Sentencia Civil 1285/2022 del Audiencia Provincial Civil de Almería nº 1, Rec. 130/2022 de 22 de noviembre del 2022

PRIMERO.- La resolución de instancia, en el seno de una acción en exigencia de responsabilidad legal prevista en el art 1.2 de la Ley 57/68 de 27 de julio, reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas conforme a la Loe, y en reclamación de cantidad 42.000 euros mas intereses legales desde la fecha de reclamación( por falta de petición desde la fecha de pago), frente a la depositaria de las cantidades en el seno de dos contratos de compraventa suscritos el 3 de octubre de 2006 con la mercantil Tierras del Sur Almeriense SL, estima íntegramente la demanda con condena al pago de las cantidades referidas a sendos contratos, distribuyendo las mismas, entre el firmante de un contrato y los herederos y cónyuge usufructuaria del segundo contrato al fallecimiento del otorgante comprador.

Motiva que está acreditado y no es discutido que las cantidades reclamadas fueron depositadas en la cuenta de Cajamar, por parte de D. Luciano en relación a una vivienda , con plaza de garaje y trastero en la promoción sita en la localidad de Purchena, CALLE000 NUM000 , y su padre fallecido de otra vivienda en la misma promoción, reclamando sus herederos y cónyuge usufurctuaria , sin que estuviesen garantizadas las cantidades entregadas por aval o seguro, desestimando la falta de legitimación activa por la no inclusión de esa cantidad en el seno de la aceptación de la herencia. Estima que no es necesario demandar al promotor por incumplimiento contractual para exigir responsabilidad a la entidad depositaria de cantidades entregadas a cuenta o avalista, una vez incumplido el plazo de entrega, considerando que ha existido incumplimiento por parte de la promotora de la obligación de entregar las viviendas y anejos conforme a los plazos de los contratos, fijados en función de 24 meses desde su inicio mas tres meses para poner a disposición de la compradora las viviendas; estima que hay incumplimento por cuanto si bien no hay acta de replanteo e inicio de las obras, de la fecha de licencia de obras de 19 de junio de 2006, la entidad promotora se encontraba en condiciones de iniciar la ejecución y la primera disposición del préstamo promotor se realiza el 2 de noviembre de 2006, momento en que se considera el inicio de obras y por tanto el plazo máximo de entrega sería hasta el 2 de febrero de 2009, siendo así que la licencia de primera ocupación "parcial" correspondiente a la edificación sobre rasante, no incluyendo el semisótano de aparcamientos, se concedió mediante resolución de fecha 3 de julio de 2009 y la licencia de primera ocupación del semisótano de aparcamientos se concedió con fecha 2 de diciembre de 2010 , por lo que , se considera que la terminación de la obra se produjo fuera de plazo, transcurridos más de dos años desde el inicio de la obra sin que el vendedor notificase la puesta a disposición de la vivienda, ni conste que se escrituró a otros compradores, siendo así que consta que en la misma promoción se resolvió judicialmente otro contrato por incumplimiento de la obligación de entrega en plazo.

Frente a estos pronunciamientos se alza la demandada, alegando error en la valoración de la prueba relativa al incumplimiento de los contratos, cuando la actora basa su reclamación en que la promoción no se ha terminado y no se ha podido hacer la entrega de las viviendas en los términos estipulados en el contrato y si bien, no es preciso la declaración judicial de la de resolución contractual para exigir responsabilidad a la depositaria, la actora cambia los términos del debate para pretender justificar que hubo incumplimiento de un plazo esencial que ni siquiera está previsto en el contrato, sin mero requerimiento extrajudicial o judicial de resolución, cuando consta que la promoción está terminada y la juzgadora estima erróneamente la fecha inicial de las obras sobre la base de la primera disposición del préstamo promotor el 2/11/2006, para fijar el plazo previsto de fin de las obras en contra de las fechas de las licencias de primera ocupación aportadas y de la prueba sobre el edificio culminado, cuando el inicio de las obras necesariamente ha de ser anterior. Estima el recurrente que en los términos del contrato sobre el plazo de entrega, el mismo no es esencial y que la aportación de una sentencia de la misma promoción en la audiencia previa es irrelevante cuando en referido contrato si había plazo (primer trimestre de 2008), sin que la testifical arroje datos al objeto. No existe resolución contractual ni se ha intentado desde el 2006, ni judicial ni extrajudicialmente por incumplimiento del plazo de entrega, ni intento de elevar a público el contrato entre vendedor y comprador, estimando que la actuación de los actores es abusiva cuando la prueba acredita que ambos desistieron voluntariamente del contrato en plena crisis económica. Subsidiriamente, estima que no procede la condena en costas por haberse estimado la falta de legitimación activa "parcial".

