PRIMERO. - Resumen del litigio. Planteamiento del recurso.
1. Natividad y Augusto, propietarios de uno de los locales del sótano del edificio sito en la CALLE000 número NUM000 de Oviedo, demandaron a la comunidad de propietarios de dicho edificio en impugnación de los acuerdos adoptados en la junta general ordinaria de 31 de enero de 2022, alegando que dichos acuerdos les suponían un grave perjuicio que no tenían la obligación jurídica de soportar y que se habían adoptado con abuso de derecho. Los acuerdos impugnados se referían, en primer lugar, a la aprobación de la liquidación de las cuentas correspondientes a los años 2019, 2020 y 2021, si bien limitada la impugnación a dos epígrafes concretos: los gastos de asesoría jurídica asentados a 1 de diciembre de 2021 en un importe total de 2.039,19 €, que corresponderían a un litigio mantenido precisamente con los demandantes, acreedores de las costas procesales impuestas a la comunidad, y unos gastos de asesoría de arquitecto técnico por importe de 2.842,90 €. En segundo lugar, se impugnó el acuerdo de reparación y sustitución de la cubierta del edificio, que a juicio de los demandantes es una mejora y no una reparación necesaria. El suplico de la demanda quedó redactado en estos términos:
"[...] se dicte en su día Sentencia por la que con estimación de la demanda se declare:
- Que el acuerdo adoptado en la Junta de 31 de enero de 2022, por el que se declara la reparación integral de la totalidad de la cubierta del edifico es una mejora contemplada en el art. 18.4 de la L.P.H . [en la audiencia previa se sustituyó esta referencia por la correcta o el artículo 17.4] , y excediendo la cuantía a repercutir por coeficiente a mis mandantes de tres mensualidades de cuota ordinaria, no les es aplicable.
- Que igualmente se declare impugnado y nulo dicho acuerdo por lo que respecta a mis mandantes, al amparo de lo prevenido en el art. 18.1.c) de la L.P.H ., al suponer un grave perjuicio para ellos al no tener la obligación de soportarlo, por lo anteriormente manifestado, dado que al tener un 20,68% de cuota de participación la repercusión de la obra sería muy onerosa, cuando no es imperativa la misma, y no se trata de una obra de reparación contemplada en el art. 10 de la L.P.H .
- Que se declare, en consonancia con todo lo anterior, la nulidad del acuerdo de repartir por coeficientes los gastos recogidos en las cuentas de liquidación del año 2021 referente a los conceptos documentación técnica reparación de cubierta y 66% honorarios por el proyecto de ejecución de reparación de cubiertas y fachadas por importe de 2.842,90 €, o subsidiariamente su repercusión a mis mandantes por el coeficiente de 20,68%, esto es 587,91 €.
- Que se declare impugnado y nulo el acuerdo referente a la liquidación de las cuentas del año 2021 en la partida asesoría jurídica, y que incluye abogado y procurador, por un total de 2.039,19 €, exceptuando los gastos notariales, y dicha cuantía, en lo que concierte a mis clientes, debe reducirse en 1.070,83 €, que se corresponde con las costas procesales abonadas por la Comunidad en el pleito ganado por mis mandantes, e incluyendo dicho concepto [...]".
2. La sentencia de primera instancia desestimó la demanda y condenó a los demandantes al pago de las costas procesales. Consideró que los gastos de asesoría jurídica mencionados en la demanda no tenían ninguna relación con el procedimiento que había enfrentado a las partes y que las obras del tejado eran obras necesarias que respondían al requerimiento realizado por el Ayuntamiento de Oviedo y que en ningún caso podían calificarse como mejoras voluntarias.
3. Los demandantes han interpuesto recurso de apelación en el que reproducen los argumentos de la demanda e impugnan la valoración de las pruebas que se expone en la sentencia recurrida. Se alega, además, que no procedería en ningún caso la imposición de las costas procesales por no existir temeridad ni mala fe en la interposición de la demanda.
4. La comunidad demandada se ha opuesto al recurso de apelación y ha solicitado la confirmación de la sentencia.
SEGUNDO.- Circunstancias relevantes para la resolución del recurso
1. Se expondrán a continuación los hechos que se consideran más relevantes para la resolución del recurso, que han quedado acreditados a través de las pruebas que se especificarán en cada caso y/o de su admisión por las partes litigantes.
2. Los demandantes son propietarios del local existente en el sótano de la comunidad demandada, que explotan en régimen de comunidad de bienes bajo el nombre " DIRECCION000 CB" y al que corresponde una cuota del 20,68%. Otro local del sótano, propiedad de Carlos Jesús, ostenta una cuota del 14,82%, mientras que el resto de los locales y viviendas, hasta un total de 65, tienen coeficientes en el entorno del 1,02%.
3. La convocatoria de la junta general ordinaria celebrada el 31 de enero de 2022 se remitió por correo electrónico el 26 de enero anterior (documento 11 de la contestación) y por carta certificada que se reconoce recibida el 28 de enero. La antelación con la que se conoció la celebración de la junta, que se califica en la demanda como mínima, no ha causado ningún efecto perjudicial acreditado. En dicha junta se aprobaron por mayoría las cuentas de los ejercicios 2019, 2020 y 2021, con el único voto en contra de los demandantes.
