Sentencia Civil 1093/2022 del Audiencia Provincial Civil de Almería nº 1, Rec. 1783/2021 de 27 de septiembre del 2022

PRIMERO.- La resolución de instancia desestima íntegramente una demanda en ejercicio de una acción de saneamiento por evicción frente a los vendedores de la finca, por no constar acreditada la notificación del proceso en que se produjo por sentencia firme parte de la pérdida de la finca comprada por la actora conforme al art 1481 y art 1482 del CC.

Se afirmaba en la demanda que la actora suscribió con los demandados, con la intermediación de Dª Olga, escritura pública de compraventa de 20/12/2012 de una finca urbana y que tras haber entrado en posesión de la finca, la actora fue demandada en juicio verbal por el colindante en ejercicio de una acción reivindicatoria y de deslinde que culminó con sentencia firme en la que se estimó que parte del terreno vendido era de los colindantes, condenando a la actora a la restitución. Habiéndose visto privada en sentencia de parte del terreno vendido, exigía saneamiento por evicción a los vendedores reclamando el valor del terreno del que se había visto privada, los honorarios de su abogado y procurador en juicio, las costas a que fue condenada y parte de los gastos notariales y de impuestos que había soportado.

Los demandados vendedores se constituyeron en rebeldía procesal.

Como señalábamos, la sentencia desestima la demanda por no constar que en aquel procedimiento por el que se vio privada la actora de parte del terreno vendido, fueran llamados en garantía los vendedores ex art 1481 del CC y art 14.2 de la LEC por lo que no procede el saneamiento, sin acreditarse pudiendo hacerlo, haberse verificado la llamada en garantía, pues no aporta testimonio o copia de elementos de aquel proceso en que conste la notificación de la demanda, limitándose a la mera designación de archivos.

Frente a estos pronunciamientos, se alza la actora alegando error en la valoración de la prueba e infracción del art 217 y art 265 de la LEC, pues consta a los efectos del art 1481 y art 1482 del CC que los vendedores fueron notificados en el primer procedimiento, siendo así que la apoderada de los mismos con quien se firmó la escritura declaró en calidad de testigo en el acto de juicio, por lo que tenían conocimiento de la demanda. Se alega que no se ha aportado testimonio del anterior procedimiento porque no se pudo conseguir, estando al alcance del Juzgado, si bien se aporta copia de la sentencia.

SEGUNDO.- Delimitado el objeto de la alzada, en un supuesto error en la valoración de la prueba, infracción del art 217 de la LEC y en la interpretación del art 1481 del CC a los efectos de exigencia de saneamiento por evicción ha de partirse de tres cuestiones preliminares:

1-LAs facultades revisoras del Tribunal u órgano "ad quem" en relación con dicha materia. En nuestro sistema procesal la segunda instancia se configura, con algunas salvedades (atinentes a la aportación de material probatorio y de nuevos hechos), no como " novum iudicium " sino como una "revisio prioris instantiae", en la que el Tribunal Superior u órgano " ad quem " tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos ("quaestio facti") como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes ("quaestio iuris"), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que sean de aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la "reformatio in peius", y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación

Ello no obstante, es ciertamente reiterada la doctrina legal de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo según la cual la valoración probatoria efectuada por los órganos judiciales de instancia al configurar el ""factum"" de sus resoluciones es inatacable, salvo en ocasiones excepcionales de interpretaciones totalmente absurdas, erróneas o intemperantes (, SSTS, Sala Primera, de 14 de febrero, 7 de marzo y 20 y 24 de abril de 1989, 1 de julio de 1996 y 15 de abril de 2003). Pero ello no significa, pese a lo extendido del errado criterio contrario, que las Audiencias carezcan de esa función revisora respecto de la valoración y apreciación probatoria efectuada por los Juzgados de Primera Instancia con ocasión de los recursos de apelación de los que conozcan, pues, por definición y como el propio Tribunal Supremo tiene declarado, la apelación es un recurso ordinario que somete al Tribunal que de ella entiende el total conocimiento del litigio, dentro de los límites del objeto o contenido en que se haya formulado el recurso, en términos tales que faculta a aquél para valorar los elementos probatorios y apreciar las cuestiones debatidas según su propio criterio dentro de los límites de la obligada congruencia ( SSTS, Sala de lo Civil, de 23 de marzo de 1963; 11 de julio de 1990; 19 de noviembre de 1991; 13 de mayo de 1992; 21 de abril de 1993; 31 de marzo de 1998; 28 de julio de 1998; y 11 de marzo de 2000; entre otras).