La parte apelada se opone al recurso.

SEGUNDO.- Delimitado el objeto de la alzada, ha de partirse del régimen de responsabilidad exigido a debate a la demandada como entidad depositaria de las cantidades entregadas a cuenta en el seno de dos contratos de vivienda y garaje suscritos el 3 de octubre de 2006 con la promotora Tierras del Sureste SL, siendo indiscutido que la demandada es efectivamente la depositaria de esas cantidades abonadas y que las mismas no estaban garantizadas en los términos del art 1 de la Ley 57/68 aplicable a la relación, siendo así que la resolución de instancia estima que ha de responder por existir un incumplimiento de la vendedora de la obligación de entregar las viviendas, garaje y anexos en el plazo pactado, aún cuando no haya resolución judicial del contrato.

Ahora bien, la responsabilidad legal contenida en los art 1 y ss de la ley 57/68 sea frente a la entidad depositaria-como es nuestro caso-, o sea frente a una entidad avalista, de devolución de las cantidades entregadas a cuenta de la construcción con sus intereses, por mas que los derechos reconocidos en la norma sean irrenunciables y tenga una finalidad tuitiva del consumidor no inversor, no es una responsabilidad a todo trance de cualquier incumplimiento del vendedor promotor, pues su alcance se limita a los supuestos en que las obras "no se inicien o no lleguen a buen fin," como ha reiterado la Jurisprudencia del mas alto Tribunal y de esta Audiencia , por mas que no sea necesario que exista una resolución judicial que previamente haya declarado la resolución del contrato por el incumplimiento de la obligación de entrega que en este caso no la hay, pues ninguna actuación extrajudicial o judicial han llevado a efecto los compradores en tal sentido, ni siquiera una mera misiva, carta, correo.. a la vendedora como bien alega el apelante y con transcendencia en estos autos.

El problema es hasta dónde puede hacerse responsable a la entidad depositaria del incumplimiento de cualesquiera obligaciones del vendedor y, si la vivienda completamente terminada en plazo, con sus permisos y licencias, efectivamente estaba en condiciones físicas y "jurídicas"de ser entregada al actor mediante el otorgamiento de la escritura, esto es, si hay o no hay incumplimiento de la obligación de entrega o retraso esencial, pues en tales casos, haya o no resolución contractural extrajudicial o judicial , la responsabilidad de esa entidad depositaria cesa o ha expirado en el marco legal, para lo que habrá de valorar la prueba obrante en autos y la propia actuación de los compradores en relación al contrato en cuestión.

En recientísima STS de 17 de octubre de 2022 , el Tribunal Supremo recordaba lo siguiente:

"Aunque en este litigio no se ha pedido la resolución del contrato de compraventa, como quiera que en la fundamentación jurídica de ambos motivos y en la razón decisoria de la sentencia recurrida se alude art. 3 de la Ley 57/1968 (expresamente citado en el encabezamiento del motivo segundo), la doctrina jurisprudencial aplicable es la que, desde la sentencia de pleno 778/2014, de 20 de enero de 2015 , viene interpretando aquel precepto en el sentido de que dicha ley introduce en los contratos de compraventa de viviendas en construcción comprendidos dentro de su ámbito de aplicación una especialidad en la jurisprudencia interpretativa del más general art. 1124 CC consistente en que el retraso en la entrega de la vivienda respecto de lo pactado en el contrato, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que sí faculta al comprador para resolver ("rescindir") el contrato, si bien tal doctrina jurisprudencial "no excluye que la "rescisión" o resolución del contrato pueda denegarse, conforme a los principios generales, por mala fe o abuso de derecho del comprador", matización que ha llevado a esta sala en numerosas ocasiones a desestimar pretensiones resolutorias de compradores de viviendas en construcción sujetas al régimen de la Ley 57/1968 por oportunistas, siendo ejemplo de ello, entre otras, las sentencias 237/2015, de 30 de abril , 476/2015, de 10 de septiembre , 732/2015, de 30 de diciembre , 547/2017, de 10 de octubre , y 256/2019, de 7 de mayo .

