Sentencia Civil 488/2023 Audiencia Provincial Civil de Almería nº 1, Rec. 306/2022 de 09 de mayo del 2023

PRIMERO.- La sentencia de instancia desestima la reclamación de honorarios formulada por D. Pascual frente a la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 Bloque NUM000, en cuantía de 18.670,30 € correspondiente a los servicios prestados desde el mes de abril de 2011 hasta su cese el 27 de enero de 2017. El actor fue designado administrador en Junta de Propietarios celebrada el 22 de mayo de 2009 hasta el 27 de enero de 2017 ,en la que cesó en Junta Extraordinaria.

La sentencia argumenta, que cuando los propietarios adquieren sus respectivas viviendas, en la escritura no figuraba que arrastraran gastos de comunidad pendientes. Y que el retraso en el abono de los honorarios del administrador, es consecuencia de la mala fe y connivencia entre la promotora y propietaria inicial de las viviendas, y el administrador, por lo que sin perjuicio del efectivo desempeño de los servicios por el administrador, la comunidad no debe asumir la deuda del periodo reclamado, con base al incumplimiento del administrados ( exceptio nonrite adiplemti contractus).

El demandante D. Pascual recurre la sentencia con base a los siguientes motivos que en síntesis se exponen:

1.- Infracción del deber de motivación de la sentencia, pues la misma es plagio o transcripción de otra dictada en un proceso similar al presente.; Sentencia de 21/06/2019, dictada en el Juicio Ordinario 40/2017 seguido en el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de El Ejido.

2.- Errónea valoración de la prueba, consecuencia del plagio anterior, por lo que se consignan datos y hechos y causas de oposición, en la sentencia, relativos al otro procedimiento contra la CP Bloque NUM001,que no tienen correspondencia exacta con éste .

3.- Errónea valoración de la prueba por supuesto incumplimiento y dejación de funciones del administrador, al dejar de reclamar los honorarios a los anteriores propietarios para generar una factura de mayor cantidad a los nuevos propietarios .

4.-Errónea valoración de la prueba, del reconocimiento de la deuda por la Comunidad en las sucesivas Actas, existencia y exigibilidad de la misma, de las declaraciones de testigos, e incumplimiento de la propia Comunidad demandada de su obligacion de abono.

La Comunidad de Propietarios DIRECCION000 Bloque NUM000 se opone, y solicita la confirmación de la sentencia , cuyos errores son susceptibles de aclaración, no concurriendo errónea valoración de la prueba.

SEGUNDO.- Seguidamente se analizan los motivos, del recurso.

1. .- Deber de motivación e incongruencia de la sentencia. Artículo 218 de la LEC . Vulneración.

Constituye elemento esencial del derecho a la tutela judicial efectiva consagrado en el art. 24.1 CE el derecho a obtener de los órganos judiciales una resolución razonada y fundada en Derecho sobre el fondo de las pretensiones planteadas ante ellos. Y el artículo 218 de la LEC impone al juzgador/a que la sentencia sea clara , precisa y congruente con la demanda y con las demás pretensiones de las partes deducidas oportunamente en el pleito. Deben realizar las declaraciones que aquellas sigan , decidiendo todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto de debate.

Examinada la sentencia, es evidente que la misma incurre en errores de datos consignados en el desarrollo argumental y valoración de hechos, que no tienen correspondencia exacta con este procedimiento, sino con el procedimiento similar seguido en el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 2 de El Ejido en el que también el actor reclamaba sus honorarios como administrador pero con respecto al Bloque NUM001 de la misma Comunidad.

De hecho el demandante aporta las sentencias de fechas 21 de junio de 2019 y 20 de mayo de 2021, dictadas en primera y segunda instancia respectivamente, que dan cuenta de los desajustes de datos y errores , algunos de ellos de difícil rectificación y/o subsanación.

Es por ello que esta sala, va a efectuar una distinta valoración de los hechos, que conduce a conclusiones apartadas de las expuestas en la sentencia , que va a ser revisada.

Lo que nos lleva a desarrollar el siguiente motivo de oposición, fundado en error en la valoración de la prueba.

2.-Errónea valoración de la prueba.