2- Como resalta la resolución de instancia para la exigencia de responsabilidad o saneamiento por evicción, además del presupuesto base de pérdida por sentencia firme de parte de lo que fue objeto de compraventa, es exigible que se haya notificado la demanda de evicción al vendedor, intervenga o no en el proceso, como carga y presupuesto de prosperabilidad de la acción ejercitada y que, desde luego, su prueba compete a la parte actora.

La STS de 7-6-18 declara que "El saneamiento por evicción es la obligación a cargo del vendedor (o de sus herederos, art. 1257 CC ) de responder frente al comprador en el caso de que tras la entrega se vea privado de la cosa comprada por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra ( art. 1475 CC ). De esta forma, la ley atribuye al vendedor el riesgo de que la cosa sea ajena y le imputa ese riesgo para proteger al comprador que no conoce que el vendedor no es propietario de lo que le vende. El supuesto de hecho típico en el que está pensando la norma es el de una acción reivindicatoria en la que el comprador y un tercero ajeno a la compraventa discuten sobre la titularidad de la cosa vendida y, finalmente, el comprador, se ve privado de la cosa por no haber adquirido la propiedad.

Indica la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de abril de 2013:

"El art. 1481 CC exige, para que pueda prosperar la acción de saneamiento por evicción, que se hubiera notificado a los vendedores la demanda de evicción, a instancia del comprador, de tal forma que, faltando esta notificación, los vendedores no estarán obligados al saneamiento. Y el art. 1482 CC articula el medio a través del cual el comprador demandado puede interesar que el vendedor sea llamado al proceso......//...... Lo verdaderamente relevante, a los efectos previstos en los arts. 1480 y 1481 CC , es que los vendedores hubieran tenido conocimiento de la demanda de evicción y hubieran podido oponerse a ella, para que se les pueda oponer, más tarde, al ejercitarse la acción de saneamiento,(...)"

Así en , SAP de Jaén de 23 de mayo de 2019, se analiza exhaustivamente el presupuesto a que se contrae el presente recurso en los términos siguientes:

" Concretamente y por lo que se refiere al presupuesto de la notificación por el comprador demandado por tercero que ejercita la acción reivindicatoria, al vendedor de dicho procedimiento, establece la SAP de Lugo de 14-7-17 , que ciertamente el artículo 1.481 del Código Civil exige, para que pueda prosperar la acción de saneamiento por evicción, que se hubiera notificado a los vendedores la demanda de evicción, a instancia del comprador, de tal forma que, faltando esta notificación, los vendedores no estarán obligados al saneamiento. Y el artículo 1.482 del referido texto legal establece el medio a través del cual el comprador demandado puede interesar que el vendedor sea llamado al proceso...

Así dice el Tribunal Supremo en su Sentencia de 3 de diciembre de 1.975 que "la notificación mencionada tiende a evitar que el vendedor, por ignorar la presentación de la demanda de evicción, no pueda defender el derecho controvertido, no obstante su interés en el saneamiento". Se trata, en definitiva, de que el vendedor pueda intervenir en el juicio de evicción con objeto de poder aportar al proceso los medios de defensa para oponerse a ella (en este sentido las sentencias de 11 de octubre de 1993 ó de 10 de mayo de 1966 ), contestando a la demanda y alegando excepciones y proponiendo toda cuanta prueba estime procedente. Sin embargo, esta citación al vendedor a instancia de comprador demandado de evicción no obliga al primero a entrar en juicio como parte demandada; y no es, en principio parte, porque contra él no se propuso la demanda ( STS 10-10-1963 ). La sentencia que se dicte, hecho el llamamiento en garantía, no podrá tener ningún pronunciamiento condenatorio o absolutorio para el vendedor, aunque, eso sí, quedará vinculado por las declaraciones que en ella se hagan ( SAP de Pontevedra de 30 de noviembre de 2015 ). El art. 1.482 Cc , se refiere al modo en que se hace esa llamada, extremo sobre el que hoy hemos de estar a lo que dispone el art. 14 de la LEC .

Si el comprador no lleva a cabo el llamamiento al vendedor, este queda liberado de su obligación de sanear ( STS 11-10-1993 ).

De lo dicho hasta aquí, mantienen las resoluciones citadas, es fácil colegir que esta llamada en garantía por causa de evicción interesa a comprador y vendedor. A este, porque le importa defender la legitimidad de su venta, ya que de prosperar la reivindicatoria formulada contra su comprador, habrá de responder frente a él, es decir, viene obligado al saneamiento. El vendedor que interviene en el proceso, no solo defiende el título del comprador, sino que se defiende a sí mismo poniéndose a cubierto de la eventual responsabilidad que, de vencer el demandante, habrá de afrontar con el deber de saneamiento.

