete la prueba de las causas de nulidad - inexistencia de contrato de compraventa y no ha intentado prueba alguna al objeto, ni siquiera prueba de fácil acceso a la parte como el interrogatorio de los demandados que ni siquiera propuso, por mas que la resolución de instancia prive de credibilidad y verosimilitud al testimonio de Dª Milagros, pese a que ésta corrobore su intermediación en el contrato de compraventa( reconocido por la actora), los términos del contrato en orden al objeto y precio, así como el carácter de las arras penitenciales y el propio hecho del " arrepentimiento" en palabras vertidas en el acto de juicio o desistimiento del actor que tras la entrega de 5000 euros del precio pactado de 20.000 euros, se "arrepiente" y compra otra finca similar en la misma localidad.

Bajo la inmediación diferida que permite la reproducción del acto de juicio mediante soporte videográfico, la Sala no puede compartir la valoración de la prueba contenida en la resolución de instancia, pues ningún interés directo o indirecto se aprecia en la testigo( motivo de tacha en la instancia del actor), ni dudas o evasivas en su testimonio, sin olvidar que el mismo se ve corroborado por una transferencia del actor de, nada mas y nada menos que 5000 euros y la entrega de sus documentos de identidad a fin de preparar la documentación precisa para otorgar la escritura pública, cuando de forma implícita reconoce que se dedicaba o había dedicado a la intermediación inmobiliaria. A juicio de la Sala, con espontaneidad en el acto de juicio, declara que a ella la llama Eliseo( Jesus Miguel, parte actora) por indicación de un primo suyo porque tiene interés en comprar, que llamó a los dueños y que estuvieron allí, en el cortijo, que Esperanza( codemandada ) enseñó la vivienda y que le dijo que se quedaba con él , que le daba 5000 euros a cuenta de la compra, que los vendedores pedían 22000 euros y que Eliseo " le dijo que 20.000 y hacían el trato", siendo así que al día siguiente consta la transferencia del actor a cuenta de los demandados de esos 5000 euros, prueba de la propia celebración del contrato. Añade que se dijo que " si no se quedaba con aquello los perdía y si no tenía que dar Luis Andrés 5.000€ que le daban y 5000€ más ", lo que a juicio de la Sala, unido a la entrega efectiva de esos 5000 euros( al día siguiente consta la transferencia), corrobora el carácter de las arras, no solo en prueba de la perfección del contrato- no olvidemos que la parte reclama su nulidad- sin que resulte comprensible desde los postulados mas elementales de la lógica que alguien, tras examinar el cortijo, ver los documentos ( así lo relata la testigo en el domicilio de los demandados)y pactar un precio de 20.000 euros, haga la entrega de el 25 % del precio como mera reserva porque había otros compradores interesados, antes de ver el bien y concertar su precio. El solo hecho de afirmar en la demanda que las arras eran confirmatorias y que se entregaron 5000 euros, constituye admisión de prueba del contrato, de su objeto y precio y consentimiento sobre ambos extremos, con lo que no se alcanza a comprender la invocada nulidad por falta de sendos elementos, por mas que la demandada no haya aportado la escritura o documentos sobre el bien, los cuales por otra parte no han sido interesados en el proceso. Es mas, la testigo relata actos posteriores a la entrega del dinero que corroboran la perfección del contrato( ya fijado el consentimiento sobre el precio, objeto conocido y entrega de señal) relativos a la preparación de la escritura en la Notaria, la falta de Nie, la remisión del oficial de la Notaría al objeto a Baza, posteriormente a una gestoría e incluso relativos a cuestiones de reparaciones de instalaciones eléctricas y, sin que en contra de la resolución de instancia, esos hechos puedan convertirse en causa de nulidad del contrato, que no olvidemos compete a la parte actora acreditar. De hecho, la obtención del NIE se produce un mes y medio después de la transferencia como relata la resolución de instancia, pero ello, en contra de la resolución recurrida, no hace mas que corroborar que tras la perfección del contrato verbal con objeto conocido y precio cierto, no se elevó a escritura pública por "arrepentimiento" del actor, quien según la testigo ha comprado otra finca de similares características en la localidad. Las menciones en el testimonio de Dª Milagros, intermediaria reconocida por la parte actora de la operación a nave de aperos, 20-25 metros, habitación... resultan irrelevantes, cuando actor visita la casa- cortijo, los demandados le enseñan el mismo, los títulos y tras ello, conocido el objeto cierto, pactan un precio de 20.000 euros y entregan 5000 euros por medio de transferencia, entregando las cartas de identidad al objeto de formalizar la escritura. Se insiste, las propias afirmaciones del actor en su demanda reclamando la nulidad del contrato por falta de objeto y precio, tras la entrega de arras que califica de confirmatorias y que per se, son prueba de la perfección del contrato, resultan contradictorias. Las afirmaciones de la demanda unidas al testimonio de la intermediaria del contrato y la transferencia de 5000 euros , corroboran la existencia y perfección de un contrato verbal de compraventa de una casa- cortijo perfectamente conocida e identificada por comprador y vendedor, la determinación de un precio de 22.000 euros y la entrega a cuenta de mas de 25 % del mismo en concepto de arras penitenciales por pacto expreso aunque sea verbal, que ha determinado que el actor se haya "arrepentido" del contrato y haya desistido del mismo, sin instar su cumplimiento o resolución, sino una nulidad por falta de objeto y precio, cuando referidos términos esenciales eran perfectamente conocidos por ambos contratantes. Ningún indicio existe de nulidad o inexistencia del contrato en que se sustenta la reclamación y a ello no es óbice que no se aporte la escritura de propiedad de la casa-cortijo nunca requerida en la instancia, ni se ofrezca testifical del oficial de la notaría sobre los actos preparatorios de la escritura, ni la fecha de obtención del NIE al mes de la transferencia del 25 % del precio, pues ello solo corrobora que el contrato estaba perfeccionado con pleno consentimiento en objeto y precio, con causa de compraventa.