En materia de revisión de la prueba en segunda instancia, la doctrina consolidada indica, que; el Juez que recibe la prueba, puede valorarla de forma libre, que no arbitraria, transfiriendo a la apelación al Tribunal "ad quem", el conocimiento pleno de la cuestión, pero quedando reducida la alzada a verificar la legalidad en la producción de las pruebas, la observancia de los principios rectores de su carga y si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el Juez "a quo" de forma arbitraria o si, por el contrario, la apreciación conjunta realizada por el mismo es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso. En consecuencia, cuando se trata de valoraciones probatorias, la revisión de la sentencia deberá centrarse en comprobar que aquélla aparece suficientemente expresada en la resolución recurrida y, que las conclusiones fácticas a las que así llegue no denotan un error evidente o resultan incompletas, incongruentes o contradictorias, sin que por lo demás resulte lícito sustituir el criterio objetivo del Juez por el personal e interesado de la parte apelante.

En el presente supuesto, la Comunidad DIRECCION000 Bloque NUM000 se constituye el 27 de junio de 2008, el actor fue nombrado administrador de la Comunidad por Acta de Junta de 27 de mayo de 2009 y hasta el 27 de enero de 2017, en que , cesa en su cargo por Junta General Extraordinaria y se nombra a D. Mario como nuevo administrador, se reclaman sus honorarios, con exlusion de los ya abonados hasta el mes de marzo de 2011 En dicha acta del 2017, se reconoce un débito por la Comunidad a la administración, de 18.670,30 €, debido a que, las viviendas de la promotora, no han abonado sus cuotas de comunidad durante mucho tiempo.

El demandante aporta factura pro-forma conforme al siguiente desglose; honorarios de los meses de abril de 2011 a enero de 2017, 15.330 € mas 100 € por la Junta de 27 de enero de 2017, mas 23 % de IVA; 18.670,30 €.

Deuda que esta reconocida en las sucesivas actas de Juntas Generales celebradas los meses de junio de los años 2011 hasta 2016 y en la ultima acta de cese referida de 27 de enero de 2017. En especial cabe destacar las Juntas de junio de los años 2015 y 2016.

Se dice en la contestación a la demanda, que ,el administrador reconoce cobrado el mes de abril, y que no es exigible.

La demandadas se oponía igualmente, con base a una errónea aplicación de los porcentajes de IVA vigentes a la fecha de su devengo, dando un error de mas de 799,16 € ,17.871,14 € en lugar de 18.670,30 €.

En orden al deber de cumplimiento de sus obligaciones se alega que; el administrador , nombrado por la promotora en el cargo , ha esperado a reclamar su deuda con el incremento del debito, hasta que la promotora Promociones Murcia y Almeria, S,L entro Concurso de Acreedores, para reclamar a la comunidad la deuda pendiente, quedando asi exenta de pago la promotora, (principal propietaria de los inmuebles hasta su venta a terceros ). Promotora que le contrató para esta y otras comunidades.

Con base a ello, sustancialmente, alega excepción de contrato no cumplido adecuadamente, e incumplimiento de las obligaciones del administrador, artículos 20, 19, 7.2, 9.1.e. h.i, entre otros, de la Ley de Propiedad Horizontal.

Ademas en las Actas se establecen errores de distribución del coeficiente de participación, y en los que asista como unico propietario la promotora, pese a no estar al corriente en el pago. Se aportó estudio de contabilidad Documento 3 en apoyo de lo anterior tesis comprensivo del estudio de distribución de las cuotas según su coeficiente de participación (sin autor y sin ratificación). Y por ultimo se alegó mala praxis en pasar al cobro de determinadas cantidades en la convocatoria de 2017, distintas de las cantidades reales.

Para resolver las cuestiones discutidas, debemos destacar como lo hace el apelante, lo dispuesto en los Estatutos de la Comunidad, que la sentencia omite, en lo que respecta a las obligaciones de pago de las cuotas de comunidad de los propietarios y los coeficientes de participación en los gastos de administración , dispuestos en los Estatutos, que siguen vigentes y no han sido alterados por voluntad de la Comunidad.

Artículo 3 de los Estatutos;

Las distintas viviendas o elementos resultantes de la declaración de obra nueva y divisiones materiales y horizontales, no asumirán los gastos generales que conlleva pertenecer a la Comunidad, hasta que no se trasmita la propiedad de la misma en documento publico por parte de Promociones Murcia y Almeria, S.L. a favor de cualquier adquirente, desde ese instante la vivienda deberá abonar los gastos que se ocasionan en la Comunidad. Si por contra no se vendieran algunas viviendas, bastará con que se conceda la licencia de primera ocupación , para que desde ese momento las viviendas tengan que contribuir al sostenimiento de los gastos de la Comunidad con un 50 % de los mismos, sin perjuicio de que conforme se vayan vendiendo viviendas asuman el resto.

