Sentencia Civil Audiencia Provincial de Almeria, Sección 2, Rec 99/2012 de 13 de Junio de 2013

Encabezamiento

SENTENCIA NUM. 146

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ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE

D. JUAN RUIZ RICO RUIZ MORON

MAGISTRADOS

D. JOSÉ MARÍA CONTRERAS APARICIO

D. MANUEL ESPINOSA LABELLA

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En la Ciudad de Almería, a 13 de junio de 2013.

La Sección Segunda de esta Audiencia Provincial, ha visto en grado de apelación, Rollo número 99 de 2012 , los autos procedentes del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Roquetas de Mar (Almería), seguidos con el número 432 de 2007, sobre Procedimiento Ordinario entre partes, de una como apelante, Juan Pablo y Dª Ángeles , representados por la Procuradora de los Tribunales Dª. Ana María Baeza Cano y dirigida por la Letrada Dª. Carmen Gutiérrez Rodríguez y, de otra como apelada, Dª Inés y D. Dimas , representados por la Procuradora de los Tribunales Dª. Marina Soler Meca y dirigida por el Letrado D. Francisco Moya Martínez.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada como relación de trámites y antecedentes del procedimiento.



SEGUNDO.- Por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Roquetas de Mar, en los referidos autos se dictó sentencia con fecha 5 de Mayo de 2011 , cuyo Fallo dispone: 'Que desestimando íntegramente la demanda presentada por la Procuradora de los Tribunales Dª Ana María Baeza Cano, en nombre y representación de D. Juan Pablo y DÑA. Ángeles , debo absolver y absuelvo a D. Dimas y DÑA. Inés de las pretensiones deducidas contra ellos.

Que estimando la demanda reconvencional presentada por la Procuradora de los Tribunales Dª. Marina Soler Meca, en nombre y representación de D. Dimas y DÑA. Inés , contra D. Juan Pablo y DÑA. Ángeles , debo declarar y declaro la rescisión del contrato de compraventa celebrado el 16 de junio de 2005, y condeno a los demandados, a entregar a los actores la posesión de la vivienda sita en CALLE000 , num. NUM000 Duplex NUM000 de Roquetas de Mar, imponiendo a D. Dimas y DÑA. Inés la obligación de abonar a los demandados la cantidad de DIECIOCHO MIL EUROS como consecuencia de la rescisión del contrato de compraventa.

Con imposición de las costas de la reconvención a los demandados...'.



TERCERO.- Contra la referida sentencia y por la representación procesal de la parte actora se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación, acordándose tenerlo por preparado y concediéndosele el plazo de 20 días para interponerlo, lo que realizó, solicitando la representación de la apelante se dicte sentencia por la que se revoque la de instancia y en su virtud se declare válido, perfecto y eficaz, el contrato de compraventa suscrito el 16 de junio de 2005 y en consecuencia se declare la obligación de los demandados a otorgar la escritura pública de compraventa respecto de la finca inscrita en el Registro de la Propiedad número uno de Roquetas de Mar, con número NUM001 ; tomo NUM002 ; libro NUM003 ; folio NUM004 ) a favor de los demandantes, comprometiéndose estos a abonar el resto del precio en el momento de la firma de la escritura, según los términos que se derivan de la autorización de venta que hizo la Administración el 24 de febrero de 2006, al ser vivienda de protección oficial, por lo que la cantidad pendiente de pago asciende a la cantidad de 115.131,59 euros.

Concedidos 10 días a otra parte para que se opusiera a dicho recurso e impugnara la sentencia en lo que le resultare desfavorable, por la representación procesal de la parte demandada, se evacuó el traslado oponiéndose al recurso interpuesto por la otra parte, solicitando su desestimación y confirmación de la resolución recurrida, con imposición de las costas a la recurrente.

Elevados los autos a esta Audiencia y seguido el recurso por sus trámites, se señaló día para votación y fallo que tuvo lugar el día 3 de Abril de 2013.



