Sentencia Civil 290/2023 Audiencia Provincial Civil de Almería nº 1, Rec. 939/2022 de 14 de marzo del 2023

PRIMERO.- Se ejercitaba en la instancia, ex art 1254 y ss, art 1450 del CC una acción dirigida frente a Dª Tamara y Dª Trinidad a elevar a público un contrato de compraventa sobre una vivienda en que correspondía a actor y codemandadas un 6,25 % en copropiedad y en que la oferta y aceptación se habían realizado telemáticamnte. Ante el traslado de Dª Tamara de una oferta de un tercero, el actor el 5 de abril de 2018 ofrece la compra de su cuota a ella y a sus hermanos, asumiendo la totalidad de los gastos de compraventa solicitando que le de traslado a sus hermanos. Se alegaba que los cuatro hermanos prestaron su consentimiento a la venta pero dos de ellas , Dª Tamara y Dª Trinidad, tras haber prestado el mismo, se retractaron y no elevaron a pública la venta, pese a los requerimientos, como sus dos hermanos José y Jose Ángel que ratificaron la operación.

La codemandada, Dª Trinidad se opuso a la demanda y si bien asumía la remisión del correo electrónico aceptando la oferta, ello era una conversación previa o de mera intención no generadora de obligación pues el letrado no tenía capacidad para firmar ese contrato y, subsidiariamente, el consentimiento era nulo por error , pues se había ocultado que la vivienda había sido desalojada con la finalidad de obtenerla a menor precio pese a que se había instado a la comunera que presentó la denuncia Florencia que informase .

Dª Tamara se opuso a la demanda alegando la inexistencia de consentimiento respecto de la venta de su parte alícuota de la vivienda y, subsidiariamente, consentimiento viciado, pues cuando traslada ella la oferta a la familia lo es de la venta unitaria y lo es a la baja por la situación de ocupación de la vivienda y su deterioro, aceptando el hoy actor esa oferta como vendedor, siendo así que el cambio de actitud del actor para realizar él la oferta es cuando conoce la inminencia del lanzamiento de ocupantes instado por otro comunero D. Abilio a través de su hija Dª Florencia.

La resolución de instancia desestima la demanda considerando que no se ha perfeccionado entre las partes ningún contrato privado por un consentimiento en firme, sino que existen meras conversaciones previas para la venta de una vivienda , estimando que el 13/10/2017 Dª Tamara trasladó una oferta al resto de propietarios por la totalidad del inmueble y sin contemplar que cualquiera de los herederos estuviesen interesados en la compra parcial, realizándose la oferta a la baja por la situación posesoria y estado de conservación, a lo que el actor aceptó en atención a esas circunstancias. Cuando el 5 de abril el actor pone de manifiesto su intención de comprar a Dª Tamara y hermanos , Tamara se siente engañada porque no sabía que se había iniciado un procedimiento de desalojo y de haber conocido ese hecho, ni habría aceptado la oferta del tercero ni del actor, razón por la que instó a éste que le informase sobre el estado posesorio, a lo que nunca se contestó. Respecto de Dª Trinidad, estima la resolución que no prestó su consentimiento a través de correo electrónico de su letrado, sino una mera intención o postura incardinable en conversaciones previas, lo que se ratifica en el correo electrónico que envió al Notario. Señala que justo el día antes de que el actor manifestase su intención de comprar sus participaciones, el 4 de abril de 2018 se había dictado auto por el que se ordenaba el desalojo de la vivienda , no constando que ello se notificase a las demandadas, señalando que ese cambio de circunstancias respecto del tiempo en que se realizó la oferta, de haberse entendido prestado el consentimiento, sería nulo por error vicio de consentimiento.

Frente a estos pronunciamientos se alza el actor alegando , en esencia, dos cuestiones :

1- Incongruencia omisiva al no pronunciarse la sentencia sobre la necesidad de demanda reconvencional para estimar la anulación del contrato por vicio de consentimiento, siendo así que la anulabilidad ha de realizarse por acción, sea en forma de demanda o de reconvención pero no por excepción, vulnerando del derecho a la tutela judicial efectiva y alterando el objeto del proceso apreciando la resolución excepciones como si fueran acciones.