Además, como recuerda la sentencia 470/2022, de 6 de junio , en el régimen de la Ley 57/1968 lo que se garantiza al comprador es la devolución de las cantidades anticipadas "para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el tiempo convenido" ( art. 1.1.ª), de modo que la responsabilidad legal de las entidades de crédito establecida en la condición 2.ª del art. 1 de la misma ley solo nacerá en esos mismos casos de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin, no en los de resolución o extinción del contrato por otras causas distintas del incumplimiento del vendedor, como, en particular, "la imposibilidad del comprador de pagar el precio".

"Así resulta de la jurisprudencia de esta sala en sus sentencias 520/2021, de 12 de julio (mutuo acuerdo ajeno al incumplimiento del plazo de entrega de la vivienda), 43/2021, de 2 de febrero (baja de los cooperativistas independiente del retraso en la terminación de las viviendas), 578/2015, de 19 de octubre (voluntad de los compradores de no consumar el contrato de compraventa y tolerancia del vendedor hasta que apareciera otro comprador), o 237/2015, de 30 de abril (voluntad del comprador de desvincularse del contrato por razones ajenas al contrato mismo)

".SEXTO.- De aplicar la referida doctrina jurisprudencial a los dos motivos examinados resulta que deben ser estimados por las siguientes razones:

1.ª) Los hechos probados indican que la promotora se retrasó en la entrega efectiva de la vivienda al demorarse en la obtención de la licencia de primera ocupación hasta marzo de 2011, pues el plazo de entrega de llaves vencía a mediados de julio de 2008 (a los dos años contados desde que a mediados de julio de 2006 se obtuviera la licencia de obras que se fijó como día inicial del plazo) o, como máximo, si se añadía la prórroga de seis meses pactada, en enero de 2009.

Sin embargo, de los hechos probados también resulta tanto la intrascendencia de ese retraso para la parte compradora, pues pudiendo hacerlo no interesó la resolución del contrato de compraventa antes de que la vendedora la requiriera para escriturar por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada al contar con licencia de primera ocupación, como al mismo tiempo su inequívoca voluntad de adquirir la vivienda y el garaje en condiciones más ventajosas respecto de las pactadas, para lo cual no dudó en negociar con el banco que financiaba la promoción y en proponerle una sustancial rebaja en el importe del préstamo en el que podía subrogarse para pagar el resto del precio. Por otra parte, ni siquiera después de que se rompieran las negociaciones (finales de 2011) la parte compradora interesó la resolución del contrato, y solo reclamó por vez primera la devolución de los anticipos más de cuatro años después, siendo esta acción de reintegro de cantidades la única ejercitada en este litigio.

2.ª) En estas circunstancias, no puede concluirse que la acción de la parte compradora contra el banco receptor de los anticipos se fundase en la existencia de un previo incumplimiento de la vendedora de su obligación de entregar la vivienda, pues si no formalizó la compraventa en las condiciones pactadas una vez que la vivienda estaba terminada y en disposición de ser entregada fue únicamente porque pretendía obtener de la vendedora una rebaja en el precio aplazado. En definitiva, lo que pretendía era incumplir el contrato, en cuanto al precio pactado, y al mismo tiempo responsabilizar al banco del incumplimiento del plazo de entrega por la promotora vendedora.

3.ª) La sentencia recurrida considera que las negociaciones entre la parte compradora y el banco no impedían condenar al banco demandado con base en la Ley 57/1968 por ser más relevante la inactividad de la promotora- vendedora al no entregar la vivienda pese a estar terminada (es decir, por no haber requerido a la compradora para el otorgamiento de la escritura una vez concedida la licencia de primera ocupación). Sin embargo: a) la citada sentencia 547/2017 asignó la misma relevancia a la inactividad de las partes compradora y vendedora (y a su desinterés en el cumplimiento, cuando la vivienda ya estaba terminada y en condiciones de ser entregada) a la hora de eximir de responsabilidad a la avalista, y esto pese a que el avalista responde "tal y como lo haría el promotor avalado" (p.ej. sentencias 458/2021, de 28 de junio , 349/2021, de 20 de mayo , y 93/2021 y 94/2021, ambas de 22 de febrero ), por lo que con mayor razón no deberá responder en este caso el banco receptor de los anticipos si se tiene en cuenta que su responsabilidad no es "a todo trance a modo de garante superpuesto" (p.ej. sentencia 24/2021, de 25 de enero , citada por las posteriores sentencias 574/2021, de 27 de julio y 883/2021, de 20 de diciembre ); y b) la actuación de la parte compradora, negociando las condiciones del préstamo, puede valorarse (de forma semejante a como lo hizo la sentencia 732/2015 ) como un acto propio inequívocamente favorable a su voluntad de mantener el contrato.