4. En el tercer punto del orden del día, bajo la rúbrica " presentación de presupuestos de obra del tejado, forma de pago. Presentación de derrama. Acciones a tomar" consta que se entregó un resumen de las empresas que habían presentado presupuestos para tal obra que oscilaban entre los 76.969,78 € y los 197.643,59 €. Se indicó también que los presupuestos de estas siete empresas habían sido seleccionados después de comprobar en reuniones mantenidas con ellas y con el arquitecto técnico contratado por la comunidad que los presupuestos se ajustaban al proyecto redactado por este. Augusto, presente en la junta, opinó que los presupuestos eran desorbitados y que votaría en contra de la obra porque solo habría que reparar lo deteriorado. Sometido a votación, se adoptó el acuerdo de elegir el presupuesto de una determinada empresa, por importe de 76.969,78 €, impuestos no incluidos, con el único voto en contra del demandante.
5. Este acuerdo ha estado precedido de múltiples reuniones, acuerdos y gestiones tanto en el seno de la propia comunidad como en ámbitos externos a la misma, en particular por la intervención de profesionales que examinaban y opinaban sobre el estado de la cubierta y por la existencia de un expediente administrativo abierto por el Ayuntamiento de Oviedo por el mal estado del tejado. El problema de las deficiencias del tejado y su forma de reparación ha estado prácticamente presente en todas las juntas celebradas desde el año 2014.
6. Así, en la junta ordinaria de 11 de noviembre de 2014, en el punto 6 del orden del día, dedicado a la " Propuesta de pequeña derrama mensual durante un año para reparar tejado, chimeneas y retirar depósitos de uralita que están bajo cubierta" se acordó no realizar obras, ni contratar a un arquitecto técnico, pero se autorizó la ejecución de las "reparaciones necesarias de tejado, canalones, chimeneas, bajantes, etc. para la correcta conservación del edificio". Del tenor del acta se desprende que se trataba de solventar solo fallos puntuales en zonas especialmente deterioradas.
7. En la junta extraordinaria de 2 de diciembre de 2016 se trató como primer punto del orden del día el asunto relativo a la " Presentación de presupuestos al fin de solicitar subvenciones del Ayuntamiento de Oviedo y del Principado de Asturias para la eliminación de barreras arquitectónicas en el portal y para el arreglo total de la cubierta. Aprobación si procede. Posible derrama a aplicar". A dicha junta asistió una aparejadora, Victoria, que informó sobre la conveniencia de reparar totalmente el tejado, y, realizada la votación, se denegó la propuesta de acometer esa reparación integral. El informe en el que se basó la Sra. Victoria para hacer tal propuesta ha sido aportado con la contestación a la demanda como documento dos y en él se indicaba que, tras realizar una visita tanto al interior como al exterior de la cubierta, se apreciaban en ella "las suficientes deficiencias como para dar lugar a una sustitución íntegra del acabado y sus remates", lo que unido a la antigüedad de la construcción, 48 años en ese momento, aconsejaba " la sustitución íntegra de la teja por una teja mixta e incluso la mejora térmica mediante el aporte de aislamiento térmico sobre el faldón".
8. En la junta ordinaria de 27 de abril de 2017 (documento 3 de la contestación) se trató de nuevo el tema " [p]resentación de presupuestos para el arreglo total de la cubierta". En el acta consta que " [l]uego de una larga discusión por parte de los propietarios de los garajes oponiéndose a la reparación total del tejado y a la negativa de aceptar el informe emitido por la arquitecto técnico Victoria, la junta acuerda a petición de estos propietarios solicitar un nuevo informe sobre el estado del tejado. Una vez obtenido éste se convocará a junta extraordinaria para tratar el tema ".
9. Ese nuevo informe fue elaborado por el arquitecto técnico Avelino y ha sido aportado como documento cuatro de la contestación. En él consta que el Sr. Avelino inspeccionó la cubierta el 11 de julio de 2017, tanto en el espacio bajo cubierta como en el espacio exterior. Se describe en dicho informe el sistema de construcción de dicha cubierta, las reparaciones realizadas hasta la fecha y se recomienda literalmente lo siguiente:
" No obstante, y a pesar de que a la cubierta se le hayan efectuado algunas reparaciones puntuales de mantenimiento, desde el punto de vista técnico se puede decir que la misma presenta actualmente deficiencias lo suficientemente graves como para que, sin ninguna reserva, la recomendación de este perito solamente pase por la renovación integral de la misma, incluyendo, material de cobertura (teja árabe), limas y remates de chapa de zinc, luceras o claraboyas de cubierta, bajantes de pluviales de chapa de zinc, elementos salientes de cubierta (chimeneas), conductos de ventilación sobre cubierta, aspiradores estáticos, etc".
Este técnico consideró que las deficiencias apreciadas incrementarían su gravedad con el paso del tiempo y que ello afectaría a la habitabilidad de las viviendas y al deterioro de la estructura portante, con riesgo elevado de desprendimiento de materiales a la vía pública o a los patios del edificio. Teniendo en cuenta además la antigüedad del edificio consideraba ineficiente y antieconómico hacer reparaciones meramente puntuales.