2- Falta de motivación y error en la valoración de la prueba por no expresar los fundamentos jurídicos que se aplican al supuesto, sin cita de precepto alguno, cuando consta oferta y aceptación telemática de ambas, con lo que el contrato de compraventa existe a efectos del art 1254 y art 1261 del CC cuando hay consentimiento en la cosa (1/16 parte sobre la finca y el precio(7500 euros por cuota), de forma que procede su elevación a público ex art 1279 del CC, incurriendo en incongruencia interna pues se afirma que no se prestó consentimiento en firme, para luego estimar que estaba condicionado y luego que, de existir estaría viciado por error , cuando consta el consentimiento acreditado documentalmente y por el interrogatorio, sin que se trate de meros tratos preliminares o conversaciones previas o precontrato cuando están determinados todos los elementos esenciales del contrato, sin consentimiento condicionado alguno a la venta de la totalidad de la finca que solo afectó a la oferta del tercero, incurriendo la resolución en un error en la valoración de la prueba pues termina declarando error en el consentimiento, cuando la existencia del procedimiento judicial fue informada por Dª Florencia 4 meses antes de la oferta y de la aceptación, sin que el actor conociese el desalojo hasta mayo, ni tenga obligación de hacerlo pudiendo haberse personado las demandadas en ese proceso penal, siendo hechos posteriores a la oferta y a la aceptación que ni la afectan ni la vician, máxime cuando conocido ese hecho, terceros como Dª Florencia han adquirido por ese mismo precio. Estima que existiendo oferta y aceptación, hay contrato privado de compraventa que debe ser elevado a público.

Las partes apeladas se oponen al recurso.

SEGUNDO- Plantea la recurrente incongruencia omisiva y falta de motivación de la sentencia, aún cuando no insta la nulidad de la resolución.

1- El artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bajo el título"Exhaustividad y congruencia de las sentencias. Motivación", preceptúa, en lo que aquí interesa, que"Las sentencias deben ser claras, precisas y congruentes con las demandas y con las demás pretensiones de las partes, deducidas oportunamente en el pleito... El tribunal, sin apartarse de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de hecho o de Derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer, resolverá conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes...".

Tradicionalmente se ha venido estableciendo que una sentencia infringe el deber establecido en el artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, e incurre en incongruencia cuando concede más de lo pedido ("ultra petita"), o se pronuncia sobre extremos al margen de lo suplicado por las partes ("extra petita"), y también cuando deja sin resolver algunas de las pretensiones oportunamente sostenidas ("citra petita"o incongruencia omisiva) No incurre en vicio de incongruencia la sentencia que, respetando la"causa petendi", concede menos de lo pedido en la demanda [ Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de diciembre de 2007 (RJ Aranzadi 251 de 2008), 4 de mayo de 2007(RJ Aranzadi 4328)]; ni tampoco la que desestima íntegramente la demanda (acogiendo así las pretensiones de la parte demandada), salvo que se hubiese alterado la acción ejercitada por el órgano judicial [ Ts. 18 de enero de 2012 (Roj: STS 563/2012, recurso 1401/2008), 5 de enero de 2012 (Roj: STS 90/2012, recurso 2187/2008)].

La incongruencia y la falta de motivación son conceptos distintos, pese a que la recurrente los entremezcla. No cabe confundir la congruencia con la falta de motivación, en la medida que el requisito de motivación de las sentencias no está comprendido en el apartado 1 del artículo 218 referido a la congruencia, sino en el apartado 2. Una sentencia puede ser congruente aunque no esté motivada; y puede estar perfectamente motivada y ser incongruente. La congruencia se mide por el ajuste del fallo a lo pedido; la falta de motivación se refiere a los supuestos en que, realizado el pronunciamiento y cumplido el requisito de congruencia, no se halla amparado en razonamientos fácticos o jurídicos suficientes para justificarlo .