4.ª) Tampoco el acuerdo de cesión de créditos entre la promotora y el banco desmentía lo razonado hasta ahora, pues la promotora siguió siendo propietaria de la vivienda y estaba en disposición de entregarla.

5.ª) En suma, los derechos irrenunciables que la Ley 57/1968 reconoce a los compradores de viviendas en construcción y la protección que les dispensa su art. 1-2 .ª no permitían amparar a compradores que, como los demandantes del presente litigio, persistían en su voluntad de adquirir la vivienda ya terminada pero por un precio inferior al pactado."

En términos similares STS de 6/6/2022 y esta Audiencia en Sentencia de 13 de mayo de 2022.( RAC 1198/21)

TERCERO- Presupuesto el régimen legal de responsabilidad a debate, como señalábamos están acreditadas las entregas a cuenta reclamadas y depositadas en la entiadad demandada, no se discute ya la legitimación de los distintos intervinientes en los dos contratos, pero si se combate en la alzada las consecuencias jurídicas del incumplimiento del vendedor promotor que no es parte del proceso y paradójicamente, ni siquiera se ha traído al mismo mediante testifical o documental, cuando ha de acreditarse si la promoción llegó o no a buen fin, si las viviendas y garajes estaban en condiciones físicas y jurídicas de ser entregadas y en qué plazo en los términos previstos en el contrato.

LA actora en su demanda sustenta la acción en que "l a promoción no ha concluido y que no se ha terminado por lo que no se ha podido hacer la entrega de las viviendas en los plazos estipulados en el contrato", siendo así que el incumplimiento de la promotora de la obligación de entrega sustenta la demanda y fue hecho controvertido en la audiencia previa como consta en el soporte videográfico, con lo que no se ha verificado una alteración de los términos de debate a lo largo del proceso como invoca el apelante.

Que la promoción no ha concluido es incierto, pues la documental aportada por la demandada ( documentos 1 a 3)acredita que las obras concluyeron el 28 de julio de 2008, que la licencia parcial de primera ocupación de las viviendas es de 3 de julio de 2009 y la de primera ocupación de los garajes de diciembre de 2010, por mas que el testigo, encargado de la instalación eléctrica, quien reconoce haber tenido pleitos con la promotora, declare imprecisamente que no habían acabado en 2009-2010. La promoción llegó a buen fin, pues consta el certificado de final de obra el 28 de julio de 2008, la licencia de las viviendas el 3 de julio de 2009 y de los garajes en diciembre de 2010 y físicamente la promoción existe. Las obras se iniciaron y llegaron a buen fin.

Cuestión distinta es si hubo incumplimiento del vendedor promotor de la obligación de entrega en plazo, si el plazo era esencial y la propia actuación de los actores y promotor en relación a los contratos suscritos, pues llama la atención que no se pruebe y ni siquiera lo intenta la actora, que ni los actores tras la firma del contrato y las entregas a cuenta hayan reclamado al vendedor la entrega de la vivienda con el otorgamiento de la escritura o devolución de cantidades por incumplimiento de la obligación de entrega en plazo, pues no existe ni un solo requerimiento al objeto desde el 2006 en que se firma el contrato y ningún tipo de comunicación en mas de 16 años, y que ni siquiera conste que el vendedor instó el otorgamiento de la escritura o concesión de prórrogas, tras esas licencias. Se insiste, a lo largo del proceso nada se aporta sobre las relaciones entre compradores actores y vendedores desde el 2006 hasta la fecha de la presente, durante mas de 16 años y la primera intimación a la compañía demandada de devolución de entregas a cuenta es con esta demanda interpuesta en el 2018 relativa a un contrato suscrito 12 años atrás o, en su caso, en una interpretación mas favorable a los actores, con las diligencias preliminares instadas a finales del 2017, constando acreditado que la promoción llegó a buen fin.