CUARTO.- Se han seguido las prescripciones legales en la presente alzada, salvo el plazo para dictar Sentencia, por existir causas de carácter preferente.

Y siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOSÉ MARÍA CONTRERAS APARICIO.

Fundamentos

PRIMERO .- Frente a la sentencia dictada en la anterior instancia, desestimatoria de la pretensión mantenida por los hoy recurrentes, D. Juan Pablo y Dª Ángeles , se alzan los mismos, solicitando la revocación de la sentencia en el contenido íntegro de su parte dispositiva; pretensión en orden a la elevación de escritura pública de contrato privado de compraventa, a la vez que la desestimación de la demanda acumulada, de la parte contraria, mantenida por D. Dimas y Dª Inés frente a los primeros, con la pretensión de que, en base a la facultad contenida por las arras penitenciales plasmadas en el contrato, se declare resuelto el indicado contrato privado, con cuanto más solicitaban, ésta estimada en la resolución combatida.

El recurso es impugnado por la parte apelada, quien solicita la confirmación de la sentencia en su integridad.



SEGUNDO.- En el recurso de apelación interpuesto por D. Juan Pablo y Dª Ángeles se interesa la estimación de su demanda frente a la contraria, acumulada, que postula la resolución de la compraventa intentada por voluntad resolutoria de la vendedora y por tanto con doblada devolución de las cantidades entregadas.

Mantiene la recurrente que el anterior juzgador ha incurrido en error en la valoración de la prueba.

La valoración y apreciación de las pruebas es función del órgano de enjuiciamiento y no revisable en apelación cuando se haya ajustado a las normas de la sana crítica y de la experiencia común, de manera que si las conclusiones probatorias se mantiene razonables deben ser mantenidas, pero sólo en la medida en que la apreciación del juez de Instancia sea objetada por las reglas de la lógica, los principios de la experiencia o los conocimientos científicos, es factible que se pueda rectificar la valoración realizada por el Juez 'a quo'.

El juzgador de instancia llega a la conclusión de que en el contrato privado de compraventa, de fecha 16 de junio de 2.005, al hacer constar en su estipulación tercera: 'Si cualquiera de las partes se arrepintiese se la venta o compra de la propiedad, perdería, la señal el comprador y devolvería el doble de la señal el vendedor', contenía una efectiva cláusula penal en base a la cual ha dado lugar a la resolución contractual solicitada por la parte vendedora y de la estimación d ela pretensión por ella mantenida.

Y lo cierto es que las conclusiones obtenidas por el juzgador 'a quo' no deben ser confirmadas en la alzada. La parte vendedora, madre de los actualmente apelados, y ya fallecida, llegó a otorgar contrato privado de compraventa con los hoy apelantes, respecto de una vivienda, ya descrita en las correlativas demandas, por un precio de 228.385 ?. Examinado tal contrato reúne todos los requisitos legales para desplegar sus efectos, tal como es reconocido por los litigantes.

Para pago de dicha venta se ha entregado por los compradores un total de 9.000 ?, a la vendedora. Fijada fecha de elevación a escritura pública del expresado contrato privado, por acuerdo de las partes, se prorrogó en fechas 16/8 y 16/10 de 2.005 y 26/10 de 2.006. Llegado el momento de realizar la escritura pública, según las previsiones contractuales, la misma no se realizó por estar la vivienda afectada por disposiciones relativas a Vivienda de Protección Oficial y no estar la misma descalificada, por lo que el precio máximo de venta se rebasaba ampliamente con el precio pactado. Por ello se llegó al acuerdo de retrasar el mencionado otorgamiento de escritura hasta que, solicitada autorización de venta de la vivienda de protección oficial, la Consejería de Obras Públicas y Transportes concedió , el día 9/12/2.005, autorización para su venta, fijando un precio máximo de 124.131, 59 euros.