Así delimitada la cuestión, como se anticipaba, no existe prueba alguna de la nulidad del contrato y la cuestión sobre el carácter o naturaleza de las arras ya ha sido delimitada, por pacto expreso verbal y acreditado, eran penitenciales y no se olvide que se considera acreditado que el actor, tras la perfección del contrato y entrega del 25 % del precio, ha comprado otro cortijo- vivienda en la localidad, lo que corrobora su" arrepentimiento" en palabras vertidas en el acto de juicio por la testigo intermediaria de la operación o desistimiento del contrato que ninguna de las partes desde el 2019 ha instado cumplir.

No desconoce la Sala la distinta considedración de las arras y sus efectos sobre el marco del art 1454 del CC y el carácter restrictivo de las arras penitenciales.Este precepto se refiere concretamente a las llamadas arras penitenciales. Las arras pueden ser confirmatorias en que la cantidad entregada es un anticipo o parte del precio, o ser una garantía del cumplimiento o arras penales, que se pierden si el contrato se incumple, pero no permiten desligarse del mismo. Finalmente pueden constituirse como arras penitenciales, que permiten desistir del contrato mediante su pérdida por el comprador o su restitución doblada por el vendedor. Como señalan la Sentencia del Tribunal Supremo de 20-5-2004 y la de 24-10- 2002, nº 1016/2002, las arras penitenciales son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Reiterada Jurisprudencia ha establecido que es necesario para la aplicación del art. 1454 del Código Civil , que es precepto de naturaleza dispositiva, que las arras se pacten expresamente como penitenciales ( SSTS de 12 de diciembre de 1991 , 31 de julio de 1992 u 11 de diciembre de 1993 , entre otras muchas). Es reiterada la jurisprudencia que entiende que las arras penitenciales o de arrepentimiento, tienen un carácter excepcional, siendo necesario que se manifieste de forma precisa e inequívoca la voluntad de las partes de dar tal carácter y efectos a las cantidades entregadas, pues en la duda, de haber mediado arras, debe interpretarse como arras confirmatorias y como anticipo del precio.

Bajo referido marco y teniendo en cuenta la acción ejercitada, no acreditada en modo alguno la nulidad del contrato verbal de compraventa por existir consentimiento sobre el objeto del contrato- casa cortijo conocido por los demandados- precio de 20.000 euros y señal entregada en concepto de prueba de la perfección del contrato y además, por pacto expreso con el carácter de arras penitenciales, en la revisión que comporta la alzada el recurso ha de ser estimado, con revocación de la resolución de instancia e inherente desestimación de la demanda.

TERCERO.- De conformidad con el art 398 de la LEC, dada la estimación del recurso, no procede la imposición de costas de la alzada. Dada la revocación y desestimación íntegra de la demanda, se imponen las costas de la instancia al actor conforme al art 394 de la LEC.

VISTAS las disposiciones citadas y demás de pertinente y general aplicación