El plazo de entrega en los contratos está indeterminado pues en ambos suscritos se señala que "e l l inmueble será puesto a disposición del comprador, en el plazo máximo de tres meses desde su terminación, salvo que dicho plazo sea prorrogado en legal forma y siempre que el comprador haya cumplido la totalidad de las obligaciones que ie incumben. El acto de entrega de llaves se hará coincidir con el otorgamiento de la preceptiva escritura pública de compra venta. Se estima un plazo para terminación de obras de 24 meses desde su inicio. Expirado que sea el plazo de terminación y puesta a disposición del inmueble, sin que este haya tenido lugar, y sin que se hubiese obtenido prórroga legal para ello, por causas imputables al promotor, e l comprador podrá optar entre la resolución del contrato, con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas en el interés legal del dinero establecido por el Banco de España en ese momento, o conceder a la Compañía Promotora prórroga."

El plazo para la entrega de las viviendas y anejos en condiciones físicas y jurídicas se pactó con 27 meses desde el inicio de las obras, una imprecisión que desde luego por mas que sea imputable a la vendedora y no al comprador ( ni a la demandada) como colige el recurrente ya es un indicio de no esencialidad para los compradores del plazo, quien ni siquiera demuestran la fecha de inicio de las obras cuya licencia era 19 de junio de 2006, hecho que ambas partes podrían haber aportado, pues Cajamar no solo ha sido depositaria, sino que financiaba la promoción como consta en el contrato. La resolución de instancia sitúa el inicio de las obras en la primera disposición del préstamo promotor el 2 de noviembre de 2006 para colegir que en atención a las fechas de las licencias de ocupación (la licencia de las viviendas el 3 de julio de 2009 y de los garajes en diciembre de 2010) la terminación de la obra estaba fuera de plazo. Ahora bien, aún cuando se pudiera asumir esa mera presunción y extemporaneidad de la terminación de la obra, o incluso computando los 27 meses desde la fecha del contrato, en modo alguno consta que ese plazo fuera esencial y frustrase el contrato, cuando estando en condiciones físicas y jurídicas de ser entregada la vivienda, garaje y trasteros en diciembre de 2010, bajo esa indefinición del plazo pactado y constando plenamente acreditado que la promoción concluyó, ni los actores instaron a la vendedora a otorgar escritura pública, ni llevaron gestiones para la subrogación el préstamo con la demandada, ni mucho menos reclamaron la devolución de esas cantidades, ni desde el 2008, ni en el 2009 que estima la resolución de instancia que expiraba el plazo de entrega, ni hasta la fecha, ni a la promotora, ni a la entidad depositaria, con lo que es mas que evidente que ninguna intención tenía en cumplir el contrato, con una clara actitud de desvincularse del mismo sin sus consecuencias, las cuales no se pueden proyectar sobre la entidad depositaria de las cantidades entregadas a cuenta en una promoción que desde el 2010 esta concluida y en condiciones físicas y jurídicas de ser entregada. En contra de la resolución de instancia, el hecho de que otro contrato de la misma promoción haya sido resuelto judicialmente( documento aportado en la audiencia previa) en pleito seguido contra la vendedora promotoria, es irrelevante, cuando en referido contrato si había un plazo de entrega primer trimestre del 2008 y los actores en modo alguno se mantuvieron silentes durante 16 años desde su firma, pues en el 2009 interponen la demanda resolutoria por incumplimiento de la obligación de entrega en un plazo esencial y con previos requerimientos extrajudiciales.

Las garantías legales del art 1 de la Ley 57/68 cesan en el momento en que la promoción está concluida, las viviendas garajes y trasteros en condiciones físicas y jurídicas de ser entregadas y ello se produce con todas sus licencias en el 2010, sin que ese retraso por mas que sea incumplimiento de la promotora( no de la entidad depositaria de cantidades a cuenta por mas que no vigile la existencia de una cuenta garantizada), tenga por consecuencia que la entidad haya de responder y todo ello, sin perjuicio de las acciones que competan a los compradores frente al vendedor.

En la revisión de lo actuado, la Sala no puede llegar a una solución coincidente con la resolución de instancia de exigir responsabilidad a la entidad depositaria de unas cantidades entregadas en virtud de un contrato suscrito en 2006, con un plazo de entrega confuso y nunca reclamado en su cumplimiento y/o resolución frente a la vendedora durante 16 años desde su firma y cuando desde el 2010 la promoción ha concluido y el objeto del contrato estaba en condiciones de ser entregado, siendo así que la prueba obrante en autos lo único que puede corroborar es como en el caso de la citadas STS una inactividad y desisterés en el cumplimiento de la vivienda cuando la vivienda ya estaba terminada y en condiciones de ser entregada.