Ha quedado probado que los compradores gozan de la posesión de la vivienda desde la firma del contrato de compraventa, estando ocupando la misma, así como empadronados y de alta en los servicios de luz, agua y municipales desde entonces, habiéndola mejorado, todo ello sin oposición durante tan largo periodo de tiempo por parte de la vendedora, quien en todas las sucesivas prórrogas concedidas para elevar a escritura pública el contrato privado, precisamente por el hecho de la necesaria autorización de la Administración, dada la naturaleza de la vivienda protegida, nunca mostró intención de resolver el contrato de compraventa suscrito.



TERCERO .- Por lo que hace que el recurso interpuesto por la parte actora contra la sentencia de instancia debe ser estimado el motivo. Se postula por la parte demandada en la instancia, que de acuerdo con lo autorizado, en cuanto a facultad rescisoria, por el art. 1.454 del Código Civil , con la devolución de cantidades entregadas por duplicado, en cuanto se habían consignado arras penalizadoras, el contrato quedaba resuelto, con la devolución del doble de la cantidad recibida, 18.000 euros.

La Sentencia del TS de 10-3-86 señala que 'en torno al contrato de arras, ha declarado esta Sala en S. 7 julio 1978 que existen dos premisas ineludibles de carácter general: a) que el concepto de arras no es en el derecho moderno tan simple y uniforme como se pretende en el recurso, ya que admite la existencia de varias clases de las mismas: unas llamadas penitenciales que son las que parece contemplar el art. 1454, concebidas a manera de multa o pena, correlativa al derecho de las partes a desistir, a su arbitrio, del contrato; otras, denominadas confirmatorias que son índice o expresión de un contrato con fuerza vinculante que no facultan, por tanto, para resolver las obligaciones contraídas y que normalmente se corresponden con las entregas o anticipos ' a cuenta del precio', de lo que es ejemplo en nuestro sistema el supuesto del art. 343 CC , junto a las cuales pueden ponerse además las conocidas como penales, con las que se confunden cuando lo entregado como arras no se imputa al precio, sino que funciona de modo similar a lo que ocurre en la cláusula penal del art. 1.154, como resarcimiento, en este supuesto anticipado, para caso de incumplimiento y siempre con la posibilidad de reclamar que la obligación pactada sea estrictamente cumplida; diferencias clasificatorias y conceptos que frente a la escueta regulación del art. 1.454 fueron reconocidos por la doctrina tanto científica como jurisprudencial, al amparo de la libertad contractual consagrada en el art. 1.255 del Código Civil ; y b) que las dudas que puedan surgir a cuál de ellas es la recogida en cada caso concreto, ha de resolverse utilizando las normas de interpretación de los contratos en orden a lo que quisieron fuese el alcance y eficacia de dichas arras, como se dijo, entre otras, en las SSTS 1 de abril de 1958 , 7 de febrero de 1966 y 20 de mayo de 1967 ; siendo doctrina constante de la jurisprudencia desde aquellas lejanas sentencias, la de que las arras o señal que, como garantía permite el art. 1454, tienen carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales... de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido... según declararon las SS 24 de noviembre de 1926 , 8 de julio de 1933 , 5 de junio de 1945 , 22 de octubre de 1948 , 22 de octubre de 1956 , 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmarlo.' Mas aún, sentado el concepto variable del término arras, es el propio Tribunal Supremo el que se ocupa de marcar las pautas para concretar la interpretación correcta en caso de que surja duda entre si nos hallamos ante arras confirmatorias o penitenciales. Así, la STS 28-3-96, al igual que otras muchas, dice que 'Esta Sala de Casación Civil, en doctrina jurisprudencial actualizada y suficientemente consolidada, viene declarando que el empleo de la palabra señal no cabe entender que exprese necesariamente la facultad de separarse de un contrato, pudiendo ser estimada sin error como anticipo del precio ( Sentencias de 31 de julio de 1992 , 28 de septiembre de 1992 , 24 de diciembre de 1992 , 11 de abril de 1994 y 25 de marzo de 1995 , entre otras); lo que resulta procedente en relación al texto del artículo 1.454 del Código Civil e interpretación jurisprudencial del mismo, para definir el alcance del pacto de arras.- A tales efectos, en razón a su excepcionalidad y exigente interpretación restrictiva del clausurado contractual, viene a sentar que no se trata de norma de derecho necesario. Para que tenga aplicación y resulte vinculante a las partes, se impone con rigor que la voluntad de las mismas resulte clara, precisa y esté rotundamente expresada en el contrato, es decir, debe de hacerse constar la función penitencial de los anticipos entregados ( Sentencias de 4 de noviembre de 1991 , 3 de octubre de 1992 , 11 de diciembre de 1993 , 21 de junio de 1994 y 25 de marzo de 1995 , pues, en otro caso, cualquier entrega dineraria llevada a cabo por el comprador- respetando la reglamentación del contrato-, ha de reputarse como integrante del precio y pago anticipado del mismo, que sirve para confirmar el negocio celebrado'. En igual sentido se pronuncian las STS 10-6-94 y 19-10-93 , resaltando ambas la interpretación restrictiva que debe hacerse del pacto de arras penitenciales y del carácter unívoco de su establecimiento.