Y respecto a los gastos de administración, se establece, que, la cuota de distribución sea lineal, y no en función de los coeficientes de propiedad asignados en el titulo constitutivo .

Sobre la doctrina del cumplimiento defectuoso o exceptio non rite adimpleti contractus en base al art. 1124 C.C .

Esta permite la vía reparatoria bien mediante la realización de operaciones correctoras o a través de la oportuna reducción del precio (entre otras muchas, cabe citar las S.S.T.S. 17 de Julio de 2001 ( RJ 2001, 5439) , 30 de Enero de 1992 ( RJ 1992, 532) ó 30 de Enero de 1987 ( RJ 1987, 366) , recogidas y aplicadas en S.S. de esta misma Sección 25ª A.P. de Madrid de 4 de Abril de 2007 ( JUR 2007, 232378) , 2 de Febrero y 15 de Enero del mismo año ó 26 y 23 de Junio de 2006 ( JUR 2007, 18168) en interpretación de los arts. 1100, 1101, 1124, 1256, 1544 y 1589 C.C ( LEG 1889, 27) ) bien entendido que dicha excepción debe ser probada por quien la alega por ser un hecho extintivo y enervador del efecto jurídico pretendido de contrario ( art. 217.3 LEC ). En el mismo sentido se pronuncia por ejemplo las S.S. de esta Sección de 16 de Marzo ó 23 Febrero 2009 ( JUR 2009, 170533) . Efectivamente es consecuencia del carácter sinalagmático de una relación obligatoria y del principio de interdependencia o reciprocidad de las obligaciones en ella comprendidas, pues se funda en la regla de la ejecución simultánea de las prestaciones recíprocas y en la idea de que cada parte puede rehusar o rechazar el cumplimiento de la obligación prevista a su cargo, mientras la otra parte no cumpla con la suya -y, a la inversa, en que ninguna de las partes puede demandar el cumplimiento de la obligación contraria, sin cumplir u ofrecer el cumplimiento de la obligación propia

-Expuesta la anterior doctrina con relación a lo establecido en los Estatutos por los que se rige la comunidad, debemos afirmar que ; los supuestos errores que constan en los dos informes de contabilidad aportado por la demandada sin ratificar por autor alguno, sobre coeficientes de participación, o errores materiales de alguna cuota , no son relevantes. No solo por que no hay tales errores en funcion de los coeficientes de participaciòn, al no ser de aplicación según los estatutos en los gastos de administración que son lineales; sino porque la deuda se esta exigiendo a la Comunidad de Propietarios, que es la obligada al pago, con independencia al margen de la forma en que se afronte por los propietarios en las derramas que puedan adoptarse.

Y en orden a los posibles defectos o errores advertidos de imputación de algunos gastos a propietarios, no son relevantes, son susceptibles de subsanacion ; y, en cualquier caso, de concurrir no constituyen un incumplimiento esencial o grave ni defectuoso, que permita enervar la obligación de pago de la comunidad, conforma a la excepción de contrato no cumplido adecuadamente, cuya doctrina ya se ha expuesto.

Dicho lo anterior, se cuestiona que el administrador, haya prestado sus servicios a la comunidad, pero implícitamente se está reconociendo y no se esta cuestionando su labor desde la Constitución de la Comunidad en las funciones que le son propias e inherentes , documentadas y aceptadas en las Actas de las Juntas celebradas desde el 27 de septiembre de 2009 (fecha de su nombramiento) hasta su mediante acta de 27 de enero de 2017.

La deuda en si, en su conjunto, es cuestionada por errores en sede de contestación a la demanda , pero resulta reconocida por la propia comunidad de propietarios en las sucesivas actas de Juntas anuales celebradas los meses de junio de los años 2011 a 2017 . siendo el total interesado en la demanda, descrito en el Acta de 27 de enero de 2017 por 18.670,30 €. La comunidad en consecuencia, esta contrariando sus propios actos ( artículo 7 del CC). Primero porque , los honorarios por los servicios prestados entre el año 2009 a abril de 2011 fueron abonados, para a continuación discutir la legitimidad de los posteriores, al amparo de ser la promotora, la que designo administrador, que ha actuado en todo momento en beneficio de la promotora. Circunstancia que igualmente concurría con respecto a los honorarios ya abonados.