Tanto el artículo 120.3 de la Constitución Española, como el 218.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civilestablecen la obligación que tienen los órganos judiciales de fundamentar sus resoluciones. El Tribunal Constitucional ha establecido reiteradamente que el deber de los órganos judiciales de motivar sus resoluciones es una exigencia implícita en el artículo 24.1 de la Constitución Española. La tutela judicial efectiva garantizada en dicho precepto comprende el derecho de los litigantes a obtener de los Jueces y Tribunales una resolución motivada, fundada en Derecho y congruente con las pretensiones oportunamente deducidas. Como establece tanto el Tribunal Constitucional], laexigencia cumple una cuádruple finalidad:(a) Exteriorizar el fundamento de la decisión judicial, haciendo explícito que ésta corresponde a una determinada aplicación de la Ley. Se quiere dejar constancia del sometimiento del Juez al imperio de la ley ( artículo 117.1 Constitución Española) o, más ampliamente, al ordenamiento jurídico ( artículo 9.1 Constitución Española).(b) Presume el citado Tribunal que motivación contribuye a"lograr la convicción de las partes en el proceso sobre la justicia y corrección de una decisión judicial", con lo que puede evitarse la formulación de recursos.(c) Permite eventual control jurisdiccional de la resolución dictada mediante el ejercicio de los recursos; pues el tribunal que deba resolver el recurso podrá conocer los razonamientos que la motivaron.(d) En último término, la motivación opera como garantía o elemento preventivo frente a la arbitrariedad.

La falta de motivación existe cuando la lectura de la resolución no permite comprender cuáles son las razones del "fallo", creando por ello indefensión a la parte cuyas pretensiones no son acogidas en tanto que carecerá de los elementos necesarios para poder razonar su discrepancia al interponer los correspondientes recursos [ Ts. 22 de febrero de 2012 (Roj: STS 1422/2012, recurso 1793/2008)]

2- En el caso concreto, se invoca incongruencia omisiva por no pronunciarse la sentencia sobre sobre la necesidad de demanda reconvencional para estimar la anulación del contrato por vicio de consentimiento, habiendo instado la parte el complemento de resolución.

Ciertamente, la sentencia ninguna mención contiene al objeto, pero ello no vicia de incongruencia omisiva cuando el defecto procesal denunciado en el acto de la audiencia previa como posible causante de nulidad, fue resuelto oralmente en ese acto en sentido desestimatorio, tal y como consta en el soporte videográfico, estimando el juzgador de instancia, previa audiencia a las partes que en sede de contestación, se alega que no hay consentimiento y subsidiariamente, que está viciado, lo que no impedía al actor haber pedido realizar alegaciones, constando la oportuna protesta para a continuación fijar como hechos controvertidos la existencia de consentimiento o perfección del contrato y, subsidiariamente, si es nulo por error. Existe resolución judicial expresa, con lo que no hay omisión de pronunciamiento y, aún cuando el juzgador no cita precepto alguno, se basa en su resolución en una peculiar interpretación del art 408 de la LEC al señalar que el actor podía haber pedido hacer alegaciones al respecto.

Cuestión distinta es que, como bien alega el recurrente, la resolución judicial es errónea, pues el art 408 .2 de la LEC y con todos los efectos del punto tercero, solo permite en sede de contestación y vía excepción, invocar la nulidad radical o absoluta del negocio, pero no la anulabilidad o nulidad relativa por vicio de consentimiento( error ) como se invocaba subsidiariamente en sede de contestación, siendo así que la anulabilidad de un contrato por vicio de consentimiento solo puede ser invocada vía acción, sea demanda principal o vía reconvención expresa por el cauce del art 406 de la LEC, cuestión que no ha acontecido en ninguna de las dos contestaciones. Efectivamente, permitir el debate del posible vicio de consentimiento, entraña una infracción que vulnera el derecho a la tutela judicial efectiva y vicia la resolución no de incongruencia omisiva( existe pronunciamiento expreso en el momento previsto por la ley, la audiencia previa), sino de incongruencia interna al resolver cuestiones que no se han deducido procesalmente por el cauce oportuno, en este caso, por reconvención, si bien, dado que la parte no insta la nulidad de la resolución en el recurso, los efectos de la infracción se concentran en que ningún pronunciamiento revisorio procede en la alzada sobre el pronunciamiento judicial contenido en la instancia sobre que si se acreditase el consentimiento, " sería nulo por error vicio de consentimiento".

3- En orden a la falta de motivación, por mas que la resolución contenga una motivación sucinta y, ciertamente, no cite ni un solo precepto legal de derecho material aplicable al caso para desestimar la demanda, exterioriza las razones por las que desestima la demanda, considerando que no hay consentimiento, ni contrato de compraventa sino meros tratos preliminares o conversaciones previas y, de estimar acreditado el consentimiento, que está viciado de nulidad por error, siendo esas razones las que permiten al recurrente razonar su discrepancia y articular su recurso de apelación en que subyace realmente un error en la valoración de la prueba contenida en la resolución de instancia y error de derecho.