Pues bien, aplicando dicha jurisprudencia al supuesto que hoy es objeto de la apelación, la Sala considera que del documento privado de fecha 16 de junio de 2.005 no puede colegirse que se pacten arras penitenciales de ninguna especie, no solo porque ni siquiera se utilice la palabra 'arras', sino que en la Estipulación Sexta dice: 'La señal se entregará mediante efectivo a Dª Ariadna ', sin indicar en ningún momento que dicha entrega lo sea en concepto de arras, por lo que su función era la de pago de parte del precio, y de ahí que no pueda pedirse su devolución duplicada, resolviendo el contrato, tal como pretendían los herederos de la parte vendedora, hoy apelados, en cuanto no se trata de arras penitenciales.

Consecuentemente, no son de aplicación los preceptos aplicados por el juzgador al considerar la oportunidad de la resolución del contrato, que se dejan sin efecto, debiendo, por el contrario ser estimada la demandada presentada por los hoy recurrentes, D. Juan Pablo y Dª Ángeles , en cuanto a la procedencia de la elevación a escritura pública del reiterado contrato privado, que es reconocido por la parte contraria; basta para ello la prueba de carácter personal practicada, así como la propia actuación de partes, plasmada documentalmente a través de las distintas prórrogas, demostrativa de la voluntad unívoca de cumplir dicha parte con lo pactado, y conforme a lo dispuesto en los arts. 1.088, 1.091, 1.254, 1.279, 1.284 en cuanto a contenido del contrato y la facultad de compeler a la parte contraria a elevar a escritura pública, desde que hubiese habido consentimiento y los demás requisitos para su validez, siendo de aplicación igualmente los arts. 1.450 y 1.451, todos ellos del Código Civil .

Solicita la parte recurrente, que el otorgamiento de la escritura pública sea por el valor de 124.131,59 euros, precio autorizado por la Consejería de Obras Públicas y Transportes de la Junta de Andalucía.