10. Los demandantes, por su parte, encargaron otro informe que fue elaborado por el arquitecto técnico Cesareo (documento 5 de la contestación), que inspeccionó la cubierta el 19 de junio de 2017 y concluyó que solo eran precisas reparaciones concretas: levantado de tejas rotas o desplazadas y sustitución por otras nuevas, limpieza y reparación de las piezas cerámicas de ventilación y sombreretes, ejecución de limas entre faldones, chimeneas y encuentros con paramentos, limpieza y revisión de canalones, colocación de sombrerete metálico de chimenea, seguridad para estos trabajos y gestión de residuos. Además de esas reparaciones necesarias, valoradas en un coste estimado de 10.470,09 €, enumeró otra serie de actuaciones que calificó como "mejoras recomendadas" (levantado de teja por tramos y remates en mal estado, reparación de puntos donde el soporte estuviera deteriorado, renovación de las piezas cerámicas de ventilación, instalación de un aislamiento térmico, sustitución de todas las limas entre faldones y paramentos, retejado con renovación y limpieza del 50% de teja cerámica curva, sustitución de canalones y colocación de placas de fibrocemento tipo BTU bajo teja para asegurar la impermeabilización de la cubierta), presupuestando el importe de todas ellas en la suma de 84.338,05 euros. Estas estimaciones no incluían, al menos aparentemente, partidas como los impuestos, los gastos generales y el beneficio industrial.
11. La junta general extraordinaria a la que se había diferido la decisión se celebró el 26 de septiembre de 2017, y en ella se acordó descartar la reparación total de la cubierta Y solicitar presupuestos para resolver lo que se denominó " problema de las filtraciones de agua", en relación con la propuesta de reparación parcial del Sr. Cesareo.
12. Antes de esa junta, el Ayuntamiento de Oviedo, con motivo de un informe de evaluación presentado para otra obra relacionada con la supresión de barreras arquitectónicas, abrió un expediente administrativo, identificado con el número NUM001, por las deficiencias de la cubierta. En dicho expediente administrativo se acordó la entrega de una copia del mismo a los demandantes por resolución de 28 de mayo de 2018, decisión que se adoptó a petición suya. Más adelante se describirá el contenido de dicho expediente, cuya tramitación se ha prolongado entre el 2 de febrero de 2017 y el 22 de junio de 2022.
13. En la Junta extraordinaria de 26 de junio de 2018 se volvió a tratar el asunto, ya con el expediente administrativo iniciado, y pese a ello se desestimó la propuesta de reparación total o parcial de la cubierta. Únicamente se aprobó la reparación de un canalón en la zona del casetón del ascensor. Votaron a favor de reparar la cubierta 27 propietarios que representaban el 28,666640% de las cuotas y en contra los dos propietarios de la planta sótano que sumaban un 35% de las cuotas. El administrador de la comunidad advirtió al inicio de la junta de la necesidad de alcanzar un consenso sobre la reparación del tejado y reiteró dicha advertencia después de la votación.
14. En la junta extraordinaria de 17 de julio de 2019 se volvió sobre el requerimiento del Ayuntamiento y se dio cuenta a los asistentes de la existencia y del contenido de los tres informes técnicos elaborados hasta la fecha. Según el acta, Augusto votó no a todas las opciones, ya que consideraba que se quería mejorar la envolvente térmica, pese a que se le había reiterado que no se planteaba dicha mejora sino solamente el cambio de cubierta por otra de similares características. No se llegó a ninguna solución y se acordó por unanimidad solicitar presupuestos de obras de reparación que garantizaran la estanqueidad de la cubierta por un mínimo de 10 años "a fin de no hacer otras reparaciones que generen gastos y no solucionen los problemas planteados por los tres técnicos y por el ayuntamiento".
15. En la junta de 14 de octubre de 2019 se abordó de nuevo la cuestión y se constató que no se habían conseguido presupuestos de reparación que ofrecieran ese plazo de garantía de diez años. Es aconsejable reproducir aquí el contenido del acta en la parte que interesa, por las razones que se explicarán en el apartado siguiente:
"Las empresas consultadas comunicaron a la administración que podrían presupuestar reparaciones puntuales de goteras que van surgiendo pero que no garantizan que una vez reparada una zona, las zonas limítrofes a las reparaciones puedan filtrar ya que según comunicaron, hay gran parte de las tejas que hacen los canales de salida que pueden haber llegado al fin de su vida útil.
D. Augusto del NUM002 NUM003, propone hacer la obra del cambio de cubierta (con materiales similares a los existentes, sin ampliar el aislamiento térmico) repartiendo el gasto a partes iguales entre las propiedades en lugar de por coeficiente.
Se somete a votación esta propuesta estimando un coste de obra de 101.324.99 €, el resultado es el siguiente [...]
Votos a favor: 24, representando el 27,64260 % de las cuotas; Votos en contra: 2, representando el 35,50000 % de las cuotas; Abstenciones: 2, representando el 2,04760 % de las cuotas
Con motivo de que D. Augusto del NUM002 NUM003, votó Si a la obra si se reparte el gasto a partes iguales entre las propiedades y No a la obra si se reparte el gasto por coeficiente, en esta junta se interpreta que su votación vela más por sus intereses económicos que por el bien de la comunidad por lo que se considera aprobado hacer la obra del cambio de cubierta (con materiales similares a los existentes, sin ampliar el aislamiento térmico) estimando un coste de obra de 101.324.99 € repartiendo el gasto por coeficiente".