TERCERO.- Entrando ya en el fondo del recurso, ha de centrarse la acción pues se insta por el actor como comprador que los vendedores eleven a público un contrato de compraventa privado sobre unas cuotas de copropiedad de una vivienda que afirma celebrado por concurrencia de oferta y aceptación sobre la cosa y el precio.

1- Es doctrina comúnmente aceptada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de octubre de 1963 y 20 de abril de 1993), que para la existencia real de los contratos en general que originen relaciones jurídicas exigibles y permitan el ejercicio de las acciones que de ellos se deriven es preciso, por lo previsto en el artículo 1254 del Código Civil, que haya habido un concierto de voluntades serio y deliberado por el cual hayan quedado definidos los derechos y obligaciones de los contratantes, llegando con ello a su perfección, que es el momento cuando empiezan a obligar, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1258 del Código Civil, no entendiéndose la convención perfecta, con fuerza coactiva en derecho, hasta que además de la causa y el consentimiento que haya de manifestarse por el concurso de la oferta y la aceptación, no haya aquél recaído sobre el objeto cierto que sea materia del contrato, según los preceptos de los artículos 1261 y 1262 del Código Civil.

Es también doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de febrero de 1987, 30 de septiembre de 1988, 23 de noviembre de 1989, y 12 de marzo de 1994) que, de acuerdo con las normas de los artículos 1278 y 1279 del Código Civil, las del artículo 1280 no comportan la exigencia de formalidades "ad solemnitatem", sino tan sólo " ad probationem", de suerte que es posible pronunciar la existencia del contrato, si reúne los requisitos del artículo 1261 del Código Civil, sin que imperiosamente tenga que basarse en una constatación escrita, pudiendo declararse su existencia por la apreciación de los instrumentos de prueba aportados a las actuaciones

Por tanto, existiendo consentimiento, objeto y causa y concurriendo así los requisitos del art. 1261 CC para la existencia del contrato (cuya apreciación, en particular la existencia o inexistencia de causa o la concurrencia de causa falsa, es cuestión de hecho, sentencias 48/2007, de 23 de enero , 974/2006, de 28 de septiembre , 1017/2005, de 14 de diciembre y 434/2005, de 25 de mayo , entre otras, únicamente revisable en casación cuando la apreciación resulte ilógica o equivocada, sentencia 839/2001, de 24 de septiembre ), e l contrato de compraventa, de naturaleza consensual, produjo efecto para las partes desde su perfección por el concurso de oferta y aceptación sobre objeto y causa del contrato ( sentencias 1315/2002 , de 31 de diciembre, y 727/2009, de 2 de noviembre ) aunque ni la cosa ni el precio se hubieran entregado ( art. 1450 CC ), quedando obligada la compradora desde ese momento a pagar el precio pactado.

El artículo 1262 del Código civil dispone: El consentimiento se manifiesta por el concurso de la oferta y de la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato.

Hallándose en lugares distintos el que hizo la oferta y el que la aceptó, hay consentimiento desde que el oferente conoce la aceptación o desde que, habiéndosela remitido el aceptante, no pueda ignorarla sin faltar a la buena fe. El contrato, en tal caso, se presume celebrado en el lugar en que se hizo la oferta.

En los contratos celebrados mediante dispositivos automáticos hay consentimiento desde que se manifiesta la aceptación. Este se refiere al consentimiento como presupuesto de la perfección del contrato, que supone el concurso de la oferta y de la aceptación, es decir, de dos declaraciones recepticias coincidentes y contrapuestas; hasta que no se produce el concurso, no nace a la vida jurídica al contrato, por lo que si las declarantes están en lugares distintos, el segundo párrafo de este artículo 1262, redactado por Ley de 11 de julio de 2002 , impone la teoría de la cognición ("... desde que el oferente conoce la aceptación" ) o de la recepción ("... desde que, habiéndosela remitido el aceptante, no pueda ignorarla sin faltar a la buena fe .

Ahora bien, también dispone el art. 1258 que "Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley.