En cualquier caso, los hipotéticos beneficios que resultan a la promotora por la reclamación tardía del administrador a la comunidad, no traen causa del incumplimiento del administrador en sus funciones descritas en la LPH,sino; de lo dispuesto y en aplicación de los estatutos de la Comunidad, en cuanto a la forma de asunción de los gastos generales por los propietarios adquirentes de las viviendas, y en cuanto a su interna distribución entre los comuneros (distribución lineal de los gastos de administración)

De forma que no hay un entramado dispuesto por el administrador en connivencia con la promotora, propietaria inicial de todos los inmuebles de la comunidad, sino la legitima reclamación de un administrador en aplicación estricta del regimen de propiedad horizontal marcado por sus Estatutos, en tanto no sean modificados por la voluntad soberana de la propia comunidad demandada.

. Y por tanto , la comunidad demandada es la legitimada pasivamente para el pago; no la promotora e inicial propietaria de los inmuebles, por mas que fuera ella, la que constituyera la comunidad de propietarios y el titulo constitutivo por el que se rige (sus estatutos), como es habitual cuando se construyen y promueven viviendas para su posterior venta a terceros bajo el regimen de la Propiedad Horizontal, y por tanto beneficiaria de la exención dispuesta en los estatutos..

Como dice la sentencia de 20 de mayo de 2021 de esta misma sala, en el RAC 328/2020 que compartimos por su similitud con este supuesto ; los propietarios al adquirir por compra sus inmuebles, aceptan sus Estatutos, . "Y si esta en desacuerdo, , deberán modificar conforme al procedimiento previsto en la propia LPH el título constitutivo o, ejercitar las acciones que correspondan. Pero lo que no cabe es imputar al administrador incumplimiento de obligaciones profesionales como tal administrador, por hacer indicación expresa y advertencias en todas las Juntas que transcribe la resolución de instancia de esa previsión estatutaria, ni liquidaciones económicas ajustadas a esa previsión, ni deducir de esa actuación como indica la sentencia de primera instancia, que" ha formado parte de un entramado para beneficiar a la promotora y en perjuicio de los nuevos adquirentes", cuando se limitaba a aplicar los Estatutos y el título constitutivo."

Siguiendo la estela de la sentencia citada, coincidimos con las conclusiones alcanzadas en ella, en cuanto a la naturaleza de la relación de servicios prestadas, y su exigibilidad, sin justificarse la excepción non rite adiplemti contractus formulada por la comunidad demandada por un pretendido incumplimiento del administrador, no demostrado.

Y las relaciones jurídicas Comunidad-Administrador se encuadran en un contrato de mandato sui generis en el que prima la confianza que inspiran las cualidades de la persona con la que se contrata ( STS de 9 de febrero de 1996 y 3 de marzo de 1998). Como tal mandato, puede ser tácito, sin nombramiento específico y por escrito ( art. 1710 Cc). Sus funciones son, sustancialmente, contables ( SAP 43/2008 de Cádiz -Sección 2-, de 30 enero y SAP -Sección 1-, de 21 noviembre 2003), esto es, la realización del plan de gastos e ingresos, del que tiene obligación de informar y dar cuenta a la comunidad ( STS de 25 de febrero de 1988 -RJ 1988\1306-). Estas son las funciones principales del administrador, hasta el punto de que su incumplimiento grave, si causa perjuicio a la Comunidad, es motivo de responsabilidad del administrador frente a ésta ( SAP de Madrid -Sección 11ª- 284/2009, de 18 junio). Aunque no exista un precepto específico que aclare de qué forma deba llevarse la contabilidad de la comunidad, la obligación esencial del administrador consiste, por lo menos, en la presentación o rendición de cuentas, que es consecuencia de la necesidad de facilitar la liquidación del ejercicio económico, gastos reales, reparto de las mismas, proposición de regularización de saldos, etc., que requerirá de una adecuada presentación ( SAP de Tarragona -Sección 1ª- 473/2005, de 7 noviembre).

En el presente caso, se acredita plenamente la relación de servicios del administrador en el período debatido y la efectiva prestación e intervención que reflejan las Actas de las Juntas, el importe de la deuda en su conjunto , que no en detalle como veremos, y el propio reconocimiento expreso y reiterado de la Comunidad reunida en Junta del impago, sin que en modo alguno se justifique que el administrador haya incurrido en incumplimiento alguno o negligencia en la prestación de esos servicios, ni haya perjudicado a la Comunidad, ni pueda calificarse el retraso en la reclamación de su deuda desleal y con ánimo de perjudicar a la comunidad y a sus propietarios en beneficio de la promotora .

Importe de honorarios estimado.