Pero, también al comprador ha de interesar la llamada al tercero, a su vendedor, desde el momento en que su omisión le hace perder las posibilidades de exigir el saneamiento por evicción. Desde esta perspectiva, puede decirse que quien se vea demandado sobre la propiedad de la cosa comprada, se ve abocado, si quiere conservar su derecho al saneamiento y dada la incertidumbre sobre el resultado próspero o adverso del litigio, a pedir el traslado de la demanda a su vendedor, por lo que se erige así en " conditio sine qua non" de la eventual y posterior reclamación frente al vendedor.

En realidad, no se trata de una obligación del comprador demandado de evicción, sino de una carga, pero precisamente por ello, debe actuar en función de las consecuencias que habrá de soportar si aquella es desatendida.

Mantiene en la misma línea la SAP de La Coruña, Secc. 15ª de 18-2-15 con cita de la STS de fecha 30-4-2013 , que el art. 1481 CC exige, para que pueda prosperar la acción de saneamiento por evicción, que se hubiera notificado a los vendedores la demanda de evicción, a instancia del comprador, de tal forma que, faltando esta notificación, los vendedores no estarán obligados al saneamiento (...) Lo verdaderamente relevante, a los efectos previstos en los arts. 1480 y 1481 CC , es que los vendedores hubieran tenido conocimiento de la demanda de evicción y hubieran podido oponerse a ella, para que se les pueda oponer, más tarde, al ejercitarse la acción de saneamiento.

Y lo mismo declara la SAP de Oviedo, Secc. 6ª de 6-6-14, manteniendo la notificación al vendedor como presupuesto ineludible del saneamiento.

SAP de Álava, Secc. 1ª de 20-3-14 , aclara que la participación como testigo del vendedor, que no responde a las exigencias del art. 1482 CC que ordena sea notificada la demanda al vendedor en la forma que la Ley de Enjuiciamiento Civil establece para emplazar a los demandados...En definitiva, la llamada en garantía de los arts. 1481 y 1482 CCv no se ha producido en absoluto, y como señala la sentencia recurrida, tal circunstancia es suficiente para, al margen de que no se haya producido la privación de ningún derecho, pues no se ostentaba, que no pueda prosperar la evicción pretendida.

Por su parte, la SAP de Madrid de fecha 14-3-13 se remite a la STS de fecha 11-10-93 que dice: "el comprador demandado, caso de ser privado por Sentencia firme de la cosa objeto de la venta, podrá ejercitar contra el vendedor las acciones de saneamiento por evicción siempre y cuando se haya notificado, como exige el art. 1.482 del Código, a aquél la demanda de evicción a instancia del comprador, es decir, que se produzca la litis denuntiatio a fin de que el vendedor pueda intervenir en el juicio de evicción ".

Y en cuanto al extremo que aquí nos ocupa, analizando precisamente la obligatoriedad de la tan referida notificación al vendedor, al sostener también el apelante con cita de la STS de 3 de diciembre de 1975 , que se conformidad con la doctrina jurisprudencial no siempre es exigible tal requisito, siempre que conste acreditado que el mismo conocía la situación existente y pudiera intervenir aportando al comprador privado de su inmueble los elementos de defensa idóneos, declara que atendiendo a lo dispuesto en el art. 1481 Cc , según el cual El vendedor estará obligado al saneamiento que corresponda, siempre que resulte probado que se le notificó la demanda de evicción a instancia del comprador. Faltando la notificación, el vendedor no estará obligado al saneamiento, y en el art. 1482 Cc , que establece la forma en que la misma habrá de llevarse la notificación, que será la que la ley establece para emplazar a los demandados, durante el plazo concedido para contestar y con suspensión del mismo, hasta que no expire el concedido a aquellos con el mismo fin, a cuyo término, sino comparecieren, continuará respecto del comprador, el término para contestar a la demanda.

Y por ello y con base en la STS de 11-10-93 que cita, mantiene que la doctrina jurisprudencial viene exigiendo la necesidad de la notificación de la demanda al vendedor que contrató con el comprador demandado. Y la cita que hace el apelante de la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de diciembre de 1975 no es correcta porque es incompleta, ya que no menciona el supuesto de hecho de la misma en que se pone de relieve que el asunto había sido notificado por edictos a los derecho habientes o sucesores de la vendedora."