El consentimiento tiene que ser libre y ha de ser emitido conscientemente, aflorando a la realidad fáctica mediante actos concluyentes, expresos o tácitos, manifestándose tras deliberada decisión. La mera oferta de contrato, sin más, carece de eficacia vinculante, si no se ve específicamente aceptada por la contraparte ( Art. 1262 del CC , TS S de 8 de julio de 1987 ). No pueden ser objeto de coerción jurídica las obligaciones que puedan derivar del compromiso, pues no existe una relación jurídica conformada con sus elementos esenciales, que requiere actos de voluntad claros e inequívocos".

Tratándose de una compraventa el acuerdo de las partes en torno a los elementos esenciales del contrato que en el caso de la compraventa son los que se contienen en el art 1445 CC según el que:

"Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente".

"La compraventa es el contrato por el que el vendedor se obliga a entregar un bien conforme al contrato y a transmitir su titularidad, ya sea del derecho de propiedad o de los otros derechos patrimoniales, según su naturaleza, y el comprador se obliga a pagar un precio en dinero y a recibir el bien". De lo que se acaba de exponer deriva que para poder existir un contrato de compraventa, debe constar acreditado el consentimiento de las partes en torno al bien y al precio (la carga de la prueba incumbe a quien entiende éste existir que en este caso son los demandantes/apelantes conforme a las normas que derivan del art 217 LEC).

Tal consentimiento es esencial en todo contrato ( art 1.254 CC) y puede ser tanto expreso como tácito. En cuanto al consentimiento tácito, existe una reiterada jurisprudencia de entre la que cabe citar a título de ejemplo la STS 1.10.2019 en la que se indica:

" Consentimiento tácito es el que deriva de actos concluyentes que, sin consistir en una expresa manifestación de voluntad, permiten reconocerla indubitadamente.

2-Las facultades revisoras del Tribunal u órgano "ad quem" en relación con dicha materia. En nuestro sistema procesal la segunda instancia se configura, con algunas salvedades (atinentes a la aportación de material probatorio y de nuevos hechos), no como " novum iudicium " sino como una "revisio prioris instantiae", en la que el Tribunal Superior u órgano " ad quem " tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos ("quaestio facti") como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes ("quaestio iuris"), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que sean de aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la "reformatio in peius", y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ("tantum devolutum "quantum" appellatum") ( SSTC, Sala Segunda, 3/1996, de 15 de enero enero); núm. 212/2000, de 18 de septiembre , de 6 de mayo), y núm. 250/2004, de 20 de diciembre de 21 de enero de 2005. Y de la Sala Primera, 9/1998, de 13 de enero y de 12 de febrero2002.

Ello no obstante, es ciertamente reiterada la doctrina legal de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo según la cual la valoración probatoria efectuada por los órganos judiciales de instancia al configurar el ""factum"" de sus resoluciones es inatacable, salvo en ocasiones excepcionales de interpretaciones totalmente absurdas, erróneas o intemperantes (, SSTS, Sala Primera, de 14 de febrero, 7 de marzo y 20 y 24 de abril de 1989, 1 de julio de 1996 y 15 de abril de 2003), constituye una afirmación que no se puede desligar de la perspectiva del órgano que la realiza, y del carácter extraordinario del recurso de casación en el seno del cual se efectúa, en el entendimiento de que nunca podrá adquirir la naturaleza de una tercera instancia -por citar sólo las más recientes, vide SSTS, Sala de lo Civil, de 28 de enero de 2003; 15 de abril de 2003; y 12 de mayo de 2003 -. Pero ello no significa, pese a lo extendido del errado criterio contrario, que las Audiencias carezcan de esa función revisora respecto de la valoración y apreciación probatoria efectuada por los Juzgados de Primera Instancia con ocasión de los recursos de apelación de los que conozcan, pues, por definición y como el propio Tribunal Supremo tiene declarado, la apelación es un recurso ordinario que somete al Tribunal que de ella entiende el total conocimiento del litigio, dentro de los límites del objeto o contenido en que se haya formulado el recurso, en términos tales que faculta a aquél para valorar los elementos probatorios y apreciar las cuestiones debatidas según su propio criterio dentro de los límites de la obligada congruencia ( SSTS, Sala de lo Civil, de 23 de marzo de 1963; 11 de julio de 1990; 19 de noviembre de 1991; 13 de mayo de 1992; 21 de abril de 1993; 31 de marzo de 1998; 28 de julio de 1998; y 11 de marzo de 2000; entre otras).