16. Este acuerdo fue impugnado por los ahora demandantes. En el juicio ordinario 11/2020 del Juzgado de Primera Instancia dos de Oviedo se dictó sentencia el 9 de julio de 2020 por la que, estimando la demanda de los hermanos Remigio, se declaró la nulidad de dicho acuerdo y se dejó sin efecto la aprobación de la derrama para la ejecución de la obra. En la demanda se alegaba que la junta no había aprobado dicho acuerdo, sino que, al contrario, había sido rechazado. Existía, en efecto, un problema de interpretación del voto del demandante, como se deduce de la transcripción literal que se ha expuesto en el apartado anterior. La comunidad se allanó a la demanda, pero fue condenada al pago de las costas procesales, que constan efectivamente abonadas a los demandantes.
17. El Ayuntamiento de Oviedo ha remitido el expediente administrativo al que se ha hecho referencia, cuya tramitación cronológica se va entrelazando con los hitos temporales de celebración de las juntas que han quedado expuestos.
La primera actuación fue una providencia de 2 de febrero de 2017, dictada por la Oficina de Planeamiento y Gestión Urbanística, en la que ponía en conocimiento del Departamento de Conservación y Policía Urbana el contenido del informe de evaluación. Le siguió una providencia de dicho Departamento en la que se acordó pedir informe del arquitecto técnico municipal sobre si el edificio se encontraba en las debidas condiciones de salubridad, seguridad y ornato público y, de no ser así, para que se indicaran las obras a realizar, el plazo y el presupuesto. La arquitecta técnica municipal informó que el inmueble no cumplía con la normativa municipal vigente por las deficiencias que describió como "e levado porcentaje de tejas rotas en la cubierta del edificio, así como el desplome de la chimenea y de los conductos cerámicos de ventilación, con peligro de desprendimiento a la vía pública". Propuso la reparación y revisión de toda la cubierta del inmueble para la determinación de posibles patologías que afectaran a la seguridad pública y la reparación, en su caso, con un presupuesto estimado para la ejecución material de esos trabajos de 50.000 € y un plazo de ejecución de un mes. Los trabajos debían ejecutarse bajo dirección facultativa con ficha técnica, indicando los trabajos y medidas de seguridad pertinentes a adoptar durante la ejecución de las obras, expedido por un técnico competente y visado por el colegio oficial correspondiente.
Se dio un trámite de audiencia a la comunidad y esta solicitó la ampliación del plazo para la ejecución de los trabajos de redacción de la ficha técnica y del estudio básico de seguridad, así como para la realización de las obras. El 10 de abril de 2017 el Ayuntamiento concedió esa ampliación, con la condición de que el plazo no excediera de un mes, y con la responsabilidad de la comunidad por cualquier daño o perjuicio que produjera el aplazamiento.
La comunidad presentó el 18 de mayo de 2017 un informe de inspección de la cubierta firmado por Victoria en el que se indicaba que se habían realizado labores de mantenimiento consistentes en sustituir las tejas rotas y eliminar las piezas cerámicas de ventilación también rotas y que no se apreciaba un riesgo que requiriera de una actuación inminente, añadiendo que la comunidad iba a acometer las actuaciones necesarias para la reparación de la cubierta previa elaboración de un documento técnico que se encontraba en fase de redacción.
En providencia de 29 de mayo de 2017 se acordó, sobre este informe, conceder un plazo que no excediera de tres meses para la realización de las obras. El 3 de noviembre de 2017 se requirió el informe del arquitecto municipal sobre si las obras descritas en su informe técnico de 3 de marzo de 2017 habían sido realizadas, a lo que dicho arquitecto municipal contestó el 14 de noviembre siguiente en sentido negativo. Consta un nuevo informe de 14 de febrero de 2018, en el que se indica que las obras siguen sin ser realizadas. A raíz de estos informes el Departamento de Conservación y Policía Urbana acordó el 19 de marzo de 2018 dictar orden de ejecución de las obras y ordenó a la comunidad la realización de los trabajos de " reparación y revisión de todas las cubiertas del inmueble para la determinación de posibles patologías que afecten a la seguridad pública y reparación en su caso", en el plazo de un mes y con un presupuesto de ejecución material estimado en 50.000 €.
La comunidad solicitó de nuevo un aplazamiento el 16 de abril de 2018, que fue concedido el 30 de abril de 2018 por un plazo de tres meses. Debido a un cambio de administrador, acordado en la junta general extraordinaria de 26 de septiembre de 2018, la comunidad volvió a pedir una ampliación del plazo el 5 de diciembre de 2018. Una vez más, por resolución de 13 de diciembre de 2018 se concedió una nueva ampliación de tres meses.
El 4 de marzo de 2019 el Departamento de Conservación y Policía Urbana pidió nuevo informe del arquitecto técnico municipal. No consta ninguna otra actuación relevante hasta el 24 de junio de 2022, cuando la comunidad comunicó que ya había dado comienzo a las obras de rehabilitación de la cubierta.