La Jurisprudencia venía entendiendo que la limitación del precio de compraventa constriñe la voluntad contractual de las normas reguladoras de las Viviendas de Protección Oficial, pues tal limitación en el precio se corresponde con los importantes beneficios a los constructores, promotores y empresarios, hasta el punto de que su contravención por los intervinientes en un negocio jurídico de compraventa de una vivienda del aludido carácter, determina la nulidad del pacto por el que se señaló el precio superior al fijado en la cédula de calificación definitiva, nulidad parcial que no lleva consigo la total de la compraventa, puesto que eso redundaría en beneficio del vendedor, obligado solo a la devolución de las cantidades indebidamente percibidas, STS de 20-6 y 5-11-1985 , 22-4-88 etc...,. Criterio que ha sido modificado, tal como establece la STS de 16/07/2001 , que es doctrina que ha de considerarse consolidada, la de que cuando las partes fijan libremente un precio superior al oficial de las viviendas de protección oficial, no cabe aplicar la nulidad del art. 6 del Código Civil , pues tal sanción no aparece en el R. Dtº 2960/1976, que aprobó el Texto Refundido de la legislación de Viviendas de VPO, ni en el R.Dtº Ley 31/1978, de 31 de octubre sobre política de tales viviendas, ni en las normas reglamentarias que la desarrollan. No siendo procedente sostener la nulidad parcial de la cláusula, puesto que el precio pactado fue el decisivo para el acuerdo de voluntades, STS 4/2/98 , 14/8 y 6/11 de 2000. En definitiva y de acuerdo con dicha Doctrina, el contrato de autos, ha de estimarse válido y eficaz en la vía civil, sin perjuicio de las sanciones previstas en la normativa administrativa correspondiente.

Consecuentemente el recurso ha de ser estimado, si bien tomando en consideración las pautas señaladas por la doctrina jurisprudencial anteriormente expuesta en lo que hace referencia al precio pactado y consecuencias de la infracción administrativa, si tal precio es mantenido.



CUARTO .- Imponemos el pago de las costas procesales causadas en la primera instancia a la parte demandada, D. Dimas y Dª. Inés , de acuerdo con lo prevenido en el art. 394.1 y 2 L.E.C ., así como las causadas por su propia demanda que es desestimada. No efectuamos expresa condena en las costas procesales causadas en la alzada, art. 398.2 LEC .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que con ESTIMACIÓN PARCIAL del recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª Ana María Baeza Cano en nombre y representación de D. Juan Pablo y Dª. Ángeles , contra la sentencia dictada en fecha 5 de Mayo de 2.011, por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción num. 1 Roquetas de Mar (Almería), en los autos de Procedimiento Ordinario num. 432 de 2007, debemos ESTIMAR Y ESTIMAMOS PARCIALMENTE la demanda interpuesta por los mismos frente a D. Dimas y DÑA. Inés , y consecuentemente: 1º) Se declara válido, perfecto y eficaz, el contrato de compraventa, suscrito el pasado 16 de junio de 2005, y en consecuencia se declara la obligación de los demandados, D. Dimas y DÑA. Inés , como herederos de DÑA. Ariadna , de otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa respecto de la finca inscrita en el Registro de la Propiedad número uno de Roquetas de Mar, tomo NUM002 , libro NUM003 , folio NUM004 ; finca número NUM001 , y en el contrato privado de compraventa a favor de D. Juan Pablo y Dª. Ariadna ; debiendo estos a abonar el resto del precio en el momento de la firma de la escritura, según los términos del contrato suscrito, precio 228.385 euros, restandole 9.000 euros entregados, sin perjuicio de la cuantía que se deriva de la autorización de venta que hizo la Administración el 24 de febrero de 2006, por la que la cantidad de venta autorizada sería de 124.131,59 euros, y de las sanciones administrativas a que hubiera lugar, en el supuesto de superación de tal precio oficial en la escritura de compraventa a otorgar.

2º) Desestimamos la demanda interpuesta por D. Dimas y DÑA. Inés frente a D. Juan Pablo y Dª. Ángeles , 3º) Se condena a los demandados, D. Dimas y DÑA. Inés ,, al pago de las costas causadas en la primera instancia. No efectuándose expresa condena respecto de las causadas en la alzada.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, acompañados de certificación literal de esta resolución a los efectos de ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior resolución, por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente, en el mismo día de su fecha, estando este Tribunal constituido en Audiencia Pública. CERTIFICO .