Lógicamente, la prueba de esa oferta y aceptación sobre la cosa y precio compete a la parte actora ex art 217 de la LEC.

3- En la revisión que comporta la alzada de todo lo actuado incluida la reproducción del acto de juicio mediante soporte videográfico, la Sala anticipa que no alcanza una solución coincidente con la resolución de instancia, pues consta acreditada el concurso de la oferta y la aceptación sobre la cosa objeto del contrato( la cuota de propiedad de la vivienda correspondiente a sendas demandadas) y el precio (7.500 euros por cuota) sin condición alguna impuesta por comprador o vendedor al tiempo del consentimiento, ni exigencia en nuestro derecho de que el precio sea justo o sea de mercado, constando en autos acreditado un consentimiento firme que va mucho mas allá de meras conversaciones o tratos preliminares para concluir que se perfeccionó un auténtico contrato de compraventa del que surgen obligaciones para ambas partes.

Ciertamente, las negociaciones arrancan de una oferta de un tercero para la compra de la vivienda en su totalidad ( a todos los copropietarios de la vivienda que la habían adquirido por herencia de su tía)que representa el Sr. Genaro y por un precio ofertado de 120.000 euros, teniendo en cuenta que la vivienda estaba ocupada por personas de las que se desconocía el título y en un estado de conservación que se desconocía, como señala el testigo en juicio. El contenido de esa oferta fue transmitido por Dª Tamara mediante correo electrónico a todos los copropietarios. El actor es copropietario por herencia de su tía de una cuota, al igual que las demandadas. Dª Tamara traslada a los copropietarios la oferta realizada por el tercero en esos términos, por primera vez el 13 de octubre de 2017 ( documento1 de la contestación a la demanda) y el 29 de noviembre de 2017 ( documento 2 de la contestación) el hoy actor manifiesta estar de acuerdo ( documento 3 y documento 1 de la contestación a la demanda), reiterándose el 2 de abril de 2018( documento4 de la contestación). El 5 de abril de 2018 el actor le remite correo electrónico a Dª Tamara en que entre otras cuestiones relativas al retracto entre comuneros "le ofrece comprar tu parte y la de tus hermanos por el mismo precio ofertado que D. Genaro" (...) directamente en escritura pública , encargándome yo de la redacción y envía telemático. El pago se haría en el mismo instante de la ratificación y asumiría la totalidad de gastos" rogando a Dª Tamara que lo traslade a sus hermanos ". Los términos de la oferta de compra son claros, en cuanto a la cosa( cuotas de propiedad de los hermanos) y el precio( el mismo ofertado por el tercero que se traduce en 7.500 euros por cuota de cada hermano).

La codemandada Dª Trinidad a través de su yerno y letrado el 26 de abril de 2018 remite correo electrónico ( documento 5)en que se señala "Soy Abilio, abogado y representante de tu prima Trinidad en esta cuestión... en todo caso, nuestra postura es la de aceptar tu oferta; pero habló solamente en nombre de Trinidad pues yo ni defiendo ni representó ni he mantenido conversaciones directas con el resto de hermanos Trinidad Tamara.".( documento 6) .Dª Tamara remite ws el 27 de abril de 2018 al actor señalando que " Jose Ángel, José y yo sí queremos vender, Trinidad me dijo que si, ya te contestará ella ", añadiendo en respuesta a una posible demanda de retracto entre comuneros, su futuro allanamiento, para luego el 4 de mayo señalar que " ella se lo está pensando mejor y lo mismo me venden a mi sus partes". Los hermanos de las demandadas, Jose Ángel y José , además de aceptar la oferta, han formalizado la escritura de compraventa en los términos ofertados y aceptados, en una cuestión que es irrelevante a los efectos de este litigio.

En el caso de Dª Trinidad a través de su letrado se vuelve a confirmar esa aceptación por correo de 1 de mayo de 2018, tras el correo electrónico del actor a los cuatro hermanos de 28 de abril de 2018, remitiendo el borrador de la escritura a los cuatro hermanos( a Trinidad a través de su letrado) el 2 de mayo de 2018. El 3 de mayo de 2018 Tamara parece que cambia de actitud "estoy pensándomelo". El 4 de mayo de 2018, el hoy actor remite correo a los implicado dirigido especialmente a Tamara,indicándole que ya había consentido.