Así, en un supuesto similar al presente, aún cuando aquí si había resolución contractual por incumplimiento de otras obligaciones del vendedor distinta de la entrega, señalábamos en RAC 1198/21 Sentencia de Audiencia Provincial de Almería 13 de mayo de 2022 lo siguiente:

" Ahora bien, el problema es hasta dónde puede hacerse responsable a la entidad depositaria del incumplimiento de cualesquiera obligaciones del vendedor y, si la vivienda completamente terminada en plazo, con todos sus permisos y licencias, efectivamente estaba en condiciones físicas y "jurídicas"de ser entregada al actor mediante el otorgamiento de la escritura, esto es, si hay o no hay incumplimiento de la obligación de entrega o retraso, por mas que el contrato esté resuelto por incumplimiento del vendedor por no entregar los avales y por alterar la forma de financiación del precio, que no el precio en sí, que siempre fue el mismo, el pactado.

Tampoco se impuso ninguna nueva carga hipotecaria, ni de ningún otro tipo.

La falta de avales a los efectos del depositario, una vez que la vivienda está en condiciones de ser entregada y ha llegado a buen fin, es irrelevante, por mas que surta efecto con el vendedor.

Como analiza la sentencia de instancia, el sistema de garantías previsto en la Ley 57/68 ha de interpretarse conjuntamente y desde el espíritu de la norma y , por mas que los derechos reconocidas en ella sean irrenunciables, habrá de verificarse si la obra llegó a buen fin y hasta dónde se puede exigir responsabilidad a la depositaria, pues se insiste y reitera, la construcción no solo se inició, sino que estaba completada entro de plazo con todas sus licencias y la vivienda podía entregarse física y "jurídicamente" en plazo pactado en el contrato contra la entrega de su precio, por lo que la construcción "llegó a buen fin", siendo así que como acertadamente señala la resolución de instancia, no concurre el presupuesto legal o habilitante para exigir responsabilidad a la demandada o la garantía prevista, sea como avalista, sea como depositaria como en nuestro caso. Considera la Sala que por mas que haya incumplimiento del vendedor que justifique la resolución del contrato, será responsabilidad del mismo, pero no de la entidad depositaria.

En este sentido, en STS de 2 de febrero de 2021 , se analiza un supuesto en que la vivienda estaba culminada y en condiciones físicas y jurídicas de ser entregada contra la entrega del precio, con lo que no se ha dado el supuesto determinante del régimen de garantías de la ley 57/68 para cubrir que la construcción llegue a buen fin en los términos siguientes ;

"El motivo ha de ser desestimado porque la sentencia recurrida, al resolver como lo ha hecho en función de los hechos probados, no ha infringido los artículos que se citan de la Ley 57/1968 según su interpretación jurisprudencial.

Es cierto que el banco demando no debería haber aceptado el ingreso de las aportaciones de los demandantes sin exigir a la cooperativa la apertura de una cuenta especial debidamente garantizada, pues así se lo imponía el art. 1- 2.ª de dicha ley so pena de incurrir en responsabilidad frente a los cooperativistas.

Pero también lo es que el tribunal sentenciador en modo alguno desconoce dicha jurisprudencia, sino que la aplica correctamente tras declarar probado, por una parte, que la mayoría de los demandantes solicitaron su baja de la cooperativa por razones que nada tenían que ver con el retraso en la terminación de las viviendas y al considerar, por otra parte, que los dos demandantes que sí invocan el retraso no estaban amparados por la Ley 57/1968 ya que el Sr. Rafael lo hizo mucho antes de vencer el plazo establecido y el Sr. Roman cuando la obra se encontraba muy avanzada y la cooperativa estaba cumpliendo todas sus obligaciones.

En definitiva, lo que resulta de los hechos probados es que la construcción llegó a "buen fin", de modo que no se dio el supuesto determinante de la devolución de las aportaciones según el art- 1-1.ª de la Ley 57/1968 y, por tanto, tampoco la responsabilidad de la entidad demandada prevista en el art- 1-2.ª. En consecuencia, las bajas de los demandantes debían encauzarse por el régimen estatutario, como se desprende de la sentencia de pleno de esta sala 469/2016, de 12 de julio ."