18. Se ha aportado como documento 14 de la demanda un nuevo informe elaborado por el arquitecto técnico Cesareo, que no fue admitido en la audiencia previa como informe pericial. Dicho informe está fechado el 10 de marzo de 2022 y contiene una propuesta de reparación puntual similar a la de su informe anterior, con un presupuesto de ejecución material de 10.234,99 €. No consta que para realizar esta propuesta visitara la cubierta, ya que para ello es necesario pedir la llave de los candados que cierran la trampilla de acceso al administrador de la comunidad, que en su declaración como testigo ha explicado que ni se le pidió ni facilitó la llave al técnico.
19. En relación con la partida discutida en la demanda en concepto de gastos de asesoría jurídica, de los documentos 12 a 16 de la contestación se desprende que tales gastos no tienen ninguna relación con el juicio ordinario 11/2020 del Juzgado de Primera Instancia 2 de Oviedo, que fue el instado por los demandantes contra la comunidad y en el que resultaron favorecidos por la condena en costas. Esos gastos responden al juici ordinario 471/2019 del Juzgado de Primera Instancia 1 de Oviedo, que se inició por demanda del anterior administrador de la comunidad, Carlos Antonio, contra quien había sido su presidente, Andrés, en la que alegaba la vulneración de su derecho al honor por las expresiones contenidas en el acta de la junta extraordinaria de 26 de septiembre de 2018. El Sr. Andrés formuló reconvención contra el antiguo administrador, también por vulneración del derecho al honor. La sentencia que puso fin a ese procedimiento, dictada el 25 de octubre de 2021, desestimó la demanda el administrador, con condena en costas, y estimó parcialmente la reconvención, apreciando la vulneración del derecho al honor del señor Andrés y condenando al antiguo administrador al abono de una indemnización de 500 €. La defensa jurídica del señor Andrés corrió a cargo de la comunidad de propietarios, porque así se había acordado en términos generales en la junta de 11 de octubre de 2014. Esa defensa supuso unos gastos de abogado de 1.815 € y de procurador de 224,19 €. Tanto la indemnización de 500 € como las costas tasadas en este juicio ordinario por importe de 925,47 €, partidas ambas de la que era beneficiario el señor Andrés, fueron transferidas por él a la cuenta de la comunidad de propietarios.
20. El arquitecto técnico Elias redactó y firmó el 27 de septiembre de 2021 un proyecto básico y de ejecución de reparación de las cubiertas y de las fachadas de cuatro patios del edificio (documento 20 de la contestación). La comunidad abono por este proyecto 2.447,90 € (documento 21). Por otra parte, también abonó a otra arquitecta técnica, Marisol, la suma de 395 € por la elaboración de la documentación técnica requerida por el Ayuntamiento de Oviedo para la tramitación de una subvención de las previstas para la rehabilitación de edificios y viviendas (documentos 22 a 26 de la contestación).
TERCERO.- La impugnación de acuerdos lesivos o adoptados con abuso de derecho
1. El art. 18.1.c) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que "[ l]os acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, [...] cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga la obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho".
2. Para que pueda prosperar la impugnación de un acuerdo lesivo, en el sentido indicado, es necesario que el propietario impugnante acredite el grave perjuicio que dicho acuerdo le supone y también que justifique, desde el punto de vista fáctico y desde el punto de vista jurídico, que no tiene obligación de soportar dicho perjuicio.
3. Por lo que se refiere a los acuerdos adoptados con abuso de derecho, la STS 12/2022, de 12 de enero, con cita de otra anterior ( STS de 16 de julio de 2009, RC nº. 2204/2004) ha entendido que el abuso de derecho en el ámbito de la propiedad horizontal, referido en el artículo 18.1 c) de la Ley, consiste en la utilización de la norma por la comunidad con mala fe civil en perjuicio de un propietario, sin que pueda considerase general el beneficio de la comunidad que, sin embargo, afecta de manera peyorativa a uno de sus partícipes. En definitiva, la actuación calificada como abusiva no puede entenderse fundada en una justa causa y su finalidad no será legítima.
CUARTO.- Obras necesarias y mejoras en el régimen de Propiedad Horizontal
1. El art. 9.1.e) LPH establece como una de las obligaciones de los propietarios en el régimen de propiedad horizontal la de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
2. Por su parte, el art. 10.1 LPH establece que " [t]endrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación".
3. El art. 17.4 LPH dispone que " [n]ingún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características".
4. Sobre la diferencia entre las obras necesarias y las mejoras puede consultarse, a título de ejemplo, la STS 123/2020, de 25 de febrero, que consideró que las obras de reparación de la fachada en manifiesto estado de deterioro no suponen una alternación de elemento común que precise unanimidad, ni son obras mejora o innovación que requieran mayoría cualificada, sino que se trata de obras necesarias para mantener el inmueble en el uso que le es propio sin generar riesgo.
QUINTO.- Desestimación del recurso (I). Precisiones previas
1. Antes de analizar los motivos del recurso, que ya se anuncia que será desestimado, es necesario hacer dos precisiones.
2. En primer lugar, no es acertada la apreciación del recurso que, sin alegar explícitamente falta de motivación, imputa a la sentencia una simplificación errónea de la demanda. Se ha transcrito el suplico de la misma para evidenciar que la sentencia estudia y resuelve la impugnación de los dos acuerdos identificados en dicha demanda, y en el caso del primer acuerdo, el de aprobación de las cuentas de los años 2019, 2020 y 2021, trata separadamente cada una de las partidas discutidas, salvo la relativa a la asistencia técnica, sobre la que luego se volverá.