Referidos documentos no impugnados en autenticidad acreditan el concurso de la oferta y de la aceptación, perfeccionando un contrato de compraventa de las cuotas de la propiedad de las demandadas y su precio y, no meras conversaciones o tratos preliminares como expresa la resolución de instancia. En contra de la resolución de instancia, ningún condicionante a ese consentimiento ponen ni actor, ni demandadas, ni que la venta fuese de la totalidad de las cuotas y a la baja, pues referidos condicionantes solo los impuso un tercero, ajeno a este litigio en su correspondiente oferta.

4- Ademas de la prueba documental, es que el interrogatorio de la codemandada corrobora la existencia de ese consentimiento en la venta de sus cuotas por el precio referido, por mas que luego ambas quisieran retractarse o revocar ese consentimiento una vez que conocen que la finca se haya desocupada habiéndose producido el lanzamiento de los ocupantes como medida cautelar en el seno de un proceso penal, hecho que se produce o, al menos se conoce por las demandadas, con posterioridad a su consentimiento o, en sentido estricto a los efectos del art 1262 del CC, con posterioridad a que su aceptación a la venta llegue a conocimiento del oferente, el actor, lo que a efectos del citado precepto y del art 1450 del CC es irrelevante cuando no existe en nuestro derecho una facultad de desistimiento unilateral de los contratos y ninguna acción resolutoria del contrato se ejercita por las demandadas vía reconvención, ni como ya exponíamos, anulabilidad por vicio de consentimiento.

Dª Tamara en el acto de juicio reconoce el contenido de esos correos electrónicos y mensajes de ws aceptando la oferta, por mas que señale que " se siente engañada" y que cuando aceptó la oferta tanto del tercero como del actor sabía que la vivienda estaba ocupada, pues su prima aunque le había dicho que había puesto una denuncia le había indicado que la justicia iba muy retrasada, que es un procedimiento muy largo..., siendo así que cuando él hace la oferta, ya conoce él y su prima que se han ido los ocupas. Que es cierto que su primo José hizo oferta por el mismo valor que el tercero pero que la diferencia es que ella vendía un piso con "inquilinos" y deteriorado, que cuando aceptan la venta por 120.000 euros saben el problema de la ocupación y ella quiere vender, que su prima no le informó que se habían ido los ocupas aunque por mas que lo niegue en juicio, consta acreditado documentalmente que conocía que su prima Florencia había interpuesto una denuncia por ocupación ilegal, reiterando que si hubiese sabido que ya no estaban los ocupas, no habría aceptado la oferta por ese precio, ni del tercero , ni de su primo.

Que las demandadas, cuando prestan la aceptación de la oferta, conocían la existencia de denuncia formulada por otro copropietario D. Abilio actuando a través de su hija Dª Florencia por delito leve de ocupación de inmueble , es un hecho plenamente acreditado pues resulta de la documental aportada por la propia codemadnada( documento 3 de la contestación) en que Dª Florencia el 5 de enero de 2018 participa a sus primos y entre ellos, actor y codemandadas, además de cuestiones de gastos de la vivienda y de la adjudicación hereditaria que, el 28/9/2017 había presentado una denuncia al objeto de lanzar a los ocupantes. Ciertamente, a la fecha en que aceptan la oferta del actor, no consta que conociesen que se había lanzado a los ocupantes( lo que se verifica el 11 de mayo de 2018 según el exhorto cumplimentado por el Juzgado de Instrucción, fichero 65), como tampoco consta acreditado que el actor conociese esa circunstancia, pues ni siquiera se ha practicado su interrogatorio por expresa renuncia en el acto de juicio de las codemandadas a su práctica y sin que quepa presumir ese hecho por la sola fecha del auto de lanzamiento que efectivamente no es de 4 de abril , sino suscrito por Magistrado y Letrada de la Administración de justicia el 10 de abril, llevándose a efecto el 11 de mayo de 2018, todo ello, posterior al consentimiento, con lo que ni siquiera podría afectar ese hecho a un hipotético vicio de consentimiento pretendido, pues se insiste, es un hecho posterior a la aceptación de la oferta. Pero es que aún cuando pudiera presumirse que el actor conocía ese hecho( la inminencia del mismo) cuando realiza la oferta, es posterior a la aceptación y las codemandadas no han impugnado procesalmente el consentimiento por error o en su caso dolo( se sintió engañada), ni han instado la resolución del contrato. La testigo Dª Florencia, hoy copropietaria del 37,5 % de cuotas en la vivienda señala que sus cuotas las adquirió de sus primos de Santa Cruz, otra parte por herencia de su padre y otra por compra a su hermana, que lo adquirió por el precio correspondiente a las cuotas que correspondían según la oferta que le hizo su prima Tamara, que ella encargó un informe pericial a un arquitecto y lo tasó en 121.000 euros por el estado de abandono de la vivienda, que ella puso la denuncia y se lo dijo a sus primos ( documento 3 de la contestación), que habló con la letrada de Tamara y la letrada le dijo que era inviable el proceso penal pero que la testigo no quería asumir los costes de un desahucio por precario, que cuando acudió al lanzamiento ella solo se lo dijo a su primo José( actor) ,a su tía Edurne y a su hermana pero eso fue en mayo de 2018 porque llamaron a preguntar por el estado de salud de su padre, el 30-31 de mayo de 2018, señalando que no informó del estado del procedimiento a nadie, ni del desalojo, solo de la denuncia, siendo así que los deberes de información de los comuneros en relación a actuaciones sobre bienes comunes no son objeto de la presente, sin perjuicio de las acciones que pudieran competir en el seno de la comunidad en proindiviso.