En el mismo sentido STS de 10 de octubre de 2017 , aún en un supuesto de aval, pero en un caso en que la vivienda se encontraba en condiciones físicas y jurídicas de ser entregada, señalaba al alto Tribunal: "

2.ª) Es cierto que la sentencia 218/2014 se refiere generalmente a la falta de entrega de la vivienda dentro de plazo, pero también lo es que otras sentencias posteriores de esta sala ponen el acento, más que en la entrega material o instrumental, esta última mediante el otorgamiento de la escritura pública, en que la vivienda esté terminada y en disposición de ser entregada dentro del plazo establecido en el contrato (p. ej. sentencias 237/2015, de 30 de abril , y 217/2014, de 5 de mayo ).

3.ª) Cuando, como es el caso, la demanda fundada en la Ley 57/1968 se dirige únicamente contra la entidad avalista, la relevancia de la posibilidad de entrega con licencia de primera ocupación, más que en la entrega en sí misma, se refuerza por la interpretación conjunta de los arts. 1-1.ª ("que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin...") y 3 ("expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda...") de dicha ley con su art. 4 ("expedida la cédula de habitabilidad... y acreditada por el promotor la entrega de la vivienda al comprador, se concluirán las garantías otorgadas por la Entidad aseguradora o avalista").

4.ª) En el presente caso está probado que las obras se terminaron antes de vencer el plazo establecido en el contrato, incluso sin los seis meses adicionales, que la licencia de primera ocupación se solicitó también dentro de ese mismo plazo y, en fin, que la licencia se obtuvo dentro de los seis meses adicionales. Está probado igualmente que la promotora-vendedora no comunicó a los compradores una fecha para el otorgamiento de escritura una vez obtenida la licencia de primera ocupación, pero también que los compradores no hicieron nada para procurar la entrega de la vivienda.

5.ª) En consecuencia, aun cuando pudiera admitirse que, una vez obtenida la licencia de primera ocupación, la garantía prestada por la entidad hoy recurrente habría subsistido si la promotora-vendedora se hubiera negado a entregar la vivienda, incumpliendo entonces el contrato, no puede sostenerse que la entidad garante deba responder también de la mera desatención del vendedor al otorgamiento de la escritura pública y del desinterés del comprador en el cumplimiento del contrato; en definitiva, de la inactividad de las partes en la entrega cuando esta es material y jurídicamente posible. Esta conjunción de circunstancias es la que se dio en el presente caso porque, vencido el plazo de entrega pero estando la vivienda ya terminada y contando con licencia de primera ocupación, es decir, en disposición de ser entregada, los compradores decidieron sin más dar por resuelto el contrato mientras que la promotora-vendedora, tras guardar silencio en un principio ante el requerimiento de resolución de los compradores, los convocó días después para el otorgamiento de escritura pública."

En definitiva, si el contrato no se celebró y se resolvió aún por causa imputable al vendedor, no fue por incumplimiento de la obligación de entrega, pues por mas que lo discuta el recurrente la vivienda se encontraba en condiciones físicas y "jurídicas" de ser entregada, con todas sus licencias y dentro del plazo pactado, sin que a la entidad garante se le puedan exigir mas responsabilidades que las previstas en el texto de la ley 57/68 cuando la "construcción llegó a buen fin". La responsabilidad prevista en la norma, sea como avalista o como depositario garante, no es de cualquier obligación incumplida por el vendedor, sino de las específicas tuitivas de la norma, sin que la entidad depositaria deba responder per se por el mero concurso de acreedores del vendedor condenado en sentencia firme y sin perjuicio de las acciones que puedan competir frente a ese vendedor."

Por lo expuesto, en la revisión que comporta lo actuado, asiste razón al recurrente y con revocación de la resolución recurrida, procede desestimar íntegramente la demanda, con absolución de la demandada y sin perjuicio, de las acciones que puedan competir a los compradores frente a la vendedora promotora.

CUARTO.- Dada la estimación del recurso, no ha lugar a la imposición de costas de la alzada. Respecto de las de instancia, dada la íntegra desestimacion de la demanda sin que la Sala aprecie duda de hecho o de derecho alguna conforme a lo expuesto, se imponen a la parte actora conforme al art 394 de la LEC.

Vistos los preceptos legales y demás de general aplicación,