3. Y, en segundo lugar, no podemos perder de vista que la impugnación de todos estos acuerdos se basa en el citado art. 18.1.c) LPH, que configura una vía de impugnación de los acuerdos comunitarios sometida a la estricta concurrencia de los requisitos establecidos en cada una de las dos modalidades que contempla, en los términos ya explicados: es necesario que se acredite el grave perjuicio del comunero impugnante y la falta de cobertura jurídica del perjuicio sufrido, en la primera modalidad, o el abuso del derecho, en la segunda. Ambas modalidades concurren en este caso, según la demanda.
Pues bien, la distinta naturaleza y entidad de los acuerdos impugnados dificulta el tratamiento homogéneo que pretende la demanda en la aplicación del artículo 18.1.c), que se adapta bien a la pretensión relacionada con el acuerdo de reparación de la cubierta pero que, en cambio, no encaja fácilmente en la pretensión de discutir dos partidas concretas de un acuerdo global de aprobación de las cuentas de tres años completos que suman 4.882,09 € en un presupuesto que, por lo que se desprende del documento 10 de la demanda, suele rondar los 33.000 euros anuales.
SEXTO.- Desestimación del recurso (II). La impugnación del acuerdo de aprobación de cuentas
1. Dicho esto, las circunstancias explicadas en el fundamento de derecho segundo de esta resolución justifican claramente la desestimación del motivo del recurso relacionado con la impugnación del acuerdo de aprobación de cuentas.
2. La primera partida discutida fue, sin lugar a dudas, la correspondiente a los gastos de asesoría jurídica por importe total de 2.039,19 €, que consta en el grupo dos de las cuentas de 2021 asentada el 1 de diciembre de ese año. La razón de la controversia se explicó en la página 7 de la demanda: los demandantes presuponían que esta partida estaba relacionada con el pago de las costas de las que ellos eran acreedores en virtud de lo resuelto en el juicio ordinario 11/2020 del Juzgado de Primera Instancia 2 de Oviedo y, con esta única base, consideraban que el gasto no podía distribuirse por igual entre todos los vecinos porque ellos debían quedar excluidos por aplicación de la jurisprudencia del Tribunal Supremo, según la cual no es posible repercutir al copropietario que gana con costas un litigio contra la comunidad los gastos generados por ese litigio.
Ha quedado acreditado, y nos remitimos en este punto al fundamento de derecho segundo de esta sentencia, que el pago de esta partida de gastos de asesoría jurídica no tiene ninguna relación con el juicio ordinario 11/2020. El recurso sostiene que no fue posible conocer hasta el acto del juicio que estos gastos correspondían a otro litigio completamente diferente y ajeno a los demandantes, pero esta afirmación no puede compartirse. Por un lado, con la contestación a la demanda ya se aportaron los documentos que explican el origen de esa partida, por lo que los demandantes disponían ya en la audiencia previa de todos los datos necesarios para conocer todos los detalles relacionados con ella.
Por otro lado, la declaración testifical del administrador de la comunidad y el criterio de normalidad de los hechos indican que los demandantes, antes de discutir esta concreta partida, pudieron pedir y obtener toda la información y toda la documentación relacionada con ella. Pudieron hacerlo antes de la junta, en la junta y después de ella, antes de interponer la demanda. No lo hicieron y fundaron su impugnación en una suposición que ha resultado ser errónea.
En el recurso se intenta defender la idea de fue la falta de información la que obligó a discutir esta partida y además se introduce una cuestión nueva, no planteada en la demanda, que es la de las dudas de contabilización de la partida de las costas que fueron abonadas a los demandantres el 26 de noviembre de 2020. Hay varias razones por las que no se comparte este planteamiento.
(i) En primer lugar, se basa en una premisa errónea, que es esa supuesta falta de información de la que parece que solo podía salirse ejercitando una acción de impugnación de acuerdos comunitarios. Los demandantes podían haber obtenido esa información antes de interponer la demanda y, en cuanto hecho constitutivo de una de sus pretensiones, tenían la carga de probar la base fáctica que lo respalda, y no han hecho ni lo uno ni lo otro.
(ii) En segundo lugar, no es admisible el cambio de planteamiento que pretende el recurso, porque si el problema es dónde está contabilizado el pago de unas costas que se reconocen recibidas, debió explicarse así claramente en la demanda para que la parte demandada tuviera la ocasión de rebatir la tesis que ahora sugiere el recurso y de proponer las pruebas necesarias para ello, en lugar de plantear esta cuestión sorpresivamente en el interrogatorio como testigo del administrador de la comunidad, que lógicamente no pudo contestar de memoria, sin tener a la vista los documentos contables, sobre los detalles concretos de la contabilización de esa partida.
(iii) Y, en tercer lugar, no se entiende que estas dudas planteadas ex novo sobre la forma de contabilizar una partida puedan conducir al perjuicio grave sin amparo jurídico ni al abuso del derecho que exige la norma de cobertura de la impugnación.