5- Bajo tal relato fáctico que resulta de la documental, testifical e interrogatorio de codemandada en la inmediación diferida que permite el soporte videográfico, colegimos con el recurrente que desde la perspectiva de los art 1261 y ss del CC y art 1450, concurriendo oferta y aceptación sobre la cosa objeto de compraventa( cuotas de participación en la propiedad de la vivienda pertenecientes a las demandadas) y precio( el mismo que fue ofertado por el tercero y que a sus cuotas se corresponde con 7500 euros a cada una), esto es, existiendo consentimiento en la causa y precio, el contrato de compraventa está perfeccionado y, desde entonces, surgen obligaciones para ambas partes de cumplimiento, sin que en nuestro ordenamiento jurídico exista facultad de desistimiento o resolución unilateral por mera revocación del consentimiento y sin que las demandadas hayan impugnado procesalmente ese consentimiento, sea por error o dolo a través de la correspondiente demanda o vía reconvención. Obiter dicta, no puede sostenerse error en consentimiento sobre la base del lanzamiento de los ocupantes, cuando es un hecho posterior al concurso de la oferta y de la aceptación. Ciertamente, es de fácil presunción que el valor de la vivienda y por ende, de las cuotas de propiedad de todas las partes es superior en el mercado si la vivienda no tiene ocupantes, pero cuando se produce el concurso de oferta y aceptación sobre la cosa y precio, esos ocupantes existían por mas que existiese un proceso penal en trámite abierto a instancias de un copropietario( Dª Florencia en representación de su padre), la desocupación es un hecho posterior al consentimiento y para la validez y eficacia de un contrato de compraventa, no es preciso que el precio sea justo o de mercado, sino cierto y determinado y sobre el que exista consentimiento entre las partes.

6- En definitiva, asiste razón al recurrente y estando perfeccionado el contrato de compraventa de las cuotas de las demandadas en la copropiedad del inmueble( dieciseisava parte indivisa) sito en C/ DIRECCION000 NUM000 de Almería, finca NUM001 del Registro de la Propiedad nº 1 de Almería, por un precio de 7.500 euros cada una, están obligadas al cumplimiento de lo pactado y consecuencias inherentes, como es la condena a la elevación a escritura pública de compraventa en referidas condiciones ex art 1278 del CC y asumiendo la totalidad de los gastos de la operación el comprador actor en los términos pactados, todo ello, con revocación de la resolución recurrida. Para el caso de no llevarse a efecto la elevación voluntariamente, se llevará a efecto de forma forzosa conforme al art 708 del CC bajo referidos elementos esenciales del negocio; cuotas, precio y gastos expresados.

CUARTO.- Dada la estimación del recurso, no ha lugar a la imposición de costas de la alzada. En la medida en que se revoca la resolución de instancia y se estima íntegramente la demanda, se imponen las costas de la instancia a la parte demandada conforme al art 394 de la LEC.

VISTAS las disposiciones citadas y demás de pertinente y general aplicación