3- En linea con lo anterior, la prueba del cumplimiento de ese presupuesto de prosperabilidad de la acción, compete a la actora compradora. Es principio general de derecho que al actor corresponde probar los hechos normalmente constitutivos de su pretensión, mientras que al demandado le corresponde probar los hechos extintivos, modificativos, optativos y excluyentes de la obligación, precepto que a su vez ha sido completado con la doctrina del onus probandi, en su recto sentido de que las consecuencias perjudiciales de la falta de prueba han de parar en quien tenía la carga de la misma, si bien la carga probatoria que impone se torna innecesaria respecto de los hechos que aparecen acreditados o reconocidos por aquella parte a quien perjudican. Dicho principio tiene plasmación legal en el art. 217.2 y 3 de la Ley de Enjuiciamiento civil, que con mejor técnica jurídica que el artículo 1224 del Código Civil, establece que al actor corresponde la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda. Incumbiendo al demandado la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que le sean aplicables, impidan extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos de la demanda. Según la sentencia 7/2020, de 8 de enero, es doctrina constante que "la finalidad de las reglas sobre carga de la prueba es determinar contra cuál de los litigantes deben operar las consecuencias desfavorables de la falta de demostración de los hechos controvertidos relevantes para la decisión del litigio ( sentencia 468/2019), por lo que no entran en juego más que en casos de falta de prueba de esos hechos", y según la sentencia 274/2019, de 21 de mayo, que cita con valor de síntesis jurisprudencial las sentencias 533/2018, de 28 de septiembre, y 160/2018, de 21 de marzo, "metodológicamente, antes de examinar si se ha infringido o no la regla sobre la carga de la prueba que recoge el art. 217 LEC, se habrá de indagar sobre si existe o no prueba de los hechos constitutivos de la pretensión".

Esa prueba habrá de insertarse en el proceso con los medios y en tiempos previstos por la ley procesal.

TERCERO.- Presupuesto lo anterior, en la revisión que comporta la alzada de lo actuado, incluida la reproducción del acto de audiencia previa , sin olvidar el contenido del art 217 de la LEC y la exigencia del art 1481 y art 1482 del CC, la Sala anticipa que el recurso necesariamente ha de ser desestimado, pues no solo no consta que no hubo llamada en garantía y notificación de la demanda a los vendedores en los términos del art 1482 del CC y art 14 de la LEC, sino que del único documento aportado al objeto,(documento 4) simple copia de la sentencia firme de 5 de diciembre recaída en los autos de juicio verbal40/15 seguidos en el Juzgado nº 2 de Huércal Overa, se infiere y es de fácil presunción por su encabezamiento y antecedentes, que no fueron llamados en garantía los vendedores de la finca, pues ni una sola mención se hace a estos, ni al trámite del art 14.2 de la LEC.

Como bien destaca la resolución de instancia, la parte actora debía probar esa notificación de la demanda a los vendedores a fin de que estos pudieran intervenir en ese proceso, lo hicieran o no, pero con plena notificación de la demanda y oportunidad de alegaciones, sin que la parte siquiera aporte simple copia o testimonio de referido juicio verbal 40/15 y sin que desde luego, siendo parte en ese proceso, pueda pretender la recurrente que no tuvo posibilidad de acceder al testimonio o copia de los autos a efectos del art 265 de la LEC.

La alegación de que en el acto de juicio declaró como testigo la intermediaria y apoderada de los vendedores, si bien consta en la copia de esa sentencia, es absolutamente irrelevante para cumplir las garantías del art 1481 y ss del CC en los términos que hemos puesto de relieve anteriormente, pues la exigencia legal y presupuesto básico de la acción, es la notificación de la demanda de evicción al comprador a fin de que estos puedan comparecer y contestar a la demanda en los mismos plazos que el demandado, lo hagan o no, siendo así que no consta esa notificación.

En definitiva, en la revisión que comporta lo actuado, no se aprecia error valorativo alguno, si no una acertada aplicación del art 1481 y art 1482 del CC, pues faltando la notificación de la demanda del vendedor a instancia del comprador, " el vendedor no está obligado al saneamiento", sin que el precepto ofrezca duda alguna en su interpretación, por lo que el recurso ha de ser desestimado.

CUARTO.- Dada la desestimación del recurso, se imponen las costas de la alzada al recurrente conforme al art 398 de la LEC, manteniendo el pronunciamiento de las de instancia acorde al art 394 de la LEC.

Vistos los preceptos legales y demás de general aplicación,