3. En el recurso se alega, en segundo lugar, un error en la apreciación de la sentencia recurrida sobre los llamados "saldos negativos". Para desestimar este motivo del recurso bastaría decir que en el suplico de la demanda, como ya se ha explicado, no se impugnó esta concreta partida y que las referencias que la demanda hacía a ella se limitaban a un párrafo en la página 8, mezclado con la cuestión de los gastos de asesoría jurídica y sin entidad argumentativa propia. En todo caso, está acreditado a través de la declaración testifical del administrador que las partidas asentadas en negativo por importe de 1.037,37 € no corresponden a un crédito a favor de la comunidad y en contra de los comuneros morosos, como se interpreta en el recurso, sino todo lo contrario: es un saldo contrario a la comunidad y corresponde a los adelantos de derrama que fueron haciendo voluntariamente muchos comuneros para salvar su responsabilidad en los daños y perjuicios que pudieran causarse por el mal estado de la cubierta. El administrador ha relatado también que a raíz de la anterior demanda de los recurrentes no se giraron recibos por la derrama prevista, pero que muchos vecinos decidieron hacer ingresos voluntarios en la creencia de que era la mejor forma de salvar su responsabilidad.
4. La partida de gastos de asesoría técnica está plenamente justificada en cuanto a su devengo, como ya se ha explicado en el fundamento de derecho segundo. En el recurso se alega el silencio de la sentencia recurrida sobre esta cuestión y se insiste en que se trata de honorarios abonados a técnicos que no estaban autorizados por la junta. La omisión de un pronunciamiento explícito de la sentencia recurrida quedará solventada a través de esta resolución y la insistencia de los recurrentes no tiene en cuenta, en primer lugar, los sucesivos requerimientos del Ayuntamiento de Oviedo para que se acometieran las obras de revisión y reparación de la cubierta, en los que se precisaba que "l os trabajos debían ejecutarse bajo dirección facultativa con ficha técnica, indicando los trabajos y medidas de seguridad pertinentes a adoptar durante la ejecución de las obras, expedido por un técnico competente y visado por el colegio oficial correspondiente".
En segundo lugar, se ha expuesto la secuencia de requerimientos y peticiones de ampliación de plazo presentadas por la comunidad, y esa exposición cronológica y objetiva justifica que se hiciera todo lo posible por avanzar en el cumplimiento de esos requerimientos.
Olvidan también los recurrentes que esa partida responde a dos pagos diferentes, por informes también diferentes, sin aportar razones diferenciadas sobre la ilicitud de uno y otro concepto.
Y, por último, tampoco se justifica en qué medida se causa el grave perjuicio o el abuso de derecho que exige el artículo 18.1.c) LPH cuando se trata de pagos de servicios efectivamente realizados a favor de la comunidad, de modo que, salvo que prosperara la pretensión principal de impugnación del acuerdo de reparación de la cubierta, que ya se anuncia que no va a ser así, se trata de una partida justificada por decisiones administrativas y que no puede ser impugnada bajo el amparo genérico de un grave perjuicio que ni se detalla ni se justifica.
SÉPTIMO.- Desestimación del recurso (III). la impugnación del acuerdo relativo a las obras de reparación de la cubierta.
1. Entendemos que la secuencia de hechos descrita en el fundamento de derecho segundo es suficiente para acreditar que la reparación de la cubierta, en la forma en la que ha sido ejecutada, mediante la sustitución integral, no es una mejora contemplada en el artículo 17.4 LPH, sino una obra necesaria de las previstas en el artículo 10, porque cumple, no uno, sino todos los requisitos establecidos de forma alternativa en dicha norma: es una obra necesaria para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y para satisfacer los requisitos básicos de seguridad y estanqueidad, y además responde al cumplimiento del deber legal de conservación impuesto por la Administración.
2. A esta conclusión se llega, entre otros motivos, por la premisa lógica de que el Ayuntamiento exigía la reparación y revisión de toda la cubierta para la determinación de todas las patologías que afectasen a la seguridad. Para ello, ya en 2017 estimó un presupuesto de ejecución material, sin contar partidas como el proyecto, el beneficio industrial, los gastos generales o los impuestos de 50.000 €. Existe, sin duda, un requerimiento administrativo para revisar y reparar la cubierta y, para darle cumplimiento, es razonable dotar de cierta autonomía decisoria a la junta, que podía, dentro del respeto al sistema de acuerdos de la LPH, establecer la mejor forma de ejecutar las obras, de forma que se subsanaran las deficiencias del modo más eficiente posible.
3. Está también acreditado que el sistema propuesto por los demandantes, el de acometer reparaciones puntuales de los problemas que van apareciendo, no ha resuelto la cuestión. Resulta un tanto antieconómico, al menos con los datos de que disponemos, todo el dinero que se ha invertido hasta ahora en informes y litigios porque hasta la reparación íntegra de la cubierta no se ha llegado a una solución definitiva de un problema que lleva lastrando el funcionamiento de la comunidad desde hace unos 9 años.
Se ha probado que ninguna empresa se hacía cargo de la solución que se adoptó por unanimidad en la junta de 17 de julio de 2019 y que consistía en una reparación parcial que tuviera un plazo de garantía de diez años, lo que abunda en el juicio desfavorable que desde el punto de vista estrictamente económico merece la propuesta de los demandantes, que además se revela como una solución técnicamente inviable, porque ninguna empresa se prestó a cumplir las condiciones de resultados y garantías fijados en esa junta.