Se reclaman 18.670 € según el siguiente desglose; 15.330 € (honorarios de abril de 2011 a enero de 2017, + 100 € por asistencia a Junta de 27 de enero de 2017; 15430 € mas 21 % de IVA.

Importe que el administrador establece como debido en la ultima Junta de Propietarios.

Sobre la existencia de la deuda, no hay duda, pues las sucesivas actas de Juntas anuales celebradas en los meses de Junio , dan cuenta de sus servicios y de su impago (la deuda se va incrementando). Tal y como se expresan en las Actas que detallamos;

- Acta de 17-06-2013 deuda reconocida a la administración por importe 9.539,64 €.

- Acta de 28-05-2014 ,deuda reconocida a la administración por importe 12.719,52 €.

- Acta de 26-06-2015 deuda reconocida a la administración por importe 15.899,40 €.

- Acta de 05-06-2016 deuda reconocida a la administración por importe 19.079,30 €.

Ahora bien, en cuanto a la factura proforma que se aporta de 18.670 €, y su monto total hemos de hacer algunas correcciones respecto a los abonos a cuenta y el tipo de IVA aplicado.

-Se dice en la contestación a la demanda, que ,el administrador reconoce cobrado el mes de abril, y que no es exigible. La lectura del Hecho Segundo de la Demanda, y la factura proforma, nos llevan a interpretar en coherencia con lo solicitado, que concurre un lapsus o error en el párrafo tercero del hecho segundo de la demanda, en el que se dicen cobrado el mes de abril, cuando en el primer y segundo párrafo en coherencia con la factura pro forma, se incluye el mes de abril como impagado (cuota de 254 € según detalle de la defensa de la Comunidad en sede de conclusiones).

La parte demandada solicita la reducción de la cuantia, por cuanto aporta un recibo de abono a la sociedad Luanroque SL de 1059,96 €, que según refleja el justifiante bancario , corresponde a los recibos de marzo a junio de 2016. Como el demandante en AP indicó que era un lapsus, y que correspondía a los ya abonados en el 2010, aporta una factura en la que se expresa que la cantidad abonada en el 2016 obedece a los meses de marzo a junio de 2010, y no a 2016. Este documento unilateral, ha sido , previsiblemente en fecha posterior, para demostrar sin éxito en esta instancia, , que se trata de un error, mediante prueba no suficiente y creible. En consecuencia del monto total reclamado debe deducirse la suma de 1.059 €.

En cuanto al tipo de IVA aplicable, discute la demandada, que se ha aplicado un IVA del 21 % cuando en alguno de los periodos devengados el IVA aplicable era del 18 %,. Y aporta nota informativa de la Agencia tributaria, del tipo de IVA aplicable (del 18 % hasta el 31 de agosto de 2012 ) y del 21 % desde el 1/09/2012.

Por tanto el Sr. Pascual, al elaborar la factura sin desglosar por años y meses sus honorarios, ha incluido un IVA del 21 % sobre una parte a los que no les correspondía aplicar el tipo del 21 % sino del 18 %. El demandante , con sujeción a las reglas de la carga de la prueba y su distribución, no ha aportado documento contable aclaratoriadesglose de cantidades por el IVA aplicado.

Por consiguiente, advertido y acreditado el error por ñala Comunidad demandada en su escrito de contestación a la demanda, que elabora el desglose de cuotas por años , debemos dar por valido los calculos efectuados por la Comunidad, no desvirtuados de contratio, que arrojan una diferencia de 799 € de menos con respecto a la cantidad reclamada de 18.670 € , arrojando la suma de 17.781 € , de la que a su vez debe deducirse 1.059,96 € abonados por la Comunidad a Luarroque SL en fecha 28 de julio de 2016, lo que suma la cantidad de 16.811,04 € definitiva debida.

En este sentido y terminando con las argumentaciones de la contestación a la demanda, omitidas en la sentencia, no aceptamos que el administrador no tenga legitimidad para reclamar una factura proforma a nombre de la sociedad Luanroque S.L. , cuando es la propia comunidad la que aporta el recibo de pago al adminisrador . de 1059 € , a nombre d e Luanroque S.L.

La suma de todos los argumentos expuestos, nos lleva a revisar la sentencia , y estimar parcialmente la demanda en la cantidad de 16.811,04 € que la comunidad demandada adeuda al demandante D. Pascual.

TERCERO.- Este pronunciamiento estima en parte las pretensiones de la apelante, y por ello, no se hace expresa imposición de las costas del recurso ( artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.) NO se hace expresa condena en las costas de de la primera instancia por aplicación del artículo 394 de la LEC