4. No tiene sentido pretender que con una propuesta de reparación como la planteada por el señor Cesareo en el documento 14 de la demanda, que implica un gasto de 10.234,99 €, se llegue a la solución definitiva a un problema para el que el propio Ayuntamiento había presupuestado una cifra básica de 50.000 € en el año 2017, menos aun cuando el mismo arquitecto técnico había realizado otro informe en junio de 2017, en el que presupuestaba el arreglo razonable de la cubierta en una cifra mínima de 84.338,05 €.
En este sentido, hay que tener en cuenta que la forma de ejecutar una obra necesaria puede ser más económica o más ambiciosa, pero habrá que aspirar en todo caso a que la reparación sea eficiente. Lo que el informe del señor Cesareo de junio de 2017 denominaba "mejoras recomendadas" no eran partidas de mero lujo u ornato, sino soluciones constructivas que pretendían dotar de eficiencia a una obra importante para la estabilidad y estanqueidad del edificio. En todo caso, la obra integral de la cubierta fue proyectada, como consta en el acta de la junta de 14 de octubre de 2019, con materiales similares a los existentes y sin ampliar el aislamiento térmico, lo que, incluso en el caso de que se considerara la descartada optimización del aislamiento como una mejora (y no consideramos que en principio fuera así) diluye cualquier sospecha de mejora voluntaria.
5. No existe, en definitiva, el grave perjuicio que se alega y menos aún el abuso de derecho. La postura de los demandantes ha sido siempre la negativa a afrontar esta obra, pero sus razones son estrictamente económicas, por el importe que les supone la derrama debido a su elevado porcentaje de participación en los elementos comunes. De hecho, si el problema de la cubierta ha tardado tanto tiempo en solucionarse ha sido por la negativa de los propietarios de los locales del sótano, que suman un porcentaje muy relevante del coeficiente de participación en los elementos comunes y que probablemente los menos perjudicados por los problemas de la cubierta. Desde la junta de 14 de octubre de 2019 el propietario del otro sótano modificó su opinión, lo que ha permitido el desbloqueo de la situación, pero hasta entonces ha sido la postura de los dos comuneros de los sótanos la que ha propiciado los resultados de las sucesivas votaciones contrarios a la reparación que realmente demandaban el estado de la cubierta y su progresivo deterioro.
OCTAVO.- Costas
1. También debemos confirmar la condena en costas de la sentencia recurrida. Como explica la STS 15/2018, de 12 de enero, en nuestro sistema procesal rige con carácter general el criterio del vencimiento en materia de costas, con la única excepción de que el caso presente serias dudas de hecho o de derecho, en lo que se denomina «discrecionalidad razonada». Dice el TS que "[ c]on ello se trata de evitar que el sistema del vencimiento sea una consecuencia fatal y automática; pero el criterio general es el de la imposición de costas, de modo que sólo la aplicación discrecional de la excepción debe justificarse, pues exige que concurran circunstancias relevantes, que han de razonarse en su aplicación; mientras que la imposición de las costas ha de entenderse como la consecuencia ordinaria del proceso".
En el recurso se alega que no concurre temeridad ni mala fe, pero esa circunstancia, que de existir podría cualificar la condena en costas con los efectos previstos en el art. 394 LEC, no impide la aplicación del principio del vencimiento. Se alega también la duda sobre la mejor solución posible para reparar la cubierta y el desconocimiento del requerimiento administrativo, así como lo que se denomina "oscurantismo y malas artes" en el obrar de la comunidad, lo que, a juicio de los recurrentes, les ha obligado a interponer la demanda porque no disponían de la información suficiente para valorar las partidas discutidas en la aprobación de cuentas.
Nos remitimos a lo expuesto en el fundamento de derecho segundo de esta resolución, que desmiente que realmente existiera una duda justificada. A la fecha de interposición de la demanda, no existían especiales dudas sobre la mejor solución para resolver el problema de la cubierta, teniendo en cuenta que los demandantes, que esgrimen en la página 9 de la demanda su cualificación profesional como arquitectos, tenían copia del expediente administrativo (no es cierto que desconocieran su contenido, como ya se ha explicado) y que ya en la junta de octubre de 2019 se evidenció que el problema no era tanto la forma de ejecutar la obra, sino su forma de pago, hasta el punto de que los demandantes habrían estado de acuerdo con la solución si, en lugar de pagar la obra por coeficiente, se hubiera pagado por reparto igualitario entre los propietarios, solución que hasta donde sabemos no era acorde con los estatutos de la comunidad ni con el reparto de gastos establecido en el artículo 9 LPH.
Por otra parte, como no existe constancia alguna de que los demandantes intentaran aclarar las partidas controvertidas en la aprobación de las cuentas antes de acudir a la vía judicial, tampoco podemos apreciar ese oscurantismo que según dicen les obligó a presentar la demanda sin ninguna otra alternativa posible de solución del conflicto.
2. La desestimación del recurso de apelación conlleva la imposición de las costas causadas en esta segunda instancia ( art. 398 LEC).
En atención a lo expuesto, esta Sala pronuncia el siguiente
